长沙捞刀河项目商业调查报告

长沙市开福区捞刀河项目商业长沙市开福区捞刀河项目商业调查报调查报告告2 0 1 0.2.62 0 1 0.2.62壹项目区位综述壹项目区位综述1贰商业现状贰商业现状2叁项目定位叁项目定位3肆商业规划肆商业规划4伍项目建议伍项目建议2 内容纲要内容纲要3壹、项目区位综述壹、项目区位综述4城镇体系：按照城乡一体，协调发展的方针，规划鹅秀组团依托鹅羊山,秀峰山两大森林公园优良的生态环境和公益配套设施，开福区重点规划为突以房地产业为龙头的发展区域。n 项目位置隶属于长沙市金霞经济开发区项目位置隶属于长沙市金霞经济开发区，长沙金霞经 济开发区是湖南省人民政府批准的十大重点省级开发 区之一，长沙市物流产业唯一核心园区，国务院批准 的长沙市总体规划近期重点开发区，同时还是湖南省 唯一集水运、公路、空运、铁路、管道五元化网络交 通优势于一体的开发园区。n 长沙金霞经济开发区地处长沙市开福区北部，总规划 面积34.96平方公里，四至范围为：南起捞刀河，北 至沙河，西临湘江，东至中青路。在产业布局上，形 成了以金霞物流中心为经济引擎的“一主、三次”的发 展格局。“一主”，即核心区，以开发区金霞组团为核 心，主要发展物流产业，同时布置功能齐全的物流服 务设施。“三次”，指开发区高岭组团、鹅秀组团和配 套的青竹湖组团，其中高岭组团重点发展物流商贸业，形成大型综合性物流贸易和工业基地；鹅秀组团重点 发展房地产和商贸业；青竹湖组团重点发展物流会展、旅游休闲等配套产业.1 1、项目区位综述、项目区位综述51 1、项目区位综述、项目区位综述龙福小区龙福小区湖湘艺术品湖湘艺术品市场市场人瑞建材大市场人瑞建材大市场上水印象上水印象华江乐天花亭华江乐天花亭6n 项目位置地隶属于开福区新港镇宿龙桥社区，社区面积约为1平方公里，社区固定常驻人口约为3万人，流动人口约为2万人。宿龙桥社区区域随着长沙市往北拓展宿龙桥社区区域随着长沙市往北拓展,众多新兴楼盘的众多新兴楼盘的建设开发建设开发,正成为长沙市金霞开发区新兴的住宅正成为长沙市金霞开发区新兴的住宅,商贸集商贸集中中心中中心.1 1、项目区位综述、项目区位综述常驻单位在售楼盘相关楼盘区内市场新港镇政府开福区国税局长沙市海事局新港镇派出所双湾国际上水印象华亭.乐江华亭江景阳光龙福小区(安置房)长沙建工集团湖湘艺术品市场人瑞建材大市场7贰、商业现状贰、商业现状8 此次市场调查走访共涉及一个社区、两此次市场调查走访共涉及一个社区、两个在售楼盘、三个临近楼盘的一楼门面个在售楼盘、三个临近楼盘的一楼门面,在在毗邻本项目的社区中经营比较发达的前毗邻本项目的社区中经营比较发达的前5 5种种业态为业态为:n古玩店近300300户,经营面积均在30-40平方n建材门面近180180户,根据经营种类的不同,面 积有大有小n小型烟酒日杂超市1111户,其中经营面积在90-100平方左右的2家n餐饮1616户，其中有2家经营面积在100-150平 方,其余均为经营面积20-40平方的快餐店或 者小饭店n车务（含汽车装饰、修理、汽配等）9 9户2 2、商业现状、商业现状业态总数古玩步行街（市场）300建材（秀峰人瑞建材市场）180餐饮16烟酒日杂百货9车务（装饰、修理、汽配）9招待所8通讯4美容3广告复印2体彩福彩2网吧2超市（90平方以上）2银行1其它4T/T5429从调研结果来看从调研结果来看,本项目中型型商业物业尚有很大的潜力以待挖掘本项目中型型商业物业尚有很大的潜力以待挖掘。2 2、商业现状、商业现状 因为项目所在地为湖湘艺术品市场,为长沙市第2大古玩交易市场,而且各经营户都有几年经营历史经营情况都比较稳定。本项目附近即为一个环形中心广场,也是白天晚上市民休闲娱乐中心,为未来社区商业发展的中心。本项目所处的社区因没有大型超市，居民购物要去地处华厦的新一佳超市，不方便。而且周边没有大型餐饮酒楼,这方面消费欲望得不到满足。102 2、商业现状、商业现状 租金水平:社区内门面租金在4050元/平方/月,商铺一般面积在2050平方米不等,商铺转让费在 3万元5万元左右。商铺多为租赁经营,租金按年支付。人流:因附近政府大规模修路及建房的原因,外来务工人口租赁户较多,但是由于社区周边新建小区刚完成交房或未交房,入住率比较低,未来社区商业发展空间巨大。