突破瓶颈促发展--风正扬帆正当时——关于加快构建房地产中介服务业信用体系的思考

突破瓶颈促发展 风正扬帆正当时 关于加快构建房地产中介服务业信用体系的思考2007年11月，深圳“中天置业”总裁携客户委托资金6000多万元潜逃；2008月1月，号称中国最大规模的地产中介深圳“创辉租售”，在全国范围连续大规模关店后彻底崩盘（重庆创辉租售房地产顾问有限公司及其48家分公司也瞬间关张）；再到北京的“坚石”、“佰家”、“中大恒基”、“立天基业”等事件，房地产中介公司失信欺诈案件不绝于耳，使公众对房屋中介机构的信任度一降再降。2008年8月及2010年7月，小康杂志联合有关专家及机构，对我国20072008年度、20092010年度“中国信用小康”进行了调查。调查显示：连续4个年度，房地产中介服务人员和房地产开发商都被认为是信用最差的职业群体，“欺骗用户”现象屡见不鲜。和谐社会离不开诚信，房地产市场也同样离不开诚信。随着中国城市化进程的加快，房地产市场迅速发展，全国地产中介公司的数量激增，房地产中介市场日益火爆。在房地产中介行业迅速发展的同时，也出现了与市场发展极不和谐的一面房地产中介诚信缺失，消费者对房地产中介投诉与日俱增。诚信，成了制约房地产中介服务业发展的一个瓶颈。本文将结合我市房地产中介服务业发展的基本情况，通过房地产中介诚信缺失行为现状，理性分析房地产中介诚信缺失的原因，探讨促进房地产中介服务业诚信体系建设的对策，旨在促进我市房地产中介服务业的健康发展，提升城市竞争力。一、房地产中介诚信现状（一）我市房地产中介发展基本情况。1.发展数量。进入2010年以来，随着楼市的逐渐回暖，房产中介行业数量及规模迅速增长。以重庆市为例，截止2010年5月31日，重庆市工商局注册的房地产中介共有5221家，其中：企业3282家，总注册资金819425.44789万元；个体工商户1939家。仅2010年1-5月，重庆市工商局就新注册房地产中介944家，其中：企业452家，总注册资金：21520.5万元；个体户492家。2.经营模式。目前，市内房地产中介的经营模式大致分为以下五种：一是单店经营模式。单店模式对于资金等企业要素的要求较低，被大多数市场交易量有限、市场化程度低的小中介所采用，大多为个体户，少部分为小中介公司。二是特许加盟连锁经营模式。采取特许加盟连锁模式的中介企业，即特许人向加盟门店提供特许权，并给予加盟门店以人员培训、技术支持等方面的指导和帮助，在“特许加盟合同”的框架内，加盟门店拥有独立的经营管理权并自负盈亏。加盟门店由加盟人自己投资建设而非特许人投资。特许人不享有加盟门店的所有利润，仅获取约定的加盟费和年金 ，有的享受加归盟店业务收入的部分提成。一般而言，采取的特许加盟连锁模式的特许人都有着国际背景或是本土知名品牌，加盟国际品牌的多为公司，加盟本土品牌的多为个体经营。三是直营连锁模式。即所有的连锁门店都是由总部自己投资建立的，各连锁门店店长由公司直接任命。公司负担所有门店的成本开销，对于门店的经营收入和赢利拥有完全的索取权，对门店重大事项有完全的经营决策权。对各连锁门店的业务流程实施集约化统一管理，通过业务系统将各连锁店业务进行联网，各连锁店收缴的客户资料第一时间录入业务系统，全员共享。外资中介和本土实力传统中介多采取这种经营模式，如(香港)中原、美联和钢运、大业兴等。四是直营和加盟混合连锁模式。大多以直营为主，加盟为辅。该类企业以直营连锁为主，同时也吸收加盟中介门店。对于自营门店，公司拥有完全的所有权和经营决策权；而对于加盟门店，则按照“特许加盟模式”，加盟门店在加盟合同框架下“自主经营、自负盈亏”。这类企业的加盟体系一般处在尝试阶段，加盟企业数量不多，加盟体系规模很小，加盟者一般为个体。