资产评估说明9.26

青岛市恒光热电有限公司及附属公司整体资产项目资产评估说明青岛市恒光热电有限公司及附属公司整体资产项目评估说明一、关于资产评估说明使用范围声明本评估说明为青岛市恒光热电有限公司及附属公司整体资产项目（2010）润德所评报字4-012号资产评估报告书）的评估说明，仅供报告使用人了解评估工作之用，非为法律、行政法规规定，材料的全部或部分内容不得提供给其他任何单位和个人，不得见诸于公开媒体。二、关于进行资产评估有关事项的说明（一）委托方及资产占有方简介：本次资产评估业务的委托方是青岛市恒光热电有限公司，资产占有方为青岛市恒光热电有限公司及附属公司青岛恒奥泰新建材有限公司。青岛市恒光热电有限公司是2000年4月21日改制成立的有限责任公司，注册资本2700万元，注册地址：青岛胶南市灵山卫镇驻地。法定代表人：惠廷佩，经营范围：火力发电、蒸汽热水生产、管道安装与维修。青岛恒奥泰新建材有限公司是2008年6月12日注册成立的有限责任公司，注册资本300万元，注册地址：青岛胶南市灵山卫街道办事处灵港东路113号。法定代表人：李殿友，经营范围：新型环保建筑材料：蒸压粉煤灰砖、蒸压灰砂砖、粉煤灰加气砌块系列产品的生产、销售。截至2010年08月31日，青岛市恒光热电有限公司及附属公司经确认的账面资产总额173,980,291.96元，负债总额116,387,153.99元，净资产为57,593,137.97元。（二）关于评估目的的说明：本次评估的目的是对青岛市恒光热电有限公司及附属公司青岛恒奥泰新建材有限公司申报的全部资产及负债进行评估，确定在评估基准日其净资产的市场价值，为委托方经营决策提供价值参考。（三）关于评估范围的说明本次资产评估的范围和对象是青岛市恒光热电有限公司及附属公司青岛恒奥泰新建材有限公司的全部资产和负债，具体评估对象包括已提供申报表的流动资产、固定资产、无形资产、负债等。（四）关于评估基准日的说明本次评估基准日为2010年08月31日。选取2010年08月31日为评估基准日，是由委托方确定的，该评估基准日的财务资料比较齐全，评估资料便于收集，有利于该项经济行为的操作，并与评估目的的操作实现日较为接近。（五）可能影响评估工作的重大事项说明青岛市恒光热电有限公司及附属公司除下列因素外不存在对评估结果产生重大影响的事项；1、委估房屋建筑物中，部分建筑物未办理房产证；2、委估固定资产中，部分项目未办理决算手续，为估价转入。3、委估的固定资产中含有青岛市恒光热电有限公司建设的“热网工程”，同时青岛市恒光热电有限公司收取了供热配套费及从当地财政部门取得部分配套资金。该部分“热网工程”的产权目前尚不明确，此次评估，将此项资产按账面原价在资产总额中单独反映。（六）资产及负债清查情况的说明为配合搞好本次评估工作，青岛市恒光热电有限公司成立了以有关人员组成的财产清查小组，对委估资产进行了详细清查。在清查过程中，对公司于评估基准日所拥有的资产、债权债务进行了账实清理盘点工作,对评估的资产进行了核对，组织人员对房屋建筑物、构筑物、地面附着物、机器设备等，按照结构、面积、规格型号、数量进行清查核实作详细记录，并填写了评估清查明细表。（七）资料清单1、资产评估申报明细表；2、有关会计报表；3、国有土地使用证；3、房产证、建设工程规划许可等房屋权属证明；4、运输车辆行驶执照等产权证明文件；5、有关合同协议、报建资料等；6、其他与评估资产相关的资料。三、资产清查核实情况说明（一）资产清查核实的内容：青岛润德资产评估事务所接受委托后，依据资产评估的法规及资产评估操作规范意见，按照法定的评估程序，于2010年09月05日至20日，对委估资产和负债进行了必要的清查核实，我们从核实产权着手，对其数量、质量、位置、可能影响资产评估的重大事项进行了细致地了解，对房屋建筑物、构筑物、设备等进行了现场核实，并核对了有关账目、产权证明及其他文件资料，完成了在当时条件下必要的评估程序。（二）实物资产的分布情况及特点：列入评估范围的房屋建筑物、构筑物、机器设备等分布于青岛市恒光热电有限公司及附属公司厂区内。房屋建筑物主要包括办公楼、主厂房、车间等，车间为钢混结构，其他房屋大部分为砖混结构。构筑物包括除尘器平台、变压器平台、水井等。设备为国产设备，主要包括锅炉、汽轮机、发电机及辅助设备或系统等。电脑、打印机等电子设备均为国产，目前能正常使用。经清查，车辆共十八辆，其中轿车七辆、客车两辆、装载机三辆、拖拉机两辆、三轮车两辆、叉车两辆。（三）影响资产清查的事项：本次评估未考虑以下因素可能对资产清查结果造成的影响：1、清查范围仅以资产占有方提供的评估明细表为准，未考虑资产占有方提供清单以外可能存在的或有资产及或有负债。2、资产占有方提供了房地产证的房屋建筑物面积仅以房地产证所载或资产占有方相关说明为准，我方对部分房屋进行了实地丈量。由于资料来源的不完全而可能导致的评估对象与实际状况之间的差异，未在本公司考虑的范围之内。（四）资产清查的过程与方法：接受委托后，我们组成了由注册评估师、建筑工程师、土地评估师组成的评估小组，依据资产评估的法规及资产评估操作规范意见，按法定的评估程序，于2010年09月05日赴现场，在资产占用方相关人员的陪同下，对委估资产进行了必要的清查，在清查过程中，评估人员对资产进行了清查核实，与委托方提交的有关资料进行了核对。（五）资产清查结论：1、经清查，实际资产与账面资产有差异，已进行了相应调整，评估时以调整后数为账面值。2、产权不清晰的资产“热网工程”，按其账面原价反映。