在中国最具创新的房地产基金中开创自我嘉德信房地产投资基金管理模式宣讲会嘉德信项目实施支持全文

在中国最具创新的房地产基金中开创自我嘉德信房地产投资基金管理模式宣讲会嘉德信工程实施支持机密此报告供客户内部使用。未经远卓管理参谋书面许可，其他机构不得擅自传阅、引用或复制。前言说明作为国内首家参照国际最正确实践设立的时机型房地产投资基金OREPEF，本方案是远卓参谋团队经过3个月左右的时间，在与嘉德信高层和核心业务人员的深度沟通及对香港、北京、上海、美国 会议等外部专家访谈的根底上，双方共同合作充分考虑国际最正确实践和国内嘉德信投资实际运作的结合，在国内没有先例的条件下，开拓性和创造性设计的结果本报告曾于 1月12日向德隆集团最高领导层汇报，并获得了肯定远卓对具体框架的内容设计的总体原那么是：管理模式与现有业务模式的充分结合、原理保障公正和公平、操作力求简单和实用、开展表达与国际最正确实践的结合和延伸今天的宣讲是让每一个准备参与到嘉德信基金中来的人员对未来嘉德信基金管理方案有明确的认识和感受，并充分汲取大家的意见，随后经过综合考虑修改、调整后，最终形成操作方案，为基金的长远持续的开展做好制度保障对于后期在操作过程中遇到的具体问题时，根据实施支持协议，远卓还将会在实施支持阶段给予持续的帮助和改善在工程整个过程中，嘉德信和远卓通过系统的分析逐步找到适合国内首创的房地产基金的管理模式远卓对嘉德信6个成功案例的总结附件一远卓对嘉德信业务模式的理解附件二远卓分析业务模式对管理模式的影响附件三产业投资基金管理模式国际最正确实践附件四KKR及其他国际先进基金案例研究附件五国内精瑞房地产基金案例分析附件六在中国最具创新的房地产基金中开创自我嘉德信基金管理模式嘉德信基金流程体系附件七嘉德信基金工程立项报告模板附件七.一嘉德信基金工程投资报告模板附件七.二嘉德信基金职位说明书附件八嘉德信基金人员薪酬估算及国际薪酬谢告研究附件九目录前言：中国房地产基金的良好前景导入： KKR及其他国际先进基金案例研究基金的管理模式基金的价值理念基金的投资理念基金运作流程体系的概括基金品牌、组织结构基金人员薪酬、考核、开展附件系统见另件时机性房地产私人权益基金*是增值型的时机性的基金，在美国的开展已有15年的历史，其规模和数量不断增长资料来源：Opportunistic Investing: Real Estate Private Equity Funds, Ernst&Young*Opportunistic Real Estate Private Equity Fund (OREPEF):时机性房地产私人权益基金经过超过10年的开展，OREPEF已经成为一种“持续型的生意，主要由于全球扩张，关键议题有3种：财务和业绩报告投资者要求更多的透明性和标准化报告税收有利的税务结构安排业务转型由只是23年的窗口时机转变为“持续型的生意，更加关注管理模式的建立和优化1120251012191317202320funds房地产私人权益基金规模和数量增长1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001单位：$ billions调查样本：>100 General Partners收回有效问卷：48涉及基金数：145个规模：CAGR25数量：CAGR=27房地产投资基金在国内是一个全新的事物，尚无成熟的运作经验，其管理模式根本参照国外最正确实践国内房地产市场负债率为70%-80%，其中大局部资金靠银行贷款和工程销售回款央行121号文件的出台对高负债的国内房地产公司的传统融资渠道带来了巨大冲击，国内众多房地产公司不得不寻求其他的融资渠道国内尚未最后?产业投资基金管理方法?，不允许建立房地产投资基金 房地产投资基金成为了重点开展方向各机构采用“曲线救国的方法成立房地产投资基金国内房地产投资基金的特点具有国际背景在国外注册基金，在国内建立投资管理公司与房地产开发公司合作介入房地产的开发典型的房地产投资基金精瑞基金首创置业与ING合作的基金 万通与美国基金公司合作的基金等等嘉德信所成立的基金与国内这些房地产投资基金的模式有所不同，具有很强的时机性、杠杆性和短期性，即国际上的Opportunistic Real Estate Private Equity Fund通过对2000年与2003年国际上基金投资方向的比拟可以发现，房地产基金是整个基金行业中极具潜力和冉冉上升的细分领域Real estate is sexy Real estate is a yawn Private equity sucks Private equity is sexy Hedge funds mixed reviews Hedge funds are sexy Stocks suck Stock market is sexy Tech sucks Tech/venture is sexy2003年2000年资料来源：Tony Dona, Managing Director, Crow Holdings？