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策风行策风行 中国首家房地产资源免费论坛！中国首家房地产资源免费论坛！2008年武汉光谷项目策风行策风行 中国首家房地产资源免费论坛！中国首家房地产资源免费论坛！1.地块属性2.市场情况简报提纲3.产品力建议4.价格定位5.开盘策略策风行策风行 中国首家房地产资源免费论坛！中国首家房地产资源免费论坛！地块分析 项目定位 客源分析1.土地属性2.市场情况3.产品力建议4.价格定位5.开盘策略策风行策风行 中国首家房地产资源免费论坛！中国首家房地产资源免费论坛！地 块 分 析策风行策风行 中国首家房地产资源免费论坛！中国首家房地产资源免费论坛！地块位置本案地块位于光谷核心区域,东临碧水花园，西面靠旺山花园，北傍紫菘花园，南邻珞喻路，本案距离光谷广场500m。土地属性本案本案策风行策风行 中国首家房地产资源免费论坛！中国首家房地产资源免费论坛！民族大道关山大道三环珞 喻 路雄楚大道南湖大道交通出行本案出行主要依靠东西向的珞喻路，由此可通往武汉三镇。但高峰时段较拥堵。另外由珞喻路、雄楚大道，民族大道可上三环。土地属性本案光谷大道策风行策风行 中国首家房地产资源免费论坛！中国首家房地产资源免费论坛！交通出行地块处于规划地铁2号线起点，终点为汉口常青公园，预计2012年通车地铁全程仅需40分钟，而同样路程公交则需要80分钟才能到达。土地属性常青花园汉口火车站汽车客运总站王家墩CBD江汉路步行街鲁巷广场洪山广场中山公园地铁概念在武汉处于起步阶段，潜力巨大，本案毗邻地铁站点，对本地块的综合价值将有很大的提升。策风行策风行 中国首家房地产资源免费论坛！中国首家房地产资源免费论坛！交通出行地块南侧有两个公交车站，北侧为一公交总站，公交线路发达本案土地属性公交车站公交车站公交总站策风行策风行 中国首家房地产资源免费论坛！中国首家房地产资源免费论坛！周边环境地块南侧是双向4车道的珞喻路，北侧紫菘花园小区本案紫菘花园土地属性珞喻路策风行策风行 中国首家房地产资源免费论坛！中国首家房地产资源免费论坛！周边环境从细部环境来看，地块南侧有绿化带和加油站本案土地属性策风行策风行 中国首家房地产资源免费论坛！中国首家房地产资源免费论坛！周边环境地块西侧为旺山公园，东侧为碧水花园本案碧水花园旺山公园土地属性策风行策风行 中国首家房地产资源免费论坛！中国首家房地产资源免费论坛！民族大道光谷大道珞 喻 路雄楚大道南湖大道本案关山大道光谷实验小学华中科技大学武汉大学华中师范大学市十二医院中德医院关山中学中国地质大学马鞍山 森林公园关山公园鲁巷中学南望山小学旺山公园周边配套华师二附中中南财经政法大学武汉学院卓刀泉小学卓刀泉中学鲁巷小学本案周边各类生活配套丰富齐全，其中以教育资源和商业氛围较突出。土地属性鲁巷广场光谷步行街策风行策风行 中国首家房地产资源免费论坛！中国首家房地产资源免费论坛！民族大道关山大道光谷大道珞 喻 路雄楚大道南湖大道本案中 环 线东湖创业中心华中软件园中芯国际富士康科技工业园周边产业关南工业园关东工业园周边产业园区林立，主要以光电子信息产业及生物科技产业为主。策风行策风行 中国首家房地产资源免费论坛！中国首家房地产资源免费论坛！土地属性小 结1、本案地处光谷核心地带，可享受与市中心比肩的各类配套。2、本案周边住宅档次较低，周边小环境较差。3、本案所属武汉重点开发的科技新城内，区域内有众多产业园和高校。策风行策风行 中国首家房地产资源免费论坛！