广西别墅市场调研报告

广西别墅市场调研报告报告结构 第一部分 广西别墅市场总体调研 区域，沿革，用地，价格，产品，户型，需求，客户，分工，发展趋势 第二部分 南宁市别墅市场调研 概况及规划，热点区域，重点项目，别墅价格，建筑风格，供应量 第三部分 南宁市别墅项目个案 一品尊府，嘉和城，枫林蓝岸，丽水湾，锦龙潭山庄，龙胤花园，八桂绿城，邕江湾 第四部分 桂林市别墅项目个案 山水?凤凰城，九里香堤，灵湘半岛，麒麟湾，江岸美芦，奥林苑，漓江华府，丽景5号 第五部分 北海市别墅项目个案 棕榈泉花园，森海豪庭，嘉和丽景，怡景苑，碧海湾花园3 广西别墅市场总体调研4 广西壮族自治区简介 广西壮族自治区简称桂，南临北部湾，毗 邻经济发达的珠江三角洲和港澳地区，西连 大西南，是中国与东盟之间唯一既有陆地接 壤又有海上通道的省区，是中国西南最便捷 的出海通道，是华南通向西南的枢纽，是全 国唯一的具有沿海、沿江、沿边优势的少数 民族自治区。 广西，美丽的八桂之地，亚 热带雨林气候，盛产水果，奇特的喀斯特地 貌，灿烂的文物古迹，浓郁的民族风情，使 广西的旅游资源独具魅力！ 广西现有人口 四千九百多万人，壮族人口占三分之一，是 一个多民族的地方，又是全国重要侨乡。5 2007年广西国民经济主要指标 6.1 106.1 居民消费价格指数(%) 23.2 12200 城镇居民可支配收入（元） 39.2 92.8 外贸进出口总额(亿美元) 31.7 2627.54 城镇固定资产投资(亿元) 18.6 1897.87 社会消费品零售总额(亿元) 26.5 1430.88 规模以上工业增加值(亿元) 23.7 703.86 壮族自治区财政收入(亿元) 14.9 5885.88 广西生产总值(亿元) 同比增减% 2007年统计数 经 济 指 标 广西经济发展态势良好，主要经济指标增长均比去年同期明显加快，总体好于去年同期！6 广西别墅发展沿革 90年代初开始起步，桂林以旅游启动。 90年代中期，南宁、桂林项目。 启动阶段：将高端别墅纳入旅游景区 中，奠定了广西旅游景观房产的开发。 1998年后，广西度假别墅产品开始出现。 2001年，广西别墅格局形成，别墅开发正式大规模启动。 2002年开始，随着旅游战略的实施，以及广西 连通东南亚的概念，广西别墅产品逐渐被各类 客户认同。 萌芽阶段 发展阶段：别墅项目规模建设启动，区域概念形成。7 广西主要别墅城市8 城市中心区 别墅用地枯竭，资源稀缺 城市远郊区 新兴区域，市场追捧 各地热点区域不断涌现，相互之间竞争激烈 别墅所处区域 广西别墅区域的开发，相互之间形成一定梯度，由城市中心区远郊居住区过渡。9 别墅市场特征 ? 开发规模大盘化； ? 价格持续上涨，并保持坚挺； ? 别墅产品逐步走向成熟，供应量减少； ? 同质化问题严重； ? 风格呈现差异化； ? 供应量有限； ? 政策影响，后市去化压力增大； ? 购买客户高端化； ? 产品设计合理化。10 专业分工 从项目的前期开发建设，到中期的销售，后期的物业管理，多数 广西房地产开发企业事必躬亲，全部都做。由于人才储备和精力所 限，事事都管的结果，却是事事都没有做好。 这种状况，在目前广西别墅项目中，已经有较大变化，专业的营 销策划机构、代理机构和专业物业管理公司在广西开始普及。这说 明广西的发展商已经意识到专业分工的必要性和外脑的重要性。 建筑设计、景观设计、物业管理、营销策划以及后期销售代理， 发展商聘请各个专业公司来负责，专业分工，开始显现。11 别墅用地 广西城市别墅用地已经停止供应； 别墅用地目前集中在郊区； 开发商手里还保留不少别墅用地； 土地调控力度加大，国家“土地政策” 和影 响，迫使开发商将已囤积的土地加快开发。 由于国家宏观调控政策，明确规定停止审批别墅用 地，土地升值速度很快，在这一市场契机下，广西别墅用 地前景被普遍看好。12 产品分析 随着别墅产品开发越来越多元化，经济型别墅的开 发力度也在不断加快，经济型别墅的发展，使中高 收入者的别墅居住梦想得以实现。 别墅产品主要特点： 1、生态化、园林式；2、高 品质的居住模式；3、稀缺的、具有第一性的。 广西别墅产品，多以江景、山景、坡地为特点。 经济型别墅以它面积小，总价不高，居住功能齐全 的高性价比而成为市场的宠儿。 未来几年，小独栋、联排、双拼、叠加等经济型别 墅逐渐成为广西别墅市场的主流产品。13 别墅风格 建筑风格各异，基本上各个类型的都有了。 欧式风格、北美风格，中式风格，东南亚风 格比较普及。 