国际上房地产投资分为多种类型，分别有着不同风险和收益的平衡收益风险平安性成长性主流基金增值型基金时机型基金准时机型基金投资于房地产价值链的某一个或某两个环节投资期限短1年以内提供过桥资金，债务重组，融资效劳等对公司进行重构和包装目标收益率IRR在25以上采用相对较高的杠杆率投资期限较短23年利用网络寻找非公开交易的时机，以防止公开投标的竞争物业经营/租赁策略的调整以增值通过物业重新定位获取增值开发和二次开发土地基金完全供租赁的多住户的公寓物业投资主流的多样化的私人基金可公开交易的房地产投资信托产品私人房地产信托公众房地产信托按揭支持证券麦那么恩国内新兴的类型国内没有的类型主流基金Core Fund投资人养老基金目标收益11% IRR, 无杠杆率投资期限长期10年以上标竿NCREIF管理费Fees / Compensation管理资产规模的1%流动性低，但可以更换管理人投资种类多样 业务模式资产管理杠杆无法人架构合伙制或不上市的私人信托投资人个人投资者目标收益7% 股利投资期限长期5 10 年标竿债券管理费Fees / Compensation高于投资权益的16%流动性低投资方式多样业务模式资产管理杠杆率适中法人结构房地产信托私人房地产信托Private REIT投资者主要为机构投资者目标收益12左右红利 + LT growth投资期限短期标竿NCREIF REIT指数 管理费 / 补偿无管理费, G&A = 收入的5根本工资权益股票/期权流动性高投资种类多样化业务模式整合运营公司杠杆率中等40-50%法人结构房地产信托公共房地产信托Public REIT投资者机构投资者和高端个人 目标收益净17%投资期限短期2 3年标杆市场可比拟的 IRR管理费 / 补偿管理资产规模的1%1.5%超出承诺收益的分成“promote，通常为20流动性无投资种类时机型业务模式财务重组杠杆很高75%+法人结构LLC或离岸时机型基金Opportunity Fund从产业周期分析，我国的房地产行业处于从开发型向投资型的转变时期，出现多种业务组合模式并存的复杂局面房地产开发/产品型房地产投资/资本运作型房地产效劳/效劳型时间行业规模中国香港兴旺国家转型过程中，金融对房地产业的作用 将越来越大，房地产金融及其管理机 构将取代现在的开发商成为房地产行 业链上新的战略制高点高风险/高回报金融体系落后兼顾投资商和开发商双重功能中等利润阶段适中风险/适中回报出现专业房地产投资管理公司和信托基金微利阶段低风险/低回报出现以按揭抵押债券为核心的资产证券化经济特征需求特征卖方市场对新增住房需求快速膨胀均衡市场对新增住房需求稳定增长买方市场以提升住房质量的需求为主核心优势资源优势产品创新资本优势规模优势金融创新规模优势效劳网络金融创新近年来中国政府加强了土地供应、金融信贷等政策调控力度，房地产行业面临重新“洗牌房地产企业数量多、规模小、集中度低受我国经济开展梯级落差影响，全国房地产行业开展并不均衡市场上在售的工程，仅掌握在少量的开发商手中土地作为核心竞争要素，越来越成为业内厂商竞争要点土地供应透明企业运营模式改善大量资本进入行业“195号文件“121号文件“18号文件规模化、专业化将是我国房地产企业开展的必由之路行业呈现由数个规模大、资金雄厚、管理模式先进的巨头垄断现象产品/效劳细分，产品品种增加，专业化程度增加市场规模扩大，市场价格更趋于理性化、透明化资料来源：焦点房地产、全国统计信息网、远卓分析现在2005-2021出台、标准土地招标制度不断通过金融信贷政策提高行业进入壁垒出台物业管理条例；规定商品房按使用面积出售行业主业务价值链辅助业务价值链 物业管理 物业持有物业经营 房地产开发土地开发房地产金融中介效劳评估、经纪、定制等土地出让为主，结合金融、贸易、商业地产开发：以陆家嘴、金融街为代表开发工业区土地：以天津工业区为代表土地开发模式房地产开发模式产品单一化，在不同城市迅速复制：以万科为代表在单一城市的多个区域做多种产品，多是大型国有企业：以华润置地代表在少数高端城市开发高端产品，以较少的工程赢得较高利润：以万通为代表小城镇开发模式，以浙江广厦、新奥置业为代表物业经营模式专业的物业经营，成为一种专业物业，配合战略合作者来收取租金回报 ：以第一太平洋戴维斯为代表混合的物业出租经营，以收取租金为主：以香港置地代表开发和物业出租经营混合：以香港新世界为代表价值链整合模式房地产效劳模式房地产金融模式整合从地产开发到销售到物业管理的所有环节，形成纵向一体的全能公司：以富力公司为代表重点整合价值链的关键环节，在集团内实现地产开发和房地产开发的分工合作：以珠江系地产为代表中介经纪和评估：以二十一世纪不动产公司为代表定制效劳，以房屋的定制和工程管理收取效劳费：以日本大和房屋为代表 房地产信托：以金信信托为代表房地产基金：以精瑞基金为代表 资料来源：远卓分析行业价值链上中国房地产行业多种模式并存开展的格局既表达了专业分工，又强调了行业整合国内房地产投资基金风起云涌，众多机构进入，但根本集中于房地产开发，大都尚在筹备阶段筹备/发起人精瑞基金“万通基金“首创置业基金MSREF 由住宅产业商会、住宅商会香港分会和万盟投资管理公司参与筹备北京万通实业与美国基金公司准备建立ING与北京首创置业方案筹备摩根士丹利房地产基金同两家新加坡公司，入股上海卢湾区政府控股的地产开展商永业集团旗下的大型地产工程锦麟天地雅苑 