培训名词解释和礼仪

房地产的基础知识基本概念房地产 ：是指土地、 建筑物及其土地上附着物包括物质实体上的权益。房地产又称不动产或物业；房产总是与地产联结为一体的，具有整体性和不可分割性。（房屋财产与房屋相关土地财产的总称）房屋 ：是指土地上的房屋等建筑物及构造物。产权 ：指财产所有人对财产享有的占有、使用、处分、受益的权利。房地产产权： 指产权人对房地产的所有权和使用权，我国房地产产权是房地产所有权和土地使用权的统一，房地产产权包括占有、使用、收益和处分房地产等权益；某一房一产权利人可以全部或部分享有这些房地产的有关权益。房地产经纪人： 是指在房地产投资、开发、 交易等环节中从一居间代理业务而收取佣金的个人或机构。土地用途 ：土地分为农用地、建筑用地和未利用地。农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、 林地、草地、农用水利用地、 养殖水面等； 建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。土地类型 ：深圳市土地按其使用性质划分为：居住、商业、工业、仓储、综合用地、公共设施用地、集资用地、微利房用地。土地使用权最高年限： 1）居住用地七十年2）工业用地五十年3）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年4）商业、旅游、娱乐用地四十年5）综合或其它用地五十年6）加油站、加气站用地二十年房地产权 ：包括所有权、所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、地役权、典当权等。房地产产权分类：1）全民所有房地产2）集体所有房地产3）私有房地产4）涉外房地产5）其他性质房地产。房屋的类型1、 商品房 ：是指由房地产开发公司综合开发、建成后出售的住宅、商业用房以及其他建筑物。2、 经济适用房 ：是指己列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或集资建房单位建造，以微利向城镇中低收入家庭出售的住房，具有社会保障性、经济性、适用性。3、 安居房 ：指按照国家安居工程实施方案的要求而建造的住房，属于经济适用房的一种，销售价格低于成本价，由政府补贴的非盈利性住房，包括按规定出售或出租给国家机关、事业单位、企业单位职工的准成本房、全成本房、全成本微利房和社会微利房。4、 房改房 ：是公有住房的一种，是指国家以福利的形式分配给职工居住的房屋。5、 集资房 ：是指职工（居民）按住宅楼本体造价的 1/3 1/2 的比例出资建设住房，住宅竣工后经房改部门委托评估并批准出售或租给集资者个人，并获得部分产权的建房形式。（也称自建房）房地产市场划分一级市场 ：指政府垄断的土地市场（或地产市场） ，规划国土部门代表国家以土地所有者和管理工作者的身份将土地使用权有偿有期出让给房地产开发商或其他企事业单位。二级市场 ：指土地使用权出让后，房地产开发商投资开发、从事房屋出售、 出租、土地转让、抵押等房地产交易。三级市场 ：凡与房地产己办理二级市场产权登记并领取房产证后，又发生转移的， 如房地产买卖、赠予、交换、继承、人民法院判决鉴性的转移（一般指代理二手楼盘和房屋租售业务的市场） 。惯用名词讲解房地产证 ：是房屋与土地权属凭证二合为一，是房地产权属的法律凭证。商品房预售许可证：按规定房屋未建好之前出售均要办理此证，发展商将有关资料送到国土局申请，批准后方可预售楼花（现楼不需此证）。长沙市房地局电子买卖合同：是由房地局统一编制用以明确买卖双方权利和义务的协议，所有的二手房销售都须签订此合同，房地产抵押合同：是明确房地产抵押贷款中双方当事人权利与义务关系，由银行、业主、发展商三方签定。