2022年物业管理师考试模拟卷496（带答案解析）

书山有路勤为径，学海无涯苦作舟！ 住在富人区的她 2022年物业管理师考试模拟卷（带答案解析）一.全能测试题(共100题)1.物业管理统计工作的一般过程包括()。A:统计设计B:统计分析C:统计整理D:统计调查E:统计反馈答案：A,B,C,D解析：统计工作过程一般要经过统计设计、统计调查、统计整理和统计分析等四个阶段。统计设计，是根据所要研究问题的目的，制定统计指标、指标体系和统计分类，同时提出搜集、整理和分析数据的方案和工作进度等，统计调查，是指根据统计设计方案对调查的要求，运用科学的调查方法，有组织、有计划、系统地搜集统计资料的工作过程，统计整理，是根据统计设计的要求，将调查资料进行审核、分组、汇总、编制统计表等科学加工处理的过程，以便清晰地反映研究总体的综合特征，统计分析，是指将加工整理好的统计资料加以分析研究，采用各种分析方法，计算各种分析指标，揭示研究对象的基本特征和发展的规律性，根据研究的目的，做出科学的判断和结论。2.关于公众责任险的保险责任，以下表述正确的是( )。A:保险人在任何情况下均不承担任何刑事责任B:被保险人依法应承担对第三者人身伤害的经济赔偿指身体上的伤残、疾病、死亡，同时包括受害人的精神伤害C:公众责任险直接保障的对象是被保险人，受害人也可直接向保险人索赔D:有关费用指被保险人因侵权行为而应付受害人的法律诉讼费用及经保险人事先同意的支付的费用答案：A3.关于公共关系与市场营销，下列说法正确的有()。A:公共关系仅限于经济领域内企业与公众的关系B:企业的公共关系工作几乎完全是为市场营销活动服务的C:市场营销是公共关系的组成部分D:市场营销的目的是产生经济效益，公共关系的目的是为了树立组织形象E:市场营销有时把公共关系的一些手段作为自身的手段答案：B,D,E解析：公共关系工作在企业中，几乎与市场营销融合在起。企业的公共关系工作几乎完全是为市场营销活动服务的。公共关系是市场营销的组成部分。公共关系与市场营销的区别：范围不同。市场营销仅限于企业生产流通领域，最多不过是经济领域内，但公共关系所涉及的是社会任何种组织与公众的关系，远远超过了经济领域。公共关系比市场营销有更广泛的社会性，目的不同。市场营销的直接目的是为了销售产品，产生企业经济效益。公共关系的目的是为了树立组织形象，产生良好的公众信誉，从而使组织职得长足的发展，手段不同。市场营销的手段紧紧地围绕着产品销售的目的。其手段主要有推销、广告、包装、产品设计、分销等。公共关系所用的手段是发放宣传资料、举办各种专题活动，如社会赞助、记者招待会、危机处理等活动。当然因为市场营销与公共关系存在着许多的共同点，所以市场营销有时也把公共关系的一些手段作为自身的手段，但严格来讲两者在手段上还是有明显的差异的。4.临时管理规约应对业主使用物业的禁止性行为作出规定，包括()。A:擅自改变房屋设计用途B:违章搭建C:违反有关规定堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品D:利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动E:在物业管理区域内饲养动物答案：A,B,C,D5.物业管理绩效评价的指标体系中，盈余现金保障倍数是从现金流入和流出的动态角度，对企业收益的质量进行评价，对物业服务企业的实际收益能力进行再次修正。一般而言，当企业本期净利润大于零时，该指标应当大于()A:0.5B:1C:1.5D:2答案：B解析：盈余现金保障倍数是从现金流入和流出的动态角度，对企业收益的质量进行评价，对物业服务企业的实际收益能力进行再次修正。它是在收付实现制的基础上，充分反映出企业当期净收益中有多少是有现金保障的，体现出企业当期收益的质量状况。一般而言，当企业本期净利润大于零时，该指标应当大于1。该指标越大，表明企业经营活动产生的净利润对现金的贡献越大。6.保证建筑物达到某种要求的技术条件是( )。A:材料B:设备C:生产技术D:结构答案：B7.风险可以通过大量的观测结果来揭示出它潜在的必然性，体现了风险的()特点。A:负面性B:不确定性C:可测性D:确定性答案：C解析：风险具有以下三个特征：(1)负面性。即风险是与损失或不利事件相联系的，没有损失就没有风险和风险管理。(2)不确定性。风险是与偶然事件相联系的，即发生不利事件或损失是不确定的，是可能发生也可能不发生。(3)可测性。凡是风险都是与特定的时间和空间条件相联系，因此，风险事故的发生是可以测定的。这种可测性也就是数学或统计学所说的概率或机率。所以，风险可以通过大量的观测结果来揭示出它潜在的必然性。这种风险的可测性是保险人能够经营保险的基础。8.共用设施设备一般包括()。A:电梯、天线、照明B:消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井C:屋顶、户外的墙面D:非经营性车场车库、公益性文体设施E:楼梯间答案：A,B,D解析：共用设施设备一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、9.物业服务企业对侵占公共场地、私搭乱建、损害居住环境行为采取的措施是()。