有明显的地域特色，部分项目融入了广西壮 乡建筑元素。14 别墅类型 广西市场上的别墅产品众多，从豪华型别墅到 经济型别墅，别墅产品多元化，满足了不同消费者 及投资者的需求。 独栋别墅 双拼别墅 联排别墅 叠加别墅15 主力户型面积 各种别墅类型的主力面积控制如下： 独立别墅：主力户型面积区间350500，集 中在400以内为多，而小独栋的别墅集中在300 左右； 双拼别墅：区间面积200290集中在220 左右户型居多； 联排别墅：区间面积150250，集中在200 左右的户型占绝大多数； 叠加别墅：区间面积为180250，集中以 200为主。16 ? 各城市的别墅产品之间有比较明显的价格差异； ? 经济型别墅产品，基本上遵循由城市中心向外部逐渐降低； ? 各城市之间发展不平衡，离城市中心同样的距离，价格有比较明显的差异； ? 自然资源优势型别墅产品，价格相对较高； ? 远郊区价格上升变化稳定，而城市边缘价格有比较明显的提升。 ? 产品差异，开发商品牌差异，区域资源差异，别墅项目存在明显价格差异。 价格调研17 需求分析 追求高品质生活以及投资需求的增加，别墅市场供 销将保持稳定的增长； 股市风险在聚集，更多的资金转入房产市场，进一 步促进别墅市场需求。 别墅产品的高端性与稀缺性，决定了其目标为高端 客户群体。18 客户群分类 别墅客户群体，区域分类：一是广西本地客户，二 是广西外地客户。 重要客户：私营企业主、企业高管、公务员、省外 客户、海外客户。 客户类型：自住型客户、投资型客户、旅游度假型 客户。19 客户群细分 1.消费者构成 从历年来看,广西别墅市场购买者已经逐渐分流成两个主要群体： 一种以购买独立别墅为主的企业主； 另一种以购买小型别墅、排屋为主城市中产阶层； 行业身份：政府官员、企业主、金融保险业、高校教师、房地产相关人员、企 业高级管理层、异地私营业主等。 2.购买者的市场表现 根据自己的承受力来设定物业的总价来选择该价格区间的产品。对于景观条 件、配套设施、工程质量给予较多关注。20 销售趋势 别墅市场在广西发展目前比较稳定，2007年别墅价格较2006年，涨幅基本 在10左右，销售情况持续稳定的增长，山水资源较好的别墅涨幅在2030 之间。 别墅销售平和，2007销售情况较2006年有了较大幅度的改善。整个广西别 墅以及类别墅市场产品开发量，目前较大，但销售放量程度不是太大，主要是 各开发商根据市场情况来制定。 客户对别墅产品形象要求在提高，促使开发商注重内功，产品面市时间相 对延缓。 以整个广西别墅市场来说，目前投资需求以及供销，正迈向良性发展。21 价值趋势 别墅规模的增大是一个趋势，但别墅规模的增大，必须以相应的小区 环境规划作为辅助，以后别墅的竞争焦点将主要集中在价值观念和内部环 境的竞争上，价格反而会退居第二。 注重环境的绿色设计，将成为诸多别墅项目的第一位因素。 “以人为本”的规划，在建筑内部环境中充分体现气候特征、行为方式、 视觉心理及现代技术，走可持续发展之路应是另一趋势。 营造具有个性化色彩的社区文化，提高文化品味，增强居住者的归属 感将是未来提高竞争力的有效手段。22 别墅发展趋势一 ? 经济型别墅、排屋成市场主角； 住上一套前有院、后有园的有天有地的别墅是很多人心中的梦，随着社会的 发展，别墅不再是十分稀缺的奢侈品，而已逐渐走进平常中产阶级家庭，经济型 别墅和排屋是目前及未来阶段别墅市场消费的主流产品。 ? 渐入精装修时代； 当精装修高档公寓开始陆续出现在广西市场，并取得不错的销售战绩之后， “精装修别墅”这个对广西楼市而言还是新名词的概念，进入我们的视野。 ? 多种材质的运用，木结构、轻钢结构别墅；23 ? 真正的经济型别墅受期待； 目前为止，无论是城市近郊别墅还是远郊别墅，无论大别墅还是小别 墅，无论是度假别墅还是旅游别墅，户型设计偏“豪华”，户型功能“求 大求全”是通病，许多别墅的内部功能空间的使用率非常低。 随着市场的发展，将出现一些与众不同的二居别墅产品，例如150平方 米的小别墅、三五好友同居度假的别墅、面向企业会所市场的别墅等等 ? 广西区域特色的别墅崭露头角 ? 空间与尺度营造多样化； 别墅发展趋势二24 ? 独占资源的产品走俏市场 在市场上相关产品同质化现象越来越严重的情况下，后天的东 西可以简单的复制，先天资源将成为相互之间区别的重要因素。 一些具有优越的外部自然景观，而且部分景观是具有独占性以 及稀缺性，其周边的土地不可再生，决定了相关项目的发展前景。 