房地产估价师《房地产估价理论与方法》考试题强化卷（答案）（第86卷）

房地产估价师房地产估价理论与方法考试题强化卷（答案）答题时间：120分钟 试卷总分：100分 题号一二三合计统分人得分 一.单选题(共100题)1.()是以房地产与其外部环境是否保持协调，来判定是否为最高最佳使用，它可以帮助我们确定最佳用途。A.权益原理B.收益原理C.均衡原理D.适合原理【正确答案】D2.下列不属于构筑物的是（）。A.储藏室B.水塔C.隧道D.道路【正确答案】A3.在居住区附近有一铁路，那么最可能造成居住区房价降低的因素是()。A.心理因素B.交通因素C.噪声因素D.卫生因素【正确答案】C4.直线趋势法公式中的a、b是由（）决定的。A.房地产的历史价格资料B.房地产的未来价格资料C.房地产的现时价格资料D.估价人员选取的价格资料【正确答案】A5.路线价法的理论依据是()。A.替代原理B.预期原理C.生产费用价值论D.收益原理【正确答案】A6.【真题】相邻房地产的权利人应正确处理相邻关系，相邻关系的产生是因房地产具有（）的特性。A.易受限制B.独一无二C.相互影响D.不可移动【正确答案】C7.对于具有历史价值的建筑物的重新购建价格，最适合采用()求取。A.指数调整法B.工料测量法C.单位比较法D.分部分项法【正确答案】B8.因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于（）。A.自然折旧B.物质折旧C.功能折旧D.经济折旧【正确答案】C9.与市场比较法关系最为密切的房地产价格形成原理是()。A.均衡原理B.预期原理C.竞争原理D.替代原理【正确答案】D10.在一笔成功的房地产交易中，最低卖价、最高买价、成交价三者的关系为（）。A.成交价最高买价最低卖价B.最低卖价成交价最高买价C.成交价最低卖价最高买价D.最高买价成交价最低卖价【正确答案】B11.路线价法的理论依据与下列哪种估价方法的理论依据相同？()A.市场法B.假设开发法C.成本法D.收益法【正确答案】A12.房地产权利的种类中，属于自物权的是（）。A.所有权B.典权C.抵押权D.地役权【正确答案】A13.【真题】下列房地产价格影响因素中，不属于制度政策因素的是()。A.开征房产税B.物价水平变化C.调整房地产信贷规模D.城市规划变更【正确答案】B14.下面不是估价所需资料的是()。A.对房地产价格有普遍影响的资料B.宪法C.反映估价对象状况的资料D.交易成本，收益实例资料【正确答案】B15.一套商品住宅总价为30万元，首期支付10万元，余款在一年内分两期支付，每半年支付10万元，则该住宅的实际总价为（）万元（假定年折现率为5%）。A.30B.29C.29.28D.28.29【正确答案】C16.某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入30万元，运营费用需要10万元，报酬率为10%，该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在估价时点剩余的使用权年限为40年，则该宗房地产的收益价格为()万元。A.180B.196C.200D.300【正确答案】B17.如果设立了他项权利，()就变得不完全。A.使用权B.地役权C.所有权D.租赁权【正确答案】C18.在进行房地产状况修正时，应注意可比实例的房地产状况是()的房地产状况。A.估价时点B.搜集该可比实例时C.进行房地产状况修正时D.成交价格所反映【正确答案】D19.预测某宗房地产未来第一年的净收益为40万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2%，收益年限可视为无限年，该类房地产的报酬率为6%，则该宗房地产的收益价格为（）万元。A.667B.1333C.1000D.500【正确答案】C20.报酬率的表达式为（）。A.投资回报所投入的资本B.投资回收所投入的资本C.（投资回报+投资回收）所投入的资本D.（投资回收-投资回报）所投入的资本【正确答案】A21.在城市房屋拆迁中，拆迁补偿实行房屋产权调换方式且所调换房屋为期房的，在对所调换房屋进行估价时，估价对象状况，如：期房区位、用途、面积、建筑结构等，应当以()为准。A.拆迁人与被拆迁人在拆迁安置补偿协议中的约定B.拆迁人与被拆迁入的口头约定C.被拆迁人的要求D.拆迁人的要求【正确答案】A22.现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约，其中政府的城市规划属于（）方面的制约。A.建筑技术B.土地权利设置C.相邻关系D.使用管制【正确答案】D23.市场状况调整实质上是()对房地产价格影响的调整。A.政府出台新的政策措施B.利率C.房地产市场状况D.