2022年房地产估价师考试模拟卷307（带答案解析）

书山有路勤为径，学海无涯苦作舟！ 住在富人区的她 2022年房地产估价师考试模拟卷（带答案解析）一.全能测试题(共100题)1.国有土地的所有权由全国人民代表大会代表国家行使。答案：错解析：全民所有制的土地被称为国家所有土地，简称国有土地，其所有权由国务院代表国家行使。土地管理法规定：“全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。”2.某套100m2的期房一年后竣工投入使用，目前类似现房的市场价格为10000元/m2，预计一年后涨至10500元/m2，每年末租赁净收益为40000元/套。年折现率为12%，年贷款利率为7%，期房风险补偿为现房价格的3%，该期房目前的市场价格为（）万元。A、93.26B、93.43C、98.11D、98.28答案：B解析：本题考查的是现货价格、期货价格及现房价格、期房价格。V11004/（112%）11003%93.43（万元）。3.保险的近因原则中所说的近因是指对保险标的损失起决定作用的因素，是直接或间接导致保险标的损失的原因。答案：错解析：所谓近因，是指引起保险标的损失最直接、最有效和起决定性作用的因素。在空间和时间上，近因不一定是最接近损失结果的原因。4.净收益是从潜在毛租金收入和其他收入中扣除（）以后得到的归因于房地产的收入。A、有效毛收入B、空置和租金损失C、运营费用D、抵押贷款还本付息E、所得税答案：B,C解析：本题考查的是净收益测算的基本原理。净收益潜在毛租金收入空置和租金损失其他收入运营费用。参见教材P252。5.2015年5月1日，秦某与甲房地产开发公司（以下称甲公司）签订合同，以抵押贷款方式购买了建筑面积为88、售价15000元/的首套普通商品住房，合同中未约定面积误差的处理方式。当地契税征收标准为3%。2016年7月1日，房屋竣工后，经房产测绘机构测量，该房屋建筑面积为94.6。房屋交付后，秦某在装修时，发现卫生间渗水。房屋竣工前，秦某可能申请的不动产登记为（）。A、所有权预告登记B、抵押权预告登记C、转移登记D、抵押登记答案：A解析：本题考查的是不动产登记的类型。预登记是在本登记之前进行的登记，其不具有终局、确定的效力，主要目的在于保护权利人的合法权益。如预购商品房预告登记。参见教材P157。6.房地产用于出租或自营时，计算期为（）之和。A、开发期B、销售期C、经营期D、经营准备期E、预售期答案：A,C解析：考点:财务净现值。房地产用于出租或自营时，计算期为开发期与经营期之和。7.（）是响应招标、参加投标竞争的法人或者其他组织。A.招标人B.投标人C.招标监管部门D.招标监管人答案：B解析：本题考查的是工程建设的招标投标管理。投标人是响应招标、参加投标竞争的法人或者其他组织。8.以划拨方式取得的建设用地使用权没有使用期限的限制，任何情况都不可以转让、抵押。答案：错解析：划拨土地使用权有以下含义：(1)划拨土地使用权包括土地使用者缴纳拆迁安置、补偿费用(如城市的存量土地或集体土地)和无偿取得(如国存的荒山、沙漠、滩涂等)两种形式。(2)除法律、法规另有规定外，划拨土地没有使用期限的限制，但未经许可不得进行转让、出租、抵押等经营活动。9.某建筑物的建筑面积为5000m2，坐落的土地面积2000m2，土地价格为1500元/m2，用成本法测算出的建筑物的重置价格为1600元/m2，市场上该类房地产的正常房地价格为 1800元/m2。则该建筑物的现值为( )元/m2。A、 1200B、 1600C、 1500D、 1400答案：A解析：此题属于掌握的范畴。是在考查房地产价值和价格的种类及其计算。本题许算过程如下：解决此题的关键在于排除建筑物的重置价格这个干扰项。10.其他房地产估价业务可分为房地产市场调查分析、房地产开发项目策划和房地产开发项目可行性研究三大类别，它们之间在内容、报告形式和报告用途等方面均有所不同，但又存在着内在的逻辑关系和必然联系。可行性研究报告对不同使用人的作用不同，当报告使用人为开发商时，其关注的重点是（）。A.侧重于项目的经济可行性评价B.项目是否具备相应的开发建设条件C.侧重于社会效益评价D.侧重于本项目正常运营条件下的还贷或盈利能力评价答案：A解析：本题考查的是其他房地产估价业务概述。可行性研究报告对不同使用人的作用不同，当报告使用人为开发商时，其关注的重点是项目的经济可行性评价。11.某住宅建筑面积为160m2,土地剩余使用期限为60年，以建筑面积计算的土地重新购建价格和建筑重新购建价格分别为5000元/m2和3500元/m2。目前该房屋门窗，墙面地面等破损引起的折旧为5万元，户型设计落后引起的折旧为8万元，位于城市衰落地区引起的折旧为6万元，若土地报酬率为6%,则该住宅的成本价格为（）万元。A.115.91B.117.00C.134.91D.136.00答案：B解析：本题考查的是成本法总结。房地产价值=土地重新购建价格+建筑物重新购建价格折旧=5000x160+3500x160-50000-80000-60000=1170000（元）。12.甲公司在某市街道旁的一幢二层老式自用办公楼已停用，其用地与乙公司一仓库用地毗邻。甲地块面积为1250m2，乙地块为3680m2；经分别采用市场比较法测算，甲、乙两地块的单价分别为4500元/m2和4100元/m2，现甲、乙两公司经协商确定将两地块合并后转让给某开发商，某开发商欲受让该地块后开发一综合性商务写字楼。