-在建楼盘约3500户-已经交房楼盘:1000户(入住率不足20%)112 2、商业现状、商业现状华锐、顺天黄金海岸等中高档酒店华锐、顺天黄金海岸等中高档酒店酒酒 店店电信，联通，移动，邮政营业厅电信，联通，移动，邮政营业厅通通 讯讯汽车北站、汽车北站、128128，159159，801,149801,149路等公交线路及地铁路等公交线路及地铁2 2号线途经本项目号线途经本项目公共交通公共交通 肯德基、伍家岭活渔村，谢光头辣椒炒肉肯德基、伍家岭活渔村，谢光头辣椒炒肉娱乐餐饮娱乐餐饮 工商银行、建设银行、农业银行、邮政储蓄、农村信用社工商银行、建设银行、农业银行、邮政储蓄、农村信用社银行金融银行金融 岁宝百货，新一佳超市岁宝百货，新一佳超市购物服务购物服务 艺术幼儿园、雅礼中学，周南中学艺术幼儿园、雅礼中学，周南中学文化教育文化教育 湘雅医院、湘雅医院、医疗卫生医疗卫生公交车公交车/自驾车自驾车10分钟服务半径之内本项目周边的配套商业情况分钟服务半径之内本项目周边的配套商业情况:从调查结果来看从调查结果来看:本项目周边生活本项目周边生活,服务配套十分完善服务配套十分完善,但是社区商业急需发展但是社区商业急需发展!12注：上实市场部数据n地理位置：宿龙桥社区n开业时间：已于2005年10月n建筑面积：450，000平方米n商铺个数:300个n市场定位：艺术品专业市场n租金报价：3050元/每平方/月n业态定位：绣品、雕刻工艺品、金属工艺品、陶瓷工艺品、水晶工艺品、名人字画、文物仿制工艺品、各种民间工艺品以及其他各种工艺美术和各种旅游产品、纪念品n经营方式：产权为独立业主所有出租n亮点：长沙市第二大艺术品交易市场案例：项目周边主要商用物业案例：项目周边主要商用物业湖湘艺术品市场湖湘艺术品市场13案例：案例：项目周边主要商用物业项目周边主要商用物业人瑞建材大市场人瑞建材大市场 n地理位置：宿龙桥社区开业时间：2008年6月n建筑面积：8000平方米n商铺个数:180个n市场定位：建材专业市场n租金报价：4060/平方米/每月n业态定位:建材、五金、水暖、家电等n经营方式：可租可售n亮点：长沙市金霞经济技术开发区最大的建材市场14案例：案例：项目周边主要商业物业项目周边主要商业物业双湾国际（双湾国际（在售在售）规划用地面积12.8公顷，规划总建筑面积421638平米，总计2900户基本情况基本情况停车位：3500个一期均价5000元/三房两厅两卫140以上占90%2009年8月开盘，一期已经销售完毕，2010年交房，2期近期VIP认筹 本项目南面双湾国际 其它情况其它情况价格价格主力户型主力户型楼盘地址楼盘地址楼盘名称楼盘名称基本情况基本情况容积率容积率绿地率绿地率2.7851%商业物业商业物业临湘江路有少量商业，暂未建置业顾问介绍本楼盘为高档楼 盘，少商业为提高楼盘品质该楼盘商业意向需在确认15案例：案例：项目周边主要商业物业项目周边主要商业物业上水印象（上水印象（在售在售）总用地面积：14555.0平方米，总建筑面积约为38412.9平方米，2栋高层，总计320户基本情况基本情况停车位：198个均价3500元/二房两厅两卫90以下占70%2009年8月开盘，余15套三房2厅138大户型待售，2010年年底交房临芙蓉路距离本项目500米上水印象 其它情况其它情况价格价格主力户型主力户型楼盘地址楼盘地址楼盘名称楼盘名称基本情况基本情况容积率容积率绿地率绿地率3.140%商业物业商业物业临芙蓉路有800平米商业，未规 划业态开发商商业物业不对外发售，待地铁开通升值16案例：案例：项目周边主要商业物业项目周边主要商业物业华江华江乐天华亭（乐天华亭（已售已售）基本情况基本情况华江 乐江华亭楼盘名称楼盘名称入住率入住率商业销售商业销售 情况情况商业经营商业经营情况情况20%总建筑面积:59662,08年全部售完，均价3200，商业面积:2554,7所以商业已经全部销售完毕临芙蓉北路售价12000元/临隆福路售价9000元/,免费送相同面积地下室,地下室无产权商铺数量:32个出租率20%出租价格:3040元/每月主要商业业态:-汽车美容/小型宾馆-社区小型便利店,水果超市原因分析:-社区入住率较低,小区位置为环线 立交桥边上,人气低迷,导致商业 