城市更新税收政策解读

主讲：李明俊 城市更新税收政策解读 李明俊 国内知名房地产财税专家 中国房地产财税咨询网创始人 智慧源财税学院院长兼首席讲师 智慧源（深圳）管理顾问股份公司董事长 中国房地产商学院联盟“十大名师” 北大、清华、同济、浙大、上海交大、中大等众多高校房地产董事长 班客座教授。 曾服务于中海集团。近年专注于房地产企业税务筹划、财务咨询、地 产基金与上市财务顾问服务 深圳市城市更新 工改工专题研究篇 市场分析 n2016年招拍挂供应土地面积共255.48万平，对应建筑面积964.13万平，同比增长98.29%。 n2016年全年，城市更新项目前后六批获得公示，共91宗、拟拆除重建面积554.24万平，为同时期招 拍挂土地面积的两倍，同比下降20.4%。目前深圳土地储备较少，土地供应来源以城市更新为主。 数据来源：2016年深圳房地产市场总结（世联行） 城市更新仍为土地市场主力供应土 地 市 场 n2016年城市更新主要集中在龙岗、龙华和宝安区，共计56宗，占全市总供给宗数的61.54%；龙岗区城市更新 面积合计207.79万平，占全市比重达到37.49%，其次为龙华区，达到105.61万平，紧随其后的是宝安区，城市 更新面积合计为101.95万平。 n城市更新用途中，包含商业、居住的面积占比达81.59%，其次为新型产业用地，占比达到14.11%。 2016年城市更新集中在龙岗、龙华和宝安，以商住用地方向为主 土 地 市 场 根据第一太平戴维斯的预测，2016-2020年间，深圳市工改类城市 更新项目供应建筑面积约达到571万 ，总货值约1700亿元。其中， 20%为配套公寓预计约115万 ，10%为配套商业预计约60万 。 市 场 供 应 深圳市城市更新 工改工专题研究篇 政策分析 文件名出台时间 深圳经济特区高新技术产业园区条例2006-10 深圳市人民政府关于工业区升级改造的若干意见2007-3 深圳市工业区升级改造总体规划纲要(2007-2020)2007-8 深圳市人民政府办公厅关于推进我市工业区升级改造试点项目的意见2008-3 关于加快推进我市旧工业区升级改造的工作方法2008-9 深圳市工业楼宇转让暂行办法（废止）2008-9 深圳市创新型产业用房建设方案2008-9 深圳市人民政府令（第211号）深圳市城市更新办法2009-10 深圳市城市更新办法实施细则2012-1 深圳市工业项目建设用地控制标准（2012版）2012-4 深圳市人民政府关于优化空间资源配置促进产业转型升级的意见 2013-1 深圳市完善产业用地供应机制拓展产业用地空间办法（试行） 深圳市创新型产业用房管理办法（试行）（废止） 深圳市宗地地价测算规则（试行） 深圳市关于贯彻执行闲置土地处置办法的实施意见（试行） 深圳市工业楼宇转让管理办法（试行） 关于加快发展产业配套住房的意见 深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）实施细则2013-12 深圳市工业楼宇转让增值收益收缴方案2014-3 关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施（废止）2014-6 关于工业楼宇转让管理有关事宜的通知2014-8 深圳市创新型产业用房管理办法2016-1 深圳市城市更新项目保障性住房配建规定2016-1 深圳市城市更新项目创新型产业用房配建规定2016-8 深圳市城市更新“十三五”规划2016-11 深圳市工业区块线（草案）2016-12 关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施（深府办2016-38号文）2016-12 关于进一步加强商业办公研发用房建筑设计管理工作的通知（征求意见稿）2017-1 n目前深圳市已出台较多的工改工项目 开发的相关政策法规，2013年前以 “一地一议”为主要的操作方式； n随着大量工改工项目进入实操阶段， 相关政策法规也在逐步完善过程中， 2013年1月 深圳市出台“1+6”文件。 n2016年，38号文出台，对工改政策 做了较大调整。 到2020年，深圳市可供新增建设用 地只有59平方公里，且这些地块零 星、分散，重大项目、公共设施要 落地就会遇到土地空间匮乏的问题， 产业转型、城市发展受到了土地空 间的制约。 