资源描述
工业设计类专业展览场所/ “北京创意设计会展中心” “设计实验设计实验室室”：入孵企业、中小设计企业展示最新作品，接受同行的专业评判 小型展厅小型展厅：为园区企业提供的专业服务设施，园区企业优先预约租用，小规模的专业展示交流平台 大型展厅和大型展厅和会议中心：会议中心：举办各项活动、展览、交流以及演讲 品牌企业的展销橱窗 产品推广展示中心 通过与终端消费者直接接触，起到产品推广销售作用，也推动市场营销方式的不断创新 未入驻园区的企业通过长期租用展厅亦可拥有自己的展示平台 后工业特色的消费体验餐饮零售/服务休闲娱乐异国风情的西餐厅为主，可以有各式各样的中式菜餐厅工艺品、饰品、家居用品、特色摄影、精品超市设计工坊、酒吧、咖啡厅、迪士高、健身馆、影院等l建筑特色建筑特色 + 业态特色，兼顾居住区生活需业态特色，兼顾居住区生活需求求l参与体验为主、还可以被鉴赏参与体验为主、还可以被鉴赏工业旅游目的地 工业厂房的外观、工业设计的内涵一段由外而内全方位的工业旅程，在改造的旧工业建筑中感受工业制造的昨天与今天，亲历建筑艺术洗礼，了解工业发展 参观各种工业设计展览，观摩最前沿的工业设计作品，感受工业产品体验中心，观看有关园区历史和中国工业发展的图片展或短片，还可以体验一把由工业遗产改造而来的娱乐设施，真正融科教娱乐于一体 展示体验区作为起点和核心，与园区其他部分一起构成北京代表性的特色工业旅游目的地功能定位研究中关村软件园作为最新规划建设的大型产业园，具备完善的综合服务功能 信息技术服务：设有软件企业评估与认证中心、知识产权登记中心、软件产品质量评测中心、软件工程咨询中心等。其中，软件产品质量评测中心投资1.35亿建设全国最大的“三库四平台”（综合服务管理平台、软件质量管理平台、软件开发试验平台、软件测试平台、软件工具库、开放源码库和软件构件库），为软件企业的产品开发、质量管理等提供服务。 出口服务中心为软件企业提供国际商务、会展、会议、贸易等服务；成立软件出口联盟，为软件出口企业提供拓展市场、资源共享等服务 培训中心提供人才培训和人力资源服务。 孵化器共28600平米，为中小企业提供孵化服务。康体中心位于软件广场西侧，总用地面积7.05公顷,可建设用地面积1.48公顷，总建筑面积14334平方米,绿化率86.7% ；主要有球类运动场所和游泳池软件广场工程建筑面积为57630平方米，地上四层，地下两层，建筑高度15.5米，绿化率15.2%，容积率1.95；是园区的公共交流中心，集展览、展示、会议、酒店、餐饮娱乐、康体健身、教育培训于一体北京易豪酒店位于中关村软件园国际软件大厦内，拥有标准间客房及套房共计221间（套）、 120个餐位德风雅廊茶餐厅、4个豪华茶艺室以及一个容纳100人左右会务的酒店多功能厅综合服务 公共管理服务 商务服务一站式服务信息技术专业支持生产型创意企业孵化器 商务休闲配套酒店一站式入园服务和信息技术专业支持是园区企业有效运转的基本保障 园区综合服务中心作为联系政府和企业的纽带，重点为企业提供注册代办、政策咨询等全方位、一站式便捷服务，“一站式”便捷服务：负责园区的政策宣传、园区企业入驻后的综合协调服务、搭建中介服务平台；负责为投资者提供咨询服务和包括内、外资企业工商注册等手续的全程代办业务；负责项目评估，协调企业办理规划、土地重用等基建工程相关手续等工作。非盈利性服务内容，开发专门的综合服务大楼，总建面2万平米根据入驻企业类型和产业特点，提供信息技术专业支持，保障园区产业发展： 信息资源中心，包括专业信息和市场信息的共享 软硬件支持系统 产品测试中心 人才培训中心 此项内容投入较大，一般在20003000万以上，可申请北京市文化创意产业集聚区基础设施专项资金用于建设。