土地增值税清算实例

土地增值税清算实例 给你一种清算实例为了进一步指引地方税务机关内部人员掌握土地增值税的清算审核工作措施，根据土地增值税清算审核有关政策及程序，编写了土地增值税三道案例题，供对照参照。对于三道案例题中提供的数据状况请忽视。案例一北京市东城区某房地产开发有限公司投资建设的“东园社区”项目，在7月，向东城地方税务局提出办理土地增值税清算申请手续。税务部门对该公司所提供的有关清算项目资料进行了验收，特别是对土地增值税清算鉴证报告(如下简称鉴证报告)中内容和格式进行了重点查验后，批准“东园社区”项目办理土地增值税清算手续。在公司提交的“东园社区”项目鉴证报告中披露的具体状况如下：、整体项目状况简介1、某房地产开发有限公司建设东园社区项目，是经北京市发展筹划委员会于2月以()231号文献批准投资开发的项目的，座落于东城区XX号，规划批准总占地面积80,000平方米。该单位在3月曾到东城地方税务局为该项目办理了土地增值税项目登记手续。2、该项目于初动工建设，于5月开始对商品房进行预销售，根据北京市房地产勘察测绘所提供实测总建筑面积证明为200,000平方米，可售面积证书中批复商品房销售面积170,000平方米；其他不可发售的自用办公、商业、车库等面积30，000平方米。此外尚有配套设施面积12,000平方米。3、截止5月30日，可售面积中已发售面积为160,000平方米，其中发售住宅120,000平方米、发售商业用房15,000平方米、发售办公用房25,000平方米。剩余未销售面积10,000平方米中，已对外出租4000平方米。4、公共配套设施用途分别为：变电站和热力站800平方米、物业管理用房200平方米、托儿所平方米、派出所500平方米、游泳馆4000平方米、自行车棚1000平方米，车库3500平方米。5、该项目在5月通过所有工程质量验收，并获得了北京市建设工程质量监督总站颁发的“北京市建设工程质量合格证书”。6、根据房屋测绘部门对发售商品住宅进行测量后出具的证明为：总商品住宅面积130,000平方米、总商品住宅共7栋为1040套，按单栋计算后，每套平均125平方米，属于2级土地，根据北京市发布的每平方米一般住房平均交易价格12710.4元，规划批复的项目容积率为2.5，因此按照一般原则住宅三个条件的原则，已发售的120,000平方米商品住宅，可以享有一般原则住宅的优惠政策。7、该项目已销售面积占总建筑面积的比例为：160,000/200,000=80。二.获得收入状况阐明该单位于5月开始预销售东园社区的房屋，截止到5月30日，已发售面积为160,000平方米，共获得销售收人总额1,430,000,000元，总额所有为货币收入(人民币)。其中：发售住宅120,000平方米，获得销售收入900,000,000元；发售商业用房15,000平方米，获得销售收入255,000,000元；发售办公用房25,000平方米，获得销售收入总额275,000,000元。此外，获得租金收入200，000元。对于该房地产开发公司在售房时代收的各项费用，未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，不涉及在转让房地产的收入中。三、扣除项目状况阐明(一)获得土地使用权所支付的总金额为453,200,000元。单位提供的“x号土地出让合同”及京房地低字X号地价缴款证明，“东园社区”项目已向北京市国有土地资源和房屋管理局，交纳土地出让金440,000,000元，缴纳契税13,200,000元(不含公共配套设施政府赠送的占地面积)。该项目本次清税应扣除获得土地使用权所支付的金额为362,560,000元 具体计算可采用如下两种措施： 1、453,200,000/200,000*160,000=362,560,000元； 2、453,200,000*80=362,560,000元。(二)开发成本经鉴证该单位提供的工程预算及结算明细资料有关凭证，截止5月该项目工程成本为493,600,000元，该项目本次清税应扣除的房地产开发成本金额为394,880,000元。其中：(1)土地拆迁及补偿费（青苗补偿等为主）：39,700,000元。(2)前期工程费：115,070,700元。(3)建筑安装工程费:290,000,000元。(4)基本设施费：1,586,000元。(5)公共配套设施费：27，942，700元。(6)开发间接费:19,300,600元。(开发成本具体内容、数据来源见鉴证报告有关表格。)