房地产状况【正确答案】C24.中国目前的房租有()。A.市场租金、商品租金、成本租金、准成本租金、福利租金B.市场租金、商品租金、准成本租金、福利租金C.市场租金、商品租金、成本租金、准成本租金D.商品租金、成本租金、准成本租金、福利租金【正确答案】A25.某宗房地产的收益年限为无限年，预计其未来第一年的总收益和总费用分别为30万元和8万元，此后每年的总收益和总费用在上一年的基础上增加2%，该类房地产的报酬率为10%，则该宗房地产的收益价格为()万元。A.300B.280C.275D.270【正确答案】C26.新开发的房地产和土地，采用成本法估价一般应()。A.扣除折旧B.预算折旧C.以一定的比率计算折旧D.不扣除折旧【正确答案】D27.【真题】相似的房地产之间之所以价格相互牵制、相互接近，是因为相似的房地产之间具有()。A.异质性B.排他性C.替代性D.互补性【正确答案】C28.开发成本包括()。A.勘察设计和前期工程费、基础设施建设费、房屋建筑安装工程费、公共配套设施建设费、开发建设过程中的税费B.勘察设计、基础设施建设费、房屋建筑安装工程费、公共配套设施建设费、开发建设过程中的税费C.勘察设计和前期工程费、基础设施建设费、房屋建筑安装工程费、公共配套设匿建设费D.勘察设计和前期工程费、管理费、基础设施建设费、房屋建筑安装工程费、公共配套设施建设费、开发建设过程中的税费【正确答案】A29.【真题】关于建筑物重新购建价格求取方法的说法，错误的是()。A.单位比较法需要将估价对象的实际建筑安装工程费修正为可比实例建筑物的实际建筑安装工程费B.分部分项法结合各个构件或分部分项工程的特点使用计量单位C.工料测量法主要用于求取具有历史价值的建筑物的重新购建价格D.指数调整法主要用于检验其他方法的测算结果【正确答案】A30.【真题】利用收益法或假设开发法评估房地产的投资价值，采用的报酬率或折现率应是（）。A.典型投资者所要求的社会一般报酬率B.典型投资者所要求的社会最高报酬率C.特定投资者所要求的最低报酬率D.特定投资者所要求的最高报酬率【正确答案】C31.从本质上讲，价值时点是由（）决定的。A.委托人B.估价师C.估价目的D.估价对象【正确答案】C32.如果房地产价格时间序列的逐期增减量大致相同，最适宜用下列哪种长期趋势法进行测算趋势值？()A.数学曲线拟合法B.平均增减量法C.平均发展速度法D.移动平均法【正确答案】B33.房地产的()是指房地产能满足人们的某种需要或欲望，俗话说有用，经济学上称为使用价值或效用。A.有用性B.稀缺性C.有效需求D.其他【正确答案】A34.在新建房地的情况下，成本法的基本公式为：新建房地价格=土地取得成本+土地开发成本+()+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润。A.建筑材料成本B.建筑物建造成本C.建筑物最基本构造成本D.建筑装饰成本【正确答案】B35.风吹、日晒、雨淋等引起的建筑物腐朽属于()。A.经济折旧B.物质折旧C.功能折旧D.外部折旧【正确答案】B36.【真题】下列估价基本事项中，首先应予以明确的是()。A.估价目的B.估价时点C.估价对象D.价值类型【正确答案】A37.【真题】在为房地产投保火灾险服务估价中，理论上评估的应是()。A.建筑物重置成本和土地使用重新取得成本B.建筑物重置成本和重建期间的经济损失C.建筑安装工程造价和重建期间的经济损失D.建筑物重置成本、土地使用权重新取得成本和重建期间的经济损失【正确答案】B38.下列关于房地产估价的基本程序，获取估价业务；受理估价委托；制订估价作业方案；搜集估价所需资料；实地查勘估价对象；求取估价对象价值；撰写估价报告；审核估价报告；交付估价报告；估价资料归档。其中正确的顺序应为（）。A.B.C.D.【正确答案】B39.【真题】下列房地产估价活动中，价值时点为过去，估价对象状况为过去状况的估价是（）。A.因抵押贷款需要，对拟抵押房地产价值进行评估B.因保险赔偿需要，对房地产因火灾造成的价值损失进行评估C.因定罪量刑需要，对受贿案中受贿时的房地产价值进行评估D.因司法拍卖需要，对拟拍卖房地产价值进行评估【正确答案】C40.就使用价值与交换价值相对而言，房地产估价所评估的是房地产的()。A.使用价值B.交换价值C.广义价值D.狭义价值【正确答案】B41.采用百分率法进行交易情况修正的一般公式为()。A.可比实例成交价格交易情况修正系数=正常价格B.可比实例成交价格+交易情况修正系数=正常价格C.可比实例成交价格交易情况修正系数=正常价格D.可比实例成交价格交易情况修正系数=正常价格【正确答案】A42.在消费者收入增加时，反倒会减少对（）的需求。A.正常商品B.炫耀性物品C.高档商品D.低档商品【正确答案】D43.