北京市文化创意产业集聚区基础设施专项资金管理办北京市文化创意产业集聚区基础设施专项资金管理办法（试行）法（试行）“第二条 专项资金的资金规模5亿元，分三年投入，市发展改革委按照市政府固定资产投资审批程序进行项目审核。” “第四条 专项资金用于支持经本市认定的文化创意产业集聚区内的环境整治、基础设施（主要包括水、电、气、热、通讯、非主干路等设施）、产业服务平台和共性技术平台建设等公共设施工程项目（以下简称“集聚区建设项目”）。” 孵化器 创业服务：企业推介、法律咨询，财务顾问，工商登记，税务申报，专利注册 优惠政策：入驻企业可享受市区政府对产业基地制定的相关优惠政策，主要是税收方面 作用：扶植中小企业发展，为未来园区产业进一步聚集壮大奠定基础 孵化面积：随着园区的不断成熟，分两期建设，共5万平米，出租。酒店及商务活动配套园区的公共交流中心，园区的公共交流中心，集会议、酒店、餐集会议、酒店、餐饮娱乐、康体健身、饮娱乐、康体健身、教育培训于一体教育培训于一体 其中酒店规模2万平米，其他约1万平米 以保留的旧厂房建筑为核心，打造精品特色酒店及相关配套，配套服务于酒店，同时服务于产业区的商务活动，提供商务休闲和商务洽谈场所，以及商务服务设施 盈利模式：酒店自持经营；商务活动配套作为商业出租老建筑特色酒店商务活动配套l 由20世纪30年代的斯托维亚啤酒厂改造而成的壹号码头酒店是上海市中心的高级精品酒店，酒店座落于苏州河畔，工作环境舒适，特色精品服务为酒店长期的服务发展方向。l 酒店MSuites，餐厅Mimosa，顶层酒吧Monsoon，俱乐部Minx，四部分组成了一个时尚的综合体。昔日的厂房，重建成24套客房的精品酒店，全都是非标式的，特点就是彼此之间不尽相同，房间有S型，有园型，有水景，有复式，还有沙滩式，变化多端。 顶层酒吧顶层酒吧当年的酿酒车间保留室内的大烟炉与大柱子，改造成一座豪华的三层剧院式的西餐厅Mimosa北京酒店业（含度假村）市场总体特征图图5.1 北京市星级酒店构成北京市星级酒店构成 6% 43% 34% 12% 5% 1 星级 2 星级 3 星级 4 星级 5 星级 北京市星级酒店分布北京市星级酒店分布 32 18 18 17 21 朝阳 海淀 东城 其它城区 郊县 北京市四星级以上酒店分布北京市四星级以上酒店分布l两头小、中间大的市场结构两头小、中间大的市场结构 截至2004年底在北京市旅游局正式注册的625家星级酒店中，五星级酒店34家，占5.44%；一星级酒店40家，占6.4%，其余均为中档酒店。l中心高、四周低的市场格局中心高、四周低的市场格局 注册的600多家星级酒店中，四星级以上酒店106家。其中朝阳区32家，海淀区与东城区各18家，占全市高档酒店的64%。而各郊县的四星级以上高档酒店数量很少。l高档酒店经营状况较好，低档酒高档酒店经营状况较好，低档酒店堪忧店堪忧2005年2月3日，北京市副市长公布了北京饭店业三星级以下亏损面近46%、四星和五星中有37%亏损的情况。2004年北京市五星级酒店的平均入住率约为65%。经营状况普遍优于中低档酒店。