资产评估学题目

例3：某建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命为50年，有效经过年数为8年。经调查测算，现在重新建造全新状态的该建筑物的建造成本为800万元（建设期为2年，假定第1年投入建造成本的60%，第2年投入40%，均为均匀投入），管理费用为建造成本的3%，年利息率为6%，销售税费为50万元，开发利润为120万元。又知其中该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为18万元；装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，已使用2年；设备的重置价格为110万元，平均寿命为10年，已使用8年。假设残值率均为零，试计算该建筑物的折旧总额。解答：（1）计算建筑物的重置价格：1）建造成本=800万2）管理费用=8003%=24万3）投资利息=（800+24）60%（1+6%）1.5-1+（800+24）40%（1+6%）0.5-1=54.9万4）建筑物的重置价格=800+24+54.9+50+120=1048.9万（2）计算建筑物的折旧额1）墙、地面等的损坏额=18万2）装修部分的折旧额=2001/52=80万3）设备部分的折旧额=1101/108=88万4）长寿命项目的折旧额=（1048.9-18-200-110）/508=115.344万5）该建筑物的折旧总额=18+80+88+115.344=301.344万例1 有一宗土地，出让年期为50年，资本化率为10%，预计未来5年的纯收益分别为15万元，16万元，18万元，15万元，20万元，第6年开始大约可以稳定在25万左右，试评估该宗土地的收益价格。解：P=15/(1+10%)+16/(1+10%)2+ 18/(1+10%)3+ 15/(1+10%)4+ 20/(1+10%)5 +25 1-1/ (1+10%) 50-5/0.1 (1+10%)5 =216.1万元例2： 某写字楼套间建筑面积1,000平方米，使用年限30年，该写字楼每月租金2.5万元。据调查，该写字楼造价为3,000元/平方米，家具设备原值10万元，耐用年限10年，残值率2%。据有关规定，房地产税为年租金的12%，管理费为年租金的5%，修缮费为房屋原值的2%，保险费为房屋原值的3，综合资本化率为12%。试估算该写字楼的价格。分析：已知房地产的收益、费用、综合资本化率，可以直接使用收益法求房地产价格难点：家具设备的处理解：(1)年租金收入 2.512=30(万元) (2) 计算年经营费用 房地产税=3012%=3.6(万元) 管理费=305%=1.5(万元) 房屋原值=10003000=300(万元) 修缮费=3002%=6(万元) 保险费=3003=0.9(万元)(3) 家具年折旧费=10(1-2%)10=0.98(万元) 年经营费用=3.6+1.5+6+0.9+0.98=12.98(万元)(3)年净收益=30-12.98=17.02(万元) (4)该写字楼套间的价格 例3: 某房地产公司于1997年3月以有偿出让方式取得一块土地50年的使用权，并于1999年3月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平方米2000元，经济耐用年限为55年，残值率为2%。目前，该类建筑重置价格为每平方米2500元。该建筑物占地面积500平方米，建筑面积为900平方米，现用于出租，每月实收租金3万元。另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10%，每年需支付的管理费为年租金的3.5%，维修费为重置价格的1.5%，土地使用税及房产税为每平方米建筑面积20元，保险费为重置价格的0.2%，土地资本化率7%，建筑物资本化率8%。试根据以上资料评估该宗地2003年3月的土地使用权价格。解：1 选定评估方法：收益法2 计算客观总收益：年客观总收益=50900（1-10%）12=4860003 计算总费用（1）年管理费=4860003.5%=17010（元）（2）年维修费=25009001.5%=33750元（3）年税金=20900=18000元（4）年保险费=25009000.2%=4500元年总费用=17010+33750+18000+4500=73260元4 计算房地产纯收益年房地产纯收益=年总收益-年总费用=486000-73260=412740元5 