筹备筹备 筹备 完成规模及业务模式状态1亿美元 ，业务范围涉及到沿房地产产业链和资本链两个方向进行整合10亿美元， 投资房地产开发 8亿美元， 投资房地产开发 工程总投资达9000万美元，投资房地产开发 “世纪华夏由五矿房地产、首钢房地产、北京城建房地产、中石油管道局房地产、万年投资共同发起成立 不详规模不详，投资房地产中国房地产行业的开展特点决定了国内房地产投资基金要借鉴国际先进经验，同时又会与国际惯例有所不同准时机型基金和时机型基金是现阶段国内房地产投资基金开展的重点，同时增值型基金开始萌芽在国内房地产基金刚起步的现状下应该选择最适合类型切入，在开展过程中寻求适当的业务拓展和组合结合兴旺国家成熟的业务模式和国内情况创新是竞争优势的重要来源针对国内外竞争对手的大量涌入，抓住时机尽快取得规模优势是关键同时，国际成功房地产私人权益基金的积极进入，为国内基金快速与国际接轨提供了机遇在国内房地产开展的现状下，嘉德信应在现有短期投资业务的根底上开展中长期投资业务长期基金中期基金短期基金收益风险平安性成长性主流基金增值型基金时机型基金准时机型基金土地基金Land私人房地产信托公众房地产信托CMBS麦那么恩嘉德信应逐步开展中长期房地产投资业务，加大中稳健收入的比重，从时机型逐步转为时机型与增值型并重过桥基金业务债务重组业务中长期房地产投资业务过桥基金业务债务重组业务债务重组业务收益高，但债权债务关系复杂，风险大且对资源要求高，不具备良好的可复制性，所占比例应逐年减小过桥基金业务收益较高且风险较小，应是长期开展的重点业务中长期房地产投资业务能带来稳定的现金流入和收益水平，应逐步开展时机型和准时机型基金增值型目录前言：中国房地产基金的良好前景导入： KKR及其他国际先进基金案例研究基金的管理模式基金的价值理念基金的投资理念基金运作流程体系的概括基金品牌、组织结构基金人员薪酬、考核、开展附件系统见另件Kohlberg Kravis Roberts & Co. KKR：总部在美国的一家以收购并重整企业为主营业务的有限合伙公司资料来源：.kkr3，远卓分析1976年 Jerome Kohlberg 、Henry Kravis和George Roberts 离开投资银行Bear Stearns，创立KKR1977年 收购A.J. Industries, Inc. $26 million，是自成立来第一单业务1984年收购Wometco，是第一单超过10亿美元的杠杆收购1986年以87亿美元收购Beatrice说明了杠杆技术也可以用于收购大公司1989以314亿美元收购RJR Nabisco，使得KKR名声大振2002年以49.4亿欧元收购Legrand SA 2003年以31亿加元 收购Yellow Pages Group Co. KKR抓住了美国上个世纪8090年代LBO/MBO极好的开展时机，取得了爆发性成长。1976年成立时只有XX万美元，1990年却可以筹集到580亿美元，而且还带动了大量的LBO/MBO基金不断创立 KKR以完成110起收购，融资金额查过1140亿美元KKR开创了LBO/MBO业务的根本框架 有好的CEO和管理团队，或者至少有这样的人选通过与第三方专业机构合作，协助目标公司解决业务和管理问题目标公司必须有良好的现金流特征必须有在3-5年的时间里大幅度降低债务水平从而提高价值的明确潜力收购必须被目标公司的董事会接受必须能说服经理们入股用10-20的股权和80-90的债务收购目标公司根据目标公司的情况设计创新和量身定制的交易结构LBO/MBO的根本原那么资料来源：?The New Financial Capitalists?George P. Baker, George David Smith，远卓分析其他KKR模仿者KKR的成长历程和模仿者案例分析孵化KKR1965-1975建立KKR1976-1978建设KKR品牌1979-1997业务情况管理模式Fund 1978，基金总投资3260万美元，回报除去Carry和管理费之后35.6%与Bear Stearns分立，原始的方案没有成功改变方案，通过亲戚/朋友出资，首先建立KKR有限合伙公司1978年，募集到第一个基金，3000万美元没有基金，工程运作作为Bear Stearns的商人银行部只是Kohlberg/ Kravis/ Roberts三人Bear Stearns 并不支持LBO业务Kohlberg还要经常为Kravis向Bear Stearns要求奖金建立个人与商业银行、保险公司、投资银行、会计、律师的信任关心Fund 1980，总投资356.8M，回报25.7%Fund 1982，403.9M，40.2%Fund 1984，1058.5M，28.7%Fund 1986，856.8M，31.4%Fund 1987，6240.4M，13.8%Fund 1993，1958.0M，21.6%强调长期价值增长的理念和团队合作的文化从没有结构状态走向正规化Kohlberg离开公司，Kravis和Roberts的关系成为典范鼓励采取预先设定比例方式，强调对公司整体的奉献辅以非财务手段KKR回忆/展望资料来源：?The New Financial