u北京市五星级酒店89%分布在城八区内，共40家，其中，朝阳区共有18家，占总量的45%；海淀区与东城区各10家，分别占25%；西城区、丰台区共2家，占5%；另外有5家分别位于通州区、昌平区、大兴区与密云县u2008年前，北京酒店的发展将从东部CBD及燕莎商圈转向海淀亚北区域，到08年该区域将新建18家四星级以上高档酒店2000年后北京高档酒店市场收益水平稳健增长，经营状况总体上来说较好，住宿率平均在60%-65%以上 经过2004年的整体复苏，2005年的北京酒店市场继续强劲增长，平均房价和住宿率分别上升了23%和3%。 未来以下四个方面的需求在未来几年内对商务酒店市场将有明显的拉动作用： 北京的对外开放与经济增长使商务旅游保持较高水平的持续增长； 作为国家的行政中心使得公务旅游保持持续增长； 作为国际交流中心、文化中心、信息中心，会议展览市场大规模发展； 私人旅游市场一直稳中有升，奥运会带来更多的国际国内旅游商机。1997年-2005年北京市酒店市场经营业绩高档酒店的平均房价和入住率一直保持较高水平 从00年到05年，四五星级的高档酒店的平均房价上涨显著，平均增长率12% 入住率普遍在60以上1997年-2005年北京市高档酒店与较高档酒店经营业绩比较受08年奥运影响阶段性供给量较大，竞争加剧，预计到2013年，酒店市场的住宿率水平预计将稳定在70%左右 2005年，北京酒店市场共有600多家星级酒店，客房约10万间，其中四星或五星级酒店超过100家；根据奥组委的要求，到2008年北京举办奥运会时星级饭店应达到800家，客房数应达到13万间。 2008年前的北京将拥有两座理兹卡尔顿、两座JW万豪、两座洲际、一座四季，而北京也将成为亚洲第二个同时拥有君悦和柏悦两个品牌的城市，全球排名前十的饭店集团除了只在美国本土发展的希尔顿外，其他九家都已经到了北京。2005年-2013年北京市酒店竞争市场供给和需求发展趋势总结及预测数据来源：浩华管理顾问有限公司p奥运会后，北京酒店市场的供给增长速度将放缓，房晚需求的增长速度预计保持稳定，主要因素包括：中国经济的进一步对外开放、基础设施持续改善、以及外国游客到访数量的可望增加功能定位研究项目周边规划了几个大型住宅区，但目前还处于规划前期阶段，短期内无可见供应项目名称位置建筑面积（万平方米）土地用途根据石景山区的住宅规划，在区内将建几个大规模的住宅区及住宅改造区，但目前还处于规划前期阶段，并未有楼盘短期内上市；根据北京市土地储备中心2008年第一批土地供给计划，石景山区内无住宅用地供应。古城古城居住区居住区八宝山八宝山居住区居住区苹果园苹果园居住区居住区刘娘府刘娘府居住区居住区八大处八大处居住区居住区项目周边现有的新建住宅区市场实现状况良好，均价在1100018000之间，大多为地缘性二次置业及换房客，消化速度多在100套/月以上华富丽苑华富丽苑天鸿美域天鸿美域远洋山水远洋山水万科紫台万科紫台珠江峰景珠江峰景万科中粮万科中粮假日风景假日风景长安新城长安新城远洋山水均价为13222元/平方米，月销售速度200套，目前售价达到16800元/平方米位置位置西4、5环之间，石景山区玉泉南路63号占地占地面面积积总204公顷，其中建设用地45.84公顷建筑建筑面面积积200万平米容积容积率率3均价均价13222元/平方米销售销售速速度度200套/月万科紫台均价为16424元/平方米，销售速度为30套/月，目前售价达到18000元/平方米位置位置西四环岳各庄北桥向西约800米建筑面建筑面积积13万平米规模规模530户容积率容积率2.5均价均价16424元/平方米销售速销售速度度30套/月客户来客户来源源以来自金融街区域的客户为主，少量来自中关村区域和田村区域 ；同时出现一定量的区域换房升迁客户，如：世纪城和紫金长安珠江峰景均价为14500元/平方米，客户当中二次置业较多位置位置丰台区青塔西路58号占地面占地面积积11.3万平米建筑面建筑面积积32万平米容积率容积率2.4均价均价14500元/平方米规模规模2000套客户来客户来源源地源性客户，西部各机关、部委，航空部，军区医院，中关村IT行业等；二次置业较多，中年居多天鸿美域均价为12000元/平方米，置业者多为地缘性客户位置位置丰台区卢沟桥小屯村，玉泉路南侧3500米占地面占地面积积28.1公顷建筑面建筑面积积70万平米容积率容积率1.86均价均价12000元/平方米规模规模共2000多户客户来客户来源源地源性，机关、部委等，中年为主，航天部二院的二次置业多万科假日风景均价为13474元/平方米，销售速度为120套/月，目前售价13900元/平米位置位置丰台区小屯村占地占地面面积积22.4万平米建筑建筑面面积积40万平米容积容积率率1.93均价均价13474元/平方米销售销售速速度度生活配套 情感 设计，引领未来生活 占地约300亩，容积率2.5，总建筑面积50万平米 前沿的建筑设计、环境设计、园林设计相关理念的实现 高标准精装，部分展示住宅产业化成果， 展示人居产业发展的最新成果 保留部分工业遗产，铁路、管道等，追忆似水年华以住宅及基本的生活配套设施为载体，延续工业精神，展现产业成果，让创意设计以住宅及基本的生活配套设施为载体，延续工业精神，展现产业成果，让创意设计深入生活深入生活项目项目本体条件分析本体条件分析项目整体定位初步判断项目整体定位初步判断功能定位功能定位Part. 5Part. 3Part. 2Part. 1Part. 4项目经济测算及可行性分析项目经济测算及可行性分析报告主要内容规划设计初步构想规划设计初步构想下一阶段工作安排下一阶段工作安排Part. 6本体资源条件解析本体资源条件解析26项目地块内部多为旧厂房，资源良好，道路系统发达，工业建筑极具特色，具有较好的可塑性用地现状：用地现状：厂区内现有老厂房，仓库，堆料场以及少许职工住宅及配套生活设施厂房分布与地块的各个部分，住宅用地集中在地块的东北，堆料场在地块的南端地块内部资地块内部资源源地块内部道路系统发达，树木及其他植被较多，内部环境较好首钢原厂房及生产车间具有浓厚的工业特色及建筑特色地块内部有多条废弃铁路延伸至地块的各个角落主要道路铁路烟囱地块内部保留着60年代的首钢厂房，建筑总体呈现跨度大，空间大的特点，但多已接近建筑物的使用末期 地块内部现有建筑32万平方米，多为1959年和1960年的建筑 。考虑到建设部规定的建筑物设计使用年限50年基准期的标准，90%的建筑物已近使用末期 。 地块北边的四个现有厂房为原机装车间、热处理车间柳焊车间及水压机厂房，建筑具有巨大的挑空结构，跨度大，空间大。是拟保留改建的建筑 其余拟保留改造的厂房分布在地块东西两侧，同样具有鲜明的工业建筑特色工业改造案例的启示工业改造案例的启示29工业区改造传统旧工业区改造已经有了众多成功先例，涉及几乎所有物业类型，指导本项目工业遗产利用工业工业区改区改造造商业商业办公办公公共设公共设施施住宅住宅改造改造类型类型改造为商铺、酒店、酒吧等营业性功能设施改造为办公场所，进行商务或研究创作等功能设施改造为向公众开放的空间、设施Loft等创新性居住产品，承担工作室等类居住功能深圳华强北、北京藏酷酒吧上海莫干山路50号、美国soho区、北京海淀区八里庄、北京天海商务成都东郊博物馆、江南造船厂、中山岐江公园美国soho区、天津万科水晶城 上海M 5 0 创意 园 经上 海 春明 粗 纺厂 改 造而 成 ，现 在 是上 海 市国 际 化创 意 园之 一 。