计算房屋纯收益（1）计算房屋年折旧费本例土地使用年限小于房屋耐用年限，房地产可使用年期为50-2=48年年折旧费=（建筑物重置价-残值）/耐用年限=2500900（1-2%）/48=45937.5元（2）计算房屋现值房屋现值=房屋重置成本-年折旧费已使用年数=2500900-45937.54=2066250元（3）计算房屋纯收益房屋纯收益=房屋现值房屋资本化率=20662508%=165300元如果考虑使用年限的影响则：房屋纯收益=房屋现值房屋资本化率/ 1-1/(1+r)n=2066250 8% /1-1/(1+8%)48= 165300 /0.975130919= 165300 1.0255=169515与不考虑年限的影响的差距：4215元，幅度2.55%6 计算土地纯收益土地年纯收益=年房地产纯收益-房屋年纯收益=412740-169515=243225元7 计算土地使用权价格剩余使用年限=50-6=44年V=2432257%1-1/（1+7%）44=24322513.5579=3297620元单价= 3297620 /500=6595.24元/平方米8 评估结果该宗地2003年3月土地总价3297620元，单价6595.24元/平方米例4：有一平房，砖混结构，占地面积150m2，建筑面积80，现将此房出租，每月可得租金1600元。其基本情况如下：房地产税等税费为每年570元；建筑物重置成本为每平方米800元；建筑物耐用年限为40年，已使用年限10年（设其收益年限为30年），残值率为0，管理费为房租的5%，修缮费为建筑物现值的2%，保险费为建筑物现值的5，空房损失费以两个月房租计，建筑物资本化率为9%，土地资本化率为7%。试估算该建筑物土地的价格。分析：由题可求得：建筑物的重置成本、房地产的收益已知：建筑物资本化率、土地资本化率如何求解土地价格？ 解：（1）建筑物现值VB重置成本C=80080=64000元耐用年限N=40年，已使用年限n=10年，残值=0VB=C1-（1-R）n/N=64000（1-10/40）=48000元（2）房地产客观总收益（有效毛收入）潜在毛收入：160012=19200元/年空房损失费：16002=3200元/年房地产总收益：19200-3200=16000元/年（3）房地产总费用（经营费用）税费：570元年管理费：160005%=800元/年修缮费：480002%=960元/年保险费：480005=240元/年总费用：570+800+960+240=2570元/年（4）房地产纯收益房地产纯收益=总收益-总费用=16000-2570=13430元/年（5）建筑物纯收益建筑物纯收益=房屋现值房屋资本化率/ 1-1/(1+r)n=48000 9% /1-1/(1+9%)30=4670.4元/年（6）土地纯收益土地纯收益=房地产纯收益-建筑物纯收益=13430-4670.4=8759.6元/年（7）土地价格土地价格=土地纯收益 1-1/(1+r)n/r=8759.6 7% 1-1/(1+7%)30=8759.68.06%=108679.9元土地单价= 108679.9/150=724.53元/例：企业转让彩电显像管新技术，购买方用于改造年产10万只彩电显像管生产线。经对无形资产边际贡献因素的分析，测算寿命期间各年度分别可带来追加利润100万、120万、90万、70万，分别占当年利润总额的40%、30%、20%、15%，试评估无形资产利润分成率。解：各年利润总额的现值例：甲企业以制造四轮驱动汽车的技术向乙企业投资，该技术的重置成本为100万，乙企业拟投入合营的资产重置成本8000万，甲企业无形资产成本利润率为500%，乙企业拟合作的资产原利润率为12.5%，试评估无形资产投资的利润分成率。解：无形资产约当投资量：100（1+500%）=600企业约当投资量：8000（1+12.5%）=9000万甲企业投资无形资产的利润分成率：600/（9000+600）=6.25%某企业拟转让甲产品生产的全套技术，该技术账面原始成本为4000万，已使用2年，预计还可使用10年，近2年，物价涨幅20%，由于该技术转让，本企业产品的市场占有率有所下降，在以后的10年，减少销售收入按折现值计算为1300万，增加开发费用以提高质量、保住市场的追加成本按折现值计算为1200万，该企业与购买方共同享用这项生产技术所形成的生产能力为6500万件和3500万件，试评估该项无形资产转让的最低收费额。解：无形资产重置成本净价=4000（1+20%）10/（10+2）=480010/12=4000万分摊率：3500/（3500+6500）=35%机会成本=1300+1200=2500最低收费额=400035%+2500=3900万例：甲企业被乙企业兼并，需要对甲企业自创的一套流程方法专利权进行评估。该工艺方法研制时发生原材料费40000元，辅助材料费10000元，燃料动力费8000元，有关人员工资和津贴14000元，专用设备费9000元，差旅费1000元，管理费2000元，占用固定资产的折旧费30000元，人员培训费和资料费等5000元，专利申请费2000元，求该工艺流程方法的专利的重置价值。