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房地产前期业务工作手册 I 目录 第一章 开发业务手册编制说明 .1 第二章 土地一级开发 .1 21 土地一级开发前投标准备 .1 211 编制土地一级开发实施方案，获得一级开发主体资格 1 212 土地一级开发实施方案所需要的材料 1 22 土地一级开发征询意见和审批阶段.3 221 获得一级开发实施方案的批复 3 222 组织投标工作 3 223 委托控规调整 5 224 申报规划意见 5 225 建设项目用地预审 8 226 征询相关部门意见 9 227 办理项目立项 .12 23 征地、拆迁 14 231 征地与国有土地收购 .14 232 拆迁、拆除 .17 233 拆迁具体工作的实施 .17 24 市政基础设施建设 24 241 市政规划与许可 .24 242 市政基础设施建设阶段的具体工作流程示意图 .24 第三章、获取土地阶段 27 31 工作成果 27 32 项目土地取得标准 27 321 项目位置选择及初步分析 .27 322 土地规模标准 .27 323 土地价格标准 .27 324 项目定位 .27 325 项目成熟 .27 326 营销效果初步分析 .27 33 获取土地 27 34 北京地区招拍挂流程图 28 第四章、办理土地使用权证 30 61 获取土地使用权证 30 62 申请人需提交如下申办材料 30 63 审查、决定时限 30 64 流程图 30 第五章 办理建设用地规划许可证 .32 51 获取建设用地规划许可证 32 房地产前期业务工作手册 II 52 申请人需提交如下申办材料 32 53 审查、决定时限 32 54 流程图 33 第六章、办理建设工程规划许可证 34 61 获得建设工程规划许可证 34 62 申请人需提交如下申办材料 34 63 审查、决定时限 35 64 流程图 35 第七章 施工图设计专项技术审查 36 71 前置条件 36 本阶段需提供如下材料.36 71 施工图专项审查 36 72 施工图备案 36 7办理流程36 7环节时限37 第八章 办理各项配套设施的接入工作 .38 81 供电配套作业 38 811 前期征询阶段 .38 812 工程建设阶段 .38 813 申请报告 .38 814 供电实施阶段 .39 8.2 供水配套 .39 821 项目规划设计阶段（方案设计阶段） .39 822 市政综合阶段 .40 823 施工图设计阶段 .40 824 施工阶段 .40 825 使用阶段 .41 826 注意事项: .41 83 排水配套 41 831 排水（方案）征询阶段 .41 832 排水（方案）审批阶段 .42 833 申办施工临时排水工程 .42 834 排水工程实施阶段 .42 835 排水工程申请投入使用阶段 .43 8.4 消防配套 .43 8.4.1 规划设计方案阶段消防申报需提供的资料 .43 8.4.2 初步设计方案阶段消防申报需提供的资料 .43 8.4.3 施工图设计阶段消防申报需提供的资料 .44 844 施工图（消防设备）设计阶段消防申报需提供的材料 .44 845 施工图（内部装修）设计阶段消防申报需提供的资料： .45 846 消防工程施工阶段的注意事项： .45 房地产前期业务工作手册 III 847 建筑工程消防竣工验收需提供的资料： .45 848 装修工程 .46 8.5 燃气配套 .47 851 扩初设计完成后 .47 852 施工图设计完成后 .47 853 主体结构封顶前（或竣工前 68 个月） 47 854 配套的实施阶段 .47 855 竣工阶段 .47 856 通气 .47 86 通信配套 48 861 前期征询阶段 .48 862 扩初设计阶段 .48 863 施工图设计与施工阶段 .48 864 竣工验收 .48 865 用户申请开通 .48 866 通信配套受理运作程序 .49 867 收费 .49 8.7 有线电视配套工程 .49 871 向区有线网络有限公司申请审图和配套 .49 8.7.2 委托区有线网络有限公司进行楼外和小区外布线工程的设计 .49 8.7.3 与区有线网络有限公司协商楼内外和小区外布线工程费用 .49 874 有线工程施工 .49 875 验收 .50 876 客户申请开通 .50 88 邮政配套 50 881 申报资料 .50 882 办事程序 .50 883 法定时限 .50 884 收费标准 .51 885 注意事项 .51 第九章 办理施工许可证 .51 91 获取施工许可证 51 92 申请人需提交如下申办材料 51 93 审查、决定时限 52 94 流程图 53 第十章 办理预售证 .54 101 获得预售证 .54 102 申请人需提交如下申办材料 .54 103 审查、决定时限 .54 104 流程图 .54 第十一章 验收阶段 56 房地产前期业务工作手册 IV 111 人防验收 .56 1111 人防验收清申请材料 56 1112 人防验收时限与流程 56 112 环保验收 .56 1121 环保验收申请材料 56 1122 环保验收时限与流程 56 113 消防验收 .56 1131 消防验收申请材料 56 1132 消防验收流程与时限 57 114 卫生防疫验收 .57 1141 卫生防疫验收申请材料 57 1142 卫生防疫验收流程与时限 57 115 规划验收 .57 1151 规划验收申请材料 57 1152 规划验收流程与时限 57 1153 注意问题与事项 57 116 竣工备案准备资料 .57 1161 竣工备案资料 57 117 四方验收 .59 1171 四方验收工作成果 59 1172 监督站竣工验收申报材料 59 1173 四方验收时限与流程 59 第十二章 大产权办理阶段 60 121 房屋实测 .60 1211 房屋实测申请材料 60 1212 房屋测量审查流程与时限 60 12、2 市测绘所上传数据 .60 123 确权 .61 1231 确权需要的申请材料 61 1232 确权审查流程与时限 61 第十三章 小产权办理阶段 62 131 办理小产权所需资料 .62 132 时限与流程 .62 房地产前期业务工作手册 1 第一章 开发业务手册编制说明 用于京汉集团开发的地产项目前期开发业务工作，手册所列内容具有工作 指导性，具体根据项目所在地区特点，参照执行；各地产子公司可以根据项目 的具体特点和公司组织管理架构确定项目前期开发的管理体制。 第二章 土地一级开发 21 土地一级开发前投标准备 211 编制土地一级开发实施方案，获得一级开发主体资格 经过市国土局会同市发改委、规划、建设、交通、环保等部门对土地一级 开发实施方案会审，获得土地一级开发主体资格。 212 土地一级开发实施方案所需要的材料 土地一级开发实施方案主要包括基本情况、工作方案、开发进度、投资方 案等内容 2121 项目基本情况 1.项目区域位置描述和附图，自然环境描述和分析。 2.集体、国有土地、农用地（含耕地） 、建设用地（宅基地） 、未利用土地的数 量和分布图，并提交土地勘测成果报告。 （国有地除外） 3.在 1：500 地形图上进行房屋现状调查统计；基础设施调查统计（含地下管线） ；树木、古树、文物调查统计。 4.主要规划指标说明并附控制性详细规划成果。 5.人文环境和特殊适用政策说明。 6.开发进度分区和供地数量、时间预测。 2122 工作方案 分为征地方案、拆迁方案、市政建设方案和土地供应方案。 1、征地方案、征地方案 （1）补偿金构成 经集体土地所有权人同意的土地征用补偿金额 房地产前期业务工作手册 2 （2）按房屋是否拆迁分别计算补偿费。 （3）乡镇政府出具意见。 （4）说明支付土地补偿费用的方式，与土地供应的关系。 2、拆迁方案、拆迁方案 （1）拆迁政策适用说明，是否回迁，区位补偿价格确定及依据，奖励政策。 （2）需回迁，应编制回迁方案：包括规划意见、建设周期、建设单位选择、 销售价格、不购买回迁房居民补偿等。 （3）拆迁工作分区情况和启动顺序。 （4）在 1：500 地形图上测量的拆迁房屋总面积，区分住宅和其他。 （5）区县政府已组织过本行政区拆迁工作的，说明拆迁政策实施细则。 （6）开发区域内主要用地单位已达成补偿协议的，可以附后，以利于拆迁 成本精确计算。 （7）市政基础设施补偿（含地下管线） ，应在 1：500 地形图上标注各类基 础设施，结合规划的市政方案，区分拆、改、移的不同情况。 （8）其他地上附着物，如树木、坟墓、花卉等，应在 1：500 地形图上标 注，可以在土地征用补偿包干费中包含，也可按拆迁对待。 （9）可按 10不可预见费匡算拆迁总成本。 （10）对于需要回迁的，回迁房销售的收益或亏损，与拆迁成本合并计算。 3、市政建设方案、市政建设方案 （1）市政咨询成果：包括上水、排水、中水、电力、电信、燃气、热力、 有线电视、道路的规划方案或咨询方案。 （2）市规委审定的综合设计成果，包括总投资。 （3）已与自来水、电力公司、燃气集团进行了投资协商的，可附投资方案。 （4）规划市政基础设施在开发范围内，同时为本区域与区域外服务的，可 以附集资方案。在本区域外的，应当说明建设方案，包括建设、资金落实 和费用分摊情况。 （5）无法一次实施规划的，结合供地方案，编制临时过渡方案和费用。 （6）实施方案应结合现状与规划情况制定，进行优选。 （7）重大基础设施与开发区相邻或穿越，应当说明相互关系。 （8）按市政先行原则，计算与市政建设设施有关的拆迁费用（按 1：500 道路条图计算） ，征地费用和对土地征用工作的配合要求。 房地产前期业务工作手册 3 （9）综合上述，测算市政建设费用和市政建设相关费用。 （分摊、集资、 拆迁、征地补偿） 4、土地供应方案、土地供应方案 （1）结合土地开发的进度分区，开发周期，预测供应土地的数量和时间。 （2）结合房屋开发的进度，明确房屋建设需要借用市政的时间和需求。 （3）预测土地销售收入，周边已实施项目的房地产销售价格。 （4）预测供地时间点开发状态，预测该时点的开发成本支付情况。 2123 开发进度 1、合理确定一级开发工作的顺序和周期。预测每项工作的起始时间和结 束时间，充分考虑各项工作内在的顺序、制约关系，编排顺序。 2、开发进度客观反映不同时点的开发状态，尤其是关键点的开发状态。 3、需要行政许可的事项，均要编入开发计划。 4、拆迁、征地工作按法定顺序罗列，市政进度计划按规划、设计、施工、 竣工交用顺序分专业罗列。 5、进度计划成果以横道图或网络图表达。 6、进度计划编排的起始时间为 0，以月为编制单位，一级开发企业完成授 权工作之日对应进度计划 0 点。 2124 投资方案 1、项目的静态总投资测算，资金来源分析。 2、结合土地市场，供地方案预测土地销售收入。 3、结合开发进度，供地时间和收益，预测现金流量，得出最大现金流量 的数额和出现时间，投资回收期、内部收益率等财务数值。 22 土地一级开发征询意见和审批阶段 221 获得一级开发实施方案的批复 土地一级开发实施方案编制完成后，需要经过市政府审查、专家会审批、 国土局审议、联席会终审四个审批环节。 222 组织投标工作 投标工作具体包括：投标文件、投标申请及批复、土地一级开发招投标三 个工作环节。 