别墅发展趋势三25 南宁市别墅市场调研26 南宁市概况 南宁市是广西壮族自治区的首 府，位于广西南部，地处亚热带，北 回归线以南，介于北纬2212 2402，东经10719 10938之间。土地面积22112平方 公里，市区面积1799平方公里，建城 区面积125平方公里。 南宁地理位置优越，处于华南、 西南和东南亚经济圈的结合部，是环 北部湾沿岸重要经济中心；面向东南 亚，背靠大西南，东邻粤港澳，西接 印度半岛，具有得天独厚的区位优势 和地缘优势，是新崛起的大西南出海 通道枢纽城市。27 南宁城市规划 根据南宁市城市近期建设规划(2006年至2010年),中心城区发展方向为以 邕江为轴线,两翼拓展,重点向南发展，形成东、西、南三个方向拓展的空间格 局。 1、向东完善凤岭新区、仙葫区，加快建设龙岗新区，凤岭新区重点是向 两侧纵深拓宽，并进一步建设完善综合服务配套设施，突出其作为大型商贸会 展基地、区域交通枢纽、山地型居住区的职能；仙葫区重点进行功能完善；龙 岗新区要与中心城区在功能、结构上进行匹配衔接。 2、向西加快相思湖新区建设步伐，通过道路建设、市政配套，变生地为 熟地，同时动迁一部分行政办公、大型综合服务设施项目入驻，尽快积聚人 气，营造商机。 3、向南提升江南片区，启动建设五象新区,江南片区作为大型制造业基 地、区域交通枢纽与物流中心、城市化新增人口的聚集地，近期建设将加快片 区内污染严重工业的搬迁改造，重点建设服务区域的重大基础设施和配套服务 设施，以此带动片区其他项目的陆续启动，逐步全面建设整个区域；近期建设 将选择区位条件较好的蟠龙区集中建设，发展新型居住及办公服务职能。28 别墅项目多位于郊区 凤岭片区、 琅东片区、 南湖区， 是南宁高档 住宅区的集 中地； 别墅项目， 主要位于南 宁市的近郊 和远郊。29 南宁重点别墅项目 1、目前南宁市的别墅项目都处于城市近郊区域， 占地规模多数为300亩以上。 2、在南宁，大规模的别墅项目有八桂绿城（3000 亩）、荣和山水（约3000亩）和嘉和城（约3000 亩），产生规模效应的别墅项目还没有形成。30 南宁别墅价格 目前南宁市场上的别墅单价（含联排，叠拼，双 拼，独栋），价格主要集中在650014000元/ 之间。 从市场状况来分析，总价在180万左右的产品占多 数，总价在80万到130万的经济别墅产品因其综合 性价较高，备受消费者青睐，销售状况良好。31 南宁别墅建筑风格 南宁别墅建筑风格各异，代表性项目: 既有欧式风格的龙胤花园，也有北美风格的 丽水湾，还有具有东方古典的中式风格八桂 绿城，以及还有融入了广西壮乡建筑元素的 邕江湾别墅。32 南宁别墅供应量 仙葫区域，1500亩的龙头山庄、400亩的雅 源阁别墅、1000亩的桂林集琪药业的项目等 等； 八桂绿城首期开发的600亩，嘉和上城的 2800亩等等。 南宁市未来供应量有较大增长，南宁别墅市 场竞争将加剧。33 南宁市别墅项目个案34 物业地址： 青秀英华路中段 开 发 商： 南宁昊壮房地产开发有限责任公司 售楼 ： 0771-5577111 5576111 2008年1月 一期售完，样板间开放。 2007年10月 二期将于年内上市 2007年9月 国庆开盘 占地面积： 139998.60平方米 容 积 率： 1 总 户 数： 998 该项目的建筑类型有：东面主要以联排别墅为 主、少量情景洋房，西面有精致的小高层住宅 楼。 首期中式别墅容积率0.45，建筑密度20.17%，绿 地率57%。 南宁昊壮一品尊府35 南宁嘉和城 建筑类别： 独体别墅、连体别墅 物业地址： 南宁市昆仑大道995号嘉和城 环线位置： 南宁市二环以内，从国际会展中心、 五象广场、朝阳商圈和明秀路进入快速环道十几 分钟车程便可直抵嘉和城。 开 发 商： 广西嘉和置业集团 售楼处地址： 南宁市昆仑大道995号嘉和城 售楼 ： 0771-5606666 最低价：70万元/套， 95万元/套（四房二厅+负 一层+前庭+阳光中庭花园+多景观露台） 2008年1月 嘉和城温泉谷2周年真情回馈。 