(0435)《物业管理学》复习思考题

（0435）物业管理学复习思考题一、名词解释1、物业2、房地产3、物业管理4、房地产管理5、物业管理公司6、业主7、业主自治管理8、业主（代表）大会9、业主管理委员会10、物业管理的前期介入11、物业养护12、物业共用部位13、物业共用设施设备14、物业大修15、安全管理 16、大修基金二、简答题：1、物业管理服务有哪些内容？2、物业管理的原则是什么？3、申办物业管理公司营业执照应提交的文献有哪些？4、物业管理公司违背物业管理资质管理规定应承当的法律责任有哪些？5、加强物业管理公司内部管理的目的是什么？6、物业管理公司机构设立的原则是什么？7、物业管理成本涉及哪些项目？8、业主（代表）大会职责是什么？9、业主（代表）大会的议事规则是什么？10、业主管理委员会的职责是什么？11、物业管理招标文献的重要内容有哪些？12、物业管理投标书的内容是什么？13、物业管理委托合同的内容是什么？14、物业管理公司撤管应注意哪些问题？15、物业管理公司在物业施工阶段应做好哪些初期介入工作？16、新建物业接管验收的程序是什么？17、物业移送应做好哪些工作？18、物业装修申报登记应提交哪些资料？19、业主装修物业应遵守哪些规定？20、物业的平常小修的内容是什么？21、如何进行屋面养护？22、物业维修项目管理的程序是什么？23、厨房、卫生间渗漏应如何维修？24、物业设备管理的重要措施有哪些？25、给水系统的管理要点是什么？ 26、供电设备养护的内容是什么？27、电梯正常使用规定的内容是什么？28、空调系统工作规定有哪些？29、物业安全管理的内容有哪些？30、物管保安如何解决对爆炸物及可疑爆炸物？31、消防管理的内容是什么？32、车辆管理的内容是什么？33、物业环境管理的措施有哪些？34、如何选择物业绿化植物？植物选择 三、论述题1、物业管理对增进房地产业发展有何重要意义？2、目前物业管理存在的重要问题有哪些？3、如何加强物业大修基金的管理使用？4、物权法对物业管理行业发展有哪些影响？四、物管案例评析1、阅读案例，请回答本案应如何判决？为什么？，重庆沙坪坝区金万科公司与她人合伙开发了紫荆花园。同年11月18日，洪泉物管公司与金万科公司签订了物业管理服务合同，其中商定，将紫荆花园委托给洪泉物管公司实行物业管理。金万科公司的办公楼也在本花园内，但近两年回绝交纳物业管理费，洪泉物管公司在多次追讨无果的状况下将撤场的开发商告上法庭，祈求判决金万科公司支付拖欠物管费3万余元。年4月，沙坪坝区法院一审判决，金万科公司支付拖欠物管费3万余元。金万科公司不服判决，上诉到市一中院。金万科公司的代理人向阳律师说，洪泉物管公司是强行服务。由于该公司并没和物管公司办理办公楼的移送手续，没有委托其管理；而洪泉物管公司副总经理赵洪却觉得，金万科公司的办公楼在紫荆花园的红线范畴之内，没有必要单独就办公楼进行委托。金万科公司沙坪坝分公司王经理说，虽然办公楼的位置建在社区用地红线边沿上，但处在封闭式社区大门之外和保安守护监控之外。办公楼不是紫荆花园商住楼立项批准的建筑群内的建筑物，而是与社区商住楼隔街相望的单独报批的独立建筑物。她们表达，除了代收水电费和有时打扫共用街道的卫生，洪泉物管没能为其提供真正意义上的物业管理。为证明自己提供了相应的服务，洪泉物管公司的副总经理赵洪当庭表达，社区的红外线监控设备全天候工作，整个社区涉及金万科办公楼的安全，均在其严密监控之下。虽然办公楼前没设立保安岗亭，但社区保安的巡逻途径涉及办公楼。此外，平常的管网维护、信件递送和清洁等均有。但金万科公司说，她们并没规定洪泉公司对办公楼进行安全监控，况且社区所安装的监控器本不能监控到办公楼。