房地产业流程课件

房地房地产经济学产经济学第第5 5章章 房地房地产业产业流程流程 学习学习目的目的与与要求要求 本章讲述房地产业的主要流程，包括房地产投融资、房地本章讲述房地产业的主要流程，包括房地产投融资、房地产开发、房地产流通及其经营与房地产中介服务及物业管产开发、房地产流通及其经营与房地产中介服务及物业管理。要求掌握房地产投资的分类、房地产融资的方式、房理。要求掌握房地产投资的分类、房地产融资的方式、房地产开发的主要参与者及开发程序，了解房地产流通及其地产开发的主要参与者及开发程序，了解房地产流通及其经营、房地产中介服务及物业管理的基本知识。经营、房地产中介服务及物业管理的基本知识。主要主要教学内教学内容容 房地产投资房地产投资 房地产金融房地产金融 房地产开发房地产开发 房地产流通及其经营房地产流通及其经营 房地产中介服务及物业管理房地产中介服务及物业管理 Page 3 5.1 5.1 房地房地产产投投资资房地房地产产投投资资的含的含义义房地房地产产投投资资的分的分类类房地房地产产投投资资的原的原则则 Page 4 5.1.1 5.1.1 房地产投资的含义与分类房地产投资的含义与分类n房地产投资是指房地产投资者为了获得预期的投资房地产投资是指房地产投资者为了获得预期的投资收益而将资本投入到房地产开发经营领域内及房地收益而将资本投入到房地产开发经营领域内及房地产金融资产上的经济行为。产金融资产上的经济行为。n房地产投资可从不同的角度进行分类。房地产投资可从不同的角度进行分类。Page 5 5.1.1 房地产投资的含义与分类房地产投资的含义与分类q按照投资客体的形态不同，按照投资客体的形态不同，可以分为房地产非金融可以分为房地产非金融资产投资（资产投资（实业投资实业投资）和）和房地产金融资产投资房地产金融资产投资。房地产实业投资房地产实业投资是指将资本投入到房地产开发、经是指将资本投入到房地产开发、经营、中介服务及物业管理服务等经济活动上。营、中介服务及物业管理服务等经济活动上。房地产金融资产投资房地产金融资产投资是指通过购买房地产证券（股是指通过购买房地产证券（股票和债券）来达到进行房地产投资活动的目的。票和债券）来达到进行房地产投资活动的目的。q按照投资主体不同，可以分为房地产商经营型投资按照投资主体不同，可以分为房地产商经营型投资和居民消费型住房投资和居民消费型住房投资 。Page 6 5.1.1 5.1.1 房地产投资的含义与分类房地产投资的含义与分类q按房地产投资的经济内容不同，可以分为以下几类：按房地产投资的经济内容不同，可以分为以下几类：土地开发投资土地开发投资主要是进行主要是进行“三通一平三通一平”或或“七通一平七通一平”等土地等土地平整和基础设施建设。包括新区土地开发投资和旧城区土地再平整和基础设施建设。包括新区土地开发投资和旧城区土地再开发投资。开发投资。房屋开发投资房屋开发投资是指在已开发好的土地上进行房屋开发建设的投资，是指在已开发好的土地上进行房屋开发建设的投资，包括住宅房屋开发投资和非住宅房屋开发投资。包括住宅房屋开发投资和非住宅房屋开发投资。房地产经营投资房地产经营投资是指用于房地产出租、出售、信托、互换等经营是指用于房地产出租、出售、信托、互换等经营活动的投资。活动的投资。房地产中介服务投资房地产中介服务投资是指用于房地产咨询、估价、经纪等中介服是指用于房地产咨询、估价、经纪等中介服务的投资。务的投资。房地产管理和服务投资房地产管理和服务投资是指用于房地产管理、维修和保养等服务是指用于房地产管理、维修和保养等服务的投资。的投资。Page 7 5.1.1 5.1.1 房地产投资的含义与分类房地产投资的含义与分类q房地产直接投资房地产直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买是指投资者直接参与房地产开发或购买房地产的过程，参与有关的管理工作，包括房地产的过程，参与有关的管理工作，包括房地产开发房地产开发投资和置业投资。投资和置业投资。房地产开发投资房地产开发投资是指投资者从购买土地使用权开始是指投资者从购买土地使用权开始,通过在土地上通过在土地上的进一步投资的进一步投资,形成新增房地产形成新增房地产,并将其出售或转让给新的投资者或并将其出售或转让给新的投资者或使用者，从而获取开发收益使用者，从而获取开发收益。这种投资风险较大但回报亦丰厚。这种投资风险较大但回报亦丰厚。房屋置业投资房屋置业投资是指将购得的房地产（可以是增量的也可是存量的）是指将购得的房地产（可以是增量的也可是存量的）用于自身生活居住或生产经营的需要，或者出租给最终的使用者，用于自身生活居住或生产经营的需要，或者出租给最终的使用者，获取较为稳定的经常性收入，或在不愿继续持有时转售给他人获取获取较为稳定的经常性收入，或在不愿继续持有时转售给他人获取收益。收益。这种投资同时达到了自用（消费）、获取经济性收益、投资这种投资同时达到了自用（消费）、获取经济性收益、投资保值和增值几个方面的目的。保值和增值几个方面的目的。q按房地产投资的形式，按房地产投资的形式，可以分为直接投资和间接投资。可以分为直接投资和间接投资。Page 8 5.1.1 5.1.1 房地产投资的含义与分类房地产投资的含义与分类q房地产间接投资是房地产间接投资是指将资金投入到与房地产相关的指将资金投入到与房地产相关的证券市场的行为，投资者不需要直接参与有关的投证券市场的行为，投资者不需要直接参与有关的投资管理工作资管理工作，q具体投资形式：具体投资形式：购买房地产企业的债券和股票、购购买房地产企业的债券和股票、购买房地产投资信托基金、购买房地产抵押贷款证券买房地产投资信托基金、购买房地产抵押贷款证券等。等。