采用假设开发法原理测算得合并后地块单价为4800元/m2，土地合并、用途变更等转让准备手续费为120万元。问作为估价师如何确定两地块合并后地价增值及其转让准备手续费用在甲、乙两家间的分配额。答案：解析：1甲地块单独使用时的土地使用权价值为：1250m24500元/m2=5625000元乙地块单独使用时的土地使用权价值为：3680m24100元/m2=15088000元两地块合并后的价值为：(1250m2+3680m2)4800元/m2=23664000元甲、乙两地块合并后增值为23664000元-(5625000元+15088000元)=2951000元；2两地块合并后地价增值及其转让准备手续费用在甲、乙两家应该按一个合理的比例分配，这一合理比例主要综合考虑合并前甲、乙地块各自的单价、面积和总价额而定。其中遵循房地产估价中的贡献原则，以合并前甲、乙地块各自的单价为基础测算的比例应占有较大的权重。试题分析 (1) 此题为不同地块合并后的估价及其增值的分配问题。(2) 相邻土地合并后，往往会使总效用增大，价值较合并前总合增高。合并后增值额及转让准备手续费要准确合理地进行分配。(3) 一般考虑按各自单价、各自面积和各自的总价为基础来计算分配方案。按三种方法计算后得到的结果再根据贡献原则确定三种结果所占的权重？进行加权平均，得到最后的分配方案。本题中应以各自的单价计算的分配方案占较大权重。您可能感兴趣的试题13.房地产开发企业在融资方案比选时，通常会选择（）的方案。A资金来源可靠B审核程序复杂C资金结构合理D融资成本较低E融资风险较小答案：A,C,D,E解析：在初步确定项目的资金筹措方式和资金来源后，接下来的工作就是进行融资方案分析，比较并挑选资金来源可靠、资金结构合理、融资成本低、融资风险小的方案。14.某市去年住宅的实际销售量为600万平方米，预测销售量为500万平方米，平滑指数为0.8，则利用指数平滑法预测的今年的住宅销售量是（）万平方米。A.450B.475C.520D.580答案：D解析：本题考查的是市场趋势分析。本期预测值平滑指数前期实际销售量（1平滑指数）前期预测值0.8600（10.8）500580。参见教材P116。15.马克思的利率决定理论认为利率的变化范围在零与市场利率之间。（）答案：错解析：本题考查的是利息与利率。马克思的利率决定理论认为利率的变化范围在零与平均利润率之间。16.(真题) 房地产市场存在周期循环的主要原因包括（）。A.土地资源的不可再生性B.供需因素的影响C.市场信息不充分D.政策因素的影响E.制度因素的影响答案：B,C,D,E解析：本题考查的是房地产市场的景气循环。房地产周期循环的主要因素包括：供需因素的影响；市场信息不充分；政策因素的影响；制度因素的影响；生产时间落差、季节性调整、总体经济形势等。17.套内建筑面积由（）组成。A.套内房屋的使用面积B.套内墙体面积C.套内阳台建筑面积D.共有建筑面积E.套内共有建筑面积答案：A,B,C解析： 本题考查的是房屋面积测算的一般规定。套内建筑面积由套内房屋的使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成18.甲企业于2015年初，投资建设装配式建筑构件生产园区，建设期2年。规划内地块面积为280000m2，该规划地块容积率为1.3，建筑密度为60%，主要生产厂房为框架结构。甲企业在筹建过程中，以所有的其他不动产为抵押，向某商业银行申请贷款1.4亿元，并为投资项目办理建设工程一切险，为场内施工人员办理意外伤害保险。2017年，甲企业销货成本为12000万元，年初存货为4500万元，年末存货为1500万元，平均应收账款为2600万元。2018年中旬，构件生产厂发生火灾，由于甲企业为生产厂办理了火灾保险，保险公司赔付保险金额800万元，但火灾致使一批定制建筑构件存坏，该批定制构件的合同金额为2000万元，购买方已支付定金300万元，合同约定违约金为500万元。本案例背景中涉及的保险类型有（）。A.责任保险B.财产保险C.社会保险D.保证保险答案：B解析：本题考查的是保险的种类。建设工程一切险、火灾保险属于财产保险；意外伤害保险属于人身保险。参见教材P329。19.根据我国保险法的规定，在我国设立保险公司的注册资本最低限额为人民币（）亿元。A.1B.2C.3D.5答案：B解析：本题考查的是保险公司设立的条件。根据我国保险法的规定，在我国设立保险公司必须具备如下条件：（1）符合保险法和公司法的有关规定；（2）符合规定的注册资本最低限额。我国规定这一限额为人民币2 亿元；（3）具备专业知识和业务工作经验的高级管理人员；（4）有健全的组织机构和管理制度；（5）有符合要求的营业场所和与业务有关的其他设施。除上述条件外，设立保险公司还必须经保险监督管理部门批准。20.在建工程抵押物包括以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产。（）答案：对解析：本题考查的是不动产登记的类型。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。21.市、县国土资源主管部门在供应工业用地时，应当纳入土地使用条件的控制指标包括（）。