2、阅读案例，请回答本案应如何判决？为什么？曾某和叶某是渝北区龙溪街道丹阳名居社区80余名业主的代表。她们诉称，去年11月16日，所在社区的业委会决定改聘社区物业管理公司。但是，业委会在作出这一决定之前，并没有召开全体业主大会，将且没有得到大多数业主批准。她们觉得，业委会违背法定程序，擅自作出解雇原物管、选聘新物管的决定，侵害了业主的合法权益。因此，她们祈求法院判决撤销这一决定。丹阳名居社区业委会表达，她们是在职权范畴内依法解雇、选聘物业公司，作出决定之前，业委会曾向拥有表决权的业主发放表决票,这一决定正是根据表决成果作出的。为了证明这一说法，业委会向法庭提交了表决票。业主代表表达，根据法律法规，作出选聘、解雇物管决定，应当是业主大会的权利，业主委员会作为业主大会的执行机构，没有这项职权。此外，该社区应有表决权406票，有效的赞成票只有177票，并没有达到法定的2/3以上赞成票。因此，虽然不召开业主大会，业委会根据表决票所作出的决定，也是违背法定程序的。3、阅读案例，请回答物业管理服务公司的行为与否合法？为什么？某日，沙区天星桥龙寰世纪B栋23业主秦渊小姐投诉称，她昨日正指挥民工进行房内装修，搭建好一环行楼梯。此时，物管公司高经理及社区保安队长刘俊，带了20多种陌生人前来。高经理未作任何拆迁证明，只下令一声：“拆！”就自行离开，20多人随后试图进场。秦不肯，关住防盗门不让进。谁料，众人找来钢管、榔头强行砸开防盗门，将装修好的模板拆散，并搬走上千元的建筑材料。秦拉住保安队长刘俊规定制止，却被刘推开摔倒。邻居李晓映、邵霞琴惊闻砸门声，过来声援秦小姐。3人却被众从抓扯扭打受伤。秦只得拨打110求救。民警到后几人才住手，但建材已不知去向。邻居邓文等人证明，亲眼看见20多人从一依维柯车内跳下，直奔2楼。因秦小姐关闭防资门，少数人甚至从24翻窗进入23。物管公司高经理解释说，制止秦小姐是由于其装修破坏了房屋构造，属违章搭建，前日曾告知其停建，但无效，故只得派巡逻队出面搬走建材，先帮她保存一阵。至于撬门、伤人与否，高表达，自己已离开，不得而知。秦小姐及邻居当面质问保安刘队长，刘则称：“总之我没有动手。”问及为什么不制止巡逻队搬运业主建材，刘表达无奈，“物管公司批准的。”场后调查发现，新近落成、未完全入住的龙寰世纪B栋23防盗门门锁被砸凹陷。秦小姐经西南医院检查，肘部、背部有擦伤。4、阅读案例，请回答物业管理服务公司应承当责任吗？为什么？某日中午1时，位于重庆渝中区捍卫路的临华大厦一号楼5楼外墙砖忽然脱落。下溅的墙砖划伤两人，飞溅起碎片划伤的正在一鞋摊擦鞋黄先生她的脚，擦鞋匠手指亦受伤。砸坏一辆长安一辆摩托。长安车(渝A96779)顶篷有数处凹陷，送水摩托车(渝G41730)被砸倒地。 大厦管委会物管记录上看到，该大厦1号楼A栋在4月9日也曾发生外墙脱砖，管委会曾致函建筑方，但对方检查后回函称是物管方维护不力。管委会称是对方的质量问题，将上报建委质监部门鉴定。据初步分析，垮砖与炎热、暴雨交错来袭有关。 5、阅读案例，请回答法院判决合法吗？为什么？52岁的张建能在江北区华新街东方家园社区内开了一饭馆，叫一里香老鸭汤。去年7月7日早上6时左右，天降暴雨，张建能店外的污水排放沟里的管道破裂，店里的食物、桌椅等浸泡在污水里。而东方家园社区的物管也遭受了污水的袭击。东方家园社区的物管重庆富恒物业管理有限公司的工作人员忙着急救自己的财物，没有一种人来张建能店里帮忙。 事后，张建能向江北区法院提起诉讼。江北法院判该物管公司补偿业主一半损失7525元。6、物管乱接电 业主损失惨8月某日晚，重庆江北区庭宇盛苑新入住的住户遭遇异常强电压袭击，接上电源的电器大都被烧毁，初步估计损失多达数十万元，40多名住户正冒着细雨，围在物管值班室讨说法。