Page 9 5.1.2 房地产投资的原则房地产投资的原则n满足市场需求原则满足市场需求原则n充分准备原则充分准备原则n适度规模原则适度规模原则n背靠大树原则背靠大树原则n风险收益适当原则风险收益适当原则n利用财务杠杆原则利用财务杠杆原则n发挥特色优势原则发挥特色优势原则n战略重于战术原则战略重于战术原则任何投任何投资资都必都必须须遵循一定的原遵循一定的原则则,否否则则,盲目投盲目投资资,成成败败很很难预难预料。以下料。以下8 8条条原原则则是是带带有普遍意有普遍意义义的房地的房地产产投投资资的的基本原基本原则则。Page 10 5.1.2.1 5.1.2.1 满足市场需求原则满足市场需求原则n房地产投资的目的是获得高额回报房地产投资的目的是获得高额回报,这是以将开发经营这是以将开发经营的房地产转卖出去为决定条件的。这决定了房地产投的房地产转卖出去为决定条件的。这决定了房地产投资的首要原则是满足市场需求原则。资的首要原则是满足市场需求原则。n房地产市场需求有近期和远期需求、主动和被动需求之分。房地产市场需求有近期和远期需求、主动和被动需求之分。q房地产近期需求（房地产近期需求（1-21-2年内）年内）是回报较低但较稳妥的投资对象，是回报较低但较稳妥的投资对象，适合于娇嫩型和守业型的投资者。适合于娇嫩型和守业型的投资者。q房地产远期需求（房地产远期需求（2 2年以上）年以上）是回报较高但风险较大的投资对是回报较高但风险较大的投资对象，适合于成熟型和开拓型的投资者。象，适合于成熟型和开拓型的投资者。q房地产主动需求（市场已提出的需求）房地产主动需求（市场已提出的需求）是被动选择的投资对象，是被动选择的投资对象，适合于稳妥型的投资者。适合于稳妥型的投资者。q房地产被动需求（投资者提前推出并引导消费的房地产需求）房地产被动需求（投资者提前推出并引导消费的房地产需求）是主动选择的投资对象，适合于开拓型的投资者。是主动选择的投资对象，适合于开拓型的投资者。Page 11 5.1.2.2 5.1.2.2 充分准备原则充分准备原则n在进行一项房地产投资之前要进行充分准备。具体包在进行一项房地产投资之前要进行充分准备。具体包括：括：q充分了解房地产市场行情。充分了解房地产市场行情。q进行多次的、详细的实地考察。进行多次的、详细的实地考察。q研究地段区位，研究地段区位，即对投资地块的规划条件、周围环境、发展趋即对投资地块的规划条件、周围环境、发展趋势等进行充分研究。势等进行充分研究。q清晰了解产权关系，处理好各种可能发生的纠纷。清晰了解产权关系，处理好各种可能发生的纠纷。q认真研究以下问题认真研究以下问题：地块形状和承载力等问题（开发土地投资：地块形状和承载力等问题（开发土地投资前）；设计、施工队伍和商品预售规定等问题（开发房地产投前）；设计、施工队伍和商品预售规定等问题（开发房地产投资前）；设计图纸、设备新旧程度等问题。资前）；设计图纸、设备新旧程度等问题。n房地产投资的准备工作涉及到很多方面，应根据需要房地产投资的准备工作涉及到很多方面，应根据需要有选择性地去做，以保证投资决策正确为标准。有选择性地去做，以保证投资决策正确为标准。Page 12 适度规模原则适度规模原则n房地产投资规模与投资回报率之间存在以下关系：房地产投资规模与投资回报率之间存在以下关系：规模收益递增规模收益递增规模收益不变规模收益不变规模收益递减规模收益递减n因此，房地产投资规模不应太小或太大，应该适度。因此，房地产投资规模不应太小或太大，应该适度。Page 13 5.1.2.4 5.1.2.4 背靠大树原则背靠大树原则n背靠大树好乘凉，是房地产投资者常常采用的投资原背靠大树好乘凉，是房地产投资者常常采用的投资原则，这样可以增强抗风险能力。则，这样可以增强抗风险能力。n具体形式如下具体形式如下q倚重公共投资，倚重公共投资，即追随公共投资而进行房地产投资，即追随公共投资而进行房地产投资，因为一般而论，公共建设所到之处，往往带动当地因为一般而论，公共建设所到之处，往往带动当地房地产大幅度升值。房地产大幅度升值。q按政治经济信息的要求进行房地产投资。按政治经济信息的要求进行房地产投资。因为政治因为政治经济信息是政府政策和变化趋势的反映。经济信息是政府政策和变化趋势的反映。q追随有经验的大投资者。追随有经验的大投资者。有经验的大投资者经验丰有经验的大投资者经验丰富，投资对象选择恰当，资金雄厚，抗风险能力强。富，投资对象选择恰当，资金雄厚，抗风险能力强。Page 14 5.1.2.5 5.1.2.5 风险收益适当原则风险收益适当原则n最理想的房地产投资对象，就是风险最小而收益最大最理想的房地产投资对象，就是风险最小而收益最大的房地产项目，但在投资实践中难以遇见。的房地产项目，但在投资实践中难以遇见。n房地产投资的风险和收益是并存的，房地产投资的一房地产投资的风险和收益是并存的，房地产投资的一项基本原则就是要风险收益的比配关系合理。项基本原则就是要风险收益的比配关系合理。n常见做法常见做法q一三法则：即如果赔赚可能性各半，那么，当赔为一三法则：即如果赔赚可能性各半，那么，当赔为1 1时，赚应时，赚应为为3 3，这样的投资才有价值。，这样的投资才有价值。q如果赔赚可能性不等，赔赚比例应该保持在如果赔赚可能性不等，赔赚比例应该保持在6 6：4 4左右。左右。Page 15 5.1.2.6 5.1.2.6 利用财务杠杆原则利用财务杠杆原则n房地产投资具有很大的诱惑力，其原因之一就是房地房地产投资具有很大的诱惑力，其原因之一就是房地产投资可以利用财务杠杆以小搏大。产投资可以利用财务杠杆以小搏大。q财务杠杆财务杠杆是指企业利用负债调节收益的手段。当投资利润率大于是指企业利用负债调节收益的手段。当投资利润率大于负债利息率时，企业盈利（负债创造的收益大于负债的利息），取得负债利息率时，企业盈利（负债创造的收益大于负债的利息），取得财务杠杆收益。反之，则承担财务杠杆风险。财务杠杆收益。反之，则承担财务杠杆风险。n房地产投资中利用财务杠杆房地产投资中利用财务杠杆指的就是利用较少的投资指的就是利用较少的投资获取较高的银行贷款，从而完成房地产投资过程。获取较高的银行贷款，从而完成房地产投资过程。