项目四收益法及其应用

项目四：收益法及其应用建筑学院建筑学院 常常 青青2013.32013.3房地产估价项目四 收益法及其测算【知识目标知识目标】（1）熟悉收益法基本原理，掌握收益法的适用对象和条件 （2）掌握收益法的基本公式和操作步骤 （3）掌握不同收益类型房地产净收益的求取、资本化率的求取方法【能力目标能力目标】（1）能界定收益法的适用对象 （2）能对估价对象的未来净收益进行预测、能求取估价对象合理的报酬率 （3）具备运用收益法进行估价实务操作的能力项目四 收益法及其测算【课题概述课题概述】o对于具有收益能力或潜在收益能力的收益性房地产，如何根据其收益估算其价值，就是本课题所要解决的问题。本课题首先认识收益法，然后介绍报酬资本化法、直接资本化法，最后是投资组合和剩余技术。o注意，若欲对一宗房地产估价，已知其目前处于出租状态，租金收益确定，收益年限确定，可否根据估价对象的现在收益推算出其价值？若采用报酬资本化法估价，有哪些估价公式？如何估算该宗房地产在出租或营业状态下的净收益？在净收益确定的情况下，又如何选择相应的报酬率？项目四 收益法及其测算【情境案例设计情境案例设计】o【情境案例情境案例】某宗房地产是在有偿出让取得建设用地使用权的国有土地上开发建设的，当时获得的土地使用年限为50年，至今已使用了10年；经过估价人员调查分析，预计利用该宗房地产正常情况下近3年每年可获得净收益分别为12万元、14万元和16万元，此后年净收益将稳定为15万元；该类房地产的报酬率为9。o请根据以上资料，估算该宗房地产的收益价值。项目四 收益法及其测算o本项目的基本知识与技能训练内容o课题一：认识收益法o课题二：报酬资本化法o课题三：直接资本化法o课题四：投资组合和剩余技术o课题五：收益法应用示例 课题一：认识收益法一、收益法的含义与理论依据（一）收益法的含义（一）收益法的含义o收益法是预测估价对象房地产的未来收益，然后利用合适的报酬率或资本化率、收益乘数，将未来的收益转换为价值，以此求取估价对象价值的方法。o将未来收益转换为价值，类似于根据利息倒推出本金，称为资本化。o根据将未来收益转换为价值的方式不同，或资本化类型的不同，收益法分为直接资本化法和报酬资本化法。课题一：认识收益法o直接资本化法是预测估价对象未来第一年的收益，然后将未来第一年的收益除以合适的资本化率或乘以合适的收益乘数求取估价对象价值的方法。其中，将未来第一年的收益乘以适当的收益乘数求取估价对象价值的方法，称为收益乘数法；o报酬资本化法是一种现金流量折现法，是预测估价对象房地产未来各期的净收益，选用适当的报酬率(折现率)将其折算到估价时点后累加，以此求取估价对象价值的方法。o收益法的本质本质是以房地产的未来收益为导向求取房地产的价值。o通常把收益法求得的价值简称为收益价格。课题一：认识收益法（二）收益法的理论依据（二）收益法的理论依据o预期原理预期原理。o预期原理揭示，预期原理揭示，决定房地产当前价值的，是房地产未来所能获决定房地产当前价值的，是房地产未来所能获得的收益，而不是过去已获得的收益或者当前正在获取的收益得的收益，而不是过去已获得的收益或者当前正在获取的收益。o具体地说房地产的价格是基于市场参与者对其未来所能获取的预期收益或得到的满足的预期，而不是基于其历史价格（生产它所投入的成本）或过去的市场状况。o通用的收益法原理表述为：将估价时点视为现在，那么现在购买有一定收益期限的房地产，预示着在未来的收益期限内可以不断地获取净收益，如果现有一笔资金可与这未来以系列净收益的现值之和等值，则这笔资金就是该房地产的价值。课题一：认识收益法o收益法是建立在资金具有时间价值观念上的。因此，收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，价值高低主要取决于3个因素：o未来净收益的大小未来净收益的大小未来净收益越大，房地产的价值就越高；反之就越低。o获得净收益期限的长短获得净收益期限的长短获得净收益期限越长，房地产的价值就越高；反之就越低。o获得净收益的可靠性获得净收益的可靠性获得净收益越可靠，房地产的价值就越高；反之就越低。可靠性通过报酬率或资本化率来体现课题一：认识收益法二、掌握收益法的适用对象、条件及操作步骤（一）收益法的适用对象和估价条件（一）收益法的适用对象和估价条件o收益法的适用对象适用对象是有收益或有潜在收益的房地产，如写字楼、住宅(公寓)、商店、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房(用于出租的)、仓库(用于出租的)、农地等。它不限于估价对象现在是否有收益，只要与估价对象同型的房地产有获取收益的能力即可。o收益法估价需要具备的条件需要具备的条件是房地产未来的收益和风险都能够较准确地预测。课题一：认识收益法（二）收益法估价的操作步骤o运用收益法估价一般分为下列4个步骤：（1）搜集并验证可用于预测估价对象房地产未来收益的有关数据资料，如估价对象房地产及类似房地产过去和现在的收入和费用等数据资料。（2）预测估价对象的未来收益(如净收益)。一般需要分别估算估价对象房地产的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用等，从而估算出净收益。（3）求取报酬率或资本化率、收益乘数。（4）选用适宜的收益法公式计算收益价格。课题一：认识收益法【作业与思考作业与思考】o1、什么是收益法？其理论依据是什么？o2、收益法适合于哪些的适用对象？o3、收益法需要具备哪些条件？o4、收益法的操作步骤是什么？【技能训练技能训练】o观察学校周围房地产的类型和使用情况，哪些房地产适合采用收益法估价？课题二：报酬资本化法 o一、报酬资本化法的公式o（一）报酬资本化法最一般的公式（一）报酬资本化法最一般的公式o该公式主要用于理论分析，实际估价中无法操作。该公式主要用于理论分析，实际估价中无法操作。