花园洋房产品分类PPT学习教案

会计学1花园洋房产品分类花园洋房产品分类n区域区域：位于天津市西青区，外环线以外，临近南开、红桥两区；n占地面积占地面积：万平米。n建筑面积：建筑面积：万平米n物业类型物业类型：情景洋房、公寓、联排，共2700户。组团：9n综合容积率综合容积率：1卫津河一期联院别墅一期联院别墅二二期期洋洋房房二二期期别别墅墅一期情景花园洋房一期情景花园洋房第1页/共34页n情景花园洋房在设计上融合了别墅的特点，实现了空间个性的突破，最大的的特色是米的横厅，户户有露台。n主要为4层半建筑，入户方式巧妙：首层：南向花园入户二层：南向露台入户三层、四层：楼梯入户二层露台入户二层露台入户三层露台三层露台首层花园入户首层花园入户首层情景房首层情景房首层情景房首层情景房第2页/共34页架空层平面情景房错层12米第3页/共34页露台入户错层第4页/共34页错层第5页/共34页露台主人区露台露台第6页/共34页顶层面积：178-187平米左右价格：95-100万元左右n一期情景花园实现均价：一期情景花园实现均价：55005500元元/平米左右（平米左右（0505年洋房均价），实现市区内中高档住宅的销售价格；年洋房均价），实现市区内中高档住宅的销售价格；n销售火爆，客户对洋房类的产品形式市场接受度高，达到销售火爆，客户对洋房类的产品形式市场接受度高，达到120-130120-130套套/月；月；第7页/共34页地理位置地理位置：位于朝阳区京沈高速路旁，距国贸仅14公里，离东四环7公里，驱车15分钟即可到达；规模规模：约25万平方米，容积率产品产品：青青家园分为四期开发，一期、二期、三期建筑层数以4层半为主，尺度宜人；四期为8-9层住宅，形成视线轴的上游景观，丰富空间层次。总户数总户数：1860户，主力户型：120-180平米，以三居为主。第8页/共34页n层层退台，由自家退台俯层层退台，由自家退台俯视室外楼梯，小花园也进入视室外楼梯，小花园也进入眼底；眼底；退台退台退台退台室外楼梯室外楼梯首层私家花园首层私家花园俯瞰露台俯瞰露台外置楼梯外置楼梯步入式花园步入式花园n 步入式设计，穿过院子才可进入家步入式设计，穿过院子才可进入家门，回归小院生活；私家花园彰显居门，回归小院生活；私家花园彰显居住者生活情调，业主小院落与社区大住者生活情调，业主小院落与社区大环境的结合；环境的结合；n外置楼梯，打破传统外置楼梯，打破传统”楼道楼道”的昏暗，增加与自然的亲近；的昏暗，增加与自然的亲近；第9页/共34页n通过访谈发现，业主对露台的通过访谈发现，业主对露台的接受度较高，春夏季节的使用频接受度较高，春夏季节的使用频率高于秋冬季；率高于秋冬季；n在露台中布置绿植、桌椅、鹅在露台中布置绿植、桌椅、鹅卵石等，使居者能够充分的接触卵石等，使居者能够充分的接触自然，同时丰富了生活情趣；自然，同时丰富了生活情趣；n超大露台的赠送也是洋房类产超大露台的赠送也是洋房类产品的一大卖点；品的一大卖点；第10页/共34页期开盘当天销售期开盘当天销售60%60%；n二二期销售未作任何推广，开盘一期销售未作任何推广，开盘一周内也销售一空；周内也销售一空；n销售价格：销售价格：三期三期04-0504-05年年实现价格实现价格60006000元元/平米平米该项目在房地产开发陌生区域，实现较快的销售速该项目在房地产开发陌生区域，实现较快的销售速度与成熟区域的销售价格度与成熟区域的销售价格三期产品以4层半建筑为主：首层面积：150平米左右 价格：95万元左右，随楼附带小院。