假定：该专利创造性劳动倍加系数为3，科研平均风险率9%，无形损耗率12%，专利剩余有效期为5年。无形资产分成率为21%，贴现率为10%，该专利可使企业每年新增利润40万。解：专利自创总成本=1/（1-9%） （40000+10000+8000+9000+1000+2000+30000+5000+2000）+314000 （1-12%）=144088元专利评估价值=重置成本净值（相当于最低额）+超额收益贴现额=144088+21%400000（A/P，10%，5）= 144088+21%4000003.7908=462515元例1：某工业企业因转让资产需要转让其一项自创生产工艺流程。据企业资料查实：该工艺方法研制时发生原材料费3万元，燃料动力费0.3，辅助材料0.5万，专用设备费0.4万，管理费0.2万，固定资产折旧费3万，咨询费0.2万，差旅费0.1万，科研和 辅助人员工资、津贴等1.2万，其他开支0.3万，该工艺流程预计尚有有效期4年，工艺方法使用后，按目前的情况每年可新增利润40万。求该项专有技术的评估价值。该专有技术的有效使用年限为4年，使用专由技术每年新增利润40万，专有技术提成率18%，贴现率为12%。评估专有技术价值。倍加系数为4，科研平均风险率为8%，无形损耗12%。解；成本-收益法专有技术自创总成本=1/（1-8%） （3+0.3+0.5+0.4+0.2+3+0.2+0.1+0.3+41.2 （1-12%）=122400元专有技术评估价值=重置成本净值（相当于最低额）+超额收益贴现额= 122400 +18%40（A/P，12%，4）= 144088+18%403.038=34.1136元甲电风扇转让电风扇的商标使用权给乙厂。合同约定，使用期限为5年，由乙厂每年按使用该商标后新增利润25%，作为使用费支付给甲厂。预测乙厂使用商标权后1-5年生产电扇20万台、25万台、30万台、35万台、40万台，每台新增利润10元。折现率为14%。解：新增利润：1020=200；1025=250；1030=300；1035=350；1040=400乙厂新增利润折现值=200（P/F，14%，1）+250 （P/F，14%，2） +300 （P/F，14%，3） +350 （P/F，14%，4） +400 （P/F，14%，5）=985.3万商标权使用权评估值= 985.325%=246.325万1. 宗地A已得到规划许可，可建一幢5层办公楼，总建筑面积为8000平方米，现正招标出让，某开发公司已进行了市场调查和可行性分析，预计开发周期为2年，估计建成后即可对外出租，出租率估计为90，年租金为300元/平方米，建筑费和专业费预计为1000元/平方米，第一年投入40，第二年投入60，贷款年利率为12，年出租费用为年租金的25，当地房地产综合还原率为8，开发商要求总利润不低于开发完成后不动产总价值的15，取得土地使用权的法律、估价等专业费用为地价的3，试估算开发商所能支付的投标地价款。1.（1）预期开发楼价1）年租金收入= 800030090%=216万2）年出租费用=21625%=54万3）房屋开发完成后总值=（216-54）/8%=2025万（2）预期投入成本1）建筑费和专业费=80001000=800万2）利息=地价（1+12%）2-1+80040% （1+12%）2-1+80060%（1+12%）-1=0.2544地价+139.0083）利润=202515%=303.75万3）土地相关法律费用=0.03地价（3）地价=2025-800-0.2544地价-139.008-303.75-0.03地价计算结果：地价=782.242/1.2844=609.0332. 某商场的土地使用权年限为40年，从1994年5月31日起计，该商场共两层，每层建筑面积各为2000，可出租面积占建筑面积的60%。一层于1996年5月31日租出，租期为5年，可出租面积的月租金为180元/，且每年不变，二层现暂空置。附近类似商场一层、二层可出租面积的正常月租金分别为200元、120元/，出租的成本及税费为租金的20%，该类房地产的资本化率为8%，试估计该商场于1998年5月31日带租约出售时的正常价格。 （1）各层可出租面积：200060%=1200 （2） 一层正常收益价格1）一层租期内年纯收益=180120012（1-20%）=20.736万2）一层租期满后纯收益=200120012（1-20%）=23.04万3）一层正常价格：（3）二层正常收益价格1）年纯收益：120120012（1-20%）=138.24万2）二层正常价格：（4）房地产总价=2640.2649+1619.7847=4260.0496万