农民集中安居房一期工程项目可行性研究报告.doc

1 目目 录录 第一章 总 论1 一、项目概况1 二、业主简介2 三、编制内容2 四、编制依据3 五、初步结论3 六、主要经济技术指标4 第二章 项目背景6 一、大力发展新农村建设6 二、拆迁安置区域总体规划6 三、当地农民居住现状分析7 第三章 项目建设的必要性9 一、是加快项目区新农村建设的需要9 二、是从根本改善当地农民生活水平的需要9 三、是改善投资环境，推动农村经济发展的需要.10 第四章 项目选址及建设条件.11 一、项目建设地址.11 二、自然条件.11 三、社会经济.12 四、能源供应条件.13 五、交通条件.13 六、主要建筑材料.13 第五章 建设规模及建设内容.14 第六章 工程建设方案.15 一、主要技术标准、规程、规范.15 二、建筑设计.15 三、结构设计.17 四、给排水设计.18 五、电气设计.20 六、弱电设计.25 七、通风及防排烟设计.26 八、燃气设计.28 九、消防设计.30 十、综合管网设计.34 十一、建筑节能.37 十二、绿化设计及灯饰工程.39 十三、人防设计.39 十四、无障碍设计.40 2 第七章 环境影响评价41 一、设计依据.41 二、环境现状.41 三、项目施工期对环境的影响及治理措施.41 四、项目运营对环境的影响及治理措施.42 第八章 项目进度计划与建设管理.43 一、项目进度计划.43 二、项目建设管理.43 三、人力资源配置.46 第九章 项目招投标.47 一、招标的组织形式.47 二、招标的方式.47 三、招标基本情况表.47 四、招标初步方案.48 第十章 投资估算及资金筹措.49 一、投资估算范围.49 二、投资估算依据.49 三、项目投资.49 四、资金来源及使用情况.53 第十一章 财务评价.57 一、财务评价依据和原则.57 二、财务评价基础数据与参数选取.58 三、项目收入估算.58 四、成本估算.61 五、财务评价报表.64 六、财务评价指标.74 第十二章 风险分析与控制.76 一、项目主要风险因素.76 二、风险程度分析.77 三、防范和降低风险对策.78 第十三章 社会效益评价.79 一、社会影响分析.79 二、互适性分析.80 第十四章 结论及建议.81 一、结论.81 二、建议.82 1 第一章第一章 总总 论论 一、项目概况一、项目概况 （一）项目名称：XXXX 新城 XX 片区农民集中安居房一期工程 （二）项目业主：XX 市 XX 区 XX 新城开发建设有限公司 （三）项目地址：本项目拟建于 XX 区中渡社区浒溪社，涉及范 围包括中渡社区浒溪社、圣泉社区圣泉社、XX 社等 2 个社区 3 个社。 （四）项目性质：新建 （五）项目建设期： 36 个月(2012 年 3 月2015 年 2 月) （六）项目建设内容及规模： 本项目占地约 110 亩，新增建筑面积 206062.68 平方米，其中 新增住宅面积 159980.79 平方米，配套商业面积 16700.51 平方米， 物管用房 438.62 平方米，社区服务配套用房 1078.31 平方米，幼儿 园 2571.14 平方米，地下车库 25293.31 平方米。工程同步建设小区 道路、绿化、给排水及变配电等工程。 （七）项目总投资及资金筹措 1、项目总投资：项目总投资为 64300 万元，其中建筑工程费用 41867.79 万元，工程建设其它费用 11500.51 万元，预备费 4269.46 万元，建设期利息 6662.25 万元。 2、资金筹措方式：本项目总投资 64300 万元，其中业主自筹 2 19300 万元，资金比例占总投资的 30%，申请银行贷款 45000 万元， 资金比例占总投资的 70%。 二、业主简介二、业主简介 本项目业主是 XX 市 XX 区 XX 新城开发建设有限公司，该公司成 立于 2009 年 3 月，是法人独资有限公司，其股东为 XX 市 XX 区华信 资产经营（集团）有限公司。公司按公司法运作，实行企业化 管理，具有独立法人资格。公司注册资金 61598.41 万元。 公司内设办公室、财务部、招商部、项目策划部、征地拆迁部、 工程建设部、规划总工办等 7 个工作机构，目前实有人员 82 人，其 中：硕士以上的 2 人，大专以上文化的 60 人，拥有高级工程师职称 10 人，中级技术职称 25 人。公司主要负责 XXXX 新城的开发建设工 作，经营范围为：土地收储、整治、经营管理；投资业务；建筑相 关业务。 截至 2011 年 12 月 31 日，公司资产总额 443409 万元,负债总额 160531 万元。 三、编制内容三、编制内容 本报告通过对 XXXX 新城 XX 片区农民集中安居房区域以及被拆 迁区域的现状调查，结合 XX 新城城区规划，分析了项目建设的背景 和必要性；通过对被拆迁区域农民居住现状的调查，并根据当地的 发展规划，确定项目的具体建设内容和建设规模，同时，论证了项 3 目技术及工程方案，并进行经济评价，提出结论性意见，为业主及 上级有关部门决策提供参考。 四、编制依据四、编制依据 国家发改委、建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数 （第三版） 投资项目可行性研究指南 XX 市 XX 区 XX 新城核心区控制性详细规划修改说明报告 ； 项目业主就本项目可行性研究提供的相关基础资料； 项目业主关于进行本项目可行性研究的委托合同。 五、初步结论五、初步结论 本项目主要进行农村安置房建设，项目的建设是促进城乡统筹 发展，加快新农村建设的有效途径；是确保 XX 区国民经济快速发展 的助推器，对项目区农民生产生活环境有着良好的改善作用，具有 深远的社会影响。 项目建设可促进地方经济发展，项目工程建设所用的大部分建 筑材料及设备设施将由地方供应，可为当地建筑业提供一个不小的 市场。