（六）清查调整说明本次清查对如下事项进行了调整：1、往来款重分类调整；2、财务核算中列入在建工程/设备的已完工工程调整入固定资产或“热网工程”；3、截止评估日账面不存在而经清查盘点的资产调增资产；4、截止评估日账面存在而经清查盘点已不存在的资产调减资产;5、截止评估日已收到设备，但因未取得供应商的发票等设备入账依据而未在账面体现该部分设备，对于此类设备调增企业资产，同时确认相关应付款项。以上调整事项已与资产占有方取得一致意见。四、评估依据的说明本项目评估的主要依据为：（一）主要的法律、法规依据1、国务院1991年第91号令国有资产评估管理办法及其施行细则；2、国资办（1996）第23号资产评估操作规范意见（试行）；3、财政部财评字（1999）91号文关于印发资产评估报告基本内容与格式的暂行规定；4、中华人民共和国土地管理法、城市房地产管理法；5、房地产估价规范、城镇土地估价规程；6、其他与资产评估相关的法律、法规。（二）产权依据1、国有土地使用权证书、房产证；2、机器设备的购置合同和发票、车辆的行驶证；3、供热管网图纸或工程决算报告；4、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证。（三）取价依据1、山东省建筑工程综合定额 ；2、山东省安装工程综合定额；3、建筑安装工程费用定额及有关的取费文件；4、机电产品市场报价手册机电产品价格信息中心2008年版；5、委托方提供的图纸、合同、协议等资料；6、评估人员日常执业中所收集的相关资料及市场、电话询价等资料。（四）主要参考资料1、资产评估常用参数与数据手册；2、资产占有方提供的资产评估申报表、会计报表；3、本公司收集的其他有关询价资料和参数资料等。五、各项资产的评估技术说明第一部分：流动资产评估说明（一） 基本情况青岛市恒光热电有限公司及附属公司本次评估中的流动资产包括货币资金、应收票据、应收账款、预付账款、其他应收款、存货等，账面价值合计1,675,301.84元，清查调整后账面值合计 20,826,478.94元。（二）分类说明1、货币资金评估说明根据企业所提供的资产评估申报明细表，货币资金账面值为1,085,977.73元，包括现金和银行存款。现金账面价值58,669.18元，存放于财务部。银行存款账面值1,027,308.55元。评估人员于2010年09月10日对现金进行了实地盘点，盘点实际库存现金数，并倒推评估基准日的现金库存数，与2010年08月31日现金账面金额核对相符。评估人员查阅了银行存款账户的银行对账单和银行余额调节表，经核对，银行存款账实相符，按调整后账面值为1,027,308.55元。货币资金按核实后账面价值作为评估值，即1,085,977.73元。2、应收票据评估说明根据所提供的资产评估申报明细表，应收票据账面值为625,056.18元，按确认后账面值评估为625,056.18元。3、应收账款评估说明根据所提供的资产评估申报明细表，应收账款账面值为3,813,969.43元，经过重分类调整(应收账款贷方余额调整入预收账款贷方，预收账款借方余额调整入应收账款借方，有关调整明细请查阅评估明细表)后账面值为5,826,617.88元，主要是应收电费、汽款、工程款，经资产占有方确认均可以收回，按调整后账面值评估为5,826,617.88元。此次评估对象为青岛市恒光热电有限公司及其附属公司青岛恒奥泰新建村有限公司，截止于2010年08月31日青岛市恒光热电有限公司应收青岛恒奥泰新建村有限公司4,172,027.62元，此次评估进行了此项往来款的调整，同时减少了资产、负债。4、预付账款评估说明根据所提供的资产评估申报明细表，预付账款账面值为-13,821,384.72元，经过重分类调整(预付账款贷方余额调整入应付账款贷方，应付账款借方余额调整入预付账款借方，有关调整明细请查阅评估明细表)后账面值为2,631,992.02元，主要是预付工程款、设备款等，按调整后账面值评估为2,631,992.02元。5、其他应收款评估说明根据所提供的资产评估申报明细表，其他应收款账面值为2,613,514.67元，经过重分类调整(其他应收款贷方余额调整入其他应付款贷方，其他应付款借方余额调整入其他应收款借方，有关调整明细请查阅附表)后账面值为3,298,666.58元，主要是借款，经资产占有方确认回收无风险，按调整后账面值评估为3,298,666.58元。此次评估对象为青岛市恒光热电有限公司及其附属公司青岛恒奥泰新建村有限公司，截止于2010年08月31日青岛市恒光热电有限公司应收青岛恒奥泰新建村有限公司7,595,657.30元，此次评估进行了此项往来款的调整，同时减少了资产、负债。6、存货青岛市恒光热电有限公司及附属公司申报的存货包括原材料、工程施工等，账面价值共计7,358,168.55元，此次清查评估调增在库的原材料1,930,458.59元、低值易耗品57,302元；账面原材料评估增值14,247.43元，并根据产成品市场价格评减产品价值449,313.25元；调整后评估值为8,910,863.32元。（1）原材料根据所提供的资产评估申报明细表，原材料主要包括原煤、煤泥、压力表、继电器、卡尺、砖头、轴承等常用材料等，账面值1,905,049.54元，清查调整后账面值1,905,049.54元，评估值为 3,849,755.56元。