说明估价师依据的法律、法规和标准，委托人提供的有关资料，估价机构和估价人员掌握和搜集的有关资料的是()。A.估价原则B.估价依据C.估价机构D.估价定义【正确答案】B44.有时为了一定的需要，持有一定房地产的可能会合并相邻的一宗房地产，则价格往往会()。A.偏低B.与市场吻合C.偏高D.其他【正确答案】C45.某8年前建成交付使用的建筑物，在此期间该建筑物的维修养护情况正常，房地产估价师经实地查勘判定其剩余经济寿命为30年，残值率为零。用直线法计算该建筑物的成新率为（）。A.27%B.21%C.73%D.79%【正确答案】D46.一般来说，商业用房()的价格或租金最高。A.一层B.二层C.三层D.地下一层【正确答案】A47.特殊工业厂房适宜采用的估价方法是（）。A.成本法B.假设开发法C.收益法D.比较法【正确答案】A48.某宗房地产正常情况下年总收益为140万元，年总费用40万元，报酬率为12%，现已使用了5年，该宗房地产的经济寿命为50年，土地使用期限为40年，出让合同约定建设用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权时，建筑物也无偿收回。则该宗房地产的现实总价为（）万元。A.830.45B.828.25C.824.38D.817.55【正确答案】D49.在选择最佳的开发利用方式中，最重要的是要选择()。A.最佳的收益B.最佳的用途C.最佳的档次D.最佳的规模【正确答案】B50.某公司购买一宗房地产，土地使用期限为40年，不可续期，至今已使用了8年。该宗房地产当时在正常情况下第一年获得净收益6万元，以后每年净收益增长2%，从第8年开始，净收益保持稳定，该宗房地产的报酬率为7%。则该宗房地产的现时收益价格为（）万元。A.85.45B.87.16C.88.50D.88.90【正确答案】B51.某出租旧办公楼的租约尚有3年到期，在此后3年的租期中，每年可获得净收益180万元，到期后要拆除作为商业用地。预计作为商业用地的价值为2000万元，拆除费用为150万元，该类房地产的报酬率为6%。则该旧办公楼的价值为（）万元。A.1553B.1679C.1850D.2034【正确答案】D52.在影响房地产价格的行政因素中，低价格政策属于()。A.行政隶属变更B.房地产制度C.特殊政策D.房地产价格政策【正确答案】D53.某宗房地产2012年6月的净收益为300万元，预测未来3年的年净收益仍然保持在这一水平，3年后转售时的价格比2012年6月上涨10%，转售时卖方应缴纳的税费为售价的6%。如果该类房地产的报酬率为9%，则该宗房地产目前的收益价格为（）万元。A.5730.14B.3767.51C.3676.51D.3548.02【正确答案】B54.能够增加房地产市场对中小户型房屋需求的是()。A.增加中小户型的供给量B.增加居民收入C.降低利率D.开征物业税【正确答案】D55.（）是指权利人在法律规定的范围内对一定的物享有直接支配并排除他人干涉的权利。A.物权B.债权C.租赁权D.所有权【正确答案】A56.在活跃的土地交易市场下，土地取得成本一般是由购置土地的价款、（）和可直接归属于该土地的其他支出构成。A.应由房地产开发企业缴纳的税费B.土地出让方缴纳的税费C.政府管理部门缴纳的税费D.房地产开发企业和土地出让方共同缴纳的税费【正确答案】A57.在房地产市场存在泡沫的情况下，比较法求得的价值（）收益法求得的价值。A.低于B.高于C.等于D.无法确定【正确答案】B58.在经济学里，()有使用价值和交换价值之分。A.主观存在价值B.客观存在价值C.广义的价值D.狭义的价值【正确答案】C59.房地产开发利润率由大到小的顺序是（）。A.直接成本利润率、投资利润率、成本利润率、销售利润率B.直接成本利润率、成本利润率、投资利润率、销售利润率C.销售利润率、成本利润率、投资利润率、直接成本利润率D.成本利润率、直接成本利润率、投资利润率、销售利润率【正确答案】A60.房地产交换代价的价格，在经济学上称为()。A.交换价格B.交换价值C.源泉价格D.市场价格【正确答案】C61.某宗房地产的净收益为每年100万元，建筑物价值为1000万元，建筑物的资本化率为8%，土地的资本化率为6%，该宗房地产的价值为()。A.1468万元B.1333万元C.1500万元D.1287万元【正确答案】B62.对于新开发区土地的估价，（）是一种有效的方法，因为新开发区在初期，房地产市场一般还未形成，土地收益也没有。A.比较法B.成本法C.收益法D.假设开发法【正确答案】B63.【真题】某房地产每年净收益为20万元，加装空调系统后不考虑空调系统重置提拨款下的每年净收益为25万元，空调系统需在10年后以15万元更换，更换空调系统后立即转售的价格为260万元。偿债基金储蓄的年利率为4%，贷款年利率为7%，报酬率为10%，在考虑重置提拨款下，该房地产价值为()万元。