X年无锡商业市场分析报告_调查研究总结x

无锡商业市场分析报告2012.8一项目介绍二无锡商业市场发展三无锡商圈分析四太湖新城商业市场分析五项目商业思考目 录第一部分、项目介绍一项目基本介绍二项目属性分析嘉业国际城JIC位于无锡市太湖新城金融商务第一街区，总建筑面积37.93万平方米，项目主要由CEO平层公馆、酒店服务公寓、五星级国际酒店、甲级写字楼、城市中心MALL、双地铁商业集群等六类高端业态组合构成。建成后将成为无锡太湖新城的标志性建筑群。建成后将成为无锡太湖新城的标志性建筑群。项目基本介绍嘉业国际城JIC商业面积约为96000平方米，裙楼与地铁商业联合规划，设置为多主题商业集群，其中：地上商业分为5个场馆，由主题商场、国际精品街、情景步行内街、高端特色餐饮、儿童乐园、商业银行等组成。地铁商业集群则是地铁1号线和4号线双线合龙点，汹涌人流保障商业价值，由复合型地铁商铺、7厅电影院及国际精品超市等业态构成。项目基本介绍第一部分、项目介绍一项目基本介绍二项目属性分析区域属性：区域属性：太湖新城核心区域，无锡未来的CBD区域，无锡金融商务街区地块属性：地块属性：紧邻市政府、尚贤河湿地景观，金融商务第一街区一期地块项目属性：项目属性：38万方复合型综合体项目，中高端地铁上盖物业，近10万方商业集群，与海岸城构筑未来太湖新城的核心商圈嘉业国际城JIC是一个较大规模的复合型综合体项目，有近10万方的商业体量，建成后将成为太湖新城内的主要商业配套。本案地处太湖新城CBD金融商务第一街区内，未来项目周边将聚集无锡最高端的商务人群，周围还将有绿城、保利等项目构成的高端居住区，未来本项目商业所面对都是无锡最高端的客户，且10万方的商业并不能仅仅依靠单一的业态，如百货、餐饮等；本项目的商业将是由不同商业主题搭配成本项目的商业将是由不同商业主题搭配成的偏高端的大型商业中心，城市中心的偏高端的大型商业中心，城市中心MALLMALL。故本次商业市场分析将重点关注无锡主要商圈分布格局。故本次商业市场分析将重点关注无锡主要商圈分布格局及在其中有影响力的业态和重点项目，对一些中低端的零散型商业、专业市场等不做重点研究。及在其中有影响力的业态和重点项目，对一些中低端的零散型商业、专业市场等不做重点研究。项目属性分析第二部分、无锡商业市场发展由于城市规划建设以及无锡商业发展的沿革，2008年以前无锡商业市场的区域分布、规模以及业态与大城市相比都较为原始和落后，特别是二、三级商业中心还处于起步阶段，导致整个城市的商业过多的依赖于市中心的商业中心，2009年之后大批商业项目的开发，这种格局才逐渐被打破。随着无锡城市化进程的发展，无锡的商业规模进入史前的全盛阶段，无锡商业格局呈现多点开随着无锡城市化进程的发展，无锡的商业规模进入史前的全盛阶段，无锡商业格局呈现多点开花，由中山路唯一商圈的状态逐步被弱化，各区形成区域次级城市商圈格局。花，由中山路唯一商圈的状态逐步被弱化，各区形成区域次级城市商圈格局。无锡商业发展历程第三部分、无锡商圈分析一商圈分布及基本概况二重点商圈分析三大型商业分析四无锡商业总结及未来趋势分析无锡城市商业圈格局的形成主要是伴随着无锡老城和郊区城市化的进程而发展变化。商圈定位商圈核心商圈崇安寺市级辅助商圈胜利门、南门、金太湖、火车站、五爱广场区域商圈广益路、河埒口、太湖国际社区、无锡新区二级城市商圈太湖新城商圈、太湖广场无锡商圈分布第三部分、无锡商圈分析一商圈分布及基本概况二重点商圈分析三大型商业分析四无锡商业总结及未来趋势分析概况：概况：无锡市最成熟的核心商圈，拥有人民路、中山路、健康路等人气商业街、还有无锡主要的百货商场，包含购物、餐饮、休闲娱乐等多种业态；位置：位置：以中山路和人民路交界处的崇安寺为核心，向四周辐射商业类型：商业类型：沿街商铺、百货商场、商业街区典型商业典型商业：百货类：八佰伴、三阳百盛、大洋百货、大东方百货、苏宁广场（在建）、恒隆广场（在建）购物中心：汇金广场商业街：人民路、中山路、健康路街区类：崇安寺步行街消费群体：消费群体：全市消费者租金情况：租金情况：15-25元/平方米/天崇安寺商圈中山路是一条集购物、餐饮、娱乐为一体的综合性商业街，是全国十条中华商业示范街之一。它地处无锡市中心，北至胜利门广场，南联朝阳广场，中有崇安寺地区，是无锡最繁华的商业街道；道路指标：道路指标：中山路全长约2100米，宽约40米商业楼层：商业楼层：解放南路到崇宁路以一层商铺为主，人民中路至北大街段以大型集中商业和2-3层商铺为主店铺面积：店铺面积：解放南路到崇宁路商铺面积集中在50-120平米（部分转角商铺面积较大），人民中路至北大街段商铺面积集中在250-300平 米（大型集中商业除外）租金水平：租金水平：崇宁路至解放南路段一层商铺租金在10-15元/平米/天；人民中路至北大街段租金在18-25元/平米/天，与人民中路交叉中附近商铺租金最高，沿中山路两端逐渐递减业态分布：业态分布：以服饰、餐饮为主，其他商业业态为辅的综合性商业街崇安寺商圈中山路商业街盛世点评：盛世点评：中山路在无锡市民的心里就是“城里”的代名词，这已经成为人们的一个思维定势。因此，尽管城市副中心商业区、专业街、片区商业中心、社区商业中心等打造得如火如荼，中山路作为无锡商业中心的地位依旧稳当。前两年，商业大厦、八佰伴等主力商城开始引进多家国际品牌，这也使得中山路商业街的整体档次提升了不少。