昆山花桥项目企划推广报告

昆山花桥项目企划推广报昆山花桥项目企划推广报告告第1页，共88页。更专业 更用心CCIM国际商业投资师 高达100%的客户满意率第2页，共88页。立足无锡 辐射沪宁10余年房地产业界经验 第3页，共88页。前期策划 精于项目产品策划 企划推广 长于实效创意推广现场销售 终端的精准把控招商资源 品牌对接与落位第4页，共88页。我们新锐 我们年轻，但不影响对市场的犀利与杀伤力我们熟稔 十余年的操盘经验，我们对消费人群胜券在握我们高效 执行力才是硬道理的年代，唯有高效才能笑傲市场第5页，共88页。蓝雨石地产认为，产品力+企划力+现场执行力=销售力第6页，共88页。作为打造房产营销利器的头脑公司，其责任即是在对市场和消费者深入研究的基础上，为发展商规避风险，并力求利润最大化，作为发展商和市场的纽带，在营销环节上更是需要高效地为消费者服务，全力协助发展商和消费者达成双赢。蓝雨石地产以市场调查为基础，现场销售为核心，创意策略为主导，力求将企业建成一个地产营销顾问的最佳战略伙伴，实现消费者、开发商、代理公司三方多元价值最大化。利器在握，实现多元价值最大化第7页，共88页。目标=行动+头脑在这个时刻刷新的时代里，我们的营销战略之所以能够经受市场的考验，是因为我们用雷厉的行动赋予了它欣欣向荣的生命力。积极：是我们一向的作风；专注：是我们锐利的优势；合作：是我们纯粹的习惯；创新：是我们颠覆性的特质。12坚若磐石的合作团队3从策划、平面设计到销售管理的优势团队，决定了运作过程中每个环节的执行与衔接都分外完美，团队经过多年磨合的高度默契更让我们在市场逐鹿中立于不败之境。第8页，共88页。南京师范大学汉语言文学学士美国北弗吉尼亚大学MBA工商管理硕士07-08年中国房地产策划精英人物钱黎洁 蓝雨石地产掌门人 十余年地产行业的沉浮，十年一剑的磨砺中，她柔忍圆通，从容淡定，阳光的笑容里绽放着思辨的睿智和沉稳。她将创新导引于内，实干践行于外。丰富活跃的创新思维，曾引爆过诸多奇谋良策，敏锐把握新鲜信息，并从各类繁杂的市场信息中抽丝剥茧，厚积薄发间不断创造出市场的奇迹。深谙危机公关的她剑走偏锋，善于在纷繁复杂中集合各类优势。作为蓝雨石地产的掌门人，在诸多项目的成功运作中，她精心培养出行业内引以为傲的新锐团队。这是一支内外兼备的组织战队与销售神兵，在每一个项目成功的背后都凝聚了她和团队的思考和创新。第9页，共88页。长于前期项目可研、定位产品策划和后期全程营销企划13年地产从业经验中国注册房地产经纪人认证/CCIM全球商业投资分析师季红英 蓝雨石研展总监资深地产策划人无锡金丰渔港路地块、惠山古镇风貌协调区元一地块、凡尔赛庄园、锡海花园酒店地块前期定位策划无锡巡塘古镇文化创意产业园项目定位、大剧院商业项目定位、新文化宫商业项目定位策划邳州沙沟湖湿地公园对面地块、安徽广德亚夏汽车城、苏州西山坡地别墅项目前期定位策划无锡鸿山尚院、蓝庭国际、凡尔赛庄园、蠡湖公馆、山水湖滨企划推广第10页，共88页。研展团队成功的第一步绝不只是依靠经验判断敏锐的观察力、专一的目标、发掘机会的慧眼以及锲而不舍的耐心，研展部使公司在浩瀚的市场上总能获得先人一步的资讯，为开发商提供最前沿最有价值的判断依据。策划团队策划是用你有的，去寻找你没有的有勇有谋为项目运行埋下伏笔，头脑风暴又为营销推广添钻加瓦，声东击西的智谋，蓄势待发的韬略，群策群力的谋略是决胜现场的前提。一个伟大的团队最重要的作用是让其平凡的队员创造出不平凡的业绩A GREAT TEAM OF THE MOST IMPORTANT ROLE IS TO LET ORDINARY MEMBERS TO CREAT EXTRAORDINARY RESULTS.第11页，共88页。设计团队设计不仅是设计师的事，它假设出观察者、使用者、消费者和情境创意之旅建立在理性至上的任意驰骋，虚实结合的手法，图文并茂的形势，创意与设计的灵感碰撞，唤起消费者价值的共鸣，而四围包装的创新更是蓝雨石胜人一筹的压轴高招。