本项目的建设将直接促进相关产业的发展，带动当地经济发 展。 本项目的建设将从硬件上改变区域的落后面貌，增强区域经济 4 发展的后劲，彻底让项目区整体实现产业和人居的和谐发展，对统 筹城乡改革发展具有重要的示范作用。 本项目总投资 64300 万元，主要通过业主自筹、银行贷款解决。 通过测算，项目建成后，项目收入完全能够偿还银行贷款本息，有 一定的经济效益。 综上所述，项目为当地政府大力支持的项目，业主具有丰富的 建设管理经验，各方面的建设条件都较好，建设风险小，项目建设 是可行的。 综上所述，本项目的建设是切实可行的。 六、主要经济技术指标六、主要经济技术指标 表 1-1 主要数据及评价指标汇总表 序号项目名称单位数据 1 项目总投资万元 64300 1.1 建设投资万元 57638 1.2 建设期利息万元 6662 2 资金筹措万元 64300 2.1 项目资本金万元 19300 2.2 项目债务资金万元 45000 2.3 其他资金万元 0 3 年销售收入合计万元 130000 4 补贴合计万元 0 5 年均总成本费用万元 9201 6 销售税金及附加合计万元 0 7 息税前利润（EBIT）合计万元 93513 7 利润总额合计万元 83995.5 8 所得税合计万元 12599.3 9 净利润合计万元 71396.2 10 总投资收益率 %29.09 11 项目资本金净利润率 %73.99 5 12 贷款偿还期年8 年 13 平均利息备付率 %9.4 14 平均偿债备付率 %1.4 15 项目投资指标 15.1 所得税前财务内部收益率 %12.10% 15.2 所得税前财务净现值（IC=8%）万元 8459 15.3 所得税前全部投资回收期年 6.7 15.4 所得税后财务内部收益率 %8.32% 15.5 所得税后财务净现值（IC=8%）万元 63077 15.6 所得税后全部投资回收期年 7.2 6 第二章第二章 项目背景项目背景 一、大力发展新农村建设一、大力发展新农村建设 中共中央国务院关于加大统筹城乡发展力度进一步夯实农业 农村发展基础的若干意见（中发20101 号）文件提倡：安排 中长期政策性贷款，重点支持土地整治、农田排灌、土壤改良、机 耕道路和农田林网建设。文件还指出：必须不断深化把解决好“三 农”问题作为全党工作重中之重的基本认识，稳定和完善党在农村 的基本政策，突出强化农业农村的基础设施，建立健全农业社会化 服务的基层体系，大力加强农村以党组织为核心的基层组织，夯实 打牢农业农村发展基础，协调推进工业化、城镇化和农业现代化， 努力形成城乡经 济社会发展一体化新格局。 2010 年中央政府工作报告指出：要按照统筹城乡发展的要求， 坚持把解决好“三农”问题作为全部工作的重中之重，巩固和发展 农业农村好形势。财政支出重点向农业农村倾斜；预算内固定资产 投资重点用于农业农村基础设施建设；坚持和完善农村基本经营制 度；继续推进农村综合改革；加快发展农民专业合作组织和农业社 会化服务体系，提高农业组织化程度。 二、二、拆迁安置区域总体规划拆迁安置区域总体规划 2008 年 7 月，XX 市人民政府正式批准XX 区城市总体规划 （20072020） ，确定了 “一主一副一组团”的城市空间结构，提 7 出了 “一江两岸”的城市发展战略。 XX 新城紧临 XX 绕城高速西彭互通，是 XX“一江两岸”中心城 区的重要组成部分，北接双福新区，南临长江与几江旧城隔江相望， 西连缙云山脉，东与西彭工业园接壤，规划总面积约 33 平方公里， 规划总人口 33 万。XX 新城致力锻造为 XX 主城新的城市副中心，是 XX 西部新城重要的现代化城市发展区，将建设成为 XX 西部新的中 央商务区、高档宜居社区、文化科技创新基地和 XX 西部 XX 森林城 区。 XXXX 新城包括核心区、西部片区和德感旧城片区三部分，纳入 规划的城市建设用地约 20.7 平方公里，其中核心区约 8.3 平方公里， 西部片区约 8.7 平方公里，德感旧城片区约 3.7 平方公里。按照区 委、区政府的要求，首期推进 8.3 平方公里的核心区城市建设，计 划用 5 年左右的时间投资 92.4 亿元完成基础设施建设，搭建新城框 架。 三、当地农民居住现状分析三、当地农民居住现状分析 项目拆迁安置涉及到的中渡社区浒溪社、圣泉社区圣泉社、XX 社等 2 个社区 3 个社，现有区域内农民住房以砖混结构为主，并且 居住点较为分散，农民出行条件差，大部分以机耕道为主，并且年 久失修，不利于当地居民出行。并且该拆迁区域只有少部分地区建 有市政管网且年久失修，给当地居民生产生活带来很多不便，社会 矛盾日益突出。同时，集中安置房的建设能够改善农村居民的住宿 8 条件，改善当地贫困农民住不起新房的社会现状，有利于提高该地 区居民的生活水平和生活质量。 9 第三章第三章 项目建设的必要性项目建设的必要性 一、一、是加快项目区新农村建设的需要是加快项目区新农村建设的需要 建设社会主义新农村是中国现代化进程中的重大历史任务。农 村人口多是中国的国情，只有发展好农村经济，建设好农民的家园， 让农民过上宽裕的生活，才能保障全体人民共享经济社会发展成果， 才能不断扩大内需和促进国民经济持续发展。一直以来，中共中央 国务院高度重视统筹城乡发展和新农村建设，党的十七届三中全会 精神指出，把加快形成城乡经济社会发展一体化新格局作为新形势 下推进农村改革发展的根本要求。 项目建设地位于 XX 区中渡社区浒溪社，涉及范围包括中渡社区 浒溪社、圣泉社区圣泉社、XX 社等 2 个社区 3 个社。该地区属于典 型的农村农民居住地域。本项目通过 XX 新城统一拆迁安置和规划建 设，创造现代化农业的生产条件，形成城乡经济社会发展一体化新 格局，提高土地节约集约利用水平。