A.223.13B.246.18C.247.18D.253.86【正确答案】B64.按照谨慎原则，运用收益法评估房地产的抵押价值时，当估计未来收益可能会高也可能会低时，一般应采用保守的较低的收益估计值，相比之下，一般的房地产价值评估采用的是（）的收益估计值。A.较高B.较低C.居中D.最低【正确答案】C65.现对某期货房地产进行估价，在此估价中，估价对象状况应为未来某时点的状态，房地产市场情况应为()时点的状态。A.现在B.未来C.过去D.B和C【正确答案】A66.【真题】在房地产估价活动中，合法原则的运用主要体现在()。A.估价主体资格需依法取得B.估价对象状况需依法判定C.估价对象收益需依法确定D.估价方法需依法选用【正确答案】B67.评估待开发的宗地价格，如将利用该土地建造某种类型的商品住宅或写字楼、商店、宾馆等，适用()进行估价。A.收益法B.成本法C.假设开发法D.市场法【正确答案】C68.投资利润率的计算公式是()。A.开发利润（土地取得成本+开发成本+管理费用）B.开发利润（土地取得成本+开发成本）C.开发利润（土地取得成本+开发成本+投资费用）D.开发利润开发完成后的房地产价值【正确答案】A69.租赁价格在土地与建筑物合在一起的场合称为()。A.房地租B.地租C.房租D.租金【正确答案】C70.房地产由于价值量大，其成交价格的付款方式往往采取（）的方式支付。A.一次付清B.支付定金C.分期支付D.以一定日期为最后期限一次付清【正确答案】C71.运用路线价法估价的前提条件是（）。A.街道不规整，但临街各宗土地排列较整齐B.街道较规整，两侧临街各宗土地排列较整齐C.街道较规整，两侧临街各宗土地排列不整齐D.街道、临街各宗土地排列均不整齐【正确答案】B72.某宗房地产净收益每年50万元，建筑物价值200万元，建筑物资本化率为12%，土地资本化率为10%，则该宗房地产的土地价值为（）万元。A.260B.450C.460D.500【正确答案】A73.某块临街深度33.48m（即100ft）、临街宽度为25m的矩形土地的总价为35万元，运用四三二一法则，其相邻地块的临街深度为22.86m（即75ft）、临街宽度为20m的矩形土地的总价为（）万元。A.39.38B.31.50C.30.82D.25.20【正确答案】D74.关于房地产抵押，下列说法不正确的是（）。A.房地产抵押除了初次抵押估价，还有再次抵押估价，续贷抵押估价等B.处置抵押房地产估价，即债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，需要将抵押房地产折价或者拍卖、变卖的，为其提供相关价值参考依据C.房地产抵押后，该房地产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押D.抵押权不可以转让【正确答案】D75.某宗收益性房地产，预测未来3年的净收益均为100万元年，3年后的出售价格会上涨12%，届时转让税费为售价的6%，报酬率为9%。该房地产目前的价值为()万元A.923B.1111C.1353D.1872【正确答案】C76.在现实房地产交易中，任何理性的买者和卖者，都会将其拟买或拟卖的房地产与（）进行比较。A.居住房地产B.商业性房地产C.收益性房地产D.类似房地产【正确答案】D77.有甲、乙两宗面积、形状都相同的相邻地块，价值各为50万元，若将两宗土地合并为一宗，合并后的价值为110万元。如果甲地块的使用权人欲购买乙地块，则对双方最为公平合理的正常价格应为（）。A.50万元B.55万元C.5060万元D.60万元以上【正确答案】B78.房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算的是（）。A.房屋建筑面积B.房屋使用面积C.套内建筑面积D.套内墙体面积【正确答案】B79.出租或营业型房地产最适宜采用下列哪种估价方法进行评估？()A.成本法B.长期趋势法C.收益法D.假设开发法【正确答案】C80.在估算开发利润时要注意()与利润率的对应。A.计算基数B.土地取得成本C.开发成本D.管理费用【正确答案】A81.直线趋势法属于下列哪种计算方法？()A.数学曲线拟合法B.平均增减量法C.平均发展速度法D.指数修匀法【正确答案】A82.开发成本是在取得开发用地后进行土地开发和()所需的直接费用、税金等。A.基础建设B.开发市场潜力C.环境相关的设施的建设D.房屋建设【正确答案】D83.【真题】某写字楼持有5年后出售，持有期内年平均有效毛收入为400万元，运营费用率为30%，预计5年后出售时总价为6000万元，销售税费为售价的6，无风险报酬率为6%，预计风险报酬为无风险报酬的25%。该写字楼目前的价格为()万元。