房地产法规试题及标准答案建筑房地产类物管管理建筑类专业通用版.doc

房地产法规试题A 卷一、名词解释(20分)1.房地产2.土地征用3.综合开发4.房地产交易5.物业服务合同二、填空（20分）1.按土地的开发程度，土地可以分为 、 、 。2.房地产法律关系由 、 、 三大要素构成。3.综合开发的特点是 和 。4.征用耕地的土地补偿费，为该耕地被征用前三年平均年产值的 倍，征用耕地每一名农业人口的安置补助费，为该耕地被征用前三年平均年产值的 倍；土地补偿费和安置补助费的总和不超过该耕地被征用前三年平均年产值的 倍。5.国有土地建设用地使用权的取得方式主要有 和 。6.房地产中介服务主要包括三类： 、 和 。7.根据我国人民法院组织法，我国的设有 、 、 和 四级法院。三、判断正误（正确的打“”，错误的打“”）。（10分）1.不动产包含房地产，房地产属于不动产，是不动产的一部分。（ ）2.房地产开发项目的开发建设应当统筹安排配套基础设施，并根据先地上、后地下的原则实施。 （ ）3.征用基本农田或基本农田以外的耕地35公顷的，其他土地超过70公顷的，由省级人民政府批准。 （ ）4.房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后30日内，到县级人民政府房地产管理部门办理备案登记手续。 （ ）5.房地产权属登记是现代房地产制度的基础和核心。 （ ）6.房屋赠与的受赠人要向国家缴纳房屋现值价格10%的契税。 （ ）7.物业管理企业与业主之间具有明显的委托关系。 （ ） 8.仲裁实行一裁终局原则。 （ ）9.人民法院适用简易程序审理案件，应当在立案起3月内审结。（ ）10.承租人在租赁期限内可以自行决定转租房屋。 （ ）四、简答题（30分）1.土地所有权包括哪些权利？有哪些特征？2.我国确立房地产法律关系的行为有哪些？3城市房屋拆迁安置的原则有哪些？4.房地产抵押的法律特征？5.房屋赠与的条件？五、案例分析（20分）1. 2009年9月，邵某与刘某签订了房屋买卖合同，购买刘某一套价值30万元的房屋，并向刘某交纳购房定金6万元。2009年11月刘某又与贾某签订了一份房屋买卖合同，将房屋以35万元的价格卖给贾某，贾某支付完清了房屋价款并办理了过户手续。邵某与刘某签订合同后，一直催促刘某办理过户手续，但刘某以各种理由拖延。后来，邵某到房管局查询得知，刘某已将该住房卖给贾某并已办理了过户手续。请问：（1）邵某与刘某、邵某和贾某签订的两份合同是否都有效？（2）房屋究竟是归刘某还是贾某所有？为什么？ （3）刘某在本案中应当承担何种违约责任？ 2.某市进行房屋拆迁，拆迁补偿方案是评估价上浮15%，一次性搬家奖励费为10000元。现张某有一营业用房要拆迁，该房营业面积为35平米，评估价为4500元每平米，有4名从业人员，停产停业损失按每人每月1000元计算，停业时间估计为2月。另外天然气补偿按每户3200元计算，电话移机按照每部58元计算。请问：（1）拆迁人应当给张某补偿哪些项目？（2）张某要求货币补偿，一共可以拿多少补偿金？房地产法规试题参考答案A 卷一、名词解释(20分)1.房地产：以下两种解释皆可（1）狭义的房地产是指房屋、地基以及房屋附属土地；广义的房地产是指国际上通用的不动产，即一个地区所有土地及地上附着物。（2）房产和地产的总称。房产是指在法律上有明确权属关系的房屋财产，地产是指在法律上有明确权属关系的土地财产。2.土地征用：是指国家为了公共利益的需要，依照法律规定的程序和批准权限批准，并依法给予农村集体经济组织及农民补偿后，将农民集体土地变为国有土地的行为。3.综合开发：是指根据城市建设总体规划的要求，对一定规模的区域的土地、房屋建筑、基础设施及配套工程进行统一规划、配套建设的管理方法。4.房地产交易：是指以房地产为特殊商品而进行的各种经营活动，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁三种形式。5.物业服务合同：是指物业管理企业与委托人签订的，物业管理企业接受委托提供物业管理服务，委托人支付管理费用的合同。二、填空（20分）1. 过生地、生地、熟地2.主体、客体、内容3.统一、配套4.6-10、4-6、305.出让、划拨6.房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪7.最高人民法院、高级人民法院、中级人民法院、基层人民法院三、判断正误（10分）1. 