A、工业项目投资制度B、工业项目生产规模C、容积率D、临时用地使用比例E、非生产设施占地比例答案：A,C,E解析：本题考查的是建设用地管理的原则。市、县国土资源主管部门供应工业用地，应当将工业项目投资强度、容积率、建筑系数、绿地率、非生产设施占地比例等控制性指标纳入土地使用条件。参见教材P24。22.某房地产经纪人2005年17月的目标是计划促成20套住房成交，实际促成了40套住房成交，该房地产经纪人计划完成相对指标是( D)。A.50B.100C.150D.200答案：D解析：计划完成相对指标是指社会经济现象在计划期内实际完成数与计划任务数之比的综合指标。23.注册房地产估价师张某采用市场法和收益法对一间办公用房的市场价值进行评估， 测算出的估价对象比准价格为10 000元/m2，收益价格为12 000元/m2，两个测算结果存在一定差异。如果两个测算结果均无误，在房屋征收评估和房地产抵押估价两种估价目的下，将上 述比准价格和收益价格进行加权平均时,合理的权重取值方式是（ ）。A.对房屋征收评估，比准价格权重大于收益价格权重B.对房屋征收评估，比准价格权重小于收益价格权重C.对房地产抵押估价，比准价格权重等于收益价格权重D.对房地产抵押估价，比准价格权重小于收益价格权重答案：B24.专项用于廉租住房维护和管理的资金是（）。A廉租住房租金B土地出让净收益C地方财政资金D住房公积金增值收益答案：A解析：廉租住房的租金实行政府定价，廉租住房租金标准由维修费、管理费二项因素构成。单位面积租赁住房补贴标准，按照市场平均租金与廉租住房租金标准的差额计算。具体标准由市（县）人民政府制定。25.下列风险中无法在投资组合内部被分散或抵消的是（）。A、收益现金流风险B、未来运营费用风险C、汇率风险D、时间风险答案：C解析：本题考查的是房地产投资的系统风险。系统风险又称为不可分散风险或市场风险，即投资风险中无法在投资组合内部被分散、抵消的那一部分风险。房地产投资首先面临的是系统风险，投资者对这些风险不易判断和无法控制，主要有通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、汇率风险、政策风险、政治风险和或然损失风险等。26.吸纳周期在数值上等于吸纳量的倒数。（）答案：错解析：考点:房地产市场指标。吸纳周期在数值上等于吸纳率的倒数，而非吸纳量。27.下列关于各类污染源的表述，正确的有（）。A.大气污染源中，对人体危害最大的是飘尘B.大气生活污染源，分布广、排放污染量大C.大气污染源的源强是指污染物的浓度大小D.城市垃圾主要包括生活垃圾、建筑垃圾等E.交通噪声日益成为城市的主要噪声，城市中50%70%的噪声来自交通运输工具答案：B,D,E解析：本题考查的是大气、环境噪声、水污染源。选项A错误，飘尘是大气污染源中，颗粒类污染源危害最大的，而不能代表全部气体污染源；选项C错误，大气污染源的源强是指污染物的排放速率，污染物的浓度与源强成正比。参见教材P54、57、61。28.在工程承包合同履行中，工程索赔的原因不包括合同变更。（）答案：错解析：本题考查的是建设项目施工阶段工程造价的计价与控制。发生工程索赔的原因包括：（1）当事人违约；（2）不可抗力或不利的物质条件；（3）合同缺陷；（4）合同变更；（5）监理人指令；（6）其他第三方原因。29.（）资料是调查的起点，其优点是成本低及可以立即使用。A.一手B.基础C.原始D.二手答案：D解析： 本题考查的是市场调查的步骤。二手资料是调查的起点，其优点是成本低及可以立即使用。30.某房地产开发股份有限公司拟通过竞标方式取得某房地产开发项目，该普通商品房项目总投资2亿元。该项目建筑工期预计为2年。为此委托一家房地产估价机构（以下简称估价机构）提供包括市场分析、项目融资、开发进度、营销计划以及投标报价等内容的咨询报告。双方协定开发公司在签订委托协议的同时向估价机构支付部分款项，余款在估价机构完成和提交咨询报告后支付。该房地产估价机构为三级资质。该房地产公司由于面临资金困难，需要对企业房地产资产进行清算，可以聘请（）级资质房地产估价机构进行资产清算。A.一B.二C.三D.四答案：A解析：本题考查的是房地产估价机构监管。企业清算只能由一级资质的房地产估价机构进行。参见教材P183。31.银行对房地产开发贷款实行风险管理采取的措施有（）A.分期发放贷款，对其资金使用情况进行监控B.对房地产开发企业的销售款进行监控，防止销售款挪作他用C.要求申请贷款的房地产开发企业的资本金不低于开发项目总投资的30%D.不向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款E.密切关注开发情况，以确保房屋能在合理期限内交付使用答案：A,B,D,E解析： 本题考查的是房地产开发贷款。选项C错误，正确表述应为：对申请贷款的房地产开发企业，应要求其自有资金不低于开发项目总投资的35%。32.某笔储蓄存款的存款额为1000元，年利率为12%，期限为1年，则按季计息与按年计息相比，一年后本利和的差额为（）元。A.3.5B.4.5C.5.5D.6.5答案：C解析：本题考查的是名义利率与实际利率。按年计息时，一年后的本利和=1000（1+12%）=1120（元）；按季计息时，一年后的本利和=1000（1+12%/4）4=1125.51（元），两者的差额=1125.51-1120=5.51（元）。