房地产前期业务工作手册 4 土地一级开发招投标阶段的具体工作流程如下： 授权报送 土地储备分中心 招标文件 评标手册 招标申报 资料 招标申报 资料 中标 人 确认中 标人 一级开 发主体 组织 招 标 上报上报返回 确定 市土地储备中心市国土局土地储备分中心 土地储备分中心市土地储备中心市国土局 房地产前期业务工作手册 5 223 委托控规调整 2231 获得控规调整批复 如果一级开发实施主体需要对一级开发计划进行调整，可以委托控规调整， 获得规划行政主管部门的批准。 2232 申报时需提交的材料 1具有甲级和乙级资质的规划设计单位出具的控规调整可行性论证报告 （纸文件 5 份，电子文件 2 份， 图示展板 1 套） 2用地权属证明材料 3申请单位要求调整“控规”指标的申请一份 4 “控规”调整论证报告，总图图则为 1：5000 比例尺；分图图则为 1：4000 比例尺，7 套 5图示展板 9001200mm，内容包括简要说明、位置图、现状图、原控规 图、控规调整图以及相关分析图 1 套 6电子文件内容同展板，jpg 或 gif 格式文件，文字材料为文档格式文 件，2 套；电子演示文件，幻灯片格式文件，一套；报纸公示的电子文件。 （格 式待定） 2233 审批时限与程序 公示与预审工作同时进行，期限为 15 个工作日。 2234 注意问题与事项 论证报告内容应包括控规调整说明，位置图、现状图、原控规图、调整控 规图、相关分析图（环境、景观等）以及交通组织及影响评价。 224 申报规划意见 2241 获得开发规划意见书 申报规划意见阶段，一级开发主体准备全部申报资料到市规委进行申报、 协调。市规委审阅后出具规划意见受理单，批复给一级开发主体规划意见书。 2242 申请人需要提交的申报材料： 1建设单位出具的申报委托书； 2建设单位填写完整并加盖单位印章的“建设项目规划许可及其他事项申 报表”； 房地产前期业务工作手册 6 3对项目的相关批复及规划文件，如： 1）危改项目：）危改项目：市、区危改办对危改项目的批复意见，市政府对修建性详 细规划的批复意见及批复同意的修建性详细规划文本及图纸材料。 2）市级开发区或产业、科技园区建设项目：）市级开发区或产业、科技园区建设项目：市政府对开发区建设和开发 区控制性详细规划的批复件和开发区控制性详细规划文本及规划设计图 纸（或申请人为入区单位，还需提交开发区管理部门对入区单位的批复意见及 用地范围及市规划行政主管部门为开发区管理部门核发的规划意见书及附 图复印件） 。 3）绿隔项目：）绿隔项目：绿化隔离地区建设项目审查会会议纪要及相关文件，市规划 院核定的“规划意见书”（含主要经济技术指标）1 份， “规划意见书”附图 4 份。 4主管部门批准建设项目的有关文件原件； 5修建性详细规划（或规划意见函复等前一阶段规划审批文件）中 要求提交的相关部门的审查意见； 6建设单位的用地申请（须表述取得用地的有关情况，申请文件应包含 发文号、签发人、单位印章等基本公文要素）文件； 7申报的建设项目拟规划设计方案图（含主要经济技术指标） ； 8经市测绘行政主管部门审核确认的，具有相应资质的测绘单位提供的 基本比例尺 1：500 或 1：2000（远郊地区可使用 1：1000 或 1：10000）地形 图份，并用铅笔画出用地范围； 9建设用地钉桩成果； 10其他法律、法规、规章规定要求提供的相关材料。 2243 审查、决定时限 行政许可审查总期限：行政许可审查总期限：20 个工作日（不含法定颁发、送达行政许可证件时 间） ，特殊情况下可以延长 10 个工作日。 2244 申报规划意见阶段的具体流程图如下： 房地产前期业务工作手册 7 申报规划意见阶段申报规划意见阶段 一级开发主体一级开发主体 测绘院测绘院 市规委 规划意见受理单规划意见书全部申报资料 钉桩、勘界报告钉桩、勘界任务书 下达任务 批复 返单 测绘 申报、协调 房地产前期业务工作手册 8 受 理 业务受理部门 初步审查材料 通过 申请人 材料接收单 0 5 个 工 作 日 主办科室 详细审查 不受理 3 日内 书 面 凭 证 2245 注意问题与事项 1位于自然疫源地或可能是自然疫源地的建设工程，应取得卫生防疫行政 主管部门的意见及结论（可选） 。 27000 平方米以上的居住建筑、10 层以上建筑和基础埋深 3 米以上的建 设工程须有人防主管部门的审查同意意见（可选） 。 225 建设项目用地预审 2.2.5.1 获得项目用地预审 市国土资源局批准项目用地预审 2.2.5.2 需提交的材料如下 1.建设项目用地预审申请表 2.预审申请报告：包括拟建设项目基本情况、拟选址情况、拟用地总规模和拟 用地类型、补充耕地初步方案。 2.2.5.3 许可时限 20 个工作日 2.2.5.4.许可程序 主要分为受理、审查、审核、审定、告知五个步骤 房地产前期业务工作手册 9 226 征询相关部门意见 2.2.6.1 市交通委意见 可委托咨询公司进行交通评价，并报市交通委取得相应批复。其程序如下： 1、规划主管部门在规划管理的相应阶段，对提交的交通影响评价报告和 其他相关文件一起送交通主管部门组织评议。 2、交通主管部门以评议意见书形式函告规划主管部门。 3、规划主管部门将交通主管部门的评议意见书通知建设单位。 2.2.6.2 市园林局意见 1.工作成果工作成果 获得市园林局对工程建设林木移植申请的批复；委托有资质的园林测量部 门进行现场测量并出具测量报告以及移植方案，由园林局审核并出具意见进行 树木移伐处理。 2.