Capitalists?George P. Baker, George David Smith，远卓分析孵化KKR1965-1975：Bear Stearns商人银行部Kohlberg第一个LBO工程是偶然发现的：Stern MetalsH.J. Stern/71岁)Stern家族获得950万美元股权投资者出资150万美元，Citibank贷款、Junior or Subordinated债券卖给Mass Mutual和Paul Revere保险公司with Equity Kickers，即债务持有人在将来某一时间可以以等于或高于收购时的股票价格购置新公司的股票Stern公司改名为Sterndent，上市还债，4年后出售，获得8倍于原始投入的回报类似于商人银行业务Merchant Banking：即成为为之安排融资的公司的主要投资者Kohlberg总结：我们的成功与失败基于我们的所作所为，而不是为了收费而工作私有股权投资有限合伙公司根本上在创立之初都需要有“母公司孵化建立独立品牌依赖于在“母公司内运作时获得的个人信誉和网络借用“母公司品牌，并且初期“母公司是主要Sponsor的情况，后期分立Spin-off是较常见的同时，在孵化期核心团队之间必须建立相互的信任要点启示资料来源：?The New Financial Capitalists?George P. Baker, George David Smith，远卓分析孵化KKR1965-1975：Bear Stearns商人银行部续Roberts作为暑期实习生参加Bear Stearns1965Roberts和Kravis正式参加1969Bear Stearns并不支持Kohlberg的非主流业务，认为该业务已被锁定lockups，与交易的文化不相符当然，在Bear Stearns三人团队也有失败，比方：Cobblers、Broadcasting School等关键是在这一阶段与保险公司的债券投资经理、银行家和家族/个人投资者建立关系Deal by deal based并与投行、律师和会计师建立关系希望建立基金因为速度是关键，但Bear Stearns的Corporate Finance部门不支持反而，外部的银行成为支持者！核心团队对其创新的业务模式高度共识，坚信不已不致于身败名裂的失败是最好的经验积累通过业务，以“个人身份建立与资金提供者和专业机构的信任要点启示资料来源：?The New Financial Capitalists?George P. Baker, George David Smith，远卓分析建立KKR1976年5月1日-1978年：准基金运作2个月空转，没有进展首先建立基金管理公司：不设董事会passive investors方案5年，每年40万美元Overhead，8方出资Kravis的父亲、Kohlberg的2个朋友，其他3个个人，Hillman出双分，5万美元/年KKR三人再出资10万美元/年参与的外部投资人有权/但无义务审查和参与投资再募集基金：第一个基金3000万美元1978年，6年GP投资1，但拿走20的利润基金管理公司的投资人有权投资与所有今后的工程，无需支付管理费分立Spin-off之后总会有适应期，没有进展如果“母公司不作为第一个支持者Sponsor，找到第一个有限合伙人是最关键的不设董事会是最终原那么，投资委员会有限合伙人代表参与是过渡模式K.K.R.三人在都有一定的积蓄，加上亲戚、朋友和潜在有限合伙人买了入场券，在基金未募集到位之前，首先建立有限合伙公司KKR可借鉴设计过渡方案和共同投资co-invest模式要点启示资料来源：?The New Financial Capitalists?George P. Baker, George David Smith，远卓分析建设KKR品牌 1979-1997：结构、功能和特性KKR的结构和鼓励设计以提升收购资产的长期价值为宗旨价值观：团队合作、共同掌权、忠诚、正直，所有这些是在市场中建立信任，获得工程信息和资本的根底三位创始合伙人用来塑造公司的时间很少，K.K.R.作为个人更是获得信任的前提，这样走过了第一个5年共计14个工程K/40%出资12万美元, K/30%, and R/30%各9万美元，构成3000万美元的1，即30万美元Kohlberg更多作为“the grey hair，作为心理学家，使经理、卖家、债权人、股权投资人放心，Kravis和Roberts渐渐羽翼饱满初期的痛苦：平衡照料已经收购工程和寻找新工程要点启示资料来源：?The New Financial Capitalists?George P. Baker, George David Smith，远卓分析业务模式不同，设计宗旨也会有差异价值观应该是相同的创立之初，高级合伙人个人起决定作用，业务成功案例是关键，公司的正规化需要过程和时间猜想：募集到第一个基金之后，初期的8方成为“特殊的有限合伙人高级合伙人扮演不同的角色由于业务模式不同嘉德信基金持有时间短/资金周转快、业务比LBO/MBO相对简单、工程数量多/单个工程金额相对小初级人员应发挥更大作用。因此，正规化的时间应提前！