项目建成后，项目区域内环境 将更加整洁便利，为当地农民的生活、工作和学习提供更多便利条 件，从根本上加快和促进新农村建设。 二、二、是从根本改善当地农民生活水平的需要是从根本改善当地农民生活水平的需要 项目拆迁安置涉及到的中渡社区浒溪社、圣泉社区圣泉社、XX 社等 2 个社区 3 个社，现有区域内农民住房以砖混结构为主，并且 居住点较为分散，农民出行条件差，大部分以机耕道为主，并且年 10 久失修，不利于当地居民出行。并且该拆迁区域只有少部分地区建 有市政管网且年久失修，给当地居民生产生活带来很多不便，社会 矛盾日益突出。本项目新增建筑面积 206062.68 平方米，其中新增 住宅面积 159980.79 平方米，并配套建设商业、社区服务配套用房、 幼儿园、小区道路、绿化、给排水及变配电等工程。项目建设能够 改善农村居民的住宿条件，改善当地贫困农民住不起新房、子女入 学难的社会现状，有利于提高该地区居民的生活水平和生活质量。 三、是改善投资环境，推动农村经济发展的需要三、是改善投资环境，推动农村经济发展的需要 按照 XX 新城城区相关规划，被拆迁的区域，将来发展为 XX 主 城新的城市副中心，是 XX 西部新城重要的现代化城市发展区，将建 设成为 XX 西部新的中央商务区、高档宜居社区、文化科技创新基地 和 XX 西部 XX 森林城区。 XXXX 新城 XX 片区农民集中安居房一期工程的建设能从根本上 推进 XX 新城的建设，并大大改良了项目区的投资环境，有利于加快 XX 新城基础性及后续工作的开展，可直接推动 XX 区的经济发展。 同时，项目建设能改善项目区的开发投资条件和居民的生活生 产条件，对缓解农民就业矛盾和增加农民收入具有十分重要的作用， 从根本上促进 XX 区农村经济快速发展。因此，项目的实施有利于整 个项目区投资环境的改善和农村经济的繁荣。 11 第四章第四章 项目选址及建设条件项目选址及建设条件 一、一、项目建设地址项目建设地址 本项目拟建于 XX 区中渡社区浒溪社，涉及范围包括中渡社区浒 溪社、圣泉社区圣泉社、XX 社等 2 个社区 3 个社。 二、自然条件二、自然条件 （一）地形、地貌 XX 区地形南高北低，以丘陵兼低山地貌为主，分平阶地、丘陵 地和山地，其中丘陵占 78.2%，低中山占 21.8%。南部四面山区系云 贵高原过渡到四川盆地的梯形地带，北部华盖山等系华莹山支脉。 海拔最高处四面山蜈蚣坝为 1709.4 米，最低处珞璜镇中坝为 178.5 米，相对高差为 1530.9 米。 （二）地质 项目所在地广泛分布侏罗、白垩系地层，以砂岩和页岩为主。 由于大部分岩层近于水平，砂岩与页岩相间，经过地质运动和溪流 的切割而形成一些高丘台地，相对高差达 100m 左右。 沿江的山岭槽谷由中生代石灰岩、页岩及砂岩组成，当表层砂 岩被剥蚀后，下部石灰岩出露并经流水侵蚀发育成二岭一槽，呈船 型地貌。槽谷内有小型岩溶地形。 （三）气候与气象 按照中国气候图集和四川气侯区划的划分项目所在区 12 属亚热带季风湿润气侯区中的盆地南部长江河谷区。主要特点是： 冬暖春早、秋短夏长、初夏多雨、盛夏炎热多伏旱、秋多阴雨、雨 热同季、无霜期长、湿度大、风速小、云雾多、日照少。地面风速 小，静风频率高，不利于大气污染迁移和扩散。评价选用所在地的 XX 气象站近 10 年定时观测资料统计，年均气象要素及其极值如下： 气温：历年平均气温：18.3；历年极端最高气温：41.3； 历年最高平均气温：23.7；历年极端最低气温：-2.3；历年最 低年平均气温：14.8。 风速与风向：历年极端最大风速 32m/s，历年平均风速 1.2m/s。常年主导风向是东北风，频率是 11%，其次是南风和西南 风，频率是 7%，强风为东北风和东风。 雨量：历年平均降雨量为 1025.5mm，多集中在夏季。年平均降 雨日为 157 天，历年最大降雨量为 1497.4mm，历年最小降雨量为 748.7mm。霜雾：历年平均雾日为 27 天，全年无霜期为 317 天，甚 至终年无霜。 三、社会经济三、社会经济 2011 年实现地区生产总值 383.8 亿元，是 2006 年的 2.6 倍， 同比增长 17.9%。工业总产值 766 亿元，是 2006 年的 4.7 倍，同比 增长 36.7%。固定资产投资 298 亿元，是 2006 年的 3.7 倍，同比增 长 30.3%。社会消费品零售总额 130 亿元，是 2006 年的 2.6 倍，同 13 比增长 21.4%。地方财政收入 70.8 亿元，是 2006 年的 8.7 倍，同 比增长 76.5%。城镇居民人均可支配收入 19330 元，同比增长 16.1%；农村居民人均纯收入 8694 元，同比增长 22.9%。5 年来三次 产业比重由 17.7：44.2：38.1 调整为 14.4：60.1：25.5。 四、能源供应条件四、能源供应条件 项目所在区域水源充足，日供水能力达 2.64 万吨。供电有电厂 保障，珞璜电厂电网有珞南线、珞綦线、珞西线、珞巴线和珞马线 等 220KV 输出高压线路 5 条；本地电网已完成农村二期电网改造任 务，有 110KVA、35KVA 高压变电站各 1 座，小型电源变压器 170 个， 110KV、35KV、10KV 高压线路多条；供气有天然气井 8 口，蕴藏量 达 5 亿立方米；有 4 个配气站，现日供气 15 万立方米； 五、交通条件五、交通条件 XX 地处 XX 西南长江要津，地跨长江两岸，东邻綦江、巴南， 西接永川，南连四川合江、贵州习水，北与璧山县、九龙坡区相邻， 长江流经境内，成渝、川黔铁路环绕市境，是川南、黔北通往 XX 的 必经之地，XX 西南方向的交通总口。 六、主要建筑材料六、主要建筑材料 本项目建设中，所需材料可直接来自项目区域内的建材企业就 地解决；钢材、木材等材料在周边购买。所需的设备、材料等可在 XX 市购买，通过公路运输便捷抵达。 