如彩虹房产、中房网络等。五是加盟外国品牌后进行直营连锁模式。如重庆力亨房地产营销策划有限公司在去年加盟了全球500强之一美国Cendent公司旗下著名品牌“21世纪不动产”后，今年3月连续开了3家分店。（二）诚信缺失现状。房地产中介服务业迅速膨胀的同时，房地产消费者被侵权的投诉与日俱增，消费者对房地产中介服务市场信用差的投诉成为投诉热点。特别是09年底2010初楼市的疯涨，和今年4月国家为了保持房地产市场的平稳健康发展而连续出台了系列楼市新政后，引来若干连锁反应，房地产中介诚信缺失问题越发显露。以重庆市为例，市工商局12315综合指挥调度中心受理数据：2009年，受理服务类申诉共1293件，其中房屋中介服务申诉58件，占4.48%；2010年1-5月，受理服务类总数818件，其中房屋中介服务申诉56件，占6.85%。申诉内容主要集中在乱收费和定金退还问题两大块。房地产中介服务业的诚信问题不容乐观。综合各房介监管部门在开展房地产市场秩序专项整治行动发现的问题和全国新闻媒体的报道，经过明查暗访等形式广泛调研，归纳起来，当前房地产中介服务业诚信缺失行为主要表现为以下“九大类”：1.经营主体混乱。一是无照经营现象严重。由于房地产价格一度走高，中介费水涨船高，再加上该行业开业成本较低，一张桌子，半边小门面，一台电话机，就可开张营业，城乡结合部、居民生活区等处就成了无照中介的重灾区域。另外个别正规大公司急于扩张门店，在未办理营业执照的情况下，违规开张营业。二是虚构主体经营。以工商注册字号名称名义开展经营活动是法律赋予当事人的权利和义务。但是，为了增加自己的可信度，增加业务量和最大化谋取利益，部分个体房介经营者虚构主体经营，误导当事人，扰乱市场秩序。第一种：虚构主体名称经营。注册字号名称为某某房屋（二手房/房地产）信息咨询服务部，门面和店堂却包装为“*房产”，合同签章也是“*房产”。利用当事人对字号名称规范要求的不了解，误导当事人对其规模、实力的作出错误判断，侵害当事人的合法权益。这是目前个体房介比较普遍采用的经营模式。第二种：冒用公司名义经营。明明是个体户，却对外宣称为“*房产经纪公司”，以公司名义开展经营活动、签订居间合同，虚假宣传，损害当事人利益。第三种：一店虚构两三个名称经营。个别个体户房介为了增强自己虚假实力，增加交易机会，规避纠纷，擅设“甲房产”“乙房产”同时对外开展经营活动，误导当事人。三是加盟经营混乱。由于加盟经营监督不到位，一些中介机构为了扩大规模收取加盟费，也就变着法子降低门槛，有的干脆免收保证金。变味后的加盟，不负责的加盟，误导当事人，损害当事人利益：第一种：虚假加盟。部分个体房介办理营业执照时不取字号名称，门面和店堂却包装成大众耳熟能详的本土或外地房地产中介品牌，对外声称是加盟店，却提交不出任何加盟授权手续。第二种：只收加盟费，不监督。由于对加盟店缺乏必要的业务指导和培训，监督又不到位，部分加盟店不规范经营、违法经营现象时有发生，严重影响了许可人形象，扰乱了市场秩序。第三种：擅自扩大加盟范围。个别加盟者仅仅被授权在甲地开店，在没有得到许可的前提下，却连续在乙地、丙地等多个区域开点，误导当事人。2.乱收费现象突出。一是骗取或克扣定金。房产中介公司为了提高成交率，一般都要求有购买意向的委托人与公司签订二手房购买协议，按协议约定，购房者要向中介公司支付一定数额的 “诚意金”或“定金”。房屋出卖人在签订正式买卖合同前，也往往要求购买人支付一定数额的“认购金”或“定金”，这笔款项通常由中介方代收。在买卖双方有一方反悔，或就房屋的价格、支付方式、按揭、交易税费的承担等无法达成一致时，“诚意金”或“定金”的退还问题就成为三方争执的焦点。