中国首家房地产资源免费论坛！项 目 定 位策风行策风行 中国首家房地产资源免费论坛！中国首家房地产资源免费论坛！绝对强势生活配套齐全，科教氛围浓厚周边教师和科研人员数量众多，将为本案带来大量客源光谷区域内不可复制的核心地段 SWOT分析优势/劣势交通出行便利策风行策风行 中国首家房地产资源免费论坛！中国首家房地产资源免费论坛！SWOT分析固有劣势临近居住社区形象较为低端珞喻路噪音灰尘影响，南侧有一加油站优势/劣势本案建筑密度较高，居住舒适度和采光欠佳策风行策风行 中国首家房地产资源免费论坛！中国首家房地产资源免费论坛！SWOT分析机会点/威胁点市场机会点市场威胁点处于规划地铁2号线起点，未来出行有较大提升超大规模社区光谷世界城和保利华都的直接竞争光谷开发区将受到政府的大力扶持策风行策风行 中国首家房地产资源免费论坛！中国首家房地产资源免费论坛！基于以上对区域属性、土地属性的分析，结合本案的自身条件建议本案定位：项目定位光谷核心地铁旁上层建筑本案地处光谷中心，毗邻鲁巷广场雄踞光谷之颠本案毗邻轨道交通2号线起点站享受轨道资源位于光谷龙眼，周边高端项目稀缺打造高端产品策风行策风行 中国首家房地产资源免费论坛！中国首家房地产资源免费论坛！客 源 分 析策风行策风行 中国首家房地产资源免费论坛！中国首家房地产资源免费论坛！武汉东湖新技术开发区50平方公里范围内集聚了18所高等院校，56个省部属科研院所，65个国家重点学科，10个国家重点实验室，7个国家工程技术研究中心，43名两院院士，20多万名各类专业科技人员，35万在校大学生。客源分析住宅东湖新技术开发区有光电子生产企业480多家，是全国生产光电子产品最密集的地区。周边主要的产业园区主要有：东湖创业中心、关东工业园、关南工业园、华中软件园、中芯国际、富士康科技工业园等。由此有理由得出本案二期住宅客源主要为：高校老师、科研人员、产业园区员工及产业上下游公司员工策风行策风行 中国首家房地产资源免费论坛！中国首家房地产资源免费论坛！入住业主列表武汉索力特科技有限公司武汉实达科技有限公司武汉正泽电力技术有限公司武汉益空科技有限公司武汉东谷信息技术有限公司武汉恒岭科技有限公司南京吉隆光纤通信有限公司武汉优卡乐文化传播有限公司武汉深信财务管理有限公司武汉思唯奇科技有限公司武汉光驰科技有限公司武汉谷雨电子系统工程有限公司武汉中电国为技术有限公司武汉海汉光纤工程有限公司武汉旗天科技有限公司武汉海川科技发展有限公司我们对本案一期以及周边相似商住楼内已入住的业主进行研究：客源分析商住楼通过对已入住业主的分析，我们认为本案商住楼的客源主要为：中小企业，规模不大，从事电子信息行业，对价格有一定的敏感度。策风行策风行 中国首家房地产资源免费论坛！中国首家房地产资源免费论坛！区域公寓市场 区域办公市场1.土地属性2.市场情况3.产品力建议4.价格定位5.开盘策略策风行策风行 中国首家房地产资源免费论坛！中国首家房地产资源免费论坛！区域公寓市场策风行策风行 中国首家房地产资源免费论坛！中国首家房地产资源免费论坛！民族大道关山大道光谷大道珞 喻 路雄楚大道南湖大道山泉居阳光在线巴黎豪庭现代森林清江山水光谷坐标城保利华都本案光谷世界城芭比伦堡谓语城当代国际花园光谷在售住宅项目区域公寓市场策风行策风行 中国首家房地产资源免费论坛！中国首家房地产资源免费论坛！