14 15 第五章第五章 建设规模及建设内容建设规模及建设内容 本项目占地约 110 亩，新增建筑面积 206062.68 平方米，其中 新增住宅面积 159980.79 平方米，配套商业面积 16700.51 平方米， 物管用房 438.62 平方米，社区服务配套用房 1078.31 平方米，幼儿 园 2571.14 平方米，地下车库 25293.31 平方米。工程同步建设小区 道路、绿化、给排水及变配电等工程。 建设工程量统计表 序号项目单位数量 1 建筑工程 1.1 住宅 159980.79 1.2 商业 16700.51 1.3 物管用房 438.62 1.4 社区服务配套用房 1078.31 1.5 幼儿园 2571.14 1.6 地下车库 25293.31 2 安装工程 2.1 室内给排水及消防水 206062.68 2.2 室内强弱电 206062.68 2.3 室内通风及天然气 206062.68 2.4 变配电 206062.68 2.5 高层住宅电梯（21 台）台 21 16 第六章第六章 工程建设方案工程建设方案 一、一、主要技术标准、规程、规范主要技术标准、规程、规范 1.XX 市建筑工程初步设计文件编制技术规定 2.建筑工程建筑面积计算规范GB/T50353-2005； 3.城市居住区规划设计规范 （2002 年版）GB 50180-93； 4.民用建筑设计通则GB 50352-2005； 5.住宅建筑规范GB 50368-2005； 6.住宅设计规范GB 50096-1999； 7.汽车库建筑设计规范JGJ 100-98； 8.建筑设计防火规范GB 50016-2006； 9.高层民用建筑设计防火规范 （2005 年版）GB 50045-95； 10.汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB 50067-97； 11.XX 市坡地高层民用建筑设计防火规范DB 50/5031-2004； 12.城市道路和建筑物无障碍设计规程JGJ 50-2001； 13.XX 市城市规划管理条例 ； 二二、建筑设计、建筑设计 （一） 建筑功能 本项目主要由 7 栋高层住宅塔楼，2 栋多层住宅，沿街商业裙房， 幼儿园，地下车库及设备用房组成，1-2 号楼为 6 层多层住宅，3-9 号 楼为 24-32 层一类高层住宅塔楼，沿街裙房均为商业网点，社区配套 17 用房均设在塔楼一层，设备用房均设在地下车库。 1）1-2 号楼 1-2 号楼为多层住宅。地上 6 层，标准层为 4 户，单层面积约 460 平米，所有住宅均具有良好的景观面及采光通风，设有一部双跑楼梯， 户型为三室二厅。 2）3-9 号楼 3、4、8、9 号楼为一类高层商住楼，5、6、7 号楼为一类高层纯 住宅。地上 24-32 层，标准层为 9-12 户，单层面积为 740-831 平米。 所有户型均具有良好的景观面及采光通风，设有一部消防电梯，2-3 部客用电梯及一部剪刀楼梯，户型为三室两厅，两室两厅，一室一厅。 沿街裙房为商业网点，社区配套用房设在高层塔楼的一层。 3）幼儿园 幼儿园设在小区中庭靠近次入口处，为 3 层公共建筑，设 9 班， 每班设活动室，寝室和室外活动场地，采光通风条件良好，主要房间 均为南北朝向。 4）地下车库 地下车库位于地块中部，为 I 类单层地下车库，设停车位 675 辆， 设有 3 个机动车出入口，均为双车道。车库设有 7 个防火分区，每个 防火分区面积均小于 4000 平米，每个防火分区设有 2 个疏散出口，其 中至少 1 个可直通室外。地下车库与高层负一层连通，高层住户可直 接入户。 （二） 立面设计 18 本工程立面以抗战时期的 XX 陪都风格为主，充分利用住宅自身的 构件（凸窗、阳台、栏板、空调机位等）作为建筑立面的构成元素， 建筑的外立面用色采用政府倡导的色彩搭配，青砖黛瓦结合条石本色 为本项目的基本色。建筑墙身利用色彩的变化和线条的穿插，体现住 宅亲切、细腻的气质。 三三、结构设计、结构设计 （一）工程概况 本项目主要由 7 栋高层住宅塔楼，2 栋多层住宅，沿街商业裙房， 幼儿园，地下车库及设备用房组成，1-2 号楼为 6 层多层住宅，3-9 号 楼为 24-32 层。 （二）设计依据 本结构设计遵照下列现行标准、规范： 建筑结构可靠度设计统一标准 （GB50068-2001） 建筑结构荷载规范 （GB50009-2001） （2006 年版） 混凝土结构设计规范 （GB50010-2002） 高层建筑混凝土结构技术规程 （JGJ32002） 建筑地基基础设计规范 （GBJ500072002） XX 市建筑地基基础设计规范 （DB5050011997） 建筑桩基技术规程 （JGJ942008） 建筑抗震设计规范 （GB500112001） （2008 版 ） 砌体结构设计规范 （GBJ500032001） 19 建筑工程抗震设防分类标准 （GB50223-2008） （三）设计参数取值 基本风载：风载 0.4KN/m2。 本工程建筑抗震设防烈度：6 度，设计基本地震加速度为 0.05g， 设计地震分组为第一组。 其它荷载的取值均按现行规范。 建筑结构安全等级：二级。 地基基础设计等级：乙级。 抗震设防分类：丙类。 （四） 结构设计 结构型式：主要采用部分框支剪力墙结构体系 主要结构材料：混凝土 C30-C50，钢材 HPB235、HRB335 和 HRB400；板钢筋采用 CRB550。 抗震缝的设置：控制在规范规定的范围内，并设置在相关的单元 的连接部位，避免多塔结构。 填充墙：外墙、内墙均采用 8.0KN/M3 容重的烧结页岩空心砖 （12 孔） 。混合砂浆强度不小于 M5.0。 