A:强行拆除B:可能无法制止，固为没有相应手段C:应当向规划管理部门报告D:应当向房屋管理部门报告答案：C解析：对于一些轻微的违法违规行为，在业主和使用人配合下，物业服务企业可能有能力制止，对于另一些违法违规行为，物业服务企业可能由于缺乏必要的依据和职权而无法制止。在这种情况下，物业服务企业应当做的是，及时向有关主管部门报告。例如对侵占公共场地，私搭乱建，损害居住环境的行为，应当向规划管理部门报告。对违规装修房屋，擅自拆改房屋结构和设备设施的，应当向房屋管理部门报告，对大量存放易燃、易爆、有毒物品的，应当向公安管理部门报告，对私自拆改煤气燃气的，应当向市政管理部门报告并通知燃气管理单位等等。10.张某将自己的一套已居住10年的住房租给李某居住，李某人住的第二天，该住房阳台的遮阳棚因年久失修坠落，将地面的行人砸伤，此次砸伤事件应由（ ）承担赔偿责任。A.张某 B.李某C.该住房所在小区的物业服务企业 D.该住房所在小区的开发建设单位答案：A解析：出租住宅用房的自然损坏或合同约定 由出租人修结的，由出租人负责修复不及时修复、致使房屋发生破坏性事故、造成承租人财产损失或者人身伤害的，应当承担赔偿责任。11.经()以上业主委员会委员的提议，应当及时召开业主委员会会议。A:1/3B:2/3C:1/2D:1/4答案：A解析：业主委员会应当定期召开业主委员会会议，研究本物业管理区域内的物业管理事宜。遇有特殊情况，经1/3以上业主委员会委员提议，或者业主委员会主任认为有必要召开会议的，也应当及时召开业主委员会会议。12.建筑物常见的用电负荷的分组配电方案有()。A:负荷不分组方案B:一级负荷单独分组方案C:二级负荷单独分组方案D:三级负荷单独分组方案E:三类负荷分组方案答案：A,B,E解析：建筑物常见的用电负荷的分组配电方案有：(1)负荷不分组方案。这种方案是不按负荷种类分组，备用电源接至同一母线上，非保证负荷采用失压脱扣方式断电，剩下的保证负荷由备用电源供电。(2)一级负荷单独分组方案。这种方案是将一级负荷单独分出来，并集中一段母线供电，在正常供电中断时，备用电源仅对这段母线临时供电，其余负荷不需失压脱扣。(3)三类负荷分组方案。这种方案是将负荷分为一级负荷、非一级负荷中的保证负荷和一般负荷三类组织母线供电，备用电源采取末端切换。13.适用于规模不大、分工不发达的社会组织，且管理的好坏取决于管理者的经验和素质的管理方式是()。A:科学制B:科层制C:家长制D:终身制答案：C解析：在组织管理上，家长制和科层制是两种主要的管理方式。家长制管理方式适用于规模不大、分工不发达的社会组织，其管理的好坏取决于管理者的经验和素质。科层制是一种以正式规则为主体的管理方式。14.拍卖是一种特殊的交易方式，其中拍卖人宣布拍卖某物的行为属于( )。A:要约B:邀请要约C:承诺D:非要约答案：B15.出售高层公有住房时，售房单位应当按照售房款()的比例从售房款中提取住宅专项维修资金。A:10%B:20%C:30%D:40%答案：C解析：业主首次交存住宅专项维修资金的标准为当地房改成本价的2%；售房单位交存的住宅专项维修资金，按照多层住宅售房款的20%，高层住宅售房款的30%，从售房款中一次性提取。16.在物业管理机构发生更迭时，物业查验的费用和收支情况有()。A:原物业管理机构的人员薪金的发放情况B:物业服务费、停车费、水电费C:维修基金的收取、使用和结存D:待付费用E:各类押金、欠收款项答案：B,C,D,E解析：在物业管理机构发生更迭时，物业查验的费用和收支情况有：各项费用与收支情况、项目机构经济运行情况，包括物业服务费、停车费、水电费、其他有偿服务费的收取和支出，维修资金的收取、使用和结存，各类押金、欠收款项、待付费用等账务情况。17.物权法颁布后物业管理制度的主要特点有()。A:经验性B:创新性C:针对性D:引导性答案：B,D18.下列部门中，最有可能成为成本中心的是（）。A:总经理办公室B:公共关系部C:客户接待部D:工程维修部答案：D19.住宅小区停车场经营的核心问题是()。A:车位租金B:管理服务费用标准C:经营风险的控制D:停车场的产权及收益归属问题答案：D解析：停车场经营的核心问题停车场产权及收益归属问题，是停车场经营重点关注的问题一般来说，住宅小区地下停车场的产权在现有法律制度设计背景下，一开始归属于建设单位（发展商），后期可能被全部或部分分散出售，小区路面或空地临时停车场（位）产权归属于全体业主。20.消防安全检查的基本程序不包括()。A:对检查出的消防问题在规定时间内进行整改，对不及时整改的应予以严肃处理。对问题严重或不能及时处理的应上报有关部门B:确定被检查的部位和主要检查内容得到检查C:对重点设施设备和机房进行深层次的检查，发现问题立即整改D:按照部门制订的巡查路线和巡检部位进行检查答案：C解析：消防安全检查的基本程序包括：按照部门制订的巡查路线和巡检部位进行检查。确定被检查的部位和主要检查内容得到检查。对检查内容的完好情况进行判断，并通过直观检查法或采用现代技术设备进行检查，然后把检查结果和检查情况进行综合分析，最后作出结论，进行判断，提出整改意见和对策。对检查出的消防问题在规定时间内进行整改，对不及时整改的应予以严肃处理。对问题严重或不能及时处理的应上报有关部门。对检查情况进行登记存档，分析总结，提出检查安全报告。21.物业管理成本中的许多辅助材料、燃料、动力等属于物业成本中的()A:比例变动成本B:相对固定成本C:非比例变动成本D:半变动成本答案：C解析：非比例变动成本是指所发生的费用随业务量而呈同向趋势变化的项目，如物业管理成本中的许多辅助材料、燃料、动力等。