A.5061.44B.5546.94C.5562.96D.6772.85【正确答案】A84.一般情况下，()高于市场价值。A.在用价值B.清算价值C.快速变现价值D.投资价值【正确答案】D85.决定某一房地产价格水平高低的供求状况，主要是（）房地产的供求状况。A.全国B.本地区C.全国本类D.本地区本类【正确答案】D86.某宗房地产已使用5年，现土地价值为50万元，建筑物重置价格为80万元，房地每年的净收益为11万元，土地资本化率为8%，建筑物资本化率为10%，则该宗房地产的价值为（）万元。A.130.0B.119.2C.117.5D.120.0【正确答案】D87.土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付()的行为。A.土地使用权出让金B.土地使用权租金C.契税D.土地使用权收益金【正确答案】A88.卖家因某种原因急于脱手的房地产，其评估价值应是（）。A.谨慎价值B.市场价值C.投资价值D.快速变现价值【正确答案】D89.越接近()的发展速度对估价越重要。A.客观情况B.市场供求C.估价时点D.现在【正确答案】C90.房地产的总价格()反映房地产价格水平的高低。A.完全能B.完全不能C.一般能D.一般不能【正确答案】D91.在具体的一个房地产估价项目中，价值时点究竟是现在还是过去或者未来，是由（）决定的。A.估价委托人B.估价方法C.注册房地产估价师D.估价目的【正确答案】D92.某种生活必需品，在某种特定的条件下，消费者对这种商品的需求与价格呈同方向变化。这种物品指的是（）。A.炫耀性物品B.正常商品C.吉芬物品D.马铃薯【正确答案】C93.估价通常是求取估价对象在某个特定时点上的价值，它必须根据（）来确定。A.估价对象B.估价目的C.估价程序D.估价原则【正确答案】B94.某宗房地产预计未来第一年的有效毛收入为50万元，运营费用为30万元，此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长3%，运营费用年增长2%，收益年限可视为无限年，该宗房地产的报酬率为7%。该宗房地产的收益价格为()。A.650万元B.687万元C.585万元D.630万元【正确答案】A95.评估城市商业街道两侧的土地价格，最适合的估价方法是()。A.市场法B.收益法C.路线价法D.假设开发法【正确答案】C96.在房地产保险（包括投保和理赔）及其他损害中，通常也是采用()。A.成本法B.收益法C.折算总体费用法D.房地产损毁赔偿法【正确答案】A97.评估某宗房地产的价格时，选取的报酬率越高，评估出的价格会()。A.越高B.越低C.不变D.符合客观实际【正确答案】B98.买方或卖方对其所买卖房地产有特别的爱好、感情，卖方惜售，或买方执意要购买，在这种情况下的成交价格()。A.往往偏低B.往往偏高C.往往不发生变化D.往往偏向于双方的协商情况【正确答案】B99.城市规划规定了一宗土地为居住用途，这属于合法权益()的内容。A.合法产权方面B.合法使用方面C.合法处分方面D.合法居住方面【正确答案】B100.某种房地产的()，是指与它相互配合的其他房地产，如住宅与其配套的商业、娱乐房地产。A.替代品B.互补品C.附属品D.配套品【正确答案】B二.多选题(共70题)1.收益法中确定报酬率的基本方法有（）。A.市场提取法B.累加法C.指数调整法D.投资报酬率排序插入法E.收益乘数法【正确答案】ABD2.标准临街宗地的特征有()。A.一面临街B.土地形状为矩形C.临街深度为10mD.用途为所在路线价区段具有代表性的用途E.临街宽度为15m【正确答案】ABD3.在合法处分方面，应以()等允许的处分方式为依据。A.法律B.行政法规C.合同D.口头约定E.产权人同意【正确答案】ABC4.【真题】长期趋势法可以用于()。A.推测、判断房地产的未来价格B.预测收益法中未来的租金、空置率等C.市场法中对可比实例的成交价格进行房地产状况调整D.比较、分析两宗或两类以上的房地产价格的发展趋势或潜力E.填补某些房地产历史价格资料的缺乏【正确答案】ABDE5.下列这些建筑物的估价中，成本法特别适用于()。A.房地产交易中心B.商业门市C.图书馆D.化工厂E.写字楼【正确答案】ACD6.下列土地状况中，属于土地权益状况的是（）。A.土地开发程度B.土地使用管制C.土地面积大小D.土地权利性质E.土地使用期限【正确答案】BDE7.关于有拖欠建设工程欠款的房地产，下列说法中正确的是（）。A.建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权B.建筑工程承包人的优先受偿权优于其他债权，但次于抵押权C.建筑工程承包人的优先受偿款包含发包人的违约金D.消费者交付购买商品房的全部款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人E.