物业管理公司对物业开发全过程

物业管理公司对物业开发全过程的参与物业管理是建设与管理结合的纽带，对于房地产开发公司来讲，应在项目可行性研究阶段就聘任专业水平较高、有一定管理经验的物业管理公司介入。这样不仅有助于完善项目的规划设计，并且可以避免由于选材不当，或施工中的遗留问题给后来销售及使用带来不便。对于物业管理公司来讲，在具有一定管理经验和专业技术人员的条件下，应积极申请参与房地产开发公司的物业开发全过程。在项目可行性研究阶段，物业管理公司可凭实践中获得的经验，提出物业管理方案；在规划设计阶段，物业管理公司可对规划设计中易疏忽的问题提出指正意见；在施工阶段，物业管理公司可对多种建筑材料的选用提出合理建议；在竣工验收阶段，物业管理公司可对工程质量提出严格规定。这样不仅使物业管理公司对物业和各个部分充足理解，同步也使其成为有也许接受物业管理委托的公司。 一、提前介入，为实行物业管理奠定基本 建管脱节是导致住宅社区管理滞后的重要矛盾之一。其重要体现：一是建设与管理各自为政，互不衔接；二是管理者不参与验收交接，社区交接不规范，无具体原则。为了变化这种状况，物业管理公司应提前介入社区建设工作。这样可以有两个方面的好处： 1.“兵马未到，粮草先行”为社区的此后管理，奠定了坚实的基本，提前介入社区建设工作，就可以从保一方平安、为群众发明良好的居住环境出发，对物业建设的整个过程予以关注。可以全面理解社区建造的概况，参与社区的规划、设计与论证，为将来管理打好基本。建设中提出合理化建议，弥补局限性；建成后，积极参与工程验收，严格控制原则，不留后患。 2.从严把住“入住”关，实行全方位管理 “千里之行，始于足下”。社区管理，重在良好的开端，超前介入社区管理，就能把工作做在前面。一方面加大工作力度，大力宣传开展物业管理的意义，使政府部门、建设部门以及即将进住的业主(使用人)能予以理解与支持；然后制定好社区管理契约，但凡入住社区的居民必须严格遵守社区综合管理措施，并自觉履行其规定的义务，与物业管理公司签订入住契约，凡不签约者不予办理房屋承租、户籍登记；最后提前组建好专业队伍，一旦业主(使用人)签定入住契约进住社区内，就必须有人管理、有人服务，让社区的居民感受到物业管理带来的生活喜悦与舒服。 二、可行性研究阶段 房地产开发公司在项目可行性研究阶段，就应制定物业管理方案。物业管理方案的制定可由房地产开发公司完毕也可由房地开发公司请物业管理公司代理完毕。方案应拟定物业管理的档次，所需经营性用房及必要配套设备、设施和拟开展的服务内容，以及物业管理费的收费原则。物业管理方案的制定一般分为如下两个环节： (一)拟定物业管理的档次 可根据物业的消费水平，合理拟定管理规模。如果开发的物业是写字楼，那么相应的管理服务原则就应适应物业自身的档次，如果开发的物业是住宅社区，顾客普遍为中低收入者，则应考虑物业管理的服务费应适合居民的实际状况。 (二)制定物业管理方案 物业管理方案的重要内容涉及： 1.物业管理机构的设立。物业管理公司应根据所管物业的用途及规模合理设立管理机构，制定各项管理制度，明确重要岗位职责。 2.物业管理的服务原则。物业管理的各项服务原则与其物业的档次具有直接关系，具体服务项目可根据实际需要拟定服务原则。 3.财务收支预算 (1)年度物业管理收支总额。 (2)每个产权人及使用人应交的多种费用。 (3)代收代缴费用。 三、把好规划设计关 物业管理工作需要一定的地方与空间来开展，需要从管理的角度、从整体效益的角度来规划。目前许多住宅社区在规划设计时没有考虑此后物业管理工作的开展，连某些基本的公共设施都没有规划，只注旨在有限的土地上建造更多的房屋，以致等到社区建成后来，再考虑实行物业管理需要建立公共设施，已没有地皮可建，对此住户意见很大。