n房地产投资者应该善于利用财务杠杆，房地产投资者应该善于利用财务杠杆，“借鸡生蛋借鸡生蛋”，用较小的代价获取较大的收益。为此，要建立良好的用较小的代价获取较大的收益。为此，要建立良好的企业信誉，搞好与银行的关系。企业信誉，搞好与银行的关系。Page 16 5.1.2.7 5.1.2.7 发挥特色优势原则发挥特色优势原则n房地产投资要体现特色优势，切忌重复别人已经进行房地产投资要体现特色优势，切忌重复别人已经进行过的投资。过的投资。q一是要创新房地产投资项目，增强竞争力；一是要创新房地产投资项目，增强竞争力；q二是要在优质服务、地段选择、物美价廉、附加价二是要在优质服务、地段选择、物美价廉、附加价值等方面体现特色，增强吸引力。值等方面体现特色，增强吸引力。Page 17 5.1.2.8 5.1.2.8 战略重于战术原则战略重于战术原则n房地产投资回收期长，投资的效益往往经过相当长的房地产投资回收期长，投资的效益往往经过相当长的时间体现出来。时间体现出来。n因此，投资者应以追求中长期收益为目标，重视投资因此，投资者应以追求中长期收益为目标，重视投资的总体战略，不能仅仅着眼于眼前或近期利益。的总体战略，不能仅仅着眼于眼前或近期利益。Page 18 思考与实践n1.1.简述房地产投资的含义与分类。简述房地产投资的含义与分类。n2.2.房地产投资应遵循哪些原则房地产投资应遵循哪些原则?Page 19 5.2 5.2 房地房地产产金融金融房地房地产产融融资资方式方式案例分析案例分析房地房地产产金融的金融的概概念念 利率利率与与房地房地产产市市场场汇汇率率与与房地房地产产市市场场 Page 20 5.2.1 房地产金融的概念房地产金融的概念房地房地产产金融的特点金融的特点房地房地产产金融的含金融的含义义 房地房地产产金融的金融的职职能能 Page 21 5.2.1.1 房地产金融的含义房地产金融的含义n房地产金融是指与房地产开发生产、流通、消费相联系的房地产金融是指与房地产开发生产、流通、消费相联系的资金融通活动和金融资产的投资活动。资金融通活动和金融资产的投资活动。n房地产金融的具体业务包括以下几个方面，是整个金融业房地产金融的具体业务包括以下几个方面，是整个金融业的重要组成部分的重要组成部分q房地产企业存贷款房地产企业存贷款q生产性开发贷款生产性开发贷款q证券证券(股票、债券）融资股票、债券）融资q住房消费信贷，即购房抵押贷款住房消费信贷，即购房抵押贷款q住房公积金住房公积金q房地产保险房地产保险 Page 22 5.2.1.2 房地产金融的特点房地产金融的特点n房地产金融资金融通量的巨大房地产金融资金融通量的巨大q房地产价值量巨大，房地产企业要求金融机构提供巨额信贷资房地产价值量巨大，房地产企业要求金融机构提供巨额信贷资金，消费者要求提供巨额消费信贷资金。金，消费者要求提供巨额消费信贷资金。n房地产金融期限结构长房地产金融期限结构长q房地产开发周期长，资金回收期长，从而房地产信贷具有偿还房地产开发周期长，资金回收期长，从而房地产信贷具有偿还期长的特点。期长的特点。n房地产金融债权可靠房地产金融债权可靠q房地产信贷是以房地产作为抵押担保品的贷款，由于房地产是房地产信贷是以房地产作为抵押担保品的贷款，由于房地产是不动产，其本身具有较强的抵御通货膨胀、保值增值的特点，不动产，其本身具有较强的抵御通货膨胀、保值增值的特点，房地产信贷的可靠性或安全性强。房地产信贷的可靠性或安全性强。Page 23 5.2.1.2 房地产金融的特点房地产金融的特点n房地产金融债权缺乏流动性房地产金融债权缺乏流动性q资产的流动性是指资产变现的能力，也指当资产作资产的流动性是指资产变现的能力，也指当资产作为抵押品时交给债权人保管的难易程度不同。为抵押品时交给债权人保管的难易程度不同。越易越易变现或越易保管，资产的流动性越强。变现或越易保管，资产的流动性越强。q房地产作为不动产，在传统的资产形态下，属于一房地产作为不动产，在传统的资产形态下，属于一种缺乏流动性的资产。种缺乏流动性的资产。一是房地产只能成套出售或转让，难以变现；一是房地产只能成套出售或转让，难以变现；二是房地产作为抵押品时，不能移动，不易分割，二是房地产作为抵押品时，不能移动，不易分割，在一些场合又不易交给债权人保管和处置。在一些场合又不易交给债权人保管和处置。Page 24 5.2.1.2 房地产金融的特点房地产金融的特点n房地产金融债权缺乏流动性房地产金融债权缺乏流动性q房地产缺乏流动性，决定了房地产金融债权在传统运房地产缺乏流动性，决定了房地产金融债权在传统运行中的流动性较弱。行中的流动性较弱。q房地产金融债权的流动性较弱的缺陷呼唤新的变革，房地产金融债权的流动性较弱的缺陷呼唤新的变革，于是发达国家从于是发达国家从19601960年代起出现了房地产证券化的趋年代起出现了房地产证券化的趋势，大大提高了它的流动性。势，大大提高了它的流动性。Page 25 5.2.1.3 房地产金融的职能房地产金融的职能n筹资的职能筹资的职能q金融机构通过动员、吸引储蓄，筹集社会资金，以满足房地产金融机构通过动员、吸引储蓄，筹集社会资金，以满足房地产业发展所需要的资金支持。业发展所需要的资金支持。n融资的职能融资的职能q金融机构通过金融市场，将筹集的社会资金合理灵活地分配、金融机构通过金融市场，将筹集的社会资金合理灵活地分配、调度到房地产开发建设（生产）、流通、消费各领域、各类房调度到房地产开发建设（生产）、流通、消费各领域、各类房地产企业及个人中去，支持房地产开发和消费。地产企业及个人中去，支持房地产开发和消费。n调控房地产市场的职能调控房地产市场的职能q金融机构利用货币政策调控房地产市场。当需求过旺过热时，金融机构利用货币政策调控房地产市场。当需求过旺过热时，收紧房地产信贷，当需求不足时，则扩大房地产信贷，引导和收紧房地产信贷，当需求不足时，则扩大房地产信贷，引导和促进房地产业健康发展。