消费者交付购买商品房的大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权可以对抗买受人【正确答案】AD8.类似房地产是指与估价对象处于同一供求范围内，并在()方面与估价对象相同或类似。A.用途B.规模C.档次D.外观【正确答案】ABC9.房地产区位是与其特定位置相联系的（）的总和。A.自然因素B.人文因素C.人口因素D.社会因素E.其他因素【正确答案】AB10.路线价法特别适用于()。A.房地产税收B.投资评估C.城市房屋拆迁补偿D.需要在大范围内同时对大量土地进行的估价E.清算估价【正确答案】ACD11.下列属于有形资产的有()。A.设备B.家具C.著作权D.股票E.债券【正确答案】AB12.【真题】房地产估价实务中，估价假设和限制条件的内容应包括（）。A.房地产估价报告使用期限B.经实地查勘无理由怀疑房屋存在安全隐患且无相应专业鉴定的情况下，对房屋安全的合理假定C.对估价所必需的尚未明确或不够明确的土地用途、容积率等事项的合理假定D.因被征收人拒绝注册房地产估价师进入被征收房屋内进行实地查勘，对估价对象内部状况的合理假定E.为降低估价风险，对房地产市场状况进行假定【正确答案】ABCD13.建筑物折旧基数是指()与()的差额。A.建筑物的重新购建价格B.清理费用C.建筑物的残值D.建筑物的净残值E.土地重新购置费【正确答案】AD14.下列哪些可列为市场法适用的对象？()。A.房地产开发用地B.普通商品住宅C.清真寺D.标准工业厂房E.军事设施【正确答案】ABD15.下列（）等是影响房地产价格的制度政策因素。A.税收政策B.人口素质C.经济发展状况D.相关特殊政策E.相关规划和计划【正确答案】ADE16.下列()是对土地权益状况的描述。A.建筑密度B.建筑间距C.地形D.土地面积E.土地形状【正确答案】AB17.房地产所有权可分为单独所有、共有和建筑物区分所有权。共有可分为（）。A.按份共有B.按权共有C.共同共有D.共享共有E.共用共有【正确答案】AC18.物质折旧可以归纳为以下几个方面：()。A.设备、设施陈旧B.正常使用的磨损C.意外的破坏损毁D.延迟维修的损坏残存E.墙体坍塌【正确答案】BCD19.导致建筑物功能折旧的原因可能是（）等。A.功能缺乏B.功能落后C.功能过剩D.市场供给的过量或需求不足E.城市规划改变【正确答案】ABC20.面积单位采用坪的有哪些国家或地区？()A.日本B.韩国C.中国台湾D.美国【正确答案】ABC21.土地权属证书有（）。A.国有土地使用证B.集体土地所有证C.集体土地使用证D.土地他项权利证明书E.国有土地所有证【正确答案】ABCD22.在实际的市场状况调整中，下列哪些价格指数或价格变动率可供选用？()。A.银行存款利率B.建筑造价指数或变动率C.建筑材料价格指数或变动率D.建筑人工费指数或变动率E.银行贷款利率【正确答案】BCD23.求取报酬率的方法有()。A.累加法B.市场提取法C.投资报酬率排序插入法D.实际观察法E.单位指标法【正确答案】ABC24.以下选项中，（）属于对房地产价格有影响的区域因素。A.规划调整B.环境状况C.建筑结构D.配套设施状况E.用途【正确答案】ABD25.GDP增长，意味着()增长。A.消费B.投资C.政府购买D.净出口E.纯进口【正确答案】ABCD26.【真题】关于投资价值与市场价值异同点的说法，正确的有()。A.市场价值是客观的价值，而投资价值是建立在主观的、个人因素基础上的价值B.用收益法评估投资价值时，净收益的计算通常要扣除所得税，而评估市场价值时通常不扣除所得税C.用收益法评估投资价值和市场价值时，其中的报酬率取值应相同D.用成本法评估投资价值和市场价值时，其中的利息取值可能不同E.投资价值的评估结果一般大于市场价值的评估结果【正确答案】AB27.市场法又称()。B.比较法C.积算法D.还原法E.替代法【正确答案】AB28.投资风险和投入资金缺乏流动性补偿，是根据估价对象的()等来确定。A.现状用途B.新旧程度C.规划限制条件D.所在地区未来经济状况E.投资者管理水平【正确答案】ABD29.选取可比实例时，应符合的要求包括（）等。A.可比实例与估价对象所处的地区必须相同B.可比实例的交易类型与估价目的吻合C.可比实例的规模与估价对象的规模相当D.可比实例的成交价格是正常价格或可修正为正常价格E.可比实例大类用途与估价对象的大类用途相同【正确答案】BCDE30.在活跃的土地交易市场下，土地取得成本一般是由购置土地的价款、应由买方缴纳的税费和可直接归属于该土地的其他支出的税费构成。其中，地价款主要是采用（）求取。A.比较法B.收益法C.成本法D.假设开发法E.基准地价修正法【正确答案】ACE31.