33.物业的使用人也是物业管理服务的对象。（ ）答案：对解析：本题考查的是物业管理基本概念。物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。34.陈某属低保户，拥有某市旧城区一间百年老房的所有权。该市政府从 2011年 2 月开始对该区进行改造。甲房地产估计机构承担该项目房屋征收评估工作。乙房地产开发公司依法取得该地块建设用地使用权，投资 10 亿元开发建设商业零售、商务办公，酒店餐饮和居住建筑面积各占四分之一的城市综合体，并按居住面积的 10配建公共租赁住房。2013 年“十一”黄金周期间，乙房地产开发公司开展该项目营销活动。2013 年 10 月20 日该项目取得商品房预售许可证。“十一”黄金周期间，乙房地产开发公司可以进行该项目的营销活动为（）。A.制作公共车身广告介绍该项目名称B.向前来参观者免费发放VIP 卡C.在项目销售大厅展示项目沙盘D.在房地产展销会上预售房屋答案：C解析：“十一”期间，乙房地产开发公司还未取得预售许可证。房地产广告发布暂行规定规定，预售房地产，但未取得该项目预售许可证的不得发布房地产广告。所以 AD 项不符合条件。35.工程量清单应由具有编制能力的招标人或其委托的具有相应资质的工程造价咨询人编制。(答案：对解析：工程量清单应由具有编制能力的招标人或受其委托，具有相应资质的工程造价咨询人编制。36.房地产估价师李某，甶于疏忽导致对外提交的估价报告给委托人造成了损失，承担了赔偿责任。李某所在的估价机构为所有估价师办理了保险，减轻了估价机构的损失，估价机构为李某办理的保险属于（）。A.第三者责任保险B.顾主责任保险C.产品责任保险D.职业责任保险答案：D解析：本题考查的是保险的种类。职业责任保险是指对各类专业技术人员（如律师、会计师、 工程师、医师、估价师等），因在从事本职工作中的疏忽或过失，造成合同对方或他人财产损失或人身伤害而应负损害赔偿责任的保险。参见教材P292。37.随着社会经济发展，房地产估价业务越来越精细化。（）答案：对解析：考点:中国房地产估价行业发展。随着社会经济发展，为满足社会需要，从估价目的、估价对象、价值类型等方面，不断对房地产估价业务进行了深化和拓展，提供越来越精细化的估价服务。38.某开发商于2007年8月1日投资开发大型购物商场，开发期为5年，平均售价为0.9万元/平米。2011年8月1日王某以10000元/平米的价格购买了其中100平米的店铺，并向开发商支付了10万元定金，产权持有期为36年。2012年8月1日开发商交房时，王某又支付了13万元，余款由商业银行提供的15年期抵押贷款支付，年贷款利率为4.5%，按年末等额付款方式偿还。另外王某与一承租人签订了一份为期10年（2012年8月1日至2022年7月31日）的租赁合同。合同规定，第一年租金为每月100元/平米，此后租金按每年2%的比率递增，每年年末一次性收取。据估算，此店面每年的平均出租经营费用为6万元。王某打算在出租期满时，将此店面装修后转售，装修费估计为10万元。、请编制本项目的自有资金现金流量表。答案：解析：（1）借款还本付息的计算1）房价款：10010000100（万元）2）贷款总额：100101377（万元）3）借款还本付息P77，i4.5%，n15（2）第一年的年租金收入1001210012（万元）（3）设租赁期结束时的转售收入为F万元自有资金现金流量表39.房地产转让当事人申报的成交价格明显低于正常市场价格的，应以（ ）作为缴纳税费的依据。A.重置价格B.实际价格C.评估价格D.挂牌价格答案：C解析：本题考查的是房地产交易的基本制度。房地产转让应当以申报的成交价格作为缴纳税费的依据。成交价格明显低于正常市场价格的，以评估价格作为缴纳税费的依据。40.电磁辐射中，对人体危害程度最强的是( )。A.微波B.短波C.中波D.长波答案：A解析：电磁辐射对人体的危害程度随着电磁波波长的缩短而增加。因此，电磁波对人体的危害程度分别是：微波超短波短波中波长波。41.固定资产残值率按（）计算。A、2%3%B、2%4%C、1%3%D、3%5%答案：D解析：本题考查的是物业服务定价成本监审。固定资产残值率按3%5%计算；个别固定资产残值较低或者较高的，按照实际情况合理确定残值率。42.(2013真题) 附加和加成都是加重纳税人负担的措施。（）答案：对解析：本题考查的是税收制度及构成要素。附加和加成都是加重纳税人负担的措施。43.某购物中心开发项目规划建设用地面积为10000m2，总建筑面积为15000m2。预计项目开发建设周期为2年，总投资为13500万元（不包括贷款利息）。项目第1年投资8100万元，其中资本金为5400万元，其余为甲银行贷款：项目第2年投资5400万元，全部为甲银行贷款；甲银行贷款年利率为9.0%，按年复利计息，项目竣工时一次性还清本息。项目竣工后开发商将购物中心用于出租经营，且立即向乙银行申请抵押贷款以偿还甲银行贷款本息，乙银行贷款期限为3年、年利率为7%，按年付息、到期还本。购物中心的可出租面积为总建筑面积的70%，采用基础租金加百分比租金形式出租，基础租金不随时间变化，百分比租金为超额营业额的10%。预计购物中心的出租率为95%，年超额营业额为10000万元。购物中心的运营成本为毛租金收入的35%。