工 改 政 策 政策主要从规划准则、地价补缴、运作模式、创新型产业用房、保障 性住房、收益分成六个方面影响项目开发收益及目标实现。 项目项目 开发开发 规划准则规划准则 地价补缴地价补缴 运作模式运作模式 创新型产创新型产 业用房业用房 保障性住保障性住 房房 收益分成收益分成 工 改 政 策 关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施（深府办2016-38号文） 第五条 旧工业区申请拆除重建城市更新的，建筑物建成时间原则上应不少于15年。 在2007年6月30日前建成的旧工业区，经区政府组织研究论证，可申请拆除重建，更新改造方向应为普通工业用地M1。 旧工业区中部分建成时间未满15年的建筑物，符合以下条件之一，可纳入拆除范围进行统筹改造： （一）建成时间未满15年的建筑物占地面积之和原则上不得大于6000，且不超过更新单元拆除范围用地面积的1/3【按未满15年建筑面积占 宗地内总建筑面积的比例折算其占地面积】； （二）更新单元公共利益用地面积原则上不小于拆除范围用地面积的40%，或该更新单元涉及法定规划要求落实不小于6500 独立占地的公共 服务设施及落实政府急需建设的基础设施。 第二十二条 推进旧工业区复合式更新。对于单一宗地的“工改工”项目，部分建筑物未满15年但满足旧工业区综合整治类更新年限要求，且该部 分建筑物集中成片，所在区域具备独立使用、独立成宗的条件，建筑面积不超过宗地总建筑面积1/3的，可开展以拆除重建为主、综合整治为辅 城市更新。 以拆除重建为主、综合整治为辅的城市更新，其拆除范围用地面积应大于10000 。 有条件放宽拆除重建城市更新项目建筑物的建成时间。放 宽 工 改 条 件 更新类 别 用地类别或改造类型地价标准 地上部分修正系 数 地下商业修正 系数 备注 拆除重 建类 国有已批工业用地、仓储用地、物流用地、 城市基础设施及公共服务设施用地涉及改造 为工业用途或市政府鼓励发展产业的 公告基准 地价 自用：0.1 整体转让：0.7 分割转让：工业厂房、新型产业 用房为1（工业与办公基准地价的 平均值）；配套设施为5 国有已批工业用地、仓 储用地、物流用地、城 市基础设施及公共服务 设施用地涉及改造为经 营性用途 住宅、办公、商 务公寓功能部分 4 5 按本措施配建保障住房或人才公寓的，其住 宅、商务公寓功能部分（不含保障房和人才 公寓）按修正系数的80%测算 酒店功能部分3 商业功能部分5 2014版暂行措施将公告基准地价和市场评估价作为缴纳地价的标准，区分改造前后的土地用途及建筑物功能差异， 分类计算应缴纳的地价，地价测算非常复杂。2016版暂行措施统一以公告基准地价标准为基础测算地价，并针对 不同用地类别或改造类型设定了修正系数。 地 价 补 缴 更新类别用地类别或改造类型地价标准地上部分修正系数 地下商业修正系 数 备注 功能改变类 原有建筑面积部分 公告基准地 价 1 按改变后功能和土地使用权剩余年 限以公告基准地价标准计算应缴纳 地价，扣减原土地用途及剩余年限 以公告基准地价标准计算的地价 增加建筑面积中工业楼 宇及配套设施部分 自用：0.1 整体转让：0.7 分割转让：工业厂房、新型产业用房为1（工业 与办公基准地价的平均值）；配套设施为5 按照改变后功能和土地使用权剩余 年限计算 增加建筑面积中非工业 楼宇及配套设施部分 5 旧工业区综 合整治类 历史用地处置（地上原 有建筑面积部分） 自用：0.2 整体转让：0.8 分割转让：工业厂房、新型产业用房为1.1（工 业与办公基准地价的平均值）；配套设施为1.1 新增建筑面积部分 自用：0.1 整体转让：0.7 分割转让：工业厂房、新型产业用房为1（工业 与办公基准地价的平均值）；配套设施为5 属于城市基础设施、公共服务设施 及电梯、连廊、楼梯等辅助性公用 设施的，免收地价 城市更新地价可不计息分期缴交，首次缴交比例不得低于30%，余款1年内交清。