评估人员对资产占有单位账面列示材料进行了账账核对、账实核对，并依据资产占有单位提供的评估截止日账外原材料的清查明细表确定材料均为近期购入的商品，无长期积压、毁损变质等问题。（2）工程施工根据所提供的资产评估申报明细表，工程施工账面值3,129,890.70元。经查阅明细账，工程施工主要是近期发生的安装工程成本等，按账面值评估为3,129,890.70元。（3）低值易耗品青岛市恒光热电有限公司及附属公司低值易耗品的核算采用一次摊销法，故低值易耗品无账面价值。评估时根据资产占有单位提供盘点物品及数量进行评估。低值易耗品主要包括办公桌椅、沙发、档案橱等办公设施，采用重置本法进行评估，根据物品的实际使用状况确定成新率。大部分低值易耗品使用时间较长，成新率取50%。评估举例：老板台一组，现同材质、近似产品的售价为500元，则评估值=50050%=250.00元/组。其他低值易耗品按上述方法依次评估，评估值为57,302元。（4）产成品清查盘点的青岛恒奥泰新建材有限公司产成品账面价值为2,323,228.31元，按其现时单价和盘点数量确定评估值为1,873,915.06元。经评估，存货评估值共计8,910,863.32元，评估增值1,552,694.77元，增值率21.10%。第二部分、固定资产评估说明本次申报评估的固定资产包括设备（机器设备、电子设备、车辆）、房屋建筑物及构筑物、在建工程等，账面价值共计78,737,667.01元，其中设备56,652,697.17元，房屋建筑物19,954,844.79元，在建工程2,130,125.05元。此次评估清查出绿化苗木，无账面价值，评估时根据实际盘点的物种及数量进行评估，并列入构筑物中。（一）固定资产机器设备、电子设备评估说明1、项目简介：本次申报评估的机器设备主要是锅炉、汽轮机、发电机、风机、除渣机、脱硫设备、水泵、变压器等供热、发电设备，全部为国产，该公司建立了机器设备的按时维修保养制度，并得到良好执行。经现场勘察，各岗位工作人员均按规程操作，设备基本上清洁、工作面基本良好。委评设备还包括部分电脑、打印机等电子设备。2、评估方法本次采用重置成本法进行评估，评估过程中采用的计算公式：评估价值=重置成本成新率3、重置成本的构成及来源与依据重置成本=设备购置费+运杂费用+安装调试费用+其他必要合理的费用对无需安装的小型设备，以购置价格为重置成本，不考虑运输费用。对需要安装的设备，重置成本以购置价格加计一定比例的安装调试费和运输费计取，安装调试和运输费率大型设备取5%10%，中小型设备取1%5%。4、评估考虑的因素（1）评估目的;（2）设备的来源和账面原值;（3）设备现行价格和物价水平；（4）设备的大修理记录及可延长使用寿命。5、设备成新状况按照尚可使用年限确定成新率。根据设备的设计使用寿命及使用环境确定其经济寿命。本次评估忽略设备经济性贬值对重置价值的影响，只考虑实体性贬值，并采用使用年限法将其量化，计算公式为：成新率=尚可使用年限（已使用年限+尚可使用年限）100%6、评估举例（1）1#汽轮机及辅机，1989年12月购入，型号为CN6-35/9，生产厂家为杭州汽轮机厂，已使用了20年零8个月，经联系其生产厂家杭州汽轮机厂，现相同规格型号的汽轮机售价约350万元，安装调试费及运输费取售价的10%。该设备设计使用寿命为30年，已使用20.67年，考虑在使用过程中资产占有方对该设备的维修保护和使用环境对其毁损，确定其尚可使用14年，成新率约为40%，则评估值=3,500,000（1+10%）40%=1,540,000元。（2）皮带输送机，2000年12月购入，共三个，长度分别为50米，80米和80米，已使用9年零8个月，经联系其生产厂家鹤岗起重运输机厂近期的市场价格，现相同规格型号的皮带输送机售价为每米1400元，安装调试费及运输费取售价的10%。该设备的正常使用寿命取12年，已使用9.67年，尚可使用6年，考虑环境对该设备的影响，确定成新率约为35%，则评估值=1,400（50+80+80）（1+10%）35%113,190.00元。（3）电子汽车衡，2006年10月购入，型号为SCS-30，生产厂家青岛公平衡器总公司，已使用了3年零10个月，经联系其生产厂家青岛公平衡器总公司近期的市场价格，现相同规格型号的电子汽车衡售价为30,000元，安装调试费及运输费取售价的10%。该设备的正常使用寿命取10年，已使用3.83年，尚可使用6.5年，考虑环境对该设备的影响，确定成新率约为60%，则评估值=30,000（1+10%）60%=19,800元其他机器设备、电子设备按上述方法依次评估。（二）固定资产车辆评估说明委估车辆共19辆，其中青岛市恒光热电有限公司16辆，青岛新恒奥泰建材有限公司3辆。经清查盘点实有车辆18辆，其中2辆叉车、2辆三轮车、2辆拖拉机、3辆装载机、9辆客车或轿车。车辆账面价值3,292,169.18元，调整后账面价值3,215,722.18 元。采用重置成本法进行评估。（1）重置价值的确定经查询汽车经销商，选取同型号车辆的报价为购置价格，扣除增值税加计10%的附加费用，以此为基础计算重置价值。（2）成新率的确定采用使用年限法和行驶里程法分别计算成新率，然后取二者的加权平均数为成新率。a、使用年限法：车辆的耐用年限取10至15年，成新率的计算公式为：成新率=尚可使用年限（已使用年限+尚可使用年限）100%b、行驶里程法：车辆总行驶里程取30至80万公里，计算公式为：成新率=尚可行驶里程（已行驶里程+尚可行驶里程）100%（3）评估举例奥特赛HG6480B轿车，2007年9月购入，已行驶16.5万公里。