银行按揭： 是指购房者购买楼房时与银行达在抵押贷款的一种经济行为，业主先付一部分楼款，余额由银行代购房者支付，购房者的楼房所有权将抵押在银行，购房者将分期偿还贷款及利息，这种方法称为银行按揭。房地产公证 ：公证机关对房地产买卖、转让、抵押、赠予、继承等行为的合法性作法律公证。建筑面积 ：房屋实用面积与公摊公共面积之和。国土局： 代表国家行使土地所有者的职权，以及对房地产市场、房地产行业管理的一个政府部门。公证处 ：是一个国家的证明机关，是法律公证的机构。佣金 ：是中介机构完成一宗房地产经纪业务后获取的报酬，它是一种劳动收益、风险收益和经营收益的结果，根据深圳市经济特区房地产行业管理条例规定，房地产经纪机构开展经纪业务时，有权获取佣金。实用率： 房屋实用面积与建筑面积之比。容积率： 规定地块上全部建筑总面积与地块面积之比。复式房 ：上、下两层标准层合二为一，结构与标准房结构有区别。房地产转让： 是指房地产权人通过买卖、交换、赠予等形式将房地产转移给他人的法律行为，按现时有关规定，预售及现售的房地产均可转让，但必须到国土局办理转让手续，房地产公司不得给预购房者更改姓名，租赁房地产中介服务：包括房地产咨询、经纪、评估和其它房地产中介服务。房地产经纪： 是指以促成房地产交易协议为目的，为房地产交易双方提供中介服务的有偿行为。个人消费贷款：指借款人以个人名下的物业作抵押，向银行申请用于买楼、买车、装修、留学等多种用途的个人贷款。一手楼按揭： 指小业主以在房地产二级市场所购买的商品房抵押，向银行用于支付部分购楼款，并按月还本息的贷款。二手楼按揭： 指小业主以在房地产三级市场所购买的商品房抵押，向银行用于支付部分购楼款，并按月还本息的贷款。个人抵押贷款：指借款人以在银行未到期的定期存单（折）和凭证式国债，移交银行抵押，到期归还本息的个人贷款业务。订金与定金 ：订金无法律约束力；定金有法律约束力。常用语（ 1） 物业 ：港澳对“房地产”的称谓，包括房屋、商铺、写字楼、厂房等式逻辑。（ 2） 租凭 ：是出租与承租的简称。（ 3） 租赁合同 ：是出租和承租双方签订的各种条款要求，具有法律效力的协议，一式三份，以租赁管理公司为标准。（4）委托书 ：是客户用书面形式出租、求租的协议称作为委托书。（ 5） 出租方： 即业主。（ 6） 承租方 ：即为租客。（ 7） 见证方 ：租赁管理公司或中介公司。（ 8） 租赁期 ：是租用期限，一般住宅为半年至一年时间；商铺为一年至五年；写字楼、厂房为二年至五年，具体客户双方协定。（9）用途 ：居住、商住（办公和住宿两用）、商业（是指商铺、生产场地）。（ 10） 租金： 是指租客每月要付给业主的金额。（ 11） 押金： 指承租方交付一定数量金额作抵押，一般以二个月租金为押金。（ 12） 滞纳金： 指承租方不按合同所订的时间交付租金而超过时间所罚的款项称滞纳金，一般按拖欠部分每日的 5%左右收取。（ 13） 租赁税费： 是出租该物业所收取的租金应交纳的税费（如印花税、个人所得税）赁管理公司收取管理费为租金的 2%（通常租赁税费由业主负责，水、电管理费等杂费由租客负责） 。行内惯用名词1、 尾盘 ：是指发展商发售的楼盘到销售末期尚未卖出去的楼盘。2、 保存（留）单位：是指发展商发售的楼盘在销售初期保留不卖的好单位，留到末期发售。3、 楼花 ：是指建期的楼宇，未有外墙装饰。（第一次以“楼花”形式发售楼盘的是霍英东投资兴建的“蟾宫大厦” ，现在必须有预售证书方可发售（五证齐全）其它只能以内部认购的形式购买。 ）4、 封顶： 指发展商己建好楼宇的最顶层。