地 价 补 缴 深圳市城市更新 工改工专题研究篇 基本操作流程 城市更新流程图 城市更新类工改项目流程 确定申报主体确定申报主体 城市更新项目城市更新项目 前期管理工作前期管理工作 项目建设实施项目建设实施 项目经营运作项目经营运作 拟定城市更新单元 申报城市更新单元 计划 确权登记 申报城市更新单元 规划 改造主体核准 拆迁许可申办 投资项目申办（报 批报建） 产业发展计划产业发展计划 委托专业机构编制 更新单元产业规更新单元产业规 划编制申报划编制申报 委托专业机构编制 投资建设项目策投资建设项目策 划划 委托专业机构编制 拟拟 定定 城城 市市 更更 新新 单单 元元 城城 市市 更更 新新 单单 元元 规规 划划 制制 定定 计计 划划 产业发展规划产业发展规划 地地 区区 发发 展展 规规 划划 研研 究究 市市 场场 环环 境境 发发 展展 研研 究究 产产 业业 市市 场场 需需 求求 分分 析析 产产 业业 优优 劣劣 势势 分分 析析 产产 业业 发发 展展 规规 划划 与与 战战 略略 研研 究究 区 域 功 能 定 位 规 划 优 化 调 整 城城 市市 更更 新新 单单 元元 规规 划划 投资建设项目策划投资建设项目策划 项项 目目 功功 能能 定定 位位 拆拆 迁迁 补补 偿偿 安安 置置 策策 略略 工工 程程 建建 设设 方方 案案 投投 资资 估估 算算 与与 融融 资资 方方 案案 项项 目目 经经 济济 评评 价价 及及 风风 险险 控控 制制 项项 目目 申申 报报 “产业发展规划产业发展规划”与与“投资建设项目策划投资建设项目策划”是城市更新类工改项目成功的关键是城市更新类工改项目成功的关键 流程时间：城市更新类工改工项目从计划报批到主体确认约需2年半的时间 工作阶段工作内容审批部门办文时间 计划报批阶段 城市更新单元规划制定计划申报区更新办 区规划国土管理局 市规划国土委360 工改工产业升级规划书编制20 工改工产业升级报街道审批 街道（15）区政府（20）经促局（20）经信局 （20） 15 工改工产业升级报经促局审批60 规划报批阶段 土地建筑信息核查、历史用地核查市规划国土委50 编制更新单元规划概念设计规划设计公司30 编制更新单元规划规划设计公司15 报区规划国土管理局审批规土委区管理局（30）收集更新办意见（8）38 报市规划国土委审批市规土委50 局技术会龙岗管理局审议规土委龙岗管理局30 报市建环委市建环卫30 主体确认阶段 申请材料初审 区更新办 10 实施主体公示7 签订监管协议10 核发确认文件5 规划用地手续办理约需半年时间 工作阶段工作内容审批部门办文时间 规划用地手续 办理 测绘编制征地方案、土地征转手续办 理 街道办（10）规土委区管理局（20） 土地储备中心（20） 50 办理房屋完成拆迁证明街道办10 项目水保方案报批市水务局40 注销原土地/物业权属登记产权登记中心30 测绘编制征地方案、土地征转手续办 理 街道办（10）规土委区管理局（20） 土地储备中心（20） 50 用地方案图审查规土委区管理局20 社会风险评估报告街道办20 项目用地报审规土委20 更新项目实施方案区更新办5 签署创新型产业用房监管协议区科创局20 项目建设用地规划许可证规土委区管理局20 地价测算、用地预审合同、签订土地 出让合同 规土委区管理局20 签订保障房监管协议规土委区管理局20 项目施工设计及报建手续办理保守估计约需半年时间 工作阶段工作内容审批部门办文时间 规划用地手续办理 测绘编制征地方案、土地征转手续办理 街道办（10）规土委区管理局（20）土地储 备中心（20） 50 办理房屋完成拆迁证明街道办10 项目水保方案报批市水务局40 注销原土地/物业权属登记产权登记中心30 测绘编制征地方案、土地征转手续办理 街道办（10）规土委区管理局（20）土地储 备中心（20） 50 用地方案图审查规土委区管理局20 社会风险评估报告街道办20 项目用地报审规土委20 更新项目实施方案区更新办5 签署创新型产业用房监管协议区科创局20 项目建设用地规划许可证规土委区管理局20 地价测算、用地预审合同、签订土地出让合 同 规土委区管理局20 签订保障房监管协议规土委区管理局20 工作阶段工作内容审批部门办文时间 规划设计及报 建手续阶段 施工图设计90 办理付清地价款证明规土委区管理局10 项目工程设计方案设计招标备案规土委区管理局20 项目建筑物命名规土委区管理局，与项目人防报批同步20 基坑/土方施工许可办理区住建局10 社会项目投资核准市发改委20 项目工程设计意见书办理规土委区管理局20 项目人防方案报批市人防办20 环保方案专家评审市人居委审查中心30 交评审查市交委40 项目人防扩初市人防办20 项目排水方案审查区水务局20 项目城市排水许可区水务局20 项目总包施工招标 120 项目专业性强的项目招标- 环保方案审批水源办20 