nnYYYAYYAYAV 1)1)(1(1)1(12121211V 0 1 2 3 4 n图6-1 A1 A2 A3 A4 An课题二：报酬资本化法o实际估价中，一般假设报酬率长期维持不变，即YlY2Y3YnY，则上述公式可简化为：o报酬资本化法公式均是假设净收益相对于估价时点发生在期末（期末惯例法)。实际估价中如果净收益发生的时间相对于估价时点不是在期末，例如在期初或期中，则应对净收益或者对公式做相应调整。iiniYAV11nnnnYAYAYAYAYA111111133221课题二：报酬资本化法（二）净收益每年不变的公式（二）净收益每年不变的公式 o两种情况：收益年限为有限年；收益年限为无限年。1 1收益年限为有限年的公式收益年限为有限年的公式 净收益每年不变为A；报酬率不等于零为Y；收益年限为有限年n。2 2收益年限为无限年的公式收益年限为无限年的公式 净收益每年不变为A；报酬率大于零为Y；收益年限n为无限年。nYYAV)1(11YAV 课题二：报酬资本化法 3 3净收益每年不变公式的作用净收益每年不变公式的作用 (1)直接用于计算价格直接用于计算价格o【例4-1】某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用年限为50年，至今已使用了6年；预计使用该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元；该类房地产的报酬率为8.5。试计算该宗房地产的收益价格。o【解】该宗房地产的收益价格计算如下：)(52.91%)5.81(11%5.88)1(11650万元nYYAV课题二：报酬资本化法 (2)用于不同年限价格之间的换算用于不同年限价格之间的换算o以Kn代表上述收益年限为有限年公式中方括号内的内容，即：o如K50即表示n为50年时的K值，K表示n为无限年时的K值（当n=时，K=1）。用Vn表示收益期限为n年的价格，不同期限房地产价格之间的换算（报酬率相同）方法如下：V70=VK70；V50=VK50nnnnYYYK)1(1)1()1(11;15050KVV50405040KKVV课题二：报酬资本化法o将上述公式一般化：o【例4-2】已知某宗收益性房地产40年收益权利的价格为2 500元m2，报酬率为10。试求该宗房地产30年收益权利的价格。o解 该宗房地产30年收益权利的价格求取如下：）（元24030304030/98.24091%)101(1%)101(%)101(2500mV1)1(1)1()1(NnnNNNnNnYYYVKKVV（假定报酬率 r 不变）课题二：报酬资本化法 (3)(3)用于比较不同年限价格的高低用于比较不同年限价格的高低o如果两宗房地产的土地使用期限或收益期限不同，就不能直接比较两宗房地产价格的高低，需要先将它们转换成相同期限下的价格，然后再比较。方法与上述不同年限价格之间的换算方法相同。o【例4-3】有甲、乙两宗房地产，甲房地产的收益年限为50年，单价2 000元m2，乙房地产的收益年限为30年，单价l 800元m2。假设报酬率均为6，试比较该两宗房地产价格的高低。课题二：报酬资本化法 【解】为了计算方便，将它们都转换为无限年的价格：o甲房地产o乙房地产o通过上述处理之后知道，乙房地产的价格名义上低于甲房地产的价格(1800元m2低于2000元m2)，实际上却高于甲房地产的价格(217947元m2高于2 11481元m2)。)/(81.2114%)61(11 200012505050mKVV元)/(47.2179%)61(11 180012303030mKVV元课题二：报酬资本化法 (4)(4)用于市场法中因年限不同进行的价格调整用于市场法中因年限不同进行的价格调整o在市场法中，可比实例的土地使用期限、收益期限可能与估价对象的土地使用期限、收益期限不同，因此需要对可比实例价格进行调整，使其成为与估价对象相同土地使用期限、收益期限下的价格。【例4-4】某宗5年前通过出让方式获得的50年土地使用权的工业用地，所处地段的基准地价目前为1 200元m2。该基准地价在评估时设定的土地使用期限为法定最高年限，现行土地报酬率为10。假设除了土地使用年限不同之外，该宗工业用地的其他状况与评估基准地价时设定的状况相同，试通过基准地价求取该宗工业用地目前的价格。课题二：报酬资本化法 【解】本题通过基准地价求取该宗工业用地目前的价格，实际上就是将土地使用年限为法定最高年限（50年）的基准地价转换为45年（原取得的50年使用期限减去已使用的5年）的基准地价。具体计算如下：)/(73.11931%)101(1%)101(%)101(120025045455050455045mKKVV元课题二：报酬资本化法（三）净收益在前若干年有变化的公式（三）净收益在前若干年有变化的公式o净收益在未来的前若干年有变化的公式也分为收益年限为有限年和收益年限为无限年两种情况。1收益年限为有限年的公式式中，t净收益有变化的期限。2收益年限为无限年的公式tntiitiYYYAYAV111)1(11tiitiYYAYAV111课题二：报酬资本化法 【例4-5】某宗房地产已知可取得收益的年限为38年，通过预测得到其未来5年的净收益分别为20万元、22万元、25万元、28万元、30万元，从未来第6年到第38年每年的净收益将稳定在35万元左右，该类房地产的报酬率为10。试计算该宗房地产的收益价格。解 该宗房地产的收益价格计算如下：2.310)(86.300%)101(11%)101%(1035%)101(30%)101(28%)101(25%)101(22%10120111)1(1538554321万元tntiitiYYYAYAV课题二：报酬资本化法o（四）预知未来若干年后价格的公式（四）预知未来若干年后价格的公式o预测房地产未来t年的净收益分别为A1，A2，A3，At，第t年末的价格为Vt，则其现在的价格（现值）为：o上式中如果净收益每年不变为A，则公式变为：tittiiYVYAV1)1()1(tttitYVYYAV)1()1(11 1课题二：报酬资本化法 【例4-6】现有一座出租写字楼需要估价。