2008年1月 西班牙叠墅洋楼将于1月19日开盘 2008年1月 嘉和城温泉谷开业2周年华诞感恩活 动，送多重惊喜礼36 南宁枫林蓝岸 物业地址： 青秀枫林路11号(宁汇新天地东侧) 交通状况： 25、52、6、206、45、213路等公车 荣和山水美地下，从新天地别墅路口右转大约步 行十分钟 开 发 商： 南宁市柏辰房地产开发有限责任公司 售楼处地址： 枫林路11号（民族大道宁汇新天地 别墅东侧 售楼 ： 0771-5555001 5555002 最低价：140万元/套 最高价：250万元/套 2008年1月 即将推出全新至尊景观单位，加推经 典250-350平方米TOWNHOUSE 2007-11-30 全新四期23席登场 开盘时间： 2006-7-9 占地面积： 117333平方米 容 积 率： 1.27 总 户 数： 207 入住时间： 2008-6-1 建筑面积： 120000平方米 楼层状况： 7栋11层小高层，别墅为3层37 南宁丽水湾 物业地址： 青秀南宁市仙葫大道中85号丽水湾小区 交通状况： 87路、701、704路公交车到达 开 发 商： 广西合诚房地产开发 开发周期： 一期已入住，二期接近完工 售楼处地址： 南宁市仙葫大道中85号丽水湾小区 售楼 ： 0771-4188000 8085000 付款方式： 独栋均价11500-14000元， 双拼均价8500-9500元，叠式均价6500-7800元 均价：11500元/平方米 开盘时间： 2004-11-28 占地面积： 173331.60平方米 容 积 率： 0.52 总 户 数： 215 停 车 位： 203（每户配有私家车库） 物业管理费： 1.50元/平方米月38 南宁锦龙潭山庄 装修状况： 全装修 物业地址： 南宁市良庆区那马高速公路入口处 开 发 商： 广西万顷房地产 售楼处地址： 南宁市良庆区那马南北高速公路入 口处 售楼 ： 0771-4013068 销售状况：2007年10月仅剩15栋 开盘日期：2007年9月16日 占地面积： 1999.80平方米 总 户 数： 5039 南宁龙胤花园 物业地址： 青秀仙葫开发区 开 发 商： 南宁金胤房地产开发有限责任公司 开发周期： 分四期 售楼处地址： 南宁市仙葫开发西区龙胤会所一层 售楼 ： (0771)4781999 4781555 最低价：230万元/套 开盘时间： 2005-5-1 建筑面积： 15685.90平方米 楼层状况： 3层 “龙胤花园山水园林别墅”占地23.2万平方 米，规划建设223幢别墅，容积率0.383，绿化率 70，户均占地一千平方米。沿江一千米岸线， 规划建设成宽3050米的绿化广场。40 南宁八桂绿城 建筑类别： 包括独立、双拼、联排、叠拼别墅等 物业地址： 江南壮锦大道31号(原机场高速路） 开 发 商： 南宁市城市建设投资发展总公司 开发周期： 5年 售楼 ： 0771-4888738 4888758 最低价：180万元/套 均价：680万元/套 2008年1月 1月16日湖景新苑、丽水箐峰、凌峰 叠翠、绿城美墅组团交付使用。 2008年1月 1月15日，马修连恩中国巡回音乐会 新闻发布会将在天鹅湖畔召开。9栋稀缺亲水别 开盘时间： 2004-10-16 占地面积： 390000平方米 容 积 率： 0.50 总 户 数： 29941 南宁邕江湾 建筑类别： 129栋独体别墅 物业地址： 青秀仙葫经济开发区西区下洲村段南面 交通状况： 于广西南宁市南郊，西濒清澈的邕江，东邻交通干道 42、87 路公交车直达 开 发 商： 广西中大股份 售楼处地址： 南宁嘉宾路佳和大厦18楼 售楼 ： 0771-4792218 4792208 5537218 最高价：280万元/套 开盘时间： 2005-5-1 入住时间： 2007-8-1 占地面积： 43210平方米/160亩 总 户 数： 142 容 积 率： 0.41 绿 化 率： 65% 本项目是典型的坡地水景别墅，并获国家住宅工程中心批准成为国内首 个健康型别墅试点项目。小区运用原生手法，把小区分成五个流体式组 团，合理的布局使幢幢别墅都能观邕江之美景。流线型的小区道路蜿蜒 起伏，曲径通幽，勾勒出小区回归自然之神韵。别墅组团间那潺潺溪 流、层层叠瀑，汇入明镜似的人工生态湖，江边的漫步回廊、时尚游艇 码头以及四季分明园林景观，形成了完善的健康生态链。匠心独运的新 自然主义建筑风格，使得建筑与自然环境相随相生，浑然一体，像从地 底下生长出来的一样。达到了人、建筑与环境三者完美结合的至高境 界。在邕江湾文化内涵的渗透中，充分张扬了大理石、原木所表现出的 古典和简约、明快手法表现出的现代美，使整个小区在徐徐江风、萋萋 芳草中昭示着住宅过去与未来的最高境界。42 桂林市别墅项目个案43 桂林山水?凤凰城 物业地址： 桂林市西城区临桂县大学北路西侧 开 发 商： 桂林山水凤凰城房地产开发 售楼 ： 0773-5599666 占地面积： 880000平方米 物业管理公司： 桂林柏森国际物业管理 建筑设计单位： 深圳宗灏设计公司 桂林山水?