（一般会为这一工程进展做一些庆祝仪式）5、 开盘 ：指发展商己打好地基并初步建好基层。（一般会有庆祝仪式，并开始接受咨询）6、 现楼： 指己建筑好的楼盘，具有外部装饰的单位。7、 入伙时间 ：指一手楼盘交锁匙的时间，即发展商统一向业主交接所购买物业的时间。8、 毛坯房： 指楼宇的某单位内未有内部装饰的房。（水泥板，没批墙）9、 吉屋（空房） ：指有装修（含内部装修）而没有其它任何设施的房。（没有家私）10、建筑面积 ：指包含围墙占用面积和公用分摊面积，加上房内面积。11、实用面积 ：指除围墙占用面积和公用分摊面积外的可用净面积。12、高层：整栋以18 层以上的最高层数的建筑物（有电梯） 。小高屋 ：整栋18 层以下的最高层数无电梯的建筑物。多层： 整栋以8 层以下为最高层数无电梯的建筑物。13、物业类别 ：住宅、商住两住用住宅、 写字楼、 公寓、 高级公寓、 别墅、 商铺、 厂房、仓库、车库。14、A 实心墙 ：又叫主力墙，是指整个建筑物的支撑墙，不能改动的墙。B 空心墙： 是层内用于布局、隔成户型的墙，可改动。15、A 混凝结构： 是指整个建筑物的支撑力是混凝柱和横梁组成的建筑物，一般这类型的建筑物柱子占用很大面积。B 框架结构 ：是指整个建筑物的支撑力是靠围墙来支撑的建筑物，这类建筑物相邻的两个单位不能打通。16、结构类型 ：A 、错层：是两层错开的格局同在一个单元。B、跃式：是分上、中、下三层错开的格式的单元。C、复式：是两层复制格局的单元。D、大平面：是同一层具有四房以上的大户型单元。17、方向：A 、座向：是指该单元正门所对方向。B、户向：指该单位或厅、阳台等所向方向。C、采光：通风的小常识；如西斜“是指户向西的房很晒，一般阳台在南方的夏天偏西，秋天偏南，南向的房是气候最好的， “冬暖夏凉” “南北通透”是最好的房，空气对流。18、凸窗： 是指房屋内的窗有平台设计的窗，方便摆设东西。19、内阳台 ：是指阳台的隔成布局于房屋内，不露出楼宇外。钻石型厅 ：是指厅的形状是梯形，接近三角型的，方便隔成餐、客厅的布局。弧形窗落地玻璃：是指窗台的玻璃着地。20、常用建材 ：钢化玻璃（特性：安全、坚硬）防水水泥（特点：防湿防潮）文化石（特性：装饰墙面，强化空间艺术）玻璃砖、艺术涂料墙、仿石砖。21、架空层 ：一般指该栋物业的底层无住宅部分。22、空中花园 ：指园林设计在建筑物的一层以上的位置的花园。23、层高 ：是指该房屋的地面到屋顶的高度。24、欧陆风格 ：是指建筑的设计风格和外观似欧洲大陆的风格。25、性价比 ：是指建筑物与周边同类楼盘同档次的单价比。26、通风系统 ：法国 ISDES 系统、德国GU 执导、英国ICI 、意大利立邦漆。27、常用单位对换：1 平方米 =10.765 尺 (英尺 )100 公亩 =1 公倾 =1000 平方公尺1 甲地=96.99194 公亩。28、负责资产 ：是指资不抵债的净资产产业者。29、回报率： 是指投资所能回收利润的百分比，计算方式：年回报率=月租金 12房价100%30、人车分流 ：是指住宅小区内走道设计时将车道和人行道分开31、智能小区：是指管理系统和通风系统、通讯系统等采用先进工厂技术的小区。32、融资赎证 ：一般是业主无能力从银行赎出房产证，向财务公司借钱赎出房产证的方式。33、月供的计算 ：贷款总额每万元每月费率=月供把基准利率三个数字说下34、首期款 ：楼款贷款总额=首期款35、转按揭 ：通过按揭买来的房产在没有交完全部贷款之前需要转让时，把按揭贷款的还款任务转给房屋新买主的一种经济行为。36、产权： 指财产所有人对财产享有的占有/使用 /处分 /受益的权利。37、房改房 ：按照国家房改及售房政策以标准价 / 优惠价 /成本价向符合分房条件和己取得住房使用权的住户出售的公有直管和自管住宅。