目前的房地产市场不景气，该写字楼现行市场租金较低，年出租净收益为500万元，预计未来3年内仍然维持在该水平，但预测3年后会回升，届时将其转卖的售价会高达7950万元，销售税费为售价的6。如果投资者要求该类投资的报酬率为10，则该写字楼目前的价值为：)(6858%101%617950%10111%10500)1()1(11 31万元tttitYVYYAV课题二：报酬资本化法 二、收益期限的确定二、收益期限的确定o收益期限是估价对象自估价时点起至未来可获取收益的时间。o收益期限应根据估价对象建筑物的剩余经济寿命和土地使用权剩余期限来确定。o建筑物剩余经济寿命是自估价时点起至建筑物经济寿命结束的时间，是建筑物对房地产价值有贡献的时间；建设用地使用权剩余期限是自估价时点起至建设用地使用权期限结束的时间。o建筑物剩余经济寿命与土地使用权剩余期限有以下3种关系：1.1.同时结束：同时结束：o房地产的收益期限为建筑物剩余经济寿命或者土地使用权剩余期限。o对于单独土地和单独建筑物的估价，应分别根据土地使用权剩余期限和建筑物剩余经济寿命确定收益年限。课题二：报酬资本化法 2.2.建筑物剩余经济寿命早于土地使用权剩余期限结束建筑物剩余经济寿命早于土地使用权剩余期限结束o先根据建筑物的剩余经济寿命确定房地收益期限房地收益期限，再考虑确定建筑物剩余经济寿命结束后的剩余土地使用权期限建筑物剩余经济寿命结束后的剩余土地使用权期限。o房地产的价值等于以建筑物剩余经济寿命为收益期限计算的房地产价值，加上建筑物剩余经济寿命结束后的剩余期限土地使用权在估价时点的价值。o建筑物剩余经济寿命结束后的剩余期限土地使用权在估价时点的价值，等于整个剩余期限的土地使用权在估价时点的价值，减去以建筑物剩余经济寿命为使用期限的土地使用权在估价时点的价值。课题二：报酬资本化法o3.3.建筑物剩余经济寿命晚于土地使用权剩余期限结束建筑物剩余经济寿命晚于土地使用权剩余期限结束o分为两种情况：o出让合同约定建设用地使用权期间届满无偿收回建设用地使用权时，根据收回时建筑物的残余价值给予土地使用者相应补偿。o出让合同约定建设用地使用权期间届满无偿收回建设用地使用权的同时，建筑物也无偿收回。o第一种情况下，房地产的价值等于以建设用地使用权剩余期限为收益期限计算的房地产价值，加上建设用地使用权剩余期限结束时建筑物的残余价值折算到估价时点的价值。o对于第二种情况，以建设用地使用权剩余期限为收益期限计算房地产的价值。课题二：报酬资本化法o二、净收益的测算二、净收益的测算o （一）净收益测算的基本原理（一）净收益测算的基本原理o运用报酬资本化法估价，需要预测估价对象的未来收益。但在实际估价中，求取净收益甚至比求取报酬率更困难，特别是针对不同的估价对象，求取其净收益时应从收入中扣除哪些费用，不扣除哪些需要特别注意。o收益性房地产获取收益的方式有出租和营业两类。因此，净收益的测算途径可分为两种：一是基于租赁收入测算净收益，如存在大量租赁实例的住宅、写字楼、商铺、标准厂房、仓库等类房地产；二是基于营业收入测算净收益，例如旅馆、影剧院、娱乐中心、汽车加油站等类房地产。o实际估价中，只要能够通过租赁收入测算净收益的，宜通过租赁收入测算净收益。因此，基于租赁收入测算净收益是收益法的典型形式。课题二：报酬资本化法o(3)净运营收益（NOI），通常简称净收益，是从有效毛收入中扣除运营费用后得到的归属于房地产的收入。运营费用是维持房地产正常使用或营业所必须支出的费用。运营费用与有效毛收入之比称为运营费用率（OER）。净收益占有效毛收入的比率，称为净收益率（NIR），它是运营费用率的补集，即NIR=1-OER。o(4)税前现金流量（PTCF），是指从净收益中扣除抵押贷款还本付息额后的余额，它被用于评估房地产自有资金权益的价值；税后现金流量（ATCF），通常是扣除所得税后的收益，用于评估投资价值。课题二：报酬资本化法o1基于租赁收入测算净收益的基本原理基于租赁收入测算净收益的基本原理o基于租赁收入测算净收益的基本公式为：净收益潜在毛租金收入-空置和租金损失+其他收入-运营费用 有效毛收入-运营费用o净收益是净运营收益（NOI）的简称，是从有效毛收入中扣除运营费用后得到的归属于房地产的收入。o潜在毛收入（PGI），是房地产充分利用、无空置情况下所能获得的归属于房地产的总收入。住宅、写字楼等出租型房地产的潜在毛收入，一般是潜在毛租金收入加上其他收入。潜在毛租金收入等于全部可出租面积与最可能的租金水平的乘积。o其他收入是租赁保证金或押金的利息收入，以及如写字楼中设置的自动售货机、投币电话等获得的收入。课题二：报酬资本化法o空置的面积目前没有收入。租金损失是指租出的面积因拖欠租金，包括延迟支付租金、少付租金或者不付租金造成的收入损失。空置和租金损失通常按潜在毛租金收入的一定比例估算。o有效毛收入（EGI），是从潜在毛收入中扣除空置和租金损失后得到的归属因于房地产的收入。o运营费用，是维持房地产正常使用或营业的必要支出，包括房地产税、房屋保险费、人员工资、保持房地产正常运转的成本（建筑物及相关场地的维修、维护费）、为承租人提供服务的费用（如清洁、保安费用）等。运营费用是从估价角度出发的，与会计上的成本费用有所不同，通常不包含房地产抵押贷款还本付息额、房地产折旧额、房地产改扩建费用和所得税。课题二：报酬资本化法o运营费用与有效毛收入之比称为运营费用率（OER）。o净收益占有效毛收入的比率，称为净收益率（NIR），由于净收益等于有效毛收入减去运营费用，所以净收益率是运营费用率的补集，即NIR=1-OER。o潜在毛收入、有效毛收入、运营费用、净收益等通常以年度计，并假设在年末发生。课题二：报酬资本化法o2基于营业收入测算净收益的基本原理基于营业收入测算净收益的基本原理o有些收益性房地产是以营业方式获取收益，如旅馆、娱乐中心、加油站等。这类房地产的净收益测算与基于租赁收入的净收益测算，主要有两个不同：o一是潜在毛收入或有效毛收入变成了经营收入，二是要扣除归属于其他资本或经营的收益，如要扣除商业、餐饮、工业、农业等经营者的正常利润。