开发商于项目运营3年后整体转售，净转售收入是年净经营收入的9.5倍。假设投资和贷款发生在年初，收入、运营成本和还款均发生在年末，不考虑所得税及其他税收。请回答下列问题：（1）若开发商要求的自有资金目标收益率为20%，则购物中心的年最低基础租金为多少元/m2（精确到个位）（2）在该最低基础租金水平下，设项目全部投资的目标收益率为13%，求项目全部投资的内部收益率是多少（精确到小数点后2位）答案：解析：1.现金流出项目的计算1）第1年年初：投资8100万元，其中自有资金5400万元，贷款为2700万元2）第2年年初：投资5400万元，全部为贷款3）到第2年末，一次性本利清F2700（19%）25400（19%）9093.87（万元）由于项目全部出租经营，没有销售收入，所以偿还甲银行的本利总计9093.87万元的贷款，必须全部通过向乙银行申请抵押贷款为偿还，所以在第3年年初向乙银行申请的贷款本金为9093.87万元4）乙银行贷款期限为3年，年利率为7%，按年付息，到期还本第三、四年末的付息额：9093.877%636.57（万元）第五年末的还本付息额：9093.87636.579730.44（万元）2.现金流入项目的计算1）设年最低基础租金为A万元/m2年基础租金：1500070%95%A9975A（万元）年百分比租金：1000010%1000（万元）第3、4、5年末的净经营收入（10009975A）（135%）6506483.75A（万元）3.第5年末的转售收入：9.5（6506483.75A）617561595.63A（万元）自有资金现金流量表（常规表示方法）第2年末偿还第一次贷款本息合计为9093.87万元，但由于全部用第二次贷款的金额来偿还，没有现金还款部分，故第2年末的还本付息额应为0。自有资金现金流量表（特殊表示方法）第2年末偿还第一次贷款本息合计为9093.87万元，如果在现金流入项中加入贷款一项，则第2年末的还本付息就填9093.87。当净现值为零时，可得出年最低基础租金A的值，折现率就用自有资金目标收益率20%。NPV-5400（6483.75A13.43）/（120%）3（6483.75A13.43）/（120%）4（68079.38A2905.44）/（120%）50-5400（3752.17A7.77）（3126.81A6.48）（27359.58A1167.63）06553.3834238.56AA0.1914（万元/m2）即：1914元/m2【第2小题解答】全部投资现金流量表将A0.1914代入表中全部投资现金流量表已知全部投资的目标收益率为13%。i13%时NPV1-81005400/（113%）1891/（113%）31891/（113%）419855.4/（113%）5368.30i14%时NPV2-81005400/（114%）1891/（114%）31891/（114%）419855.4/（114%）5-128.57FIRR13%（14%13%）368.30/（368.30128.57）13.74%44.征用临时用地，应当与农村集体经济组织签订临时用地协议，并按该土地前（）平均年产值逐年给予补偿。A.2年B.3年C.5年D.6年答案：B解析：本题考查的是征收集体土地补偿的范围和标准。征用临时用地，应当与农村集体经济组织签订临时用地协议，并按该土地前3年平均年产值逐年给予补偿。45.下列房地产法律、法规中，以国务院令颁布的是( )。A.住房公积金管理条例B.城乡规划法C.国有土地上房屋征收评估办法D.房产测量规范答案：A解析：房地产的行政法规是以国务院令颁布的，主要有：土地管理法实施条例城市房地产开发经营管理条例国有土地上房屋征收与补偿条例城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例住房公积金管理条例物业管理条例不动产登记暂行条例等。46.下列关于划拨土地使用权出租的说法中，不正确的是（）。A.房地产所有权人以营利为目的，将划拨土地使用权的地上建筑物出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家B.用地单位因发生转让.出租.企业改制和改变土地用途等不宜办理土地出让的，可实行租赁C.租赁时间超过6个月的，应签订租赁合同D.划拨土地没有使用期限的限制，也可以进行转让.出租.抵押等经营活动答案：D解析：本题考查的建设用地使用权划拨的管理。划拨土地没有使用期限的限制，但未经许可不得进行转让、出租、抵押等经营活动。47.若房地产投资项目的财务内部收益率大于基准收益率，以财务净现值判断风险正确的有（）。A、标准差系数越大，风险越小B、累积概率值越大，风险越小C、标准差越小，风险越小D、标准差越大，风险越小E、标准差系数越小，风险越小答案：B,E解析：考点:概率分析中的期望值法。选项B正确，计算净现值大于或等于零时的累积概率，累积概率值越大，项目所承担的风险就越小；选项E正确，标准差系数越小，风险越小。净现值标准差反映每年各种情况下净现值的离散程度和整个项目寿命周期各年净现值的离散程度，在一定的程度上，能够说明项目风险的大小。但由于净现值标准差的大小受净现值期望值影响甚大，两者基本上呈同方向变动。因此，单纯以净现值标准差大小衡量项目风险性高低，有时会得出不正确的结论。48.投保房屋财产保险，因雷击引起火灾造成被保险人房屋损坏，则保险价值按（）确定。