园 区 内拥 有 从 世纪 年 代 年代 的 特色 历 史建筑群，是 目 前苏 州 河畔 保 留最 为 完整 的 民族 纺 织工 业 建筑遗存，园 区 内集 聚 了 栋老 厂 房与 相 关建筑。 规 模 ：占 地 面积约23400平方 米 ，建 筑 面积约41000平方 米 ，容 积 率1.75M50M50旧厂房改造特点旧厂房改造特点“原汁原味原汁原味”地保留了旧厂房的地保留了旧厂房的原貌原貌不改变厂房的构架结构，保留传统的砖木、砖混、钢混构架楼梯、窗户和厕所也大致未动，给人以老、旧的整体印象保留厚重的黑漆铁门，原汁原味的铁栏杆把封闭式厂房的屋顶做成玻璃天窗，四周也大面积地换成玻璃，增强时尚感在水泥墙体上贴上黑色砖块，整体色调呈暗色楼内和楼外均留出大面积的公共空间供入驻者交流和休息绿化，灯光，小亭阁、咖啡吧等都继承工业厂房的建筑特点，营造出时尚而怀旧的氛围 北京7 9 8 艺术 区 是在 原 有工 业 建筑 闲 置空 间 的基 础 上逐 渐 发展 成 的以 当 代艺 术 为特 色 的艺术区 。 艺 术 区总 占 地50万，七 星 所属29万，建 筑 面积22.5万 平 方米 。 艺术 区 基本 上 保留 了 原始 厂 房建 筑 ，建 筑 强度不大，容 积 率仅为0.76。798艺术区对厂房的改造主要以单体改造为主，改造最大限度的保留了原始建筑的痕迹：大门依旧为原厂房厚重的大铁门墙体斑驳，上面保留着“文革”时的朱红标语 厂区纵横交错的管道被完全保留了下来厂房内部分机械也依旧保留成列旧厂房具有大跨度和大的层高。艺术区内把厂房9米的空高一分为二，楼下作为餐厅和聚会场所，还可将房间的一角设置舞台；楼上的一半改造成设计工作室，另一半是为廊式公共空间。在一个厂房内，实现工作、生活、交流、娱乐足不出户。厂房隔层的地面由钢材和玻璃架起，使之与厂房的建筑风格一致。并且为了增强视觉里的安全感，特地在玻璃下面加了一层铁丝网，这样既保留了原始建筑风格，又具备时尚感，打造创意空间。上海8号桥原味废弃的上海汽车厂的零配件工厂，现改造成为上海著名的创意产业集聚园区 。规模：占地7000平方米，总建筑面积12000多平方米，容积率为1.7原厂房现状8号桥对原有厂房的改造具有以下特点：只留下柱子和钢结构，屋顶全部重做利用厂房原有的高空间，隔层的手法普遍用到改造中，建筑富有层次感注重房屋的功能性改造，比如增加防水、隔热措施，重新加固地基，改造排污管改造时预留了大块的玻璃窗和玻璃屋顶，并安装电动机，可以开闭，充分运用自然通风和采光照明结合工业厂区特质，设置了很多租户共享空间，如商务中心、休闲后街、阳光屋顶和小花园等，激发创意灵感改造后的最大建筑特色是每一座建筑物都有天桥相连 ，使每座厂房内部空间互为贯通 区位：位于天津市西青区，外环线以外，临近南开、红桥两区，原天津玻璃厂厂址 占地面积：50.75万 建筑面积：38.41万利用园林利用园林造景手法造景手法将历史人将历史人文遗迹和文遗迹和原有植被原有植被资源融入资源融入小区景观小区景观规划中，规划中，成为社区成为社区的特色标的特色标志志案例启示 改造后建筑密度和强度一般不大，容积率在1-1.7左右建筑强度建筑强度保留的厂房多改造成为商业或商务办公，凸现建筑特色建筑用途建筑用途尽可能保留其原有建筑风格及内部结构，以及管道、砖墙、烟囱等工业遗址；居住区则更多的是保留一些工业遗产作为园林景观的亮点保护利用保护利用融入现代化元素，如大玻璃天窗，增强时尚感；多采用隔层的形式，营造丰富的空间形态改造利用改造利用借鉴点：借鉴点：1 