四、给排水设计四、给排水设计 （一）设计依据 (1)高层民用建筑设计防火规范 （GB50045-95，2005 年版） ； (2)建筑设计防火规范 （GB50016-2006） ； 20 (3)自动喷水灭火系统设计规范 （GB50084-2001，2005 年版） ； (4)汽车库、修车库、停车场设计防火规范 （GB50067-97） ； (5)建筑给水排水设计规范 （GB50015-20003） （2009 年版） ； (6)室外给水设计规范 （GB50013-2006） ； (7)室外排水设计规范 （GB50014-2006） ； (8) 气体灭火系统设计规范 （GB50370-2005） （9）设计任务书及有关设计资料。 （二）给水 （1）水源 本工程供水水源为市政给水干管，供水压力为 0.35MPa，从市政 道路给水干管上接两条 DN250 给水管进入小区。 （2）用水量估算 本工程最大日用水量为 1843.04m3/d，最大小时用水量 213.74m3/h。 消防用水量详消防专篇。 （3）给水系统 小区内设置生活与消防共用给水管道，消防管道沿场地道路呈环 状布置，管径为 DN250，生活给水管道采用网状。室内给水分为两个 区，七层及以下为低区，八层至三十二层为高区，低区由市政管网直 接供水，高区由二次加压设备供水。 （三）排水 21 (1)排水体制 设计采用污水、雨水分流制排水。 (2)污水量 污水量按生活用水量的 90%计，为 1658.74m3/d，最大小时排放量 为 192.37m3/h。 (3)污水系统及处理设施： 本工程生活污水经生化池处理后排入市政污水管道。在室外设生 化池 2 座，处理能力分别为 800m3/d 和 500m3/d。 (4)雨水量及雨水系统 采用 XX 市暴雨强度公式计算，即： q=2509 (1+0.845gp) / (t+14.095)0.753(升/秒公顷) 其中 P=3 年，地面径流系数取 0.8 和 0.15，则暴雨强度约为 382L/s.ha。 建筑屋面雨水经水落管汇入道路雨水管道，地面雨水经路边雨水 口收集，进入雨水管道，车库顶板上的地面渗水经过车库顶板上覆土 内的水收集系统就近排入总盖板周围的雨水沟，沟内雨水就近排入轻 轨地面原有雨水检查井。总盖板上覆土内的水收集系统也就近排入其 周围的雨水沟，沟内雨水就近排入轻轨地面原有雨水检查井。 五、电气设计五、电气设计 （一）设计依据 1. 业主设计委托书。 22 2建设方提供的用电资料。 3本工程采用的规程规范及标准： GB50053-94 10kV 及以下变电所设计规范 ； GB50052-2009 供配电系统设计规范 ； GB50054-95 低压配电设计规范 ； GB50217-2007 电力工程电缆设计规范 ； GB50034-2004 建筑照明设计标准 ； GB50057-2010 建筑物防雷设计规范 ； GB50016-2006 建筑设计防火规范 ； GB 50045-95 高层民用建筑设计防火规范 （2005 年版） ； GB 50067-97 汽车库、修车库、停车场设计防火规范 ； GB 50116-98 火灾自动报警系统设计规范 。 以及其他相关的国家规范和标准。 建筑专业提供的建筑平、剖面图。 （二）设计范围和负荷类别及环境特征 1） 设计范围 照明、供配电设计； 建筑物防雷、接地设计； 火灾自动报警及联动系统； 2） 负荷类别及环境特征 本设计范围内各单体内应急照明、防排烟风机、正压风机、消火 栓泵、喷淋泵、生活水泵、排污泵、客梯、消防电梯等消防负荷为一 23 级负荷；其它用电均为三级负荷。设计范围内环境均为一般环境。 （三）供电电源 1） 电力供应及电源 本工程设置一个开闭所，位于本工程右边，单独建造，本工程各 变电所 10KV 进线均由该开闭所放射式引出。共设置 1 个公用变电所和 1 个专用变电所，开闭所出线为 2 路。 2） 负荷估算 本工程为住宅、商业、幼儿园和车库。住宅部分采用单位指标法， 一室户为 4KW,两、三室户为 5KW；商铺及车库设计采用单位面积功率 法估算。幼儿园、商铺按每平方 80W 估算，车库按每平方 15W 估算。 专用变电所：包括本工程除各单体住户套内用电外的所有用电。 计算有功负荷 Pc：（kW） 2109 计算无功负荷 Qc：（kvar） 1046 无功补偿 300kvar，则： 计算有功负荷 Pjc：（kW） 1687 计算无功负荷 Qjc：（kvar） 748 计算视在功率 Sjc：（kVA） 1846 补偿后功率因数： 0.92 变压器选择： 2x1000kVA 最大负荷率： 92% 公用变电所：B1#B9#楼 24 计算有功负荷 Pc：（kW） 10520 计算无功负荷 Qc：（kvar） 2934 无功补偿 840kvar，则： 计算有功负荷 Pjc：（kW） 4734 计算无功负荷 Qjc：（kvar） 2099 计算视在功率 Sjc：（kVA） 5179 补偿后功率因数： 0.92 变压器选择： 6X800Kva+1X1000Kva 最大负荷率： 89% 变电所设在负一层车库。 3） 柴油发电机的设置 本工程柴油发电机应满足应急照明、消火栓泵、喷淋泵等消防负 荷以及生活水泵、排污泵、客梯、通道及楼梯间照明等生活用电的要 求 柴油发电机容量占变压器总容量的 10%20%，则为发电机安装容 量=5800X20%=2X630kW，备用容量为 1300kW.柴油发电机房设在负一层 车库。 （四）配电 1. 配电电压均为交流 50 赫，380/220 伏，车库内部各单体采用 三相四线 TN-S 制，其他单体采用三相四线 TN-C-S 制。 2.采用树干式和放射式结合的混合式配电线路，可根据现场情况 灵活选用。电力干线拟采用电缆桥架和电缆沟敷设。电力分支线、照 25 明分支线采用桥架、线槽敷设或穿 PVC 管暗敷。普通线路采用 YJV- 0.6/1kV 或 BV-450/750V。 3.