建设KKR品牌 1979-1997：结构、功能和特性续11981年，6名专业人员年中增加1名，完成7个工程，每个工程2人一组，一杆到底，此时非常缺乏“正规化 2个办公室，1名簿记员管理两地的帐户，没有足够的秘书，照看14个工程“当时KKR没有层级，没有管理结构，没有明确的战略规划今后五年，只有投资、投资和投资“1982年，没有新的工程，新基金募集成功400M1984年，10亿美元级别的基金募集成功，找工程已经不成问题，重要的是给想做的工程排定优先级1984-1987，增加8名专业人员，其中1986年招募一名律师兼CPA来照看KKR的基金Fund Administration正规化的时间应提前！正规化的要求会随新基金的募集和人员的增长而加强专人负责Fund Administration工作，同时支持持续的基金募集要点启示资料来源：?The New Financial Capitalists?George P. Baker, George David Smith，远卓分析1985年，工程增多和基金募集工作量增加，招聘CFO、Controller和风险经理，由秘书提升参与Fund Administration人员翻倍，要求正规化。1981年之前，KKR没有正式的薪酬体系，中高级人员在工程中是否拥有股份都是case by case1980年12月，重要的决定：根据每年调整的比例，Associate将获得可预期的与投资工程相联系的“经济利益到1984年，三人的股份根本上都是20左右，Kohlberg建议三人等同股份到其70岁生日，具有否决权未被接受1987年3月13日，Kohlberg辞职，其股份至1998年由20降低为1Kravis和Roberts的关系：构建KKR，超出2人的生命周期；风格不同，相互信任，相互尊重； K是公众人物，R是幕后英雄；为其他人建立典范；重要的决策只有2人均同意才推进，否那么搁置不推进总之，取决于创造长期价值的LBO投资要求“团队合作建设KKR品牌 1979-1997：结构、功能和特性续2KKR 近10年之后才“正规化，但考虑中国环境和速度，业务模式的差异，以及所面对的“挑剔的有限合伙人，正规化的时间应提前！注意：KKR没有合伙人和初级合伙人，只有K.K.R.和Associates，同样由于业务模式不同初级人员发挥更大的作用，嘉德信的合伙人群体组成不同从KKR正反案例看出，高级合伙人之间的信任是关键！要点启示资料来源：?The New Financial Capitalists?George P. Baker, George David Smith，远卓分析建设KKR品牌1979-1997：鼓励机制内部信息流动通畅、通过合作而创新，因此，招聘人员的首要素质是合作精神，所有的鼓励机制也鼓励合作除固定工资之外，专业人员将获得2种浮动的报酬：参加公司之时，按一定比例可拥有公司投资工程的股份，随着资历的增长，比例将提高在参加公司12-18个月之后，将获得公司“奖金池根本上是公司当年的利润，包括所有的收费：deal fee、management fee、retainer fee20的投资收益当年的运营本钱的某一固定比例固定比例每年初确定！由K. K. R.来确定因此，只要对公司有长期奉献，某一年没有做工程也可能得到固定比例的增加，没有直接参与工程只要支持公司建设和投资工程的价值创造，如：协助已经投资的工程解决问题、基金募集、为行政工作出力等等固定比例的变化相比照拟慢，根据资历的增加和对公司奉献的变化确定“团队合作精神软和“正规化管理模式硬是一对互补和平衡的因素，业务模式、环境因素和开展阶段决定平衡点，从而在决定管理模式设计和文化提炼长期利益绑定是KKR鼓励机制设计的理念，主观性占主导地位要点启示资料来源：?The New Financial Capitalists?George P. Baker, George David Smith，远卓分析建设KKR品牌1979-1997：鼓励机制续问题：Collegial鼓励机制能否留住明星人才？KKR的做法要点有三：不基于明星系统来招聘，没有“明星可以不从底层做起，近来就成为初级专业人员的上司，KKR决心培养自身的专长，招聘时挑选的是适合团队工作和能在KKR collegial环境中充分发挥潜力的候选人KKR自己拥有明星：Kravis和Roberts虽然有些人在其他地方可能有更高的回报，但KKR提供的Collegial环境对其从底层干起的专业人员更加有吸引力其他非财务控制手段招聘过程，候选人所有合伙人都见面会议过程，首先问最初级专业人员的建议共同午餐只要有时机每年三次封闭式会议运动每周聚会和每周一 会议办公室之间培养忠诚强调沟通要点启示注：Collegial 指共同掌权的具有同僚间平等授权的特点：资料来源：?The New Financial Capitalists?George P. Baker, George David Smith，远卓分析KKR从财务鼓励和非财务控制两方面入手，吸引和留住精英人才合伙人根本工资获得购置加盟KKR当年所成交的收购公司的股票的权利，其数量随在公司层次的提高而增加加盟KKR12-18个月后，获得固定比例的奖金，奖金大约等于公司当年的赢利功能专家根本工资奖金，奖金比例年初由公司最高级成员会决定行政管理人员根本工资“影子股票非财务管理金融鼓励所有合伙人都认为应聘人具备创造性和谈成交易所要求的智力和分析技能后，他才会被最终聘用团队精神平等，每个人都有发言权每年召开至少3此专业人员参加的会议没有政治斗争、派系、办公室联盟和利益团体不鼓励过渡工作优秀专业人员可以晋升为合伙人融高额的物质奖励和个人开展、尊重为一体的鼓励机制很多KKR的专业人士在得到财富以及地位的个人欲望已经减退后，还待了很长时间。