不旺.17案例：案例：项目周边主要商业物业项目周边主要商业物业江景阳光江景阳光（已售已售）基本情况基本情况嘉年华 江景阳光楼盘名称楼盘名称入住率入住率商业销售商业销售 情况情况商业经营商业经营情况情况20%总建筑面积:32357,08年全部售完，均价2800，户数为323户所以商业已经全部销售完毕临隆福路售价6000元/起商铺面积:28.3269.73 商铺个数:20个出租率20%出租价格:3040元/每月主要商业业态:-美容美发/便利超市原因分析:-社区入住率较低,小区位置为环线 立交桥边上,人气低迷,导致商业 不旺.18叁、项目定位叁、项目定位19西北西北东东南南西南西南Four dynamicfactors南面临双湾国际大门西北面紧靠中心广场是人流商业中心芙蓉北路匝道是主要交通线地块概况地块概况西面为社区干道临双湾国际大门193 3、项目定位、项目定位20地块地块SWOTSWOT分析分析机遇机遇劣势劣势威胁威胁优势优势n 项目周边未来项目周边未来5万人的常驻人口万人的常驻人口n 项目三面临街项目三面临街,商业发展空间大商业发展空间大n 项目北临社区未来商业中心项目北临社区未来商业中心,商业价值大商业价值大n 项目南临双湾国际项目南临双湾国际,35万平米大盘万平米大盘n 周边无大型商业场地供大型商业发展周边无大型商业场地供大型商业发展n 项目周边尚未完全成熟，项目周边尚未完全成熟，入住率较入住率较低低,社区配套相对不是很完善社区配套相对不是很完善n 项目总体规模不大项目总体规模不大n位于鹅秀组团位于鹅秀组团,开福区房地产重点发展区域开福区房地产重点发展区域n火车北站火车北站,长沙新港长沙新港,青竹湖的发展为本项青竹湖的发展为本项目所在地带来人流目所在地带来人流n湖湘艺术品市场发展提高商业价值湖湘艺术品市场发展提高商业价值n 项目周边存在一定竞争威胁，双湾国际项目周边存在一定竞争威胁，双湾国际商业部分未定型商业部分未定型,商业规模大小影响本项商业规模大小影响本项目商业经营状态目商业经营状态3 3、项目定位、项目定位21n 本项目商业总量较小,但是基于地块限制和竞争态势，未来的物业基础具备做小型社区购物中心小型社区购物中心或娱乐文化中心的条件；n 项目所在地未来发展与周边商业配套的不完善,给本项目商业定位带来广阔空间,3 3、项目定位、项目定位结论：结论：本项目商业定位思路应针对本区域缺失小型社区商业中心的缺点，深度利用项目位置优势与周边配套不够完善现状，紧紧围绕打造宿龙桥社区商业中心，合理布置各种业态，真正做到深度利用优势资源。22q餐饮功能：餐饮功能：满足社区居民宴请及周边相关事业单位商务宴请的社交需求；q休闲娱乐：休闲娱乐：满足社区居民休闲享受的需求；q配套功能：配套功能：满足周边居民日常邻里生活内部配套需求。q零售功能：零售功能：区域内居民生活购物消费的需求；建议本项目在功能上定义为 餐饮、休闲、配套、零售餐饮、休闲、配套、零售，注重弥补周边商业不足，形成业态上的错位优势。餐饮社区商业中心配套休闲零售功能定位功能定位3 3、项目定位、项目定位23定位理由n 区域内乃至整个金霞开发区目前都缺乏真正的针对居民餐饮休闲消费、生活消费逗留的集中场所；n 主打“餐饮、超市”有利于直接点中主题，直接呼唤出消费者需求，有利于项目在短期内树立区域内地标地位；n 人气不足是目前项目的致命伤，而餐饮和超市等主题鲜明定位能有效地吸引区域外人流，同时大大延长人流停驻时间；3 3、项目定位、项目定位24肆、商业规划肆、商业规划25业态比例：业态比例：建议项目整体根据餐饮、休闲、商务配套、零售四大主力元素暂按照如下的组合比例来执行；n零售：零售：将约25-30%25-30%用作零售商业规划，并主要将该部分的营业面积以中型超市为主，力求主要满足周边楼盘居民基本消费要求n餐饮：餐饮：将约15-20%15-20%的面积时规划用作餐饮，以满足周边行政机关众多、居民消费潜力巨大，而缺乏特色、中高层次餐饮的现状。作为主要主题以吸引人流聚集；n休闲：休闲：将约15-20%15-20%的面积时规划用作休闲，对周边行政商务区域起到了商务社交、休憩的有效补强作用；n社区配套：社区配套：将约40-45%40-45%规划作社区服务配套服务业态，满足区域内工作人员的日常工作、行政配套需求；项目商业业态比例分配说明项目商业业态比例分配说明4 4、商业规划、商业规划26n 餐饮餐饮/休闲：休闲：作为商业最能吸引过往人群和带动人气的部分，拟中心广场沿街拐角面（2F）划为餐饮用途，以便将人流最大限度导入到项目周边。