促进房地产业健康发展。Page 26 5.2.1.3 房地产金融的职能房地产金融的职能n房地产金融的具体职能体现在以下几个方面：房地产金融的具体职能体现在以下几个方面：q为房地产业发展积极筹集资金为房地产业发展积极筹集资金q合理有效地分配和引导资金，促进房地产业发展合理有效地分配和引导资金，促进房地产业发展q有力支持住房制度改革有力支持住房制度改革（住房公积金制度、住房信贷和保险制度）（住房公积金制度、住房信贷和保险制度）q实现对房地产经济的宏观调控实现对房地产经济的宏观调控 Page 27 5.2.2 房地产融资方式房地产融资方式证证券融券融资资银银行行贷贷款融款融资资房地房地产产投投资资信托信托购购房抵押房抵押贷贷款款证证券化券化房地房地产产保保险险房地房地产产融融资资是一是一个个比比较较广泛的广泛的概概念，念，既既包括包括对对房地房地产产企企业业融融资资，也包括，也包括对对居民居民购买购买住房的融住房的融资资住房公住房公积积金金 Page 28 5.2.2.1 银行贷款融资银行贷款融资n由银行向房地产企业和购房居民发放贷款，由银行向房地产企业和购房居民发放贷款，是解决房地产是解决房地产资金需求中最传统、也是最普遍、最重要的一种融资形式。资金需求中最传统、也是最普遍、最重要的一种融资形式。n银行是贷方，是债权人，借方即债务人是房地产企业或居银行是贷方，是债权人，借方即债务人是房地产企业或居民。民。借贷双方事前签订书面借款合同，到期还本付息或分借贷双方事前签订书面借款合同，到期还本付息或分期还款。期还款。n房地产银行贷款房地产银行贷款因借款人向银行提供的保证依据不同，或因借款人向银行提供的保证依据不同，或划分为三种类型：划分为三种类型：q信誉贷款信誉贷款q保证贷款保证贷款q房地产抵押贷款房地产抵押贷款 Page 29 5.2.2.1 银行贷款融资银行贷款融资n信誉贷款信誉贷款q是以借款人的品德（信誉）、财务状况和预期收益为依据是以借款人的品德（信誉）、财务状况和预期收益为依据取得的取得的房地产贷款。房地产贷款。q这种贷款的比重日益缩小。这种贷款的比重日益缩小。n保证贷款保证贷款q是是以第三方的信誉作为担保以第三方的信誉作为担保的房地产贷款。保证人承担连带偿还本的房地产贷款。保证人承担连带偿还本息的责任。息的责任。n房地产抵押贷款房地产抵押贷款q是是以土地或房屋所有权作为归还本息抵押以土地或房屋所有权作为归还本息抵押的贷款。的贷款。q这种贷款以房地产抵押为条件，以融通资金为目的，如果债务人不这种贷款以房地产抵押为条件，以融通资金为目的，如果债务人不能按期偿还贷款本息，债权人有权处置抵押的房地产，从中收回贷能按期偿还贷款本息，债权人有权处置抵押的房地产，从中收回贷款的本息。款的本息。Page 30 证券融资证券融资n证券融资是指通过房地产债券、股票等证券的发行和流通证券融资是指通过房地产债券、股票等证券的发行和流通来融通房地产资金，是房地产企业融资的重要形式。来融通房地产资金，是房地产企业融资的重要形式。n具体分为三种形式：具体分为三种形式：q房地产企业直接发行证券；房地产企业直接发行证券；（短期内房地产企业争取直接上（短期内房地产企业争取直接上市的机会不大）市的机会不大）q房地产企业收购、兼并、控股上市公司，从而进入证券房地产企业收购、兼并、控股上市公司，从而进入证券市场；市场；（是房地产企业证券融资的极佳渠道，也可能是今后房地（是房地产企业证券融资的极佳渠道，也可能是今后房地产企业上市的主要方式）产企业上市的主要方式）q上市公司收购、兼并、控股房地产企业，达到上市公司上市公司收购、兼并、控股房地产企业，达到上市公司与房地产企业融合的目的。与房地产企业融合的目的。（这种方式的采用与房地产企业（这种方式的采用与房地产企业本身的经营状况和房地产行业的大背景有关。）本身的经营状况和房地产行业的大背景有关。）Page 31 房地产投资信托房地产投资信托n房地产投资信托是指货币或房地产所有者委托金融机构代房地产投资信托是指货币或房地产所有者委托金融机构代理购、建、租赁、经营房地产及其证券，从而达到投资目理购、建、租赁、经营房地产及其证券，从而达到投资目的一种形式。的一种形式。q房地产投资信托的产生和发展有其必然性。房地产投资信托的产生和发展有其必然性。社会上的财产拥有人，都期望自己的财产能妥善管理和充分增值，社会上的财产拥有人，都期望自己的财产能妥善管理和充分增值，但在市场经济条件下经营充满着风险，特别是房地产领域绝不是但在市场经济条件下经营充满着风险，特别是房地产领域绝不是人人可以插足的，于是财产所有人就产生了由人人可以插足的，于是财产所有人就产生了由信托专门机构信托专门机构来建、来建、购、租房等需求，进而又产生了由信托专门机构来发行和买卖房购、租房等需求，进而又产生了由信托专门机构来发行和买卖房地产证券的需求，于是房地产信托便应运而生了。地产证券的需求，于是房地产信托便应运而生了。Page 32 房地产投资信托房地产投资信托n房地产投资信托一般以公司型或契约型来分类。房地产投资信托一般以公司型或契约型来分类。前者根据前者根据公司的性质及其经营内容来认定，后者则根据契约的状况公司的性质及其经营内容来认定，后者则根据契约的状况来判断。来判断。q经验表明，房地产的投资宜采用契约型的投资信托经验表明，房地产的投资宜采用契约型的投资信托房地产投资信托涉及三方：房地产投资信托涉及三方：投资人（收益人）、投资人（收益人）、房地产投资信托机房地产投资信托机构（委托人）、保管银行（受托人），三方的权益通过契约的形构（委托人）、保管银行（受托人），三方的权益通过契约的形式确定。式确定。房地产投资信托机构作为委托人房地产投资信托机构作为委托人，汇集投资者的资金，并成立基金；，汇集投资者的资金，并成立基金；基金的保管银行为受托人基金的保管银行为受托人，受托人利用基金投资于房地产，所得利润，受托人利用基金投资于房地产，所得利润在扣出必要的费用之后，再分发给委托人；在扣出必要的费用之后，再分发给委托人；依据契约的规定，投资收益在扣除有关费用后分配给投资者。