申请人须提交如下申办材料申请人须提交如下申办材料 名称数量备注 授权单位申请一份如涉及市公路、水利、矿务等有林部门的，附其主管部门函一份 林木移植申请表三份 林权证或其他权属证明材料一份 工程建设批准文件 一份 工程规划设计方案 一份 补偿协议 一份 绿化方案 一份 移植方案 一份 关于移植目的、地点、林种、树种、面积、株数、方式、去向等内容的 调查设计及移植后的养护措施等现场审核情况、审核意见及请示 一份 区县林业主管部门的现场审核情况、审核意见及请示或函 一份 工程建设单位移植林木的请示或函 一份 如涉及市绿化隔离地区的，须市绿化隔离地区建设指挥部意见 一份； 因征占用林地移植林木的，还需提交使用林地审核同意书和建设用 地审批手续复印件 一份。 房地产前期业务工作手册 10 3.许可总时限：许可总时限：20 个工作日（不含送达时间） 。 4注意问题与事项：注意问题与事项： 1、禁伐区内的林木移植； 2、限伐区内的林木移植 500 株以上； 3、市园林绿化局直属单位的林木移植； 4、市公路、水利、铁路、矿务等有林部门在限伐区内的林木移植。 2.2.6.3 市文物局意见 1.工作成果工作成果 市级文物局文物保护处对建设控制地带内建设工程项目的工程设计方案审 核 2申请材料申请材料 1）市级文物保护单位建设控制地带内建设工程项目的工程设计方案审核 申请材料： 申请函，内容包括：工程名称、地点、规模 建设工程的位置、设计方案一式两份。内容包括：1：500 或 1：2000 现 状地形图（标出涉及的文物保护单位） ，设计方案要求上报 1：100 或 1：200 建筑总平面图、平面、立面、剖面图 涉及地下遗存的，应提供考古勘探发掘资料 以上文件为 A4 规格，图纸为 A4、A3 规格装订成册 2）市级文物保护单位原址保护措施的批准，申请材料： 申请函，内容包括：建设项目名称、建设地点、规模，加盖公章 建设工程的规划、设计方案，一式两份。内容包括：1：500 或 1：2000 现状地形图（标出涉及的文物保护单位） ，设计方案要求上报建筑总平面图、 平面、立面、剖面图 有关保护措施的具体方案，包括文字说明、图纸、专家论证意见 以上文件为 A4 规格，图纸为 A4、A3 规格装订成册 3办理程序：受理审查告知 2264 市环保局意见 1工作成果工作成果 委托有资质的咨询公司编制环保评价报告等，并到北京市环保局进行建设 项目环境保护审批，包括环境影响报告书、环境影响报告表和环境影响登记表 的审批。 2申请人应提交如下材料：申请人应提交如下材料： 房地产前期业务工作手册 11 1）填写完整并加盖单位印章的北京市建设项目环境管理申请登记表 和建设项目环境保护审批登记表(建设项目环境影响评价登记表项目不提交 建设项目环境保护审批登记表)及上述两表的电子文档（电子格式须与链接 中的格式一致） ； 2）环境影响评价文件： （1）书面文档 2 份及电子文档（电子文档须含图片等 JPG/PPT 文件） ； （2）涉及水土保持的建设项目，还必须有经水行政主管部门审查同意的 水土保持方案； （3）环境影响报告书须符合关于进一步规范环境影响评价工作的通知 （环办200288 号）的要求。 3）项目建议书及有关主管部门对项目建议书的批复文件各 1 份及扫描文 件;（按照国家有关规定不需要进行可行性研究的建设项目可只提交建设项目情 况说明） 4）拟建项目实施地点地形图，图上应标出拟建项目周围情况；（环境影 响报告书（表）项目为 1：2000 或 1：500 图纸，要能够反映建设项目周围关 系，并要求按 A4（竖向）装订，同时应提供 CAD 文件；环境影响登记表项目 可以提交示意图） 5）建设项目依法需要由行业主管部门预审的，需持行业主管部门的预审 意见（须提供扫描文件） ； 6）对环境可能造成重大影响，需要编制环境影响报告书的建设项目及按 照要求需要征求周围居民意见的建设项目，需提交论证会、听证会或采取其他 方式征求有关单位、专家和公众意见的结果，但依照规定需要保密的情形除外。 3许可期限许可期限 报告书 30 个工作日、报告表 20 个工作日、登记表 10 个工作日。 4许可程序许可程序 申请、审查申请资料、决定予以受理或者不受理、审查、作出准予许可或 者不准予许可的决定 2265 市政专业部门接入意见 1工作成果 到各市政专业部门进行市政综合咨询，取得市政设施及管网综合规划方案。 主要包括： 道 路 雨水 污水 中水 供 水 燃 气 供 热 供 电 电 信 有限 电视 网 规划方案综合 （规划部门） 规划方案 房地产前期业务工作手册 12 房地产前期业务工作手册 13 227 办理项目立项 2271 工作成果 向市发改委、市建委区建委、区规委、区计委、市计委进行项目立项的核准； 2272 申请人需提交如下申办材料 1、开发企业编写的可研报告需包括（项目概要、建设地点及外部配套条件、 该地区（某区）市场调查分析、环境保护、建设方案、投资估算、效益分析） 2、北京市固定资产投资项目节能审批 3、依据市国土局出具的国有建设用地项目中标通知书 、 4、 国有土地出让合同 、 5、房地产开发企业资质证书 6、项目资本金证明等相关资料， 2273 审查、决定时限 11 个工作日（不包括测绘时间、市（县）政府审批时限）。 2274 流程图 房地产前期业务工作手册 14 工作流程办证流程 投资分析，编写项目建议书 对应组织 区计委 区建委 开发企业企业上报 区计委、区建委分别根据上 报内容， 项目建议书测 算项目可行性 初审 受理 审核 市局审核 区建委 报区建委经办人审核，并上 报材料 市建委 市计委 报市建委、市计委审核上报 材料 批复 区建委 区计委 审核通过后，市建委转某区 建委“立项批复” 开发企业 可研分析 项目建议书应包括： 项目概要、建设地 点及外部配套条件、 该地区市场调查分 析、环境保护、建 设方案、投资估算、 效益分析 领取区计委、区建委，市建 委、市计委的立项批复 告知 顺义区建委、计委转发市局 关于立项的批复 区建委 区计委 房地产前期业务工作手册 15 23 征地、拆迁 231 征地与国有土地收购 2311 经过听证，达成协议 若需进行听证，由国土分局进行征地公示，组织听证，经村民同意后取得 会议纪要。 