1、整个园区的容积率控制在、整个园区的容积率控制在1.5-1.71.5-1.7左右，不宜过高左右，不宜过高2 2、保留建筑集中在项目地块北端，适于改造成公建设施和创意设计办公楼、保留建筑集中在项目地块北端，适于改造成公建设施和创意设计办公楼3 3、南端居住用地只保留少量管道、铁路等工业遗产，作为景观的组成部分、南端居住用地只保留少量管道、铁路等工业遗产，作为景观的组成部分功能布局功能布局36功能布局原则p 兼顾不同功能对环境、交通的要求p 考虑各功能之间的互动联系p 实现保留建筑的有效利用p 动静相对分离功能布局示意图五大功五大功能区：能区：p 总部设计中心p 创意设计区p 展示体验区p 综合服务区p 人居示范区创意设计区创意设计区 展示体验展示体验区区综合服务区综合服务区总部设计中心总部设计中心 人居示范区人居示范区 A01地块内旧厂房设计展示馆 建筑改造意象 大型展厅和会议中心，保留现有建筑的高空间、高跨度特点，加以装修利用，主要利用南北纵向的大楼 小型展厅、设计实验室及配套部分，在现有建筑基础上加建、改建，或在内部加设廊道、玻璃隔断，分割成为多个较小的灵活空间，便于利用A05地块内旧厂房创意设计区 建筑改造意向 外部增设空中走廊，从视觉上分割厂房之间的高大空间，增强整个空间的亲和力和舒适度 内部在现有厂房基础上加层，自由构建创意LOFTA07地块内旧厂房特色酒店 建筑改造意向功能构成比例创意设计区创意设计区展示体验展示体验区区综合服务区综合服务区总部设计中心总部设计中心人居示范区人居示范区服务服务区区器开发节奏安排一期一期 二期二期 三期三期 四期四期 五期五期合计合计20092009年年20102010年年20112011年年20122012年年20132013年年会展及会展及商业商业( (万万) )孵化器孵化器( (万万) )写字楼写字楼( (万万) )项目项目本体条件分析本体条件分析项目整体定位初步判断项目整体定位初步判断功能定位功能定位Part. 5Part. 3Part. 2Part. 1Part. 4项目经济测算及可行性分析项目经济测算及可行性分析报告主要内容规划设计初步构想规划设计初步构想下一阶段工作安排下一阶段工作安排Part. 6土地价值评估土地价值评估4546进行土地价值评估的前提条件和假设n报告中各评估方法测算依据城镇土地估价规程（中华人民共和国国家标准GB/T18508-2001）和房地产估计规范，并采用专业测算与市场调研相结合，其中各因子的选定参数根据专业要求及市场评估经验建立；n本报告中评估的土地价值是指地块为熟地（即“七通一平”）的价格；n本地块的地价是在拟定的方案基础上进行分析和评估，假设计入容积率内总建筑面积全部可作为商品房销售；n 我们对建造成本、建设期等方面进行一般假设和判断；n 本报告不考虑开发单位项目管理、营销手段、风险控制能力、利润目标等方面的差异性所造成的价值差异，我们采取市场平均水平；n 本报告中现状土地价值是评估时点下客观分析测算之价值，同时考虑了本区域未来市场发展变化，未考虑地块整体营销、土地出让方式及市场竞投因素对地价的浮动上涨因素。47市场比较法原理和公式原理：原理：根据市场中的替代原理，将待估土地与具有替代性的，且在估价期日近期市场上交易的类似地产进行比较，并对类似地产的成交价格作适当修正，参考地块修正后的价格加权平均得出待估土地地价。