n 零售：零售：将小型超市作为第一主力店主要设置在项目2F西南面，是因为此类业态属于具有明确意向的目的性消费，临近项目南侧是3000住户的高档楼盘-双湾国际,现商业配套不明朗情况下,项目引入省内品牌超市提高人气,项目销售亮点.n 配套：配套：在项目1F设置银行、医药、西点等零售配套类，同时注意尽量使其位于主入口两侧和餐饮业附近，可受到最多人流关注，实现最大限度的收益，便于零售业态的经营。项目商业业态位置分配说明项目商业业态位置分配说明4 4、商业规划、商业规划27【裙楼1F 商业布局】n 主要业态：主要业态：配套、零售。配套、零售。4 4、商业规划、商业规划n以上各类业态面积仅作为招商过程中的参考，具体面积划分将根据现场设计以上各类业态面积仅作为招商过程中的参考，具体面积划分将根据现场设计/实地情况有所调控。实地情况有所调控。1F配套零售适合商业业态重点引入业态银行，品牌药店，美容美发，电信营业厅品牌西点，烟酒店，母婴店配比60%40%28【裙楼2F 商业布局】n 主要业态：主要业态：配套、零售。配套、零售。4 4、商业规划、商业规划n以上各类业态面积仅作为招商过程中的参考，具体面积划分将根据现场设计以上各类业态面积仅作为招商过程中的参考，具体面积划分将根据现场设计/实地情况有所调控。实地情况有所调控。1F餐饮/休闲零售适合商业业态重点引入业态品牌餐饮,茶餐厅,茶楼,足浴,休闲品牌超市配比40%60%29各商业业态列举及面积区间各商业业态列举及面积区间商务配套商务配套面积范围面积范围零售型商业业态零售型商业业态面积范围面积范围餐饮休闲型业态餐饮休闲型业态面积范围面积范围银行500-800超市便利店 250-350主题餐厅500-1000私人诊所200-400文具店20-50各式东西简餐250-500邮局250-350面包、西饼屋60-150快餐店250-350移动、电信营业厅50-200品牌折扣店20-50咖啡、茶坊200-300药房100-300通讯电子20-50酒吧250-350干洗店50-150彩扩冲印20-50甜品屋150-300补习中心200-300音像制品店 20-50小吃100-150眼镜光学20-50书店20-50健身会馆100-2000数码印刷200-300数码专卖 20-50美容、美发300-800教育补习300-500体育用品专卖 50-100桑拿会所1000-2000旅游150-200花店20-50武术道馆200-300化妆品店20-50棋牌300-500饰品店20-50足浴保健500-1000纤体、SPA300-8004 4、商业规划、商业规划30伍、项目建议伍、项目建议31产品补强产品补强1 1、沿街面视线处理、沿街面视线处理n同时对项目进行外观优化，1F独立临街门面大门头设计,预留招牌展示位,门头大气方正是营造明显可见性效果释放最大商业价值重点所在。n沿街外立面设计既要考虑与周围建筑的关系，又要考虑与内部的过渡与转换。为充分开发临街垂直面二楼以上区域的商业价值，建议将临街设计为通透立面，临街建议立面均为大幅透明落地玻璃产品补强产品补强2 2、裙楼层高设计、裙楼层高设计n 裙楼层高逐渐成为商铺销售的重点因素,建议1F为 5米,2F为3.5米的层高更好的解决商业销售中发生的人员居住，货物仓储等问题5 5、项目建议、项目建议323 3、其它建议、其它建议n 为了便于销售及商业业态放置,1F每间独立商铺建议面积设置为2060平方,2F每500平方考虑设计独立出口方便切割销售；n 1F和2F都要考虑餐饮行业影响烟道设计,专用烟道排放或下水道排放设计时考虑,便于商业项目布局；n 1F和2F 所以独立商铺要考虑卫生间功能,2F考虑货物进出交通组织功能；5 5、项目建议、项目建议333 3、销售建议、销售建议n 销售前期强力引进省内品牌超市,销售造势噱头,促进销售交易成功；5 5、项目建议、项目建议建议租赁价格建议销售价格1F5080元/每月按7%回报:12000元/15000元/2F2035元/每月按7%回报:6000元/7000元/