2312 申请所需提交的资料 1）区县人民政府的建设用地申请文件。 2）项目计划部门批准的立项文件。中央单位的建设项目在国家计委或国 家部委立项的，还需提交市建委的项目计划通知书 。 3）规划部门批准的规划意见书和附图及钉桩坐标成果通知单。 4）建设用地预审意见。 5）区县政府负责填报的建设用地“一书四方案” 6）建设用地勘测定界技术报告书和勘测定界图。 7）拟占用土地 1：10000 土地利用现状图。 8）补充耕地位置图（不占耕地的免） 。 9）建设项目总平面图或线形工程平面图。 10）土地利用总体规划局部调整方案及土地利用总体规划局部复印件（符 合土地利用总体规划的免） 。 11）是否占压矿床证明（通过预审的免交，分批次的免交） 。 12）地质灾害危险性认定书（通过预审的项目免交，分批次的项目免交） 。 13）征（占）地情况调查表。 14）建设拟征（占）地土地权属情况汇总表。 15）征（占）地协议书。 2313 时限与流程 办理时间：30 工作日。 办理征地手续阶段的具体流程示意图和国有土地收购工作的具体实施流程 如下： 房地产前期业务工作手册 16 办理征地手续阶段办理征地手续阶段 国土分局 国土分局 国土分局、农工商公司 区政府 一级开发主体 一级开发主体 一级开发主体 一级开发主体 一级开发主体 土地储备机构一级开发主体 市国土局 征地受理单征地批文征地批文征地请示 征地意向 征地补偿费场光地净 全部申报资料 征地意向 征地正式合同 会议纪要(村民同意) 协商 报批返回 完成地上物拆除 支付征地款(帐户监管) 申报、协调 征地公示 准备 验收 市政府 征地请示 批复 听证 征地完成报告 征 地 公 告 房地产前期业务工作手册 17 国有土地收购国有土地收购 评估机构 原用地方一级开发主体VS 土地储备分中心 基础资料土地收购方案收购合同国有土地场光地净拆迁评估报告 委托 协商支付收购款、地上物拆除确定 一级开发主体 一级开发主体 房地产前期业务工作手册 18 232 拆迁、拆除 2321 通过拆迁管理科批准获得房屋拆迁许可证。 2322 申请人需要提交如下材料： 1）建设项目批准文件。 2、建设用地规划许可证或者建设工程规划许可证。 3、国有土地使用批准文件。 4、城市房屋拆迁资格证书。 5、办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明文件。 6、拆迁计划，包括项目基本情况、拆迁范围和方式、搬迁期限、工程开 工和竣工时间等。 7、拆迁方案，包括被拆迁房屋状况、补偿款和补助费预算等。 8、法律、法规和规章明确规定应当提交的其他材料。 （1）拆迁工地防治扬尘污染责任书和房屋拆除施工单位的资质证明。 （2）委托评估合同和受托评估机构的营业执照和资质证书。 2323 审批总时限：30 个工作日 2324 申办房屋拆迁许可证，注意问题与事项： 国有土地使用批准文件：划拨方式取得土地使用权的，提交建设用地批准 书；有偿取得土地使用权的，提交国有土地使用权出让、转让合同；在原使用 土地范围内实施拆迁的，提交原土地使用证（没有土地使用证的，提交用地范 围内的房屋所有权证） 。 233 拆迁具体工作的实施 2331 拆迁前期工作 1、拆迁人的拆迁前期工作主要内容包括： 抓紧办理立项、规划、用地等前期审批手续； 及时申报年度拆迁计划； 申请暂停办理相关事项和拆迁公示； 确定拆迁、评估、房屋拆除施工单位； 委托拆迁、评估单位入户调查和评估，了解被拆迁人拆迁安置意向； 制定拆迁补偿安置方案和工作计划； 筹集和落实补偿资金、可购安置房源、强制拆迁周转房源； 房地产前期业务工作手册 19 按照规定申请办理房屋拆迁许可证； 其他工作。 2、申报年度拆迁计划、申报年度拆迁计划 拆迁人按照规定向区建委申报下一年度的年度拆迁计划。 3、申办拆迁公示、申办拆迁公示 拆迁人向区建委申请在拆迁范围内暂停办理相关事项，需提交以下材料： 拆迁范围内暂停办理相关事项申请表 ； 建设项目立项文件； 建设用地规划许可证或建设工程规划许可证及附图； 前一阶段拆迁准备工作情况说明、下一阶段（尤其是公示期间）拆迁工 作计划和安排。 拆迁人在市拆迁信息网上按规定填报拆迁公示相关内容。 经受理之后，由市（区）建委到现场核实拆迁范围。 4、开展拆迁投标、开展拆迁投标 （1）拆迁人在发布招标公告或者招标邀请书 5 日前，向市（区）建委办 理招标备案。 （2）评标委员会评标完成后，向拆迁人提出书面评标报告，并推荐中标 候选人。拆迁人向中标人发出中标通知书，同时将中标结果书面通知所有未中 标的投标人，发还未中标单位投标保证金。同时拆迁人选择具有测绘资质的测 绘公司，签订委托测绘协议。 （3）拆迁人完成拆迁项目招投标活动后，将招投标活动主要内容制作招 投标情况报告，与中标人签订拆迁、评估和拆除委托书面协议等报区建委备案。 5、拆迁入户调查、测绘和评估、拆迁入户调查、测绘和评估 6、编制拆迁补偿安置实施细则和方案、编制拆迁补偿安置实施细则和方案 7、筹集拆迁补偿资金、可购安置房和拆迁裁决周转房、筹集拆迁补偿资金、可购安置房和拆迁裁决周转房 8、申办房屋拆迁许可证、申办房屋拆迁许可证 （1）拆迁人向市（区）建委申请项目拆迁许可证，需提交： 征地批复； 建设用地规划许可证； 立项批复； 房屋拆迁资格证书； 拆迁补偿安置资金证明； 拆迁计划； 拆迁方案； 防止扬尘污染责任书； 拆除施工单位资质证书； 房地产前期业务工作手册 20 委托拆迁、评估和拆除合同； 委托评估机构营业执照和资质证书； 招标情况书面报告； 其他需要的材料。 