22.分散式空调系统的特点包括()。A:结构紧凑B:体积小C:安装较复杂D:节省大量风道E:使用灵活答案：A,B,D,E解析：分散式空调系统，也称为局部空调，如果在一个较大的建筑物中，只有少数房间需要空调，或者需要空调房间虽多，但很分散，距离又远，这时需要考虑采用局部空调系统。其特点是结构紧凑、体积小、安装简便、节省大量风道、使用灵活。常用的有窗式空调机、分体壁挂式空调机、互柜式空调机等。23.市场细分时的可区分性是指细分市场的()可以清楚地加以区分。A:规模B:购买力C:特征D:客户答案：C解析：可衡量性是指细分市场的规模、购买力和特征是可以被衡量和推算的，可区分性是指细分市场的特征可以清楚地加以区分。该考点来自教材的第三章“市场调查与市场分析”的第四节。24.物业服务企业部门经理、管理员岗位规范的内容不包括()A:岗位必备技术B:岗位必备能办C:岗位必备知识D:培训教育计划答案：A解析：物业服务企业部门经理、管理员岗位规范包括三项内容：(1)岗位必备知识；(2)岗位必备能力；(3)培训教育计划。25.关于物业管理用房权属的说法，正确的是()。A:物业管理用房属于全体业主共有B:物业管理用房属于建设单位所有C:物业管理用房的所有权应事先约定D:物业管理用房属于政府所有答案：A解析：本题考核的知识点为物业的权属情况。物业权属情况：物业管理区域内全体业主共有的共用部位和共用设施设备，包括围墙、绿地、池井、照明设施、共用设施设备使用的房屋、物业管理用房等。26.物业管理项目财务管理因具有不同的特性，其与普通的财务管理是有区别的，从目前物业管理项目机构财务管理的现状来看，主要分为( )的形式。A:动态核算与静态核算B:定量核算与定性核算C:宏观核算与微观核算D:独立核算与非独立核算答案：D解析：本题考核的是物业管理项目财务管理的类型。物业管理项目财务管理因具有不同的特性，其与普通的财务管理是有区别的。从目前物业管理项目机构财务管理的现状来看，主要分为独立核算与非独立核算两种形式。27.物业服务企业的营业成本包括直接工人费、直接材料费和间接费用等。下列属于直接材料费的是( )。A:燃料和动力费B:水电费C:保安费D:办公费答案：A28.不属于物业承接查验现场查验记录内容的是()A:查验时间B:查验范围C:存在问题D:查验协议答案：D解析：物业承接查验办法第十九条规定：现场查验应当形成书面记录。查验记录应当包括查验时间、项目名称、查验范围、查验方法、存在问题、修复情况以及查验结论等内容，查验记录应当由建设单位和物业服务企业参加查验的人员签字确认。29.当提议召开业主大会临时会议的业主达到（）以上时，业主委员应当及时组织召开业主大会临时会议。A.10% B.20%C.30% D.40%答案：B解析：当出现下列情况时，此主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：(1)20%以上业主提议召开业主大会临时会议的；(2)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；(3)业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。30.通报的正文主体由三部分构成。其中( )是通报全文的重点和核心，写法可虚实结合，先实后虚。A:前言B:事实与评析C:决定D:结语答案：B31.入住的实质是（）交付物业的过程。A:建设单位向业主B:物业服务企业向业主C:施工单位向建设单位D:施工单位向业主答案：A32.制定物业管理计划的基本原则有( )。A:注册物业管理师主持B:政府审批C:发挥物业管理人员的集体智慧D:专家论证E:实际物业管理人员应该参与其中答案：A,C,E33.在实际工作过程中，物业服务企业在提出质量问题的同时，还可以提出相应的整改意见，便于建设单位进行( )整改。A:完善性B:针对性C:整体性D:典型性答案：B解析：本题考核的是承接查验所发现问题的处理方法。工程质量问题整理出来之后，由建设单位提出处理方法。在实际工作过程中，物业服务企业在提出质量问题的同时，还可以提出相应的整改意见，便于建设单位进行针对性整改。从发生原因和处理责任看，工程质量问题可分为两类：第一类是由施工单位引起的质量问题，若质量问题在保修期内发现或发生，按建设部建筑工程质量保修办法规定，应由建设单位督促施工单位负责;第二类是由于规划、设计考虑不周而造成的功能不足、使用不便、运行管理不经济等问题，这类问题应由建设单位负责作出修改设计，改造或增补相应设施。34.负责首次业主大会会议以后的定期会议和临时会议筹备和召集的是()A:业主委员会B:物业服务企业C:业主委员会主任D:业主代表答案：A解析：除了首次业主大会会议外，业主委员会是业主大会会议的法定召集人。首次业主大会会议以后的定期会议和临时会议均由业主委员会负责筹备和召集。业主委员会应当定期召集业主大会会议，将有关物业管理事项的实施情况向业主大会报告并接受业主大会的监督。35.客户关系管理(CRM)的概念由美国Gartner集团率先提出，是辨识、获取、保持和增加“能够带来利润的客户”的理论、实践和技术手段的总称，它是一种以()为中心的企业管理理论、商业策略和企业运作实践。