有的住宅社区，规划时不配套，甚至连中国老百姓最重要的交通工具自行车的车棚都未予以考虑，住户进住后来，自行车随便乱放，既不美观也不安全。为此物业管理公司参与规划设计非常重要。规划设计是房地产开发建设的源头，物业管理的初期介入应从物业管理的规划设计阶段开始。在市场经济的大潮中，房地产开发公司要保持自己产品的竞争力，必须具有超前意识。所谓超前意识，就是要从高起点起步，充足考虑人们对房屋产品和居住环境需求的不断变化，不仅要注重房屋自身的工程质量，更应当考虑房屋的使用功能、社区的合理布局、建筑的造型、建材的选用、室外的环境、居住的安全与舒服、生活的以便等等。一种房地产开发项目的建设需要几年的时间，但其使用时间却是几十年甚至上百年。科学的发展，技术的进步，经济的增长，生活水平的提高使人们对居住和工作环境及技术的规定不也许停留在既有的水平上。对于房地产这种凝聚着巨大物化劳动和财富的不动产，不也许像更换家用电器那样简便易行。因此，房地产项目的开发建设，就应从头做起，具有超前意识。其中一种有效的方式就是在规划设计阶段，请熟悉物业管理的专业人员参与规划设计方案的讨论，刊登意见，提出建议。 物业管理专业人员对规划设计的参与职责重要表目前全面细致地反映物业管理能得以顺利实行的多种需要，以及在以往管理实践中发现的规划设计上的种种问题或缺陷，把它以征询报告的形式提交给设计单位并且责成其在设计中予以纠正。下面的某些问题物业管理公司均有责任和义务向开发公司和设计单位提出建议。 1.配套设施的完善 各类配套设施的完善，是任何物业充足发挥其整体功能的前提，房地产实行综合开发的目的也在于此。如果配套设施等硬件建设导致先天局限性，后来的物业管理很难搞好。 对于住宅社区，幼儿园、学校等公益事业，各类商业服务网点如商店、饮食店、邮电所、银行等，社区内外道路交通的布置，环境的和谐与美化，特别是人们休息交往娱乐的场合与场地的布置在规划设计中应予以充足的考虑。对于写字楼，商贸中心等，则商务中心和停车场的大小与位置就显得很重要。 物业管理公司根据以往物业管理的经验和后来实行物业管理的需要，在上述方面应当提出意见和建议。 2.水电气等供应容量 水电气等供应容量是项目规划设计时的基本参数。人们生活和工作质量的提高与改善，必然不断增大对水电气等基本能源的需求。设计人员在设计时，一般参照国标设计，而国标制定的是下限，因此规划设计时，要充足考虑到地区特点和发展需要，要留有余地。不能硬套国标，否则不能正常使用或导致事故。 3.安全保卫系统 规划设计时，对安全保卫系统应予以足够的注重。在节省成本的前提下，尽量设计防盗报警系统，给业主们发明一种安全的居家环境。如最佳用报警系统替代防盗网，由于各式各样的防盗网不仅影响美观，并且一旦发生火灾，就无法逃离现场。此时的安全，彼时却成了更大的危险。这在香港某些地区已有了血的教训。 4.垃圾解决方式 根据各地不同状况，决定与否采用垃圾道。如采用，则应考虑如何通过管理来保持其清洁，使之不致成为一种异味和蚊蝇孽生源；如不采用，则应考虑如何在各楼道设垃圾桶，分发垃圾袋，并由专人收倒垃圾。此外，还应考虑垃圾外运方式与垃圾集运站的位置等。 5.绿化布置 绿化重要应考虑气候、环境、造型、布局等，特别要根据需要搭配，如常绿与落叶、针叶与阔叶、乔木与灌木、观叶与观花、观果树木与花草之间要合理搭配。 6.消防设施 在建筑设计中，消防设施的配套设立有严格规定的。自动灭火器位置、自动报警机位置、安全出口、扶梯以及灭火器、沙箱等应利于防火、灭火。物业管理公司则更着眼于多种消防死角。例如楼楼的通道部分、电缆井部分在消防设计中一般都考虑不周，自动喷淋装置也不也许顾及到每个角落(固然电路部分是怕水的)，因此物业管理公司就应建议在这些地方配备灭火器(电器部分应用二氧化碳灭火器)或灭火沙箱。 