甲方管理之我见

甲方管理之我见有关*工程建设的某些想法公司领导：结合公司的实际状况，我对三期工程建设有某些想法，现向公司领导报告，供参照。不当之处，请批评指正。一、 筹划、实行、检查、纠偏建设单位的工程项目管理的重要工作是投资（成本）控制、工期控制和质量控制。通过多种方式来保证公司决策拟定的投资、工期和质量目的的实现。要保证上述目的的顺利实现，必须在工程决策、实行、和使用等各个阶段作好筹划、实行、检查、纠偏等工作。1、筹划：一种项目与否成功，从筹划就可看出某些苗头。在条件许可时，筹划应尽量的细。A 、投资筹划：在正常状况下，参照“*”项目类似的房屋建造，每平方米建安费用为1365元*（1+0.10）=1501.5元/m2左右（0.10为施工过程中因不可避免的设计变更等产生的增长费用系数）, 1501.5元/m2不是工程发包价格，而是最后竣工结算的平方米造价。A、 工期筹划:我们建设单位的工期目的是指从方案设计到顺利拿到产权证的时间。工期筹划见下表（总工期32个月）：序号 工作名称 开始时间 最迟完毕时 间 该项工作持续时间 备注11 方案设计及审批 年 月 日 年 月 日 4个月 方案设计和选择22 施工图设计及审批 年 月 日 年 月 日 3个月 含消防、环保、水电等部门审批33 招标拟定施工单位 年 月 日 年 月 日 2个月 含备案，招标，签定合同等44 建筑施工（含总平施工） 年 月 日 年 月 日 18个月 建筑面积13万以内，25层，建议合同商定工期为15个月，考虑影响工期的自然等因素，控制工期增长3个月，即总控制工期定为18个月。55 职能部门检查和竣工资料准备 年 月 日 年 月 日 2个月 此时间为必要的返工、检查过程66 办理产权证 年 月 日 年 月 日 3个月 B、 质量筹划：三期建设项目定位是中档偏上，工程质量要上一种台阶。可以中海、万科、置信等房地产公司的质量目的为参照，同步还要有*公司的特色。编制质量筹划时除了要注意保证构造安全外，要特别注意细部质量的解决：如外墙装饰、门窗、水电安装、散水、大厅装饰等。2、 实行：在工程实行阶段波及更多的实实在在的需要具体实行的工作内容，要坚决贯彻筹划。核心要“执行到位”。此阶段要靠专业人员的责任心和专业水平等来保证筹划的实现。要特别注意现场的文明施工。3、 检查：“成果是盯出来的”！与否“达到目的”，就要用检查说话，检查也是一种过程控制方式。公司要懂得每天的工作进展。要不断的检查，随时反馈信息，及时发现问题。公司有顾问处、秘书处、监察部、审计部等多种职能部门，可以较好的实现检查和过程控制。4、 纠偏：检查会发现问题，这时就应发挥纠偏的作用，要“克服困难”。不变是相对的，而变化则是绝对的。随着客观条件和执行状况的变化，无论再好的筹划都需要调节，都需要纠偏。在纠偏过程中，可以用到如下措施：A、 组织措施：与否实行了定岗、定人、定责的责任制；与否需要变更和健全或拆销项目组织，工作流程和任务分工与否合理等；B、 技术措施：方案和设计与否需要优化；技术措施与否得当等；C、 经济措施：资金与否有需用筹划，与否对投资进行了分解、分析和对比；与否有对管理人员和合伙施工单位的经济奖惩措施；经济奖惩措施与否合理等；D、 管理措施：与否有科学和严谨的管理措施和手段，与否编制了可行的网络筹划；与否选择了合适的承发包方式；与否采用了风险管理；合同与否严谨等。其中运用合同进行管理是核心。一、 投资目的的实现上次我在谈对*提出的设计工作建议提纲的体会时已经做了阐明。这里特别强调：1、 “花至少的钱建最优的工程”是我们的最后盼望。除了销售收入外，成本是我们最关怀的焦点。工期和质量只是为保证获得销售收入的前提。2、 除决策外，设计是影响投资目的最重要的因素。必须舍得在设计上下功夫。3、 保证投资目的的实现需要公司所有参与部门的配合，即全员参与。但公司投资控制小组在职能上应发挥更重要的作用。4、 先算帐，再变更实行。