A、账面原值B、房屋现值C、重置价值D、账面原值加成答案：C解析：本题考查的是财产保险。房屋建筑保险金额一般可通过以下四种方式确定，即账面原值、账面原值加成数、重置价值和其他方式确定。而保险价值是按出险的房屋建筑的重置价值确定。参见教材P330。49.运用假设开发法中的静态分析法估价，采用直接成本利润率计算后续开发的应得利润时，计算基数不包括（ ）。A.待开发房地产价值B.后续的建设成本C.后续的管理费用D.待开发房地产取得税费答案：C解析：本题考查的是假设开发法后续开发的应得利润。采用直接成本利用率计算后续开发利润的，计算基数为待开发房地产价值及其取得税费，以及后续的建设成本。P351。50.为评估某估价对象2013年10月15日的市场价格，选取的可比实例价格情况是：交易日期为2013年4月15日，按买卖双方约定，买方付给卖方7000元/m2，交易中涉及的税费全部由卖方支付。该地区买方和卖方应缴纳的税费分别为正常交易价格的3%和6%，又知最近1年来该地区该类房地产价格每月环比增长0.5%，则该可比实例经修正、调整后的价格是（）元/m2。A、6804B、7003C、7436D、7673答案：B解析： 本题考查的是交易情况修正的方法。正常负担下的价格7000/（13%）6796.12（元/m2）。该可比实例经修正、调整后的价格6796.12（1+0.5%）67003（元/m2）。51.利用高架路路面作为顶盖建造的房屋计算一半面积。答案：错解析：不计算房屋面积的范围1)层高小于2.20m 的夹层、插层、技术层和层高小于2.20m 的地下室和半地下室等。2)突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。3)房屋之间无上盖的架空通廊4)房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。5)建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。6)骑楼、骑街楼的底层用作道路街巷通行的部分。7)利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋8)活动房屋、临时房屋、简易房屋。9)独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。10)与房屋室内不相通的房屋间的伸缩缝。52.反映社会经济现象总体在某一时点上的状况指标被称为( )。A.时点指标 B.相对指标C.时期指标 D.平均指标答案：A解析：时点指标是反映社会经济现象总体在某一时点上的状况总量。它有如下三个特点：只能间断计数；各时点指标值不可以直接累加；每个时点指标值的大小与时间长短没有直接关系。53.为评估一套建筑面积为75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市场价格，选取了三个可比实例，有关资料如下：（1）可比实例及其交易情况见下表。假设美元与人民币的市场汇率2016年6月30日为1美元等于6.61元人民币，2016年9月30日为1美元等于6.65元人民币；人民币与港币的市场汇率2016年7月31日为1元人民币等于1.20元港币，2016年9月30日为1元人民币等于1.226元港币。试利用上述资料估算该公寓2016年9月30日用人民币计价的市场价格。答案：解析：（1）建立比较基础可比实例A1）建筑面积60m2/0.7283.33m22）房地产价格含有非房地产成分的房地产价格非房地产成分的价值112万元3.5万元108.5万元可比实例B1）统一计价单位6.6116.5万美元109.065万元人民币2）统一税费负担正常负担下的价格=卖方实得金额/（1-应由卖方缴纳的税费）109.065万/（17%）117.274万元人民币可比实例C1）统一计价单位115万元港币 1.295.833万元人民币（解释：因为价格变动指数是以人民币为基准的，取实际成交日的汇率）2）统一付款方式95.83330%95.83370%/（16%）92.036（万元人民币）（2）进行交易情况修正比较价值（1.24080.31.37650.31.24350.4）7596.19万元54.下列关于房地产和房地产市场的描述，正确的有（）。A、传统意义上的房地产市场，是指当前的房地产交易活动B、因为土地和地上建筑物不能移动，所以不可以被某个人或单位拥有C、电子商务时代的到来，交易双方不再需要到一个特定的场所去交易D、房地产市场由参与房地产交易的当事人、作为交易对象的房地产资产以及交易制度、促进交易的组织机构等构成E、房地产是一种特殊的商品，不可移动性是其与劳动力、资本及其他类型商品的最大区别答案：C,D,E解析：考点:房地产市场的含义。选项A错误，传统意义上的房地产市场，是指从事房地产交易活动的场所；选项B错误，虽然土地和地上建筑物不能移动，但可以被某个人或单位拥有。55.下列各项中，属于财产权的是（）。A、物权B、生命健康权C、姓名权D、肖像权答案：A解析：本题考查的是民事法律关系。财产权是指与人身相分离的、有财产价值的权利，如物权、债权等。参见教材P402。56.某房地产开发企业针对其开发项目进行市场需求分析，在确定其市场规模时，有效市场、渗透市场、服务市场三者关系正确的是（）。