二层面积：130-150平米左右 价格：74-86万元左右顶层面积：160-180平米左右 价格：96-108万元左右第11页/共34页从洋房类项目的销售状况上看，市场接受度高从洋房类项目的销售状况上看，市场接受度高n客户追求的是低密度的生活感受：客户追求的是低密度的生活感受：对于花园洋房类的，花园洋房是一种介于别墅形态和板楼产品之间的产品，可以让买家找到舒适与价位的最佳接合点。花园洋房和户外的联系最大的特色就是退台，多层产品的阳台是扁长的坐不下人，而露台是方正的，没有顶盖区别于阳台更有花园感，能够真正把室外和室内的空间结合在一起。n得房率高、实惠：得房率高、实惠：在户型设计上都力求方正、紧凑，面积控制合理，拥有较高的得房率，同时，户主还能获得赠送面积，享受更大的实用面积。底层户型还赠送地下室、花园，二、三层赠送露台。从终端客户的使用情况上看，春夏季节使用率高从终端客户的使用情况上看，春夏季节使用率高n功能空间与情趣生活的丰富：功能空间与情趣生活的丰富：花园和露台能够使居者充分与自然情景沟通，实现每户都具有一片自有的室外空间、绿地，增强了室内外空间的互动与交流，在北方城市春夏季节的使用率较高。n改变人际关系改变人际关系：公共空间开敞化，让邻里之间交往更为容易。人与人之间的关系比较轻松，互相之间可以在公共场所、在院子里面、平台上打招呼，进行交流。n私密性、安全性：私密性、安全性：在露台、花园的活动多为种植、观景、娱乐活动等，对私密性要求不高，甚至可以和邻里分享、参与；安全性方面，首先对人的因素考虑，同类产品的客群匀质，所以在这种低密度社区客户素质比较高，不用担心邻里相处的因素，因此，社区的保安工作是业主安全的根本保障。第12页/共34页第13页/共34页第14页/共34页abcd六大价值点：六大价值点：独特的露台空间a.多景式阳光房6 6层情景洋房层情景洋房深圳深圳XXXXXX城城丰富的建筑形态首层私家庭院在深圳XXX城中出现了6层的情景洋房，区别于XXX典型的情景洋房在于层高更高、控制面积，主力户型保持在100平米，提供可支付的洋房生活；ef大面积赠送全明户型深圳深圳XXX城城第15页/共34页私家花园阳光房多露台、阳台设计，与景观的亲密接触；全明户型，保证采光效果；第16页/共34页二层：二层：111111平米平米 3 3室室2 2厅厅2 2卫卫 五层：五层：8080平米平米 2 2室室2 2厅厅1 1卫卫三层：三层：9898平米平米 3 3室室2 2厅厅2 2卫卫 六层：六层：7272平米平米 2 2室室2 2厅厅1 1卫卫四层：四层：8888平米平米 3 3室室2 2厅厅2 2卫卫二层三层四层五层六层第17页/共34页四层，94平米，3室2厅1卫270度八角窗增加了卧室的采光通风效果，提升了居住舒适度，也可以按照需要改造成情趣空间，提升居住乐趣；主卧朝南与大面积露台连接，次卧北向，或者设计露台连接或者在端头适当情趣化设计，居住价值得到提升；第18页/共34页和六层两个卧室均超北，对北方城市客户接受会有困难，建议户型局部调整，将主卧室与餐厅空间调换，保证主卧南向采光；同时与露台相接部分门窗采取保暖功能较好的材质，保证冬季居住舒适度；六层次卧次卧六层主卧主卧主卧主卧卫生间卫生间餐厅餐厅次卧次卧卫生间卫生间餐厅餐厅第19页/共34页第20页/共34页p宽景洋房为洋房创新产品，为6层平层设计，以90-110平米二室二厅一卫为主，户户南北通透p宽景洋房最大的特点是超短进深、全明设计，以通风采光的最佳尺度创造全新的户型舒适标准p卧室、客厅、餐厅等主要功能空间全部朝南，主卧南北通透，舒适性强7米超短进深设计，动静功能分布合理6米横厅，南北双向阳台，带来开朗尊贵的空间感受，整体面宽米，开间进深比达主卧南北通透，附带小书房、衣帽间，营造奢华的自我空间 