()是一组与政府对价格管制或干预的程度有关的价格。A.市场调节价B.政府指导价C.政府定价D.评估价格E.正常成交价【正确答案】ABC32.商品住宅价格中的利润是以()为基数核定。A.征地费及拆迁安置补偿费B.勘察设计及前期工程费C.住宅小区内的营业性用房和设施的建设费用D.住宅小区基础设施建设费和住宅小区级非营业性配套公共建筑的建设费E.各项税金【正确答案】ABD33.供求变化对均衡价格和均衡交易量均有影响，其相互关系为()。A.供给增加大于需求增加时，均衡价格下降，均衡交易量增加B.供给增加大于需求减少时，均衡价格下降，均衡交易量增加C.供给减少小于需求减少时，均衡价格上升，均衡交易量增加D.供给减少大于需求增加时，均衡价格上升，均衡交易量增加E.供给减少大于需求增加时，均衡价格上升，均衡交易量减少【正确答案】AB34.房地产价格与一般物价相同之处在于()。A.都是价格，用货币表示B.受供求关系影响C.按质论价D.市场性质相同E.变现速度快【正确答案】ABC35.建筑物由哪些内容组成()。A.建筑材料B.建筑构配件C.建筑设备D.埋设在地下的管线、设施E.家具、电器【正确答案】ABC36.【真题】对于同一房地产，关于开发利润率大小的说法，错误的有()。A.销售利润率小于投资利润率B.投资利润率小于成本利润率C.成本利润率小于直接成本利润率D.直接成本利润率小于销售利润率E.年利润率小于总利润率【正确答案】BD37.下列()是对房地产实物状况的描述。A.土地形状B.土地开发程度C.建筑规模D.位置E.交通条件【正确答案】ABC38.重建价格是采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，在估价时点时的()下，重新建造与估价对象建筑物相同的全新建筑物所必需的支出和应获得的利润。A.国家财税制度B.市场状态C.供求状况D.市场价格体系【正确答案】AD39.净收益每年不变的公式的作用有()。A.用于计算积算价格B.用于不同使用年限或不同收益年限价格之间的换算C.用于比较不同年限价格的高低D.用于市场法中因年限不同进行的价格调整E.用于计算报酬率【正确答案】BCD40.【真题】收益法估价中求取净收益时，通常不作为运营费用扣除的有()。A.电梯折旧费B.租赁保证金利息C.房地产税D.企业(个人)所得税E.房屋保险费【正确答案】BD41.在求取土地的重新购建价格时，通常是假设该土地上的建筑物不存在，除此之外的状况均维持不变，再采用（）等求取该土地的重新购置价格。A.比较法B.成本法C.假设开发法D.基准地价修正法E.长期趋势法【正确答案】ABD42.经济适用住房基准价格由（）构成。A.开发成本B.各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款C.税金D.利润E.住宅小区内经营性设施的建设费用【正确答案】ACD43.相邻房地产的合并交易时，房地产价格受到()方面的影响。A.地理位置B.土地面积C.土地形状D.建筑规模E.邻里关系【正确答案】BCD44.下列属于房地产区位状况比较、调整内容的是()。A.自然环境B.楼层C.社会环境D.地势【正确答案】ABC45.反映一般物价变动的主要指标有()。A.CPIB.PPIC.GDPD.GRPE.CRT【正确答案】AB46.下面哪几种价格指的是一个概念()。A.保留价B.起拍价C.拍卖底价D.应价E.协议价【正确答案】AC47.下列存在替代关系的有（）。A.经济适用房与普通商品住宅之间B.经济适用房与高档别墅之间C.宾馆与写字楼之间D.普通住宅与商业用房之间E.普通住宅与娱乐房地产之间【正确答案】AC48.可以列入商品住宅开发成本的是()。A.公关费B.勘察设计费C.建筑安装工程费D.贷款利息E.小区内营业用房建设费【正确答案】BCD49.房地产估价报告中，合理且有依据的说明估价假设，其作用是（）。A.说明估价的合法性、真实性B.说明估价的独立性、公正性C.规避估价风险D.保护估价报告使用人E.防止委托人提出高估或低估要求【正确答案】CD50.建筑物外观形象包括()等，对房地产价格有很大影响。A.建筑式样B.风格C.结构D.构造【正确答案】AB51.收益乘数是房地产的价格除以其某种年收益所得的倍数，包括（）。A.毛租金乘数B.利润乘数C.净收益乘数D.销售收入乘数E.总收益乘数【正确答案】AC52.在运用收益法计算净收益时，要考虑房地产的（）。A.客观收益B.实际收益C.有形收益D.无形收益E.潜在收益【正确答案】ACDE53.在实际交易中，只有当买者所愿意支付的最高价格()卖者所愿意接受的最低价格时，交易才会成功。A.高于B.等于C.低于D.不高于E.不等于【正确答案】AB54.宗地价格原则上可采取()。A.直接运用比较法、成本法、收益法、假设开发法等来评估B.