销售团队成功的销售精英100%来源于坚持不懈的努力和工作态度决胜终端是全程服务中最关键的环节，严明的纪律性，团队作战纵横一致，彰显狼者风范，强势的捕获能力是我们最具优势的核心竞争力。一个伟大的团队最重要的作用是让其平凡的队员创造出不平凡的业绩A GREAT TEAM OF THE MOST IMPORTANT ROLE IS TO LET ORDINARY MEMBERS TO CREAT EXTRAORDINARY RESULTS.招商资源整合借力协助招商借助于上海品牌招商团队十年商业运作经验，帮助甲方在前期阶段就实现品牌对接与落位。第12页，共88页。我们团队赢得过哪些辉煌成绩？What we won brilliant achievements？第13页，共88页。即使爬到最高的山上，一次也只能脚踏实地地迈一步EVEN CLIMB THE HIGHEST MOUNIAINS,ONE CAN ONLY GET DOWN TO STEP BY STEP.第14页，共88页。第15页，共88页。第16页，共88页。第17页，共88页。蓝雨石蓝色：创意；雨：灵感；石：坚若磐石每个企业都有对成功的定义，每个地产人心中都有一个理想的彼岸。作为一个锐意创新的公司，不管有过多少成功与辉煌，每天都像刚刚开始一样，充满了新生的喜悦与力量，也充满激情与灵感 我们相信，蓝雨石团队必将为你打开一个漂亮的局，为您赢得最终的掌声。第18页，共88页。昆山花桥项目企划推广及营销思路第19页，共88页。Asking 提出问题Question 解决问题Solving 操盘手册Showing 企划表node 营销节点CONTENTS目录第20页，共88页。Asking 提出问题1第21页，共88页。我用什么来吸引客户、形成偏好、促成销售？第22页，共88页。项目剖析：品牌林立上市公司、500强企业、地产名企 同质产品挑高、50-60充斥市场恶性竞争拉客/劫单/无素质派单等低劣行为 地段认知相对偏僻、配套欠缺/尚需时间发展品牌力不强！产品力较弱！地段认知度不高！常规品牌取胜、产品制胜、地段致胜的套路，再次无法实现，怎么办？如何才能跳脱市场常规套路，获得决胜的关键？第23页，共88页。必须跳脱常规营销套路，以形象力和营销力作为决胜关键。形象力 定位的差异化、表现的特殊化营销力 巧妙借势用力、悬念步步为营策划思路：第24页，共88页。Question 解决问题2第25页，共88页。用差异化形象力来吸引客户、形成偏好。眼球经济时代，形象力就是第一生产力。用悬疑式营销力来促成销售。就是针对人性弱点，而好奇心是人性最大弱点之一。第26页，共88页。吸引客户三步曲独特案名、独特视觉、独特色系第27页，共88页。独特案名Mini mall（纯英文）上海西地铁11线 花桥首席精致综合体第28页，共88页。案名释义：Mini 精致优雅自我的生活态度，同时也说明了项目体量的精巧，项目虽小而五脏俱全，虽小而精彩绝伦。Mall 涵盖小而齐全的产品形态：商业、写字楼、公寓的全业态配置，同时也暗示项目将来配套完善，商业配套等自成一体。Ii和Ll 形似地铁11号线的11两个字，设计时候将有意识强化突出这两个字，从而直接体现出地铁概念。第29页，共88页。独特视觉：就像苹果的标志一般，我们也需要一个让人看到就能想到我们项目的特殊标志。Mall多数人的联想是猫，就是天猫一般，这个联想已经非常直接。所以我们也是这样设想，用一只具有时尚气息的猫剪影来作为项目的标志。这是时尚猫，特立独行，优雅迷人，充满都市魅力。第30页，共88页。独特视觉时尚猫第31页，共88页。独特色系女性化 都市感第32页，共88页。客户感知Mini Mall：综合体，繁华而精致；猫：贵族猫的优雅、时尚猫的个性；色系：浪漫紫色的优雅，时尚黑白灰的经典。第33页，共88页。