三门个人住宅划拨用地补办出让补交出让金标准政策解读

三门县个人住宅划拨用地补办出让补交出让金原则政策解读一、个人住宅划拨用地补办出让补交出让金原则制定背景中华人民共和国土地管理法第五十四条和都市房地产管理法第三十九条等规定，以划拨方式获得的国有土地使用权转让时，除机关、军事、都市基本设施和能源、交通、水利、公共事业等用地或转让地块不具有出让条件的可以不办理土地使用权出让手续，经批准后可保持划拨方式外，其她用地一律需要补办土地使用权出让手续，并缴纳土地让金。为规范三门县住宅划拨用地补办出让管理，根据划拨土地使用权管理暂行措施26条有关“土地使用权出让金，区别土地使用权转让、出租、抵押等不同方式，按标定地价的一定比例收取，最低不得低于标定地价的40%”规定，我县于根据发布实行的基准地价成果，配套出台了有关发布三门县城城区住宅套房标定地价的告知（三政发39号），明确了县城区波及个人住宅套房划拨用地补办出让补交出让金原则按标定地价的40%拟定；其他住宅用地则结合宗地具体状况按评估地价的40%补交；此外，根据有关批准集资房上市交易收到部分土地出让金的批复（三政发32号）文献，我县经济合用房、房改房以及集资房的补交出让金按标定地价的10%拟定。近年来随着我县社会经济及房地产市场的迅速发展，土地市场及地价水平发生了较大变化，为保证基准地价的现势性，根据国家及省有关法规政策规定，我县已及时完毕了基准地价成果的更新工作。为此，为进一步完善我县个人住宅划拨用地补办出让波及补交出让金原则的规范化管理，有必要重新制定并发布新的住宅划拨用地补办出让补交出让金原则。二、个人住宅划拨用地补办出让补交出让金原则制定的基本原则（一）符合国家有关划拨土地补交出让金管理政策规定原则划拨用地补办出让手续补交出让金原则不仅关系到权利人合法权益的维护，也关系到国有土地资产的保值增值。为规范划拨用地转让补交出让金的管理，划拨土地使用权管理暂行措施（原国家土地管理局1号令）明确规定划拨土地补交出让金原则最低不得低于标定地价的40%。本次三门县个人住宅划拨用地补办出让补交出让金原则的制定，需在严格遵循国家有关划拨土地补交出让金管理政策规定的基本上，根据三门县实际并保证原有政策的有效衔接为前提加以综合拟定。（二）体现区位差别原则土地价格因区位条件不同而存在差别，为最大限度上体现补交出让金政策的公平、公正性，住宅划拨用地补办出让补交出让金原则应能较好的体现不同区域区位条件及土地收益状况的差别，使得补交原则在区域内有一种合理的价格梯度，更加合理、客观的反映土地市场价值。基准地价作为政府制定出台的指引价，具有公允性，本着简化操作的原则，本次个人住宅划拨用地补办出让补交出让金原则制定将重要以最新发布实行的新一轮基准地价更新成果为基本，划分相应的区域范畴，拟定相应的补交原则。（三）区别看待原则我县个人住宅划拨用地补办出让重要波及历史遗留的以套房形式的住宅划拨用地和以个人建房形式的立地房两种情形。考虑到两种不同情形的住宅用地土地运用方式存在差别，市场实际地价水平不同，为使得制定的补交原则能更好的体现土地市场实际价值差别，拟辨别套房和立地房两种不同情形分别制定相应的补交出让金原则。同步，为提出原则的直观性和实际操作的简便性，根据两种不同情形住宅用地的运用方式，针对套房形式的住宅划拨用地补交原则重要采用楼面地价体现、按建筑面积拟定补交金额；针对立地房形式的住宅划拨用地重要按设定容积率条件下的地面地价体现、按占地面积拟定补交金额。