A、有效市场渗透市场服务市场B、服务市场有效市场渗透市场C、有效市场服务市场渗透市场D、服务市场渗透市场有效市场答案：C解析：考点:市场规模的估计。市场由大至小的顺序是潜在市场、有效市场、合格的有效市场、服务市场、渗透市场。57.下列工程建设项目的施工，必须进行招标的有( )。A.国家重点工程B.农民个人出资自建住宅C.利用世界银行贷款工程D.民营企业家投资开发建设的住宅小区工程E.私立学校教学楼答案：A,C,D,E解析：在中华人民共和国境内进行下列工程建设项目包括项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购，必须进行招标：1.大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目；2.全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目；3.使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目；4.法律或者国务院对必须进行招标的其他项目的范围有规定的，依照、其规定。58.下列选项中属于房地产区位状况描述内容的有（）。A、位置描述B、交通描述C、外部配套设施描述D、周围环境描述E、建筑结构答案：A,B,C,D解析：考点:房地产区位状况描述。房地产区位状况描述主要包括：位置描述、交通描述、外部配套设施描述、周围环境描述。选项E属于房地产实物状况描述。59.无机非金属材料包括（）。A.大理石B.玻璃C.建筑陶瓷D.木材E.建筑塑料答案：A,B,C解析： 本题考查的是装饰材料。非金属材料包括无机非金属材料（如大理石、玻璃、建筑陶瓷等）和有机非金属材料（如木材、建筑塑料等）。60.“以房养老”的住房反向抵押不是将住房作为第二还款来源，而是以住房自身的价值作为偿还保证。（）答案：对解析：本题考查的是其他方面的需要。住房反向抵押不像住房抵押贷款那样将住房作为“第二还款来源”，而是以住房自身的价值作为偿还保证。参见教材P28。61.投资决策是结合可行性研究、财务状况及项目财务评价的结果，对是否进行本项目的投资开发做出决策。（）答案：错解析：本题考查的是投资机会选择与决策分析。投资决策是结合企业发展战略、财务状况及项目财务评价的结果，对是否进行本项目的投资开发做出决策。62.以下属于无形损耗的有( )A、 建筑物的损坏B、 建筑技术的进步C、 人们消费观念的改变D、 出现了更好的建筑物E 建筑设计上的缺陷答案：B,C,D,E解析：此题属于掌握的范畴。是在考查建筑物折旧的原因。无形损耗指的是功能折旧，是指由于消费观念变更、规划设计更新、技术进步等原因导致建筑物在功能方面的相对残缺、落后和不适用所造成的价值损失。在选择的时候应注意将物质折旧、经济折旧和功能折旧区分开即可。63.孳息分为天然孳息和法定孳息。（）答案：对解析：本题考查的是物的种类。孳息分为天然孳息和法定孳息。64.征收集体土地是国家依法强制取得集体土地( )的行为。A.所有权B.使用权C.承包经营权D.地役权答案：A解析：征收主要是所有权的改变，是国家为了公共利益需要而强制取得所有权的行为，其结果是权利发生转移；65.(2015真题) 下列辐射中，会产生电磁辐射污染的有（）。A.宇宙线B.电焊眩光C.核辐射D.玻璃幕墙反射光E.微波炉产生的微波答案：B,D,E解析：本题考查的是辐射污染。辐射污染包括电磁辐射污染和放射性辐射污染。电磁辐射污染包括：（1）光污染，是指人类活动造成的过量光辐射对人类生活和生产环境形成不良影响的现象。种类：灯光污染；眩光污染；视觉污染；其他可见光污染。（2）电磁辐射污染包括各种天然的和人为的电磁波干扰和有害的电磁辐射。选项B属于眩光污染；选项D属于其他可见光污染；选项E属于其他电磁辐射污染。选项AC属于放射性辐射污染。66.甲公司因债务纠纷被起诉，法院裁定拍卖甲公司开发的某幢办公楼偿还债务。乙房地产估价机构接受法院委托，评估该办公楼的市场价格，经调查，甲公司债务情况如下：拖欠施工单位工程款300 万元，银行贷款余额2700 万元，第三方欠款为2000 万元。在估价时点，该办公楼全部可销售面积为5 万m2，其中已售出3 万m2，经评估，该办公楼市场价格为6000 元/m2，拍卖变现时费用及税金为2500 万元。法院第一次拍卖保留价应为（）万元。A.7500B.9600C.12000D.18000答案：C解析：最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定第十三条规定，拍卖财产经过评估的，评估价即为第一次拍卖的保留价；未作评估的，保留价由人民法院参照市价确定，并应当征询有关当事人的意见。因此当强制拍卖的房地产评估时，评估价即为第一次拍卖的保留价，即评估公司只需评估估价对象在正常市场的价格水平。本案例中，法院第一次拍卖的保留价为评估价，即为6000（53）=120000（万元）。67.业主大会履行的职责有( )。A、 制定、修改业主公约和业主大会议事规则B、 选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作C、 监督业主公约的实施D、 决定专项维修资金的使用、统筹方案，并监督实施E 选聘、解聘物业企业答案：A,B,D,E解析：监督业主公约的实施是业主委员会的职责。