A:客户忠诚B:客户价值C:客户创利D:客户满意度答案：B解析：客户关系管理(CRM)的概念由美国Gartner集团率先提出，是辨识、获取、保持和“能够带来利润的客户”的理论、实践和技术手段的总称。它是一种以“客户价值”为中心的企业管理理论、商业策略和企业运作实践。36.价格法规定的价格管理方式是()A:政府定价与政府指导价B:政府指导价与市场调节价C:政府定价与市场调节价D:政府定价、政府指导价、市场调节价答案：D解析：价格法对于包括服务收费在内的价格管理，规定了三种定价形式：(1)政府定价，是指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围制定的价格；(2)政府指导价，是指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格；(3)市场调节价，是指由经营者自主制定，通过市场竞争形成的价格。37.公平理论中。员工比较的是( )。A:投入、产出的客观测量结果B:投入、产出的客观比率C:投入、产出的知觉D:投入、产出的计划标准答案：C38.2002年，()建立全国物业服务企业信用档案系统，有力促进了物业管理行业的诚信建设，推动物业服务企业规范运作。A:建设部B:人事部C:住宅小区管理机构D:建设部和人事部答案：A解析：2002年，建设部建立全国物业服务企业信用档案系统，有力促进了物业管理行业的诚信建设，推动物业服务企业规范运作。39.社会保险的保险险种包括()。A:人寿保险B:生育保险C:工伤保险D:医疗保险E:养老保险答案：B,C,D,E解析：目前我国社会保险自养老保险、医疗保险、失业保险、工伤保险和生育保险等组成。40.在物业服务定价成本中，固定资产折旧采用()。A:年限平均法B:年数总和法C:双倍余额递减法D:平均工作量法答案：A解析：物业服务定价成本中固定资产折旧采用年限平均法，折旧年限根据固定资产的性质和使用情况合理确定。企业确定的固定资产折旧年限明显低于实际可使用年限的，成本监审时应当按照实际可使用年限调整折旧年限。41.()应遵循“例外原则”，把一般的日常事务授权给下级管理人员去处理，并使之规范化、标准化和程序化，而自己只保留对例外事项（即重要事项）的决策权和控制权。A:物业管理领导和激励B:物业管理计划C:物业管理控制D:物业管理决策答案：C解析：管理职能在物业管理中的应用包括：物业管理决策。物业管理决策的好坏不仅影响到企业的经营管理效果，有的甚至会直接影响到企业的发展方向和发展目标的实现，物业管理计划。它是物业管理过程中的决策的具体化，作为物业服务的提供方，物业服务企业应向客户承诺所提供的物业服务内容和服务水平（即质量承诺），而每一项服务内容都有具体实现过程，对实现过程进行策划的结果就形成了物业服务计划，物业管理组织，是为物业服务企业的总体目标服务的，因而组织的设计要具备服务的功能；物业管理控制。物业管理控制应遵循“例外原则”，即高级管理人员把一般的日常事务授权给下级管理人员去处理，并使之规范化、标准化和程序化，而自己只保留对例外事项（即重要事项）的决策权和控制权。42.风险调整中，通过()来不断完善整个风险管理系统，以获得最佳成本效益。A:定时或不定时的检查、评估B:政府行为强制规范C:物业经营管理活动D:对人和工作的协调答案：A解析：风险管理过程中，风险调整是针对不同的风险控制措施的结果进行检查和评估，从而对原风险管理系统作适当的调整。这是风险管理不可缺少的一步。通过定时或不定时的检查、评估，来不断完善整个风险管理系统，以获得最佳成本效益。43.下列市场调查的内容中，属于销售渠道调查的有()。A:现有渠道调查B:中间商的销售情况分析C:本企业销售策略变化后可能造成的销售变化D:竞争产品的特性分析E:消费者购买动机答案：A,B,C解析：市场调查，就是对商品交换过程中发生的各种信息的收集、整理和分析。销售渠道调查是其调查的内容之一，如现有渠道是否合适、中间商的销售情况分析、本企业销售策略变化后可能造成的销售变化等。44.采用市场法进行物业估价，选取的可比实例数量一般至少为_个，最多为_个。()A:2；8B:3；10C:4；12D:5；15答案：B解析：选取的可比实例数量从理论上讲越多越好，但是，如果要求选取的数量过多，一是可能由于交易实例的数量有限而难以做到，二是后续进行修正、调整的工作量大，因此，一般应保持在3个以上（含3个）、10个以下（含10个）可比实例即可。45.为了保持物业净运营收益的()，物业服务企业就必须通过预算这一有效的财务工具，准确地预测和控制物业的收入与支出。A:稳定性B:收益性C:准确性D:可能性答案：A解析：为了保持物业净运营收益的稳定性，物业服务企业就必须通过预算这一有效的财务工具，准确地预测和控制物业的收入与支出。46.对房屋及共用设施设备的维护管理项目选择外包承包商时，需要从()方面进行评估。A:企业品牌状况B:企业规模、资信信誉、技术能力和质量保证能力C:承包商与参与人的关系D:管理维护计划、标准E:预算价格和付款方式答案：A,B,D,E解析：如果需要将设施设备业务实行外包管理模式，就应选择在服务质量和服务价格方面均满足企业需要的合格承包方。对承包方进行评估的方面包括：企业品牌状况；企业规模；资信信誉；技术能力；企业质量保证能力；管理维护计划、标准；预算价格、付款方式。47.下列物业经营管理的内容中，以运行管理为主的是()。