住户们拨打物管公司马经理手机，对方竟不接，随后关机。业主们称，十几秒钟的时间，家里的灯泡、电器就像放鞭炮同样砰砰地响个不断，阵青烟后，再也无法使用。截至当天晨2时物管部门仍没人到现场，住户们只能摸黑回家睡觉。据理解，6月30日社区统一交房，始终用的是庭宇物管公司提供的施工用电。事故发生当天下午4时，物管人员带电工给住户们安上了临时电表，没想到当晚就发生意外。江北区供电局维修人员赶来检查后发现，几十根从电线槽里拉出的电线像一团乱麻同样连接着电表，事故因素是该社区物管乱拉乱接电线导致短路，瞬间产生的高压导致了业主的电器烧毁。7、“姊妺楼盘”修起空中走廊重庆渝中区临江门华庭嘉园是重庆润隆实业有限公司（如下简称润隆公司）开发修建，分A、B两栋，共有业主500多家。A栋的四楼是一种面积为3000米的空中花园。同一开发商还紧邻华庭嘉园修建了一栋华庭锦园。5月，开发商拆除了A栋四楼空中花园护栏和花木，建起与华庭锦园之间的空中连廊。即将竣工的空中连廊横亘在两个社区之间，连接华庭嘉园的一端占去空中花园5米多长、两米多宽的面积。为此，华庭嘉园上百名业主向有关不满进行投诉。她们诉称，空中连廊是开发商未征得华庭嘉园业主批准、违背社区本来的设计兴建的；空中连廊投入使用后，不仅增长了华庭嘉园本就拥挤的电梯承当，还会“堵塞”社区通往临江门的一条1米多宽的天桥，使其在承当A、B两栋楼近两千人出入的基本上，还要加上即将入住的华庭锦园700多户业主约三千人的人流。5000人出入要挤一条1米多宽的天桥，万一发生突发事件，后果不堪设想，业主的安全如何保证；空中连廊占用了华庭嘉园的空中花园，侵害了华庭嘉园业主的利益，开发商如何解决。业重规定开发商拆除空中连廊，但遭到开发商的回绝。润隆公司刘副总经理称，用空中连廊将华庭嘉园和华庭锦园连接起来是为了让两个社区业主资源共享。并且，在两个社区修空中走廊是通过规划设计部门批准并征得华庭嘉园业委会和大部分业主批准的；我们投资50多万建成的空中连廊，没有对华庭嘉园业主构成侵权，拆的也许性很小。对此，华庭嘉园业主称其将通过法律程序解决此问题。8、管道未及时检修 水费奇高 水厂断水多日重庆市北碚朝阳片区8社区底楼门面已缺水3天。20余名经营户简介说，因交不起27.5元/吨的天价水，水厂关了闸。8社区底楼共有30余个商业门面，大多在开餐馆、超市以及经营欣赏鱼。自3月开始，她们的水费价格就偏高，没想到，6月份的水费公摊竟达到21.5元/吨，7月份水费结算时更是达到了27.5元/吨。面对高昂的水价，经营户拒交。物管称也许是供水管理道破裂后渗漏，使水差悬殊增大。但是物管方并未及时检修，多次迟延才导致这种局面。由于拒交水费，水厂于3天前停止供水。该社区的川仪物管公司物管员石某告诉记者，在3月份收水费时，就怀疑是供水管道渗漏，到7月份才知是管道破裂。但是业主在缴费时不配合，使之未得到及时检修，物管没有责任，物管已经垫付了1000多元水费。北碚水厂有关负责人说，该社区已拖欠水费2个月，金额已达数千元，她们多次向物管发出催款告知，但始终未交，无奈之下只有停水。对此，社区物管方昨日表达，立即召开业主大会，尽快解决门面用水以及管道维修问题。9、未作生化解决粪水直接排放重庆市北碚区城北花园社区的化粪池时常被堵，物管在疏通多次后在化粪池的预解决池和后解决池之间挖了一条1米多长的明沟，使得粪水未经生化解决，就直接流进后解决池，再排入下水道。化粪池堵患虽然“消除”，但明沟里长流不息的粪水更让人难受。在夏天用水的高峰时段，粪水常常从局限性20厘米深的明沟里漫出，人行道上遍地都是粪水。社区物管一负责人称，此前她们收取的物管费90%都用在疏通化粪池上，后因耗费太大，她们才“出此下策”。