法律上并没有“诚意金”的提法，但也没有相关法规禁止收取。部分中介就往往会利用法律或监管漏洞骗取或克扣定金，损害委托人利益，引发纠纷。二是包干过户费用侵吞契税。有的中介以包办产权名义包干收取过户费，隐瞒相关免税政策或是投机取巧侵吞契税。如:按成交价格包干收取购房人的过户税费，但实际到交易所申报的成交价低于成交价，以此节约下来的过户费收归己有。如:相关规定明确如果卖方出售的是自己唯一的房产，可以免交契税；农村家庭首次购房、城镇拆迁安置房不需要交契税等，有的中介故意隐瞒免收契税真相，谎称代收代缴收入囊中。三是收费项目含糊不清。房产中介在提供服务时应当明示服务项目和收费价格，但有的房产中介往往对明示服务项目和收费价格含糊不清，致使购房消费者发生错误的认识。如：有的中介在清单上列出“银行按揭手续费”按1.5%的标准收取，让消费者认为这是在办理按揭中由银行收取的手续费。事实上银行是不收取按揭服务费的，在按揭过程中即便产生费用，也只是评估费和公证费，分别只有两三百元。四是自行设立收费项目。如加急费：房管局办证时间在30个工作日以内，但不规范的中介谎称房管局办证的名额有限，每个月是限量的，需要等，如果购房者想快点，那就需要交“快件费”。3.吃差价行为。受巨大的利益驱使，以至于“赚取差价”成为房产经纪行业的潜规则，这其中也包括一些大的房产经纪公司。一是限时溢价分成，变暗吃差价为明吃。就是明着和房主说要吃差价，房主为了省事和中介签订协议，在房主确定最低价后，中介再与买主商谈价格，签订协议，高出的差价归中介或者由中介公司和房主按照约定的比例分成。二是以公司员工或者“托儿”的名义收购。这是一种新的变相收购方式，在收购过程中，经纪公司不出面，而是将收购的房产落户到业务员或者“托儿”的身上，然后业务员或者“托儿”以房主的身份去高价出售此房源，出了问题时公司不承担任何责任。三是隐瞒真实价格，擅自提高房价，赚取差价。房地产中介服务机构利用自己在买卖双方中的纽带作用，瞒着房东提高其原定的售房价格与买方进行交易，并利用买卖双方互不知情，对过户、贷款等一系列程序不熟悉的便利，用不同的说辞隐瞒双方，最后将其中的差额据为己有。4.利用格式合同霸王条款侵害消费者权益。由于中介参与的二手房买卖交易过程中，合同文本为中介机构提供，在没有与合同相对方磋商的情况下，中介单方拟定全部条款。一种是有的房介机构虽然使用的是合同示范文本，但进行了偷梁换柱，将示范文本的“皮儿”和自制合同的“瓤儿”捏在了一起，表面上看是政府发布的示范文本，实际上合同里要么增加了霸王条款，要么对示范文本内容进行了不合理的删改。第二种是由于普通群众对相关法律、政策了解不足，相关知识欠缺，以及对房产地段、市场价格、升值潜力等因素重视不够，不良房介便利用自己的信息优势欺骗购房者，在签订的补充协议中设置一些霸王条款或不利于购房者的条款，以免除自己作为中介方应当承担的相关合同责任，如审查房源的责任、审查交易合法的责任等等，造成所签订的合同权利义务不对等。5.虚假广告宣传严重。 一是为了获取更多的房源信息，有的中介不按要求审核房源状况的真实性。由于房地产中介服务机构未严把手续审查关，居间介绍手续不齐全的房产，导致买方无法过户引发纠纷。目前，重庆房介机构的房源信息主要有三种：一种是卖方自己到房介登记的房源；第二是房介收集卖房者自己在网络上发布的信息打电话核实登记的房源；第三是其他门店的房源信息互通互用。绝大多数中介只限于对房屋的面积、所在地、价格、房主的联系方式等进行简单登记，很少实地查看房源，更不用说审核房源的真实状况和产权等等。 二是为了吸引更多的消费者，相当一部分房地产中介机构在媒体上发布大量不完整、过时甚至胡乱编造的虚假优质房源信息。