案名开盘总建（万M2）产品类型平均价格(元/M2)主力面积(M2)主力总价(万元)工程进度交付时间销售率光谷世界城07.680酒店式公寓、高层写字楼酒店式公寓 5400高层 价格未定酒店式公寓 一55高层 90-130一29结构体酒店式公寓08.12目前100当代国际花园二期 06.1260多层、花园洋房联排花园洋房 6700三 107-145三 71-97准现房07.1287巴黎豪庭二期07.735高层 小高层下月将新开4栋预计 7000二101-117三135二70-82三94结构体09.3目前100%现代森林花园05.536多层、小高层多层：7000小高层：6500（价格预计）二 95二 61结构体09.5目前100芭比伦堡07.126多层、小高层5500二 76二 41结构体08.12未开盘清江山水07.1174情景洋房小高层、高层5500二 85-103二 45-56结构体09.575山泉居二期07.16.5多层、小高层、叠加小高层 8000多层 8400三 123-131三 100-107已封顶08.1055阳光在线二期二期 07.1213.4多层、小高层、高层6500（价格预计）三 102-130三 66-84结构体08.12未开盘光谷坐标城05.1240小高层、高层6800二 99-107二 67-72结构体二期：08.1198保利华都07.1260高层6600-6700（价格预计）二 95-97二 62-65结构体09年未开盘谓语城二期06.12三期 07.523多层、小高层6300二 89-91三 102-130二 56-57三 64-82二期：准现房三期：结构体二期0.712三期 08.572 光谷在售公寓项目区域公寓市场策风行策风行 中国首家房地产资源免费论坛！中国首家房地产资源免费论坛！总建面积案名总建规模（万）10以下10-2020-3030-4040-5050-6060以上本案光谷世界城80当代国际花园巴黎豪庭现代森林花园芭比伦堡6清江山水74山泉居6.5阳光在线二期光谷坐标城保利华都谓语城本案竞品总建多为2020万平米以上，其中3030万以上的超大社区有7 7个。区域公寓市场策风行策风行 中国首家房地产资源免费论坛！中国首家房地产资源免费论坛！产品类型案名建筑类型高层小高层多层花园洋房本案光谷世界城当代国际花园巴黎豪庭现代森林花园芭比伦堡清江山水山泉居阳光在线二期光谷坐标城保利华都谓语城除当代国际花园有花园洋房外，其他竟品产品类型相对集中在小高层、高层区域公寓市场策风行策风行 中国首家房地产资源免费论坛！中国首家房地产资源免费论坛！平价单价案名平均单价(元/)5000-55005500-60006000-65006500-70007000-75007500-80008000以上光谷世界城07.5价格当代国际花园巴黎豪庭近期开盘预计现代森林花园近期开盘预计芭比伦堡清江山水山泉居8000-8400阳光在线二期近期开盘预计光谷坐标城保利华都谓语城目前本案周边项目价格在6500-7000元/平方米。区域公寓市场策风行策风行 中国首家房地产资源免费论坛！中国首家房地产资源免费论坛！主力面积案名主力面积()70以下70-8080-9090-100100-110110-120120-130130以上本案光谷世界城 酒店公寓55当代国际花园145巴黎豪庭135现代森林花园芭比伦堡清江山水山泉居阳光在线二期光谷坐标城保利华都谓语城一房二房三房二房主力在90-100平方米，三房主力在110-130平方米之间。区域公寓市场策风行策风行 中国首家房地产资源免费论坛！中国首家房地产资源免费论坛！