房地产员工100问

创造健康绿色家园+-序言亲爱的员工朋友： 您好！这本小小的手册，是康大地产送给您的一份礼物，它不但能成为您平时工作的工具书也将帮助您学到更多的地产专业和管理知识。康大地产是一个家，我们来自四面八方，汇成一个亲情温暖的大家庭。康大地产是一支团队，我们致力于打造一支队容肃整，队威豪迈，行动迅速、敢打敢拼、善打硬仗的团队。康大地产是一所学校，这里不仅为员工提供生存的保障，更能让每个人不断提升自身素质、实现人生的事业理想。成为学习性团队是我们追求和完善的目标，不断创新是我们的工作准则，跟上时代、超越自我是每个康大地产员工永无止境的努力方向。健行大业，康泽人生！祝愿康大地产员工同心协力，勤奋创业，为实现创造健康绿色家园的共同使命而努力奋斗！目录关键词：住宅。123问面积。2455问建筑。5679问价格。8083问物业。8492问其它。93100问关键词：住宅1问：什么是住宅？ 答：是指专供居住的房屋，包括别墅、公寓、职工家属宿舍和集体宿舍（包括职工单身宿舍和学生宿舍）等。但不包括住宅楼中作为人防用、不住人的地下室等，也不包括托儿所、病房、疗养院、旅馆等具有专门用途的房屋。2问：什么是商品房？答：是指在市场经济条件下，通过出让方式取得土地使用权后开发建设的房屋，均按市场价出售。商品房根据其销售对象的不同，可以分为外销商品房和内销商品房两种。3问：什么是外销房？答：外销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了外销商品房预（销）售许可证的房屋，外销商品房可以出售给国内外（含港、澳、台）的企业，其他组织和个人。 4问：什么是内销房？答：内销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了商品房销售许可证的房屋，内销商品房可以出售给当地企事业单位和居民。5问：什么是复式住宅？答：复式住宅是受跃层式住宅启发而创造设计的一种经济型住宅。这类住宅在建造上仍每户占有上下两层，实际是在层高较高的一层楼中增建一个1.2米的夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅（复式为3.3米，而一般跃层为5.6米），复式住宅的下层供起居用，炊事、进餐、洗浴等，上层供休息睡眠和贮藏用，户内设多处入墙式壁柜和楼梯，中间楼板也即上层的地板。因此复式住宅具备了省地、省工、省料又实用的特点，特别适合子三代、四代同堂的大家庭居住，既满足了隔代人的相对独立，又达到了相互照应的目的。6问：什么是跃层式住宅？答：跃层式住宅是近年来推广的一种新颖住宅建筑形式。这类住宅的特点是，内部空间借鉴了欧美小二楼独院住宅的设计手法，住宅占有上下两层楼面，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其它辅助用房可以分层布置，上下层之间的交通不通过公共楼梯而采用户内独用小楼梯联接。跃层式住宅的优点是每户都有二层或二层合一的采光面，即使朝向不好，也可通过增大采光面积弥补，通风较好，户内居住面积和辅助面积较大，布局紧凑，功能明确，相互干扰较小。7问：什么是商住住宅？ 答：是soho（居家办公）住宅观念的一种延伸。它属于住宅，但同时又融入写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能的发达，使居住者在居住的同时又能从事商业活动的住宅行式。8问：什么是花园式住宅？ 答：也叫西式洋房或小洋楼，也称花园别墅。带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华，并富有变化，一般为高收入者购买。9问：什么是公寓式住宅？答：相对于独院独户的西式别墅住宅而言。一般建在大城市，大多数是高层，标准较高，每一层内有若干单户独用的套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等等，供一些常常往来的中外客商及其家眷中短期租用。10问：什么是SHOPPINGMALL？答：直译为“步行街购物广场”，是目前国际上最流行、经营效果最佳的零售百货模式，它具有四大特征：开放性的公共休闲广场、强烈吸引人气；开放性的对外交通设计，广纳周边人气，相对闭合的内部通道回路，充分利用有效人流，购物与休闲良性互动，形成惊人的商业效应。11问：什么是酒店式公寓？ 答：酒店式公寓概念最早源于欧洲，是当时旅游区内租给游客供其临时休憩的物业，由专门的管理公司进行统一上门管理，既有酒店的性质，又相当于个人的临时住家，这些物业就成了酒店式公寓的雏形。国内的酒店式公寓最早出现在深圳，然后在上海、北京等地均有开发，但前几年并未形成热点。12问：什么是TOWNHOUSE？ 答：也叫联排别墅，正确的译法应该为城区住宅，系从欧洲舶来的，其原始意义上指在城区的沿街联排而建的市民城区房屋。13问：什么是商业用房？ 答：是指各类商店、门市部、饮食店、粮油店、菜场、理发店、照相馆、浴室、旅社、招待所等从事商业和为居民生活服务所用的房屋。14问：什么是期房？ 答：是指房地产开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止，所出售商品房称为期房。消费者在购买期房时应签商品房预售合同。15问：什么是现房？ 