它们对于房屋价格、地段进行刻意渲染，而对于房屋的朝向、建筑年代以及质量和权利瑕疵等信息有意回避,还有的在未取得房主授权的情况下发布房源信息、或者窃取其他中介公司房源信息发布，引发纠纷。6.“阴阳合同”行为。即“做低合同价” 以避税，也就是老百姓讲的黑白合同，一个合同两个价，一次交易两份合同。比如：一套房屋实际转让成交价格为80万元，而买卖双方在中介的操作下，协商签署协议后递交给房管部门及税务机关的成交过户价只有60万元。这样，剩余20万元差价所产生的营业税、个人所得税及土地增值税等税费就被轻易避掉。“做低合同价”暗含诸多鲜为人知的交易风险，会给消费者留下巨大的纠纷隐患。就上述举例而言，表面上看买卖双方避掉了20万元差价所产生的税费，但实际上新增了交易的诚信和违约风险。如果买方没有按期支付甚至拖欠过户价之外的20万元，那么卖方将会陷入尴尬境地。卖方一旦催讨不着，向法院起诉，不仅会因交易行为违规而被判定为“无效合同”，而且会因存在明显的偷逃税行为而受经济处罚，其结果是“偷鸡不成蚀把米”。“做低合同价”对买方来说，也存在着同样的风险。仍就上述举例而言，如果买方以后要将此房源转让出售，将独自为本应交易双方共同承担的20万元差价付出代价。根据政策规定，房产转让出售时，按售房收入减去购买房屋合同上所签价款的差额计征税费。假设这套房屋的未来出售价为100万元，按其实际价格80万元计算，转手交易时只需交20万元差额的税费。如果按合同上的价格60万元计算，则转手交易时必须缴纳差额40万元的税费。7.采取多种欺诈经营手段不规范经营。一是有意隐瞒重要信息。诸如对于房屋质量、房屋产权及他项权利设定等影响房地产交易的重要信息，一些房地产经纪人为促成交易而故意隐瞒这些信息，从而引起很多纠纷。二是不当承诺和不当诱导。一些经纪人为了扩大战绩，追求成功率，往往作出一些无法兑现的承诺引诱当事人“入套”。而有的经纪人为了实现承诺，不正当诱导买卖双方人员进行交易，如为了高额贷款或减低税收，唆使签定金额有诈的假和约，一旦纠纷产生，都将负法律责任。8.消极履行义务。在房地产的交易过程中，中介机构对于作为交易主体的买卖双方以及作为交易客体的房屋本身有着极为严格和审慎的审查与告知义务。比如，出卖人是否是房屋所有权人或者获得了房屋所有权人的有效授权；购房人是否具有完好的履约能力或贷款信用资格；交易房屋是否存在严重的质量瑕疵、是否为非法建筑或已被列入拆迁范围、是否侵害承租人的优先购买权，是否已设定抵押或被依法查封等。有的中介消极履行审查义务，导致合同无效或履行不能，给合同相对方造成重大经济损失，进而引发纠纷。9.骗取中介费携款潜逃。如2005年，安徽省当时规模最大的房产中介桃园房产老板卷款失踪，涉及金额6000余万元；2006年，天津市汇众房产一夜之间全线停业，1.5亿元房款不翼而飞；2007年11月，福建省的福州诚业房产老板卷款“蒸发”； 中天置业老板携巨款潜逃；2008年1月，“创辉租售”的二手房中介分布在上海的280家门店突然关门歇业，人去楼空，其替客户“监管”的资金杳如黄鹤。二、房地产中介诚信缺失行为的成因为了规范房地产中介市场，政府有关职能部门在不断加强监管，接连整治，但收效甚微，房地产中介服务业失信行为仍层出不穷，深究其根源，不外乎以下两个方面：（一）房地产中介机构方面：经济利益的刺激。“追求利益既是人的一切社会活动的动因，又是推动社会发展的内在驱动力。”这是马克思主义利益理论中的五个基本观点之一。马克思认为：“人们奋斗所争取的一切，都同他们的利益有关。”利益既是人们奋斗的目标，又是人的一切活动的内在动力，对利益的追求推动人们进行各种活动，进而推动人本身的发展。在当今市场经济下，为数不少的房地产中介追求的都是利益的最大化。