主力总价案名主力总价(万元)50以下50-6060-7070-8080-9090-100100以上光谷世界城酒店公寓29当代国际花园巴黎豪庭现代森林花园芭比伦堡41清江山水山泉居100-107阳光在线二期光谷坐标城保利华都谓语城二房集中在60-70万，三房集中在70-90万一房二房三房区域公寓市场策风行策风行 中国首家房地产资源免费论坛！中国首家房地产资源免费论坛！重点竞争个案光谷世界城地理位置：光谷步行街开 发 商 ：武汉市利嘉置业有限公司建筑指标：住宅总建80万平方米产品类型：高层、酒店式公寓、写字楼开盘时间：07年6月(酒店式公寓)、高层预计08.3开盘平均价格：酒店式公寓5400元/平方米、高层价格未定主力面积：一房55平方米（酒店式公寓）高层面积范围：二、三房90-130平方米主力总价：一房29万（酒店式公寓）主要卖点：1.位于光谷广场中心位置 2.超大社区规模，周边各类配套齐全；销售率：100（酒店式（酒店式公寓产品推出共1200套，目前全部售罄）区域公寓市场策风行策风行 中国首家房地产资源免费论坛！中国首家房地产资源免费论坛！重点竞争个案巴黎豪庭地理位置：珞喻路和关山二路交汇处开 发 商 ：南益置业（武汉）有限公司建筑指标：住宅总建34.8万平方米产品类型：高层、小高层开盘时间：07年7月(二期)平均价格：7000元/平方米主力面积：二房101-117平方米；三房135平方米主力总价：二房70-82万；三房95万主要卖点：1.34万方社区规模 2.9万平方米园林，600多株原生樟树 3.高新智能化建筑产品 销售率：100（公寓产品推出共893套，目前全部售罄）区域公寓市场策风行策风行 中国首家房地产资源免费论坛！中国首家房地产资源免费论坛！重点竞争个案巴黎豪庭二期在售该案近期12.8开盘1栋高层，3栋小高层，目前报价7000元/平方米。总平面图及推案情况区域公寓市场策风行策风行 中国首家房地产资源免费论坛！中国首家房地产资源免费论坛！重点竞争个案巴黎豪庭主力户型（三房 135m2）客厅4.5米面宽客厅可自行隔储藏室客厅，双卧室朝南，通风采 光效果好主卧室内带衣帽间区域公寓市场策风行策风行 中国首家房地产资源免费论坛！中国首家房地产资源免费论坛！重点竞争个案保利华都地理位置：武汉市洪山区虎泉街下马庄 开 发 商 ：湖北保利投资有限公司建筑指标：总建56万平方米产品类型：高层、酒店式公寓开盘时间：07年12月平均价格：6600-6700（价格预计）主力面积：二房95-97平方米主力总价：二房62-65万主要卖点：1.项目规模大，目前报价较低，有利于去化；2.距离光谷中心1.5公里，周边配套均可享受 3.品牌开发商；销售率：未开盘区域公寓市场策风行策风行 中国首家房地产资源免费论坛！中国首家房地产资源免费论坛！重点竞争个案保利华都该案近期12中下旬开盘3栋高层，目前报价6700元/平方米。总平面图及推案情况即将开盘区域公寓市场策风行策风行 中国首家房地产资源免费论坛！中国首家房地产资源免费论坛！重点竞争个案保利华都主力户型（三房 97m2）客厅4.3米面宽 4.5m2入户花园设计由于是点式结构，通风采光 会受影响区域公寓市场策风行策风行 中国首家房地产资源免费论坛！中国首家房地产资源免费论坛！区域办公市场策风行策风行 中国首家房地产资源免费论坛！中国首家房地产资源免费论坛！民族大道关山大道光谷大道珞 喻 路雄楚大道南湖大道SBI创业街联峰时代光谷国际国际企业中心华乐商务中心 光谷在售办公项目本案区域办公市场策风行策风行 中国首家房地产资源免费论坛！中国首家房地产资源免费论坛！