例如，某酒店正常经营的收入为100万元，费用为35万元，经营者利润为25万元，则基于营业收入测算的房地产净收益为100-35-25=40（万元）。o基于租金收入测算净收益由于归属于其他资本或经营的收益在房地产租金之外，即实际上已经扣除，所以就不再扣除归属于其他资本或经营的收益。课题二：报酬资本化法o（二）不同收益类型房地产净收益的测算（二）不同收益类型房地产净收益的测算o1出租的房地产净收益测算o出租的房地产是收益法估价的典型对象，其净收益通常为租赁收入扣除由出租人负担的费用后的余额。o租赁收入包括租金和租赁保证金或押金的利息等收入。租金有固定租金和变动租金。其中变动租金又有多种形式。o出租人负担的费用，根据真正的房租构成因素（地租、房屋折旧费、维修费、管理费、投资利息、保险费、房地产税、租赁费用、租赁税费和利润），一般为其中的维修费、管理费、保险费、房地产税、租赁费用与租赁税费。o实际工作中出租人负担的费用是如表6-1所列的费、税中出租人与承租人约定或按惯例由出租人负担的部分。出租的房地产求取净收益需要扣除的费用出租的房地产求取净收益需要扣除的费用 项目名称项目名称出租人负担出租人负担承租人负担承租人负担标标 准准数数 量量年金额年金额水费电费燃气费供暖费通信费有线电视费家具设备折旧费物业服务费维修费保险费房地产税租赁费用租赁税费其他费用 在实际求取净收益时，通常是在分析租约的基础上决定所要扣除的费用项目。课题二：报酬资本化法 2自营的房地产净收益测算o最大特点是：房地产所有者同时也是经营者，房地产租金与经营者利润没有分开。o(1)商业经营的房地产，应根据经营资料测算净收益，净收益为商品销售收入扣除商品销售成本、经营费用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用、商业利润及与房地产可分离的无形资产价值。其中，采用联营方式的购物中心或商场，产权人通常按经营者的商品销售额返点（或比例）计取租金性质的有效毛收入，以返点收入计算营业税、房产税等税费，因此净收益为返点收入扣除有关税费。o(2)工业生产的房地产，应根据产品市场价格以及原材料、人工费用等资料测算净收益，净收益为产品销售收入扣除生产成本、产品销售费用、产品销售税金及附加、管理费用、财务费用和厂商利润及与房地产可分离的无形资产价值。课题二：报酬资本化法 3自用或尚未使用的房地产净收益求取o自用或尚未使用的房地产是指住宅、写字楼等目前为业主自用或暂时空置的房地产。o自用或尚未使用的房地产的净收益，可以根据同一市场上有收益的类似房地产的有关资料按照上述相应的方式测算，或者通过类似房地产的净收益直接比较得出。课题二：报酬资本化法 4混合的房地产净收益求取o现实中包含上述多种收益类型的房地产，如星级宾馆一般有客房、会议室、餐厅、商场、商务中心、娱乐中心等，其净收益视具体情况采用下列方式之一求取：o一是把它看成是各种单一收益类型房地产的简单组合，先分别求取各自的净收益，然后予以加总。o二是先测算各种类型的收入，再测算各种类型的费用，然后将两者相减。o三是把费用分为固定费用和变动费用，将测算出的各种类型的收入分别减去相应的变动费用，予以加总后再减去总的固定费用。课题二：报酬资本化法 （三）求取净收益时应注意的问题（三）求取净收益时应注意的问题 1有形收益和无形收益o有形收益是由房地产带来的直接货币收益。o无形收益是指房地产带来的间接利益，如安全感、自豪感、提高个人的声誉和信用、增强企业的融资能力和获得一定的避税能力。o在求取净收益时不仅要包括有形收益，还要考虑各种无形收益。o无形收益通常难以货币化，在测算净收益时难以考虑，可通过选取较低的报酬率或资本化率来考虑无形收益。但是，如果无形收益已通过有形收益得到体现，就不应再单独考虑，以免重复计算。课题二：报酬资本化法 2实际收益和客观收益o实际收益是在现状经营管理水平下使用房地产实际取得的收益，一般不能直接用于估价。o客观收益是排除了各个企业实际收益中特殊的、偶然的因素对实际收益的影响后得到的一般正常收益，只有这种收益才可以直接应用于估价。o所以，估价中采用的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或者净收益，除了有租约限制租约限制的以外，都应采用正常客观的数据。课题二：报酬资本化法o评估有租约限制的房地产价值，首先要明确是评估无租约限制价值还是出租人权益价值或承租人权益价值。o评估出租人权益价值，租赁期间应采用合同约定的租金，即实际租金；租赁期间届满后和未出租的部分，应采用市场租金。因此，租约租金高于或低于市场租金，都会影响出租人权益价值。o从投资者角度看，当租约租金高于市场租金时，则出租人权益价值就会高一些；相反，当租约租金低于市场租金时，出租人权益价值就会低一些。当租约租金与市场租金差异较大时，毁约的可能性也较大，这对出租人权益价值就也有影响。课题二：报酬资本化法 【例4-7】某商店的土地使用年限为40年，从2008年9月1日起计。该商店共有两层，每层可出租面积各为200m2。一层于2009年9月1日租出，租赁期限为5年，可出租面积的月租金为180元m2，且每年不变；二层现暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为200元m2和120元m2，运营费用率为25。该类房地产的出租率为100%，报酬率为9。试估算该商场2012年9月1日带租约出售时的正常价格。