许多从业人员本身素质就比较差，缺乏职业道德，由于天生的逐利性和整个社会的功利思潮，即使存在一些诚信经营的中介，在没有严厉的奖惩制度下，“守信吃亏、失信收益”的表象极容易导致早先的守信者坚守不住诚信准则而同流合污。还有，在房地产交易中，在当今的法律法规下，房地产中介是强势群体，中介不诚信受惩罚的机率极低。对于消费者来说，当和中介发生纠纷时，最好的办法是协商解决，因为这样 “更高效更节约”，因为打官司的成本过高。房地产介往往会利用自己的专业知识为解决纠纷设置障碍，使消费者处于极端的劣势地位。有律师在本市某报刊上曾给消费者算过这样一笔账：以一套50万元的房屋计算，诉讼费约为8800元；律师费为房款4%，也就是2万元；如果要申请财产保全，诉讼人还将付出3020元；诸如交通费、务工费、食宿费等支出还没计算。除经济成本外，诉讼人付出的时间成本也相当大。一审可长达6个月，二审时间也有3个月。如果遇到案件情况复杂，法院还可以延长审理期限。多数消费者都抱着能收回一些是一些、又能省心的态度，放弃了司法途径而降低条件协商解决了。不诚信，使房地产中介受到惩罚的机率太低；而不诚信，却能给房地产中介带来很大的利润。使其不屑于诚信，漠不关心诚信。（二）政府方面：制度尚待完善。1.行业立法滞后。房地产中介服务行业是在最近十余年房地产市场整体发展的宏观背景下诞生的新兴行业，目前对房产中介服务进行规范的法律法规已经明显滞后于房产中介业的发展，从国家到地方尚未正式制定出专门的中介管理大法，而与房地产中介服务业相关的部门规章之间也存在彼此冲突和各自为政的现象，市场活动和行业管理均缺乏统一、权威的法律依据，许多新出现的问题难以找到确切的解决依据。我国与房地产中介有关的法律主要有1995年中华人民共和国城市房地产管理法，其中有3条涉及中介服务机构的内容；其余都是部门规章：1995年，国家计委与建设部下发的关于房地产中介服务收费的通知、国家工商行政管理局下发的关于进一步加强房地产市场监督管理的通知、1996年发布2001年修正的建设部的城市房地产中介管理规定，2004年国家工商行政管理局第14号令经纪人管理办法；再加上一些地方性法规，如重庆市2001年出台的重庆市经纪人条例。这些法规的广度、深度以及对房地产中介违规行为的震慑力度，尚不能满足对中介市场发展的需要和诚信原则的有效贯彻。无法可依、有法难依成为房地产中介服务业规范有序发展的软肋，导致各监管部门对房地产中介服务市场监管缺位。2.信用立法滞后。我国的民法通则、公司法、银行法、合同法和反不正当竞争法中虽然都有诚实守信的法律原则，刑法中也有对诈骗等犯罪行为处以刑罚的规定，我市不少地方性法规、政府规章、规范性文件中也把诚实信用作为交易的原则和行为准则，但国家层面缺乏一个集中统一的信用管理部门，导致信用管理体制不顺，信用信息获取不畅。针对失信企业和从业人员的惩罚机制和退出机制不健全；对失信企业和个人采取联合惩治，尚处于立法空白状态；缺少权威的中介企业信用评级体系。导致国家对各种失信行为无法进行强有力法律规范和约束，无法为实施失信惩戒提供强有力的法律支持和保护。六、对策诚信是市场经济的灵魂所在。没有诚信的市场经济不会有长足的发展，没有诚信的社会谈不上和谐社会。诚信的缺失会导致交易费用的提高，严重时会导致交易链的中断，导致经济的倒退。房地产市场是我国国民经济的重要组成部分，它的发展好坏直接关系到整个国民经济的运转，房地产中介作为房地产市场的重要组成部分，其诚信的缺失，又影响到整个房地产市场的可持续发展。建设诚信的房地产中介有着非常积极的重要意义。