7.建筑材料选用 建筑材料的选用波及到工程质量、造价与维修管理和防火安全。物业管理公司应根据自己在以往所管楼宇中所见建材的使用状况，向设计单位提交一份各品牌、型号的常用建材使用状况的跟踪报告，以便设计单位择优选用。 8.其她 规划设计时，对室内多种线与设施的布局、位置、高度、离墙距离等，常有某些易被忽视的问题，但从后来使用和维修的角度看，却很重要。如灶台下放置煤气罐的高度与否低于煤气罐的高度，悬挂的厨柜向通道伸出了几十公分，顾客不小心就会遇到脑门，冰箱、洗衣机预留位置及下水口与否合适，电路接口与否足够、位置与否合适等。类似这些细节问题，物业管理公司均有义务向设计单位提出，请其注意。 总之，设计阶段，物业管理公司选派工程技术人员参与工程规划设计的目的，是从有助于投资、综合开发、合理布局、安全使用和投入使用后长期物业管理的角度进行参谋，提出建议。四、在规划阶段应注意的问题 房地产商在新建社区规划设计时，往往会请规划部门及设计院对所开发社区进行规划、设计，但往往会忽视请物业管理公司共同参与规划设计。专业设计部门与物业管理部门对社区规划设计均有不同的着重点。有经验的房地产商在请专业设计规划部门设计时，同步会请有经验的物业管理公司参与设计意见。这时被邀请的物业管理公司就应从平时物业管理对设计、规划感觉局限性及应注意那些方面等，提出物业管理公司的见解供房地产商及规划、设计部门参照。 一般物业管理公司参与规划设计可以从下面几种方面考虑：实用、美观耐用、安全、以便使用、以便管理、节能、节省维护维修费用等。 1.实用性 (1)房屋的采光应做到每个房间均能得到自然采光。 (2)房屋的通风尽量采用自然通风比较好的方位。 (3)房屋的隔(冷)热选用材料及附件、设计方案尽量能保温，达到冬暖夏凉的效果。 (4)房屋实用率尽量提高实用率，在合理的状况下减少公用面积，减少承重柱。规划、设计时注意实用率与不注意实用率的设计成果，会产生至少5的实用率差值，即从业主利益考虑直接隐含影响了楼价的5上升或下降的成果。比较典型的代表，如建综合大厦，注意实用率的设计，每台车所占位为2025平方米，住宅运用率可达85以上，而不注意实用率的设计，使每台车所占位可高达40平方米，住宅运用率只有80如下，固然超值豪华住宅另当别论。 2.美观、耐用性 美观与耐用两方面解决得好，会很和谐，解决不好又会很矛盾。例如，有些发展商为了纯讲美观，突出某些造型，用夹板或铁网、挂灰批荡等寿命短的材料装修某些间隔墙或造型，特别某些公共部分，导致物业管理公司在接手管理后没几年，就需花大量资金重新装修，给物业管理公司和业主导致很大的后期经济承当。牢记，房产物业的建设不能像做电影道具和模型同样，只讲究美观，而不注意耐用，这种现象对于新入行经验局限性的发展商体现比较突出，开发商建设者应站在广大业主的角度考虑问题，“房产物业是百年大计”的工作！这一项工作做得好，可使业主接楼后得到实惠，物业管理公司的维修量大量减少，发展商的信誉会越来越高！ 影响房屋美观除了建设前期的问题，还应考虑使用后期也许浮现的问题，应尽量提到建设前期来解决。 例：住宅空调统一留位，防盗网门统一安装，尽量减少二次装修影响公共外观不统一的工作，以上材料尽量采用不锈、耐用材料，以免长时间锈迹，污染外墙，影响整体美观等。 3.功能性 除了正常规划设计应考虑的功能性，下面提出某些常被忽视的功能性设施配备： (1)住宅空调机留位及空调冷凝水集中排水管配备。 (2)集中“能源计量表”功能配备。如：水、电、气能源计量表按功能辨别集中安放入公共区间，不适宜放入各业主家中，这样在抄表时不用打扰业主，以便物业管理工作。