38、公积金 ：为了解决职工的住房问题，增加工资的住房消费含量，有政府强制执行，有单位和个人各出一部分的形式等募集起来的住房专用资金。跑盘了解基本资料 ：物业名称费及停车费位置 栋数及名称能否开通网络户型结构 面积发展商及物业管理处内部设施 周边配套入伙时间和批地时间交通状况物业类型管理跑盘技巧：通过细微观察可了解到大部分情况，如观察保安的制服可知是哪个物业公司或看垃圾桶也行；看入车口在标示排知道整个小区的布局和栋数及栋名， 同时可了解到停车费， 看每一栋信箱可知道每层有哪几户，同时也可知道最高几层；拿会所手册可知内部设施和收费情况，看公交路标可知交通状况，再看物业的基建石碑可知发展商名和入伙时间；如果还有不清楚的再问保安或熟盘的同事；最后还可扮演客户去周边行家看了解情况，也就是说： 一看二问三扮演，尽量通过多种渠道了解楼盘，越详细越好利用公司资源： 看广告销售手册了解情况， 看钥匙盘背熟盘， 看楼盘广告和电脑内的盘了解各物业行情价，看结构图背熟户型结构和面积。熟盘要求： 除熟悉第一项了解外，各主打楼盘的价位，户型面积方向要背熟，广告盘锁匙盘及简盘了要背熟。找盘技巧：1、 接待好业主报盘（业主上门或打公司广告电话）2、 私人交往（朋友介绍、服务过的业主介绍、老客户介绍等等）3、 与保安、物业管理处、同行等合同或从中“敲盘”4、 从报纸、互联网等媒体中收集5、 派单、贴小广告6、 购买业主花名册，给业主逐个打电话楼盘基本知识外出踩盘或接到业主报盘时， 应从哪些方面了解该楼盘， 是地产经纪的基本功， 只有全面深入地了解该楼盘的优势，才能更有效地介绍给相关客户。一、楼盘位置1、 先搞清楚楼盘的位置是哪个片区？（如罗湖区或福田区）楼盘在整个城市的朝向？（南北）具体在哪条街道或哪条路交叉口？2、 周围有何特征建筑？ （著名大厦、 超市、 馆所等） 优秀地产经纪应跑遍市内主要楼盘，业主一报盘，马上了然于胸，并能清楚地介绍给客户，有助于看楼时各客户对你的信任感。二、交通情况便捷的交通经常能在为楼盘的一大卖点，甚至能弥补地理位置的不足。1、 楼盘周边有哪几路中巴、大巴经过？有无住户专车、地铁、出入口？2、 从该楼盘到火车站、东门、体育馆、罗湖、华侨城等大方向坐什么车？3、 熟知该楼盘交通情况，有利于：（ 1）客户坐什么车去看楼； （ 2）向客户显示地产经纪之“专业” ；（ 3）增强客户购房或放盘的信心。4、 对楼盘的交通便利与否？要清楚自己需要买卖或卖盘的楼盘价格的市场定位， 有利于让买卖双方能够了解。三、小区规模将直接影响到该楼盘的： 1、综合配套； 2、物业管理档次； 3、住户人气； 4、小区绿化； 5、进而影响到物业价格走向。一般而言， 小区规模越大，则综合配套越完善；也有些中小型楼盘共同组成大社区，共享配套资源，接盘和调查时，规模方面应了解如下内容：1、 小区大概的占地面积和总建筑面积；2、 多少栋数，多层几栋，小高层和同层各几栋；3、 各栋数的编号或名称及位置分布；4、 公共设施位置：停车场、运动场、泳池、花园、会所等，小区内的容积、绿化、楼间距等都是可以在为卖点之一；注意：上述内容是在踩盘中完成或了解，当电话接业主报盘时，不能向业主问上述问题。四、楼层1、 楼层较高有哪些优势？劣势？优势： 1、视野开阔：如有海景、公园、优势极明显2、光照好，室内明朗可令人心情舒畅3、空气清晰，灰尘少、蚊蝇少4、噪声较低层少劣势： 1、价格较高，多层楼3、 4、5、比 2、6、发售时相差高层差价约100 元以上 /平米，低层和高层有时相差100 150 元/平米；而2000 元 /平米以上；2、上下不便，多层楼宇较突出，家有老人者，一般买低层；3、低楼层的优势，基本上是高楼层的劣势，反之亦然，如小区绿化比较好，其反差可适当冲淡；4、高层、多层、别墅三者价格定位，三者土地含量：别墅高层多层，因此，从国际地产正常价格来说，应该是：别墅多层高层，但目前深圳有些不同，多层低于高层主要因为高层的建造成本高，多层地价与高层地价相差不大而引起。