市场经济的发展迫切需要我们加快构建房地产中介服务业信用体系的步伐，我们要把加快构建房地产中介服务业信用体系作为整顿和规范房地产中介市场经济秩序的治本之策，完善立法（四级立法），依法行政（合力监管），搭建“一个平台”（ 房地产中介服务业信用信息发布平台），实施“一个体系”（诚信激励和失信联合惩治体系），加大“两个力度”（行业自律力度和对外宣传力度），突破“五大瓶颈”（ 房地产中介监管政策法规瓶颈、管理体制不顺瓶颈、信用信息不畅瓶颈、信用体系建设社会综合效应瓶颈、行业执业规范不完善瓶颈），促进“一个提升”（社会诚信道德规范提升），打造“诚信重庆”投资创业生活软环境，建设“宜居重庆”，促进社会和谐。（一）加快法制建设，完善立法，突破房地产中介监管政策法规瓶颈。诺贝尔经济学奖获得者诺斯明确指出，一个有效率的市场制度既需要诚信、正义、公平、正直、合作的道德人去操作这个市场，还需要一个有效率的产权和法律制度。提高诚信、减少纠纷离不开法律和制度的完善。立法立规是构建完善房地产中介信用体系的根本之策。目前，我国房地产中介服务业方面的法律法规正处于建立框架过程中，体系尚待完善，尤其是较高级别的法律政策文件，仅有城市房地产法和城市房地产中介服务管理规定。因此，我们应加大立法力度，完善立法：一是出台城市房地产中介服务管理法。明确房地产中介服务机构从事房地产经纪的基本条件，从事房地产经纪应当具备的条件，房地产从业人员条件；增加房地产中介退出机制和惩罚机制；增加房地产中介信用信息管理内容；进一步明确监管部门及监管内容。重点借助管理法的制定，完善立法保障，解决多头管理造成管理缺位和管理不力问题。二是出台房地产中介服务行业管理的地方性法规。应当“四明确”：明确房地产中介机构准入条件、执业资格、从业人员资格、行为规范和违规责任，及其权利与义务；明确房地产中介的信用记录、信用等级等信用信息的使用范围；明确房地产中介主管部门的职责分工；明确政府各部门在实施房地产中介失信联合惩戒中的责任，保护正当经营和合法收益，打击非法经营。目前，已有广州、贵阳、吉林、南昌、海口等市政府出台了房地产中介服务管理条例或规定，只是在建设部第50号令城市房地产中介服务管理规定上进行了细化，对房地产中介信用建设只字未提。重庆应加快制定房地产中介服务行业管理的地方性法规的同时，加入其信用建设内容，既为全国信用立法创造经验，又为重庆建立有序竞争环境、打造良好投资环境打下基础。三是出台房地产中介服务行业管理的部门规章。明确本部门在房地产中介服务行业管理的具体化，包括职业界定、从业人员、合同、收费、程序、行业管理等方面的规定，从而引导我市房地产中介服务市场健康发展。目前，已有沈阳、河南、河北、江西等地的建设行政主管部门出台了相关部门规章。四是制定房地产中介服务行业信用数据库建设标准。利用市政府开发完善重庆市企业联合征信系统契机，结合行业特点，制定不同于常规信用数据库的房地产中介服务业信用数据库标准，包括数据标准、数据质量要求、数据库建设规范等，在相关职能部门的各个单位按照统一的规范、统一的标准、统一的要求，来开展信用数据采集、录入和建库工作，防止因标准不一造成的信息资源割裂。（二）进一步政务公开，依法行政，突破房地产中介管理体制不顺瓶颈。规范房地产行业秩序，重建房地产诚信，必须是政府部门和监管者先行规范，即政府部门和监管者自己管好自己，严格执法，依法行政。主管部门必须按照各自的职能职责，依法行政，做到管理不缺位、不越位，还要能补位。一是依法行政，政务公开。主动积极适应政府管理职能转变的要求，减少事前的行政审批，加强事后的监督。应该全面清理房地产中介企业注册登记、审查备案、服务范围确定和管理环节的各种不必要的审批，实行多部门集中办理。同时，必须审批的要规范操作、简化程序、透明公开、明确责任；推广电子政务、实行政务公开。各主管部门要将各种办事程序、审查要件、办事时限、收费标准以及各中介机构的相关资料备案，并在网上公示，接受社会监督。