二室二厅一卫建筑面积101平米第21页/共34页要进行面积控制；102平米双朝南卧室，客厅南向，采光、观景；大面宽，短进深，比例为：1；无障碍空间设计，可以按照住户需要进行再设计；130平米，3室2厅2卫南北通透，全明设计，南向主卧套间，符合北方居住习惯；约米大面宽户型，约7米宽厅设计，活动空间广阔；双南卧面向西山水库，采光、观景效果好；约10平米入户花园，拓展交往空间；入户花园入户花园7m大连大连XXX假日风景假日风景第22页/共34页94平米，面积控制；双卧室、客厅餐厅朝南，南北通透，全明设计，保证居住舒适度；超宽厅设计，大面宽，采光、观景效果良好；117平米，超北次卧面积过小，可以改造成其他功能空间或是减少以控制面积；12米超大面宽，主要活动空间全部朝南布置；与客厅连通的阳台，与景观的紧密接触；第23页/共34页第24页/共34页五大价值点：12层均有地下室附送独特的露台空间丰富的建筑形态气派的横向客厅a.豪华的顶层套房abcde3+13+1宽景宽景HouseHouse产品特点产品特点第25页/共34页第26页/共34页庭院入户/多景式情景房从入户花园走到一楼地下室地下室是附送的，面积也很大，可以分影音室和书房地下室半围合庭院第27页/共34页通向地下室的楼梯露台二层：二层：附送露台附送露台/地下室地下室明厨明卫明厨明卫方正实用方正实用第28页/共34页送露台空中花园顶层附送阁楼三层复式结构：三层复式结构：复式结构复式结构4个露台个露台独立主人套房独立主人套房客厅挑空客厅挑空第29页/共34页案例：深圳宽景案例：深圳宽景houseXXXhouseXXX城城项目项目用地用地建面建面容积率容积率研究产品对象研究产品对象价格价格开发商开发商XXX城397000平米437000平米1.1宽景house6000元/平方米XXX地产总体规划布局总体规划布局开开放放式式广广场场九年制学校；九年制学校；幼儿园幼儿园宽景宽景house情景洋房情景洋房商业中心；商业中心；LoftTOHO小高层小高层多层创新产多层创新产品宽景品宽景house占一期物业占一期物业比例，总比例，总套数套数123套套第30页/共34页户型户型建筑面积（建筑面积（m2m2）房型房型层数层数开间开间进深进深花园（花园（m m2 2）露台（露台（m m2 2）地下室（地下室（m m2 2）端头套1474房2厅2卫1.5层12.615.464696中间套1424房2厅2卫1.5层12186289底层小露台赠送96平米半地下室气派的八米横厅独特的入户方式富有层次感的错层，分区更合理赠送约60平米的花园端头户型一层端头户型一层中间套户型一中间套户型一层层赠送89平米半地下室多景式阳光房第31页/共34页户型户型建筑面积（建筑面积（m2m2）房型房型层数层数开间开间进深进深露台（露台（m m2 2）地下室（地下室（m m2 2）端头套1414房2厅2卫1.5层12.615.48.669中间套1364房2厅2卫1.5层1215.48.670气派的八米横厅端头套户型二层端头套户型二层赠送70平米半地下室赠送9平米的露台通向地下室的楼梯通向地上二层的楼梯第32页/共34页户型户型建筑面积（建筑面积（m2m2）房型房型层数层数开间开间进深进深三楼露台（三楼露台（m m2 2）四楼露台（四楼露台（m m2 2）端头套1825房3厅3卫2层12.612.12430中间套1785房3厅3卫2层1212.12230主卧、主卫和书房构造主人独立套七米大客厅，给住户自由改动的空间餐厅挑空，采光好端头户型三复一端头户型三复一中间套户型三复一中间套户型三复一中西式厨房赠送50多平米的露台通向三楼的楼梯通向四楼的楼梯主卫配备衣帽间，增添主人气派第33页/共34页