A:物业管理和设施管理B:物业管理和资产管理C:设施管理和投资组合管理D:资产管理和投资组合管理答案：A解析：物业管理和设施管理以运行管理为主，物业资产管理和物业投资组合管理以策略性管理为主。48.下列关于电梯常见故障的说法错误的有()。A:电梯安全回路发生故障可可能导致电梯出现“有电源，而电梯不工作”的故障现象。B:电梯安全回路继电器发生故障可能导致“电梯能定向和自动关门，但关门后不能启动”的故障现象出现。C:“电梯能开门，但不能自动关门”现象很可能是自于门锁回路继电器故障引起的。D:“电梯能关门，但电梯到站不开门”现象可能是自于开门继电器失灵或者损坏引起的。E:“电梯不能开门和关门”现象可能是自于门机控制电路故障引起的。答案：B,C解析：B项，电梯安全回路继电器发生故障是造成“电梯有电源，而电梯不工作”现象的原因之一，而不是造成“电梯能定向和自动关门，但关门后不能启动”的现象。C项，门锁回路继电器故障是引起“电梯能定向和自动关门，关门后不能启动。”现象的原因之一，而不是造成“电梯能开门，但不能自动关门”现象。49.下列属于物业服务企业费用中心的是()。A:行政管理部门B:租售部门C:保洁部门D:保安部门答案：A解析：费用中心，适用于那些产出不能用财务指标衡量，或者投入和产出间没有密切关系的部门，比如行政管理部门、研究开发部门、市场营销部门等。该考点来自教材的第九章“财务管理与绩效评价”中的第三节。50.目前应用最为广泛的制冷方法是( )。A:开放式制冷B:吸收式制冷C:压缩式制冷D:混合式制冷答案：C解析：本题考核的是压缩式制冷方法。制冷设备按制冷方式的不同，分为蒸气压缩式制冷和吸收式制冷。其中压缩式制冷方法目前应用最为广泛。51.物业房屋及设施设备评价参考的主要指标包括( )。A:容积率B:房屋完好率C:危房率D:设施设备完好率E:绿化覆盖率答案：B,C,D52.目前已经出现的特殊性能混凝土不包括()。A:电磁屏蔽混凝土B:智能混凝土C:抗菌混凝土D:净水生态混凝土答案：B解析：除水泥、水、砂、石及化学添加剂外的添加第六组分，不仅可以改善混凝土的使用性能，而且使些特殊的功能型智能型添加物以及些特种混凝土，可提供特殊的绿色节能生态功能。如目前已经出现电磁屏蔽混凝土、调湿混凝土、透水混凝土、生物相容型混凝土、抗菌混凝土、净水生态混凝土、净化空气混凝土、再生混凝土、温度自监控混凝土、绿色高性能混凝土等新型特种功能混凝土。53.共用题干物业企业给不交纳物业费的业主发法律函、起诉业主，已成了许多物业企业对付业主的“杀手锏”。某物业管理企业自成立以来，企业立下规矩，绝不因物业费起诉业主，该企业始终认为业主不交物业费有其复杂的根源和心理状态，采取起诉业主的做法，将把矛盾直接引导为物业企业和业主之间的矛盾，使物业企业和客户形成对立面。所以在他们管理的十几个项目，面对着上万名业主，至今没有起诉过一个业主。在某小区，初期物业费交费率仅有80%，经过企业的努力，在没有起诉一个业主的情况下，使收费率达到了96%，实践证明这一做法赢得了业主的信赖。公共关系活动包括()活动。A:协调B:传播C:服务D:沟通答案：A,B,D解析：影响人际关系的心理效应包括罗密欧与朱丽叶效应、从众效应、晕轮效应、马太效应、皮格马利翁效应、首因效应和近因效应。人际交往的原则包括：道德与守法的原则、平等原则、真诚原则、尊重原则、友爱原则、宽容原则、互助原则、安全原则。公共关系的特征包括：(1)人情性；(2)双向性；(3)广泛性；(4)整体性；(5)长期性；(6)创造性；(7)全员性。公共关系活动是指一个组织为创造良好的社会环境，争取公众舆论支持而采取的政策、行动和手段，主要包括协调、传播、沟通等活动。54.抵押当事人应当在房地产抵押合同自签订之日起()日内，到房地产所在地的房地产管理部门办理房地产抵押登记。A:10B:15C:30D:45答案：C解析：抵押当事人应当在房地产抵押合同自签订之日起30日内，到房地产所在地的房地产管理部门办理房地产抵押登记。房地产抵押合同自抵押登记之日起生效。55.申请核定资质等级的物业服务企业，应当向工商注册所在地直辖市、设区的市级人民政府房地产主管部门提交（ ）等材料。A:企业资质等级申报表B:企业资质证书正、副本C:营业执照复印件D:物北服务合同复印件E:物业管理业绩材料答案：A,B,D,E56.共用题干某物业服务企业为了最大限度满足业主的不同需求，提高业主对物业管理的满意度，在认真履行物业服务合同的基础上，特别注重从心理管理入手，在为业主提供服务的过程中利用一定的心理效应，以力求达到管理的最佳状态。比如：看到提重物回家的业主，楼栋保安在不影响工作的前提下就可以主动帮助其将重物连上电梯，对情绪不佳的业主，首先可以设法使其情绪稳定下来，然后在适当的时机用积极的情绪或者制造一些欢快的气氛去感染他，物业管理人员均养成亲切微笑的好习惯，端正服务态度，真诚地对待业主的投诉，物业服务企业在不违背原则的前提下，安排服务人员上门为业主提供相应的有偿服务（家居清洁、代订报刊、代理物业租赁转让事宜等）。通过这些举措，该物业服务企业获得了业主很高的满意度评价。心理效应在物业管理中有重要作用，在管理过程中，业主可能出现的“晕轮效应”又可称为()。A:光环效应B:成见效应C:以点概面效应D:首因效应答案：A,B,C解析：情感效应即移情效应，是指将对特定对象的情感迁移到与该对象相关的人或事物上来的现象。在物业管理中，业主对企业的认知评价主要来自于对基层服务人员的态度和行为的情感体验和印象。