尽量减少制约房地产中介服务业发展环节。二是联合执法，加强日常监管。根据美国、香港等地的经验，要提高该行业的地位，必须从严整治、扶正压邪。首先，房地产管理部门和工商管理部门要统一立法，密切配合，联合执法，加强管理，克服互不照应的做法，形成监管合力。其次，加大查处力度，以儆效尤，纯洁中介队伍，净化市场环境。除了每年要对中介机构检查一次以决定是否通过年检外，还必须经常检查中介机构及人员的执业情况，并建立举报制度，发现问题及时调查处理。与此相配套，各级人民法院应积极受理和审判房地产中介案件，维护合法经营者，打击非法经营者。三是建立行政责任追究制度。建立行政责任追究制度，既处理违法违规的有关政府工作人员，将其行为公开披露，还要追踪与房地产企业和个人不良记录有关的各级管理人员，真正做到使不法中介寻租无门。（三）打造权威社会信用信息平台，全面开放，突破房地产中介信用信息不畅瓶颈。失信问题之所以产生，根源之一是信用信息获取不畅。建立房地产中介服务业信用档案，对广大中介进行信用积累，通过建立房地产中介服务业信用信息平台，将各中介机构的信用状况向社会进行实时公布，有利于社会公众对其信用信息的利用，从而促进行业甚至社会的诚信风气。房地产中介信用数据的内容应包括：企业的基本情况、业绩、良好行为及不良行为等，执业人员的基本情况及不良行为，记录企业以及个人受到国家或者各级政府的奖励和授予的荣誉称号，以及房地产企业和个人在经营过程中的违反房地产法律法规及其他法律法规、标准规范的行为。房地产信用档案，要充分尊重各级政府部门和社会公众的知情权，便于为各级政府部门和社会公众监督房地产企业的市场行为提供依据，为社会公众查询房地产企业和个人信用信息提供服务，为社会公众投诉房地产领域违法违纪行为提供便利条件。这将是我国社会信息公开化的一个巨大进步，对建立我国全国性的企业和个人诚信档案，将会起到很好的示范作用。2003年8月，重庆市政府印发的重庆市社会信用体系建设方案提出：分政府信用、企业信用、个人信用三大体系，加强社会信用体系建设，形成重庆市社会信用体系的基本框架。要率先启动企业信用体系建设，以带动其他方面的建设工作。明确由市工商局牵头，制定企业信用体系建设工作方案，负责企业信用信息系统建设方案。2008年底，市企业信用体系建设成员单位已扩大到43个；共征集整合各类市场主体信用信息843万条，除工商部门外，其他成员单位提供信用信息的比例达到40%，位居全国首列。有28个成员单位通过市电子政务网实现了与市企业联合征信系统的互联互通。2004年开通的重庆企业信用网，登陆即可查询全市企业、个体工商户的基础身份信息，通过权限认证，还可查询到企业和个体工商户的优良信誉和不良行为信息。基于以上优势，一是我市房地产中介各主管部门，完全可以制定统一的房地产中介服务行业信用数据库建设标准，按照规范要求，实行联网互通，实行监管数据共享；二是依托重庆企业信用网，建立一个房地产中介服务业信用信息发布平台，所有联合征信成员单位，将法律法规允许公开的信息在平台上对房地产中介按要求进行公开并实时更新，构建起覆盖全社会的、权威的、开放的房地产中介信用信息查询与评价体系。（四）实施诚信激励和失信联合惩治体系，推进监管应用，突破房地产中介信用体系建设的社会综合效应瓶颈。我国尚未建立起作为信用体系基础的信用记录和监督制度，对于企业真实信息的获取难度很大，同时又由于缺乏信用激励和惩罚制度，在企业融资、市场准入或退出等制度安排中，还没有形成对守信用的企业给予必要的鼓励、对不守信用的企业给予严厉惩罚的规则。所以，建立有效的市场激励和奖惩机制势在必行。