人民中路与中山路垂直交叉，占据市中心核心位置，是仅次于中山路的一条商业街，无锡最具代表性的崇安寺商业体就坐落在人民中路与中山路的交叉口，人流量、车流量都比较大；道路指标：道路指标：人民中路全长约1600米，宽约40米（人民中路现仍地铁施工中）商业楼层：商业楼层：以一层商铺为主，人民中路与中山路交叉口附近有部分2-3层商铺和几幢大型集中商业楼 店铺面积：店铺面积：商铺面积集中在50-100平米小面积商铺为主，部分2-3层商铺面积在250-400平米（大型集中商业除外）租金水平：租金水平：人民中路与中山路交叉口附近商铺会达到20元/平米/天左右，沿两端逐渐递减，最低租金在8-10元/平米/天，崇安寺步行街商铺租金达到10-35元/平米/天左右 业态分布：业态分布：集购物、餐饮、娱乐为一体的综合型商业街崇安寺商圈人民路商业街盛世点评：盛世点评：随着市苏宁广场、崇安寺二期、恒隆广场等项目建设的推进，今后人民路将重点引进高端商贸服务业，形成一个高端商贸区。市中心商务区将以中山路为纵轴，人民路为横轴，两者交相辉映形成一个商贸包围圈。而目前人民路也仅有人民中路段整体租金较高，到人民西路或者人民东路段后，整体租金下滑也比较明显。无锡传统商圈，近年来随着五星、苏宁、新交电电器卖场的集中，胜利门商圈演变成以电器五金为主的专业卖场商圈，后又由于远东及英武百货的加入，百货商场氛围逐渐浓厚；位置：位置：位于中山路最北端，胜利门广场周边区域商业类型：商业类型：百货商场、专业卖场典型商业：典型商业：百货类：远东百货、英武百货专业卖场（电器类）：华谊兄弟影城、苏宁、国美、永乐、五星、新交电商业街：县前三号（在建）、外滩1993商业街区（在建）专业卖场（五金类）：二百消费群体：消费群体：全市消费者租金情况：租金情况：10-20元/平方米/天胜利门商圈解放西路与中山路北端交接，是进入市中心的标志，仅次于市中心的中山路与人民路南至县前街北至中山路，车流人流都较大；道路指标：道路指标：解放西路全长约700米，宽约40米商业楼层：商业楼层：以一层商铺为主，另有大型集中商业，五金电器卖场等店铺面积：店铺面积：商铺面积集中在50-100平米小面积商铺为主，部分2-3层商铺面积在250-450平米（大型集中商业除外）租金水平：租金水平：最贵租金在胜利门广场附近，达到20元/平方米/天业态分布：业态分布：购物、餐饮、娱乐、大型专业卖场、集中商业胜利商圈解放西路商业街盛世点评：盛世点评：红豆国际广场的落成和远东百货的加入聚集了大量的人气，茂业的一百地块现在正在施工之中，建成后将大大增加胜利门商圈繁华的砝码。随着无锡经济的快速发展，特大城市建设的推进，南门商圈日趋成熟，得到了前所未有的发展；位置：位置：南禅寺至清扬路家乐福商业类型：商业类型：沿街商铺，休闲娱乐、餐饮典型商业：典型商业：购物广场：紫金广场超市：易买得商业街区：南禅寺步行街，美食街消费群体：消费群体：附近居民，南禅寺可影响全市租金情况：租金情况：普通沿街商铺3-12元/平方米/天，南禅寺步行街15-25元/平方米/天南门商圈南禅寺步行街是03年对南禅寺老街进行改造后建成的无锡较早的一条步行街，04年1月正式落成改造后的南禅寺步行街保留了历史悠久的妙光塔和一些有着古城气息的老建筑，添加了时尚、流行、新潮氛围的各式商店。道路指标：道路指标：全长约500米，宽约20-30米左右商业楼层：商业楼层：一层商业为主，部分餐饮店是两层商铺店铺面积：店铺面积：一层商铺面积以20-120平米为主，其中拐角处较大，两层商铺面 积在300平米左右租金水平：租金水平：步行街两侧租金最高，在20-25元/平米/天，向两边延伸，租金水平逐渐下降，大致范围在15-20元/平米/天业态分布：业态分布：集餐饮、休闲、娱乐、购物为一体的综合性步行街南门商圈南禅寺步行街南门商圈南禅寺步行街盛世点评：盛世点评：南禅寺作为无锡老牌商业街，历史悠久，在中山路的南端形成一个比较独特的商业体，本身文化氛围浓厚，商业风格、业态设定都有浓厚的江南风情，但整体商业档次和中山路相比有较大的差距，整体以中低档为主，不定期举行流动商业展览，以手工制品为主，由于本身的文化限制，在商业创新和发展方面有一定的局限性。金太湖广场商圈是无锡著名的以餐饮为主的商圈，欧风街青石路作为美食一条街影响无锡全市；位置：位置：位于北塘区北大街街道辖区范围内，以青石路沿线为主商业类型：商业类型：商业街、购物中心典型商业典型商业：商业街：青石路欧风街购物中心：金太湖购物中心、沃尔玛消费群体：消费群体：消费客群以周边居民为主、部分餐饮可影响到无锡全市租金情况：租金情况：4-10元/平方米/天金太湖商圈盛世点评：盛世点评：近年由于金太湖大型综合型商业项目的进驻，为片区商业带来了新的发展动力，无论从档次还是规模上，都有较大的提升，片区商业也逐渐转向核心商业发展。火车站商圈原本想以站前商贸街打造成为无锡商业的对外展示平台，但是效果欠佳，现在站前商贸街主要依靠低档专业卖场及酒吧吸引人气；位置：位置：位于人民路商圈的东北侧，以站前商贸街为商圈核心商业类型：商业类型：专业卖场、购物中心、酒吧、餐饮典型商业：典型商业：专业卖场：美容美发市场购物中心：保利广场、伊酷童休闲娱乐：1912酒吧街、连锁酒店等消费群体：消费群体：以外地客群、周边居民为主，酒吧可影响到无锡全市租金情况：租金情况：4-8元/平方米/天火车站商圈工运路北至二百商厦，南接解放北路，形成了一条以服饰为主商业街。道路指标：道路指标：工运路全长约500米，宽约40米左右商业楼层：商业楼层：以一层商铺为主，二层商铺较少店铺面积：店铺面积：商铺面积集中在100平米左右租金水平：租金水平：解放北路与兴源路段附近租金较高，在8-10元/平米/天，中间段相对稍低，在5-8元/平米/天业态分布：业态分布：以经营服饰为主，档次相对较低。