五、朝向：1、坐北朝南为什么是最好的朝向？（ 1）冬暖夏凉： 冬天光照时间长， 夏天光照时间短 （中午一点后基本转向） ；向西（夕）晒之说，即夏天下午被暴晒，冬天又很少照到太阳；（ 2）符合民间风水学，坐北朝南方向为吉向；2、朝向顺序：六、无定论，一般心理认同为正南东南南东东北西或西北，观时，可冲淡朝向影响，客厅能见泳池、花园、海景、公园等景观，同楼层价格要超过正南向。平面结构：纯住宅一般有哪些平面结构？单身公寓（有独立厨房、卫生间）；一房一厅（客厅、卧室、厨房、卫生间）；二房一厅（或二厅） ：（客厅、餐厅有时合二为一）；当有景三房一厅（或二厅） ：一厅（或二卫生间）四房一厅（或二厅）一卫（或二卫）五房以上大平面结构：复左结构：厅内自有楼梯上楼跃左结构：半层上楼，采用通风较好，功能分区明确别墅：接盘时，注意问清几个洗洗手间和阳台。住宅建筑一般有哪几种结构？方正结构：一梯二户或四户以上；蝶形或蛙形结构：一梯四户以上，部分厅或房有斜角；一般因景观或占地需要而设计， 优质是可大面积赏景和采光， 缺点优质产品角不便摆设而降低实面积。、 平面结构有哪些不好？（）卫生间正对客厅或餐厅：一则不雅观，二则有异味；功能区分不明确，互相干扰大；三则影响私密；（）正门不宜和主卧室成一条走道（虽有客厅间隔也不宜）：一则浪费太大；二则不利风水；三则影响私密；主阳台不在客厅而在主卧室；正门不宜正对楼梯口；结构影响采光、通风等；、以专业结构形式，可分为 ：框架结构、混合结构、钢结构三种，框架结构与钢结构：除柱、梁、剪力墙外其它墙位可改动、门窗可改动，混合结构不能改动，发展商建房时，因观念落后、 地利所限或经济等因素影响， 上述结构蔽病四处可见， 有经验的地产经纪应懂得优劣互补、避重就轻。七、建筑面积、实用面积、净面积、销售面积一般就是建筑面积：建筑面积除掉公共分摊部分就是该单位的实用面积，净面积是室内除掉墙壁实际使的空间投影面积，高层建筑实用一般为 80% ，多层建筑可达90%；2、同样实用面积而设计结构不同，会有不同实用效果，如：角多，走道长，则浪费较大，无形中降低了实用。八、装修标准1、外墙用什么材料装修？常用外墙装修材料有：A 瓷砖； B 玛赛克； C 外墙涂料；2、大堂装修标准：乳胶漆、大理石、锦砖、磁片等；3、电梯品牌：日立、三菱、奥的斯（OTS）等；4、门窗：木门、防火门、防盗门；木窗、钢窗、铝窗、白玻、茶玻、绿玻，中空隔间玻璃等；5、地板材料：水泥砂浆、水磨石、大理石、木地板等；厨卫材料洁具：天花板、墙面材料九、配套设施1、小区内有无泳池、会所、球场、花园绿地、幼儿园、小学、中学等；2、周边有无菜市场、超市、学校、（幼儿园、小学、中学）、银行、邮局等、具体多远（按步行时间算）3、名牌超市、学校是推盘的极佳概念；想想山姆会员店、沃尔玛、万佳对周边物业的影响即可明白；4、煤气管道，有线电视、电话等己成最基本的设施；电脑网络和智能化小区己成新的卖点；5、特别提示，现行深圳教育实行，就户口所在地分配学位，所以住所所在地的学校品牌对地产价格影响也较大。十、物业管理1、名牌物业管理公司对物业价格影响己经在深圳多个楼盘得到验证，因此物业管理也可以成为实楼的一个亮点；2、水、电、煤气、有线电视等一般按管理的档次收费；3、物业管理费和停车费一般按管理的档次收费，中、高层一般为：2.5 4.5元平方米;多层一般在2 元 /平方米以下 ,具体各楼盘各有不同。