市场经济发达国家中的通行做法是，对信用良好、信用等级较高的企业给予各种奖励和优惠的优先安排；对多次不能如期偿还债务、或不诚信服务的企业，要吊销其营业执照。这样的市场激励措施才会引导中介企业自身向着诚信化的方向发展。一是实施市场性惩戒。利用房地产中介服务业信用信息发布平台建立和完善信息公开制度，对房地产中介的诚信状况进行披露，公开房地产中介在以往交易中的失信记录，从而使房地产中介及其从业人员的诚信状况可以成为其参与社会经济活动的重要依据。这样，如果房地产中介及其从业人员一直诚实守信，良好的信誉就会建立起来，他的市场前景就会越来越好；反之，如果房地产中介及其从业人员在以前的交易中出现过较多的失信现象，愿意与他交易的其他市场主体就会越来越少，他的市场前景就会缩小，甚至不得不自动退出市场。二是实施行政性惩戒。实行市场准入和退出制度。我国虽然实行中介机构资质及执业人员资格管理制度，但由于标准不一，监管机构把关不严，往往管理松散。笔者建议，管理部门要对诚信记录等作出具体规定，在市场进入时通过严格把关，净化房地产中介市场，不给有不良诚信纪录的黑中介任何生存空间；对屡屡失信的中介，吊销其营业执照；对屡屡失信的职业人员，要纳入黑名单限制其从业。三是实施司法性惩戒。对房地产中介服务中出现的欺诈行为进行责任追究，如果中介机构和从业人员的欺诈行为情节严重，构成犯罪的，可以依法追究其刑事责任。对违约行为，应追究其违约责任，并按合同赔偿，或者引入惩罚性赔偿制度，以保护消费者利益不受侵犯。四是实行社会性诚信奖惩。对诚信经营的房地产中介给以奖励。在企业评优评强、五一劳动奖及劳动模范推荐、杰出（优秀）青年推荐、股份公司上市、股权分置改革等各种活动中，各职能部门充分应用信用信息平台中的优良信用纪录，并将其作为参评的必备条件予以考核。对诚信缺失的房介，还要利用各种传媒手段，加大信息披露力度，加大曝光力度，让失信者名誉扫地，还可达到市场性惩戒的目的。（五）推进中介企业自身的诚信建设，加强行业自律，突破房地产中介行业执业规范不完善瓶颈。构建房地产中介服务业信用体系建设，除了法律约束、政府规范以外，还要让房介机构自身意识到，诚信经营对自身发展的重要性，要让其自觉做到诚信。一是引导教育，提高诚信经营意识。常言道：人无信而不立。诚信既是做人的根本，也是企业的生存之道。要引导和鼓励企业开展以“守法、诚信”为核心的企业文化建设，引导企业建立内部信用管理制度和信用风险控制体系，加强企业内部信用管理不断提升企业自身的信誉度，以诚信建设赢得消费者的信任，以诚信建设获得市场的认可。二是加强行业自律，加强自身诚信建设。通过行业协会，增强房地产中介服务体系的自律性，加强自身的诚信建设，打造诚信中介品牌，净化行业道德，维护市场诚信。行业协会要发挥行业组织作用，制定行业自律公约，加大自律的力度，加强诚信建设，推广先进的经营理念和经营模式，促进全行业整体素质的提高。（六）加大信用建设宣传力度，倡导社会监督，提升社会诚信道德规范。一是加强法制宣传教育，提高消费者的认知水平。政府有关部门、消费者维权组织、行业组织要通过电视、广播、报纸、互联网等各种媒体大力进行涉及房地产交易的法制宣传，开展房地产中介服务常识、房地产消费知识等的教育活动，提高消费者的认知水平，引导其掌握正确的选择方向和途径，提高普通民众关于房地产交易的法律常识，提高其防骗维权的能力。同时也加强公民诚信意识教育和宣传，从法律规范诚信，从道德倡导诚信，从舆论宣扬诚信。二是加大房地产中介信用体系建设宣传力度，扩大社会监督力度。通过宣传，提高公众对房地产中介服务业信用信息发布平台的知晓率，增加公众对该平台的利用率，扩大公众对政府部门以及房地产中介服务行业的监督力度，促进房地产中介服务业信用体系建设，提升社会诚信道德规范，促进社会和谐，增加城市竞争力。