经查询汽车经销商，同型号车辆的报价为230,000.00元，则重置成本为：重置成本=230,000.00+230,000.00/1.1710%=249,658元该车2007年9月购入，总使用年限按15年计算，已使用2.92年，尚可使用12.08年，按使用年限计算成新率为成新率=12.0815100% 81%该车总行驶里程取50万公里，已行驶16.5万公里，尚可行驶33.5万公里，按行驶里程计算成新率为成新率=33.550100%67%取使用年限成新率的40%，取行驶里程成新率的60%，计算加权平均成新率。加权平均成新率=40%81%+60%67%72%评估值=249,65872%179,753.85元。其他车辆按此方法依次评估。经评估，车辆评估值共计3,406,743.51元，增值额191,021.33元，增值率为5.94%。（三）固定资产房屋建筑物及构筑物评估说明1、资产概况房屋建筑物账面价值共计19,954,844.79元，调整后账面值为19,954,844.79元。房屋建筑物主要包括办公楼、主厂房、车间、食堂、烟囱等，大部分房产均有房产证。此外，此次评估清查出绿化苗木，评估时根据实际盘点的物种的尺寸或规格及数量进行评估，按照同种苗木市场价格确认为评估单价，评估确认价值为2,135,991元。2、评估方法及计价过程本次评估的目的涉及的经济行为是为青岛市恒光热电有限公司及附属公司了解公司的净资产价值提供价值参考依据，满足持续使用假设。选用重置成本法对委估房产进行评估。成本法是指按被评估资产的现时重置成本扣减其各项损耗价值来确定被评估资产价值的一种资产评估方法。即先计算委评资产的重置价值，然后估算被评估资产与其全新状态相比有几成新，并考虑功能性陈旧贬值等因素，综合求出综合成新率，然后用重置价值与综合成新率相乘得出的乘积作为评估值。3、评估举例主厂房第四期，建筑面积1,233.70平方米，2009年5月建成交付使用。采用重置成本法评估，计算公式：评估值=重置价值成新率。（1）重置价值的确定重置价值=综合造价+前期费用+其它费用+资金成本+利润A、综合造价的求取：根据山东省建筑工程消耗量定额、山东省安装工程消耗量定额等有关资料，结合建筑造价的实际水平，考虑房屋建筑的建造标准和质量，同时参照同类或类似房屋建筑的现行建造标准，确定其综合造价。经工程人员现场勘察，确定其单方造价为2,203.98元/平方米，则综合造价为综合造价=2,203.981,233.70=2,719,050.13元B、确定前期费用根据政府和建设管理部门收取的费用，以综合造价为基础数确定，前期费用包括可行性研究费、图纸设计费、招标费等。（1）规划与可行性研究费规划费、可行性研究费按综合造价的0.3%计取，则规划与可行性研究费=2,719,050.130.3%=8,157.15元（2）测量、勘测、设计等费用测量、勘测、设计费评估时按综合造价的4%计取，则测量、勘测、设计费用=2,719,050.134%=108,762.01元（3）招投标管理费招投标管理费按综合造价的6计取，则招投标管理费=2,719,050.136=16,314.30元工程前期费用=（1）+（2）+（3）=133,233.46元C、确定其他费用其他费用包括质量监督费、建设单位管理费等。（1）建设管理费按综合造价的3%计取，则建设管理费=2,719,050.133%=81,571.50元（2）质监费按综合造价的2.5计取，则质监费=2,719,050.132.5=6,797.63元（3）劳保费按综合造价的的2.6%计取，则劳保费=2,719,050.132.6%=70,695.30元（4）监理费用按综合造价的2%计取，则监理费用=2,719,050.132%=54,381.00元其他费用=（1）+（2）+（3）+（4）= 213,445.43元D、资金成本该建筑物的建设期为6个月，6个月期贷款利息为4.68%，假设资金按工程进度投入，因此，资金成本为：（2,719,050.13+133,233.46+213,445.43）4.68%11/2=71,738.06元 E、投资利润根据市场调查，目前青岛经济技术开发区房地产开发项目的投资利润率水平一般都在10%-30%之间，根据估价对象的具体情况，考虑其评估目的，综合确定评估对象的利润率为15%，则： 投资利润（2,719,050.13+133,233.46+213,445.43+71,738.06）15%470,620.06元F、重置完全成本重置成本=2,719,050.13+133,233.46+213,445.43+71,738.06+470,620.06 =3,608,087.14元（2）成新率的确定该办公楼正常使用年限为50年，已使用15个月，则成新率=（50-1.25）/50100%97.5%，综合考虑环境对建筑物的影响，确定成新率为97%。评估值=重置价值成新率=3,608,087.1497%=3,499,844.52元其他房产按上述方法依次评估。4、固定资产房屋建筑物及构筑物评估结果固定资产房屋建筑物及构筑物账面价值19,954,844.79元，调整后账面价值19,954,844.79元，评估值52,332,463.88元，评估增值32,377,619.09元，增值率162.25%。其中，此次评估清查出绿化苗木，评估时根据实际盘点的物种的尺寸或规格及数量进行评估，按照同种苗木市场价格确认为评估单价，评估确认价值为2,135,991元。