三、个人住宅划拨用地补办出让补交出让金标精拟定的措施思路国土资源部有关印发(试行)和(试行)的告知有关规定，划拨用地补办出让补交出让金原则的重要按照出让土地使用权市场价格与划拨土地使用权价格的差价加以拟定。据此，本次补交原则的制定重要以我县最新发布的基准地价成果中的住宅用地出让基准地价和划拨用地基准地价为基本，结合不同情形住宅划拨用地实际运用条件与基准地价设定基准条件之间的差别等进行因素修正后得到，即：补交出让金原则=（住宅出让使用权基准地价-住宅划拨使用权基准地价）*因素修正系数上式中的具体因素修正重要考虑如下两个方面：一是容积率修正。三门县最新基准地价成果设定住宅基准地价的容积率、建筑密度为1.5、30%，本次划拨用地补交出让金原则编制考虑到实际操作的便捷性、直观性，针对套房形式的补交原则拟以楼面地价体现、按建筑面积拟定补交额，其实质上是相应于容积率为1.0下的地价；针对立地房形式的补交原则拟以地面地价体现、按实际占地面积拟定补交额，根据我县立地房建筑的一般状况，这里拟定按4.0容积率（即净占地建筑4层楼建筑）拟定补交原则，具体宗地补交原则再结合容积率差别作合适的修正。容积率修正系数的具体拟定重要根据容积率对地价的影响机制，综合基准地价系数修正体系以及不同供需圈条件下的差别综合拟定。二是运用状况因素修正，基准地价往往是反映土地在规划拟定的最佳土地开发运用条件下市场地价，而补交出让金的拟定是基于宗地现状使用条件下的地价，两者之间由于土地运用条件存在差别，因此实际市场地价水平存在一定差别，故此通过运用状况因素修正，以更客观反映市场实际。这里特别指出，根据财政部等三部门有关已购公有住房和经济合用住房上市发售土地出让金和收益分派管理的若干规定、国务院有关解决都市低收入家庭住房困难的若干意见、有关批准集资房上市交易收取部分土地出让金的批复（三政函32号）等文献精神，对于经济合用房，房改房及符合三门县规定已列入房改的集资房等按地价的10%拟定补交原则。本原则方案与现行政策下的补交原则比较表土地级别住宅套房补交出让金原则（元/建筑平方米）立地房补交出让金原则（元/平方米）本原则方案现行政策下的补交原则调节幅度本原则方案现行政策下的补交状况调节幅度级630 49627.02%23301885 23.61%级555 43627.29%20501668 24.24%级410 33622.02%1420118020.34%级250 20820.19%80563426.97%级165 13621.32%520/级120 10811.11%380/级100 7631.58%310/平均22.93%23.79%备注立地房现行政策下的补交原则根据近几年补交案例记录分析得到四、有关原则具体应用的有关阐明（一）合用范畴1.本方案合用于三门县行政区范畴内个人住宅划拨用地补办出让时波及补交出让金额的拟定，不合用于其她情形的划拨土地补办出让。2.本原则中的经济合用房、房改房、集资房原则中的经济合用房、房改房按有关规定认定；集资房指符合有关批准集资房上市交易收到部分土地出让金的批复（三政发32号）文献中列入房改房范畴的集资合伙建造的房屋。（二）个人住宅套房划拨用地补交出让金额的具体拟定针对住宅套房划拨用地，补交出让金的具体拟定，重要以本原则中的个人住宅套房划拨用地补交出让金原则为基本，结合具体套房所处的楼层差别作楼层系数修正后拟定（楼层修正系数参见表2）。即：补交出让金额=个人住宅套房补交出让金原则*套房建筑面积*楼层修正系数（三）个人住宅立地房划拨用地补交出让金额的具体拟定针对地基形式的立地房住宅划拨用地，补交出让金的具体拟定，重要以本原则中的住宅立地房划拨用地补交出让金原则为基本，结合具体宗地的土地面积作容积率系数修正后拟定（容积率修正系数参见表2）。