凤凰城占地面积1320亩，项目北距机场路约500 米，南靠大学路，距桂林市区仅15分钟车程。山水?凤凰城以 国际建筑视野、扎实的本土经验、雄厚的开发实力，倾力打 造的桂林首个超大型国际品质生活社区，巧妙运用艺术和技 术的手段来选景、借景，建筑与环境自然融合，浑然天成。 挑选上等建筑材质，古朴大气自然流露尊贵质感。 山水?凤凰城内设区配套成熟，设有游泳池、网球场、门球 场、篮球场、医院等多个配套设施。5000平米超大豪华凤凰 生活馆，内有咖啡吧、VIP会客室、视听室、小型会议室等， 可为业主提供尊贵周全的服务。 山水?凤凰城聘请桂林柏森国际物业管理 全面负担起 项目物业管理服务，并指定香港戴德梁行作为柏森国际物管 的全程顾问公司，以人为本的“人性化物业管理模式”，为业 主提供真正私人化、尊贵化、全面化的五星级酒店式的物业 管理服务。44 桂林九里香堤 物业地址： 桂林市西城区机场路收费站南侧 投资发展： 桂林市兴达房地产开发 交通状况： 交通便利，27路公车在鲁山工业园总站 下可到达 点评交通 开 发 商： 桂林市兴达房地产开发 开发周期： 分四期共五年 售楼处地址： 桂林市机场路收费站南侧(现场内部) 售楼 ： 0773-5593666 最低价：64万元/套 最高价：500万元/套 占地面积： 251359平方米 容 积 率： 0.43 总 户 数： 约400户 停 车 位： 入户车位+20会所车位，一栋一价 物业管理费： 1元/平方米月 建筑单位： 桂林市二建公司, 建筑设计单位： 上海含章建筑设计公司 景观设计单位： 英国切尔斯公司45 桂林灵湘半岛 物业地址： 桂林叠彩区兴安县湘江大桥桥头 交通状况： 兴安专线班车可到达 点评交通 开 发 商： 广西柏宇建设投资 售楼处地址： 桂林市兴安县湘江大桥桥头，桂林 市台联酒店(中山中路102号) 售楼 ： 0773-6258111 2582999 容 积 率： 0.92 绿 化 率： 53% 灵湘半岛六合苑位于桂林市区以北58公里的兴安 县，项目地处湘江与灵渠北渠交汇处，规划建设5 万平米中式古典（现代中式）园林庭院风情区。社 区内引灵渠水系，使户户亲水而居，社区全智能化 独立岛屿管理系统、国际管家式物业管理，倾力打 造最高品质的高尚中式庭院生活社区。该项目聘请 著名建筑公司担纲总体规划设计，以中式园林建筑 风格与现代建筑造型艺术相结合。本项目的建筑设 计，用简洁流畅的中国传统建筑元素，表达重视现 代空间的塑造和空间体验。46 桂林麒麟湾 建筑类别： 独体别墅、双联体别墅 物业地址： 象山区机场路 交通状况： 27路公交车直达小区 开 发 商： 桂林市海林经济发展 开发周期： 5 售楼处地址： 桂林市西城区机场路 售楼 ： 0773-5588070 5589618 付款方式： 双联体的建筑面积价格，售价80-90万； 独栋别墅的建筑面积均价为3850元/平米，售价118- 140万。 均价：3250元/平方米 2008-02-01 四期售完，五期正 式接受预约。 麒麟湾总占地面积约为34万平方米,总建筑面积达11.4 万平方米，共建近400多栋风格各异的别墅，其中 90%为独体，10%为双体。建筑风格有北美休闲别 墅、东方经典大宅、西班牙浪漫风情、欧陆世家城 堡，主力户型为独体别墅。47 桂林江岸美芦 物业地址： 秀峰区芦笛岩风景区桃花江岸 交通状况： 3路公车芦笛岩站下 点评交通 售楼处地址： 桂林市七星区芦笛岩风景区桃花江岸 售楼 ： 0773-2695520 2695521 最低价：2500元/平方米 占地面积： 41056平方米 容 积 率： 0.50 建筑面积： 20528平方米 绿 化 率： 40.20% 楼层状况： 一期由102套三层独立别墅及TOWNHOUSE （联排别墅）组成 该项目是座落于桂林芦笛岩风景区桃花江岸的都市别墅群, 其别墅构成为: 一期由102套独立别墅及TOWNHOUSE（联排别墅）组 成.其中一期的占地面积为41056平方米,总建筑面积为 20528平方米,住宅建筑面积为16585.5平方米,公建建筑面 积为3942.5平方米. 