此外，配备能源计量表往往只注意各业主的分表及本区总表，没注意公共区域的分表配备，给后期的物业管理能源计量记录工作带来不精确的弊端，因此应配备公共区域能源计量分表，以便后期物业管理计量记录工作。 (3)高层楼房维修、清洁外墙机具配备及留位，高层楼宇楼顶天面不适宜做为花园卖出或赠送，否则不利于后来大厦外墙和天面维护工作的开展。 (4)多种指标牌，社区(大厦)平面图、警示标志(牌)配备。 (5)水、电容量超前意识的配备。 (6)物业管理用房的配备。如：办公室、接待室、值班室、制作用膳室、仓库等。有条件还可配几间管理人员集体宿舍，这一部分房可作为公用面积分摊。此工作做好了，可稳定物业管理公司管理人员队伍，提高物业管理公司档次，可减少物业管理费预算费用，减轻后来业主管理费承当，可奠定物业管理的良性循环的基本。 (7)垃圾解决。每层楼、每栋房、每个区都应考虑配备收集垃圾的相应位置及设施，这些设施要考虑密封性，打扫、清洗以便，不会扩大污染等。无垃圾解决能力的地区，房地产发展商要考虑解决垃圾设施。 (8)其她功能。防火、防积水、防盗、访客等系统，休闲、购物、娱乐等场合，绿化、道路、围墙护栏等环境，邮政、储蓄、交通、通讯等功能。 4.安全性 (1)有条件的社区、大厦，尽量设计成“封闭型”，以利治安管理。 (2)运用防盗、火灾报警系统，安装防火、防盗系统网络，最佳能联接公安消防治安部门，遇事能得到及早发现，得到支持，减少损失。 (3)装修材料除了上面所谈到美观、耐用性外，要注意禁用“有毒、有辐射性”材料。 (4)制做的防盗网一定要注意设立火灾救生窗。 5.节能性 (1)中央空调系统，是后来物业的耗能大户，此项工作做好，能为后来节省大量能源开支。做好此项工作除了请高水平空调设计师外，发展商还应在此项目上舍得投资，尽量提高系统的自动化限度，特别某些分区电磁阀、高敏捷度温度控制器、保温材料等不适宜从简解决，设计师在设备选型设计时(特别是某些配套电机选择)不要浮现大马拉小车现象。 (2)公共区域照明，尽量采用节能灯，开关组合设计配备尽量细划，不适宜一种开关控制一片灯，应按每组灯的功能性规定配备开关。 五、对施工的介入 住房的质量是百年大计，丝毫马虎不得。国家建设部根据近年来许多建筑施工单位偷工减料、不注意施工质量而屡屡浮现重大工程事故的状况，发文明确规定重大工程执行招标投标制，执行建设监理制，同步向国际惯例*拢。物业管理公司对施工过程介入，对搞好施工监理同样有着十分重要的意义和作用。 为了加强对建设工程质量的监督和管理，明确建设工程质量责任，保护建设工程方面的合法权益，维护建设市场秩序，建设部已明文规定，国内的施工建设与国际惯例接轨，实行建设监理制，一批工程监理公司业已应运而生。工程监理制度的实行，对工程施工单位依法施工，保证工程质量，具有十分重要的意义，但虽然聘任了水平很高的监理公司来监理，物业管理公司对施工过程的参与同样有重要意义。 物业管理公司在施工阶段的参与重要是保证工程施工质量。 一种项目在开发公司及施工单位交付使用的的几十、上百年的使用过程中，只有业主和物业管理公司来面对多种也许浮现的问题。如果物业管理公司对该物业的构造、管线布置、甚至所用建材的性能知之甚少或不理解，那么就很难管理好，或无法管理。因此，物业管理公司有必要选派相应专业的人员参与施工质量监理，配合开发公司和施工部门共同保证工程施工质量。 对于开发公司和施工部门来说，物业管理公司参与工程施工质量管理，加强了力量，使工程质量又多了一份保证，同步又能保证竣工验收、移送和后来管理的持续性，可为开发商节省时间，提高工程质量、缩短工期及增强售后服务的信誉。 物业管理公司参与工程施工质量监理的要点涉及： 1.指引施工单位把好质量关 物业管理公司不仅接管新建楼宇，还要管理使用年限较长的物业。