火车站商圈工运路商业街盛世点评：盛世点评：火车站这一地段无论经营还是投资，都是商家的首选之地。因为许多外地客户要在无锡开拓市场，火车站区位成为他们打响自己的品牌的窗口，但由于火车站本身的人流因素，商业多以中低档为主，难以有较大突破。五爱路商圈是无锡市著名的IT业商圈，代表有“”众太平洋数码、百脑汇、宏图三航母级胞等；位置：位置：人民西路沿线，以五爱路附近最为集中商业类型：商业类型：专业卖场典型商业：典型商业：数码卖场消费群体：消费群体：全市数码产品需求者租金情况：租金情况：5-15元/平方米/天五爱广场商圈 五爱路南北走向，北与县前西街相接，南与粱溪大桥相交。06年五爱路的南段繁华程度远弱于北段，商业商铺不够集中，而且不成规模，人气不旺，在嘉德广场和沿街住宅区的建成后，为该段带来大量人流和车流，加上紧邻市中心和河埒口区域的牵引，商业氛围已经逐渐成型。道路指标：道路指标：五爱路全长约1800米，宽约40米左右商业楼层：商业楼层：以一层商铺为主，在靠近梁溪河段有嘉德时代广场，出现3-4层的商业集中区店铺面积：店铺面积：一层商铺面积以80-120平米为主租金水平：租金水平：嘉德广场商铺租金水平在10-12元/平米/天，靠人民路段商铺租金在12-15元/平米/天，中间段租金稍低，8-10元/平米/天业态分布：业态分布：以数码电子、金融、餐饮、服饰为主的复合型商业五爱广场商圈五爱路商业街盛世点评：盛世点评：五爱路商圈靠近市中心，地理位置比较优越，作为城市交通主干道，路段人流、车流较大，为商圈带来大量的消费需求，加上近两年河埒口商业的崛起，作为市中心和河埒板块的连接枢纽，重要性也逐步体现。广益路商圈是无锡市新兴商圈之一，住宅区很多，人口密集，商业兴旺。代表有哥伦布广场、家乐福等；位置：位置：广益路沿线，以哥伦布广场附近最为集中商业类型：商业类型：百货、大型超市、专业市场典型商业：典型商业：百货：哥伦布广场（二期）、五洲国际中心城（在建）、五洲国际银河城（在建）大型超市：家乐福、华润万家、易买得专业市场：五洲国际美食城、月星家居城、华东家艺中心、广益装饰名品城商业街：哥伦布一期商业街消费群体：消费群体：百货、超市消费客群以周边居民为主，专业市场可吸引全市消费客群，随着商场的开业及档次定位不排除客群范围增大。租金情况：租金情况：2-5元/平方米/天广益路商圈 河埒口商圈是无锡市新兴商圈之一，位于滨湖区，东邻京杭大运河，南邻无锡新体育中心；西有梅园，北靠惠山及旅游胜地锡惠公园，地理位臵十分优越，住宅区很多，人口密集，商业兴旺。代表有万达广场、家乐福等；位置：位置：梁青路沿线，以青祁路及梁青路附近最为集中商业类型：商业类型：百货、大型超市典型商业：典型商业：百货：万达广场大型超市：家乐福、大润发、华润万家、大统华、欧尚商业街：湖滨路商业街、湖滨路酒吧街消费群体：消费群体：百货、超市消费客群以周边居民为主，湖滨酒吧街可吸引全市消费客群租金情况：租金情况：2-4元/平方米/天河埒口商圈 新区为无锡市的高科技产业中心，是我市国际制造业基地的龙头，是主要的空港综合物流园区。规划范围北起太湖大道，南至望虞河一线，西至京杭大运河、古运河，东至梅村镇，面积约140平方公里，规划总人口约50万人。随着投资环境的日趋成熟，高科技产业中心及国际制造业基地的形成，新区的商业氛围越来越浓，形成了由旺庄路和长江路构成的新区商圈位置：位置：旺庄路和长江路商业类型：商业类型：百货、大型超市、沿街商业典型商业：典型商业：百货：宝龙城市广场大型超市：家乐福、华润万家、乐购商业街：新天地东亚风情街消费群体：消费群体：消费客群以周边居民为主租金情况：租金情况：2-4元/平方米/天，个别商铺可达到5-8元/平方米/天无锡新区商圈 位于无锡城市副中心，太湖大道与清扬路交汇处，拥有无锡最大的城市广场，近两年房产的飞速发展，周边高楼林立，为太湖广场带来了新的发展契机，特别是板块商务功能，逐渐有取代市中心成为新一代的商务中心的趋势。太湖广场商圈由于起步晚，整个板块的商业氛围还未成型，目前板块最具代表商业点主要是台湾欢乐城和茂业城。位置：位置：太湖大道与清扬路交汇处商业类型：商业类型：百货、餐饮、超市典型商业：典型商业：百货：茂业百货、燕莎购物中心大型超市：家乐福、沃尔玛娱乐：台湾欢乐城消费群体：消费群体：以周边居民及商务客群为主 租金情况：租金情况：8-15元/平方米/天太湖广场商圈第三部分、无锡商圈分析一商圈分布及基本概况二重点商圈分析三无锡大型商业分析四无锡商业总结及未来趋势分析无锡大型商业分布无锡有大量的商业综合体、购物中心等大型商业，目前在建城市综合体有20多个，大部分将在两三年内竣工并投入使用。加上已建成的多个综合体项目，至“十二五”期末无锡主城七区范围内将有约30个新项目投入运营。