[物权法解读]物权法72条解读

物权法解读物权法72条解读 物权法解读资料介绍物权法解读百姓五大难题一、有关土地使用权期限的问题物权法出台前，大家常常担心自己住房70年后土地使用权的归属，而且因为不一样地块开发周期的差异，常造成买房人土地使用年限缩短。比如浙江宁波的张先生于2021年在上海浦东某小区购得一套约150平方米的商品房，不过等房产证办出后发觉土地使用权期限已经过了14年，张先生将开发商告上了法庭，请求其赔偿相关损失。不过以前因为相关法律法规尚不健全，其损失到底是否会产生及怎样计算均无明确依据，最终败诉。现在依据物权法的要求，市民的住宅建设用地使用权期间届满以后，自动续期。上述案例的情况在物权法经过以后迎刃而解。二、有关车库、车位的归属问题以前，有关小区车库、车位的权属问题，并没有一个统一明确的要求，这实际上是建筑物区分全部权、尤其是业主共有相关制度在中国物权法立法上的缺位。实践中通常是开发商经过出售、出租等方法处分小区车库、车位，业主的正当权益轻易受到侵害。据杨浦某小区业主反应，小区一块空闲场地被物业企业改造成了停车场，经小区业委会和物业协商，由物业企业管理并收取停车费，所收款项物业企业和小区业主三七分成，但需给业主停车一定的优惠。但以后物业企业并未兑现承诺，还私自提升了业主停车费。双方纠纷不停，闹得不可开交。依据物权法要求停车场属于业主共有。同时要求，对建设单位聘任的物业服务机构或其它管理人，业主依法有权更换。据此要求，上述案例中的停车场的全部权应该归业主共有，业主有权自己管理或聘任物业管理，物业企业只能根据协议的约定享受权利并负担义务。三、有关相邻关系的问题民法通则包括到了通风、采光等详细的相邻关系问题。第八十三条要求，不动产的相邻各方，应该根据有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或损失的，应该停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。不过因为要求过于笼统，造成实践中侵害权利人通风、采光权的情况屡见不鲜。尤其是部分开发商，为了在有限的土地上尽可能开发出最多的楼盘，甚至不惜违反相关国家工程建设标准，开发楼盘的日照、通风、采光等均不符合相关要求的要求，对业主及其它不动产权利人的正当权益造成极大侵害。物权法则明确要求，建造建筑物，不得违反国家相关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。不动产权利人不得违反国家要求排放大气污染物、水污染物，弃置固体废物，施放噪声、光、电磁波辐射等有害物质。除明确了不动产权利人拥有通风、采光、日照等权利，还增加了严禁污染物、废物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质的违规排放条款，明确了不动产相邻权人权利遭受侵害后的请求权基础。但仍需尤其提醒的是，广大买房人在购置房屋时一定要事先对所购置房屋的通风、采光、日照等是否符合国家相关工程建设标准做到心中有数，及早防范避免纠纷。四、有关物权行为和债权行为的区分问题所谓物权行为是意在设置、变更或消亡物权的法律行为；债权行为是意在设置、变更、消亡债权的法律行为。物权法出台之前，对于物权行为和债权行为的区分标准，存在较大争议。比如，张某向开发商购置了一套价值约80万元的房屋，并登记办理了房产证。后张某签署买卖协议将该套房屋转让给吴某，吴某向张某支付了约40万元。过户登记之前，因张某尚拖欠开发商房款，法院判决解除张某和开发商之间的房屋买卖协议，并撤销了张某的产证。吴某无奈之下只能将张某告上法庭，请求继续推行协议。一审法院认为张某的房地产权证已经被法院撤销，故其实际上已经不是产权人，无权处分该项房产，张吴的协议为无效协议。后虽二审法院改判协议有效，但从本案反应出的是因为物权法的缺失，造成司法实践中没有坚持物权行为和债权行为的区分标准而造成适使用方法律的偏差。而依据物权法第十五条要求，当事人之间签订相关设置、变更、转让和消亡不动产物权的协议，除法律另有要求或协议另有约定外，自协议成立时生效；未办理物权登记的，不影响协议效力。依本条要求，只要双方当事人协议依法成立，该协议就生效，吴某仍可向张某主张自己的债权，但她仅取得债权请求权，物权并未发生变动。同时，物权登记的改变也不影响协议的效力，至此物权行为和债权行为做出了明确的区分。五、有关不动产善意取得制度明确问题有关善意取得，长久以来大家认为只有动产能够适用善意取得，而不动产则不能适用。但从客观善意的角度讲，只要买房人信赖不动产登记机构的登记信息作出行为，则不管其是否知道登记记载事项以外的其它信息，均应认为其是善意。然而司法实践中对此了解不一，往往造成适使用方法律出现偏差。而物权法要求，无处分权人将不动产或动产转让给受让人的，全部权人有权追回，但符合下列情形的，受让人取得该不动产或动产的全部权：受让人受让该不动产或动产时是善意的；以合理的价格转让；转让的不动产或动产根据法律要求应该登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。依此要求，不动产也能够适用善意取得。这不但符合不动产物权变动公告公信的标准，对以后正确处理包括房地产等不动产纠纷将会起到巨大的作用。名词解释 物权指自然人、法人直接支配不动产或动产的权利，包含全部权、用益物权和担保物权。不动产指土地和建筑物等土地附着物；动产指不动产以外的物。制订物权法，对明确物的归属，充足发挥物的效用，维护经济秩序，促进社会主义当代化建设。含有主要意义。 公告指确定物权设置、变动的依据，如登记。物权公告是为了让她人清楚地知道谁是权利人，以维护权利人、和交易相关的人的正当权益。除有相反证据证实的以外，记载于不动产登记簿上的人是该不动产的权利人，动产的占有些人是该动产的权利人。 预告登记指当事人约定买卖期房或转让其它不动产物权时，为了限制债务人处分该不动产，保障债权人未来取得物权而作的登记。如在商品房预售中，购房者能够就还未建成的住房进行预告登记，以制约开发商把已出售的住房再次出售或进行抵押。 建筑物区分全部权伴随住宅商品化，建筑物向多层、高层发展，一栋高楼通常为众多住户全部，这种现象就是建筑物区分全部。建筑物区分全部权包含住户就高层建筑物中对其住宅等专有部分等享受的全部权，对电梯、过道等共有部分享受的共有和共同管理的权利。 相邻关系指两个以上相互毗邻的不动产全部人或使用人，因通行、采光、通风等必须，根据法律要求产生的权利义务关系。 共有指两个以上的自然人或法人对一项财产共同享受全部权。共相关系能够根据法律要求发生，也能够依据协议约定发生。根据民法通则的要求，共有分为按份共有和共同共有。