区建委于北京市拆迁信息网激活年度拆迁项目计划，向拆迁人提供拆迁项 目编号。拆迁人在拆迁信息网上按规定要求填报相关内容。 2332 拆迁实施 与被拆迁人协商签订拆迁补偿协议 1、申请房屋规划审批鉴定、房屋拆迁估价结果异议处理、申请房屋规划审批鉴定、房屋拆迁估价结果异议处理 在申报裁决之前需进行如下工作须按被拆迁人分别提交： 申请书； 拆迁测绘图； 标出被拆迁人住所的 1993 年度及最新年度的 1：2000 测绘蓝图； 其他相关建房手续。 拆迁人向被拆迁人送达房屋拆迁估价结果报告 ，同时邀请具有社会公 信力的单位人员进行现场佐证（如辖区街道办事处或居委会的工作人员） 。 2、申请房屋拆迁裁决、申请房屋拆迁裁决 （1）若拆迁人申请拆迁裁决须提交如下材料： 拆迁纠纷裁决申请书； 法定代表人身份证明； 授权委托书； 规划部门出具的房屋规划审批情况的函、房屋测绘图； 被拆迁房屋权属证明、房屋拆迁估价结果报告、送达回执； 被申请人的补偿方案； 申请人和被申请人的协商记录； 完成拆迁情况、未达成协议的被拆迁人比例及原因； 建设用地规划许可证、立项批复、拆迁许可证、拆迁公告、致居民一封 信、入户调查表、户口本等复印件、周转房（租或购）协议及产权证明。 建委经审核拆迁人的裁决申请材料，于正式受理之日起 30 日内做出裁决 决定。 2333 拆迁档案整理归档和办理结案 1归档材料归档材料 全部完成拆迁工作后，拆迁人或受托拆迁公单位及时将如下拆迁档案材料 整理归档： 1）各被拆迁人拆迁补偿协议等相关材料； 房地产前期业务工作手册 21 2）申办拆迁许可证有关材料； 3）被拆迁房屋评估报告； 4）拆迁情况总结和拆迁结案表； 5）裁决、强制拆迁的有关文件； 6）其他材料。 2时限时限 拆迁人或受托拆迁单位在完成拆迁后 10 日内在市拆迁信息网上填报完毕 “结案报表”，于一个月内向市（区）建委办理完成全部拆迁结案手续。 3拆迁流程拆迁流程 拆迁完成后，再委托拆除公司，对拆迁地块内的地上物进行拆除、平整场 地。 拆迁的具体工作流程图如下： 房地产前期业务工作手册 22 拆迁前期准备阶段： 拆拆迁迁测测绘绘单单 位位 拆拆迁迁补补偿偿安安置置资资金金证证明明、承承诺诺书书 拆拆迁迁人人一一般般不不低低于于拆拆迁迁总总户户数数3 30 0% %的的具具有有房房源源证证明明的的可可购购房房 按按裁裁决决户户数数不不超超过过总总户户数数5 5% %的的比比例例，准准备备一一定定数数量量的的拆拆迁迁裁裁决决周周转转房房 指指定定银银行行、开开列列拆拆迁迁专专户户 制制作作和和填填报报 拆拆迁迁入入户户调调 查查情情况况登登记记 表表、制制作作详详 实实测测绘绘图图 确确定定拆拆迁迁补补偿偿安安置置实实施施方方式式细细则则 编编制制拆拆迁迁补补偿偿安安置置分分户户和和汇汇总总的的预预分分方方案案 制制作作招招投投标标 情情况况书书面面报报 告告 发发售售招招标标文文 件件、答答疑疑、 组组成成评评标标组组 、联联系系投投/ / 开开/ /评评场场地地 进进行行投投标标、 开开标标、评评标标 发发送送中中标标通通 知知书书、分分别别 签签订订委委托托协协 议议 拆拆迁迁人人将将下下 一一年年度度拆拆迁迁 计计划划 区区建建委委市市建建委委 区区政政府府 拆拆迁迁情情况况通通 报报会会 拆拆迁迁人人若若选选 择择邀邀请请招招标标 方方式式 招招标标代代理理机机 构构 拆拆迁迁人人征征求求 区区建建委委项项目目 周周边边拆拆迁迁水水 平平 编编制制招招标标文文 件件（拆拆迁迁/ / 评评估估/ /拆拆 除除） （一一）、申申报报年年 度度拆拆迁迁计计划划 （二二）、申申办办拆拆 迁迁暂暂停停公公示示 （三三）、开开展展拆拆 迁迁招招投投标标 市市政政府府 拆拆迁迁人人将将拆拆 迁迁暂暂停停公公示示 材材料料 区区建建委委- - -拆拆 迁迁科科 审审核核计计划划、 材材料料、现现场场 核核实实 制制作作和和现现场场 张张贴贴拆拆迁迁公公 示示、拆拆迁迁网网 上上进进行行公公示示 、通通知知相相关关 暂暂停停办办理理单单 位位 （四四）、拆拆迁迁入入 户户调调查查、测测绘绘和和 评评估估 （五五）、编编制制拆拆 迁迁补补偿偿安安置置实实施施 细细则则/ /方方案案 ( (六六) )、筹筹集集和和落落 实实拆拆迁迁资资金金/ /可可 购购房房/ /周周转转房房 区区建建委委依依据据 拆拆迁迁人人的的入入 户户调调查查申申请请 查查阅阅房房屋屋权权 属属、建建房房、 户户籍籍等等情情况况 区区建建委委拆拆迁迁 科科审审核核 项项目目拆拆迁迁许许 可可证证 现现场场张张贴贴、 拆拆迁迁网网发发布布 （七七）、申申办办拆拆 迁迁许许可可证证 市市拆拆迁迁计计划划 编编制制工工作作小小 组组 拆拆迁迁人人准准备备 申申办办拆拆迁迁许许 可可证证等等材材料料 区区建建委委- - -拆拆 迁迁科科 拆拆迁迁人人在在拆拆 迁迁网网填填报报拆拆 迁迁信信息息情情况况 拆拆迁迁、评评估估 、测测绘绘入入户户 调调查查通通知知书书 组组织织听听证证 拆拆迁迁情情况况通通 报报会会 房地产前期业务工作手册 23 拆迁实施阶段： 评评估估单单位位 区区法法制制办办审审 核核、立立案案、 受受理理 现现场场调调查查取取 证证谈谈话话，验验 周周转转房房，提提 强强拆拆意意见见 制制作作责责令令 强强制制拆拆迁迁决决 定定书书、 强强制制执执行行通通 知知书书 行行政政强强拆拆程程 序序提提前前终终止止 行行政政强强拆拆被被 申申请请人人 市市建建委委 区区政政府府审审批批 、盖盖区区政政府府 印印章章 房房屋屋证证据据保保 全全、拆拆迁迁款款 提提存存、领领提提 存存物物公公证证书书 召召开开强强制制拆拆迁迁指指挥挥小小组组会会。