即：补交出让金额=个人住宅立地房补交出让金原则*地基土地面积*容积率修正系数表1 三门县个人住宅划拨用地补办出让补交出让金原则表土地级别个人住宅套房补交出让金原则（元/建筑平方米）个人住宅立地房补交出让原则（元/平方米）其中：经济合用房、房改房、集资房其中：经济合用房、房改房、集资房级630 160 2330585 级555 140 2050515 级410 105 1420355 级250 65 805200 级165 40 520130 级120 30 38095 级100 25 31080 备 注本表中的住宅套房补交原则重要合用于土地为分摊的住宅套房划拨用地补办出让情形，具体补交金额的拟定按套房建筑面积计，并结合套房所处楼层的不同作楼层系数修正得到，楼层系数修正参见表2；本表中的住宅立地房补交原则重要合用于地基形式的立地房划拨用地补办出让情形，具体补交金额的拟定按土地面积计，并结合立地房的建筑总层数不同作建筑层数修正得到，建筑层数修正参见表2；本表中经济合用房、房改房、集资房补交原则合用于按有关规定认定为经济合用房、房改房或符合有关批准集资房上市交易收到部分土地出让金的批复（三政发32号）列入房改房范畴的集资合伙建造的房屋在补交出让金时使用；土地级别的具体范畴与三门县基准地价的级别范畴一致，详见表3及三门县个人住宅划拨用地补办出让补交出让金原则图。一、二级别中地势较陡的区域如文昌巷、岷牛山路等区域参照三级地原则执行，具体范畴见三门县个人住宅划拨用地补办出让补交出让金原则图。表2 三门县个人住宅划拨用地补交出让金波及楼层及容积率系数修正表多层楼层修正系数表（合用于住宅套房补交出让金情形） 层次 修正系数层数有无架空层（车库）一层二层三层四层五层六层七层二层楼无0.986 1.014 -有1.014 0.986 -三层楼无0.975 1.020 1.005 -有0.990 1.020 0.990 -四层楼无0.976 1.008 1.028 0.988 -有0.988 1.008 1.028 0.976 -五层楼无0.980 1.010 1.025 1.012 0.973 -有0.973 1.011 1.024 1.012 0.980 -六层楼无0.978 1.000 1.023 1.023 1.008 0.968 -有0.973 1.011 1.023 1.023 1.000 0.970 -七层楼无0.980 1.008 1.024 1.024 1.020 0.988 0.956 有0.990 1.010 1.024 1.024 1.018 0.980 0.954 高层、小高层楼层修正系数表（合用于住宅套房补交出让金情形）按下式计算：Li=2+(i-1)*0.06/(n-1)*0.03+2其中：Li第i层的楼层修正系数n-高层建筑总层数i所在楼层容积率修正系数表（合用于住宅立地房补交出让金情形）容积率2.03.04.05.06.07.0修正系数0.680.831.001.161.271.32注：当宗地容积率介于上述所列的容积率之间时，应通过线性插值法拟定相应的修正系数。插值法公式如下：K=K1+( K2-K1)/( R2-R1)(R-R1)。