价格明显偏低界定正当理由

价格明显偏低界 定正当理由关键词：明显 ：差距较大，10%以上！偏低 ： 最高价、 最 低价、平均价、单层平均价？正当理由？挡光、缺面积、旁 边是电梯井、楼上是设 备层、这一户型的保温 有问题、外墙空鼓裂 缝，或者购房者第一个 签约起表率作用、装修 标准、购房者签署声明 放弃一切追索权利等 等，风水不好，没人买, 也能成为一个理由吧。参考：苏地税规2012） 1 号关于土地增值税有关业务问题 的公告（三） 房地产转让价格明显偏低的收入 确定对纳税人申报的 房地产转让价格低于 同期同类房地产平均10%的 ，税务机关可委托房地产评 估机构对其评估。纳税 人申报的房地产转让 价格低于房地产评估 机构评定的交易价，又 无正当理由的，应按照 房地产评估机构评定 的价格确认转让收入。对以下情形的房 地产转让价格，即使明 显偏低，可视为有正当理由：1 、法院判定或裁 定的转让价格；2、以公开拍卖方 式转让房地产的价格；3、政府物价部门 确定的转让价格；4、经主管税务机 关认定的其他合理情 形。案例：大型房地产开发 其 余所有的住宅用房全 部销售给企业内部职销售价格为每平方3200 元。企业办理项目工 确定该项目的每平方米3500 元 。评估人员采集了 同类、同期、相近其他 市场平均6500。销售价格属于税法规定的 “价格明显偏低且无正当理由”？企业提出四条陈 述理由：一是合同各个方 面时间早，合同已经备 案。二是此次的开发 项目纯为解决企业内 部职工的住房问题，不 对外销售，具有集资建 房性质；三是企业所开发 的项目属直接销售不 是企业资产无偿分配给职工的行为；四是税法中所确 认的“价格明显偏低” 的“正当理由”或“不 属于正当理由”具体如 何界定，并没有明确， 仅凭评估人员的经验 判定企业销售房屋行 为“价格明显偏低且无 正当理由”，难以让人 信服。既要充分考虑到 企业的特殊商业目的， 又要避免税企分歧，应 按以下标准来衡量和 评判:一是看公允价格。偏低：自产产品低 于正常销售价格；外购产品低于其购进产品成本二是看产品质量 标准。只有合格和不合 格两种。只要有产品质 量部门检验证明的，应 视为“具有正当理由”。三是看特殊销售 目的。销售给企业内部 职工、销售给关联企 业、以非货币形式换取 其他单位和个人的经 济利益、以产品作为投 资、分配股东、以产品 或商品作职工福利分 配等。中华人民共和 国营业税暂行条例第 七条规定，纳税人提供 应税劳务、转让无形资 产或者销售不动产的 价格明显偏低并无正 当理由的，由主管税务 机关核定其营业额；中华人民共和 国增值税暂行条例第 七条规定，纳税人销售 货物或者应税劳务的 价格明显偏低并无正当理由的，由主管税务 机关核定其销售额；中华人民共和 国消费税暂行条例第 十条规定，纳税人应税 消费品的计税价格明 显偏低并无正当理由 的，由主管税务机关核 定其计税价格；中华人民共和 国土地增值税暂行条例第九条中规定，纳 税人转让房地产的成 交价格低于房地产评 估价格，又无正当理由 的，按照房地产评估价 格计算征收土地增值 税。入关联企业的规1 、关联企业的确定关联企业， 是指有下列关系之一的公司、企业和其他经济组织： 在资金、 经营、购销等方面， 存在直接或者间接的拥有或者控制关系;直接或者间接 地同为第三者所拥有 或者控制；在利益上具有 相关联的其他关系 （征管法实施细则）注意：这里指限制 了关联企业，对于股管理人员等相关联个人没有作出明确的规定。2、可以调整的情况纳税人与其关联 企业之间的业务往来税务机关可以调整其应纳税额：购销业务未按 照独立企业之间的业 务往来作价；融通资金所支 付或者收取的利息超 过或者低于没有关联 关系的企业之间所能同意的数额，或者利率 超过或者低于同类业 务的正常利率；提供劳务，未 按照独立企业之间业 务往来收取或者支付 劳务费用；转让财产、提 供财产使用权等业务往来， 未按照独立企业之间业务往来作价或者收取、支付费用； 未按照独立企业之间业务往来作价 的其他情形。