因此，她们对楼宇使用中常浮现的多种工程质量问题有较多理解，如卫生间、厨房间的漏水问题及其成因：水电管线如何走向才有助于安全和便于管理；什么样的墙体会渗水等等。这些影响使用功能的问题早协调、早解决，要比施工完了再改容易得多，并且可减少量多挥霍，不致于遗留下来，成为后来使用和管理中难以克服的障碍。 2.掌握新物业的所有状况 施工单位完毕施工任务，建好住宅社区，办完移送手续后，她们不再有责任承当该建筑的使用问题(固然不涉及一年有效期)。在后来使用过程中，只有业主和物业管理公司来应付多种也许浮现的问题。因此物业管理只有参与工程的建设，才也许对每一幢物业的内部构造、管线布置、房间大小，甚至采用的建筑材料的性能做到了如指掌。这可对物业管理工作的开展奠定良好的基本，否则就很难管理好物业，甚至无法管理。 3.物业管理公司参与施工监理有助于物业良性开发 对于施工单位来讲，物业管理公司参与施工监理，加强了监理力量，某些影响使用功能的问题能及早发现、及早解决，使工程质量又多了一份保证；而对物业管理公司来讲，由于从规划设计到施工监理的全过程参与，能较全面地理解物业的整体状况，这样可保证房屋比较顺利的移送，为开发商节省了时间，也为售后服务奠定了基本。 4.按国家规定的技术原则，对工程设计与设计单位、施工单位、开发商一起认真进行技术交底和图纸会审； 5.工程施工中国家现行有关法律规定、技术原则及合同不断进行检查，如：与否严格按设计规定施工，隐蔽工程的施工质量，使用的多种材料、备件与否符合质量规定等等。六、物业管理公司对施工的监理 (一)何为监理 监理，从字面上可以简朴地理解为监督和管理。工程建设监理即对工程建设中的技术经济活动进行监督和管理，使这些活动符合有关的法规、政策、技术原则、规范及合同的规定，促使工程进度、质量、造价按筹划实现。国家建设部已明文规定，中国的施工建设要向建设监理制过渡，向国际惯例*拢，一批工程监理公司亦已应运而生。虽然是聘任了监理公司来对工程建设进行监理，但物业管理公司对工程监理的介入同样有重要意义。 (二)物业管理公司参与工程监理的内容 物业管理公司参与工程建设监理的重要内容是： 1.协助建设单位与承建单位编写动工报告。 2.审查承建单位提出的施工组织设计、施工技术方案和施工进度筹划，提出修改意见。 3.审查承建单位提出的材料和设备清单及其所列的规格与质量。 4.督促、检查承建单位严格执行工程承包合同和工程技术原则。 5.检查工程使用的材料、构件和设备的质量。 6.检测工程质量，验收分部分项工程，解决质量事故。 7.控制工程进度，认定工程数量。 8.检查安全防备措施。 9.整顿合同文献和技术档案资料。 10.提出竣工验收报告。 11.在物业投入使用后的保修阶段，负责检查工程状况，鉴定质量问题责任，督促保修。 (三)物业管理公司参与工程监理的要点 在实际工作中，物业管理公司要参与对工程的工期目的、质量目的和费用目的进行控制。 1.工程进度监理 工程项目进度监理的目的在于采用管理措施，纠正施工进程的偏差，保证预定工期目的的实现。监理的基本措施是定期获得工程的实际进展状况，与筹划作出比较，从中发现问题，采用措施，避免进度迟延。 (1)实行工程进度监理一方面要进行施工组织设计，即对整个工程项目通盘规划，制定出经济合理的规划方案，对项目在人力物力、时间和空间、技术和组织上做出全面而合理的安排，以控制项目总投资、总工期、工程质量、重要材料和设备的供应。 施工组织总设计涉及：施工的具体项目及其工作量、施工进度总筹划、开发建设工程布置和总平面布置图(分区的市场管线施工示意图、公用工程示意图、各类房屋动工竣工示意图、环卫绿化示意图、施工场地及大型临时设施总平面布置图及根据上述内容综合绘制的开发建设区的总平面布置图。) 