因此，固定资产房屋建筑物及构筑物账面价值19,954,844.79元，调整后账面价值19,954,844.79元，评估值为52,332,463.88元。（四）在建工程评估说明在建工程账面价值为2,130,125.05元，清查调整后账面值为2,137,489.58元，主要调整了已完工项目，将其转入完工固定资产中。调整后在建工程项目均为近期投入的未完工项目，故按清查调整后账面值评估为2,137,489.58元。（五）固定资产评估结果固定资产账面价值为78,737,667.01元，调整后账面价值为83,346,477.33元，评估值为127,254,791.07元，增值43,908,313.74元，增值率52.68%。第三部分：无形资产评估说明一、无形资产-土地使用权评估1、概况：青岛市恒光热电有限公司及附属公司拥有的土地位于胶南市灵山卫镇驻地，总面积85,034平方米，以出让方式取得，土地证号分别为南国用（2003）字第5358号、南国用（2003）字第5359号、南国用（2007）字第7594号。土地形状规则，其上建有办公楼、厂房、蓄水池、烟囱等生产设施。此外，青岛市恒光热电有限公司在发展过程中因公司扩建，三次与胶南市灵山卫镇东门外村民委员会签订了三块土地的五十年期的租赁协议，并分别一次性支付了租赁款，协议规定一次性支付了租赁款后在租赁期内土地由青岛市恒光热电有限公司及附属公司管理使用。此租赁土地与公司拥有土地使用权证得土地连接一体，其上建有公司的建筑物等生产设施，因此此次评估时，将租赁土地使用权视同公司所有土地使用权进行评估。2、主要评估过程：（1）核实原始资料根据委托单位提供的土地使用证、租赁协议书等资料进行产权核实。（2）现场勘察及鉴定对土地的位置、面积等进行勘察、记录。（3）确定评估方法，测算评估。（4）审核校对。评估小组本着认真负责态度，相互审核与校对，发现问题及时处理，确保评估工作质量。（5）撰写评估说明及评估详细清单。3、评估方法的确定根据城镇土地估价规程以及估价对象的具体条件、用地性质及评估目的，结合估价师收集的有关资料，考虑到当地地产市场发育程度，选择评估方法。通行的估价方法有市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法、基准地价系数修正法等。根据规程以及估价对象的具体条件、用地性质及评估目的，结合估价人员收集的有关资料，考虑到胶南市已完成了全区城市土地定级估价并且反映了符合当地的地价水平，因此，评估委估宗地的地价采用了基准地价系数修正法；本宗地是位于胶南市的新增城市建设用地，适合用成本逼近法评估其地价，因此，同时采用了成本逼近法评估，评估值以两种方法加权平均确定。租赁土地基本情况：租赁期用地性质土地面积（平方米）开始时间到期时间2003年8月2052年7月工业2,506.681997年10月2046年9月工业2,833.351994年3月2043年2月工业3,533.354、评估举例4.1、2003年4月取得的土地评估计价过程2003年4月，青岛市恒光热电有限公司及附属公司通过出让取得如下土地：土地证编号分别为“南国用（2003）字第5358号”和“南国用（2003）字第5359号”，土地面积分别为20500平方米和46041平方米，土地使用权终止日期均为2053年4月4日。基于以上条件，此次评估将该两块土地共同评估。（一）成本逼近法成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的估价方法。其基本计算公式为：土地价格=土地取得费+有关税费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值收益年期修正系数待估宗地地处胶南市灵山卫办事处，调查待估宗地区域周边的土地利用状况，现状为工业用地，由于待估宗地的评估基准日为2010年8月31日，以山东省实施中华人民共和国土地管理法办法（1999年8月22日起实施）及山东省现行政策法规为依据。根据成本逼近法测算地价的步骤，其各项费用如下：1）土地取得费土地取得费是指征用待估宗地所在区域同类土地所支付的平均费用。调查估价对象所处区域的土地取得费用，目前获得类似估价对象土地，需支付的费用主要有土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费等：（1）征地费、土地补偿费根据山东省实施中华人民共和国土地管理法办法第二十五条规定，结合胶南实际情况，确定土地补偿费标准为该耕地被征用前三年平均年产值的18倍。关于征用土地年产值标准，依据青岛市政府办公室文件（青政办200538号）的规定，胶南市城市规划区内年产值为1600元/亩，则待估宗地土地补偿费土地补偿费160018=28800元/亩土地补偿费合43.20元/平方米、安置补偿费根据山东省实施中华人民共和国土地管理法办法第二十六条规定征用土地的安置补偿费按下列标准执行,“征用耕地，其安置补偿费按照需要安置的农业人口数计算，需要安置的农业人口数，按照被征用的耕地数量除以征地前被征用单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准为该耕地被征用前三年平均产值的六倍。但是，每公顷被征用耕地的安置补偿费最高不得超过被征用前三年平均年产值的十五倍”。胶南市城区人均耕地稀少，远远低于全省人均耕地水平。