商圈商圈商业名称商业名称状态状态经营业态经营业态太湖广场商圈太湖广场商圈台湾欢乐城营业中餐饮、休闲娱乐等茂业百货营业中超市、餐饮、服饰等燕莎购物中心在建-广益路商圈广益路商圈红豆人民路9号在建综合业态哥伦布广场营业中综合业态五洲国际美食城营业中餐饮为主五洲国际中心城在建综合业态五洲国际银河城在建综合业态无锡新区商圈无锡新区商圈长江1号在建百货为主宝龙城市广场营业中综合业态崇安寺商圈崇安寺商圈无锡八佰伴营业中综合业态大东方百货营业中综合业态三阳百盛营业中服饰、餐饮、娱乐等大洋百货营业中服饰苏宁广场在建综合业态恒隆广场在建综合业态汇金广场营业中综合业态火车站商圈火车站商圈保利广场营业中综合业态伊酷童营业中儿童用品胜利门商圈胜利门商圈远东百货营业中超市、服饰、餐饮等英武百货营业中服饰、运动器材等县前三号在建-金太湖商圈金太湖商圈金太湖广场营业中综合业态南门商圈南门商圈南禅寺美食街营业中餐饮、服饰等河埒口商圈河埒口商圈万达广场营业中综合业态大型商业基本信息占地面积：占地面积：50000建筑面积：建筑面积：约45万购物中心：20万写字楼：7万五星级酒店：4万高级商务公寓：14万项目定位：项目定位：打造无锡副中心集办公、购物、休闲、娱乐、餐饮等功能于一体的购物中心营业状况及消费客群：营业状况及消费客群：由于区域商业氛围一般，人气匮乏，经营状况不佳，消费客群以周边商务办公及居住客群为主；大型商业个案茂业百货楼层楼层主要业态分布主要业态分布地下地下1 1层层主力店茂业百福超市辅营区域：餐饮1 1层层百货：珠宝首饰、化妆品、钟表眼镜、女鞋等2 2层层精品女装、女士皮具、时尚配饰、休息区等餐饮：必胜客3 3层层少淑女服饰、内睡衣、时尚配饰、休息区、豆捞e坊、韩国美甲4 4层层童装/童鞋、玩具、儿童乐园、床上用品、家居用品、休息区、发源地、美丽田园5 5层层男正装、商务休闲、男士用品、男士饰品、男鞋、男士皮具6 6层层运动服饰、休闲装、健身器材、户外用品、运动饰品、修改室、休息区7 7层层丁俊晖台球俱乐部 嘉禾影城8 8层层本色健身俱乐部 嘉禾影城合计合计商业建筑面积约200000 个案小结：个案小结：茂业百货位于太湖广场商业圈，地理位置优越，靠近市中心，拥有市区缺乏的景观资源，加上政府的大力支持，整个版块未来发展前景看好，但是目前区域商务办公为主，且茂业豪园缺乏经营亮点，导致无法有效引导消费者、改变固有的消费习惯，有效人气不足、经营状况不甚理想。目前整个版块的商业群尚在建设中，形成具有聚合力的商业圈还需一段时间，目前难以和市中心商圈相抗衡。大型商业个案茂业百货位置：位置：广南路与广益路交汇处占地面积：占地面积：129710.1建筑面积：建筑面积：约20万一期总建：一期总建：126958，其中商业（休闲购物公园）60625.6、A塔（无限LOFT创意中心）18564、B塔（海顿国际公寓）24568.4，二期总建二期总建：68093项目定位：项目定位：项目以哥伦布“发现美洲新大陆”为主题，集购物、休闲、娱乐、餐饮、商务等于一体的国际化、一站式休闲消费中心，由六大黄金业态超强人气组成：国际大卖场、餐饮休闲娱乐街区、家居软装街区、家电数码街区、时尚流行街区、亲子童玩街区，商业地上两层（部分楼体有三层）+下沉式广场 营业状况及消费客群：营业状况及消费客群：由于目前该项目形成以购物及餐饮休闲为主力业态，主要消费时间在晚间及周末；消费客群主要以周边年轻客群为主；大型商业个案哥伦布广场楼层 主要业态分布负1层 商业18000；停车库20000；下沉式广场（含通道）4000 大卖场家乐福15000；辅营区域3000（地下购物廊：2000；中西快餐：1000）下沉式广场：2个，4000 1层餐饮：祖祖花园、KFC、顺旺基、粤仔湾等服饰：柒牌、李宁、女人世界等其他：兴业银行、中国联通、国联手机连锁等2层 餐饮：权金城、干锅演义等 服饰：童装世界、女人世界等 休闲娱乐：迪卡尼乐园、欧伦堡等 3层许许网吧、钱贵KTV、碧钰SPA足浴会所等合计 56000，其中：地下商业面积：18000 地上商业面积：38000 大型商业个案哥伦布广场 个案小结：个案小结：哥伦布广场以家乐福超市为主力店，招募多家中档品牌店，以此为投资保障，吸引其他店家入驻，家乐福的入驻提高了项目整体的客流量，但由于家乐福出入口未能有效地与项目步行街部分进行衔接，因此对步行街的客流支撑较小。此外，内街部分人流动线过于驳杂，分流较多，致使项目内部部分商铺可视性和到达率不高，同时，女人世界、童装世界引进的商家品牌档次不高，在一定程度上影响了哥伦布广场的整体形象。目前经营消状况尚可，但整体档次不高，以年轻客群消费为主，消费能力一般。目前经营消状况尚可，但整体档次不高，以年轻客群消费为主，消费能力一般。项目是北塘区目前主要在售大型商业项目，先期以商业的完善逐渐带动其他物业形态的销售。地理位置地理位置：北塘青石路518路占地面积占地面积：14.21万总建设面积总建设面积:68万、其中商业面积25.8万，住宅面积17.57万，办公、酒店面积6.89万项目定位：项目定位：一期：万象之城，8万（含地下），以购物、娱乐、休闲、餐饮为一体二期：不夜之城，4万（含地下），以大中型酒楼、KTV、夜总会等餐饮娱乐为主三期：购物之城，20万（含地下），以中心MALL、电影院、真冰溜冰场、书城、百货为主营业状况及消费客群：营业状况及消费客群：由于目前该项目形成以餐饮休闲为主力业态，主要消费时间在晚间及周末；平时较为冷清，且集中在几家大型餐饮店消费，普通餐饮店白天上座率不足25大型商业个案金太湖国际城大型商业个案金太湖国际城楼层楼层 主要业态分布主要业态分布地下地下1 1层层主力店沃尔玛，18000 辅营区域：约2000 1层餐饮：KFC、王兴记等百货：炫彩百货、潮流动线、时尚生活馆等其他：中国黄金、中国移动、工商银行等2层餐饮：粤仔湾、西缘牛排等百货：绅士风范馆、都会淑女馆、炫酷运动馆等休闲娱乐：英伦雅阁等3层餐饮：权金城、阿瓦山寨、傣妹等休闲娱乐：钱贵KTV、自由港网吧等4层餐饮：金海华、哇哇叫、祖祖花园等 其他：铃兰时尚客栈等合计合计 商业建筑面积约25800 个案小结：个案小结：原本该区域商业主要以沿街店铺为主，且已显陈旧，缺乏有聚集效应的集中性商业，区域内近年日渐增多的中高端住宅的出现，对中高端消费的需求日益增长，金太湖国际城的入驻成功提升了该区域商业能级，弥补了区域中端消费的缺失，迅速在区域内形成了较大的影响力，后期规划的世纪幸福蓝海影城和游艺城的到来也为本区域缺少核心文化产业带来了生机。