物业管理公司根据施工组织设计，规定参与项目施工的各单位做出具体的分部分项工程组织设计和单幢工程施工组织设计。 (2)控制施工进度筹划，实现进度控制须有一种科学、合理的工程项目进度筹划。在物业开发项目中，一般要编制项目总进度筹划、施工总进度筹划和作业进度筹划等等。 (3)实行对工程项目进度的控制，物业管理公司要对现场状况进行调查分析，协助解决工程项目建设中的问题，明确解决问题的措施、期限和承当者，并督促其实现。 2.工程质量监理 (1)工程质量监理的任务 督促承建单位建立工程项目质量保证体系。承建单位是工程的具体实行者，她们的工作直接影响工程质量，物业管理公司要协助监理单位须在项目动工前督促承建单位设立质量保证体系，涉及设立质量管理目的、程序和措施，设立质量检查负责人，建立TQ小组等。 设计过程的质量监控。设计过程是工程项目质量监控的起点。物业管理公司对方案和图纸要进行认真的审核，对其中的质量问题提出质疑，并规定有关单位及时修改。 材料、设备的质量监控。物业管理公司要协助监理单位严格督促有关方面按合同规定的质量规定组织订货、采购、包装及运送，以及按原则进行检查和验收，并按规定组织堆放、储存、保管和加工。 施工过程的质量监控。物业管理公司要督促发展商选择优秀的、有信誉的施工单位，认真审查施工单位的技术水平、设备水平和管理水平等。在合同中明确对质量的规定及责任；督促承建单位认真执行工艺原则和操作规程，提高项目质量的稳定性；监理人员要对每个阶侧面、每个分部分项工程、甚至每道工序进行检测与验收；监理人员要做好质量记录，并进行记录数字的分析解决，对不符合质量原则的活动加以解决。 (2)工程质量监理的实行 一方面，物业管理公司要明确合同规定，对在建项目进行全面细致的调查研究，组织好质量控制体系，配备可以胜任工作的监理人员，明确其质量控制责任。 另一方面，要建立对平常各项工作的监督和记录制度，一般可通过建立一套报表体系来实行，报表涉及的重要内容是：要开始的工作；工作检查状况及对工作的规定；施工中的检查或现场实验状况以及其她工作状况。 最后，对通过检查、实验、测量等手段发现的多种问题，要提出解决问题的措施，并及时向发展商通报状况。3.工程造价监理 工程造价监理是在不影响工程进度、质量和安全施工的条件下，保证工程费用不超过合同规定原则所采用的控制活动。这种控制可以从工程项目的全过程和工程造价构成二方面来进行。 (1)对工程项目的全过程进行造价控制 设计阶段的造价控制 对工程项目的造价控制始于设计阶段。监理人员在这个阶段要注意对设计方案进行审核，如发现设计方案的费用估算超过控制投资额的范畴，应及时对设计方案提出修改意见；监理人员还可以通过现场踏勘，发现设计方案在哪些方面可以进行优化，向设计单位提出更改意见。 施工阶段的造价控制 施工阶段的造价控制，要从审查每个工程和分部分项工程的清单、单价入，按形象进度拟定拨款筹划。要选择最佳的施工速度，严格把好按进度拨款关、应及时掌握和具体记录修改设计、变更工程量、增减工程项目等状况。当无法估计的状况发生时，如水文地质状况变化、设备材料的延期交货、价风格节等都应具体记录合理分析，以分清甲乙方责任，为索赔作准备。 (2)对工程造价构成的控制 从工程造价构成的角度进行控制，可以分为直接费用的控制和间接费用的控制。 直接费用的控制 直接费用是构成工程造价的重要部分，因此是进行造价控制的重点。对直接费用的控制，一方面要将实际费用与工程预算比较，通过对预算和实际完毕量所支付的人工、材料、机械台班费和其她直接费用的分析比较，看出超支节余状况及趋势；另一方面要对工程单价进行分析，可以根据各工程每月以及合计完毕的实物工程量和相应的实际费用，求出各工种每月以及合计的实际工程单价，再与预算单价进行对比，从中分析超支或节省的因素。 