形成偏好两大要素第一大要素大型公关活动的超越期待：入市大型mini广告运动+体验售楼处公开、设计理念超出常规的样板房公开第二大要素长期小型活动的亲切互动：每月Mini Mall Party的随意自在、日常亲切的微信营销体验等 第34页，共88页。大型公关活动的超越期待花桥中心区体验售楼处的公开内部不像售楼处的售楼处，而像一个精致的书吧、电影吧、咖啡吧，猫女郎人手一份IPad Mini，还有触摸屏便于客户自己查找项 目信息还有“寄给未来”的系列猫主题画面的特色明信片等互 动小型活动免费提供电影主题潮流乐曲点播、书籍、时尚杂志 的借阅翻看。英姿飒爽的女保安，服务生打扮成猫女郎的摸样。外部不设售楼处等常规动作的外立面大型招牌，而采用低调品质的 Mini mallClub的低调简约文字和主题猫作为画面吸引客户。第35页，共88页。大型公关活动的超越期待实地样板房的公开设计之上的原则，一定要用设计跳脱常规思路的样板房现场来打动前期蓄水客户。超出凡俗，不在于纸醉金迷，而是创意出彩、与众不同，让人眼球一亮，记忆深刻。第36页，共88页。大型公关活动的超越期待总而言之，售楼处、样板房一定要与众不同，能够获得很好的口碑传播效果。一定要出奇制胜，以小博大，请合适的设计师来达到预期的效果。第37页，共88页。长期小型活动的互动亲切容易参加时尚有趣与时尚有关与地产无关（不要太商业化）第38页，共88页。促成购买的三大措施通过三大悬念从而紧紧抓住客户的心：户型、价格、开盘优惠。第一个悬念户型。在样板房公开之前，迟迟不公开户型，只是用出彩的设计来吸引客户，时间不能维持太久，久则生变，最好从售楼处公开到样板房公开，最长不要超过三个月；第二个悬念价格。在开盘价格没有确定之前，迟迟不公开价格，只是用出色的样板房来暗示价格，提高项目性价比。这段时间也需要控制客户热度，最长不要超过一个月。第三个悬念开盘优惠。在开盘优惠没有出来之前，迟迟不公开开盘优惠。最长不要超过三天。第39页，共88页。Solving 操盘手册3第40页，共88页。推广节点事件 售楼处公开 首批房源开盘 商业加推 实地样板房公开 第二批房源开盘主题 案名 地铁+案名+电话 开盘 商业 样板房 开盘第41页，共88页。推广费用同样投入更高：200万以内含围墙广告+户外广告+道旗广告+网络等大众媒体广告含现场活动+节点活动+纸质物料+短信微信派单等媒体第42页，共88页。推广原则效率最大化成本最低化的原则重点表现在售楼处选址上：就在镇中心，紧邻未来城。其次表现在人海战术上：用高于现有利益的关联，借用其他企业的派单团队第43页，共88页。物料使用原则吸引眼球的效率原则重点表现在日常派单上：起初入市时做和多数项目不同的派单物料，从香水卡、手机链、猫爪书签、寄给未来的猫主题明信片等，派送物料上只需案名+电话，还有一些比较有趣的文字即可，比如：我和Mini Mall有个约会等等。其次表现在围墙上：做昆山首个异型发光围墙，以勾勒的动感时尚猫剪影作为围墙画面主体，从而起到较好的广告效应。其次表现在售楼处上：做昆山首个不明示售楼处的、不像售楼处的售楼处。第44页，共88页。的入市全面开花从高速出口、到花桥镇中心、到项目地围墙、到项目售楼处、到派单人员手上收到的特殊派发物料、到手机上的短信、到网站、到论坛、到QQ、到高消费场合的Mini mall Club定投、到微信公众平台、到花桥镇各个密集人口区域的派单猫女郎学生（临时），918，Mini Mall 都是绝对主角。只需成功，不许失败。最重要的第一个节点。第45页，共88页。的开盘首批售罄有别于派单猫女郎的临时重大节点使用、长期借势别人团队，我们自己的案场销售人员是最专业的，最有魅力的。充满女人魅力，香水是必不可少的，丝巾是每日必备的。神秘黑、浪漫紫，和项目对应的色系着装。以销售别墅的专业水准团队来销售公寓，体现出完全不同的高雅素质，从而传达出项目的与众不同。以无锡多个成功售罄项目的经验来打造昆山项目，实现100%的销售。第46页，共88页。