拆拆迁迁人人支支付付强强拆拆费费用用。实实施施强强拆拆3 3日日前前张张贴贴强强制制拆拆迁迁公公告告。 由由区区城城管管组组织织相相关关参参与与单单位位，按按强强制制拆拆迁迁执执行行程程序序对对强强拆拆被被申申请请人人实实施施强强制制拆拆迁迁。 （六六）、组组织织行行 政政强强拆拆听听证证 （七七）、提提请请行行 政政强强制制拆拆迁迁 （八八）、实实施施行行 政政强强制制拆拆迁迁 由由区区建建委委准准 备备拟拟行行政政强强 拆拆被被申申请请人人 的的所所有有材材料料 专专家家鉴鉴定定意意 见见书书 房房屋屋拆拆迁迁 裁裁决决通通知知书书 作作出出城城市市 房房屋屋拆拆迁迁行行 政政裁裁决决书书 拆拆迁迁人人将将公公 证证书书提提交交区区 建建委委执执法法科科 / /支支付付听听证证 费费 区区建建委委研研究究 确确定定组组织织行行 政政强强拆拆听听证证 时时间间、地地点点 行行政政强强拆拆 听听证证通通知知书书 区区建建委委按按听听 证证程程序序组组织织 行行政政强强拆拆听听 证证 拆拆迁迁人人准准备备 房房屋屋证证据据保保 全全和和拆拆迁迁款款 提提存存公公证证所所 需需材材料料 区区公公证证处处审审 核核申申请请 现现场场监监督督测测 绘绘、拍拍照照、 谈谈话话记记录录等等 专专家家鉴鉴定定意意 见见书书 三、拆迁 完成结案 拆拆迁迁人人准准备备 申申请请裁裁决决材材 料料 （四四）、申申 请请房房屋屋拆拆迁迁 裁裁决决 （五五）、申申办办证证 据据保保全全和和拆拆迁迁款款 提提存存公公证证 （一一）、拆拆迁迁实实 施施顺顺利利完完成成 （二二）、申申请请裁裁 决决前前听听证证 （三三）、申申请请房房 屋屋规规划划鉴鉴定定/ /估估 价价异异议议处处理理 按按通通知知规规定定 进进行行谈谈话话调调 解解 区区规规划划审审核核 申申请请 查查询询建建房房档档 案案、现现场场勘勘 验验、谈谈话话记记 录录 （四四）、申申请请房房 屋屋拆拆迁迁裁裁决决 拆拆迁迁当当事事人人 在在搬搬迁迁期期限限 内内全全部部达达成成 补补偿偿协协议议 拆拆迁迁当当事事人人 依依搬搬迁迁期期限限 内内未未达达成成补补 偿偿协协议议情情况况 区区建建委委审审核核 申申请请 组组织织受受理理申申 请请裁裁决决前前听听 证证 拆拆迁迁人人依依实实 际际准准备备申申办办 房房屋屋规规划划审审 批批鉴鉴定定材材料料 区区建建委委拆拆迁迁 科科受受理理审审核核 拆拆迁迁裁裁决决申申 请请 立立案案、谈谈 话话调调解解通通知知 由由区区法法制制办办、建建委委、城城管管等等单单位位人人员员联联合合将将决决定定书书、通通知知书书送送达达行行政政强强拆拆被被申申请请人人。 行行政政强强制制拆拆 迁迁程程序序全全部部 完完成成 X XX XX XX X房房屋屋 规规划划审审批批情情 况况的的函函 由由原原评评估估单单 位位复复核核或或另另 行行委委托托估估价价 房房屋屋拆拆迁迁专专 家家委委员员会会评评 估估技技术术鉴鉴定定 区区建建委委委委托托 专专家家技技术术鉴鉴 定定 编编制制送送达达房房 屋屋估估价价结结果果 报报告告 裁裁决决程程序序提提 前前终终止止 房地产前期业务工作手册 24 拆迁结案阶段： 办 办理 理拆 拆迁 迁结 结案 案拆 拆 迁 迁档 档案 案归 归档 档 由 由受 受托 托拆 拆迁 迁单 单位 位编 编制 制拆 拆迁 迁总 总结 结， ，整 整理 理拆 拆迁 迁分 分户 户和 和汇 汇总 总相 相关 关档 档案 案。 。对 对拆 拆除 除单 单位 位拆 拆除 除房 房屋 屋、 、场 场地 地平 平整 整 工 工作 作验 验收 收。 。 由 由拆 拆迁 迁人 人或 或受 受托 托拆 拆迁 迁单 单位 位在 在完 完成 成拆 拆迁 迁工 工作 作1 10 0日 日内 内， ，于 于市 市拆 拆迁 迁信 信息 息网 网上 上填 填报 报“ “结 结案 案报 报表 表” ”， ，将 将拆 拆迁 迁 档 档案 案于 于一 一个 个月 月内 内移 移交 交区 区建 建委 委拆 拆迁 迁科 科。 。支 支付 付受 受托 托拆 拆迁 迁、 、评 评估 估、 、拆 拆除 除、 、测 测绘 绘等 等单 单位 位服 服务 务费 费。 。 房地产前期业务工作手册 25 24 市政基础设施建设 241 市政规划与许可 一级开发公司将市政方案综合委托给市规划院市政综合所进行市政综合设 计，并由市规院市政综合所组织召开综合会签。设计单位将市政申报资料申报 给市规委窗口并经过批准后，一级开发主体可取得市政规划许可证。 242 市政基础设施建设阶段的具体工作流程示意图 房地产前期业务工作手册 26 基础设施建设基础设施建设 市政专业公司 市政规划院 市规委窗口 市建委 土地储备分中心 基础设施建设任务 上水等规划方案 市政项目综合 市政申报资料 市政建设总体情况市政建设总体报告市政工程开工许可证 验收 委托 提交 汇总 申报批准 雨污等规划方案 市规院交通所 道路建设方案 市规院市政所 市政规划院 道路、雨污水初步设计 组织召开项目综合审查市规委市政处及各市政单位 市政项目方案综合 市政方案综合 市规院市政综合所 市政综合设计 一级开发公司 返回 委托组织召开综合会签 市政各口公司VS设计单位 会议纪要 征询 市规委VS市规划院 会签资料 同意 设计单位 报装及施工图设计 市政规划许可证 报请 施工、预算、招标 审核 施工、监理招标书 评标委员会 确定 施工、监理中标书 施工、监理单位 市政建设总体资料 汇总 市政开工申报资料 准备申报 一级开发主体 