消防用电由变压器和柴油发电机的低压回路分别引入一回路供 电，并在末端自动切换。应急照明灯具末端自带蓄电池。消防线路采 用耐火型电缆或电线穿钢管暗敷或刷防火涂料明敷， （五）照明 1.需二次装修的商铺只做应急照明，其一般照明由二次装修确定， 设计为其预留配电箱。住户套内预留配电箱。 2.车库设计照度为 75LX，在入口处集中控制。 3.商业 300LX 4小区道路照明： 沿小区道路边每隔 25 米左右设置 6 米高的路 灯,光源采用 AC220V250 瓦高压钠灯，照度为 50lx。 小区照明由道路 照明控制箱集中控制。小区照明线路穿钢管埋地辐射。 （六）火灾自动报警系统 火灾自动报警系统保护等级为一级。详见消防专篇。 （七）防雷与接地 1. 本工程高层建筑物按均按第二类建筑物防雷要求设置防雷装置,在 建筑物的屋面、女儿墙设置 12mm 的镀锌圆钢组成不大于 10m10m 或 8m12m 的网格作防雷接闪器，多层建筑物按均按第三类建筑物防雷 要求设置防雷装置,在建筑物的屋面、女儿墙设置 12mm 的镀锌圆钢组 成不大于 20m20m 或 16m24m 的网格作防雷接闪器.利用建筑物柱内 主钢筋或钢柱作防雷引下线，建筑物基础作为防雷接地极。 26 2. 本工程采用共用接地系统，建筑内的电气设备接地与防雷接地、 弱电设备共用同一接地网，该共用接地系统的接地电阻不大于 1。 本工程设置总等电位连接，应将建筑物内保护干线、设备进线总 管等进行联结，建筑内所有正常不带电的电气设备外壳及金属管构件、 电缆铠装等均需可靠接地。设有淋浴设备的卫生间设置局部等电位端 子板。 所有有源弱电设备的配电箱均设电涌保护装置，由室外引入的弱 电线路(除光缆外)在入户箱端接处均设电涌保护装置。 六、弱电设计六、弱电设计 （一）设计依据 GB 50311-2007 综合布线系统工程设计规范 ； GB/T 50314-2006智能建筑设计标准 ； GB 50348-2004 安全防范工程技术规范 ； GB 50200-1994 有线电视系统工程技术规范 。 （二）设计范围 各弱电系统以预埋管线设计，具体由业主另行委托设计安装。 （三）弱电设计 本工程弱电机房位于负一层车库，有线电视、计算机网络、电话 系统进线由市政管网引来。进线处预埋 5*SC100。 本工程弱电系统考虑电话、网络、有线电视终端各 3000 个，每个 商铺和住户设置一个弱电箱。有线电视系统干线和分支线采用 SWYV 同 27 轴电缆；电话系统干线采用大对数电缆，支线采用 RVS 线；网络系统 干线采用多模光纤，支线采用超五类非屏蔽电缆。弱电系统干线敷设 在电缆沟和桥架内，支线穿 PVC 管暗敷。 入侵报警系统、可视对讲系统及出入口控制系统由业主根据需要 配置。 七、通风及防排烟设计七、通风及防排烟设计 （一）设计依据 1、 车库、修车库、停车场设计防火规范GB50067-97； 2、 高层民用建筑防火设计规范GB50045-95（2005 版） ； 3、 采暖通风与空气调节设计规范GB50019-2003； 4、 居住建筑节能 65%设计标准 DBJ50-071-2010； （二）工程概况 本项目主要由 7 栋高层住宅塔楼，2 栋多层住宅，沿街商业裙房， 幼儿园，地下车库及设备用房组成，1-2 号楼为 6 层多层住宅，3-9 号 楼为 24-32 层一类高层住宅塔楼，沿街裙房均为商业网点，社区配套 用房均设在塔楼一层，设备用房均设在地下车库。 （三）设计范围： 1、设备用房（配电室、水泵房、柴油发电机房储油间）平时及事 故通风； 2、无外窗卫生间通风； 3、车库通风及排烟； 28 4、塔楼核心筒防烟楼梯间和前室的正压送风（详消防章节） 。 （四）通风系统： 1地下层 柴油发电机房平时通风换气量按照 12 次/h 考虑，设置机械排风， 进风利用柴发机房直接对外的百叶；柴发机组运行时利用柴发机组自 带的排风系统排出室内空气，补风利用用柴发机房直接对外的百叶； 排烟管做消声处理后引至室外高空排放； 配电间、水泵房设置机械通风系统，配电间风量按事故通风 12 次 /h 换气次数计算，水泵房按 6 次/h 换气次数计算。 设置有气体灭火的房间均在房间隔墙处的送排风口设置有全自动 70 度防烟防火调节阀，火灾时手动或电控关闭房间内的送排风口，火 灾结束后，通过电讯号打开阀门，进行通风换气，尽快将室内的气体 排至室外。 车库设置机械通风排烟合用系统。车库共 1 层，设置有 4 个防火 分区。按面积不大于 2000m2、防烟分区不跨越防火分区的原则划分防 烟分区。选用高温消防双速轴流风机，车库着火时高速运行排烟，平 时低速运行排风。在风管侧壁设单层百叶排风口（带调节阀） ，风口距 该防烟分区最远点水平距离不超过 30m.，车库换气次数按照 6 次/h 计 算。有车库进出口的防火分区采用自然进风，无车库出入口的防火分 区采用机械补风。 2地上层 各栋住宅楼每户的自然进排风口面积均满足居住建筑节能 65% 29 设计标准第 4.3.3 条中相关规定，采用自然通风的方式，满足通风 季节 10 次/h 的通风换气量。每个采暖空调房间均设置了卫生通风口， 具体设置详建筑方案。 各栋住宅楼的卫生间均有满足要求的外开窗，通风由用户自理。 住宅的油烟均由排风竖井集中高空排放。 3通风表 房间名称排风换气次数 （次/时） 补风换气次数 （次/时） 备注 变配电房12自然补风 地下车库64机械补风 水泵房6自然补风 柴油发电机房12自然补风 储油间12自然补风 卫生间10自然补风 八、燃气设计八、燃气设计 （一）设计依据 1 城镇燃气设计规范 （GB50028-2006）; 2 城镇燃气输配工程施工及验收规范 （CJJ33-2005）; 3 城镇燃气室内工程施工及验收规范 （CJJ94-2003） 。 （二）设计范围 本次设计的范围为住宅及配套商业网点的用气。 （三）用气量及气源 1气源 本工程天然气接市政中压燃气管网，该燃气管道管径为 DN200， 设计压力 0.4MPa，紧邻该建筑。在建筑靠近公路侧的主入口处设 30 DN100 的燃气阀井，通过 D1084 的输送流体用无缝钢管将中压燃气 接入建筑内。 2. 压力级制 本工程天然气管网压力级制采用中、低压两级系统，中压管道的 设计压力为 0.4MPa，低压管道的设计压力为 0.003MPa。经专用调压箱 进行调压后，低压燃气通过管道送至用户。 3. 耗气定额及耗气量 本工程天然气大部分为住宅用气，少量为商业用气，本规划区天 然气预测：本小区共有住户 2104 户，每户按照 1.2 立方米/日计（天 然气热值按 36MJ/ NM3 计） ，住宅总用气量为 2524.8 立方米/日，小时 流量为 105.2 立方米/时。 （四）管网布置 在建筑靠近公路侧的主入口处设 DN100 的燃气阀井，通过 D108x4 的输送流体用无缝钢管将中压燃气接入建筑内，中压天然气经专用调 压箱减压后，低压燃气通过管道送至用户。建筑内干管采用树枝状敷 设。 1管材选择 中压管道采用输送液体用无缝钢管，20#钢。架空敷设的低压管道 采用低压液体输送用镀锌钢管，埋地敷设敷设的低压管道采用低压液 体输送用镀锌钢管。 2管道敷设 中压燃气管道焊接连接，埋地敷设，石油沥青加强绝缘防腐。管 31 道埋深(管顶距地表覆土深度)按城镇燃气设计规范(GB50028-2006)的 规定执行，具体为： 埋设于车行道下：0.9m； 埋设于非车行道下：0.6m； 埋设在庭院下：0.3m。 管道施工完毕均应吹扫试压。 九、消防设计九、消防设计 （一）总平面布置 1.该小区东面和西面共设计两个消防车出入口与城市道路相接， 小区内沿高层建筑设计 6 米宽的消防通道。小区内部局部坡度较大， 所有消防通道坡度均不大于 8%。在小区中庭设计消防扑救场地，扑救 场地内没有停车位及高大乔木，高层建筑之间间距均满足防火间距要 求。 2.高层建筑至少保证有一个长边和 1/4 周长的场地可使消防车达 到建筑底部，形成不小于 18 米的消防扑救场地，且在此范围内塔楼设 有直通室外的楼梯间出口，满足防火规范要求。 （1）消防车道转弯半径不小于 12 米。 （2）地下车库顶板上的消防车道及扑救场地、消防车道下的管道 及暗 沟等，均能承受大型消防车 36 吨的荷载。 （3）消防车道与建筑之间，均不设置妨碍消防车实施扑救的树木、 32 架 空管线等障碍物体。 （4）消防扑救场地坡度不超过 5。 （二）建筑消防 1、3-9 号楼为地上 24-32 层商住楼；总建筑高度为 72-96m，单层 建筑面积 740-831 平米，为一类高层塔式住宅，耐火等级为一级。住 宅标准层为 9-12 户。设有 2-3 部客梯 1 部消防电梯及一部剪刀楼梯， 剪刀楼梯两部楼梯分别设置前室，楼梯间及前室前室设有正压送风系 统，满足消防规范要求。 2、裙房均为商业网点，耐火等级均为一级，沿街长度超过 150 米 的并且不能形成环道在中部设消防通道，每个商业网点两层面积之和 不大于 300 平米。 3、地下车库为单层地下车库，面积为 25293.31 平米，停车位为 675 辆，属于 I 类地下车库，耐火等级为一级。车库内分 7 个防火分 区，每个防火分区面积不大于 4000 平米，每个防火分区疏散出口不少 于 2 个，其中至少 1 个可直通室外。车库设有 3 个净宽不小于 7 米的 双车道出入口，车库内安装自动喷淋和报警系统，疏散距离均满足消 防规范的要求。净宽不小于 7m 的车辆出入口，并安装自动喷淋和报警 系统，每个防火分区疏散口不少于 2 个，疏散宽度通过计算满足疏散 宽度，故满足消防规范的要求。 4、消防控制室设置于 B5#楼的一层，可直通室外，面积为 28.08 平米。 33 （三）给排水消防 室内消火栓用水量为 40L/s，火灾延续时间为 2h，消防用水量为 288m3；室外消火栓用水量为 30L/s，火灾延续时间为 2h，消防用水量 为 216m3，自喷系统用水量为 30L/s，火灾延续时间为 1h，消防用水 量为 108m3，本工程一次火灾用水量为 612m3。 车库和商铺应设置自喷系统，喷头温级为 68； 沿室外生活消防给水环网上设置室外消火栓，消火栓间距不大于 120m，保护半径不大于 150m。 消防系统采用临时高压制，火灾发生时由屋顶水箱(18m3)和消防 泵联合供水向室内消火栓和自喷系统加压供水。 地下车库的消防泵房内设置室内消火栓泵、室外消火栓泵和自喷 泵各两台（均为一用一备） 。消防泵房旁设置消防水池 612m3，在 B5# 楼屋顶设计消防水箱一座（18m） 。 在柴油发电机房、变配电间等内设置七氟丙烷气体灭火系统和移 动式干粉灭火装置。 （四）电气消防 1、负荷类别 本设计范围内各单体内应急照明、防排烟风机、正压风机、消火 栓泵、喷淋泵、生活水泵、排污泵、客梯、消防电梯等消防负荷为一 级负荷，其它用电均为三级负荷。设计范围内环境均为一般环境。 2、应急照明 车库、超市、面积大的商铺及过道、门厅及楼梯间等均设应急照 34 明。应急照明时间不少于 90 分钟。柴油发电机房、变配电房、消防电 梯机房、消防水泵房以及消防控制室等房间设置备用照明，备用照明 时间不少于 180 分钟，照明照度不低于正常照度。 应急照明和消防设备由变压器和柴油发电机的低压回路分别引入 一回路供电，并在末端自动切换。应急照明灯具末端自带蓄电池。 消防线路采用耐火型电缆或电线穿钢管暗敷或刷防火涂料明敷。 3、火灾自动报警及联动系统 火灾自动报警系统保护等级为一级。消防控制室位于负一层车库。 各商铺、超市、走廊、门厅等处设置感烟探测器，车库设置感温探测 器，柴油发电机房和变配电房设置感温探测器和感烟探测器。商铺、 超市、车库走廊、门厅等处设置消防应急广播和声光报警装置，各出 入口和走廊等处设置手动报警按钮，消火栓处设置消火栓按钮。 