工程造价实行动态管理。对工程变更，除特殊状况外，都应是先算帐，再实行变更。花钱前必须做到 “心中有数”。所有的投资都应当有筹划。二、 工期目的的实现在工期目的方面可以考虑如下几方面工作：1、 合理拟定上文工期筹划表中的时间点，各有关人员应充足论证明现筹划工期的也许性。2、 工期筹划表采用两表或多表制，即分为公司用表和部门用表。公司用工期筹划表是通过充足论证的工期目的的底线，是供总裁检查用的表。部门用表是在公司用工期筹划表的基本上压缩后的表格，在时间上比公司用表紧凑些。在规定施工单位的工期时，时间应更紧凑。3、 每天盯住进度不放。成果是盯出来的。每天报进度。每月（甚至每周）做进度检查报告，施工进度的检查报告的重要内容应涉及：进度筹划执行状况综合描述；实际进度与筹划进度对比图；工程变更、价款调节、工程款支付状况；进度偏差及因素分析；解决问题的措施；筹划调节的意见等。4、 在强调组织、经济、管理和技术措施的时候，特别要加强管理措施中的合同管理和经济措施中的奖惩措施，对工程管理人员和施工合伙单位都合用此措施。5、 加强外部协调工作，不要由于我们建设单位自己的程序和手续等因素影响工期。6、 提前作好方案和施工图的审核等工作，绝对避免现场停工等待变更和解决意见的状况浮现。四、质量目的的实现如何在最低发包价格的条件下保证工程施工质量是中国房地产商目前最头痛的事情。万科、置信、中海都在积极摸索解决的措施。公司可以在如下几方面加强控制：1、 选择优秀的工程施工队伍，规定配备优秀的项目经理，保证施工单位有合理的利润。2、 我们建设单位的工程技术人员要加强事前和事中控制力度。3、 从工程一开始就严格按规范和设计施工图检查验收，不因工期紧张等因素而开绿灯。4、 对建设方管理人员和施工单位制定质量奖惩措施，并坚决逗硬。5、 定期向购房的业主开放建设工程的施工现场，发挥业主的监督作用（此条也必须在质量奖惩措施中明确）。五、有关合同管理合同管理非常重要。在市场经济条件下，虽然说在发包工程时是买方市场，但一旦签定合同，和建设单位同样，施工单位就是一种实现民事行为的平等主体。建设单位在资金拨付上稍微违约，有的施工单位就停工、发催告函等。鉴于此，在三期工程建设时，我们一定要特别注重叠同的拟定和签发。在合同管理上，公司可以在如下几方面加强控制：1、可以考虑成立一种三期工程招标机构，负责招标等工作，并指定专门的几种人参与公司所有工程有关合同的谈判和管理工作。2、作好合同签定的准备工作。从程序上来讲，施工单位基本上没有资本同我们建设单位谈合同条件，由于我们在编制招标文献时就编制和拟定了合同的重要条款，如果施工单位讲条件，就没有资格投标。在保证不违背法律法规的前提下，这些条款应尽量的明确界定乙方义务、违约责任和甲方权利。3、合同越细越好。特别要注意承包范畴，结算方式，付款方式、变更价款的计算方式、支付时间，违背合同中有关质量、工期商定的责任和质量、工期奖惩措施。质量奖惩措施要贯彻到具体的验收批上，而不是最后的综合竣工验收上。工期奖惩措施也要贯彻到每个控制节点，控制节点可以涉及：基本土方、基本砼、一层砼、三层砼、六层、屋面防水、室内抹灰、外墙装饰、室内水电、室内地坪等，例如可以在合同中商定：“在施工单位没有准时完毕控制节点的工程任务时，经建设方指出后10天内不能弥补和赶上的，建设方有权终结合同或处以N万元的罚款。对施工单位处以N万元罚款后，并不能免除施工单位应准时完毕合同商定的工程内容的义务。”4、合同要施行审批和会签制度。与合同有关的部门都要审核和会签工程合同，且精确、清晰的理解合同中有关自己的内容，避免我方违约。5、合同要通过法律顾问的审核。保证合同实际利益条款（如让利优惠，违约罚款等）的有效执行。六、有关三期建设的人力资源任何筹划、实行、检查、纠偏等工作都需要用高素质的专业人员来完毕。说究竟，高素质的人员就是一种人力资源。因此三期建设各项目的与否可以顺利实现，除了公司总裁外，就是看专业人员的素质了。