区别：使用率、实用率、得房率、分摊率、分摊系数、土地分摊系数

使用率、实用率、得房率、分摊率、分摊系数、土地分摊系数 使用率和实用率的区别一、了解使用率和实用率的区别，先要了解以下几个概念：1、销售面积：也就是建筑面积，因其中既包括房屋本身的建筑 面积，又包括分摊的面积。2、套内使用面积：就是所谓的地毯面积，是指房子真正可以摆 放家具、用起来的地盘大小。当然，不能铺地毯的厨房、卫生间也算 在内，但阳台除外。3、套内墙体面积：算法较复杂，因为每套房屋都有和邻居共用 的墙和自家独用的墙。共用墙墙体算一半面积，非共用墙墙体则全部 计入套内墙体面积。4、套内阳台建筑面积：封闭阳台全算，未封闭阳台算一半面积。 （按照国家标准建筑工程建筑面积计算规范GB/T50353-2005）中，建筑物的阳台均应按其水平投影面积的1/2计算。）5、套内建筑面积：即2、 3、 4总和。二、“分子”多变，使用率算法有不同 使用率的分母是统一的，即“销售面积”，但因开发商对使用率的计算方法不统一，分子便有了以下几种变化：1套内建筑面积三销售面积。因分子中包括了套内使用面积、墙 体面积、阳台面积，使算出的使用率较高，故是较通行的算法。也被 称为“实用率”。2套内使用面积三销售面积。分子中刨除了套内墙体面积和阳台 面积，这个公式算出来的使用率较低，因此不被多数开发商接受。又 因这是买房人真正可使用的居室面积占购买面积的比例，也被称为“使用率” 一般高层塔楼在72%75%之间，板楼在78%80%之间。三、使用率计算，关键看分摊了多少平方米看上去口径一致的“销售面积”每个项目也大相径庭。这主要表 现在一些可分摊的公用建筑面积。据了解，电梯井、大堂等这些明摆 着的地方超标计算分摊不大可能，最容易“注水”的是物业管理用房 这块，比如类似值班室、警卫的休息室等地方。得房率是指套内建筑面积与套（单元）建筑面积之比。也称之为“K值。套内建筑面积=+阳台建筑面积。套（单元）建筑面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积。一般情况下，多层住宅的得房率最高，基本控制在8590%，小 高层得房率约8085%，高层一般在7580%，部分酒店式公寓因为 户型设计、公摊较多等原因得房率较低，低的有仅65%。办公楼为55 60%。通常情况下，赠送面积是不计入得房率的，购房者在置业时除了 在询问得房率之外，还应问清楚是否有赠送面积，赠送面积是否计入 得房率。一般情况下，楼层越高、楼层结构越复杂，公摊比例也就越高。其中最主要的区别是建筑形式是塔楼还是板楼。如果是南北通透 户型的板楼，得房率通常在80%以上，户型因为方正也容易充分利用。多层住宅的话，还能省了电梯、供水设备间等公共部位。而塔楼结构可实现一梯多户高容积率，但得房率通常仅为 75%， 因为除了电梯井、配电机房等都算作公摊外，一层多户的设计形式也 导致空间难以有效利用。除了建筑形态不同，有些开发商会通过其他方式提高得房率，在 不额外增加公摊的程度上，从户内设计方面尽量扩大使用面积，撒手 锏就是半封闭阳台和大飘窗。综上所述得房率应该就是实用率。分摊率：公用建筑面积一（套内建筑面积+公用建筑面积）分摊系数：公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/套内建筑面积之和（套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积）这两种算法的结果一般差距较大。测绘处预算出来的公摊面积的数据，是按照“分摊系数”算的.分摊系数就是分摊的公用建筑面积与套内建筑面积的比值。套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积分摊系数（K）=（总建筑面积-套内建筑面积总和）-套内建筑 面积总和分摊系数（K）=分摊面积一套内建筑面积通常在无电梯的多层建筑中，公摊系数在510%这个范围内都是正常的，超出10%的也有可能，不过少见。在有电梯的板式小高层建筑中，公摊系数通常在1520%之间。 在有电梯的板式高层建筑中，公摊系数通常在18-25%之间。 在有电梯的塔式小高层建筑中，公摊系数通常在1822%之间。 在有电梯的塔式高层建筑中，公摊系数通常在2030 %之间。一般来说，单一使用功能的住宅楼，公摊系数只有一个。