课题二：报酬资本化法 【解】该商场2008年9月1日带租约出售时的正常价格测算：(1)商店一层价格（V1）的测算：o租赁期限内年净收益200180(1-25)1232.40(万元)o租赁期限外年净收益200 200(1-25)1236.00(万元)375.69(%)91(11%)91%(900.36%)91(40.32%)91(40.322440221万元V课题二：报酬资本化法 (2)商店二层价格（V2）的测算：o年净收益200120(1-25)12 21.60(万元)o该商店的正常价格(V)V1+V2 375.69+229.21 604.90(万元)（万元）21.229%)91(11%960.214402V 则该商店的正常价格(V)V1+V2 375.69+229.21 604.90(万元)课题二：报酬资本化法注意：有租约限制的房地产存在有租约限制的房地产存在承租人权益价值承租人权益价值 承租人权益价值定义：承租人的权益价值等于剩余租赁期限内租约租金与同期市场租金的差额经折现后的现值。如果租约租金低于市场租金，则承租人权益就有价值；反之，如果租约租金高于市场租金，则承租人权益就是负价值。o同一宗房地产，有租约限制的价值、无租约限制的价值和承租人权益的价值三者之间的关系为：有租约限制下的价值无租约限制下的价值-承租人权益的价值课题二：报酬资本化法 【例4-8】某公司3年前与一写字楼所有权人签订了租赁合同，租用其中500m2的面积，约定租赁期限为10年，月租金固定不变为75元m2。现市场上类似写字楼的月租金为100元m2。假设折现率为10，试计算目前承租人权益的价值。【解】根据题意可知：oA(100-75)50012150 000(元)，Y10,n10-3 7(年)o所以目前承租人权益的价值：)(03.73%)101(11%10150000)1(117万元nYYAV课题二：报酬资本化法o3乐观估计、保守估计和最可能估计o求取净收益实际上是对估价对象房地产的未来净收益做出预测。由于面临不确定性，预测会有三种状态：一是乐观估计；二是保守或称悲观估计；三是最可能估计。o在实际估价中，估价师应同时给出净收益的三种估计值：较乐观的估计值、较保守的估计值和最可能的估计值，再根据估价目的等具体情况选择采用哪一种估计值。除了评估房地产抵押价值应遵循谨慎原则而需选用较保守的估计值之外，其他目的估价应当采用最可能的估计值。课题二：报酬资本化法o（四）净收益流模式的确定（四）净收益流模式的确定o运用报酬资本化法估价，在测算估价对象的净收益时，应根据估价对象的净收益在过去和现在的变动情况及预测的收益期限，预测估价对象未来各期的净收益，并判断未来净收益流属于下列哪种类型，以便于选用相应的报酬资本化法公式进行计算：o1.每年基本上固定不变；o2.每年基本上按某个固定数额递增或递减；o3.每年基本上按某个固定比率递增或递减；o4.其他有规则变动的情形。课题二：报酬资本化法o实际估价中，使用最多的是净收益每年不变的公式，其净收益实际估价中，使用最多的是净收益每年不变的公式，其净收益A A的求取方法有下列几种：的求取方法有下列几种：(1)过去数据简单算术平均法 (2)未来数据简单算术平均法 (3)未来数据资本化公式法o 预测估价对象未来若干年（如3年或5年）的净收益，然后利用报酬资本化法公式演变出的下列等式求取A：tiiitYAYYA1)1()1(11 tiiittYAYYYA1)1(1)1()1(最合理方法课题二：报酬资本化法 【例4-9】某宗房地产的收益年限为40年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为25万元、26万元、24万元、25万元，报酬率为10。试计算该宗房地产的收益价格。【解】该宗房地产的收益价格求取如下：（万元）02.25%)101(25%)101(24%)101(26%)101(251%)101(%)101%(1043244A（万元）244.67%)101(11%1002.2540V课题二：报酬资本化法 三、报酬率及其求取 （一）报酬率的实质（一）报酬率的实质o报酬率也称为收益率、回报率，它是一种折现率，是与利息率、内部收益率同性质的比率。要理解报酬率的内涵，需要弄清楚一笔投资中投资回收与投资回报的含义及其之间的区别。o投资回收是指所投入的资本的回收，即保本；投资回报是指所投入的资本全部回收之后所获得的额外资金，即报酬。以银行存款为例，投资回收就是向银行存入本金的回收，投资回报就是从银行得到的利息。因此，投资回报不包含投资回收，报酬率为投资回报与所投报酬率为投资回报与所投入资本的比率入资本的比率，即所投入的资本投资回报报酬率 课题二：报酬资本化法o购买收益性房地产是一种投资行为：这种投资所需投入的资本是房地产的价格，欲获取的收益是房地产的净收益。投资既要获取收益，又要承担风险。o从全社会来看，投资遵循收益与风险相匹配原则，报酬率与投资风险正相关，风险大的投资，其报酬率也高，反之则低。o估价采用的报酬率，应等同于与获取估价对象产生净收益具有同等风险投资的报酬率。o实质投资报酬率o不同地区、不同时期、不同用途或不同类型的房地产，同一类型房地产的不同权益、不同收益类型，由于风险不同，报酬率是不尽相同的。课题二：报酬资本化法 （二）报酬率的求取方法（二）报酬率的求取方法 1 1累加法（安全利率加风险调整值法）累加法（安全利率加风险调整值法）o累加法是将报酬率视为包含无风险报酬率和风险补偿率两大部分，分别求出每一部分，再将它们相加得到报酬率的方法。o无风险报酬率也称为安全利率，是无风险投资的报酬率，是资金的机会成本。o风险报酬率是指承担额外的风险所要求的补偿，即超过无风险报酬率以上部分的报酬率，具体是对估价对象房地产自身及所在地区、行业、市场等所存在的风险的补偿。o累加法的基本公式为：报酬率无风险报酬率+投资风险补偿率+管理负担补偿率+缺乏流动性补偿率-投资带来的优惠率课题二：报酬资本化法o对投资风险的补偿因投资项目未来收益不确定而具有风险的补偿；o对管理负担的补偿对投资项目的关心和监管投入较多而因得到的补偿；o对投入资金缺乏流动性的补偿投资者对所投入的资金由于缺乏流动性所要求得到的补偿。o投资带来的优惠由于投资项目可能获得额外的好处（如所得税扣减等）而会降低所要求的报酬率。