火灾发生后，自动启动应急照明、应急广播和警报、电梯迫降、 切断相关部位的非消防电源，打开相关部位的防排烟风机、正压风机 等联动设施。 （五）暖通消防 1、排烟系统： 车库设置机械通风排烟合用系统。车库共 1 层，设置有 4 个防火 分区。按面积不大于 2000m2、防烟分区不跨越防火分区的原则划分防 烟分区。选用高温消防双速轴流风机，车库着火时高速运行排烟，平 时低速运行排风。在风管侧壁设单层百叶排风口（带调节阀） ，风口距 该防烟分区最远点水平距离不超过 30m.，车库换气次数按照 6 次/h 计 35 算。 其他临街商业及住宅楼的内走道均满足自然排烟的要求，采用自 然排烟。 2、正压送风系统： 本工程 2 栋多层住宅，沿街商业裙房，幼儿园，地下车库及设备 用房组成，1-2 号楼为 6 层多层住宅，3-9 号楼为 24-32 层一类高层住 宅塔楼，3-9#设置有防烟楼梯间、合用前室。所有楼梯间和前室均不 满足自然排烟的要求，均设置正压送风系统。保证火灾时防烟楼梯间 40Pa 至 50Pa、前室 25Pa 至 30Pa 的余压值。12 均为 6 层，设置有封 闭楼梯间，楼梯间均可自然通风采光，采用自然排烟的方式。 设置有正压送风系统的楼梯间及合用前室，防烟楼梯间的正压送 风井地上部分奇数层设置自垂式百叶风口，地下层每层设置自垂式百 叶风口，火灾发生时屋顶及地下车库内的正压送风机启动向楼梯间送 风；合用前室正压送风井每层设置一个常闭正压送风口，正压送风系 统负担层数小于 20 层时，火灾发生时由消防控制中心开启着火层及上 层风口（可手动启闭） ；正压送风系统负担层数 20 层及 20 层以上时， 火灾发生时由消防控制中心开启着火层及上下两层风口（可手动启闭） ， 联锁正压送风机启动向合用前室送风。 十、综合管网设计十、综合管网设计 （一）概述 本次综合管网设计根据建设方提供的地下管网资料进行。设计综 36 合管网共有六种，分别是：给水消防管网、雨水管网、污水管网、天 然气管、电力管网（包括路灯照明） 、弱电管网（包括电话,有线电视, 小区消防报警,小区安全防范和宽带网） ，前四种管线又分为两类：一 类为压力管网，有给水消防管网、天然气管网；一类为重力流管网， 有雨水管网、污水管网。综合管网在小区内结合小区建筑、用户使用 点情况分别采用沿道路及车库内顶板布置的方式。各类管网在小区内 室外部分均采用埋地敷设方式或者悬吊在雨水沟内部敷设。 （二）用水量计算 1、给水水量 本工程最大日用水量为 1843.04m3/d，最大小时用水量 213.74m3/h。 2、消防水量 本工程室内消火栓用水标准 40L/s，火灾延续时间 2h，消防用水 量 288m3；自动喷洒用水标准 30L/s，火灾延续时间 1h，消防用水量 为 108m3；室外消火栓用水标准 30L/s，火灾延续时间为 2h，消防用 水量为 216m3。一次灭火总用水量为 612m3。 消防用水量表 序号消防系统 用水量 (L/s) 火灾延续 时间 (h) 一次火灾 用水量 (m3) 备注 1室内消火栓402288 2室外消火栓302216 3自动喷洒301108 一次火灾总用水量612 （三）管网布置 37 3.1 给水消防系统 室外给水设置生活与消防共用给水管道，消防管道沿场地道路 呈环状布置，管径为 DN250。从小区东南侧市政给水管道上引 2 条 DN250 的进入管道进入小区。 室外消防系统 室外消防给水为独立的给水系统，设环状给水管道供生活及消防 用水，为满足室外消防用水要求，在小区道路边设 DN150 地上式室外 消火栓，间距不大于 120m。 本工程的室外消防水量为 30L/s，火灾延续时间为 2 小时，一次 室外消防用水量为 216m3，室外消防采用临时高压制，由市政管网供 给和由室外消火栓泵抽取消防水池内的水供给室外消防用水量。 室外设置水泵接合器（SQ150-1.6）,供火灾发生时消防车向室内 消防管网加压供水。 室外给水管采用钢丝网骨架复合塑料管，电热熔连接。水表井及 阀门井采用砖砌，铸铁井盖。 3.2 雨水系统 根据建设方提供的地下管网资料，盖板下的轻轨检修站地面分 布有排水管网与市政排水管网接口； 小区内部排水系统采取雨污分流制，利用道路上的雨水蓖收集 屋面雨水和道路雨水汇入雨水管管内，然后经过雨水沟，最后汇入盖 板下的排水管网； 雨水量：根据 XX 市暴雨强度公式计算，即： 38 采用 XX 市暴雨强度公式计算，即： q=382(升/秒公顷) 其中 P=3 年，地面径流系数取 0.8 和 0.15。 管径为 d300d800。雨水管道均采用钢筋砼管。 3.3 污水系统 根据建设方提供的地下管网资料，小区南侧市政道路上有市政 排水管， 污水量： 按生活给水量的 90%计，则最高日污水量为 1658.83m3/d，最高日 最高时污水量为 192.34m3/h。 本工程住宅生活污水经生化池处理后排入市政污水管道，商业 污水，餐饮污水经隔油处理后，排入生化池处理达标后，排入市政污 水管道。在室外设生化池 2 座，处理能力分别 800m3/d 和 500m3/d。 小区给水、污水、雨水管道接入市政管道的接口位置详综合管网 布置。 十一、建筑节能十一、建筑节能 （一）建筑 1.所有外墙窗及阳台门均为塑钢中空玻璃门窗。 2.屋顶采用倒置式保温隔热构造，保温隔热材料采用无机保温砂 浆。 3.建筑外围护填充墙采用 200 厚加气砼。外墙保温材料采用无机 39 保温砂浆。 4. 给排水、电气、空气调节设计选用节能型设备，空调水泵、循 环水泵采用变频调速装置，实行运行节能。 （二）给排水 1.节水措施 （1）选用节水型卫生洁具及配水件。 住宅卫生间坐便器采用容积不大于 6L 的冲洗水箱。 公共卫生间采用感应式水嘴和感应式小便器冲洗阀。 （2）各用水部门均采用计量收费 住宅每户设水表计量。 商业服务门面