首因效应是指当人们第一次与他人、他物、他事相接触时会留下深刻印象，而且这种印象的影响比后来所获得信息的影响更大，将在较长时间内影响人们的心理和行为。首因效应是第一印象作用的机制。晕轮效应又称“光环效应”、“成见效应”、“以点概面效应”，指的是对认知对象某一品质的印象影响到对其他品质的评价，是一种夸大的、以偏概全的社会印象。晕轮效应往往是在人们没有意识到的情况下发生的。心理学在物业管理中具有广泛的应用，可以概括为以下三个主要方面：客户服务，内部管理，公共关系管理。物业管理属于服务性行业，客户服务是核心。物业管理的核心就是服务。物业服务中的心理策略主要包括情感化服务、个性化服务。业主在接受物业服务的过程中，往往会产生知觉偏差，形成各种居住心理效应。包括：首因效应，是指当人们第一次与他人、他物、他事相接触时会留下深刻印象，而且这种印象的影响比后来所获得信息的影响更大，将在较长时间内影响人们的心理和行为，近因效应，是指最近获得信息的影响比原来获得信息的影响更大，晕轮效应，又称“光环效应”、“成见效应”、“以点概面效应”，指的是对认知对象某一品质的印象影响到对其他品质的评价，是一种夸大的、以偏概全的社会印象，移情效应，是指将对特定对象的情感迁移到与该对象相关的人或事物上来的现象。57.实现房地产市场持续健康发展的主要标志是()A:市场供求总量基本平衡B:评估价值与市场现状基本相符C:供求结构基本合理D:经营管理的做法基本相同E:市场价格基本稳定答案：A,C,E解析：政府干预房地产市场的政策目标通常包括：实现房地产市场持续健康发展。实现房地产市场持续健康发展的主要标志是：市场供求总量基本平衡，供求结构基本合理，市场价格基本稳定。58.物业服务企业资质等级为一级资质时，物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于()A:10人B:20人C:30人D:40人答案：C解析：物业服务企业取得一级资质的条件有：(1)注册资本人民币500万元以上。(2)物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人。其中，具有中级以上职称的人员不少于20人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称。(3)物业合同中约定。59.建设部根据我国民法通则和城市房地产管理法有关规定，制定并颁布了城市房屋租赁管理办法的目的是()A:加强城市房屋租赁管理B:维护房地产市场秩序C:了解承租人用于居住的情况D:保障承租人家属的住房权利E:保障房屋租赁当事人的合法权益答案：A,B,E解析：为加强城市房屋租赁管理，维护房地产市场秩序，保障房屋租赁当事人的合法权益，建设部根据我国民法通则和城市房地产管理法有关规定，制定并颁布了城市房屋租赁管理办法。60.管理具有二重性，即同时具有( )。A:阶级属性和社会属性B:自然属性和阶级属性C:自然属性和社会属性D:市场属性和生产属性答案：C61.关于设施管理的说法，错误的是( )。A:设施管理概念的诞生，是物业经营管理发展的必然结果B:设施管理的目标是维护费用最低C:设施管理的概念已从“硬件”管理，扩充到“软件”管理D:设施管理的服务对象是人答案：B62.就最高院物业管理服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释来看，解释所体现的的物业服务纠纷法律责任的特点是()。A:强化物业服务企业的义务B:强化行政法规的效力C:强化诉讼主体的限制D:强化物业服务企业的责任答案：A,B,C63.影院管理需要考虑的主要因素包括()。A:宣传活动B:安全问题C:商业物业的通风D:影院卫生E:现场秩序答案：B,C,D解析：影院管理需要考虑的主要因素包括：安全问题。影院的开放时间不可能与商场的营业时间同步。预留影院散场后的疏散通道不能与商场任何其他已经关闭的经营面积联通，也不能与任何公共设备（如卫生间）相联通。商业物业的通风、空调、供暖时间与影院经营时间需要相互匹配，在节约能源的前提下，为影院提供充足的、完善的能源供应服务。需要特别注意安排专人及时清理，定期消毒，避免造成大面积虫害鼠害。64.下列物业类型和规模的组合中，符合一级物业服务企业资质对管理类型和规模的要求的是（）。A:高层80万m2，多层50万m2B:多层80万m2，高层50万m2C:高层50万m2，多层30万m2，写字楼5万m2，别墅2万m2D:多层50万m2，高层30万m2，别墅5万m2，写字楼2万m2答案：A65.物业服务企业应根据自身实际情况，选择适宜的组织形式。物业服务企业的组织形式有( )。A:直线制B:企业部制C:事业部制D:直线职能制E:矩阵制答案：A,C,D,E66.因故意把非危险房屋鉴定为危险房屋而造成的损失应由()承担。A:鉴定机构B:房屋所有人、使用人共同C:房屋所有人D:房屋使用人答案：A解析：鉴定机构应当承担民事责任的情形有：因故意把非危险房屋鉴定为危险房屋而造成损失；因过失把危险房屋鉴定为非危险房屋，并在有效时限内发生事故；因拖延鉴定事件而发生事故。67.物业的无风险报酬率为5%，投资风险补偿为3%，管理负担补偿为2%，缺乏流动性补偿为1.5%，投资风险带来的优惠为2.5%，则报酬率为()。A:8%B:9%C:10%D:11.5%答案：B解析：求取报酬率的方法主要有市场提取法和累加法。