依据契约的规定，投资收益在扣除有关费用后分配给投资者。Page 33 购房抵押贷款证券化购房抵押贷款证券化n购房抵押贷款证券化，又称房地产按揭证券化购房抵押贷款证券化，又称房地产按揭证券化 是将金融机构发放的购房抵押贷款集中起来作为是将金融机构发放的购房抵押贷款集中起来作为担保，依此发行证券转卖给投资者的金融活动担保，依此发行证券转卖给投资者的金融活动。q从本质上讲，从本质上讲，购房抵押贷款证券化是一种抵押贷款发放购房抵押贷款证券化是一种抵押贷款发放机构的债权转让行为，是一种资产证券化形式。机构的债权转让行为，是一种资产证券化形式。Page 34 5.2.2.4 购房抵押贷款证券化购房抵押贷款证券化n购房抵押贷款证券化对于发展房地产金融市场具有十分重购房抵押贷款证券化对于发展房地产金融市场具有十分重要的作用。要的作用。q拓宽房地产金融渠道拓宽房地产金融渠道购房抵押贷款证券化使银行有足够的资金释放用于再次发放住宅抵购房抵押贷款证券化使银行有足够的资金释放用于再次发放住宅抵押贷款，而个人购房得到更有力的金融支持。押贷款，而个人购房得到更有力的金融支持。q提高抵押贷款的流动性，规避和转移银行风险提高抵押贷款的流动性，规避和转移银行风险 购房抵押贷款证券化可增强按揭贷款的流动性，使得银行在需要时购房抵押贷款证券化可增强按揭贷款的流动性，使得银行在需要时能及时将抵押贷款变现，降低了银行的风险。能及时将抵押贷款变现，降低了银行的风险。q增加投资者的投资渠道增加投资者的投资渠道购房抵押贷款证券化，将为投资者提供新的投资方向，使得投资者购房抵押贷款证券化，将为投资者提供新的投资方向，使得投资者在承受较小风险的情况下获得高于银行存款利息的收益。在承受较小风险的情况下获得高于银行存款利息的收益。Page 35 5.2.2.5 住房公积金住房公积金n住房公积金是指国家机关、城镇企事业单位及其在职职工住房公积金是指国家机关、城镇企事业单位及其在职职工缴存的长期住房储金。缴存的长期住房储金。q职工个人缴存的公积金职工个人缴存的公积金是个人长期储蓄的住房基金；是个人长期储蓄的住房基金；q单位缴存的公积金是单位对职工住房分配由实物分配向货币分配单位缴存的公积金是单位对职工住房分配由实物分配向货币分配的转化；的转化；q两者都归职工个人所有。两者都归职工个人所有。n我国实行的住房公积金制度我国实行的住房公积金制度是指有关住房公积金的缴存、是指有关住房公积金的缴存、归集、管理、使用、偿还等诸环节有机构成的整个运作机归集、管理、使用、偿还等诸环节有机构成的整个运作机制和管理制度，是结合我国城镇住房制度改革的实际情况制和管理制度，是结合我国城镇住房制度改革的实际情况而实行的一种房改政策。而实行的一种房改政策。Page 36 5.2.2.5 住房公积金住房公积金n住房公积金的缴存住房公积金的缴存q缴存对象缴存对象 企业、事业、行政单位及其在职职工。企业、事业、行政单位及其在职职工。q缴存基数缴存基数职工基本工资的职工基本工资的5%，即职工和单位都按职工工资的，即职工和单位都按职工工资的5%缴存公积金，缴存公积金，这一基数是国家照顾到各单位和职工个人承受能力而确定的。这一基数是国家照顾到各单位和职工个人承受能力而确定的。在实践中，一些效益好的单位，缴交比例已提高到在实践中，一些效益好的单位，缴交比例已提高到8%-10%。n住房公积金的归集住房公积金的归集q在职职工和单位按月缴存的住房公积金都须归集到职工个人公积账在职职工和单位按月缴存的住房公积金都须归集到职工个人公积账户，为职工个人所有，属于职工个人的私有财产，任何人不得侵犯。户，为职工个人所有，属于职工个人的私有财产，任何人不得侵犯。q归集的比例，国家只确定一个基数，各单位可据自身的经济发展水归集的比例，国家只确定一个基数，各单位可据自身的经济发展水平，职工工资的提高水平，提高职工个人和单位缴存的比例。平，职工工资的提高水平，提高职工个人和单位缴存的比例。Page 37 5.2.2.5 住房公积金住房公积金n住房公积金的管理住房公积金的管理q缴存的职工住房公积金由地方政府设立的住房公积金管理机构进行缴存的职工住房公积金由地方政府设立的住房公积金管理机构进行统一管理，也可委托金融机构代办相关业务。统一管理，也可委托金融机构代办相关业务。n住房公积金的使用住房公积金的使用q职工住房公积金只能用于建、购、大修住房，不能挪作他用。职工住房公积金只能用于建、购、大修住房，不能挪作他用。q如果职工（包括家庭成员和直系亲属）积累的公积金不足以支付建、如果职工（包括家庭成员和直系亲属）积累的公积金不足以支付建、购、大修住房费用，可申请公积金贷款，还可申请商业性贷款，由购、大修住房费用，可申请公积金贷款，还可申请商业性贷款，由以后缴交的公积金和其他积累资金逐步偿还。以后缴交的公积金和其他积累资金逐步偿还。q为了使公积金保值增值，公积金管理机构可以将公积金余额的适当为了使公积金保值增值，公积金管理机构可以将公积金余额的适当比例，贷款给从事经济适用房建设的房地产开发商，促进住宅业的比例，贷款给从事经济适用房建设的房地产开发商，促进住宅业的加速发展。加速发展。n住房公积金的偿还住房公积金的偿还q职工住房公积金在职工离退休时，一次结清本息，退还职工本人。职工住房公积金在职工离退休时，一次结清本息，退还职工本人。Page 38 5.2.2.6 房地产保险房地产保险n房地产保险是指以房地产及其有关利益责任为保险标的的房地产保险是指以房地产及其有关利益责任为保险标的的一种特定保险。注：土地不存在灭失的危险，不能作为保一种特定保险。注：土地不存在灭失的危险，不能作为保险标的，因此，房地产保险是习惯用语，实指房产保险。险标的，因此，房地产保险是习惯用语，实指房产保险。