十一、物业产权2、 产权年限：从发展商买地时算起，住宅一般为 70 年；商住为 50 年，楼龄：从竣工时间起算，建筑期一般为 2 4 年，权利人分类：个人拥有；二人、夫妻共有；公司团体所有；外籍人士；3、 物业现状：有无抵押、纠纷；空置房、有人住；业主自住或租户；当有人住时，一定要与客户签看楼书，且不宜与同行合作。基本职业礼仪、 准时：对公司有归属感的同事必定会准时上班，一日之计在于晨，发能够早十分钟前上班，预备就绪，队形整齐，好的开始，成功一半。、 礼貌：同事见面必须要打招呼，早上叫早晨， 放工叫再见， 不瞅不睬， 士气必低沉，无论新旧同事如有需要他人帮忙紧记说：谢谢！、 整齐：个人衣着及外表必须要整洁，铺面及台面摆设亦要整齐，小心盘口摆放及重要文体弃置，必须要清碎，此行业每天工作大约十二小时，所以环境舒适是非常重要。、 讯息：紧记留言之重要性，每天电话声声无数，当中有朋自远方来，有问盘、 放盘、还价、玩电话等、无论任何情况都要有耐性地应接，HOLD 线不得超十分秒，必须要留讯信，完整讯息字条很重要。、 衣着整齐大方、 接电话要声音清脆有力、礼貌热情、 接待上门客要笑脸相迎、主支积极、 找同事的客人也应热情招呼，并立即电话联系同事、 同事之间要精诚合作、互相勉励、无论何时都要保持良好坐姿、办公场所应小声交谈、注意形象，不可大声喧哗或谈论与业务无关之话题、接待客户时要稳重、大方，正视对方及电脑，为其介绍楼盘，不要东张西望，吃香口胶或抖动身体等不雅举止、若有客户找人，不应同事的绰号或不雅之称呼，最好叫“先生（小姐），有客人找你”接电话的礼仪1、应对要有礼貌，回答要用柔和语气接电话时，一般拿起电话就道声“您好” ，再自报家门，如果对方没能主动告诉工作单位、姓名，接下来应客气地询问： “您贵姓您找哪位？”要用心听，并准确领会对方的意图接电话时要专心听，把握对方讲话的主要用意，如果谈话内容意义重大，对关键性问题最好作记录，把地点、时间、人员、有什么事情记清楚，再向对方复述一遍，进行核对，通话结束，要待对方挂断电话，自己再放下电话。接电话应热情地为他人传递如果打来的电话不是找自己的，应热情为他人转接，如果对头方找的人不在，就客气地说“对不起，他不在”或“他不在，有什么事我可以转告吗？” ，如果对方不需要转告，就不要勉强，如果对方需要转告， 就要把转告的内容认真地记录下来， 以便准确地完成转告任务。2、打电话礼仪通话前要弄清楚对方的电话号码、姓名、单位名称、简要地整理一下通话的要点，搜集必要的资料， 准备好记录的纸和笔，电话接通， 先要证实对方的身份并作自我介绍， 然后用亲切的语言简单地寒喧几句，进入正题后要清晰、明确地讲明用意。3、打电话时应注意（ 1）由于人的脸部表情会影响声音的变化，感染通话的另一方，因此即使在看不见的情况下，也不要忘记保持笑容，愉悦的笑容会使自己的声音自然、轻快、悦耳、留给对方极佳的印象。（ 2）礼貌待客：通话时，站要有站相，坐要有坐相，即使看不见对方，也要当作对方在眼前一样， 尽可能使自己的姿势端正，若通话时抽烟或喝茶， 表现出懒散的姿态， 声调就会显得没有精神，对方很快就会觉察，这是极不礼貌的。礼仪规范要求仪态礼仪1、站姿站立时要起立、舒展、肩部放松、挺胸、收腹、给人以挺拔、高雅、勇往直前的感觉。忌：弯腰曲背、耷拉着脑袋、两臂抱胸、双手插在裤袋里等随意、懒散折动作。2、坐姿不论是坐在椅子上或沙发上，都不要坐满，上身应端正、挺直、男性双腿微微分开，给人以自信、豁达的感受，女性则一般以并膝或小腿交叉的姿势端坐，给人以庄重、 矜持感。3、走姿走路时，应挺胸、收腹、眼睛平视前方，面带微笑、肩部放松、上体正直、两肩自然摆动、脚步既轻且稳。