目前经营消状况一般，普通餐饮店上座率不高，消费人群以本区域居住客户为主。目前经营消状况一般，普通餐饮店上座率不高，消费人群以本区域居住客户为主。无锡宝龙城市广场包含4栋公寓以及商业，集购物、娱乐、美食、休闲、旅游、运动、居住等多功能于一体。其中，公寓以小户型为主，包括毛坯与精装两种类型；商业中涵盖了家乐福、百盛、苏宁电器、中影东方国际影城、立新欢乐天地、缤纷五洲娱乐会所等多种经营形态。项目诉求为打造新区首座一站式休闲娱乐购物中心。地理位置地理位置：新区旺庄路与湘江路交汇处 占地面积占地面积：7.7万 总建设面积总建设面积:28万 商业面积商业面积：13.37万 别墅式面积别墅式面积：0.38万 酒店式公寓面积：酒店式公寓面积：7.4万大型商业个案宝龙城市广场楼层楼层 主要业态分布主要业态分布1层主力店：百盛、苏宁、家乐福；业态分布沿街以餐饮、银行等为主，内部以购物为核心；业态比例：购物：餐饮：其他=85%:10%：5%2层主力店：家乐福、百盛、尚玲珑餐饮、隆基珠宝；业态分布外围以餐饮为主，核心以女性服饰及休闲服饰为主；业态比例：购物：餐饮=60%:40%3层主力店：家乐福、百盛、隆基珠宝、立新娱乐；业态以购物、娱乐及餐饮为主 业态比例：购物：餐饮：娱乐：其他=20%：15%：10%：55%4层主力店：缤纷五洲俱乐部、中影影城、上海人家餐饮、龙麦KTV；业态分布沿街以娱乐、餐饮为主，以及教育培训类商业体；业态比例：娱乐：餐饮：教育培训=40%:40%：20%大型商业个案宝龙城市广场 营业状况及消费客群：营业状况及消费客群：项目位于新区区域环境一般，受家乐福、百盛等主力店的带动，人气尚可，但由于区域居住人口不多，实际消费力一般，白天主要以小孩及老人休闲散步为主，主要消费时间集中在晚上及周末；项目整体档次不高，区域环境及项目入住业态决定了消费客群以周边客群消费为主；个案小结：个案小结：由于周边居住氛围较弱，同时交通通达性有弱势，在无锡商圈中仍不成熟，由于人流较少，商业并不活跃。商业中心集结了万千百货、万达影城、大歌星KTV、大玩家超乐场、zara、国美电器、世纪联华超市、宝大祥、奇迹健身十大主力店，满足购物、商务、休闲、娱乐、交际、健身、餐饮等全方位需求，全力铸就一站式时尚休闲商业中心总建设面积总建设面积:70万商业面积商业面积：12万营业状况及消费客群：营业状况及消费客群：由于万达整体业态的非常多，吸引各方面的消费客群，商场人气及经营状况尚可；项目消费客群以周边客群消费为主，但有部分无锡其他区域客群看中万达品牌及业态来万达消费大型商业个案万达广场楼层楼层 主要业态分布主要业态分布1层餐饮：棒约翰、满记甜品等百货：万千百货、国美电器、zara等其他：中国电信等2层餐饮：KFC、一茶一坐、必胜客等百货：国美电器、万千百货、其他品牌服装等休闲娱乐：大歌星KTV等3层餐饮：同庆楼、小天鹅火锅、COCO等百货：万千百货等休闲娱乐：万达影院、自由港网吧等个案小结：个案小结：万达弥补了区域大型商业的缺乏，激发了区域消费及购物热情万达整体品牌及业态比较理性，吸引区域内及区域外客群来这边消费，整体人气及经营状况尚可大型商业个案万达广场第三部分、无锡商圈分析一商圈分布及基本概况二重点商圈分析三大型商业分析四无锡商业总结及未来趋势分析无锡商圈发展趋势图太湖新城商圈能否成为未来无锡的核心商圈？太湖新城商圈能否成为未来无锡的核心商圈？商圈商圈老城区商圈老城区商圈太湖广场商圈太湖广场商圈金太湖商圈金太湖商圈广益商圈广益商圈万达商圈万达商圈新区商圈新区商圈万象城商圈万象城商圈太湖新城商圈太湖新城商圈商圈地位核心商圈区域商圈区域商圈次级商圈区域商圈区域商圈未来的次级商圈未来的次级商圈主力商业项目远东百货、商业大厦、大洋百货、崇安寺商业街、新世界百货、三阳百盛、（恒隆、苏宁未建成）台湾欢乐城、茂业百货金太湖广场哥伦布广场、五洲国际中心城、五洲国际银河城万达广场及大型超市宝龙城市广场、长江1号万象城金匮里、海岸城、嘉业国际城区域特点传统商业中心，商业集中度高，以百货公司为主要代表项目，新近引入新型商业步行街区以商务办公为主，区域商业氛围不佳区域属于新兴区域，目前商业以满足区域日常生活需求目前商业以百货、专业市场及商业街形式出现，未来五洲国际项目的开业将提升区域商业档次及地位万达广场弥补了区域大型商业的空白点，激发的区域客群的购物及消费热情区域属于新兴区域，目前商业以满足区域日常生活需求目前区域以中高端居住区为主，只有部分商业配套，未来万象城的交付，将大大提升区域的档次，也将吸引无锡其他区域的客群来消费目前区域处于建设阶段，随着小区业主的入住，区域商业氛围才会形成，但区域人口及小区入住情况具有不确定性整体档次主力商业以中高档次为主，其他区域以中档为主主力商业项目以中高档为主，其他商业以中低档次为主中档消费目前中档及中低档为主，未来规划中高端中高档中档消费高端消费中高端消费目标消费群体全市中高档消费群体区域消费客群、无锡旅客及商务客群区域消费客群区域消费客群及专业市场客群面向无锡市以区域中档消费客群为主，部分其他区域客群区域消费客群面向无锡市客群以区域消费客群为主，还有商务客群无锡商圈发展趋势无锡整体商业格局是中山路及人民路沿线组成的核心商圈，其他区域商圈正在逐步兴起；虽然无锡老城区核心商圈的地位在比较长的一段时间内不会动摇，但随着恒隆、万象城等国际级商业地产大鳄的进入，无锡整体的商业格局及商业产品将会实现升级换代，变得更加无锡整体的商业格局及商业产品将会实现升级换代，变得更加开放，同时也将提升无锡人的消费品位，消费客群将从一些老的商业百货将逐步到大型的开放，同时也将提升无锡人的消费品位，消费客群将从一些老的商业百货将逐步到大型的购物中心消费。