各项目的租金在30元/*月，价格在6000元/平方米左右，其投资回报在6左右从办公市场来看，目前办公市场的价格与住宅市场相当，而租金较低，投资回报较低项目交付时间总建(万)楼层单层面积()单间面积()主力面积()租金(元/*月)售价（元*）电梯物业费(元/*月)租售率SBI创业街03.12715F800300-500300，500毛坯18装修25/2梯2户富仕电梯393%联峰时代07.5316F160048-285523058006梯16户鹏菱电梯2.594%光谷国际06.8930F130054-92543058005梯16户上海三菱392%国际企业中心三期08.966F3500296-631570/40004梯7户西子奥的斯1.8未开盘华乐商务中心06.12428F130075-19190、13030-3570004梯10户上海三菱3.896%光谷在售办公项目策风行策风行 中国首家房地产资源免费论坛！中国首家房地产资源免费论坛！本案一栋商住楼通煤气且可以注册公司该楼有二种产品方向：商住或办公下面我们将从不同方面分析哪种产品能创造更大的利润。策风行策风行 中国首家房地产资源免费论坛！中国首家房地产资源免费论坛！武汉大市场走势从武汉住宅年走势来看，价格涨幅达到了38，同时成交量稳中有升。而武汉办公市场近几年的市场较为平稳，市场涨幅较少，且投资回报率仅在6左右。住宅的市场机会高于办公。06.10-07.10武汉住宅市场走势策风行策风行 中国首家房地产资源免费论坛！中国首家房地产资源免费论坛！周边产业从周边产业来看，光谷的大型企业基本都有自己的办公厂房，周边办公楼的客源基本都是一些产业园区的配套下属企业，这些企业的实力较弱，对价格敏感度较高。本案特性本案的商住可以注册公司，产权为70年，也可以办公。综合来看，本案选择商住产品能产生更大的利润。策风行策风行 中国首家房地产资源免费论坛！中国首家房地产资源免费论坛！产品力细分及相关建议1.土地属性2.市场情况3.产品力建议4.价格定位5.开盘策略策风行策风行 中国首家房地产资源免费论坛！中国首家房地产资源免费论坛！产品力细分及相关建议策风行策风行 中国首家房地产资源免费论坛！中国首家房地产资源免费论坛！产品力细分及建议景观环境案名绿化率景观环境光谷世界城/当代国际花园45社区内60000运动休闲公园及当代艺术馆（人文景观）巴黎豪庭3890000平方米的中心园林绿化现代森林花园39对面为马鞍山森林公园，8000 社区绿化带，社区组团由水系分割芭比伦堡3520亩原生态坡地园林，主题雕塑清江山水3520000平方米社区中央生态大湖，3000平方米水上飞碟艺术馆山泉居45社区位于伏虎山，依山而建,绿化依地势高低起伏，社区北面为卓刀泉公园（目前二期绿化效果未呈现）阳光在线二期32亲子乐园、以雕塑为主题的大型广场光谷坐标城406000平方立体入口花园广场,体现“庭院式的园林”主题保利华都30入口处有12生肖喷泉，整个社区以水系为中心，草地过渡谓语城45整个社区以水为线索组景，再通过亭、台、桥、石突出其江南园林风格本案项目绿化率普遍达到35%以上，部分可以达到45%。策风行策风行 中国首家房地产资源免费论坛！中国首家房地产资源免费论坛！产品力细分及建议景观环境鉴于本案栋距较窄，建议在较小的空间内，做出精致的景观效果，做到植被的层次分明。策风行策风行 中国首家房地产资源免费论坛！中国首家房地产资源免费论坛！产品力细分及建议景观环境鉴于本案可用空间不大，应在中心绿化也做出精致的景观效果，增加层次感。策风行策风行 中国首家房地产资源免费论坛！