一级开发主体一级开发主体 一级开发主体一级开发主体一级开发主体 房地产前期业务工作手册 27 月 序 号 运 作 程 序 1依据土地计划，申请土地储备开发 2编制土地一级开发实施方案 3区政府审查 4专家会审批 5市国土局审议 6联席会终审 7编制招标文件及评标手册 8招投标申请及批复 9土地一级开发招投标 10委托控规调整 11办理规划意见书 12办理用地预审 13征询相关部门意见 14市政管网规划设计、综合及施工设计 15办理立项手续、取得批复 16办理征地手续、取得征地批复 17完成征地工作 18实施国有土地使用权收购 19办理拆迁许可证 20完成拆迁、拆除工作 21实现三通一平 22办理市政开工手续 23实施市政建设 24上市验收 25底价评估及审核 26确定上市方案、办理上市申请手续 27公开交易 28成交 注:粉色为行政许可审批时间,为必需时间,绿色可以根据工程进展,交叉进行。蓝色项目为可选择程序，视实际情况而定。 第16月第10月第8月第17月第13月第14月第15月第12月第11月第7月第9月第22月第19月第20月第21月 土地一级开发进度安排表 第24月第23月第18月第1月 第2月 第3月 第4月 第5月 第6月 房地产前期业务工作手册 28 第三章、获取土地阶段 31 工作成果 经招、拍、挂取得土地使用权，签订土地出让合同 ，或通过收购项目公 司，签定收购土地协议。 32 项目土地取得标准 321 项目位置选择及初步分析 房地产项目的位置选择问题对于项目的成功将是决定性的。 322 土地规模标准 房地产项目对土地规模的要求：要满足该项目本身功能的需要，得够用； 土地规模要符合战略发展需要。 323 土地价格标准 土地价格的高低将直接决定项目的竞争优势。尤其在项目运做初期，土地 价格越低，前期资金压力越小。 324 项目定位 项目的定位符合公司项目定位一致要求。 325 项目成熟 项目需要满足开工建设条件，市场成熟。 326 营销效果初步分析 公司的实力含公司的资金实力、技术实力、对资源的整合能力、关系能力、 企业领导人的人格魅力、创新实力等等因素。 房地产前期业务工作手册 29 33 获取土地 房地产开发企业通过招标拍卖挂牌取得国有土地使用权后，应按照中标 通知书的相关要求，在规定时限内与市国土局签定国有土地出让合同 ，并 按期缴纳土地出让金。 基础设施配套建设费包括在地价款中，根据位置的不同北京市各区的基础 配套设设费也各不相同。 依据国家计委、财政部关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通 知（计价格2001585 号）第三条：整顿城市基础设施配套费。凡在国家计委、 财政部关于取消部分建设项目收费进一步加强建设项目收费管理的通知 （计价 费 19962922）颁布前，已按规定的审批权限批准征收城市基础设施配套费及 其他专项配套费的，由省级财政、价格主管部门对各类专项配套费进行整顿， 将其统一归并为城市基础设施配套费；取消与城市基础设施配套费重复收取的 水、电、气、热道路以及其他各种名目的专项配套费。统一归并后的城市基础 设施配套费，由省级价格、财政部门根据近年来公用事业价格改革和调整情况， 按照从严控制、逐步核减的原则重新核定收费标准。凡是未按规定审批权限批 准征收的城市基础设施配套费或其他各类专项配套费，以及计价19962922 号 文件颁布后，地方各级人民政府或有关部门出台的城市基础设施配套费或其他 专项配套费，一律取消。 在实际开发过程中，要根据项目所在地的城市管理部门要求是否支付基础 设施配套及公共配套费用（如教育配套问题） 。 34 北京地区招拍挂流程图 房地产前期业务工作手册 30 国有土地使用权拍卖出让流程图 申请人申请人 土地出让申请 出让处出让处 初审 批转 土地土地 整理整理 储备储备 中心中心 地价 评估 土地出让处土地出让处 审查 主管局长、局长主管局长、局长 审批 返回 出让处出让处 公开 拍卖 竞买人竞买人登记、索取拍 卖文件和有关文件 局长办公会局长办公会 地价审定 需提交的文件 1、土地出让申请 2、 房屋所有权证 3、 国有土地使用证 ；无国有土地使用证的， 提供土地权属来源文件 4、无法院查封、抵押的证明 5、营业执照或法人资格证明文件 6、有规划意见书及其它规划材料的，提交规 划意见书 、其它规划材料及 3 份地价评估报告 储备土地 拟订房屋土地收益分配 及搬迁协议 拟订拍卖文件 市国土房管局市国土房管局与中标人中标人 签订土地出让合同 发布拍卖公告 拟订拍卖工作方 案 土地整理 储备中心 土地整理储备中心与原土 地使用者签订房屋土地收 益分配及搬迁协议 市国土房管局市国土房管局与竞得人竞得人 签订拍卖成交确认书 无 规 划 意 见 书 出让底价审定小组出让底价审定小组 确定拍卖底价 市国土房管局市国土房管局 受理 有 规 划 意 见 书 市规委市规委 规划意 见书 地价办公室地价办公室 地价初审 土地整理储备中心土地整理储备中心向土 地利用中心移交文件 土地利用中心土地利用中心 拟订土地出让合同 受让方受让方 缴纳合同定金 竞买人提出竞买申请时应提 交的文件： 1、竞买申请书 2、营业执照 3、法人代表证明书 4、法人代表身份证复印件 5、不低于公告数额的履约保 证金 6、按公告须提交的其它文件 竞买人竞买人 提出竞买申请 检查竞买申请的有效性， 发放标号的竞买标志牌 房地产前期业务工作手册 31 第四章、办理土地使用权证 61 获取土地使用权证 法定实施主体：国土资源某区分局（产权产籍科） 62 申请人需提交如下申办材料 1、计委立项批复； 2、建设用地规划许可证； 3、规划红线图； 4、征地协议