购物中心消费。从各商圈商业体量及定位可以看出：随着无锡广益商圈及太湖新城商圈的兴起，无锡商业随着无锡广益商圈及太湖新城商圈的兴起，无锡商业格局将形成三足鼎立的局面，由万象城及未来新市政府区域商业组成的太湖新城商圈有超格局将形成三足鼎立的局面，由万象城及未来新市政府区域商业组成的太湖新城商圈有超越老城核心商圈的潜力。越老城核心商圈的潜力。总结根据最新的行业数据显示，无锡人均商业面积已大于1，预计在未来3-5年间，无锡人均占据商业面积达到1.3-1.5平方米，超过世界上发达国家1.2平方米的标准。饱和的商业体量将加剧市场竞争，同时也推动无锡商业向专业化、高端化、多商圈化升级换代。第四部分、太湖新城商业分析一商业发展现状二太湖新城居住区分析三未来发展规划四区域重点个案分析五总结太湖新城现有商业布局万科城配套商业区仙河苑安置小区社区商业水乡苑安置小区社区商业落霞苑安置小区社区商业新东广场商业街太湖新城目前现有的商业主要是社区配套型的零散型低端商业商业主要是社区配套型的零散型低端商业，其中包括仙河苑、水乡苑、落霞苑等几大安置小区的社区商业，主要是由菜市场、小型超市、餐饮店等组成。商业发展现状 万科城的配套商业区和新东广场则是目前太湖新城相对最为集中的区域，但也仅有华润万家超市、少量休闲餐饮等，规模档次都显不足。规模档次都显不足。万科城商业新东广场商业街商业发展现状第四部分、太湖新城商业分析一商业发展现状二太湖新城居住区分析三未来发展规划四区域重点个案分析五总结太湖新城住宅小区编号项目名称1太湖国际社区2万科城3香槟国际4天鹅湖家园5融创熙园6融创花溪美墅7融科玖瑞尚城8万科信成道9玉兰花园10金匮里11尚锦城12观山名筑13周新苑14落霞苑15仙河苑16水乡苑太湖新城居住小区分布本案本案123456789101112在售项目交付项目15131416安置小区太湖新城居住小区分析项目类型项目名称位置项目规模（万）规划总户数（户）交付项目太湖国际社区蠡湖大道周新西路交界1458000户万科城周新路与蠡湖大道交汇处776928户融创天鹅湖花园高浪路与蠡湖大道交汇处1027000户尚锦城高浪路与南湖大道交汇处131627户观山名筑高浪路（由华清路向西300米）805000户在建小区保利香槟国际蠡湖大道与周新路交叉口西南侧271900融创花溪美墅蠡湖大道与观山路交汇处4.5240融创熙园蠡湖大道与观山路交汇处151200融科玖瑞尚城五湖大道和高浪路交界处-2572万科信成道太湖新城观顺道西侧15.5720绿城玉兰花园高浪路与立德路交汇处-748盛高金匮里贡湖大道和高浪路交汇点801276安置小区仙河苑震泽路以南，五湖大道两侧 约9000户水乡苑 瑞景道、南湖大道、具区路交汇 约12000户落霞苑 华庄街道西北角 约10000户周新苑五湖大道、贡湖大道、观山路交汇处约10000户合计共约78000户，若按每户3人计算，居住人口将达23万人太湖新城居住小区分析 根据无锡市规划，太湖新城是无锡新的城市中心，是一个开放式、生态型的现代化新城，规划的常住人口达100万人。从目前的发展现状来看，已经有包括万科、绿城、保利等房地产项目启动或交付，目前太湖新城内在建或建成的居住小区已经达到16个（包括四个大型的安置小区），全部交付后约有78000户，若按每户3人计算，居住人口就将达到23万。随着新城人口的逐步导入和交通设施的完善，未来对商业设施的需求会出现爆发性随着新城人口的逐步导入和交通设施的完善，未来对商业设施的需求会出现爆发性的增长，依靠社区商业是无法满足如此庞大人群的需求，未来太湖新城的商业还需要更的增长，依靠社区商业是无法满足如此庞大人群的需求，未来太湖新城的商业还需要更多大型的商业中心或者大型综合体商业集群来支撑。多大型的商业中心或者大型综合体商业集群来支撑。太湖新城居住小区分析第四部分、太湖新城商业分析一商业发展现状二太湖新城居住区分析三未来发展规划四区域重点个案分析五总结 一直以来，无锡主要商业消费基本集中在解放环线以内，尤其集中在以崇安寺商业街为核心的小内环商圈内，商业半径过小，导致“内环商圈”辐射能力较差。“十二五”期间，无锡将进一步完善商业网点布局，构建构建“市级、地区级、社区级市级、地区级、社区级”三级商业中心体系，满足和开发各种层次消费者的三级商业中心体系，满足和开发各种层次消费者的需求，太湖新城市级商业中心就是新增的商业中心之一。需求，太湖新城市级商业中心就是新增的商业中心之一。未来发展规划 未来太湖新城中心区及周边在建、将建未来太湖新城中心区及周边在建、将建4 4个大型城市综合体，分别是海岸城城市综合体、金匮里个大型城市综合体，分别是海岸城城市综合体、金匮里商业综合体、市民中心东侧城市综合体和尚贤河湿地西侧商业街，成为集高端居住、高品质商业、商业综合体、市民中心东侧城市综合体和尚贤河湿地西侧商业街，成为集高端居住、高品质商业、星级酒店于一体的国际化生态综合体。星级酒店于一体的国际化生态综合体。作为城市发展的一大战略，太湖新城前景十分看好，入住率的不断提高，消费潜力的持续增长，给新城带来更广阔的成长空间，太湖新城高品质国际级商圈形成指日可待。未来发展规划市级商业中心：市级商业中心：太湖新城的中心区域内，金融商务第一街区结合轨道地铁站点打造的精品商业街，定位在品质较为高档的水平。