累加法是将报酬率视为包含无风险报酬率和风险报酬率两大部分，然后分别求出每一部分，再将它们相加。无风险报酬率又称安全利率，是无风险投资的报酬率，是资金的机会成本。风险报酬率是指承担额外风险所要求的补偿，即超过无风险报酬率以上部分的报酬率，具体是估价对象物业存在的具有自身投资特征的区域、行业、市场等风险的补偿。物业的报酬率=无风险报酬率+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性偿-投资带来的优惠=5%+3%+2%+1.5%-2.5%=9%。68.下列只属于建设部印发的物业服务考核标准的有()A:物业管理企业资质管理试行办法B:物业管理企业财务管理规定C:住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法D:全国城市物业管理优秀大厦标准及评分细则E:城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法答案：A,D解析：我国的物业管理制度是由国家法规政策和地方性法规政策共同组成的，全国性的法规政策主要包括：(1)城市新建住宅小区管理办法。建设部在认真总结一些地区物业管理基本做法与经验的基础上，于1994年3月23日颁布了城市新建住宅小区管理办法，确立了城市新建住宅小区物业管理的新体制，指明了我国房屋管理体制改革的前进方向。(2)物业管理服务考评标准。包括：全国优秀管理住宅小区标准、全国城市物业管理优秀大厦标准及评分细则、关于修订全国物业管理示范住宅小区（大厦、工业区）标准及有关考评验收工作的通知，这些考评标准均由建设部发布。(3)物业管理从业人员培训合格上岗制度。(4)城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法。为规范物业服务企业的服务收费行为，保护消费者的正当权益，1996年，国家计委和建设部联合下发了城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法。(5)物业管理企业财务管理规定。为规范物业服务企业财务管理行为，有利于企业公平竞争，加强财务管理和经济核算，财政部1998年颁布了物业服务企业财务管理规定。(6)住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法。为保障住房售后的维修管理，维护住房产权人和使用人的共同利益，建设部、财政部于1998年11月印发了住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法。(7)物业管理企业资质管理试行办法。为规范物业管理市场秩序，加强对物业服务企业经营活动的管理，1999年建设部印发了物业管理企业资质管理试行办法，要求从事物业管理的企业必须按照试行办法的规定，申请企业资质评定，然后才能依法运营。(8)住宅室内装饰装修管理办法。为加强住宅室内装饰装修管理，保证装饰装修工程质量和安全，维护公共安全和公共利益，2002年3月建设部发布了住宅室内装饰装修管理办法（建设部令第110号）。69.首次业主大会筹备组中业主代表的产生()A:由业主自荐B:由街道办事处、乡镇人民政府指定C:由业主委员会推荐D:由业主推荐答案：D解析：物业管理区域内业主人数较多的-可以按照幢、单元、楼层等为单位.推选一名业主代表参加业主大会会议。70.在零售商业物业经营管理中，为迎合消费者对品质、价格需求而进行的商品选择工作，属于()。A:市场营销B:零售技术C:物业维护D:风险管理答案：B解析：本题考核的知识点为零售技术的内容。虽然每个单一商店的经营是留给各店经理的一片天空，但是购物中心的物业管理师还是必须有基本的零售技术。尤其需要了解：(1)商品选择，迎合消费者对流行、款式、品质及价格需求；(2)选项范围，充分了解消费者及其需求特点的基础上确定；(3)商品盘存，与当前销售量相匹配的供应数量；(4)橱窗陈设，必须能吸引消费者注意并能驻足观看，且需要时常更换；(5)商品内部陈设，帮助销售商品及组织商品，分门别类，清楚易见，标价清晰规范。71.2006年某写字楼潜在毛租金收入为1000万元，空置和收租损失为5%，经营费用为潜在毛租金收入的30%，抵押贷款还本付息为200万元，所得税和准备金共计120万元，则2006年的税前现金流为()万元。A:450B:650C:330D:750答案：A解析：1000*（1-5%-30%）-200=450（万元）。该考点来自教材的第二章“投资分析技术与房地产评估”中的第四节。72.在物业承接查验中建设单位应当依据( )的规定向物业服务企业移交物业管理用房。A:商品房销售管理办法B:有关法规政策C:物业服务收费管理办法D:业主大会规程答案：B73.()是指某类物业在市场上的平均水平价格，是该类物业大量成交价格的抽象结果。A:理论价格B:总价格C:市场价格D:单位价格答案：C74.以下关于物业服务企业资质等级的表述中，不正确的是( )。A:国务院建设主管部门负责一级物业服务企业资质证书的颁发和管理B:省、自治区人民政府建设主管部门负责二级物业服务企业资质证书的颁发和管理C:直辖市人民政府房地产主管部门只负责三级物业服务企业资质的颁发和管理D:设区的市级人民政府房地产主管部门负责三级物业服务企业资质的颁发和管理答案：C75.