间接费用的控制 间接费用一般按合同规定的直接费用的百分数提取，这项费用由于直接费用的变动而发生变化，监理方对间接费用的控制采用两项措施：其一是审核承建单位计算间接费用根据的合理性，其二是根据直接费用的变动解决间接费用的提取。 (四)对新建社区施工监理 物业管理公司参与新建社区的施工监理，它与发展商对施工的监理，同样有着不同的着重点。由于长期的物业管理工作，物业管理公司对楼宇多发质量问题的部位有着充足的理解，因而物业管理公司参与施工管理，可防备竣工后楼宇浮既有碍使用的质量问题和施工期遗留问题，从而减轻后来的维修、保养开支。 1.参与方式 作为物业管理公司，对于施工单位无直接的经济干预权，其参与施工监理的身份是：全体购房小业主的代表，由发展商邀请参与施工监理，就施工过程中施工设计、施工措施、施工质量进行监察，并对其中影响楼宇质量、实用性及维护保养的问题，向发展商提出意见，提示发展商加以防备，并由发展商督促承建商纠正、补救。 2.监理重点 由于国内房地产市场的一度高潮，导致建筑市场的兴旺，建筑市场如雨后春笋般涌现出许多的承建商，其技术力量、素质参差不齐。同步因国内经济不发达，设计规范不也许把构造、装饰、防渗的级别一下子提得很高，从而使许多楼宇建成后浮现问题，增长了管理难度。因此，应将如下这些部位的施工作为施工监理重点： (1)地下室工程。地下室因其构造埋藏于地表如下，受地下水或雨季雨水渗入泥土里形成的水压环境，是渗漏问题的常发部位。因此，根据其设计采用的防水施工方案而相应地重点监理如下事项： 无论采用何种防水设计施工，基坑中不应积水，如有积水，应予排除。严禁带水或泥浆进行防水工程施工。 采用防水混凝土构造时，除严格按照设计规定计算混凝土的配合比之外，应重点检查：砼搅拦时间不得少于2分钟(用机械搅拦)；底板应尽量持续浇注，须留设施工缝时，应严格按照规范中的留设规定和施工规定施工后，墙体只容许留水平施工缝；后浇带、沉降缝等应尽量规定在底板如下，墙体外侧相应部位加设防水层(可用卷材、涂膜等)；预埋件的埋设应严格按规范施工；养护时间和养护方式应严格监控，此项是承建商常常忽视的工序，但对砼的防水能力有较大的影响。 采用水泥砂浆防水层，除按设计及规范施工外，应注意阴阳角应做成圆弧形或钝角；刚性多层作法防水层宜持续施工，各层紧密贴合不留施工缝。 (2)回填土工程。回填土工程波及首层楼地面(无地下室构造的)、外地坪的工程质量，如回填质量不好，将会导致地面投入使用一段时间后浮现下沉、损坏埋设管道，使地面开裂等问题。因此，应对此项工程回填土成分、分层打夯厚度进行监控，有问题应坚决规定返工，否则后患无穷。 (3)楼面、屋面砼工程。楼面、屋面砼工程质量，一般是引起楼面、屋面开裂的一种重要因素，亦是物业管理公司在后来的维修工作中无能为力的问题，故在楼面、屋面砼工程中应重点注意。钢筋绑扎：钢筋绑扎与否按图按规范施工，其开料长度、绑扎位置、搭楼位置、排列均匀等问题，均导致后来楼板的开裂，特别是楼板的边、角位置、悬挑梁板的钢筋绑扎应重点检查，同步应监督施工单位切实做好钢筋垫块工作，以免浮现露筋现象。 砼浇注：除发展商的监理人员注意按施工规范监理施工外，鉴于物业常用质量问题，物业管理公司参与监理的人员应重点对厨房、卫生间的地面浇注进行监理，有剪力墙构造的亦为重点监督。如这些部位施工浮现问题，一般会引起厨、厕、卫生间地面、剪力墙墙面浮现大面积渗水，还会浮现难以检查维修的问题。如剪力墙因砼捣制不密实，浮现外墙面雨水渗入外墙面后，在墙体内的孔隙内渗流一段距离后渗出内墙面，导致维修困难，故对以上部位砼的振捣应严格监控。 (4)砌筑工程。