答：是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的大产证的商品房，与消费者签订商品房买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。16问：什么是毛坯房？答：房地产商交付屋内只有门框没有门，墙面地面仅做基础处理而未做表面处理的房叫毛坯房。17问：什么是成品房？答：是指对墙面、天花、门套、地板实行装修的房子。（1）内墙面为普通仿瓷涂料（2）客厅楼地板为普通瓷砖（3）普通铝合金窗（4）普通胶合板门18问：什么是公用设施用房？ 答：是指自来水、泵站、污水处理、变电、燃气、供热、垃圾处理、环卫、公厕、殡葬、消防等市政公用设施的房屋。19问：什么是低层住宅？ 答：指一层至三层的住宅。20问：什么是多层住宅？ 答：指四层至六层的住宅。21问：什么是小高层住宅？ 答：指七层至十二层的住宅。22问：什么是高层住宅？ 答：指十层及十二层以上的住宅。23问：什么是塔式高层住宅？ 答：以共用楼梯、电梯为核心布置多套住房的高层住宅。关键词：面积24问：什么是(住宅)房屋使用面积 答：是指住宅中以户(套)为单位的分户(套)门内全部可供使用的空间面积。包括日常生活起居使用的卧室、起居室和客厅(堂屋)、亭子间、厨房、卫生间、室内走道、楼梯、壁橱、阳台、地下室、假层、附层(夹层)、阁楼、(暗楼)等面积。住宅使用面积按住宅的内墙面水平投影线计算。25问：什么是成套住宅建筑面积? 答：是指成套住宅的建筑面积总和。26问：什么是房屋的产权面积？ 答：房屋的产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。27问：什么是商品房的销售面积？ 答：商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购房者听购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。商品房销售面积套内建筑面积分摊的公用建筑面积。28问：分摊公用建筑面积的计算方法是什么？答：分摊公用建筑面积=套内建筑面积公用建筑面积分摊系数公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/套内建筑面积之和公用建筑面积=整幢建筑的面积套内建筑面积之和不应分摊的建筑面积29问：什么是共有建筑面积？ 答：共有面积的内容包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。30问：什么是实际销售面积？ 答：是指报告期已竣工的房屋面积中已正式交付给购房者或已签订（正式）销售合同的商品房屋面积。不包括已签订预售合同正在建设的商品房屋面积，但包括报告期或报告期以前签订了预售合同，在报告期又竣工的商品房屋面积。31问：什么是预售面积？ 答：是指报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积，但不包括报告期已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积。32问：什么是居住小区总用地？答：是包括住宅总用地，公共建筑设施总用地，道路、广场用地、庭院、绿化用地的总和。33问：什么是住宅总用地？答：指低层、多层、中高层、高层以及住宅用地面积的总和。34问：什么是居住面积？答：住宅的居住面积是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活的居室净面积之和。所谓净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占的水平面积。35问：什么是庭院、绿化面积？答：指小区内集中绿化带、小公园、住宅间集中种植花木、草地、假山、花架、水榭、水池，以及公共活动场所等为小区所有居住人员共同使用权的绿化面积的总和。36问：什么是总建筑面积（平方米）？答：指小区内住宅、公共建筑、人防地下室面积总和。37问：什么是住宅的建筑面积？答：亦称建筑展开面积，它是指住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和。它是表示一个建筑物规模大小的经济指标。它包括三项，即使用面积、辅助面积和结构面积。38问：什么是使用面积？ 答：房间实际能使用的面积，不包括墙、柱等结构构造和保温层的面积。39问：什么是套内建筑面积？答：房屋按套（单元）计算的建筑面积为套（单元）门内范围的建筑面积，包括套（单元）内的使用面积、墙体面积及阳台面积。40问：什么是套内墙体面积？答：是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其它承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分割以及外墙（包括山墙）等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自由墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。41问：什么是公用建筑面积？答：各产权主体共同占有或共同使用权的建筑面积，指各套（单元）以外为各户共同使用，不可分割的建筑面积。