一期TOWNHOUSE（联排别墅）有76户,独立别墅10户, 复式公寓楼16户48 漓江奥林苑 物业地址： 叠彩区距桂林市区9公里的漓江与黄沙河 交汇处约800米地段 开 发 商： 桂林润松休闲健身 桂林市松杉房 地产开发 售楼处地址： 桂林市三里店大圆盘（市区接待中心) 售楼 ： 0773-5843888 5843999 付款方式： 套均价,价格一百多万两百多万都有 开盘时间： 2005-1-1 容 积 率： 0.28 总 户 数： 368 物业管理费： 1元/平方米月 漓江奥林苑位于距桂林市区约9公里的漓江与黄沙河 交汇处，小区东临黄沙河。南面是黄沙河与漓江交汇 口。西面则是桂磨旅游快速通道与奥林山。该项目占 地面积404404平方米，总建筑面积184752平方米， 总户数为368户，容积率为0.28，绿化率为62%。49 桂林漓江华府 物业地址： 七星区临江路帝苑酒店南侧 交通状况： 10路，11路，14路，18路，24路公车经 过项目 开 发 商： 桂林泰华置业 售楼处地址： 临江路帝苑酒店南侧 售楼 ： 0773-5877777 联排别墅均价：6528元 叠加别墅均价：6888元 主力户型：三房联排别墅，二层叠加别墅，顶层复式 楼，三层二厅二卫跃层式住宅 内环境特征：规划小区用地面积6788平方米 规划建 筑面积17095平方米 其中计入容积率部分13260平方 米 A住宅10756平方米 B商业2504平方米50 桂林丽景5号公馆 建筑类别： 别墅级洋房、独栋别墅 物业地址： 秀峰区桃花江路5号 交通状况： 3路、25路公交车甲山站下 开 发 商： 桂林市强盛房地产 售楼处地址： 桂林市桃花江路5号 售楼 ： 0773-2555666 2555788 别墅建面均价：12000元/平方米 占地面积： 93332.40平方米 总 户 数： 140 物业管理费： 2元/平方米月 棕榈泉花园别墅总用地面积为253亩，规划设计 建设179栋独特的具有亚热带风情的豪华别墅， 每栋别墅占地（包括花园）从300平方米至1200 平方米。53 北海市森海豪庭 建筑类别： 独栋别墅、联体别墅、高层 物业地址： 北海市银滩中区四川路与滨海大道交 汇东南面 开 发 商： 北海市金昌房地产开发 开发周期： 正开发第二期 售楼处地址： 北海银滩中区四川路与滨海大道交 汇东南面 售楼 ： 0779-3039188 3038288 占地面积： 476667平方米 总 户 数： 2500 建筑面积： 500000平方米 项目总占地715亩，可建设用地约567亩，总建筑 面积近50万平方米，建筑密度仅17%，容积率仅 1.20，绿化率达52%以上54 北海嘉和丽景 物业地址： 北海市广西北海市西南大道以北、云南 路以西 开 发 商： 北海市源瑞房地产开发 售楼处地址： 广西北海市西南大道以北、云南路以 西售楼 ： 0779-6852999、6852955 均价：3000元/平方米 价格时间：2008-1-10 开盘时间： 2007-3-1 占地面积： 20175平方米 容 积 率： 0.91 物业管理费： 0.50元/平方米月 碧海湾花园占地面积43841.14平方米，总建筑面积为 42969.24平方米，建筑密度为27.3%，容积率为0.98，绿 地率为37%，总停车位260个 本项目距银滩仅2500米，是一个以别墅为主的时尚精品 小区，户型多样，简洁大方，合理实用，休闲舒适。 一期已售完，二期2007年7月动工。57 未尽之处，请补充指正！内部资料，请勿外传！9JWKffwvG#tYM*Jg&6a*CZ7H$dq8KqqfHVZFedswSyXTy#&QA9wkxFyeQ!djs#XuyUP2kNXpRWXmA&UE9aQGn8xp$R#͑GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz849GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz849GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmUE9aQGn8xp$R#͑GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz849GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz849GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z8vG#tYM*Jg&6a*CZ7H$dq8KqqfHVZFedswSyXTy#&QA9wkxFyeQ!djs#XuyUP2kNXpRWXmA&UE9aQGn8xp$R#͑GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz849GxG89AmUE9aQGn8xp$R#͑GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz849GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz849GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z8vG#tYM*Jg&6a*CZ7H$dq8KqqfHVZFedswSyXTy#&QA9wkxFyeQ!djs#XuyUP2kNXpRWXmA&UE9aQGn8xp$R#͑GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz849GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz849GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmUE9aQGn8xp$R#͑GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz849GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz849GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz849GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNuGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz849GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz849GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz849GxGjqv$U*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz849GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89Amv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz849GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz849GxGjqv$U*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz84!z89Amv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz849GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz849GxGjqv$U*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz849GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz849GxGjqv$U*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz849GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNuGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz849GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz849GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz849GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!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