n我国国内开办的房地产保险的主要险种我国国内开办的房地产保险的主要险种q购房抵押贷款房屋保险购房抵押贷款房屋保险q购房抵押贷款人寿保险购房抵押贷款人寿保险q购房抵押贷款保证保险购房抵押贷款保证保险q房地产工程保险房地产工程保险q工程合同保证保险工程合同保证保险 Page 39 5.2.2.6 房地产保险房地产保险n购房抵押贷款房屋保险购房抵押贷款房屋保险q购房抵押贷款房屋保险是指贷款人为了保障住房抵押贷款安全，购房抵押贷款房屋保险是指贷款人为了保障住房抵押贷款安全，而要求借款人将作为抵押的房屋向保险人投保的房地产保险。而要求借款人将作为抵押的房屋向保险人投保的房地产保险。q其保险期为整个贷款期，保险金额则据抵押房屋的价值确定。其保险期为整个贷款期，保险金额则据抵押房屋的价值确定。q抵押房屋一旦发生保险责任范围内的意外事故，贷款银行可获抵押房屋一旦发生保险责任范围内的意外事故，贷款银行可获得保险公司的赔付，从而免除了贷款风险。得保险公司的赔付，从而免除了贷款风险。q此种保险是目前我国消费信贷市场上最常见的险种，银行在发此种保险是目前我国消费信贷市场上最常见的险种，银行在发放抵押贷款时，一般都要求借款人投此保险。放抵押贷款时，一般都要求借款人投此保险。Page 40 5.2.2.6 房地产保险房地产保险n购房抵押贷款人寿保险购房抵押贷款人寿保险q购买此种保险，如果被保险人在保单有效期内身故或严购买此种保险，如果被保险人在保单有效期内身故或严重残废失去劳动能力，则由保险公司代替借款家庭偿还重残废失去劳动能力，则由保险公司代替借款家庭偿还购房者所欠的贷款余额，而房产仍归家属所有。购房者所欠的贷款余额，而房产仍归家属所有。q这种保险大大提高了买房家庭的抗风险能力。这种保险大大提高了买房家庭的抗风险能力。q购房抵押贷款人寿保险的新模式购房抵押贷款人寿保险的新模式近年来，有关专家学者积极探讨购房抵押贷款人寿保险的新模式，近年来，有关专家学者积极探讨购房抵押贷款人寿保险的新模式，提倡寿险与住房抵押贷款提倡寿险与住房抵押贷款“联姻联姻”。即购房人购买人寿养老保险，。即购房人购买人寿养老保险，以此保险作为抵押申请购房贷款，期满时以寿险资金偿还贷款本金。以此保险作为抵押申请购房贷款，期满时以寿险资金偿还贷款本金。购房人只以较低的首付价即可购房，每月仅需支付利息，人寿保险购房人只以较低的首付价即可购房，每月仅需支付利息，人寿保险期满后以保险金清偿购房贷款。期满后以保险金清偿购房贷款。这种联姻在国外已行之多年。有多种好处，一是减轻购房者负担，这种联姻在国外已行之多年。有多种好处，一是减轻购房者负担，二是保证贷款提供者的债权，三是寿险公司多了一条投资渠道。二是保证贷款提供者的债权，三是寿险公司多了一条投资渠道。Page 41 5.2.2.6 房地产保险房地产保险n购房抵押贷款保证保险购房抵押贷款保证保险q是以借款人的信用为保险标的物的一种险种，指作为借款购房人是以借款人的信用为保险标的物的一种险种，指作为借款购房人的被保险人因意外等原因无法继续归还购房贷款时，由保险公司的被保险人因意外等原因无法继续归还购房贷款时，由保险公司向贷款银行偿还贷款。向贷款银行偿还贷款。q此种保险仍处于探索之中。此种保险仍处于探索之中。n房地产工程保险房地产工程保险q是一个综合性险种，保险标的为整个工程施工期间各种灾害事故是一个综合性险种，保险标的为整个工程施工期间各种灾害事故损失。损失。n工程合同保证保险工程合同保证保险q工程合同保证保险属于信用保险，是以信用风险为标的的保险，工程合同保证保险属于信用保险，是以信用风险为标的的保险，它承保的是无形的经济利益。它承保的是无形的经济利益。Page 42 思考与实践n1.1.房地产融资的形式有哪些房地产融资的形式有哪些?n2.2.何谓房地产抵押贷款证券化？它何谓房地产抵押贷款证券化？它对于发展房地产金融对于发展房地产金融市场有何作用？市场有何作用？Page 43 5.2.3 利率与房地产市场的关系n房地产业房地产业是资金密集型产业是资金密集型产业,其供给和需求都离不开银行贷其供给和需求都离不开银行贷款款,具有具有第二金融的称号第二金融的称号,因此因此,银行利率与房地产市场有着银行利率与房地产市场有着非常密切的关系。非常密切的关系。q房地产开发商与消费者的借款能力如何，与利率有直接的房地产开发商与消费者的借款能力如何，与利率有直接的关系。利率水平直接影响房地产市场供求双方的成本，关系。利率水平直接影响房地产市场供求双方的成本，继继而影响房地产市场而影响房地产市场供给供给、需求需求与与价格价格。Page 44 5.2.3.1 利率与房地产供给n利率上升一般会抑制房地产供给利率上升一般会抑制房地产供给q利率上升直接影响房地产公司的经营性现金流。由于现金流可能利率上升直接影响房地产公司的经营性现金流。由于现金流可能由正转负，最终可能导致资金链的断裂。在资金紧张的情况下由正转负，最终可能导致资金链的断裂。在资金紧张的情况下,利利率上调对房地产公司的影响在于经营风险急剧上升的恐惧。这种率上调对房地产公司的影响在于经营风险急剧上升的恐惧。这种恐惧会迅速导致房地产开发的全线收缩，直接表现为新房开工率恐惧会迅速导致房地产开发的全线收缩，直接表现为新房开工率的下滑。的下滑。n利率上升也可能不会影响房地产供给利率上升也可能不会影响房地产供给 一是房地产商资金充裕，二是房地产商因资金紧张而降价一是房地产商资金充裕，二是房地产商因资金紧张而降价利率房地产商贷款成本房地产商投资规模房地产供给不不变变不不变变资资金充裕金充裕涨涨价价资资金金紧张紧张而降价而降价一般情一般情况况下下 Page 45 5.2.3.1 利率与房地产供给n利率下降使房地产商的贷款成本下降，刺激房地产商扩大利率下降使房地产商的贷款成本下降，刺激房地产商扩大投资规模，从而一般会引起房地产投资规模，从而一般会引起房地产供给增加供给增加。一般情一般情况况下下利率房地产商贷款成本房地产商投资规模房地产供给 Page 46 5.2.3.2 利率与房地产需求n利率上升使消费者购房的贷款成本上升利率上升使消费者购房的贷款成本上升,房地产需求下降。