此外，业主大会的职责还有：制定、修改物业管理区域物业公用部位和公用设施设备的使用等规章制度；法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。68.房地产价格与利率的关系是( )。A、 正相关B、 负相关C、 不定D、 无关答案：B解析：此题属于掌握的范畴。是在考查利率对房地产价格的影响。利率上升或下降都会使房地产的价格产生波动。房地产价格与利率负相关：利率上升，房地产价格会下降：利率下降，房地产价格会上升。解决此题的关键在于弄清利率的作用。69.某房地产估价机构接受委托，评估位于历史文化街的一座临街小型商铺的市场价值。该商铺形状方正，权利状况完整，注册房地产估价师张某对该商铺进行实地查勘后，拟选用市场法作为主要的估价方法。但又搜集到A、B、C、D 四个交易实例。实例A 交易时带有3 年尚未到期的租约，合同租金明显低于市场租金；实例B 是兄弟之间的转让；实例C 是相邻商铺业主购买后扩大经营规模；实例D 平面形状为“L”形，是业主将原为矩形的商铺临街面1/2 宽度、1/3 深度的部分转让给某银行安装自动取款机。除以上情况外，四个交易实例与估价对象均具有较好的可比性。请问：1四个交易实例是否可以选作可比实例？2四个交易实例中若有可以选作可比实例的，应如何对他们的成交价格进行修正或调整？答案：解析：1（1）四个交易实例不可直接作为可比实例，经过修正或调整后可以选作可比实例。（2）理由：采用市场法进行测算应针对估价对象的功能及特点，对与估价对象在同一区域内的类似房地产项目进行市场调查和比较分析，从中选取可比性较强的房地产项目。可比实例是类似房地产中真实成交且符合一定条件的，具体是指交易实例中交易方式适合估价目的、成交日期接近价值时点、成交价格为正常价格或可修正为正常价格的估价对象的类似房地产等财产或相关权益。A、B、C、D 四个交易实例，除了案例中的特殊情况与外，与估价对象均具有较好的可比性，经过修正可以选作可比实例。2四个交易实例若选作可比实例，应分别根据其成交情况对其成交价格进行修正调整：（1）对实例A 应进行权益状况调整，具体思路是对剩余3 年租期中市场租金与租约租金的差价折现后加总，即调整至完整权利状态下的价格。（2）对实例B 应进行利害关系人之间交易的交易情况修正，具体思路是进行市场调查，一般情况下其成交价格会低于正常市场价格。（3）对实例C 应进行相邻房地产合并交易的交易情况修正，具体思路是进行市场调查，一般情况下其成交价格会高于正常市场价格。即测算合并后的增值收益。（4）对实例D 应进行临街宽度（宽深比）修正和形状（平面布局）修正。70.下列有关房地产估价师执业的规定中，不正确的表述是( )。A、 未经注册擅自以房地产估价师名义从事估价业务的，由县级以上房地产行政主管部门责令其停止违法活动，并可处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款B、 房地产估价师准许他人以自己的名义执行房地产估价师业务，没有违法所得的，由县级以上房地产行政主管部门责令其停止违法活动，并可处以1万元以下的罚款C、 中介服务人员索取他人财物或者非法收受他人财物，故意提供虚假评估报告，情节严重的，处5年以是10年以下的有期徒刑，并处罚金D、 中介服务人员严重不负责任，出具的评估报告有重大失实，造成严重后果的，处5年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金答案：D解析：我国刑法规定，中介服务人员，索取他人财物或者非法收受他人财物，故意提供虚假评估报告，情节严重的，处5年以上10年以下有期徒刑，并处罚金；严重不负责任，出具的证明文件有重大失实，造成严重后果的，处3年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金。71.房地产开发项目盈亏平衡分析中，不包括（）。A.最低租售价格B.最低租售数量C.最低建安成本D.最高土地取得价格答案：C解析：本题考查的是房地产开发项目盈亏平衡分析。收入项目求其最低值，成本项目求其最高值。参见教材P219。72.某项目净现金和累计净现金流如下表，则该项目的动态投资回收期是（）年。A.3.09B.3.48C.3.83D.3.92答案：D解析：本题考查的是动态投资回收期。动态投资回收期=（累计净现金流量现值开始出现正值的期数-1）+。73.下列影响房地产市场运行环境的因素中，属于技术环境的因素是( )。A、 城市或区域产业结构与布局B、 人口数量与结构C、 土地资源状况D、 信息技术的发展和应用答案：D解析：“城市或区域产业结构与布局”属于经济环境因素，“人口数量与结构”属于社会环境因素，“土地资源状况”属于资源环境因素，“信息技术的发展和应用”属于技术环境因素。74.市场营销因素调查包括( )。A、 消费水平调查B、 分销渠道调查、价格调查C、 促销策略调查、产品调查D、 人口数量调查E 产品调查答案：B,C,E解析：根据教材中市场营销因素调查的内容。75.确定型决策的决策过程和方法常是固定程序和标准方法，因此又称作（）。A.固定性决策B.标准化决策C.程序化决策D.科学性决策答案：C解析：本题考查的是决策的方法。确定型决策的决策过程和方法常