3、调整的方式税务机关可以按照下列方法调整计税 收入额或者所得额：按照独立企业 之间进行的相同或者 类似业务活动的价格；按照再销售给 无关联关系的第三者 的价格所应取得的收 入和利润水平； 按照成本加合理的费用和利润； 按照其他合理的方法。4、非关联企业的规定纳税人有下列情形之一的， 税务机关有权核定其应纳税额 :（六）纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。 （税收征管法）注意：实际上，这一条的杀伤力要比关联企业的要大， 因为无论税务部门能否证明关联企业， 用这一条就可以通杀。举个例子： 在房屋销售过程中， 经常会碰到工商、税务、银行、房产等机关和部门的人员来买房子， 要求给点优惠。 正常标价单价6000 元， 给他们优惠后4500 元（当然还是要比成本高） ，如果碰到个较真的税务人员， 非要按这一条卡， 可真就没有法子了。二、 营业税的依据纳税人提供应税劳务、转让无形资产或 销售不动产价格明显 偏低而无正当理由的， 主管税务机关有权按 下列顺序核定其营业 额：（一）按纳税人当 月提供的同类应税劳 务或者销售的同类不 动产的平均价格核定。（二）按纳税人最 近时期提供的同类应 税劳务或者销售的同 类不动产的平均价格 核定。（三）按下列公式 核定计税价格：计税价格=营业 成本或工程成本X （ 1 十成本禾I润率）+ （1-营业税税率）（营业税实施细则）工所得税的依据开发企业出现下 税务机 关可对其以往应缴的 企业所得税按核定征管理逐步规范,同时按 中华人民共和国税等税收法规的规定进行但不得事先规定开发企业的所得税按核定征收方式进行征 收、管理。6. 纳 税 人 申 报 的 又 无正当理由的。（国税发200631 号）而核定的方法如下:税务机关有权米 用下列任何一种方法 核定其应纳税额：参照当地同类 行业或者类似行业中 经营规模和收入水平 相近的纳税人的税负 水平核定；按照营业收入 或者成本加合理的费 用和利润的方法核定；按照耗用的原 材料、燃料、动力等推 算或者测算核定；按照其他合理 方法核定。米用前款所列一 种方法不足以正确核 定应纳税额时，可以同 时采用两种以上的方 法核定。纳税人对税务机 关采取本条规定的方 法核定的应纳税额有 异议的，应当提供相关证据，经税务机关认定 后，调整应纳税额。（征管法实施细 则）注意：如果真的需 要核定征收，运作得当 的话，对于目前的某些 房地产开发企业可能 倒是一些好事情。Word是学生和职场人士最常用的一款办公软件之一，99.99% 的人知道它，但其实，这个软件背后，还有一大批隐藏技能你不知道。掌握他们，你将开启新世界的大门。Tab+Enter,在编过号以后，会自动编号段落Ctrl + D 调出字体栏，配合 Tab+Enter 全键盘操作吧Ctrl + L 左对齐， Ctrl + R 右对齐， Ctrl + E 居中Ctrl + F 查找，Ctrl + H 替换。然后关于替换,里面又大有学问！有时候Word文档中有许多多余的空行需要删除，这个时候我们可以完全可以用查找替换”来轻松解决。打开 编辑”菜单中的 替换”对话框，把光标定位在 查找内容”输入框中，单击 高级”按钮，选择 特 殊字符”中的段落标记”两次，在输入框中会显示PAP,然后在替换为”输入框中用上面的方法插入一个 段落标记”e个“AP”），再按下 全部替换”按钮。这样多余的空行就会被删除。Ctrl + Z 是撤销，那还原呢？就是 Ctrl + Y ,撤销上一步撤销！比如我输入abc,按一下F4,就会自动再输入一遍 abc