中国首家房地产资源免费论坛！户型设计案名楼层布局得房率户型设计本案2梯5户/2梯6户（点式）4梯8户（点式）88（2梯5户）77（4梯8户）平层光谷世界城/平层当代国际花园1梯2户（板式）88 （花园洋房）花园洋房，层层退台巴黎豪庭1梯2户（小高层）（板式）2梯5户（高层）（点式）85（小高层）78（高层）平层现代森林花园1梯2户（板式）86（小高层）90 （多层）平层芭比伦堡1梯2户/1梯3户（板式）87（多层）82（小高层）平层清江山水1梯3户（板式）84（小高层）平层山泉居1梯2户（板式）85（小高层）90（多层）平层阳光在线二期1梯2户（板式）85以上（小高层）平层光谷坐标城1梯2户（板式）90（高层）平层保利华都2梯4户（点式）80左右（高层）平层谓语城1梯2户（板式）85（小高层）89（多层）平层在售楼盘楼层布局以1梯2户板式结构为主。本案作为高层产品，得房率较高，但本案为点式结构，通风和采光效果欠佳。产品力细分及建议策风行策风行 中国首家房地产资源免费论坛！中国首家房地产资源免费论坛！产品附加值案名局部挑空赠送空间阳台面积飘窗特殊建材本案无入户花园10-12平方米6-8平方米有/光谷世界城/当代国际花园无一，二层均送55m2地下室，一层送30m2花园，二层送6m2露台，三层送10m2露台，四楼送1.2m2露台带13.4m2阳台，五层送5.8m2露台带8m2阳台，六层送10m2露台带3m2阳台有/巴黎豪庭无无5-7平方米有天然气供暖系统现代森林花园无无5-6平方米有/芭比伦堡无大部分户型送露台部分带空中花园6-7平方米（赠送一半）6-7平方米有/清江山水无部分带入户花园8-9平方米（赠送全部）7-15平方米有/山泉居无无6-7平方米有香港坚朗五金配件阳光在线二期无无7-9平方米有/光谷坐标城无入户花园9平方米（赠送一半）13平方米有/保利华都无入户花园4平方米（赠送一半）8-10平方米有/谓语城无底层赠送20m2花园 12平方米有/本案附加值在周边项目中处于中等水平。产品力细分及建议策风行策风行 中国首家房地产资源免费论坛！中国首家房地产资源免费论坛！公共部位案名立面大堂电梯厅电梯品牌光谷世界城涂料大理石墙地面大理石墙地面未定当代国际花园面砖为主，涂料为辅地面地板砖，墙面涂料地面地板砖，墙面涂料/巴黎豪庭面砖6米挑空酒店式大堂大理石墙地面大理石墙地面富仕达现代森林花园面砖地砖、墙面涂料地砖、墙面涂料西子奥的斯芭比伦堡面砖、涂料地面踏步砖，墙面涂料地面踏步砖，墙面涂料上海三菱清江山水面砖，局部涂料地砖、墙面涂料地砖、墙面涂料未定山泉居面砖蒙娜莉莎地砖、涂料蒙娜莉莎地砖、涂料芬兰通力阳光在线二期面砖为主，涂料为辅地面地砖，墙面涂料地面地砖，墙面涂料上海永大光谷坐标城面砖地面地砖，墙面涂料地面地砖，墙面涂料上海三菱保利华都面砖、涂料底层为架空层，用材未定未定未定谓语城底层石材，以上面砖墙地面大理石墙面面砖、地面地砖上海三菱产品力细分及建议从立面看，面砖采用的较广泛从大堂与电梯厅来看，地砖和涂料使用较为普遍，电梯多采用上海三菱。策风行策风行 中国首家房地产资源免费论坛！中国首家房地产资源免费论坛！公共部位产品力细分及建议建议本案大堂做高档处理装修标准4000元/平方米策风行策风行 中国首家房地产资源免费论坛！中国首家房地产资源免费论坛！