有了基准地价的地区，可通过基准地价的修正来评估C.直接用基准地价法来评估D.用宗地价格=市场价格一生产成本进行计算E.直接用总地价除以总面积来求出【正确答案】AB55.实行政府指导价或政府定价的房屋有()。A.商品房B.经济适用房C.房改房D.限价房E.商业门市【正确答案】BCD56.下列房地产交易中，不需要进行交易情况修正的有（）。A.以正常市场价格成交的交易B.急于出售的交易C.以协议方式进行的房地产交易D.公司与其员工之间的房地产交易E.相邻房地产的合并交易【正确答案】AC57.假设开发法中预期开发后的楼价可用()求取。A.市场比较法B.收益法C.成本法D.购买年法E.路线价法【正确答案】ABD58.成交价格简称成交价，是交易双方实际达成交易的价格。它是一个已完成的事实，这种价格通常随着()的不同而不同。A.交易者的收入B.交易者的偏好C.交易者对市场了解程度D.讨价还价能力E.交易者年龄【正确答案】BCD59.【真题】在求取净收益中，运营费用包括()。A.房地产持有环节的税收B.房地产折旧费C.房屋保险费D.房地产抵押贷款还本付息额E.为承租人提供的服务费【正确答案】ACE60.商业用途房地产的位置优劣，主要看()。A.临街状况B.到市中心距离C.繁华程度D.安宁程度【正确答案】AC61.实物状况比较修正的主要内容有()。A.建筑物坐落位置B.土地形状C.土地面积D.建筑物工程质量E.容积率【正确答案】BCD62.账面价值是指一项资产的原始价值减去已计提折旧后的余额，它又可称为（）。A.历史成本B.账面净值C.折余价值D.实际价值E.原始购置成本【正确答案】BC63.在房地产交易中，买卖双方应各自负担的税费有()。A.印花税B.营业税C.交易手续费D.办证费【正确答案】AC64.两税一费是指()。A.营业税B.城市维护建设税C.教育费附加D.销售税E.房产税【正确答案】ABC65.在商品房交易中，常见的最低价格有（）。A.商品房销售中的起价B.拍卖活动中的保留价或起拍价C.拍卖中减价拍卖方式由拍卖师首先喊出的起拍价D.招标活动中，开发建设方案最为合理的中标价E.采用收益法确定的参考价格【正确答案】AB66.应用路线价法需要进行（）等修正。A.临街深度B.土地形状C.交易日期D.交易情况E.临街宽度【正确答案】ABE67.剩余技术有（）。A.建筑物剩余技术B.土地剩余技术C.市场剩余技术D.房地产剩余技术E.抵押贷款剩余技术【正确答案】ABE68.在下列情形中，通常会引起房地产价格降低的有()。A.农用地改为非农建设用地B.在写字楼旁新建大型游乐场C.住宅区内道路禁止货车通行D.常常遭受洪水威胁E.购买相邻房地产【正确答案】BD69.市场状况调整的方法有()。A.价格指数B.价格变动率C.时间序列分析D.直接比较调整【正确答案】ABC70.标价是商品房出售者在其价目表上标注的不同()的商品房的出售价格。A.楼层B.朝向C.户型D.面积E.结构【正确答案】ABC三.判断题(共30题)1.深度百分率表是基于深度价格递增率制作出来的。()【正确答案】错2.运营费用与会计上的成本费用有所不同，是从估价角度出发的，不包含所得税、会计上的折旧费、房地产改扩建费用。()【正确答案】错3.加权移动平均法是将价值时点前若干时期的房地产价格的实际值采用类似简单移动平均法的方法进行趋势估计，再经过加权之后求出趋势值。（）【正确答案】错4.一般认为可比实例的成交日期与价值时点相隔2年以上的不宜采用。（）【正确答案】错5.价值时点原则要求房地产估价结果应是估价对象在价值时点的价值。所以房地产估价结果肯定是现时的价值时点的价值。（）【正确答案】错6.房地产需求是指消费者在某一特定时间内，对某种房地产所愿意而且能够购买的数量。()【正确答案】错7.房地产所在地区的绿地率（或绿化覆盖率）、容积率、建筑密度建筑间距等也反映了其环境景观状况，它们的高低、大小对房地产价格也有影响。（）【正确答案】对8.城市土地价格高低几乎为位置优劣所左右，肥力对地价的影响几乎为零。()【正确答案】对9.资本化率与报酬率都是将房地产的净收益转换为价值的比率，但两者有很大的区别。（）【正确答案】对10.在确定基准地价时，应先把握各地价区段间的地价高低层次，再把握各地价区段间的好坏层次。（）【正确答案】错11.一般因素、区域因素和个别因素的界限是固定的，随着估价对象范围的扩大，区域因素不会变为个别因素。（）【正确答案】错12.如无特殊约定，对共有的房地产作重大修缮，应当经占份额一半以上的按份共有人同意。()【正确答案】错13.在用价值一般于高于市场价值。()【正确答案】错14.谨慎原则不是技术性原则。()【正确答案】错15.从整体来看，土地的供给弹性较大。()【正确答案】错16.潜在毛收入是假定房地产在充分利用、无空置（即100%出租）情况下，所能获得