如是两 种使用功能的商住楼时，由于各层布局不同，公用建筑面积的部位范 围不同，就可能出现多个公摊系数。如是多种使用功能的综合楼时， 出现多个公共面积分摊系数的可能性更大。土地分摊系数物权法第九十三条规定“动产或者动产可以由两个以上单位、 个人共有。共有包括按份共有和共同共有”、第九十四条规定“按份 共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权”。当这座建 筑物的开发商售出其中的某一部分，该块土地使用权的一个相应份额 也随之转移，最后购得这座建筑物的众多所有者按份共有该块土地的 使用权。土地分摊系数=用地面积/房产证总面积 你户用地面积=土地分摊系数乘以你户的建筑面积（确权的建筑面 积）。多层单一用途土地面积分摊的方法一般情况下按照各单元（或 层）建筑面积分摊法计算（依本业主房产建筑面积占整栋楼建筑面积 的比例计算）。层数越多其分摊率越小，其分摊的土地面积越小，反之，则越大， 即与层数成反比。一般 30 层高层住宅的分摊率 0.06 左右，6 层多层 住宅的分摊率为 0.36 左右。建筑占地面积通常是指地表面积在其水平面上相应的投影面积， 包括与建筑物相连的天井、突出地面的车库、围护等部分。不计入宗 地面积的范围有:无明确使用权属的巷道或间隙地;市政管辖的道路、 街道、巷道等公共用地；公共使用的河滩、水沟、排水沟；已征用、 划拨或者属于原房地产记载范围，经规划部门核定需要作市政建设用 地的；其他按规定不计入宗地面积的。虽然开发商当初是把这块地全 部买下来，但并不是全部分给小业主的，如小区道路、绿地等公共部 位不分摊给小业主。整座建筑物占用的土地只有一块，在实物形态上是不可分的，如 果本宗地属按份共有的土地使用权，就没有独用使用权面积。只有别 墅有独立使用权面积。独用面积是指土地使用权人单独使用的土地使 用权面积。例:101屋的房产证面积40平方米, 201屋的房产证面积50平方 米,102屋的房产证面积60平方米,202屋的房产证面积70平方米。S用地二S建占=100平方米，S此栋屋房产共=220平方米。此栋共 4 家人， 主人分别是 101、 102、 201、 202 根据公式：土地分摊系数=用地面积/房产证总面积 此栋土地分 摊系数=100/2200.454545 (实际是 0.)。所以四家分摊的土地面积分别为：S101= (100/220 )x 40=18.18 平方米,S201= (100/220 )X 50=22.73 平方米，S102= ( 100/220)X60=27.27 平方米,S202= (100/220)X 70=31.82 平方米。另举例：一住宅楼占地面积为 1000 平方米，6 层楼，一梯二户 二单元，共24户，其中，A户型建筑面积为12012户和B户型12 户 140 平方米 12 户。试计算其土地分摊面积。平均每户分摊土地面积=1000三24=41.67不同面积的户型乘以相应的折算系数，平均户型面积=(120+140)-4-2=130 m2，A 户型系数=120-130=0.923，B 户型系数=140-130=1.077。A 户型土地证面积=41.67X0.923=38.46 tf，B 户型土地证面积=41.67X1.077=44.88 tf。也可以这样计算：该部分土地共有使用权分摊面积=该部分的建 筑面积-总建筑面积X该建筑物总占地面积。A 户型土地面积=120-( 120X12+140X 12)X 1000=38.46 tf，B 户型土地面积=140-( 120 X12+140X 12 )X 1000=44.88 tf。多层多用途土地面积分摊的方法比较复杂，典型的形态是下面一 层或几层为为商业、以上为住宅的楼房。由于建筑用途不同，地价不 同，各层建筑物价值不同，土地使用者应分摊的税费就不同，土地产 生的价值就不同，其享有的土地面积也不相同。在地价中，商业用地 地价高于住宅用地地价，如果不同用途不同层数的建筑物需要缴相同 税费，就不太合理，所以，不能直接平均分摊。多层多用途的分摊方 法主要有两种：按房地价值分摊法和按土地价值分摊法。按房地价值分摊法：该部分土地共有使用权分摊面积=该部分房 地价值三土地面积分摊。按土地价值分摊法：该部分土地共有使用权分摊面积=（该部分 的房地价值一该部分的建筑物价值）三（房地总价值一建筑物总价值） X该建筑物总占地面积