课题二：报酬资本化法o累加法的应用示例序号序号项项 目目数数 值值1无风险报酬率无风险报酬率0.050（5.0%）2投资风险补偿率投资风险补偿率0.020（2.0%）3管理负担补偿率管理负担补偿率0.001（0.1%）4缺乏流动性补偿率缺乏流动性补偿率0.015（1.5%）5易于获得融资的优惠率易于获得融资的优惠率-0.005（0.5%）6所得税抵扣的优惠率所得税抵扣的优惠率-0.005（0.5%）7报酬率报酬率7.6%课题二：报酬资本化法o现实中不存在完全无风险的投资，通常选取同一时期相对无风险的报酬率去代替无风险报酬率，如选取同一时期的国债利率或银行存款利率。于是，投资风险补偿就变为投资估价对象相对于投资同一时期国债或银行存款的风险补偿；管理负担补偿变为投资估价对象相对于投资同一时期国债或银行存款管理负担的补偿；缺乏流动性补偿变为投资估价对象相对于投资同一时期国债或银行存款缺乏流动性的补偿；投资带来的优惠变为投资估价对象相对于投资同一时期国债或银行存款所带来的优惠。o举例：举例：某宗房地产的土地使用年限为50年，至今已使用8年，预计该宗房地产年有效毛收入为80万元，运营费用率为40%，安全利率为6%，风险补偿率为安全利率的40%，该房地产的收益价格为（）。A、368万元 B、552万元 C、561万元 D、920万元课题二：报酬资本化法 2市场提取法o市场提取法是利用与估价对象房地产具有类似收益特征的可比实例房地产的价格、净收益等资料，选用相应的报酬资本化法公式，反求出报酬率。（1）在 的情况下，是通过 来求取Y，即可以将市场上类似房地产的净收益与其价格的比率作为报酬率。o求出多个（3个以上）可比实例的 Y，再运用简单算术平均或加权平均求取待估对象的Y。YAV VAY 课题二：报酬资本化法某房地产可比实例（某房地产可比实例（6 6个）相关资料及其报酬率测算个）相关资料及其报酬率测算可比实例可比实例净收益（万元净收益（万元/年）年）价格（万元）价格（万元）报酬率（报酬率（%）11210211.822319012.13108811.446554212.059072012.563225012.8 上表中6个可比实例报酬率的简单算术平均数为：(11.8+12.1+11.4+12.0+12.5+12.8)612.1%，此数可以作为估价对象的报酬率。当然，较为精确的计算可以采用加权算术平均数。课题二：报酬资本化法 （2)在 的情况下，是通过 来求取Y。o在手工计算的情况下，先采用试错法试算，计算到一定精度后再采用线性内插法求取，即Y是通过试错法与线性内插法相结合的方法来求取的。设o在利用计算机的情况下，只要输入Y，A，n，让计算机来做就可以了。nYYAV)1(110)1(11VYYAnVYYAXn)1(11课题二：报酬资本化法o试错法是先以任一方式挑选出一个认为最可能使试错法是先以任一方式挑选出一个认为最可能使X等于零的等于零的Y，再通过计算这一选定再通过计算这一选定Y下的下的X值来检验它。值来检验它。o如果计算出的如果计算出的X正好等于零，则就求出了正好等于零，则就求出了Y；o如果计算出的如果计算出的X为正值，则通常表明必须再试一下较大的为正值，则通常表明必须再试一下较大的Y；o相反，如果计算出的相反，如果计算出的X为负值，就必须再试一下较小的为负值，就必须再试一下较小的Y。o这个过程一直进行到在正、负值方向各得到一个计算出的X值接近于零的Y时为止。课题二：报酬资本化法o利用试算法计算到符合要求的精度后，利用线性内插法求取利用试算法计算到符合要求的精度后，利用线性内插法求取Y Y的的公式如下：公式如下：o式中，Y1当X为接近于零的正值时的Y；Y2当X为接近于零的负值时的Y；X1Y1时的X值（正值）；X2Y2时的X值（实际为负值，但在此取其绝对值）。)(122111YYXXXYY课题二：报酬资本化法 3投资报酬率排序插入法 （1）依据：具有同等风险的任何投资的报酬率应该相近。（2）步骤和内容：o调查、搜集估价对象所在地区房地产投资、相关投资及其报酬率和风险程度的资料，如各种类型的银行存款利率、政府债券利率、公司债券利率、股票报酬率及其他投资的报酬率等。o将所搜集的不同类型投资的报酬率按从低到高的顺序排列，制成图表。o将估价对象与这些类型投资的风险程度进行分析比较，考虑管理的难易、投资的流动性以及作为资产的安全性等，判断出同等风险的投资，确定估价对象风险程度应落的位置。o根据估价对象风险程度所落的位置，在图表上找出对应的报酬率，从而就确定出了所要求取的报酬率。课题二：报酬资本化法【作业与思考作业与思考】1、何谓报酬率？其实质是什么？2、报酬率与投资风险有怎样的关系？3、何谓求取报酬率的累加法？如何利用这种方法求取报酬率？4、何谓求取报酬率的市场提取法？如何利用这种方法求取报酬率？5、何谓求取报酬率的投资报酬率排序插入法？如何利用这种方法求取报酬率？课题三：直接资本化法 一、直接资本化法概述一、直接资本化法概述 （一）直接资本化法的概念和基本公式（一）直接资本化法的概念和基本公式 直接资本化法是将估价对象未来某一年的某种预期收益除以适当的资本化率或者乘以适当的收益乘数转换为价值的方法。o未来某一年的某种收益通常是采用未来第一年的，其种类有毛租金、潜在毛收入、有效毛收入、净收益等。资本化率是房地产的某种年收益与其价格的比率，即：价格年收益资本化率 课题三：直接资本化法o利用资本化率将年收益转换为价值的直接资本化法，常用公式是：o因此，利用市场提取法求取资本化率的具体计算公式为：o收益乘数是房地产的价格除以其某种年收益所得的倍数：o利用收益乘数将年收益转换为价值的直接资本化法公式：房地产价值年收益收益乘数RNOIV VNOIR 年收益价格收益乘数课题三：直接资本化法 二、资本化率和收益乘数的求取方法o资本化率和收益乘数都可以采用市场提取法，即通过市场上近期交易的与估价对象的净收益流模式(包括净收益的变化、收益年限的长短)等相同的类似房地产的有关资料(由这些资料可求得年收益和价格)求取。o综合资本化率(Ro)还可以通过净收益率(NIR)与有效毛收入乘数(EGIM)之比、资本化率与报酬率的关系(见后面“资本化率与报酬率的区别和关系”)及投资组合技术(见本项目课题三)求取。