分摊扣除金额计算过程为：1、土地拆迁及补偿费39,700,000元+前期工程费115,070，700元+建筑安装工程290,000,000元+基本设施费1,586，000元+开发间接费19,300,600元=465,657,300元。具体计算可采用如下两种措施： 465,657,300元/200,000*160,000=372,525,840元； 465,657,300*80=372,525,840元 2、公共配套设施费:27,942,700元，本次清算分摊扣除的公共配套设施费用22,354,160元。 27，942,700/200,000*160,000=22,354,160元(三)房地产开发费用该公司不能提供金融机构贷款证明，利息支出无法拟定，因此三项费用扣除的金额为:(362,560,000+394,880,000)*10=75,744,000元。(四)缴纳与销售环节的有关营业税71,500,000元，缴纳都市维护建设税和教育费附加7,150,000元。(五)房地产开发公司加计扣除为 (362,560,000+394,880,000)*20=151,488,000元根据以上数据，本次清算容许扣除项目的总金额为:362,560,000+394，880，000+75，744，000+78，650，000+151，488，000=1,063,322,000元。四、纳税状况具体计算过程该项目属于既有一般原则住宅，又有其她商品房，应分别计算增值额。(一)一般原则住宅计算过程1、发售一般原则住宅获得收入900,000,000元一般原则住宅占清税项目面积的比例为120,000/160,000=75扣除项目金额=1,063,322,000*75=797，491，500元增值额=900,000,000-797,491,500=102,508,500元增值额与扣除项目金额之比(增值率)为102,508,500/797,491，500=12.85该项目的一般原则住宅部分，因增值额未超过扣除项目金额20，应免征土地增值税。(二)其她商品房计算过程发售商业及办公用房获得收入530,000,000元已发售的商业及办公用房占清税项目面积的比例为40,000/160，000=25扣除项目金额=1，063，322，000*25=265,830,500元增值额=530,000,000-265,830,500=264,169,500元增值额与扣除项目金额之比(增值率)为264,169,500/265，830，500=99.38 合用税率为40应纳土地增值税为： (264,169,500*40)-(265,830,500*5)=92,376,275元已纳土地增值税为:5,000,000元应补缴土地增值税为： 92,167,596.53-5,000,000=87,376,275元 五、税务机关审核状况(一)对清税资料的审核税务机关通过对纳税人提供的有关资料及鉴证报告中披露的内容状况与有关数据进行核对审核后，根据土地增值税现行政策规定，对该清算项目审核确认状况如下：(二)拟定销售收入1,430,000,000元根据纳税人提供的销售商品房购销合同登记表中的销售项目栋号、房间号、销售面积、销售收入等，对该项目发售住宅120,000平方米，获得销售收入900,000,000元；发售商业用房15,000平方米，获得销售收入255，000，000元；发售办公用房25，000平方米,获得销售收入275,000,000元，进行核对后，未发现问题。同步对该房地产开发公司代收的有关费用核算状况进行审核，未发现代收的费用计入房价中，而是在房价之外“其她应付款”帐户单独收取的，可以不作为收入。根据有关政策规定，对于该项目获得租金收入200,000元，不属于征税范畴。(三)确认扣除项目金额土地增值税扣除项目拟定期，应按清算面积160,000平方米占整体面积200,000平方米的比例进行分派后，拟定本次清算容许扣除项目总金额为1,052,922,000,其中：1、获得土地使用权时所支付的金额为362,560,000元经审核纳税人提供的土地出让合同及付款凭证，该项目获得土地使用权所支付的金额为453,200,000元，按清税面积与总建筑面积配比后，未发现问题。2、房地产开发成本的金额为:386,880,000元。(1)经审核纳税人提供的土地拆迁及补偿费的支付凭证和拆迁合同，确认金额为39,700,000元，按清税面积与总建筑面积配比分摊后本次清算容许扣除金额为31,760,000元，未发现问题。