会所及商业配套案名会所配置商业配置本案/沿街配套商业光谷世界城未定1300米步行街，40万平方米商业当代国际花园60000平方米运动公园，未来规划有体育休闲会所临街商铺巴黎豪庭2800平方米，内设游泳池、健身房、儿童游乐房，乒乓房珞喻路沿街商铺现代森林花园1000平方米会所，游泳池，健身房8000平方米中百仓储及沿街商铺芭比伦堡/小区配套商业街清江山水1100平方米会所，配置未定依靠软件园山泉居/阳光在线二期室内游泳池，篮球场，羽毛球场，多功能运动城在一期入口处有底商光谷坐标城会所后期规划中社区内有15万平方米大型商业保利华都10000平方米商务中心，内设健身房、娱乐中心等，1#楼4F有室内游泳池1楼2、3F设置大型超市谓语城健身房、网球场、篮球场、咖啡厅内嵌底层商铺，社区内有步行街产品力细分及建议从会所规划看，当代国际花园和保里华都较有特色;从社区商业来看，光谷世界城凭借其光谷步行街和大洋百货等，商业完善本案由于距离大洋百货和步行街近在咫尺，会所商业配套矛盾不突出。策风行策风行 中国首家房地产资源免费论坛！中国首家房地产资源免费论坛！会所及商业配套产品力细分及建议考虑到本案目前无会所，建议在栋与栋之间设置连廊，内设咖啡厅等休闲场所，达到泛会所的效果。策风行策风行 中国首家房地产资源免费论坛！中国首家房地产资源免费论坛！物业管理产品力细分及建议多层物业费集中在0.6-0.8元/月，小高层/高层物业费集中在1.2-1.5元/月建议本案的物业费不超过1.8元/月。案名物业管理物业管理费（元/.月）本案居安物业（一期）二期未定光谷世界城戴德梁行1.8当代国际花园力天当代物业0.8巴黎豪庭南方物业小高层1.5 高层1.8现代森林花园华夏物业 1.2芭比伦堡万家兴物业多层0.8 小高层1.2清江山水清江物业1.55山泉居致高物业多层0.8 小高层1.3阳光在线二期美好愿景物业1.2光谷坐标城水蓝郡物业1.3保利华都未定未定谓语城丽岛物业多层0.6 小高层0.9策风行策风行 中国首家房地产资源免费论坛！中国首家房地产资源免费论坛！价格建议1.土地属性2.市场情况3.产品力建议4.价格定位5.开盘策略策风行策风行 中国首家房地产资源免费论坛！中国首家房地产资源免费论坛！价 格 建 议策风行策风行 中国首家房地产资源免费论坛！中国首家房地产资源免费论坛！比较项本案巴黎豪庭保利华都比较地段毗邻光谷广场关山二路珞喻路距离光谷广场1.5公里本案距离光谷最近环境靠近加油站，周边多为中低档社区周边较为安静居住氛围良好本地块周边环境不具优势配套周边各种配套齐全项目本身规划有商业街依靠光谷广场配套本案配套优势最强交通驾车，公交出行方便位于规划地铁站点旁驾车出行方便驾车出行较方便公交出行尚可本案交通优势最强定位高档端中高端中高端本案定位较高端规模10万35万平方米60万平方米保利华都规模优势明显户型通风采光稍差，但得房率87-88高层通风采光稍差，得房率78-85通风采光一般得房率80本案和巴黎豪庭的高层通风采光相对较差，但得房率最高单价/70006600-6700/总价/二 70-82三 94二 62-65我们选取光谷片区目前较具代表性的两个项目保利华都和巴黎豪庭来做比较研究：价格建议策风行策风行 中国首家房地产资源免费论坛！中国首家房地产资源免费论坛！价格建议比较项本案巴黎豪庭保利华都比较建筑风格现代风格欧式风格现代风格三者相当立面材料面砖面砖面砖，涂料本案较佳绿化景观楼栋间小规模绿化90000平方米的中心园林绿化入口处有12生肖喷泉，整个社区以水系为中心，草地过渡本案较弱楼层布局2梯5户/2梯6户/4梯8户1梯2户/2梯5户2梯4户本案较弱户型主力面积三房110-130平方米三房103-117平方米三房135平方米三房95-97平方米各具特点户型附加值入户花园 平方米阳台6-8平方米阳台5-7平方米入户花园 平方米阳台8-10平方米本案一般会所商业泛会所设置2800平方米，内设游泳池、健身房、儿童游乐房，乒乓房10000平方米商务中心，内设健身房、娱乐中心等，1#楼4F有室内游泳池本案较弱策风行策风行 中国首家房地产资源免费论坛！