下列关于社区的基本要素说法，错误的有()。A:有以一定的社会关系为基础组织起来共同生活的人口B:有一整套相对完备的生活服务设施C:有不同的社会生活D:有较完整的社区管理体系E:有完全样的文化答案：C,E解析：C项，进行共同的社会活动即共同的社会生活是社区的本质特征，E项，社区有自己特有的文化，社区文化是个社区得以存在和发展的内在要素，是人们在社区这个特定区域性的生活共同体中长期从事物质生产和精神生活的结果。76.下列各项中，不属于社区治理主体的范畴的是()。A:社区党组织B:社区政府组织C:社区超市D:业主委员会答案：C解析：社区治理的主体包括社区中各种政府组织、准政府组织、非政府组织和个人。我国城市社区治理的主体主要有党和政府的派出机构一社区党组织和社区工作站、居民委员会、驻区机关单位、业主委员会、物业服务公司、自愿者组织以及居民个人等。77.下列选项中，有关物业服务合同应具备的内容不包括()A:物业服务费用B:物业服务质量C:专项维修资金的管理与使用D:物业服务态度答案：D解析：物业服务合同应具备以下主要内容：(1)物业管理事项；(2)物业服务质量；(3)物业服务费用；(4)双方的权利义务；(5)专项维修资金的管理与使用；(6)物业管理用房；(7)合同期限；(8)违约责任。78.市场失灵是指( )。A:局部均衡点移动B:政府宏观调控失效C:价格机制不起作用D:经济合同失效答案：C79.物业管理的内容是对物业进行()，对相关区域内的环境卫生和秩序进行维护。A:维修B:养护C:管理D:监察E:决策答案：A,B,C解析：物业管理的内容是对物业进行维修、养护、管理，对相关区域内的环境卫生和秩序进行维护。80.物业服务合同终止的原因包括( )。A:物业服务合同约定的期限届满，双方没有续签合同的B:物业服务企业与业主大会双方协商一致解除合同的C:因不可抗力致使物业服务合同无法履行的，物业服务合同将自然终止D:物业服务合同约定的期限未满，一方无正当理由终止合同的E:物业管理企业如果被宣告破产，应按照国家规定进行破产清算，物业管理合同自然无法继续履行答案：A,B,C,E81.成本预算中，业务量水平可能发生的变动及其影响，在过去实际费用基础上增加或减少一定的百分比确定出的预算是()A:固定预算B:弹性预算C:零基预算D:概率预算答案：A解析：固定预算又称静态运算，是指以过去的实际费用支出为基础，考虑预算期内相关因素，如业务量水平可能发生的变动及其影响，在过去实际费用基础上增加或减少一定的百分比确定出的预算。82.在写字楼的评级中，通常需要参考的因素有( )等。A:区位和交通B:建筑形式C:建筑物的出租率D:物业管理水平E:为租户提供的服务答案：A,B,D,E83.花场花木种植工作包括()。A:时令花卉栽培B:荫生植物繁殖与栽培C:苗木繁殖、撤出花木复壮养护D:盆景制作、E:绿化苗木答案：A,B,C,D解析：花木种植包括苗圃花木种植及工程苗木种植。苗圃花木种植是物业服务企业为了方便绿化管理而自建花木生产基地，用于时令花卉栽培、苗木繁殖及花木复壮养护等。花场花木种植工作包括时令花卉栽培、荫生植物繁殖与栽培、苗木繁殖、撤出花木复壮养护、盆景制作等。工程苗木种植是指在绿化工程施工中按设计要求栽种绿化苗木。84.建设部于()年颁布了城市新建住宅小区管理办法。A:1991B:1992C:1993D:1994答案：D解析：建设部在认真总结深圳和广州经验的基础上，于1994年颁布了城市新建住宅小区管理办法。85.物业管理条例的立法宗旨是()。A:规范物业管理活动B:维护当事人合法权益C:改善人民群众的生活和工作环境D:提高城市房地产开发管理水平E:提高物业管理水平答案：A,B,C解析：作为第一部全国性的物业管理法规，物业管理条例第一条开宗明义，将规范物业管理活动、维护当事人合法权益、改善人民群众的生活和工作环境作为其立法宗旨。86.主要用于易燃、易爆场所中探测可燃气体的浓度，一般调整在爆炸浓度下限的1/51/6时动作报警的火灾探测器是( )。A:感烟火灾探测器B:感光火灾探测器C:复合式火灾探测器D:气体火灾探测器答案：D87.共用题干住房制度改革和社会主义市场经济体系的逐步建立，带来的是我国城市聚落日格局的打破。现如今，从全国各地到来的自领阶层，成为北京、上海、广州、深圳等发达城市的“新业主”，而城区的老居民则随着城市建设的需要，搬出了他们已经居住数代人的“四合院”、“胡同”、“里弄”，先富起来的部分人搬到了城郊的“高尚住宅”。在这眼花瞭乱的变动中，一个新的居住小区竣工，迎来了个新的居住群体，意味着个新的社区的产生。1997年，原建设部就曾推广过沈阳市的经验，他们在对日住宅小区整治、改造的基础上，结合房管所转制，推行物业管理，得到了广大住户的拥护和支持。2003年10月，中宣部、原建设部、文化部等部门又联合下发通知，要求全国学习百步亭花园社区创建文明社区的经验。实践表明，物业管理的推进，直接或间接地影响到和谐社区的形成，进而影响到整个城市的和谐。随着物业管理的普及和覆盖面的提高，物业管理者不可忽视这个群体中自于习惯不同、方言不同、职业不同和受教育程度的不同等方面所造成的“文化撞击”。物业管理者只有通过透彻地了解群体成员所表现出来的定文化环境下的价值观和意识，以及相应的行为方式、需求层次，才能更好地了解既定文化氛围中的组织行为和管理经营重点。问题：下列不属于居住小区社区文化的特点的