(2) 一方面通过对鉴证报告中扣除“前期工程费、建筑安装工程费、基本设施费、开发间接费”的有关附表中列举的明细项目内容进行审核，符合土增税政策规定容许扣除的范畴。另一方面，根据纳税人提供的开发项目成本财务报表及中介机构鉴证的工作底稿等资料，并按清税面积与总建筑面积配比分摊后，确认的四项费用本次扣除金额为340,765,840元，未发现问题。公式：(前期工程费115,070,700元+建筑安装工程费+290,000,000元+基本设施费1,586,000元+开发间接费19,300,600元=425,957,300元*80=340,765,840元)此外，通过对四项费用计算后，该项目四项费用每平方米工程造价的金额为2129.79元，不高于分类房产单位面积建安造价表中发布的“居住”(高层一般住宅-毛坯房)及“商业”类每平方米建安造价金额。(3)公共配套设施费用的审核经对纳税人提供的鉴证报告“基本设施费鉴证表”中列举的公共配套设施费内容进行审核后，发现游泳馆是对外开放经营性质的设施，根据土地增值税现行政策规定不应列入公共配套设施扣除范畴，应将游泳馆列支的10,000,000元费用从公共配套设施扣除总费用中剔除，确认该清算项目公共配套设施费用的金额为17,942,700元，按清算面积分摊后，本次容许扣除的金额14，354,160元。公式： 17,942,700/200,000*160,000=14,354,160元 对于公共配套设施费用中的车库费用金额，由于纳税人提供了人防工程证明，容许分摊扣除。3、房地产开发费用的审核鉴证报告中对该单位房地产开发费用是按率扣除计算的金额，由于税务机关审核后已对游泳馆列支的费用10,000,000元进行调减，因此，以获得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和的10进行重新计算后应扣除金额为74,944,000元。4、扣除与转让房地产有关的税金78,650,000元，经审核后没有发现问题。5、重新计算房地产开发公司加计扣除为 (362,560,000+386,880,000)*20=149,888,000元 。经审核后本次清算面积容许扣除项目的总金额为:362,560,000+386,880,000+74,944,000+78,650,000+149,888,000=1,052,922,000元(四)修正后的应纳税款计算1、一般原则住宅计算过程经税务机关审核确认后，本次清算的120,000平方米商品住宅，所有符合北京市发布的一般原则住宅的原则，可以享有一般原则住宅的优惠政策。发售住宅获得收入900,000,000元一般原则住宅占清税项目面积的比例为：120,000/160,000=75扣除项目金额=1,052,922,000,*75=789,691，500元增值额=900,000,000-789,691，500=110,308,500元增值额与扣除项目金额之比(增值率)为110,308,500/789，691，500=13.97通过对发售的一般原则住宅部分的应纳税款计算后，增值额未超过扣除项目金额20，应兔征土地增值税。2、其她商品房计算过程发售商业及办公用房获得收入530,000,000元其她商品房占清税项目面积的比例为40，000/160,000=25扣除项目金额=1,052,922,000*25=263,230,500元增值额=530,000，000-263，230，500=266,769,500元增值额与扣除项目金额之比(增值率)为266,769,500/263,230,500=101.34合用税率为50应纳土地增值税为： (266,769,500*50)-(263, 230,500*15)=93,900,175元已纳土地增值税为：5，000,000元应补缴土地增值税为：88,900,175元六、对东园社区项目审核后有关的附列状况：(一)总建筑面积200,000平方米(二)批准可销售面积170,000平方米(三)已发售面积160,000平方米(四)获得收入1,430,000,000元(五)本次清算扣除项目总金额为：1,052,922,000元。1、本次清算扣除获得土地使用权所支付的金额362,560,000元。2、本次清算扣除房地产开发成本386,880,000元。3、本次清算扣除房地产开发费用74,944,000元。4、本次清算扣除与转让房地产有关的税金78,650,000元。5、本次清算加计扣除金额为149,888,000元。(六)本次清算每平方米容许分摊扣除的金额6580.76元。