中国首家房地产资源免费论坛！与保利华都相比1、本案在地段、配套及交通出行上较有优势；2、保利华都在环境和规模上优于本案；3、两案均为点式结构，但保里华都在客厅朝向和卫生间采光等方面优于本案建议：由于保利华都为大盘且首次开盘，价格较为保守，故本案定价相对保利华都6700元/平方米可以有较大的提升空间。与巴黎豪庭相比1、本案在地段、配套及交通出行上具有明显优势；2、巴黎豪庭在环境和规模上优于本案；3、本案为点式结构，在通风和采光上有一定劣势，但本案的得房率较高。建议：本案定价相对巴黎豪庭的高层7000元/平方米可以有一定的提升空间；价格建议8000-8500元/平方米策风行策风行 中国首家房地产资源免费论坛！中国首家房地产资源免费论坛！价格建议案名已销售总套数销售持续期（月）月去化套数当代国际花园二期7201165巴黎豪庭830990现代森林花园13202455清江山水1.1期2791279山泉居二期1701115光谷坐标城二期476680谓语城二、三期8381270由周边项目月去化套数基本在60-90套之间，其中清江山水在同区域产品中价格较低且产品力较强，故去化速度较快,山泉居价格在区域内最高，但产品力不能支撑，故此2个项目缺乏参考意义。本案拥有这些个案无法比拟的稀缺地段，故我们估计本案月去化套数在80-90套策风行策风行 中国首家房地产资源免费论坛！中国首家房地产资源免费论坛！价格建议方案选择价格范围（元/平方米）每月去化套数销售期（月）方案一7500-80001156方案二8000-8500859方案三9000-95004019我们根据市场情况，建议了三种销售方案：综合来看，我们认为方案二是最优选择。另外，高档公共部位装修和精致景观是8000-8500元/平方米的重要支撑点策风行策风行 中国首家房地产资源免费论坛！中国首家房地产资源免费论坛！推案节奏和计划1.土地属性2.市场情况3.产品力建议4.价格定位5.开盘策略策风行策风行 中国首家房地产资源免费论坛！中国首家房地产资源免费论坛！推案节奏和计划推案节奏和计划策风行策风行 中国首家房地产资源免费论坛！中国首家房地产资源免费论坛！推盘节奏和计划推盘建议第一批：3号楼推出时间：08.3推出面积：2.3万平米第二批：2号楼 推出时间：08.5推出面积：2.3万第三批：1号楼 推出时间：08.8推出面积：2万第四批：4号楼推出时间：08.10推出面积：2.4万推案原则：1、根据景观资源优劣和居住舒适度2、先推住宅，后推商住售楼中心、样板房、公共部位，景观样板段需在开盘前全部完成策风行策风行 中国首家房地产资源免费论坛！中国首家房地产资源免费论坛！样板房-145m2（现代风格）香港东方文华酒店 推盘节奏和计划策风行策风行 中国首家房地产资源免费论坛！中国首家房地产资源免费论坛！样板房-128m2（DECO风格）阳光带海滨城 推盘节奏和计划策风行策风行 中国首家房地产资源免费论坛！中国首家房地产资源免费论坛！销售中心金桥瑞仕 推盘节奏和计划建议售楼中重新装修，达到精致高尚的效果
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