建成物业常有墙体与梁底的结合部浮现裂缝的现象，导致此问题，一般是墙体砌筑至梁底时的砌筑方式不对，砂浆不饱。因此，在砌筑工程中应对砌筑砂浆的饱满、墙顶砖砌方式进行监督，墙顶与梁底间的砌砖，应把砖体斜砌，使砖体两头顶紧墙顶和梁底，并保证砂浆饱满。 (5)装饰工程。 外墙面：外墙面抹灰及饰面施工的好坏常常是影响外墙与否渗水的一种核心。以国内目前的常用做法，外墙面仍未做到对外来雨水作整体设防(无特别的防水层)，仅是*外墙面的砂浆抹灰层，外饰面作防水，故外墙底层抹灰的实度、外饰面粘贴层的饱满(无空鼓、空壳)、抿缝饱满等方面，应严格监督。 内墙面及天花板：内墙面及天花板常用混合砂闪抹灰。如混合砂浆中含石灰、纸筋等材料，应注意砂浆的搅拦均匀，以免导致墙体饰面开裂，墙体与砼梁、柱搭接处，最佳加设砂布等材料后再抹灰。 地面：厨、厕地面，作为湿区应重点监理，注意砂浆密实及查坡泄水方面。 (6)门窗工程。木门与墙体接合处，由于材质的差别，常常会浮现缝隙，外墙窗户一般会浮现窗框与墙体间渗水，这些都是施工问题，应按有关施工规范及设计方案严格监理施工。 (7)给排水工程。 给水工程：既有高层建筑一般采用高位水池供水，其低楼层的供水，常常因高差问题导致水压较大，而设计者一般会在由高位水池通往低层住宅的主管上设减压阀。由于减压阀的自身构造，较易为细小杂物堵塞，故建议高位水池出水口的管口不要设为敞开管口式，应改为密孔眼管道入水，以阻挡杂物进入。如供水管道埋设在墙内，则应在隐蔽前做试水、试压实验。 排水工程：原有常用的铸铁管，常因质量问题，浮现管壁砂眼渗水、接口容易渗水，使用年限短等问题，使物业管理公司维修困难、管理费用增多，在也许的状况下建议改用PV水管。 (8)机电安装工作。 (五)对业主二次装修的施工监理 业主对户内的二次装修波及土建、装饰、水电等工程，故进行监理时应注意： (1)制止任何对承重墙体、剪力墙体的开孔、拆卸行为。 (2)制止未经有关部门批准而进行的煤气、供暖、供冷、水电管线的迁移、改向。 (3)楼地面饰面的打凿，可禁用大锤敲击，应用小凿子以非垂直角度轻轻打凿。 (4)对新加砌的间墙的位置选用的砌筑材料进行审定、监管。 (5)对整体装修须增长的楼面荷载进行监控，保证不超过构造承载能力。 (6)对波及公共管线的工程严格监控。 (7)规定业主做好户外作业的安全工作，同步做好避免高空坠物的措施。 (8)厨房、卫生间地面如更换饰面，规定业主做好防水解决，浴缸、坐便器的更换，对排水、排污管按所有施工工艺严格规定，以避免导致渗漏。 (9)监理业主有否擅自增长接入公用天线网络的电视机台数。 (10)户内用电系统不得超过原有额定用电功率，且必须保存总的漏电开关。 (六)对平常维护外发标的工程管理 在超过物业管理公司自身能力的维修、维护，新增小项目等工程，常需向外招标发包，工程发包管理一般有如下方面： (1)承包单位的资质、资信审核。 (2)由两家以上的单位就物业管理公司制定的维护方案或由承包单位制定相应方案进行报送预算、图纸，由专业技术人员审定方案、造价。 (3)签订公平合理、互为制约的发包合同。 (4)核定承包商进场施工人数，约束其到物业部办理出入证，并按规定控制施工时间，指定施工用水源、电源。 (5)约束施工人员保持施工场地以外的环境清洁，高峰时间不得使用电梯，超重、超长、腐蚀性、易燃性材料不得进入电梯，进入楼宇采用相应保护措施。 (6)任何施工人员携带任何物料离场，均应办理放行手续。 (7)施工现场由施工方配备足够的灭火器材，施工现场如需动火，须监督施工方办理动火证，并由保安队派人在现场监控。 (8)由工程部派有关专业的技术人员现场监理、验收工程。 (9)在承包商完毕工程并通过验收后，督促其办理退场手续，拆除施工期间拉设的水电管线，清理场地，退回出入证。