“在这里工作纯粹是乐趣Michelson，在KKR任职15年资料来源：?The New Financial Capitalists?George P. Baker, George David Smith，远卓分析KKR作为“明星制造工厂Bousquette1976197719781979198019811982198319841985198619871988198919901991199219931994199519961997KohlbergKravisRobertsMacdonnellHerdrichRaetherMichelsonKohlbergFoxAmmonHudsonTokarzGreeneGolkinStuartGithulyRobbinsChuBrousFisherNavabChungLipschultz投资银行家律师财会企业银行家运营经理参谋KKR合伙人与Associate的任期和背景19761997KKR注重招聘在金融技能方面受过更多正式教育的候选人KKR注重将人才培养为通才，以适应不同的行业和领域资料来源：?The New Financial Capitalists?George P. Baker, George David Smith，远卓分析KKR回忆与展望Q & AKKR成立以来经过了哪些转变？其中变化最大和最小的各是什么？公司的文化会随着时间而改变吗？改变最小的是KKR的投资理念和KKR希望与之共事的人。发生巨大改变的是购并市场的竞争远比以往剧烈。行业侧重和规模在KKR的创立之初，就非常强调团队合作。从来没有“明星制度，KKR的利益与每一个公司员工个人利益紧密相连问题答复资料来源：.kkr，远卓分析回忆与展望Q & A公司招聘的人员类型和标准与公司成立之初时相比有何不同吗？KKR是由专人负责潜在交易信息的收集呢，还是每一个人都参与其中？对于一些新的情况你如何处理？没有任何不同。KKR中的每一个员工都要对新进入员工进行面试，同时大家都帮助新员工的成长工程信息来源于多种渠道。首先，所有的专业人员都要参与与公司的会谈，提出他们自己的观点、拜访CEO和其它高层、了解该公司的重点行业。同时，也从商业银行和投资银行获得很多信息。另外，KKR的品牌优势也带来许多工程信息问题答复资料来源：.kkr，远卓分析回忆与展望Q & AKKR拥有一些特定行业的专家，还是每个员工都或多或少是一个通才？随着交易量的增加，公司结构化会变得更强吗？有没有一个统一的知识库管理所有信息呢？KKR有一些在特定行业领域有特别技能的专业人员，但大多数专业人员都还是属于通才。拥有在多个领域的专业技能保证了他们能够迅速识别所有需要立即关注的问题随着公司的成长，结构化确实变得更强。简单地来说，KKR有正式的、计算机化的系统，每周一次的例会和简报。在核心问题的非正式交流上，公司也具有很高的效率问题答复资料来源：.kkr，远卓分析回忆与展望Q & A当你发现一个很好的潜在交易时机时，你会采取怎样的行动？KKR在过去几年第一次开始招聘分析员。当初做此决定是如何考虑的? 这对KKR来说是常规性的还是非常规性的?通常，KKR会由具有相关行业经验的成员组成一个2-4人的小组，根据情况包括1或2个合伙人，同时还有1个助理和1个分析员这个小组将集中精力负责某个工程，并通过备忘录、公司每周例会和持续的会谈将工程的进展情况知会公司里的其他同事具体而言，分析员在许多分析工作和根底研究上起着非常大的作用，虽然他们的价值远远不止于此这越来越成为一项常规性的工作，也是合伙人和助理应该倾注更多精力的地方问题答复资料来源：.kkr，远卓分析回忆与展望Q & A对于一般的交易而言，你们如何决定是否进行一个工程呢？因此在某种程度上，一个工程是否值得进行是一个明显的事？KKR采用一种持续沟通和对话的方式。在整个进程当中，工程负责人都会与公司其它成员沟通，因此其它投资专业人员都能得知工程情况并提出他们的建议。所以做出最终决定对KKR而言是一件容易的事在做出最终决定的时候，通常并不会有太多的异议。KKR花了大量的时间分析关键的问题，因此最终会达成一致观点。这并非因为KKR员工对问题有相同的看法，而是所有相关问题都会在过程中提出并得到回应问题答复资料来源：.kkr，远卓分析回忆与展望Q & A如果某个已投资公司出现了某些问题，你在负责人员上是否会做出相应的调整？同一个团队会由始至终完成整个工程吗？在过去5年或27年中，公司在自身的IT根底设施上进行过哪些投入？由单一团队负责工程有非常多的好处。但当一个被投资公司出现问题时，KKR会对此非常关注。这些关注不仅仅来自于原来的团队和公司其它成员，在必要的时候我们也会引入外部参谋在对投资者的报告系统上进行了大量的投入。