金融商务区还将进驻一座综合型大型商场，欲与市中心两家顶级商场比高档。除此之外，太湖新城还将建设一批特色街，例如数码街、餐饮街、婚纱街等，例如尚贤河湿地西侧就将建一条特色餐饮街。社区、街道级商业中心：社区、街道级商业中心：社区居民作为区域长期居住生活的消费群体，是稳定而且庞大的一个群体，太湖新城将打造一批社区、街道级商业中心。规划中的街道级商业中心将有规划中的街道级商业中心将有8 8个，建筑面积个，建筑面积2-32-3万平万平方米，服务人数为方米，服务人数为5-105-10万人。万人。社区商业网点：社区商业网点：作为最底层商业，基层社区商业网点规模最小。这些网点“散落”在各个小区，服务人数为1-1.5万人。基层社区商业网点由开发商配建，目前已建好的小区都已经配建完毕。据规划部门有关负责人介绍，整个商贸格局规划已经完成，将在“十二五”期末基本完成。未来发展规划太湖新城也将构建“市级、地区级、社区级”三级商业中心体系，满足和开发各种层次消费者的需求。第四部分、太湖新城商业分析一商业发展现状二太湖新城居住区分析三未来发展规划四区域重点个案分析五总结太湖新城商业项目华润万象城融创星光广场本案海岸城金匮里太湖嘉汇广场万达广场在建项目待建项目区域重点个案分析 融创星光广场和太湖嘉汇广场两个项目商业体量较小，同时周边也无其他商业供应，无法形成规模商圈，未来太湖新城的商业将主要集中在市民中心东西两侧和华润万象城未来太湖新城的商业将主要集中在市民中心东西两侧和华润万象城。其中市民中心东侧有嘉业国际城和海岸城两大综合体，市民中心西侧有金匮里和万达广场（协议入驻）两大综合体，加上政府主导的几条商业街区，未来将构成太湖新城市级商业中心。项目名称位置项目总规模（万）商业规模（万）项目商业部分现状海岸城立信大道和观山路交汇处6012在建，预计2013年底营业金匮里贡湖大道和高浪路交汇点807待建、预计2017年营业华润万象城金石路以北，大剧院东南侧23.714在建、预计2015年营业融创星光广场蠡湖大道与高浪路交汇处92在建、预计2013年营业太湖嘉汇广场立信大道与大通路交汇处4.31.4在建万达广场目前有消息称万达已与政府达成入驻协议，但具体土地出让等尚未确定，之前有报道称万达有意拿下XDG-2011-86号地块（上图所示市民中心东侧），但该地块最终被无锡市太湖新城建设投资管理有限公司竞得。嘉业国际城吴都大道和立信大道交汇处389.6在建规模合计17746 根据发达国家人均商业面积标准警戒线1.2平方米计算，未来太湖新城主要居住小区的人口约为23万，而目前已有的商业体量为46万方，人均商业面积达到了人均商业面积达到了2 2，已经大幅超过了发达国家的标准警，已经大幅超过了发达国家的标准警戒线，可以说太湖新城的现有商业体量已经达到了过饱和的状态，随着今后各大商业项目的上市营戒线，可以说太湖新城的现有商业体量已经达到了过饱和的状态，随着今后各大商业项目的上市营业，未来区域内的商业竞争格局将真正显现，对各项目的商业招商和运营也提出了更大的考验。业，未来区域内的商业竞争格局将真正显现，对各项目的商业招商和运营也提出了更大的考验。区域重点个案分析项目位置：项目位置：立信大道和观山路交汇处的西南侧（市民中心旁）项目规模：项目规模：共70万平方米，其中住宅30万平方米，商业12万平方米物业类型：物业类型：住宅、商业、酒店销售信息：销售信息：预计9月份开盘，一期推出的住宅均为高层建筑，主推面积区间70-130平米，价格未定 无锡海岸城位于太湖新城核心区内，由深圳海岸集团打造的集购物中心、高档酒店公寓、高尚住宅于一体的大型综合体项目。海岸城将分两期开发，其中一期主要包含近10万方的购物中心、约170米高地标星级酒店和9万方的住宅；方庙路以南，则是海岸城的二期，主要包含近2万方商业、住宅和一所幼儿园，具体二期规划还在制定中。区域重点个案分析海岸城无锡海岸城商业建筑面积约12万平方米，分为两期开发，将集知名超市、高级零售、特色餐饮、潮流娱乐、高档影院、真冰溜冰场等多功能休闲服务于一体，荟萃了购物、美食、娱乐、运动、文化、康体、观光等多种现代生活方式，云集多家全球风行的特色美食，超过300个规模不一、功能各异品牌店铺。海岸城一期约10万方商业将打造一个五层的购物中心，其中1-3层为主以零售百货为主，同时配小部分餐饮，4层主以零售百货、休闲餐饮区和海岸集团自己打造的7个厅的海岸影城为主，5层为环球美食城。区域重点个案分析海岸城项目点评：项目点评：从太湖新城核心中央区域现有周边配套看，地段、交通、环境、学校等各方面配套不错，但是便于居民生活的配套设施还不完善，海岸城的一期商业将于2013年底营业，将是太湖新城内最早营业的综合体项目，届时海岸城的商业势必会对太湖新城的板块配套有所提升，为太湖新城注入新的活力和带动新的人气，为项目本身的业主和周边高档居住区的居民提供购物和生活方面的便利。海岸城是偏商业的综合体项目，与本案偏商务的综合体概念有所不同，但两者都拥有大规模的海岸城是偏商业的综合体项目，与本案偏商务的综合体概念有所不同，但两者都拥有大规模的商业体量其购物、餐饮、娱乐休闲等几大业态的配比和布局是否能迎合市场消费习惯，将给本项目商业体量其购物、餐饮、娱乐休闲等几大业态的配比和布局是否能迎合市场消费习惯，将给本项目的商业定位带来最贴近市场的参考经验。的商业定位带来最贴近市场的参考经验。