2. 3. 4. 5. 678910四、简答题（30分）1.土地所有权包括哪些权利？有哪些特征？答：土地所有权是一种民事权利，是土地所有权人对土地的拥有、占有、使用、收益和处分的权利。土地使用权具有物权的一切特征，同时具有：（1）权利的基础性；（2）权利的逻辑性；（3）权利的派生性；（4）权利的排他性。2.我国确立房地产法律关系的行为有哪些？答：（1）房地产行政管理行为；（2）当事人的行为；（3）司法行为：行政措施、房地产仲裁、房地产诉讼。3城市房屋拆迁安置的原则有哪些？答：（1）谁拆迁谁安置的原则；（2）安置相当原则；（3）安置和补偿相分离的原则4.房地产抵押的法律特征？答：（1）以确保债权实现为目的；（2）抵押权以获得房地产的交换价值为实质内容；（3）不转移标的物的占有；（4）抵押权的设定为要式法律行为。5.房屋赠与的条件？答：（1）房屋赠与的主体必须具有民事主体资格；（2）赠与人对房屋应当具有所有权或依法处分权；（3）标的物必须是依法可以赠与的房屋。五、案例分析（20分）1.答：（1）邵某与刘某签订合同，是双方真实意思的表示，不存在合同法第五十二条规定的无效情形，应认定为有效合同；因为同样的理由，贾某与刘某后签订的合同也是有效的，除非贾某已经知道前一份合同的存在。（2）贾某所有。我国物权法和城市房地产管理法都规定：“不动产的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。”据此，已经办理过户登记的，房屋归登记的产权人所有。贾某与刘某签订的合同有效，又办理了过户登记，则房屋所有权已经转移至贾某名下，并受法律保护。（3）本案中邵某只能要求刘某承担违约责任，以保护自己的合法权益。根据合同法的规定，违约的刘某应向邵某双倍返还定金，即12万元。2.答：（1）拆迁人应当给张某以下补偿项目：被拆除房屋补偿金、停产停业损失费、一次性搬家奖励费、天然气和话机补偿费。（2）被拆除房屋补偿金：35平米4500元每平米1.15=181125元 停产停业损失费：1000元每人每月4人2月=8000元 一次性搬家奖励费10000元 天然气补偿费3200元话机补偿费58元所以，张某一共可以拿202383元。房地产法规试题B 卷一、名词解释(20分)1.房地产开发2.房地产抵押3.房屋拆迁4.土地制度5.土地使用权二、填空（20分）1.按照房屋所有权的归属不同，房屋可以分为 、 。2.房地产法律关系的客体是指房地产法律关系主体双方（或多方）的权利和义务共同指向的事物，包括 、 和 。3.勘察合同的定金是勘察费的 ，设计合同的定金是设计费的 。4.目前我国房屋拆迁有三种方式： 、 和 。5.国有土地使用权出让期限是：居住用地 年，工业用地 年，商业、旅游、娱乐用地 年，综合用地或其他用地 年。6.在遗产分配分割共有房屋时，可以采取以下三种方法进行分割： 、 和 。7.房地产中介服务主要包括三类： 、 和 。三、判断正误（10分）1.宪法是我国的根本大法，具有最高的法律效力。 （ ）2.土地制度的核心是土地使用权。 （ ）3.以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。 （ ）4.销售不动产、转让土地使用权的营业税税率为10%。 （ ）5.土地权利的设立、变更和消灭均以登记为生效要件。 （ ）6.房屋赠与合同成立后就不能撤销。 （ ）7.1981年3月18日，上海市物业管理公司成立，标志着现代物业管理制度在中国大陆兴起。 （ ）8.因不动产提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖。 （ ）9.当事人不服人民法院一审判决和裁定，在判决书和裁定书送达之日起15天内向上一级人民法院提起上诉。 （ ）10.城市房屋拆迁过程中，对违章建筑也要给予适当补偿。 （ ）四、简答题（30分）1.什么是房地产？房地产有什么特点2.物业管理的特点？3.商品房预售的条件？4.房地产开发建设的基本要求？5.国有土地使用权出让的原则？五、案例分析（20分）1. 2009年9月，邵某与刘某签订了房屋买卖合同，购买刘某一套价值30万元的房屋，并向刘某交纳购房定金6万元。2009年11月刘某又与贾某签订了一份房屋买卖合同，将房屋以35万元的价格卖给贾某，贾某支付完清了房屋价款并办理了过户手续。邵某与刘某签订合同后，一直催促刘某办理过户手续，但刘某以各种理由拖延。