目前投资者的范围远比以前广泛，并且他们在报告期限后要及早得到最完善的信息。为了满足他们的要求，KKR自己开发了一个软件，以答复他们所关注的一切问题问题答复资料来源：.kkr，远卓分析回忆与展望Q & A你认为KKR在5年、10年和20年后将是什么样子？很难说20年后将是什么样子，但KKR正努力使KKR在创始人退休很长时间后还能继续开展。KKR当中的每一个员工都在辛勤工作，以创造一个以文化、创造力、智慧、吸引优秀人才和有价值投资的良好传统而闻名的公司KKR都希望公司能像今天一样持续开展，不会成为一个很大的公司，但会继续从事有趣和有创造力的交易。公司非常具有灵活性，不仅仅从事杠杆收购，也进行其它一些股权投资。KR中的每一个人都相信这种创造力会持续下去问题答复资料来源：.kkr，远卓分析其他KKR模仿者：BPEP Asia 霸菱亚洲BPEP亚洲Fund I 和 II5.62亿美金，主要在中国、韩国、印度，中国区专业人员大约8人，亚洲区共有5个工程成功，其中4个是中国区，1个在印度，中国区已退出工程利润7000万美元主要侧重金融、无线数据、制造、消费/零售，关注“世界工厂和“民营化霸凌亚洲管理费用大，足够覆盖固定费用，包括根本工资和奖金。通过协商，用project code，LP支付工程相关费，比方请研究、律师、会计师、Due D和差旅等基金最主要的就是人的管理和运用，合伙人大局部精力不是在运作成功的案例，而是在处理失败的案例，极其麻烦关于决策机制，很欣赏联想，董事局6人，柳传志有“1票否决权，无1票通过权，有效保障了决策Carry 的分配一定要和LP谈好，LP往往有很大的决定权。霸菱亚洲是6年，计算全球Carry，可以和LP谈预支1/3-1/2。一般是“母这个行业有很多spin-off案例，主要是在订初始协议时，发起人制定了对自己有利的鼓励机制，常常导致后面的GP不满，所以可能另立门户霸凌亚洲内部采用的是up and out机制，不行的就直接out。不能降级处理，会有很大危害。每年2次EPR行政高级人员很重要，霸凌亚洲现在的基金 CFO就很重要，也要参与Carry的分配霸菱不核算Associate/Analyst的时间Barings Private Equity Partners续资料来源：访谈，远卓分析其他KKR模仿者：凯雷集团和鼎辉投资凯雷集团背景：凯雷集团管理基金总额160亿美元，亚洲LBO基金管理7亿5千万美元，18位专业人员MD/3、D/3、VP/4、SA/3、A+A/5EPR每年一次，up and out政策，第三次不符合要求outLP会分担局部工程相关费用每个人都分享CI包括前台，工程Exit就发放，当然会留余地，不是100发放凯雷集团有专业的负责基金募集的部门，以基金募集能力闻名投资界地区Fund每季度会给三位创始合伙人递交报告2002年，CICC直投部门独立，三位合伙人其中有一位老外组建鼎辉投资，管理基金1亿IFC参股20美元。现在是平安保险、蒙牛乳业和某电子制造企业的股东。鼎辉投资现有专业人员8人包括合伙人，支持人员5名XX先生1995年入该行，从CICC算起共8年投过8个工程，已退出5个鹰牌控股、南孚电池等，平均IRR均高于40差一点点错投2个工程总结该行业成功的关键是态度，即所谓“SB理念，因为信息永远不会对称，坚持双赢和多赢，让合作方信息丰富者，走前面占大头Carry分配只在三位合伙人之间进行，比例稍有不同，考虑预先约定和合伙人的业绩。鼓励非合伙人单独闯，培养判断能力Carlyle Group凯雷集团鼎辉投资资料来源：访谈，远卓分析目录前言：中国房地产基金的良好前景导入： KKR及其他国际先进基金案例研究基金的管理模式基金的价值理念基金的投资理念基金运作流程体系的概括基金品牌、组织结构基金人员薪酬、考核、开展附件系统见另件远卓在充分借鉴国外成功经验的根底上，结合从实践中来的业务模式和嘉德信的现状提出了针对10亿规模的基金管理模式充分借鉴国外最正确实践经验结合嘉德信的业务模式和特征考虑嘉德信的管理现状和接受程度50借鉴国外，30结合嘉德信模式，20考虑嘉德信现状和过渡比例仅供示意投资理念运作流程品牌组织结构和技能基于风险收益调整的价值创造薪酬鼓励走时机型和投资经营型相结合的投资理念，与国际时机型基金模式更加接近嘉德信虽已具有成功的工程操作经验，形成了业务模式，但与未来投资理念相比，仍需要探索现有人员已具备局部经验，但与新的规模相比，人员在数量和质量上跟不上开展，根底设施建设无法满足要求运作流程：业务流程更加明确具体和责任清楚的体系，并形成了业务手册和15个操作工具模板供使用价值理念：形成基于风险收益调整的价值创造RAVC理念借鉴国际最正确实践，并充分考虑现有业务模式对管理模式的影响，远卓构建了嘉德信基金管理模式的整体框架投资理念：三点切入、高额回报、严控风险、快进快出组织和技能：贯彻“一杆到底和松散矩阵式组织结构形式，并进一步明确关键岗位职责薪酬鼓励：借鉴产业投资基金的最正确实践，同时适应国内人力资源现状，创新性的设计鼓励结构和方式投资理念运作流程品牌组织结构和技能基于风险收益调整的价值创造考核鼓励目录前言：中国房地产基金的良好前景导入： KKR及其他国际先进基金案例研究基金的管理模式基金的价值理念基金的投资理念基金运作流程体系的概括基金品牌、组织结构基金人员薪酬、考核、开展附件系统见另件涵义目的内容充分考虑工程风险本钱，反映工程真实价值创造通过与薪酬挂钩，促使专业人员自觉降低公司风险预期收益时间本钱担保风险在公司层面对工程净收入进行风险的调整远卓建议嘉德信基金导入基于风险调整的价值创造Risk