在三期建设工程的人力资源方面，可以考虑注意如下几点：1、 目前公司在工程方面分别委派任务，没有总负责人，*总在工程建设方面耗费了诸多精力，有些还是小工程。我想*总不但愿把她的精力放在这些琐碎的小事情上（没有很全面地为公司分忧，是我等工程人员很羞愧的事）。公司可考虑委派一位工程方面的“万能型”人才做工程方面的总负责人。这位总负责人直接对总裁负责，她的工作任务就是回答和实行（重在实行）董事长以“多少钱”，在“什么时间”，建好一种“什么样的工程”这样的问题。工程方面出了问题，*总就拿这位总负责人是问。没有实现，就是“没有达到目的”，就没有理由可讲！这个“万能型”总负责人最佳能精通设计、施工和造价。最低规定是能认同并容入万贯文化理念，能坚决贯彻公司在工程方面的决策，熟悉施工和懂造价， “管生产，必须管成本”， 必须有团结有关人员的能力，可以协调解决好工程各方面的关系。同步，这位总负责人也必须在公司的监督体系下工作，接受所有的监督，不搞特殊。2、 公司在工程管理组织方面，建议考虑建立一种由各有关部门构成的联合指挥部。这个指挥部的大部分人员由有关部门抽调，接受指挥长和职能部门的双重领导。让指挥部起到全面组织和协调的作用，肩负起具体实行工程的全面责任。建议监察部的工程监察人员和审计部的有关人员不进入指挥部，以便独立行使监督检查和审计职能。3、 大力提高工程管理方面人员的素质。我们三期的建设工程是25层的高层建筑，在各方面都要上一种新台阶。我们工程管理人员的素质要大力提高才可以适应三期的工程建设需要。作为投控和审计人员：在工程造价方面的水平不应当比施工单位造价人员的水平低；作为甲方现场代表的施工管理和技术水平更不能常常被乙方施工员给“考住”了，必须熟悉高层施工的有关规程。4、 对工作的责任心需要加强。责任心强调把万贯的事当成自己的事来做。个别人不是不会做事，是做事没有责任心。技术不会可以学习，经验也可以总结和积累，只要有责任心，在一两个有经验的老同志的带领下，可以较好的实现现场过程控制。但没有责任心就不行！例如工程人员都会抄测，核心看是不是现场抄测的，突出的是现场。工程人员都会看图，但就看是不是认真的看过图的；都懂得钢筋的大小，核心看是不是亲自去检查过的。5、 在强化对工程人员的管理、强调完毕效果的同步，工程人员的待遇有待调节。三期建设的工期和质量原则都是向万科、置信看齐的，同步还要有*的特色。工程人员的素质和执行力不能逊色于她们，工程人员的待遇可以个人能力和对我们*公司的奉献大小为根据调节。即奉献和待遇相匹配，不吃大锅饭。万科、置信、中海的员工觉得：失去这样好的工作很可惜。因此她们的诸多人都是很自觉地把事情作好，很胆怯出错，很尽职尽责，几乎没有人敢行为不轨。6、 加强工程管理、总结经验，完善工程制度。公司安排运用目前的空档时间总结此前的工程经验和教训，较好！总结不是目的，制定出符合万贯文化理念的措施和措施而为三期建设服务才是我们总结的最后愿望。“效果的规定出来的”。如何去规定？工程部和有关部门可以讨论并制定某些有关的制度和措施，这些制度和措施应有针对性和可操作性。不能走形式主义。我觉得需要完善的制度涉及：零星工程设计管理制度、招投标管理制度、签证及变更管理制度、竣工结算管理制度、竣工检查验收管理制度、质量控制管理制度、合同管理制度、工程资料管理管理制度等和工程工期、质量奖惩措施等。7、 应大力发挥我们聘任的监理单位的作用。监理单位里汇集了诸多既有深厚的理论知识又有丰富实践经验的工程师。我们三期建设可以考虑请监理单位提前介入，监理单位可以在方案、设计、施工过程控制、合同管理、工程投资、施工质量、工程工期等多方面发挥很大的作用。这些在工程界扑摸打滚了近年的工程师起码可以提出诸多具有建设性的意见和建议。这是一种较好的智力资源，有诸多潜力可挖。以上报告波及范畴较广，不是很细。如果细化，其中的每一点均有诸多细化的空间。也许有诸多谬误之处，请公司领导批评指正