后来，邵某到房管局查询得知，刘某已将该住房卖给贾某并已办理了过户手续。请问：（1）邵某与刘某、邵某和贾某签订的两份合同是否都有效？（2）房屋究竟是归刘某还是贾某所有？为什么？ （3）刘某在本案中应当承担何种违约责任？2.2005年6月，某市机床厂向某市银行申请贷款500万元用于机床厂的技术改造，期限3年。双方签订了贷款合同，同时银行要求机床厂提供担足够的抵押物作为担保，机床厂于是提出将自己厂房外的门面作为担保，该门面是机床厂在出让取得国有土地上修建的。于是双方又签订了抵押合同，并到房管部门办理了房屋抵押手续，但双方都为对门面进行价值评估。办理房屋抵押手续后，机床厂仍然向过去一样，将门面租赁给经营户每月收取租金，银行方面未提出任何异议。2008年6月，由于机床厂无法还请贷款及利息，银行要求把抵押的门面全部过户到自己名下冲抵贷款及利息，且要求机床厂把2005年6月至2008年6月的租金支付给自己。双方达不成协议，于是起诉至法院。你作为法官，如何审理该案？问：（1）双方签订的贷款合同是否有效？（2）对抵押物该如何处理？（3）银行能否主张2005年6月至2008年6月的租金？房地产法规试题参考答案 B 卷一、名词解释(20分)1.房地产开发：是指在依法取得使用权的土地上，通过一定的资本和人力投入，进行土地开发、基础设施和房屋建设的活动。2.房地产抵押：是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。3.房屋拆迁：是指在城市开发中的旧城改造过程中，依据国家有关法律、法规的规定而实施的依法拆除房屋，并给予补偿和安置的行为。4.土地制度：土地制度是人们在拥有、占有、使用、收益、处置土地方面所形成的社会关系的总和，其核心是土地所有制。5.土地使用权：是土地使用者依法取得的、在法律规定范围内对土地享有的占有、使用、收益和特定条件下依法处分的权利。二、填空（20分）1. 公房、私房2.物、行为、非物质财富 3.30%、20%4.政府组织统一拆迁、委托拆迁、自行拆迁5. 70、50、40、506.作价补偿、变价分割、实物分割7.房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪三、判断正误（10分）1. 2. 3. 4. 5. 678910四、简答题（30分）1.什么是房地产？房地产有什么特点？答：房地产是房产和地产的总称。房产是指在法律上有明确权属关系的房屋财产，地产是指在法律上有明确权属关系的土地财产。特点有：（1）不可移动性；（2）永久性；（3）独一无二性；（4）保值性和增值性。2.物业管理的特点？答：（1）规范性；（2）社会化；（3）专业化；（4）企业化；（5）市场化3.商品房预售的条件？答：（1）已交付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（3）按提供预售商品房计算，投入开发建设的资金必须达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定了施工进度和竣工交付日期；（4）已办理预售登记，取得商品房预售许可证。4.房地产开发建设的基本要求？答：（1）房地产开发用地除了法律和国务院规定可以采用划拨方式以外，都应当以出让方式取得；（2）严格按照用途、期限进行开发；（3）开发项目的设计、施工必须符合标准和规范；（4）房地产开发项目的开发建设应当统筹安排配套基础设施，并根据先地下、后地上的原则实施。5.国有土地使用权出让的原则？答：（1）国家主权原则；（2）政府垄断原则；（3）合理利用土地原则；（4）自愿、公平、等价有偿和诚实信用原则。五、案例分析（20分）1.答：（1）邵某与刘某签订合同，是双方真实意思的表示，不存在合同法第五十二条规定的无效情形，应认定为有效合同；因为同样的理由，贾某与刘某后签订的合同也是有效的，除非贾某已经知道前一份合同的存在。（2）贾某所有。我国物权法和城市房地产管理法都规定：“不动产的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。”据此，已经办理过户登记的，房屋归登记的产权人所有。贾某与刘某签订的合同有效，又办理了过户登记，则房屋所有权已经转移至贾某名下，并受法律保护。（3）本案中邵某只能要求刘某承担违约责任，以保护自己的合法权益。根据合同法的规定，违约的刘某应向邵某双倍返还定金，即12万元。