环保方案初审意见水源办10 项目施工图面积测算市地籍测绘大队44 项目施工图审查审图公司45 环保方案审批-获得项目工程规划许可证市人居委10 施工监理合同备案区住建局，与施工图报建同步5 施工保函备案区住建局1 办理土地初始登记区产权登记中心90 签订检测评估合同区防雷所10 项目消防施工图审查市消防局20 桩基础施工许可区住建局10 节能施工图审批区住建局20 制作雷电风险评估市气象局20 建设工程规划许可/桩基提前开工证明规土委区管理局20 主体施工许可办理-获得项目施工许可证区住建局10 预售面积测绘市地籍测绘大队40 防雷设计报批市气象局20 项目施 工设计 及报建 手续办 理保守 估计约 需半年 时间 总结 城市更新类工改工项目从计划报批到项目施工设计及报 建手续完成保守估计约需3年半的时间，如若项目期间 某一环节存在报规审批等问题，时间还需延长。根据世 联行所操作的旧改项目看，从前期的计划报批到项目正 式施工建设约需6-8年时间 深圳市城市更新 工改工专题研究篇 沉淀总结（政策研读、典型案例） 2013-今 政策系统化完善化阶段 2005年深圳掀起 “第三次土地 革命”，以市场化方式配制土地 资源的范围从经营性用地扩大到 产业用地领域。2006-2007年 政府出台的政策以鼓励工业用地 开发为主，地价基本为基准地价 甚至更低，在物业租售比例、指 标控制、转让限制等方面政策均 比较模糊 2008-2012年 政策细化明晰化阶段 2006-2007年 政策模糊阶段 2007年之后推进工业用地二次开 发和集约利用，提高土地产出率、 优化产业结构，提出工业楼宇转 让办法，明确工业用地控制指 标，进行工业区升级改造项目 试点工作等，特别是城市更新 办法及其细则的颁布，标志着城 市更新进入规范化阶段；政策规定 更加细化，对租售比例、转让企业 限制、地价补交、工业配套实施等 提出细致化相关规定等 2013年初发布的优化空间资源 配置、促进产业转型升级的 “1+6”文件，该文件对“产业 用地供应机制、创新型产业用 房、地价测算、工业楼宇转让” 等进行了系统化的明确规定， 继“1+6”之后颁布的三个政策 则在对受让人资格、增值收益 缴纳等方面对“1+6”文件进一 步完善 政策发展历程 2、“1+6”政策 到2020年，深圳市可供新增建设用地只有59平方公里，而且这些地块零星、分散，重大项目、公共设施要落地就会遇 到土地空间匮乏的问题，产业转型、城市发展受到了土地空间的制约，故发布优化空间资源配置、促进产业转型升级的 “1+6”文件，以深化土地管理制度改革、大力提升国土资源节约集约利用能力和管理水平。 深圳市人民政府关于优化空间资源配置促进产业转型升级的意见【主文件】 深圳市完善产业用地供应机制拓展产业用地空间办法(试行) 深圳市创新性产业用房管理办法（试行） 深圳市工业楼宇转让管理办法（试行） 加快发展产业配套住房意见 深圳市宗地地价测算规则（试行） 深圳市贯彻执行闲置土地处置办法的实施意见（试行） 注：主文件以市政府1号文件为主，其他6个配套文件分别由规划国土委、经贸信息委和住建局负责起草。 1 6 “1+6”政策小结 1、成本增加：在最新政策体系下，基准地价被提高； 工业用地升级改造项目的地价评估测算体系也提高了土 地的评估价格，致使企业成本增加； 2、收益分成：政府参与收益分成使得企业的利润减少， 收益降低； 3、市场风险：新转让办法中提出严格的转让条件，使 工业用地补地价可转让部份物业销售速度和价格受到较 大影响。 1、租售比例突破限制：城市更新项目形成的工业楼宇分割 转让租售比例不再受限于50：50； 2、配套突破：30%配套按市场评估价补缴地价后可进入市 场销售； 3、产权划分灵活：新政策可以栋、层、间为基本单元进行 房地产权登记并核发房地产权利证书； 4、交易方式灵活：可在市政府土地房产交易机构公开交易 或自行交易。 利好 弊端 2、工改工项目，工业楼宇转让上缴增值收益相关规定 1、工业楼宇的受让人须是经依法注册登记的企业； 2、非商品性质的工业楼宇，进行整体转让的，应按规定程序报批并按公告基准地价补缴地价； 3、属于工业楼宇的，应按照工业和办公公告基准地价的平均值补缴地价；属于配套设施的，应按照市场评 估地价标准补缴地价。 4、城市更新项目改造后形成的工业楼宇可分割转让。 城市更新项目中作为工业配套设施的配套办公、配套单身宿舍以及小型商业服务设施可分割转让，其建筑 面积一般不得超过项目总建筑面积的30%。 