177779_中山8月营销策略0900726

中山项目8月营销策略朱子创2009年7月26日目 录一、市场竞争分析二、项目概况描述三、客户分析四、营销推广部署市市 场场 竞竞 争争 分分 析析一、市场竞争分析一、市场竞争分析名称产品及货量在售产品特色均价锦绣阳光花园80-110二房及小三房单位；货量约372套以小户型为主，多为园景单位均价4500元/(带800元/精装修)中澳新城49-90的小面积单位；货量约200多套以现楼发售，产品朝向好,楼距宽均价4800元/(带800元/精装修)龙光海悦城邦110-120三房目前在售产品为临街位置的产品，会有一定的噪音影响。户型比较实用，价位在整个坦洲市场偏低。3580元/(毛坯)到4100元/七星奥林园小三房89-100的小三房户型紧凑实用,带装修总房价不高，合适年轻的工薪一簇均价4500元/带800元精装修市场总结市场总结七星澳林园、锦绣阳光花园、中澳新城相七星澳林园、锦绣阳光花园、中澳新城相继推新货，继推新货，竞争对手供应量集中竞争对手供应量集中快速出手，抢占市场份额8-98-9月份推货小高峰，小面积产品供月份推货小高峰，小面积产品供应量充足应量充足8 8月份先行推出具有月份先行推出具有竞争优势产品竞争优势产品建议：四期提前进行认筹，阻击竞争对手，抢占市建议：四期提前进行认筹，阻击竞争对手，抢占市场份额，以产品优势抢占市场。场份额，以产品优势抢占市场。项项 目目 概概 况况 描描 述述 1.受市场回暖带动，项目持续热销，受市场回暖带动，项目持续热销，7月份月份(截截止止26日日)成交成交128套，月成交金额为套，月成交金额为8609万；万；2.小区园林环境优美，展示面维护良好，小区园林环境优美，展示面维护良好，业主及来访客户对小区园林环境和建筑风业主及来访客户对小区园林环境和建筑风格认可度非常高。格认可度非常高。3.四期四期54、55座主体结构已完成座主体结构已完成11层，部分园林绿化层，部分园林绿化树木已种上，树木已种上，54座样板房正进行装修；预计座样板房正进行装修；预计8月中下旬月中下旬可完成展示面。可完成展示面。4.现存货量分析表现存货量分析表产品产品/组团组团总计总计已售已售已推未售已推未售总套数总套数总面积总面积套数套数面积面积(）金额金额(元）元）套数套数面积面积(）金额金额(元）元）均价均价(元元/）住宅标准层一期住宅80482349.74 80282095.92367,864,977 1 1117.61684,342 4,487 二期半岛84297789.86 65874752.34323,162,157 17817822251.14108,368,706 4,314 三期住宅41637262.50 40936562.1159,444,610 4 4400.162,118,870 5,295 特色产品首层13217882.86 607841.737,516,203 28284185.1821,160,939 5,056 二层平台242200.61 9886.263,782,141 15151314.355,609,646 4,268 复式18835661.36 8616255.2978,841,953 26265303.0233,903,649 6,393 共计共计24062406273146.93 273146.93 20242024218393.61218393.61970,612,041 970,612,041 25225233571.4633571.46171,846,152 171,846,152 5,119 5,119 三期售馨二期第二半岛8栋171套可售单位二期第一半岛剩余7套余货分布余货分布剩余1套售馨售馨剩余3套北向单位剩余3套均价:4260售馨售馨售馨售馨售馨二期第一半岛余货二期第一半岛余货北向单位17套未售均价:4450北向单位18套未售均价:4700北向单位18套南向单位3套均价:4900售馨售馨北向单位18套南向单位12套均价:5024北向单位16套南向单位9套均价:5196二期第二半岛余货二期第二半岛余货北向单位18套南向单位4套均价:5055北向单位18套南向单位10套均价:5200北向单位15套南向单位0套均价:5271余货分析总结：余货分析总结：南向单位销售快；北向单位销售缓慢，出现滞南向单位销售快；北向单位销售缓慢，出现滞销现象；特别是二期第二半岛受到五期施工的销现象；特别是二期第二半岛受到五期施工的影响，影响，44-47座北向单位较难去货。座北向单位较难去货。南向单位可售单位极少，北向单位货量较多；南向单位可售单位极少，北向单位货量较多；剩余大面积单位，总价较高；剩余大面积单位，总价较高；价格过高，超离客户心理承受价位；价格过高，超离客户心理承受价位；户型单一，可选择性不大；户型单一，可选择性不大；客户分析客户来访分析：来访渠道分析：报广电视转介绍点式宣传(短信、贴片、单张、外展点等)网络8月份营销推广部署营销思路以小面积户型为主的4期“康桥”组团杀入市场，快速出货争取快速资金回收。以二期一半岛38、40、43座余货的北向单位，部分作特价单位限量明推；二期二半岛44-47座北向单位进行暂时性封盘，全面暗推，逐一击破，从而达到快速出货的目的。以现场良好的展示面，维护海伦堡良好的品牌形象；以四期“康桥”浓厚的欧洲文化气息，保持欧洲小镇高端市场形象。1.明推明推38、40、43座座2.暗推暗推44-47北向单位北向单位3.加推一期首层、二加推一期首层、二、三期复式增加业绩、三期复式增加业绩4.全面推广四期，进行蓄全面推广四期，进行蓄客、认筹客、认筹推货部署推货部署营销节点安排及推广主题营销节点安排及推广主题主题主题:中颐海伦堡中颐海伦堡“康桥康桥”XX月月XX日盛大发售！日盛大发售！客户拓展8月1日8月15日1、展示面、样板房开放2、认筹9月19日（暂定）解筹、公开发售主要工作：主要工作：主题主题:当生活遇见诗！当生活遇见诗！副标：副标：中颐海伦堡全新组团康桥即将耀世登场！推广主题：推广主题：附加信息：附加信息：“顶级社区居住的最后机会顶级社区居住的最后机会”主题主题:当生活遇见诗！当生活遇见诗！副标：副标：中颐海伦堡全新组团康桥诚意登记中！“一线临湖最后珍藏一线临湖最后珍藏xx席席”“二期最后二期最后XX席特价单位席特价单位”推广部署推广部署9月月19日日8月月 15日日8月月1日日线线上上线线下下电视广告电视广告8月月1日日8月月15日日9月月1日日9月月15日日活动：摄影比赛活动：摄影比赛8月月15日日9月月15日日客户拓展：派单、企客户拓展：派单、企事业拜访、外展点事业拜访、外展点8月月1日日8月月8日日8月月15日日8月月22日日8月月29日日短信短信8月月7日日8月月14日日8月月21日日8月月28日日9月月11日日9月月18日日报纸广告报纸广告8月月7日日8月月20日日9月月18日日8月月28日日9月月5日日户外广告户外广告8月月1日日CALL客客8月月14日日8月月21日日8月月28日日9月月11日日9月月18日日销售物料准备销售物料准备1.展示面及销售动线跟进；2.工程进度跟进；3.广告设计及制作跟进；4.定期踩盘，了解市场，调整策略调整；5.公交车线路开辟事宜；其它常规执行工作其它常规执行工作谢 谢！