按照青岛市土地管理局现行补偿标准，参照该地区征地实际情况，补偿倍数为6倍，调查该地区需要安置的农业人口数为每亩2人，则安置补偿费160062=19200元/亩安置补偿费合28.80元/平方米、青苗补偿费依据青岛市政府办公室青政办（2005）38号文件的规定，限定征地年产值最低标准，胶南市为每亩1600元，合2.40元/平方米。小计：土地取得费=A+B+C=74.40元/平方米（1） 有关税费 A、土地管理费按照国家物价局、财政部关于发布土地管理系统部分收费项目与标准的通知（1992）价费字597号所附的征地管理费暂行办法中的第五条规定“征用土地管理费的收取标准”实行全包方式的，按征地费总额的以下比例收费： 一次性征用耕地在66.67公顷（1000）亩以上（含66.67公顷）其它土地133.34公顷（2000）亩以上的（含133.34公顷），征地管理费按不超过3收取； 占用耕地在66.67公顷以下，其它土地133.34公顷以下的，征地管理费按不超过4收取。根据山东省土地管理局、青岛市土地管理局制定的有关规定、文件等，土地管理费按三项补偿费（土地补偿费、安置补偿费和青苗补偿费）之和的3%计收。土地管理费=74.4032.23元/平方米B、耕地占用税根据财政部核定山东省耕地占用税4.5元/平方米税额和征收任务，按照各地人均占有耕地状况并参照经济发展情况，青岛市税额核定为5.3元/平方米。C、耕地开垦费按照山东省实施中华人民共和国土地管理法办法第十六条规定：耕地开垦费按下列标准缴纳：“经批准占用基本农田以外的耕地的，按被占用耕地前三年平均年产值的八至十倍缴纳”待估土地属于占用非基本农田，根据胶南市具体情况，耕地开垦费按被占用耕地前三年平均年产值的10倍计。则：耕地开垦费=16001016000元/亩，合24.00元/平方米小计：有关税费=A+B+C =31.53元/平方米土地取得费及有关税费合计（1）+（2）105.93元/平方米2）土地开发费根据胶南市人民政府南政发（2003）53号文件规定，具备道路、给水、排水、雨水、污水、通电、通讯设施、环卫、供热、供气的开发利用配套费为180.00元/平方米。3）投资利息根据待估宗地的开发程度和开发规模，确定土地开发周期为1年,投资利息率按评估基准日中国人民银行公布的一年期贷款利率5.31%计，其中土地取得费及有关税费在征地时一次投入，开发费用在开发期内均匀投入，故：投资利息(土地取得费有关税费)开发周期5.31+土地开发费开发周期1/25.31（74.40+31.53）15.31%+180.0010.55.31%10.40元/平方米。4）投资利润按照有关统计资料，综合考虑我市经济增长因素和工业用地的实际情况，本次评估取土地开发的年投资利润率为50，则：投资利润(土地取得费有关税费土地开发费)开发周期50 （74.40+31.53+180.00）150%142.97元/平方米5）土地增值收益根据当地地价管理部门提供的资料，考虑到新增建设用地使用费含有部分出让金，因此土地增值收益按成本价格(土地取得费及有关税费、土地开发费、投资利息、投资利润四项之和)的一定比率。土地增值收益=（土地取得费土地开发费有关税费投资利息投资利润）土地增值收益率委估宗地土地增值收益率考虑到用地性质的不同,宗地土地增值收益率取值为50%则计算宗地土地增值收益:（74.40+31.53+180.00+10.40+142.97）50%=219.65元/平方米 6）无限年期土地使用权价格 依据成本逼近法计算公式：无限年期土地价格1)+2)+3)+4)+5)则宗地无限年期土地价格:为：74.40+31.53+180.00+10.40+142.97+219.65=658.95元/平方米 7）、有限年期土地使用权价格 根据有限年期地价测算公式：VN= Vn1-1/(1+r)N= 658.951-1/（1+8%）42.59= 658.950.9623= 634.11元/平方米。式中：VN- 待估宗地设定年期50年土地使用权价格(元/平方米)Vn- 无限年期土地使用权价格(元/平方米) r- 土地还原率（土地还原利率按照评估基准日中国人民银行公布的短期存款利率5.31%,考虑一定的风险因素取6%）。采用成本逼近法评估宗地的过程及评估结果见下表。表1成本法评估过程一览表单位:元/平方米宗地名称宗地位置（1）（2）（3）（4）（5）（6）（7）土地取得费及有关税费土地开发费投资利息投资利润土地增值收益无限年期地价有限年期42.84年地价青岛市恒光热电有限公司胶南市灵山卫办事处105.93180.0010.40142.97219.65658.95634.11(二)基准地价系数修正法1）基准地价内涵说明土地基准地价是在土地开发程度达到“五通一平”（通路、供电、供水、污水、通讯和场地平整）条件下，土地使用年限为法定最高年限的土地使用权区域内平均价格。其基本构成为土地取得费、综合开发费及级差地价三个部分。胶南市城区基准地价于2005年7月12日由胶南市人民政府南政发（2005）77号文件批准执行，2005年8月1日公告。2005年11月1日，胶南市国土资源局制定下发胶南市城市规划区2005年11月至2007年1月土地指导价格。2）基本原理：基准地价代表的是不同土地级别内土地的平均地价水平，区域内的宗地由于各宗地区位条件差异，使得各宗地价格有差异，可以利用基准地价系数修正法求得宗地的价格。基本公式为：基准地价设定开发程度下的宗地地价=宗地所在区域的级别基准地价K1K2（1K）式中：K1-期日修正系数 K2-土地使用年限修正系数 K-影响地价区域因素及个别因素修正系数之和。