2013.12.18 商业加推根据前期商业客户蓄水情况，决定推案量，但是这个节点必须推出商业这种不同的产品，从而给市场一些不同的信号。第47页，共88页。2014.3.18 样板房公开样板房公开是给项目涨价提供一个由头。第48页，共88页。2014.4.28 第二批房源开盘涨价 售罄 预备再推第三批房源第49页，共88页。Showing 企划表现4第50页，共88页。第51页，共88页。第52页，共88页。第53页，共88页。第54页，共88页。第55页，共88页。第56页，共88页。第57页，共88页。第58页，共88页。第59页，共88页。第60页，共88页。第61页，共88页。第62页，共88页。第63页，共88页。第64页，共88页。第65页，共88页。第66页，共88页。第67页，共88页。market profile 市场资料附件第68页，共88页。花桥详规1）花桥地处苏沪交界处，东依上海国际汽车城，西邻昆山国家级开发区，是中国目前唯一以现代服务业为主导产业的省级开发区。2）未 来三年中，花桥将围绕打造“双轴三环两脉，三廊四楔九园”的绿化生态格局，再新增三座200亩以上的大型公园，以此提升绿地碳汇能力保护绿化物种的多样性，全力营造特色鲜明，自然和谐的绿色碳汇新城。3）自2005年江苏省委书记李源潮提出将“花桥国际商务城”总体定位为“融入上海、面向世界、服务江苏”的战略构想后，江苏省委、省政府把花桥国际商务城列入省“十一五”规划重点服务业发展项目、省级开发区以及江苏省国际服务外包示范基地。除享受省级开发区和江苏省发展现代服务业的优惠政策外，花桥在资金、土地、税收等方面也会享受到额外的优惠，较之上海而言，花桥有着更为优越的政策优势。4）在“十二五”的政策计划推动下，花桥政府致力于花桥城市低碳化的进程，率先打造低碳产业、低碳建筑、低碳交通、低碳生活、低碳环境、低碳社会“六位一体”的低碳生态城市。第69页，共88页。交通格局：上海市轨道交通11号线：计划2012年底建成通车，是我国首个上海至江苏跨省城市轨道交通项目，花桥与上海之间的“同城效应”更为凸显。沪宁城际铁路：平均每10分钟就有一班列车停靠花桥站；昆山站的京沪高铁：平均每3分钟往返于上海和北京之间，构筑了花桥便捷高效的对外联系通道。跨省公交化班线：花桥国际商务城到上海虹桥机场、再到浦东机场，另一条是花桥国际商务城到上海人民广场。花桥政府致力规划建设快速交通体系，实现了与上海的“1030”交通时空效应，即10分钟从商务城到达城铁站或轨道交通站，30分钟到达上海市中心。地铁11号线第70页，共88页。花桥竞品一览图绿绿地地总总部大道部大道游站游站中信广中信广场场GOHO悦悦城城苏苏豪豪国际国际同城浦江中心同城浦江中心亚亚太广太广场场绿绿地地启启航社航社5期期大城小室大城小室赛赛格格国际国际公寓公寓光光华时华时代代蓝钻蓝钻常常发发香城香城湾湾中城中城紫竹苑紫竹苑棕棕榈湾榈湾国国基城邦基城邦第71页，共88页。花桥竞品一览图第72页，共88页。花桥竞品一览图第73页，共88页。花桥竞品一览图第74页，共88页。花桥竞品一览图第75页，共88页。花桥竞品一览图第76页，共88页。花桥竞品一览图第77页，共88页。花桥竞品 游站未来城第78页，共88页。物料资料花桥竞品 游站未来城第79页，共88页。花桥竞品 GOHO悦城第80页，共88页。花桥竞品 GOHO悦城物料资料户型单第81页，共88页。花桥竞品 GOHO悦城物料资料项目宣传手册第82页，共88页。Node 营销节点5第83页，共88页。Mini Mall 各阶段推盘节奏第84页，共88页。Mini Mall 持有物业建议第85页，共88页。Mini Mall 全程代理收费要点第86页，共88页。蓝雨石与您共创地产价值无锡唯一获得CCIM认证资格的地产代理公司 更专业更用心Thanks第87页，共88页。The End谢谢您的聆听！期待您的指正！第88页，共88页。