房地产需求下降。n利率下降使消费者购房的贷款成本下降利率下降使消费者购房的贷款成本下降,房地产房地产需求上升需求上升。利率购购房者房者贷贷款成本款成本购购房者房者购购房需求房需求房地房地产产需求需求 Page 47 5.2.3.3 利率与房地产价格利率房地房地产产需求需求房地房地产产供供给给价格利率房地房地产产需求需求房地房地产产供供给给价格多多数实证结数实证结果表明果表明,利率利率与与房房地地产产价格呈价格呈负负相相关关关关系系 Page 48 5.2.3.4 利率与中国房地产价格n证券市场周刊：证券市场周刊：一般说来一般说来,利率上升必然会抑制房价、股价和投资冲动。但利率上升必然会抑制房价、股价和投资冲动。但在现实生活中，调高利率的经济后果往往适得其反。在现实生活中，调高利率的经济后果往往适得其反。利率上升对中国现阶段购房需求影响较小，但会抑制住房供利率上升对中国现阶段购房需求影响较小，但会抑制住房供给，加之大众举债投资房地产，在未来房价未必下跌。给，加之大众举债投资房地产，在未来房价未必下跌。Page 49 案例分析案例分析美国次贷危机产生的原因及传导美国次贷危机产生的原因及传导 Page 50 几个概念几个概念n次级借款者次级借款者n次级抵押贷款次级抵押贷款n虚拟经济虚拟经济n实体经济实体经济 Page 51 次级借款者次级借款者 信用等级不达标的借款者，即信用程度较差和收信用等级不达标的借款者，即信用程度较差和收入不高的借款人入不高的借款人 Page 52 次级抵押贷款（次贷）次级抵押贷款（次贷）指一些贷款机构向信用程度较差和收入不高的借指一些贷款机构向信用程度较差和收入不高的借款人（款人（即次级借款者即次级借款者）提供贷款。）提供贷款。Page 53 n虚拟经济是近年来出现的一个新词语，其释义尚无定论。虚拟经济是近年来出现的一个新词语，其释义尚无定论。最最为普遍的解释为普遍的解释指与虚拟资本的循环运动有关的经济活动，指与虚拟资本的循环运动有关的经济活动，简单地说就是直接以钱生钱的活动简单地说就是直接以钱生钱的活动。“虚拟资本虚拟资本”的概念是马克思首先提出的。的概念是马克思首先提出的。马克思在马克思在资本论资本论第第3 3卷第卷第5 5篇中，对此进行了详尽的分析。篇中，对此进行了详尽的分析。马克思指出：马克思指出：虚拟资本是在借贷资本（生息资本）和虚拟资本是在借贷资本（生息资本）和银行信用银行信用制度的基础上制度的基础上产生的，包括股票、债券、不动产抵押单等。产生的，包括股票、债券、不动产抵押单等。虚拟资本本身虚拟资本本身并不具有价值，但它却可以通过循环运动产生利润，这是它并不具有价值，但它却可以通过循环运动产生利润，这是它与实际资本的共同之处。与实际资本的共同之处。虚拟经济虚拟经济 Page 54 n实体经济是指物质的和精神的产品和服务的生产、流通等实体经济是指物质的和精神的产品和服务的生产、流通等经济活动。经济活动。n包括农业、工业、交通通信业、商业服务业、建筑业等物包括农业、工业、交通通信业、商业服务业、建筑业等物质生产和服务部门，也包括教育、文化、知识、信息、艺质生产和服务部门，也包括教育、文化、知识、信息、艺术、体育等精神产品的生产和服务部门。术、体育等精神产品的生产和服务部门。n实体经济始终是人类社会赖以生存和发展的基础。实体经济始终是人类社会赖以生存和发展的基础。实体经济实体经济 Page 55 n虚拟经济与实体经济之间，存在着极其密切的虚拟经济与实体经济之间，存在着极其密切的相互依存、相互促进的关系。相互依存、相互促进的关系。它们谁也离不开它们谁也离不开谁，至少在相当长的一段时期内会是这样的。谁，至少在相当长的一段时期内会是这样的。n当然，对于当然，对于不同的国家或地区不同的国家或地区来说，或者对于来说，或者对于一个国家或地区的一个国家或地区的不同时期不同时期而言，而言，虚拟经济与虚拟经济与经济所占比重是有所不同的。经济所占比重是有所不同的。虚拟经济与实体经济的关系虚拟经济与实体经济的关系 Page 56 美国次贷危机及其表现美国次贷危机及其表现n美国美国“次贷危机次贷危机”又称次级房贷危机，也译又称次级房贷危机，也译为次债危机。为次债危机。n是指一场发生在美国，因次级抵押贷款机构破产、是指一场发生在美国，因次级抵押贷款机构破产、投资基金被迫关闭、股市激烈震荡引起的风暴。投资基金被迫关闭、股市激烈震荡引起的风暴。它致使全球主要金融市场隐约出现它致使全球主要金融市场隐约出现流动性不足流动性不足的的危机。危机。主要表现为：为房价和股市大跌，民众普主要表现为：为房价和股市大跌，民众普遍亏钱，无法偿还房贷的民众不断增多遍亏钱，无法偿还房贷的民众不断增多 Page 57 美国次贷危机及其表现美国次贷危机及其表现n美国美国“次贷危机次贷危机”是从是从20062006年春季年春季开始显现的。开始显现的。20072007年年8 8月席卷美国、欧盟和日本等世界主要月席卷美国、欧盟和日本等世界主要金融市场。金融市场。Page 58 美国的次贷危机产生的原因美国的次贷危机产生的原因n直接原因直接原因n深层次的原因深层次的原因 Page 59 美国的次贷危机产生的直接原因美国的次贷危机产生的直接原因n美国的利率上升美国的利率上升和和住房市场持续降温住房市场持续降温 n20002000年下半年年下半年20042004年年6 6月月3030日：日：经经过连续过连续1313次降息次降息，美联邦美联邦利率从利率从6.5%6.5%1%1%，目的在于刺激经济。，目的在于刺激经济。20042004年年6 6月美国的低利率政策开始逆月美国的低利率政策开始逆转。转。为防止市场消费过热，为防止市场消费过热，20052005年年到到20062006年，美联储先后年，美联储先后加息加息1717次次，利率从利率从1%1%提高到提高到5.25%5.25%。