区域重点个案分析海岸城项目位置：项目位置：高浪路与贡湖大道交汇点，市民中心东北部项目规模：项目规模：共80万平方米，其中商业7万平方米物业类型：物业类型：住宅、商业、酒店销售信息：销售信息：2011年10月份首次开盘，推出2幢住宅，主推面积区间90和137平米，价格9000左右，商业部分尚未动工，预计2017年开始营业金匮里，位于太湖新城CBD核心区，总建筑面积约80万平米，紧邻无锡市政府及约65万平米金匮公园，将其打造为集高端居住、高品质商业、五星级酒店、国际学校等功能为一体大型综合体。金匮里拥有15万方商业体量，其中五星级酒店占8万方，其余7万方的主题商业规划将由超市购物、美食、健身娱乐等组成，但由于目前商业部分尚未开发，规划也存在调整的可能性，近期对区域的商业发展影响有限。项目点评：项目点评：金匮里是太湖新城核心区商业中心的重要组成项目，但目前金匮里的重点是在住宅部分的开发，商业的开发营业要到三五年以后，目前金匮里商业对区域商业格局的发展影响有限。区域重点个案分析金匮里项目位置：项目位置：金石路以北，大剧院东南侧，北临五里湖项目规模：项目规模：共24万平方米，其中商业14万平方米物业类型：物业类型：公寓、商业、酒店、办公 无锡万象城地处大剧院东南侧，北临五里湖，自然风景秀美，区位条件优越。项目总占地面积约360亩，建筑面积23.7万平方米，总投资约25亿，有购物中心、商业街区、五星级酒店、酒店式公寓、溜冰场、电影院等。其中购物中心和商业街区的总体量约14万余平方米，五星级酒店体量达4万多平方米。区域重点个案分析万象城项目点评：项目点评：万象城从2004年在第一站深圳开业以来，在全国范围内已经复制了十几个城市，其力推“一站式”消费和“体验式”购物为消费者带来全新的消费概念和生活体验，万象城所到之处，都将推动城市的商业发展乃至改变城市的商业格局。无锡万象城借助其成熟成功的操作模式，与紧邻的百万平米的太湖国际社区融合也将为太湖新城建立新的商业综合体标杆。区域重点个案分析万象城 无锡万象城地块西部为综合商业区，包括购物中心和滨湖商业，包括大型购物中心、五星级酒店、真冰滑冰场、顶级院线、滨水商业广场、临湖SOHO办公等，预计2013年底建成营业。区域重点个案对比分析商业层级项目名称项目总规模（万）商业规模（万）项目特点第一层级华润万象城23.714复制型的成熟商业综合体操作模式，商业体量大，项目自身有住宅配套，单个项目就能带动区域的整体商业发展；海岸城6012万达广场-第二层级金匮里807缺少明显的标签式的商业特征，有一定的商业体量，但不足以支撑区域商业发展；嘉业国际城389.6第三层级融创星光广场92商业体量小，发展潜力有限，未来或依附于周边大型商业；太湖嘉汇广场4.31.4 和区域内的重点项目相比，本项目自身没有明显的优势，甚至金匮里都有在无锡操作项目的经验，未来需要更充分的发挥项目优势，更加精准的商业定位招商来与华润、万达等商业抗衡。第四部分、太湖新城商业分析一商业发展现状二太湖新城居住区分析三未来发展规划四区域重点个案分析五总结现状：现状：以社区商业为主，商业配套匮乏，档次规模较低，缺少与周边环境相匹配的商业中心；前景：前景：随着今后一段时间内太湖新城内的小区交付入驻以及中心商务区企业入驻以及交通、公建等基础设施的完善，未来对商业配套的需求会出现爆发性的增长；规划：规划：未来太湖新城将打造无锡新的市级商业中心，除已建设的海岸城、金匮里等还计划引入万达广场，特色商业街等大型商业配套；竞争：竞争：目前太湖新城的商业已达饱和状态，随着未来海岸城、万象城等多个大型购物中心、综合体的建设营业，行业竞争的局面将真正显现。规划的落实进度及执行效果将对未来区域商业发展产生重大的影响，如政府主导的商业规划的落实进度及执行效果将对未来区域商业发展产生重大的影响，如政府主导的商业街建设能否顺利实施、如地铁街建设能否顺利实施、如地铁1 1、4 4号线的建设进程等。号线的建设进程等。太湖新城商业总结第五部分、项目商业思考项目商业威胁点 近两年住宅市场遭遇宏观调控，商业市场迎来发展机遇，而无锡的商业项目也如雨后春笋般涌现，目前在建城市综合体就有20多个。但实际无锡的商业市场已经处于饱和状态，且万象城、海岸城但实际无锡的商业市场已经处于饱和状态，且万象城、海岸城等城市商业体的进驻也将压缩市场空间，对于无锡的商业市场要有一种危机感，不可盲目乐观。等城市商业体的进驻也将压缩市场空间，对于无锡的商业市场要有一种危机感，不可盲目乐观。商业容量 预计在未来3-5年间，无锡人均商业面积达到1.3-1.5平方米，而太湖新城人均商业面积更是达到2平方米，商业体量严重过饱和；规划执行 政府对于太湖新城的商业规划存在不确定性，而规划的落实执行效果将对本项目商业产生重要影响；同类竞争 与华润万象城、海岸城等太湖新城同类项目相比缺少明显的项目自身优势，需要更充分的利用项目地段等优势；项目商业机会点商业需求 目前太湖新城内在建或建成的居住小区已经达到16个，全部交付后约有78000户，若按每户3人计算，居住人口就将达到23万，未来对商业设施的需求会出现爆发性的增长；金融街 80万平方米的金融街写字楼与商业集群，按照舒适人均办公面积15平方米计算，未来将有53000人在此工作，本项目零距离金融街的商务人群；地铁商业 地铁1、4号线交汇，无锡首批地铁上盖综合体物业；嘉业国际城定位为高端的城市中心MALL，面对的是城市高端客群，在未来区域内竞争激烈的市场环境下，嘉业国际城需要对无锡和太湖新城商业市场进行更加深入和细致的研究，充分了解当地人嘉业国际城需要对无锡和太湖新城商业市场进行更加深入和细致的研究，充分了解当地人的消费需求和偏好，发挥项目的优势，做出准确的定位和招商的消费需求和偏好，发挥项目的优势，做出准确的定位和招商，能有助于在未来的太湖新城商业中心中占据市场主导。