42问：公用建筑面积的分摊原则是什么？答：如有面积分割的文件或协议，应按其文件或协议分摊计算；如无分割文件或协议，按规定的公用面积分摊原则进行分摊计算。43问：哪些公用面积应分摊？答：应分摊的公用建筑面积包括套（单元）门以外的室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班卫室、建筑物内的垃圾以及突出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等。44问：哪些公用面积不能分摊？答：不能分摊的公用面积为底层架空层中作为公共使用的机动车库、非机动车库、公共开放空间、城市公共通道、沿街的骑楼作为公共开放使用的建筑面积、消防避难层；为多栋建筑物使用的配电房；公民防护地下室以及地面车库、地下设备用房等。45问：什么是套内阳台建筑面积？答：套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。46问：什么是套内使用面积？答：指套内住户独自使用的面积，一般包括卧室、厨房、卫生间、过厅、起居室、内走道、阳台、壁柜等净面积的总和。47问：什么是建筑用地面积？答：指城市规划行政主管部门确定的建设用地位置和界线所围合的用地之水平投影面积，不包括代征的面积。48问：什么是建筑基底面积？答：是指建筑物首层的建筑面积。49问：什么是建筑高度？答：指建筑物室外地平面至外墙面顶部的总高度。50问：什么是建筑间距？答：指建筑平面外轮廓线之间的距离。51问：什么是建筑容积率？答：是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面。52问：什么是建筑密度？答：即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比。53问：什么是绿地率？答：是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。54问：什么是绿化率？答：是指植被垂直面积与规划建设用地面积之比。55问：什么是得房率？答：指套（单元）内建筑面积与套建筑面积的比率。关键词：建筑56问：什么是层高？ 答：上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。也就是一层房屋的高度。57问：什么是室内净高？ 答：楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离。净高和层高的关系可以用公式来表示：净高层高楼板厚度。即层高和楼板厚度的差叫“净高”。58问：什么是规划形态？答：是指这一项目的具体建筑构成，譬如一个项目一共由几栋楼宇组成，每栋楼宇的使用性质是什么，单栋楼宇的地上有几层，地下有几层，每一层的具体用途是什么。59问：什么是地下室？ 答：是指房屋全部或部分在室外地坪以下的部分（包括层高在2.2m以下的半地下室），房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者。60问：什么是半地下室? 答：房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3，且不超过1/2者。61问：什么是钢结构？ 答：指承重的主要构件是用钢材料建造的，包括悬索结构。62问：什么是钢筋混凝土结构？ 答：是指承重的主要构件是用钢筋混凝土建造的。包括薄壳结构、大模板现浇结构及使用滑模、升板等建造的钢筋混凝土结构的建筑物。63问：什么是混合结构？ 答：是指承重的主要构件是用钢筋混凝土和砖木建造的。如一幢房屋的梁是用钢筋混凝土制成，以砖墙为承重墙，或者梁是用木材建造，柱是用钢筋混凝土建造。64问：什么是砖木结构？ 答：是指承重的主要构件是用砖、木材建造的。如一幢房屋是木制房架、砖墙、木柱建造的。65问：什么是房屋层数？ 答：房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪0以上计算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在2.20m以上（不含2.20m）的，计算自然层数。房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和。假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。66问：什么是外飘窗？ 答：指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起，窗子三面为玻璃，从而使人们拥有更广阔的视野，更大限度地感受自然、亲近自然，通常它的窗台较低甚至为落地窗。67问：什么是平台？ 答：供居住者进行室外活动的上人屋面或住宅底层地面伸出室外的部分。68问：什么是露台？ 答：一般是指住宅中的屋顶平台或由于建筑结构需求而在其他楼层中做出大阳台，由于它面积一般均较大，上边又没有屋顶，所以称作露台。69问：什么是房屋总层数？ 答：房屋总层数为地上层数加地下层数之和。房屋所在层数系指房屋的层次，采光窗在室外地坪以上的层数用自然数表示，地下的层数用负数表示；房屋层高在2.20米（含）以上的计算层数。70问：什么是房屋地上层数？ 