20042004年年6 6月月以以来来美美联联邦邦利率的利率的1717次次上上调调。Page 60 美国的次贷危机产生的直接原因美国的次贷危机产生的直接原因n利息上升，还款压力增大利息上升，还款压力增大。次级借款者出现违约的可能，影响银行贷款回收。次级借款者出现违约的可能，影响银行贷款回收。贷款银行卖房回收贷款，这又导致住房价格下跌，住贷款银行卖房回收贷款，这又导致住房价格下跌，住房市场持续降温。房市场持续降温。加息效应逐渐显现，房地产泡沫开始破灭：加息效应逐渐显现，房地产泡沫开始破灭：贷款机构无贷款机构无法收回贷款，而房价又不断贬值，出现资金周转困法收回贷款，而房价又不断贬值，出现资金周转困难。难。新世纪金融公司首当其冲因频临破产被纽约证新世纪金融公司首当其冲因频临破产被纽约证交所停牌。交所停牌。美美联联邦加邦加息的息的效效应应 Page 61 美国的次贷危机产生的深层次原因美国的次贷危机产生的深层次原因n次贷危机产生的深层次的原因如下：次贷危机产生的深层次的原因如下：1 1、房地产市场异常活跃诱发危机。、房地产市场异常活跃诱发危机。2 2、金融创新、违规操作放大危机。、金融创新、违规操作放大危机。3 3、高杠杆运作将危机由虚转实。、高杠杆运作将危机由虚转实。Page 62 n1 1、房地、房地产产市市场异场异常活常活跃诱发跃诱发危机危机n 20002000年下半年年下半年20042004年年6 6月月3030日，美联储的连日，美联储的连续续1313次降息（次降息（利率从利率从6.5%6.5%1%1%）很好地刺激了经很好地刺激了经济，包括房地产经济，房价一路攀升。济，包括房地产经济，房价一路攀升。Page 63 n1 1、房地、房地产产市市场异场异常活常活跃诱发跃诱发危机危机n同时，同时，从上世纪从上世纪8080年代开始，美国一些从事房年代开始，美国一些从事房屋信贷的机构，开始了降低贷款门槛的行动屋信贷的机构，开始了降低贷款门槛的行动，不不仅将贷款人的收入标准调低，甚至没有资产抵押仅将贷款人的收入标准调低，甚至没有资产抵押也可以得到贷款买房，也可以得到贷款买房，进而进而形成了比以往信用标形成了比以往信用标准低的购房贷款。准低的购房贷款。Page 64 n在美国在美国,贷款是非常普遍的现象贷款是非常普遍的现象,从房子到汽车从房子到汽车,从信用卡从信用卡到到 帐单帐单,贷款无处不在。美国人很少全款买房，通常贷款无处不在。美国人很少全款买房，通常都是长时间贷款。都是长时间贷款。n在美国，失业和再就业也是很常见的现象。在美国，失业和再就业也是很常见的现象。n收入不稳定甚至根本没有收入的人，他们怎么买房呢？收入不稳定甚至根本没有收入的人，他们怎么买房呢？因为信用等级不达标，他们就被定义为次级信用借款者，因为信用等级不达标，他们就被定义为次级信用借款者，简称次级借款者。简称次级借款者。Page 65 n大约从大约从1010年前开始，贷款公司的漫天广告就出现在电视、年前开始，贷款公司的漫天广告就出现在电视、报纸上、大街小巷，甚至在人们的信箱里塞满了诱人的报纸上、大街小巷，甚至在人们的信箱里塞满了诱人的传单：传单：“你想过中产阶级的生活吗？买房吧！你想过中产阶级的生活吗？买房吧！”“积蓄不够吗？贷款吧！积蓄不够吗？贷款吧！”“没有收入吗？找阿牛贷款公司吧！没有收入吗？找阿牛贷款公司吧！”“”“首付也付首付也付不起？我们提供零首付！不起？我们提供零首付！”“担心利息太高？头两年我们提供担心利息太高？头两年我们提供3%3%的优惠利率！的优惠利率！”“每个月还是付不起？没关系，头每个月还是付不起？没关系，头2424个月你只需要个月你只需要支付利息，贷款的本金可以两年后再付！想想看，两年支付利息，贷款的本金可以两年后再付！想想看，两年后你肯定已经找到工作或者被提升为经理了，到时候还后你肯定已经找到工作或者被提升为经理了，到时候还怕付不起？怕付不起？”Page 66 n1 1、房地、房地产产市市场异场异常活常活跃诱发跃诱发危机危机n进入进入2121世纪后，世纪后，次贷风行美国次贷风行美国，宽松的货币，宽松的货币政策给消费市场的活跃推波助澜。政策给消费市场的活跃推波助澜。美联储利率低到了美联储利率低到了1%1%，贷款买房又无需担保、，贷款买房又无需担保、无需首付，且房价一路攀升，编织出一幅美好无需首付，且房价一路攀升，编织出一幅美好的前景，的前景，巨大的诱惑驱使着次贷和房地产市场巨大的诱惑驱使着次贷和房地产市场在美国的欣欣向荣。在美国的欣欣向荣。Page 67 n1 1、房地、房地产产市市场异场异常活常活跃诱发跃诱发危机危机 景气的景气的美国经济掩盖了次贷的风险。美国经济掩盖了次贷的风险。次贷的收益建立在一个借款人信用低的基础平台次贷的收益建立在一个借款人信用低的基础平台上，一旦借款人无力如期付息还本，放贷机构将上，一旦借款人无力如期付息还本，放贷机构将蒙受巨大损失，风险甚大。但蒙受巨大损失，风险甚大。但2020世纪末至世纪末至2121世纪世纪初，景气的美国经济掩盖了这一风险。初，景气的美国经济掩盖了这一风险。Page 68 2 2、金融、金融创创新、新、违规违规操作放大危机操作放大危机 进入进入2121世纪，世界经济金融的全球化趋势加世纪，世界经济金融的全球化趋势加大，大，全球范围利率长期下降，全球范围利率长期下降，激发金融创新激发金融创新及及追求高回报、忽视风险的金融衍生品和投资行追求高回报、忽视风险的金融衍生品和投资行为的流行。为的流行。Page 69 2 2、金融、金融创创新、新、违规违规操作放大危机操作放大危机 不少金融机构，不少金融机构，为一己之利，利用为一己之利，利用购房抵押贷款证券化购房抵押贷款证券化（又称房地产按揭证券化）（又称房地产按揭证券化）可将风险转移到投资者身上可将风险转移到投资者身上的机会，有意、无意地降低贷款信用门槛，的机会，有意、无意地降低贷款信用门槛，故意向投资故意向投资者推销有问题的高风险的者推销有问题的高风险的房地产