忌：行路时不正歪歪斜斜、高耸双肩、腰部发僵、左右摇晃、相互之间勾肩膀搭背等。4、保持精神饱满，养成雷厉风行的工作作风忌：精神萎靡不振，做一拖拖拉拉5、与人交谈时，做到从容不迫，面带微笑，注意使用礼貌用语忌：满口脏话及对人不敬的口头6、在向客户推销时，眼睛要以坚定、自信、诚恳的眼神对视客户的目光，以引起客户的注意与兴趣。忌：与客户交谈时，不要问有关年龄、婚否、收入等隐私问题，不得有抓头、摸鼻、挖耳朵、抠头皮、剔牙齿、挤眉弄眼、叉腰抓脚、整衣等小动物，更不可有打喷嚏、哈欠等行为，万一忍不住，应掩嘴，并道声对不起7、 保持好气息忌工作前不要吃蒜、葱等有强烈气味的食品仪表礼仪1、做到仪表端庄，整洁，大方符合着装规范忌：工作时，男士穿牛仔裤，T 恤等休闲服，女士穿新潮怪异服装、休闲等。2、男士穿西装须知穿双排扣西装时，一般应将上衣所有纽扣扣好，有时可以不扣下面的一颗，穿单排扣西装时，可以不扣；如果有两颗纽扣，只扣上面一颗，如有三颗，只扣中间一颗。西服上身的胸袋，不可插放钢笔、圆珠笔等物品。西装内的衬衣一定要扎在裤腰内，放在外面是十分粗俗的，衬衣的领子要平整干净，不可出现汗渍和污垢。穿西服需要配皮鞋，不可穿布鞋、运动鞋等。领带是西装的灵魂， 在西装配衬衣时一定要扎领带的， 系领带时， 长短要适中， 不能过长，也不能过短，以站立时领带的两角与腰带平齐为宜，不可将领带系入腰带中。领带夹是用带固定领带的，位置不能太靠上边，正确位置应是：从上往下数衬衣的第四颗纽扣处，西装上衣系上扣子后，领带夹应当是看不见的。花花绿绿的衬衣不能配男士西装，布条纹的西装不能配方格衬衣，带条纹的衬衣不能配方格西装， 一般而言，衬衣和西装在色调上要有对比，西装颜色要深，衬衣颜色要明快。西装不能挽裤角穿西装时，千万注意一定要撕掉袖口处的商标。3、女职员上班时错误的着装过分时髦、过分暴露、过分的潇洒、过分可爱仪容礼仪保持仪容整洁，身体清爽、没有异味，男职员不得留长发、胡须、长指甲；女职员不得梳怪异发型，浓装艳沫。握手礼仪1、握手的次序一般情况下，异性之间，由女性先伸手，男性应立即伸手回握；同性之间由长者、上级先伸手，幼者、下级再伸手回握；宾主之间，主要有向客人先伸手的义务，如果双方关系比较亲密则不必计较谁先握手。2、握手的姿势正确的握手姿势是右臂平伸， 掌心向左， 双方以掌心相握， 眼睛看着对方， 脸上要有表情，在握手时流露诚挚温暖、亲切的笑容，男性伸手过长，女性过于冷漠只以指间相握都是不礼貌的3、握手的时间握手时间的长短是因人因场地而定，同性别的、亲密的朋友握手时间较长不失礼节，可以表示真诚热烈；异性之间，关系较生疏者之间握手，时间则以三至五秒为宜。4、行握手礼时应注意的事项要站着握手， 除因重病或其它原因不能站立之外， 不要坐着与人握手， 如果双方都是坐着，可以微趋前身握手。握手时神态要自然大方，不能懒洋洋的有气无力地伸出手去，也不能一边握手一边斜视其它地方或他人，应当注视对方，并微笑致意。握手时要脱去手套，否则是失礼的行为。握手时要用右手，不能用左手。不能一脚站在门里，一脚跨在门外与人握手。正确的递、接名片1、递送名片应面带微笑， 注视对方， 将名片正向着对方， 用双手拇指和食指分别持握名片上端的两角，送给对方；交换名片时，如果双方是坐着的，应起立或欠身递送，不能用食指和中指夹着名片给人，也不能把名片文字倒过来送。2、接收人接递送过来的名片时应尽快起身或欠身面带微笑，用双手的拇指和中指接住名片的下方两角，中称谢谢或十分荣幸，名片到手后应认真从头至尾看一遍，然后放到贴身口袋里或包里，不能拿到名片看也不看，随手放入口袋或一直让它放在桌子上不收起，更不可将名片卷起来或随意折叠。