因为所使用的基准地价设定开发程度与本次评估宗地设定开发程度相同，因此不需进行开发程度的修正。3）基准地价评估依据：根据待估宗地区域因素及个别因素，按照城镇土地估价规程要求，结合胶南市基准地价的执行情况，考虑到待估宗地所在区域，依据胶南市公布的国有土地使用权出让基准地价，基准地价的确定以级差收益法测算的结果为主要依据。根据城镇土地估价规程，其基准地价系数修正法评估宗地地价的计算公式为：基准地价设定开发程度下的宗地地价宗地所在区域的级别基准地价K1K2（1K）式中： K1期日修正系数 K2土地使用年限修正系数 K影响地价区域因素及个别因素修正系数之和因为所使用的基准地价设定开发程度与本次评估各宗地设定开发程度相同，因此不需进行开发程度的修正。4）确定待估宗地的土地级别及基准地价待估宗地位于胶南市灵山卫。根据胶南市土地级别图，处于工业二级地范围，依据其用途不同，宗地区域工业用地基准地价取260.00元/平方米。根据胶南市人民政府南政发（2003）53号文件规定，配套费取180.00元/平方米。修正后的基准地价为260.00+180.00440.00元/平方米。5）确定土地使用年限修正系数：由于胶南市基准地价定义中土地使用年限为设定使用年限，根据待估宗地的土地使用年限进行年期修正。其修正系数K21-1/（1+r）n/ 1-1/（1+r）m1-1/（1+8%）42.59/ 1-1/（1+8%）500.9623/0.97870.9832式中：r-土地还原率n-宗地剩余使用年限m-法定最高出让年限6）确定影响地价区域因素及个别因素修正系数（K）根据胶南市土地定级估价报告，工业用地地价影响因素说明表及修正系数表，按照待估宗地的区域因素及个别因素条件，可建立待估宗地地价影响因素说明表和修正系数表，并修正得到待估宗地在基准地价设定条件下的宗地地价。7）编制待估宗地地价影响因素说明、优劣程度及修正系数表。根据工业用地修正系数表，结合待估宗地的具体情况，确定宗地的各项因素的修正系数为：表2 地价影响因素说明、优劣程度及修正系数表影响因素条件说明优劣度修正系数（%）交通条件相临道路级别主干道大于10米优1.72距高速公路入口距离（公里）较优较优1.52基础设施状况供热状况优优0.98供气状况优优0.94排水状况优优1.04产业积聚条件工业/产业积聚规模一般一般0产业间协作条件较优较优0.17工厂与原料地、市场配合优优0.38职工生活方便度距商服中心距离（米）一般一般0距农贸市场距离（米）较优较优0.34生活设施完善程度完善完善0.48宗地自身条件工业区用地类型有轻微污染工业区较优0.28地质水文条件与地基承载力对土地利用无影响优0.32临路条件优优0.27宗地形状与面积对土地利用无影响优0.36区域土地利用限制对土地利用无影响优0.24环境条件环境状况较优0.17合计9.218）计算基准地价设定开发程度条件下的待估宗地地价，经以上分析过程，可得到待估宗地在基准地价设定开发程度条件下的土地价格：宗地基准地价修正后的地价=基准地价K1K2（1+K）=440.001.30.9832（1+0.0921）=614.19元/平方米则：宗地设定开发程度条件下的宗地地价 宗地基准地价修正后的地价。表3基准地价系数修正法估价结果表单位:元/平方米宗地名称所在区域基准地价综合修正系数（K1）期日修正系数开发程度修正系数使用年期修正系数单位面积地价青岛市恒光热电有限公司4400.09211.31.00000.9832614.19（三）、土地价格的确定1）地价的确定方法根据地价评估技术规程及估价对象的具体情况，评估宗地采用了成本逼近法和基准地价系数修正法，根据胶南市同类用地的地价水平，结合评估人员的估价经验，赋予成本逼近法0.8权重，赋予基准地价法0.2权重。则得到待估宗地的价格如下：634.110.8+614.190.2=630.13元/平方米。2）估价结果青岛市恒光热电有限公司位于胶南市灵山卫办事处二宗地，土地评估面积分别为20500.0平方米及46041.0平方米。评估基准日是2010年8月31日，宗地红线外五通（通路、供电、供水、排水、通讯）及宗地红线内“场地平整”，在设定工业用途条件下土地使用年限42.59年的土地价格如下：评估土地总面积66,541平方米，合99.81亩。土地单价为：630.13元/平方米，合42.01万元/亩。评估土地总地价为：4,192.95万元。大写人民币：肆仟壹佰玖拾贰万玖仟伍佰元整。4.2、2007年5月取得的土地评估计价过程2007年5月，青岛市恒光热电有限公司及附属公司通过出让取得土地证编号分别为“南国用（2007）字第7594号”，土地面积为18,493平方米，土地使用权终止日期均为2056年12月30日。（一）成本逼近法成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的估价方法。其基本计算公式为：土地价格=土地取得费+有关税费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值收益年期修正系数待估宗地地处胶南市灵山卫街道办事处，调查待估宗地区域周边的土地利用状况，现状为工业用地，由于待估宗地的评估基准日为2010年8月31日，以山东省实施中华人民共和国土地管理法办法（1999年8月22日起实施）及山东省现行政策法规为依据。