答：一般按室内地坪以上计算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在2.20米（含）以上的，计算地上层数。71问：什么是自然层？ 答：一般指楼层高度在2.28米以上的标准层次及在2.70米以上的住宅。72问：什么是技术层？ 答：指建筑物的自然层内，用作水、电、暖、卫生等设备安装的局部层次。73问：什么是避难层？ 答：高层建筑中用作消防避难的楼层。74问：什么是标准层？ 答：平面布置相同的住宅楼层。75问：什么是结构(设备)转换层？ 答：建筑物某楼层的上部与下部因平面使用功能不同，该楼层上部与下部采用不同结构（设备）类型，并通过该楼层进行结构（设备）转换，则该楼层称为结构（设备）转换层。76问：什么是空鼓？答：局部面局材料与基层没有胶合剂或胶合剂没有起作用，用小槌轻击有空壳声。如瓷砖与墙面间局部水泥砂浆不饱和，形成空鼓。77问：什么是地基和基础？答：建筑物下面直接承受建筑物重量的土层称为地基。建筑物的最下端与土壤直接接触的部分称为基础。基础的作用是承受建筑物全部重量并将之分散传递给地基。78问：什么是墙体？答：是维护分割构件，同时也可以是承重构件。在一般砖混结构房屋中，墙体是主要的承重构件。79问：什么是住宅的进深和开间？ 答：住宅进深是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙皮之间的实际长度。我国城镇住宅房间的进深一般限定在5米左右，不能任意扩大，在住宅的高度（层高）和宽度（开间）确定的前提下，设计的住宅进深过大，就使住房成为狭长形，距离门窗较远的室内空间自然光线不足，不过，进深大的住宅可以有效节约用地。住宅开间即住宅的宽度。指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际 距离，因为就一个自然间的宽度而言，故又称为开间，住宅开间一般为3.03.9米。关键词：价格80问：什么是基价？ 答：经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层，朝向差价后而得出。81问：什么是商品房的起价 答：是指商品房在销售时各楼层销售价格中的最低价格。82问：什么是商品房的均价 答：是指商品房在销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的价格。83问：平均每平方米造价（元）？ 答：平均每平方米造价建筑物总造价/建筑面积。关键词：物业84问：商品房验收合格指得是什么？答：指得是单体（即单幢楼盘）验收合格。85问：商品房综合验收合格指得是什么？答：指的是包含所有配套设施在内的全部建筑物的验收合格。86问：什么是居住空间？ 答：系指卧室、起居室（厅）的使用空间。87问：什么是中水处理？ 答：是个老百姓听起来还有些陌生的词，中水就是指循环再利用的水。其实中水处理离我们的生活并不遥远，许多家庭都习惯把洗衣服和洗菜的水收集起来，用于冲厕所和拖地板，其实这就是最原始、最简单的中水处理办法。88问：什么是共用设施设备？ 答：是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。89问：什么是物业的竣工验收？答：是指从物业形态上说，建筑商完成了一项最终产品，开发商也完成了物业开发任务，这时他们之间所发生的一个法定手续。90问：什么是入住？答：指业主领取钥匙，接房入住。91问：什么是“二书”？答：是指建设部为了加强对商品房的质量管理与监督，要求发展商必须提供的新建住宅质量保证书和新建住宅使用说明书。92问：什么是道路红线？答：城市道路(含居住区级道路)用地的规划控制线。关键词：其它93问：房地产在取得预售许可证前必须办齐哪五证？ 答：房地产商在预售商品房时应具备建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工证、国有土地使用证和商品房预售许可证，简称“五证”。其中前两个证由规划部门核发，开工证由建设部门核发，国有土地使用证和商品房预售许可证由国土资源部门和房屋管理局核发。更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服务，让人有宾至如归的感觉。94问：什么是房地产市场调研？答：是以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究与预测，为决策者了解房地产市场变动趋势，制定公司营业计划，拟订经营策略提供参考与建议。95问：单个楼盘的市场调查通常包括哪几项？答：包括：（1）产品分类 （2）价格组合 （3）广告策略 （4）销售执行96问：什么是七通一平？ 答：是指土地(生地)在通过一级开发后，使其达到具备上水、雨污水、电力、暖气、电信和道路通以及场地平整的条件，使二级开发商可以进场后迅速开发建设。97问：什么是三通一平？ 答：是指土地具备上水、电和道路通以及场地平整的条件。98问：什么是生地？答：指空间地、田地、未开垦地等不具备使用条件的土地。99问：什么是熟地？答：指三通一平或七通一平，具备使用条件的土地。100问：什么是居住区用地？ 答：住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。康大地产员工100问- 26 -