课题三：直接资本化法o通过净收益率与有效毛收入乘数之比求取综合资本化率的公式为o因为 NIR=1-OERo所以又有o如果可比实例与估价对象的净收益流模式等相同，可用估价对象的净收益率或运营费用率和可比实例的有效毛收人乘数来求取估价对象的综合资本化率。EGIMNIRROEGIMOERRO1课题三：直接资本化法 三、资本化率与报酬率的区别和关系o资本化率（R）和报酬率（Y）都是将房地产的净收益转换为价值的比率，但两者有很大区别：（1）资本化率是直接资本化法中采用的、直接将房地产的净收益转换为价值的比率；报酬率是报酬资本化法中采用的、通过折现的方式将房地产的净收益转换为价值的比率。（2）资本化率是房地产的某种年收益与其价格的比率(通常用未来第一年的净收益除以价值来计算)，仅仅表示从净收益到价值的比率，并不明确地表示获利能力；报酬率则是用来除一连串的未来各期净收益，以求得未来各期净收益现值的比率。课题三：直接资本化法 （3）在报酬资本化法中，如果净收益流模式不同，具体的计算公式就有所不同。o在净收益每年不变而收益期限为无限年的情况下，报酬资本化法的公式为：o在净收益每年不变但收益期限为有限年的情况下，报酬资本化法的公式为：o在净收益每年按一定比率递增且收益期限为无限年的情况下，报酬资本化法的公式为：o上述三种情况下的报酬资本化法公式中，Y 就是报酬率。YAV nYYAV)1(11gYAV课题三：直接资本化法o而直接资本化法中的资本化率是不区分净收益流模式的，所有情况下的未来第一年的净收益与价值的比率(AV)都是资本化率。所以，上述第一种情况下，资本化率正好等于报酬率，即R=Yo上述后两种情况下，资本化率就不等于报酬率。在上述第二种情况下，资本化率与报酬率的关系变为：o上述第三种情况下，资本化率与报酬率的关系变为：R=Y-go可见，报酬率与净收益本身的变化、与获得净收益期限的长短等无直接关系；资本化率则与净收益本身的变化，与获得净收益期限的长短等有直接关系。1)1()1(nnYYYR课题三：直接资本化法 四、直接资本化法与报酬资本化法的比较 1直接资本化法的优缺点o优点：不需要预测未来许多年的净收益，通常只需要测算未来第一年的收益；资本化率或收益乘数直接来源于市场上所显示的收益与价值的关系，能较好地反映市场的实际情况；计算过程较为简单。o缺点：由于直接资本化法利用的是某一年（通常为第一年）的收益来资本化，所以要求有较多与估价对象的净收益流模式相同的类似房地产来求取资本化率或收益乘数，对可比实例的依赖很强。假设估价对象的净收益每年上涨2，而选取的类似房地产的净收益每年上涨3，如果用该类似房地产的资本化率8将估价对象的净收益转换为价值，则会高估估价对象的价值。课题三：直接资本化法 2报酬资本化法的优缺点o优点：指明了房地产的价值是其未来各期净收益的现值之和，既是预期原理的形象表述，又考虑了资金的时间价值，逻辑严密，有充分的理论基础；每期的净收益或现金流量都是明确的，直观且易理解；由于具有同等风险的任何投资的报酬率应该是相近的，通过其他具有同等风险的投资也可以求取适当的报酬率。o缺点：由于报酬资本化法需要预测未来各期的净收益，从而较多地依赖于估价人员的主观判断，并且各种简化的净收益流模式不一定符合市场的实际情况。课题三：直接资本化法 因此：o当相似的预期收益存在大量的可比市场信息时，直接资本化法会是相当可靠的；o当市场可比信息缺乏时，报酬资本化法则能提供一个相对可靠的评估价值，因为估价人员可以通过投资者在有同等风险的投资上要求的报酬率来确定估价对象的报酬率。课题三：直接资本化法【作业与思考作业与思考】1什么是资本化率？资本化率与报酬率的区别及相互之间的关系是什么？2什么是收益乘数？有哪几种收益乘数？3什么是收益乘数法？有哪几种收益乘数法？4净收益乘数与资本化率之间的关系是什么？5直接资本化法与报酬资本化法各有什么优缺点？使用的条件有什么不同？课题四 投资组合和剩余技术 一、投资组合技术o主要有土地与建筑物组合和抵押贷款与自有资金组合两种。（一）土地与建筑物的组合（一）土地与建筑物的组合o运用直接资本化法估价，估价对象不同，采用的资本化率应有所不同，分别有综合资本化率、土地资本化率、建筑物资本化率。o综合资本化率是求取房地价值时应采用的资本化率。这时对应的净收益是土地与地上建筑物共同产生的净收益。o土地资本化率是求取土地价值时应采用的资本化率。这时对应的净收益应当是土地产生的净收益(即仅归属于土地的净收益)，不包含建筑物带来的净收益。o建筑物资本化率是求取建筑物价值时应采用的资本化率。这时对应的净收益应当是建筑物产生的净收益(即仅归属于建筑物的净收益)，不包含土地带来的净收益。课题四 投资组合和剩余技术o综合资本化率、土地资本化率、建筑物资本化率三者虽然有严格区分，但又是相互联系的。如果能从可比实例房地产中求出两种资本化率，便可利用下列关系式求出另外一种资本化率：BLLOBLBLBBOBLLBLBBLLOVRVRVVRVRVRVVRVVRVRVR)()(课题四 投资组合和剩余技术o利用上述公式资本化率时，必须知道土地价值和建筑物价值的确切数值，这有时难以做到。但如果知道了土地价值或建筑物价值占房地价值的比率，也可以找出综合资本化率、土地资本化率和建筑物资本化率三者的关系。其关系式如下：oRoLRL+BRBo或者 RoLRL+(1-L)RBo或者 Ro(1-B)RL+BRB课题四 投资组合和剩余技术【例6-11】某宗房地产的土地价值占总价值的40，建筑物价值占总价值的60，由可比实例房地产所求出的土地资本化率为6，建筑物资本化率为8。试计算综合资本化率。【解】综合资本化率计算如下：ROLRL+BRB 40 6+608 7.2课题四 投资组合和剩余技术（二）抵押贷款与自有资金的组合o在房地产市场与金融市场紧密联系的现代社会，购买房地产的资金通常由两部分构成：一部分为自有资金，另一部分为抵押贷款。