其中：K-容积率修正系数R具体宗地容积率R1、R2表中列举容积率指标K1、K2-相应R1、R2容积率下的修正系数表3 三门县个人住宅划拨用地补交出让金原则土地级别范畴一览表土地级别级别范畴级亭旁溪-梧桐路-滨海大道-环湖南路-湫水大道-梧桐路-交通路-心湖路西延-城乡建设用地增长边界-朝晖路-龙山路-沿山路-蟠龙路-新兴街-建民路-后洋陈路-珠游溪-亭旁溪级级地外，亭旁溪-横一路-城乡建设用地增长边界-朝晖路-珠游溪-亭旁溪级、级地外，环港路-亭旁溪-城乡建设用地增长边界-丹峰山山脚线-城乡建设用地增长边界-光明路-繁华路-西区大道西侧规划路-城乡建设用地增长边界-山脊线-文化路-海沙线-珠游溪-朝阳路-梧桐路东延-环港路级、级地外，珠游港-城乡建设用地增长边界-落脉山山脚线-甬台温铁路-规划道路-224省道-山脚线-横一路-珠游溪-规划路-城乡建设用地增长边界-山脊线-城乡建设用地增长边界-太平山山脚线-海葛公路-城乡建设用地增长边界-半月路东侧河-珠游港；高铁区块：站前区规划铁路以西城乡建设用地增长边界范畴内区域；珠岙镇：规划路-甬台温高速-河流-新兴南路-楠溪路-山脚线-规划路，原高枧镇规划路-珠游溪-吴岙溪-山脚线-甬临路-规划道路；亭旁镇：亭旁大道-南环路-山脚线-西环路-北环路-石岭路-亭旁大道；健跳镇：琴江路东侧山脚线-滨江大道-224省道-下沙路北侧道路-琴江路东侧山脚线；龙门街东侧河流-规划路-农博大道-224省道-六横线-规划道路-龙门街东侧河流级、级地外，城区：亭旁溪-亭旁溪东南侧规划路-镇域边界-224省道-珠岙镇上方村规划汽车城区块-城乡建设用地增长边界-规划道路-山脚线-横一路-城乡建设用地增长边界-亭旁溪；珠游溪-甬台温铁路-海葛公路-滨海新城核心区建设边界-珠游溪；滨海新城环东路-环南路-城乡建设用地增长边界-海游港-河流-城乡建设用地增长边界-规划路-旗门港-环东路；沙柳文教路-清溪-文化路-永济路-文教路；珠岙镇：214省道-规划总算-甬台温高速-规划边界-横溪路北侧规划路-山脊线-珠岙溪-214省道；原高枧规划道路-珠游溪南侧规划路-吴岙溪西侧规划路-山脊线-规划道路；亭旁镇及站前区域：镇域边界-山脚线-规划铁路-中南溪-南环路-亭旁大道-南环路南侧规划路-山脚线-规划边界-山脊线-石亭公路-山脚线-224省道-镇域边界；健跳镇：规划边界-下沙路-224省道-岙口塘大道-规划路-健跳港-规划道路-山脚线-224省道-规划边界；龙门街-龙门街东侧河-规划道路-规划边界-河流-农博大道西侧河-农博园南侧河-龙门街；浦坝港镇：盐仓路-兴港大道-海天大道-金塘路-河流-镇政府北侧规划道路-盐仓路；规划新区中心区域级、级地外，城区：西南区块珠游溪-镇域边界-城乡建设用地增长边界-观音尖山脚线-珠游溪；落脉山山脚线-甬台温铁路-城乡建设用地增长边界-落脉山山脚线；金鳞大道南延-规划甬台温铁路支线-山脚线-珠游溪-海游港-金鳞大道南延；城乡建设用地增长边界-海葛公路-甬台温铁路-山脊线-规划道路-旗门港-城乡建设用地增长边界；滨经十四路-海游港-规划道路-环南路-环东路-旗门港-滨经十四路；沙柳街道都市规划区范畴内其他区域；珠岙镇：城乡规划区范畴内其他区域及上方村部分区域以及界溪工业组团区域；亭旁镇：城乡规划区范畴内其他区域以及站场西侧可建设区域；健跳镇：镇规划区范畴内其他区域以及浦坝港镇后坑涂规划区域；浦坝港镇：沿海工业城规划区范畴及沿浦坝港区域；泗淋片城乡规划区及洞港工业园规划区域；小雄片规划区范畴内区域；浬浦片规划区范畴内区域；花桥镇：小花线-纬十一路-经一路-纬五路-花桥西路-纬一路-园区纬四路-花桥溪-小花线；蛇蟠乡：集镇中心区域；横渡镇：镇区中心区域级、级地外，县域行政区内其他区域注：土地级别具体范畴与三门县基准地价的级别范畴一致，详见三门县基准地价更新有关成果及三门县级别基准地价图