5、工业楼宇转让的，转让方应将一定比例的增值收益上缴政府，纳入政府设立的国有土地收益基金专项管 理。 6、下列情形之一的，免缴转让增值收益： （一）城市更新项目中已按市场评估地价标准计收地价的工业楼宇配套设施首次转让； （二）用于安置回迁的工业楼宇登记至回迁户的； 城市更新与旧城改造基本概念 旧城改造与城市更新税收实务大讨论 旧村庄 旧厂房 1、三旧改造与城市更新的基本概念 三旧改造：三旧改造一词来源于广东，广东三旧改造是指广东特有的改造模式， 分别是“旧城镇、旧厂房、旧村庄” 改造。 旧城镇 第一部分旧城改造基本概念 1、三旧改造与城市更新的基本概念 城市更新：根据城市规划和本办法规定程序进行综合整治、功能改变 或者拆除重建的活动。 （1）城市的基础设施、公共服务设施亟需完善； （2）环境恶劣或者存在重大安全隐患； （3）现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城市 规划实施； （4）依法或者经市政府批准应当进行城市更新的其他情形。 第一部分旧城改造基本概念 2021-7-13 土地补偿费； 安置补助费； 地上附着物及青苗补偿费； 菜地开发建设基金； 拆迁补偿费； 搬迁补助费； 临时安置补助费； 安置房周转费用； 停工、停业补偿费； 退还的相应土地出让金。 第一部分 旧城改造基本概念 2、拆迁补偿费的主要内容 此处的拆迁补偿费主要包括： 第一部分 旧城改造基本概念 3、政策性搬迁与商业性搬迁的定义 企业政策性搬迁： 由于社会公共利益的需要，在政府主导下企业进行整体搬迁或部分搬迁。 企业由于下列需 要之一，提供相关文件证明资料的，属于政策性搬迁： （1）国防和外交的需要； （2）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施的需要； （3）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、 市政公用等公共事业的需要； （4）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要； （5）由政府依照中华人民共和国城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地 段进行 旧城区改建的需要； （6）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。 4、城市实施规划与国家建设需要的定义 因国家建设需要依法征用、收回的房地产； 是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。 因城市实施规划 、国家建设需要而搬迁，纳税人自行转让原房地产； 因“城市实施规划”而搬迁，是指旧城改造或因企 业污染、扰民(指产生过量废气、废水、 废渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害)，而由政府或政府有 关部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况。因“国家建设的需要”而搬迁，是指因实施国务 院、省级人民政府、国务院有关部门批准 的建设项目而进行搬迁的情况。 第一部分 旧城改造基本概念 城市更新与旧城改造基本概念 旧城改造与城市更新税收实务大讨论 一、案例分析 被拆迁户：5亿元现金+10亿元房屋（成本价3亿元），赔付率1：1.3， 其中，有一户为法人，赔偿 2000万元房屋（成本价600万元），房屋净值 2000万元 问题： 1）开发商纳什么税，如何纳税？ 2）被拆迁户纳什么税？如何纳税？ 二、被拆迁户取得拆迁补偿费，增值税（营业税）、所得税如何征收？ 自然人与法人有何区别？ 三、开发商支付给被拆迁户的补偿款凭收据能否入帐？如何理解“合 法有效凭据”？支付给村股份公司的补偿款凭股份公司的收据能否进 开发成本抵税？ 四、开发商给被拆迁户的“回迁房”要视同销售交税吗？如何征收？ 五、开发商向回迁户收取的回迁房价款，如远低于市场价，其差额能 否进入拆迁成本？按双方约定价还是市场公允价确认销售收入？ 六、赔偿有何标准？超标准补偿给钉子户的部分，能否计入拆迁成本？ 如何合理合法加大拆迁成本？ 曝光：加大拆迁成本的常见偷税手段