o因此，房地产的报酬率必须同时满足这两部分资金对投资报酬的要求：贷款者(如贷款银行)要求得到与其贷款所冒风险相当的贷款利率报酬，自有资金投资者要求得到与其投资所冒风险相当的投资报酬。课题四 投资组合和剩余技术o由于抵押贷款通常是分期偿还的，所以抵押贷款与自有资金的组合通常不是利用抵押贷款利率和自有资金报酬率来求取房地产的报酬率，而是利用抵押贷款常数和自有资金资本化率来求取综合资本化率，具体是综合资本化率为抵押贷款常数与自有资金资本化率的加权平均数，即：Ro=MRM+(1-M)RE 上述公式中的抵押贷款常数一般采用年抵押贷款常数，它是每年的偿还额(还本付息额)与抵押贷款金额(抵押贷款本金)的比率。如果抵押贷款是按月偿还的，则年抵押贷款常数是将每月的偿还额乘以12，然后除以抵押贷款金额；或者将月抵押贷款常数(每月的偿还额与抵押贷款金额的比率)乘以12。课题四 投资组合和剩余技术o在分期等额本息偿还贷款的情况下，由于等额还款额为：o则抵押贷款常数的计算公式为：o式中，RM抵押贷款常数；AM等额还款额；VM抵押贷款金额；YM抵押贷款报酬率，即抵押贷款利率（i）；n抵押贷款期限。)1(11 nMMMMYYVA1)1(1)1()1(nMMMnMnMMMMMYYYYYYVAR课题四 投资组合和剩余技术【例6-12】购买某类房地产时，通常抵押贷款占七成，抵押贷款年利率为6，贷款期限20年，按月等额偿还本息。通过可比实例房地产计算出的自有资金资本化率为12。试计算该类房地产的综合资本化率。【解】首先计算抵押贷款常数（RM）：再计算综合资本化率：Ro=MRM+(1-M)RE =708.6(170)12 =9.62%6.8%)61(%6%61)1(1220nMMMMYYYR课题四 投资组合和剩余技术二、剩余技术o剩余技术是当已知整个房地产的净收益、其中某一构成部分的价值和各构成部分的资本化率或报酬率时，从整体房地产的净收益中扣除归属于已知构成部分的净收益，求出归属于另一构成部分的净收益，再将它除以相应的资本化率或选用相应的报酬率予以资本化，得出房地产中未知构成部分的价值的方法。此外，把求得的未知构成部分的价值加上已知构成部分的价值还可得到整体房地产的价值。o剩余技术主要有土地剩余技术和建筑物剩余技术，另外还有自有资金剩余技术和抵押贷款剩余技术。课题四 投资组合和剩余技术（一）土地剩余技术（一）土地剩余技术o土地剩余技术是指当已知土地与地上建筑物共同产生收益，但如果采用收益法以外的方法(如成本法)能求得建筑物的价值时，则可利用收益法公式求得归属于建筑物的净收益，然后从土地与地上建筑物共同产生的净收益中扣除归属于建筑物的净收益，得到归属于土地的净收益，再除以土地资本化率或选用土地报酬率，即可求得土地价值的一种方法。（1）直接资本化法的土地剩余技术公式土地资本化率建筑物资本化率建筑物价值房地净收益土地价值LBBOLRRVAV课题四 投资组合和剩余技术（2）报酬资本化法的土地剩余技术公式o在净收益每年不变、收益期限为有限年情况下的土地剩余技术公式为：o如果将土地价值与建筑物价值相加，还可得到整个房地产的价值。)1(11)1(11 nLLnBBBOLYYYYVAV课题四 投资组合和剩余技术【例6-12】某宗房地产每年净收益为50万元，建筑物价值为200万元，建筑物资本化率为12，土地资本化率为10。试计算该宗房地产的价值。【解】该宗房地产的价值计算如下：o则该宗房地产价值土地价值+建筑物价值 260+200=460（万元）（万元）土地价值260%10%1220050课题四 投资组合和剩余技术（二）建筑物剩余技术（二）建筑物剩余技术o建筑物剩余技术是土地与地上建筑物共同产生收益，但如果采用收益法以外的方法(如市场法)能求得土地的价值时，则可利用收益法公式求得归属于土地的净收益，然后从土地与地上建筑物共同产生的净收益中扣除归属于土地的净收益，得到归属于建筑物的净收益，再除以建筑物资本化率或选用建筑物报酬率予以资本化，即可求得建筑物的价值。课题四 投资组合和剩余技术(1)直接资本化法建筑物剩余技术公式为：(2)报酬资本化法的建筑物剩余技术公式o在净收益每年不变、收益年限为有限年情况下的建筑物剩余技术公式为：o将建筑物价值与土地价值相加，可得到整个房地的价值。建筑物资本化率土地资本化率土地价值房地净收益建筑物价值BLLOBRRVAV)1(11)1(11 BnBBnLLLOYYYYVAV课题四 投资组合和剩余技术（三）自有资金剩余技术（三）自有资金剩余技术o自有资金剩余技术是在已知房地产抵押贷款金额的情况下，求取自有资金权益价值的剩余技术。o它是先根据从市场上得到的抵押贷款条件(包括贷款金额、贷款利率、贷款期限等)计算出贷款的年还本付息额，再把它从净收益中扣除，得到自有资金权益的税前净现金流量，然后除以自有资金资本化率就可以得到自有资金权益价值。o直接资本化法的自有资金剩余技术的计算公式为：自有资金资本化率抵押贷款常数抵押贷款金额房地产净收益自有资金权益价值EMMOERRVAV课题四 投资组合和剩余技术（四）抵押贷款剩余技术（四）抵押贷款剩余技术o抵押贷款剩余技术是在已知自有资金数量的情况下，求取抵押贷款金额或价值的剩余技术。o它是从净收益中减去在自有资金资本化率下能满足自有资金的收益，得到属于抵押贷款部分的收益，然后除以抵押贷款常数得到抵押贷款金额或价值。抵押贷款剩余技术的计算公式为：抵押贷款常数自有资金资本化率自有资金权益价值房地产净收益抵押贷款金额MEEOMRRVAV课题四 投资组合和剩余技术o【基础训练基础训练】o1综合资本化率、土地资本化率、建筑资本化率的三者的含义及相互关系如何？o2综合资本化率、抵押贷款常数、自有资金资本化率三者的含义及相互关系如何？o3抵押贷款常数如何计算？o4什么是剩余技术？主要有哪些剩余技术？o5什么是税前现金流量？它与净收益有何不同？在何种估价下采用税前现金流量？课题五课题五 收益法应用示例收益法应用示例o通过应用实例的学习，掌握收益法操作与测算技能。o【能力拓展训练】【能力拓展训练】o在教师的指导下，分析案例，并