北碚区市政委环卫科负责人告诉记者，化粪池的粪便解决要通过预解决池、解决池和后解决池分别解决后才干排放，而该社区的化粪池的粪便没有通过最核心的解决池解决程序即没有进行生化解决，直接排放将会对环境产生污染，她们将再次责令城北花园物管方限期整治。10、业主被盗再现物管责任难题庆节当天凌晨2时许，家住重庆市渝北区人和春天社区的陶女士一家遭遇了“惊魂一刻”，四位持刀大汉从窗户潜入其家中，偷走钞票、手机、手链等物。失窃责任该谁承当？。陶觉得，家中失窃与物业公司管理不善有极大关系。负责该社区管理的宏乾物业管理公司陶经理却觉得，不管如何加强保安措施，也无法保证百分之百不发生失窃案；发生失窃案，物业管理公司愿“依法承当责任”，但不该将所有责任都压在物管身上。失窃业主除了和物业公司签订过装修合同，没有签订过物业管理合同，双方为此争执不下。11、业主拒交物管费 物管禁乘电梯又拉电黄某是重庆“宏华苑”业主筹委会副主任，她简介：“敦宇物管公司是开发商指定的，快3年了，始终没有和业主签任何合同，且收费不合理，导致大部分业主不肯交物管费。没想到今天她们拿我家开刀，不仅断电，还不准坐电梯，全家只有步行上下23楼。我老伴买菜回家，罗某和李某两个保安硬是把她从电梯里拖出来。”业主邓先生证明，两个保安态度十分恶劣，黄先生的老伴被她们拉扯差点跌倒。家住18-3的罗文富老人说：“物管威胁说，16日就要停我家的电，真不知该怎么办？”当问及物管负责人时，值勤保安称无法联系。12、物管违规将社区道路对外停车收费重庆渝北区两路镇龙庆花园社区共有200多户，从1月开始社区中庭花园的道路上陆续有车停放，开始还觉得是社区业主的车，业主余未加理睬。后来停放的车辆越来越多，最多时共停了50多辆车，社区成了一种公共停车场。经业主们理解发现，真正属社区业主的车只有10多辆，大部分车都来自社区。这些车不仅堵塞社区道路，还占用了消防通道，个别车辆甚至停放在了户主的窗户下，导致安全隐患。该社区业委会一匿名委员表达，这些都是社区未经业委会批准的“经营”成果。她称，物管方对社区外车辆每车收费100元/月，临时停放一次5元。由于前来停放的车辆较多，社区物管每月就能轻松收到几千元停车费，两年来估计收了几万元，本应属业主所得的停车费却进了物管方腰包。物管方渝北区双龙物业管理有限公司冯经理承认，物管方在社区实行停车收费属实，停车费近按照今年19月计算，平均每月是300多元。这笔钱并没所有进入公司帐上，其部分被用来补贴社区总用水差量及保安工资提高社区安全系数等。因此，社区业主在停车费上是受了益的。渝北区房管局物管科一工作人员明确表达，这种行为已违规。她称，将社区共用部分进行经营，应一方面征得大多数业主批准，其收益物业公司不能据为已有，只有业主才分派的权力。13、业委会告规划局诉讼资格受质疑重庆市沙坪坝区芳草地业委会受业主大会委托，将规划部门告上法庭时， -7-23，沙坪坝法院开庭审理此案。重庆市沙坪坝区芳草地一二期业主委员会（下称业委会）诉称，芳草地社区开盘时，开发商承诺有高档私家会所、地下车位、游泳池等配套设施。4月15日，沙区规划分局为该社区出具了验收合格证。然而，竣工后的会所并没有按照规划图纸修成半圆形构造，并且开发商擅自将会所和车位出租或发售。为此，业委会规定市规划局和沙区规划局撤销上述具体行政行为。两被告的代理人提出，业委会主线没有行政诉讼主体资格，根据重庆市物业管理条例，业委会只能根据参与因物业管理活动发生的诉讼。业委会的代理人李祖军出示了一份上海市高院的文献，证明业委会可以作为原告提起行政诉讼。另一代理人李朝相也提出，根据行政诉讼法，业委会可作为“其她组织”提起诉讼。由于该案争议较大，法院没有当庭宣判。