Adjusted Value CreationRAVC理念，以真实反映工程价值创造基于风险调整的价值创造基于风险收益调整的价值创造Risk Adjusted Value Creation预期收益率时间本钱由无风险收益率、风险回报和市场预期收益决定用CAPM模型可表示为Kj=Krf+?j (Km-Krf)时间越长，所承当的风险和资金/担保本钱越高远卓认为：风险调整对嘉德信基金而言主要要考虑两方面的因素预期收益和投入时间为简化操作，嘉德信基金初期可以将工程预期收益率设定为20时间为3个月，以后每年年初由投资/风控委员会审核和修订该年度工程预期收益率由于嘉德信基金在国内属于领先的新生事务，缺乏相对应的行业或企业收益率做参照；同时房地产风险的系数也难有一个全国统计的有说服力的证明，因此从理论上进行预期收益率计算当前有很大的难度同美国的业务类型类似的时机型基金相比，嘉德信基金工程期限比他们的一般2-3年的期限要短的多，因此在收益和风险上都有更高的要求因此，远卓认为：嘉德信基金初期可以将预期收益率设定为20，以后每年年初可由投资委员会依据当时外部环境和内部情况，进行审核和修订美国房地产基金平均年收益率收益风险长期运营增值效劳时机型工程收益的平安性寻求增长时机无风险收益率A级或B级楼房信誉良好的租客地理位置好杠杠率达50良好的长期潜力楼房存在某些问题管理不善杠杠率到达50-70%8-1212-1717以上良好的长期潜力楼房要求重大的重新 定位需要重大的债务重组杠杠率到达50-70%当期市场的无风险利率基金业务市场的平均期望收益率对基金所从事的房地产业务市场风险?j 的判断外部相关或相近机构的收益率的分析基金预期收益率的决定因素RAVC时间工程实际调整收益率RAVC确实定还要考虑工程投入的期限的因素，并基于这两方面形成计算公式3个月6个月9个月12个月20%25%35%30%工程实际调整收益率的计算原理和公式Y=(5/3)X15说明：X=月数，从自有资金投入之日记起，至工程资金全部撤出之日截至YX15基准收益率RAVC实例计算举例一：海印花园可供GP分配的利润RAVC调整后的可分配利润海印花园RAVC计算举例工程相关数据基金资金占用：693万/天工程时间：6个月RAVC计算：RAVC=可供GP分配的利润x(1风险调整收益率) =202.7x(1 (5/3x6%+15%) =202.7x75=152万单位：万RAVC实例计算举例二：中盛大厦中盛大厦RAVC计算举例工程相关数据工程收益：1660万，税项：170万；工程净收益：1490万基金资金占用：183万/天工程时间：3个月RAVC计算：RAVC=可供GP分配的利润x(1风险调整收益率) =293.6x(1 (5/3x3%+15%) =293.6x80%=235万单位：万RAVC调整后的可分配利润可供GP分配的利润目录前言：房地产基金的良好前景导入： KKR及其他国际先进基金案例研究基金的管理模式基金的价值理念基金的投资理念基金运作流程体系的概括基金品牌、组织结构基金人员薪酬、考核、开展附件系统见另件嘉德信基金有着明确的定义和鲜明的特点来指引业务的开展有着明确的定义通过提供土地开发过桥和房地产开发过桥满足房地产开发商的短期融资要求通过提供房地产重组过桥推进与工程相关的债务重组，最终实现资产增值的目标和鲜明的特点回报较高，要求IRR在15以上标的物被低估一般在8折以下，具有增值的空间采用相对较高的杠杆率，自有资金与银行资金的比例一般为1:4或3:7投资期限较短，一般在半年到一年之间，有的不到3个月就退出利用网络寻找非公开交易的时机，以防止公开投标的竞争对风险进行严格的控制，采用各种方式降低风险 风险控制：合作方和银行的资金投入土地质押条件和股权质押标的被低估 增值方式：标的自身的增值融资增值运作增值改造、重新定位等嘉德信公司通过6个工程的运作，已经根本形成了未来嘉德信基金的投资机理和投资方式 形成了根本的投资机理工程所需资金100被投资方投入30 嘉德信投入70嘉德信资金14银行投入56和相应的投资方式说明：具体数字的设计因工程实际情况而定，但机理相同在对嘉德信基金投资模式进行深入理解的前提下，远卓将嘉德信基金投资理念总结为四句话供参考使用三点切入从房地产开发价值链中的土地获取、施工建设和债务重组三个环节切入快进快出投资期限较短，一般在半年到一年之间，有的不到3个月就退出高额回报要求回报在20以上。一般从房地产价值低估和重新定位等方面寻求增值空间严控风险价值低估、合作方投入、杠杆撬动及一切操作过程中可能出现的任何风险目录前言：房地产基金的良好前景导入： KKR及其他国际先进基金案例研究基金的管理模式基金的价值理念基金的投资理念基金运作流程体系的概括基金品牌、组织结构基金人员薪酬、考核、开展附件系统见另件远卓通过深入外部