根据成本逼近法测算地价的步骤，其各项费用如下：1）土地取得费土地取得费是指征用待估宗地所在区域同类土地所支付的平均费用。调查估价对象所处区域的土地取得费用，目前获得类似估价对象土地，需支付的费用主要有土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费等。2）征地费 、土地补偿费根据山东省实施中华人民共和国土地管理法办法第二十五条规定，结合胶南实际情况，确定土地补偿费标准为该耕地被征用前三年平均年产值的18倍。关于征用土地年产值标准，依据青岛市政府办公室文件（青政办200538号）的规定，胶南市城市规划区内年产值为1600元/亩，则待估宗地土地补偿费土地补偿费160018=28800元/亩土地补偿费合43.20元/平方米 、安置补偿费根据山东省实施中华人民共和国土地管理法办法第二十六条规定征用土地的安置补偿费按下列标准执行,“征用耕地，其安置补偿费按照需要安置的农业人口数计算，需要安置的农业人口数，按照被征用的耕地数量除以征地前被征用单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准为该耕地被征用前三年平均年产值的六倍。但是，每公顷被征用耕地的安置补偿费最高不得超过被征用前三年平均年产值的十五倍”。胶南市城区人均耕地稀少，远远低于全省人均耕地水平。按照青岛市土地管理局现行补偿标准，参照该地区征地实际情况，补偿倍数为6倍，调查该地区需要安置的农业人口数为每亩2人，则安置补偿费160062=19200元/亩 安置补偿费合28.80元/平方米、青苗补偿费依据青岛市政府办公室青政办（2005）38号文件的规定，限定征地年产值最低标准，胶南市为每亩1600元，合2.40元/平方米。 小计：土地取得费=A+B+C=74.40元/平方米3）有关税费 A、土地管理费按照国家物价局、财政部关于发布土地管理系统部分收费项目与标准的通知（1992）价费字597号所附的征地管理费暂行办法中的第五条规定“征用土地管理费的收取标准”实行全包方式的，按征地费总额的以下比例收费： 一次性征用耕地在66.67公顷（1000）亩以上（含66.67公顷）其它土地133.34公顷（2000）亩以上的（含133.34公顷），征地管理费按不超过3收取； 占用耕地在66.67公顷以下，其它土地133.34公顷以下的，征地管理费按不超过4收取。根据山东省土地管理局、青岛市土地管理局制定的有关规定、文件等，土地管理费按三项补偿费（土地补偿费、安置补偿费和青苗补偿费）之和的3%计收。土地管理费=74.4032.23元/平方米B、耕地占用税根据财政部核定山东省耕地占用税4.5元/平方米税额和征收任务，按照各地人均占有耕地状况并参照经济发展情况，青岛市税额核定为5.3元/平方米。C、耕地开垦费按照山东省实施中华人民共和国土地管理法办法第十六条规定：耕地开垦费按下列标准缴纳：“经批准占用基本农田以外的耕地的，按被占用耕地前三年平均年产值的八至十倍缴纳”待估土地属于占用非基本农田，根据胶南市具体情况，耕地开垦费按被占用耕地前三年平均年产值的10倍计。则：耕地开垦费=16001016000元/亩，合24.00元/平方米 小计：有关税费=A+B+C =31.53元/平方米 土地取得费及有关税费合计1）+2）105.93元/平方米 4）土地开发费根据胶南市人民政府南政发（2003）53号文件规定，具备道路、给水、排水、雨水、污水、通电、通讯设施、环卫、供热、供气的开发利用配套费为180.00元/平方米。5）投资利息根据待估宗地的开发程度和开发规模，确定土地开发周期为1年,投资利息率按评估基准日中国人民银行公布的一年期贷款利率5.31%计，其中土地取得费及有关税费在征地时一次投入，开发费用在开发期内均匀投入，故：投资利息(土地取得费有关税费)开发周期5.31+土地开发费开发周期1/25.31（74.40+31.53）15.31%+180.0010.55.31%10.40元/平方米。 6）投资利润按照有关统计资料，综合考虑我市经济增长因素和工业用地的实际情况，本次评估取土地开发的年投资利润率为25，则：投资利润(土地取得费有关税费土地开发费)开发周期50 （74.40+31.53+180.00）150%= 142.97元/平方米 7）土地增值收益根据当地地价管理部门提供的资料，考虑到新增建设用地使用费含有部分出让金，因此土地增值收益按成本价格(土地取得费及有关税费、土地开发费、投资利息、投资利润四项之和)的一定比率。土地增值收益=（土地取得费土地开发费有关税费投资利息投资利润）土地增值收益率委估宗地土地增值收益率考虑到用地性质的不同,宗地土地增值收益率取值为50%则计算宗地土地增值收益:（74.40+31.53+180.00+10.40+142.97）50%=219.65元/平方米 8）、无限年期土地使用权价格 依据成本逼近法计算公式：无限年期土地价格1)+2)+3)+4)+5)则宗地无限年期土地价格:为：74.40+31.53+180.00+10.40+142.97+219.65=658.95元/平方米 9）、有限年期土地使用权价格 根据有限年期地价测算公式：VN= Vn1-1/(1+r)N= 658.951-1/（1+8%）46.33= 658.950.9717= 640.30元/平方米。式中：VN- 待估宗地设定年期50年土地使用权价格(元/平方米)Vn- 无限年期土地使用权价格(元/平方米) r-土地还原率（土地还原利率按照评估基准日中