公式：公式：估价对象比准地价=交易地价交易情况修正系数交易日期修正系数区域因素修正系数个别因素修正系数48市场比较法技术思路选择比较实例，选择实例与估价对象属于同一供需圈、用途相同或相近、在地域上属近邻区域或类似区域步骤步骤1 1建立各地块比较因素条件说明表：交易时间、交易情况、交易方式、个别因素（容积率、面积、形状、规划等等）步骤步骤2 2确定各地块比较因素条件指数表步骤步骤3 3计算各地块比较因素修正系数表步骤步骤4 4取各案例权重，确定各地块土地价值；根据各地块土地价值，加权平均测算本地块土地价值步骤步骤5 5步骤一：地块的选取（以居住为主的用地）选取原则估价时点原则：近期成交近期成交用途一致原则：地块主要用途为居住地块主要用途为居住同一供需圈原则：地块位于同一供求范围内地块位于同一供求范围内案例一案例一 案例案例二二地块名地块名称称丰台区东铁匠营宋庄路38号住宅、商业项目用地 石景山区石槽住宅、商业及配套用地 位置位置丰台区东铁匠营石景山区石槽土地使土地使用权人用权人北京万科企业有限公司 远洋地产有限公司 案例一案例二案例三50步骤二：地块比较因素条件说明表（区域因素）区区域域因因素素基础设施基础设施状况状况七通一平三通一平七通一平离市中心离市中心距离（公距离（公里）里）10104 41010区域繁华区域繁华程度程度老厂区，周边为农村，人口聚集度较高处于市中心辐射区内，但周边为农村，人口聚集度高较繁华，人口聚集度较高吴价村路、张仪路、小屯路，市政规划路玉泉路，鲁谷鲁，莲石路地块比较因素条件（区域地块比较因素条件（区域因素）因素）本项目 案例一 案例二地块比地块比较因素较因素条件条件指数表指数表编制规编制规则则u本项目各个比较因素的条件指数标定为100（容积率修正系数除外）；u而案例的各个条件指数，则根据步骤二中的详细描述和比较，以100为基准，赋予相应的值；u若案例的某项比较因素优于本项目，则其条件指数大于若案例的某项比较因素优于本项目，则其条件指数大于100100，反之则小于，反之则小于100100；u条件指数的大小视案例与本项目因素差异的大小而定，但一般应该控制在80-120以内。步骤二：地块比较因素条件说明表（个别因素）地块比较因素条件地块比较因素条件（个别因素）（个别因素）个个别别因因素素宗地面宗地面积积(平方平方米米)20010077800110097宗宗 地地 形形 状状较不规则规则较规则容积率容积率2.52.42.8相邻土相邻土地利用地利用状况状况以住宅、工业为主以住宅为主以住宅为主临路状临路状况况北邻吴家村路，南临市政规划路西邻宋庄路东邻玉泉路，南临莲石路本项目案例一案例二步骤三：制作地块比较因素条件指数表 估价对象与估价对象与比较案例比较案例 估价对象估价对象实例一实例一实例二实例二比较因素比较因素 位置位置石景山区吴家村路南侧丰台区东铁匠营石景山区石槽交易日期交易日期10096100交易情况交易情况100100100交易方式交易方式100100100土地使用年限土地使用年限100100100土地用途土地用途100100100基础设施状基础设施状况况10085100离市中心距离市中心距离（公离（公里）里）100105100区域繁华程区域繁华程度度100100105步骤四：制作地块比较因素修正系数表 估价对象与比较案估价对象与比较案例例 实例一实例一实例二实例二 比较因素比较因素 位置位置丰台区东铁匠营石景山区石槽土地成交价格（元土地成交价格（元/ /）785314987交易日期交易日期100/96100/100交易情况交易情况100/100100/100交易方式交易方式100/100100/100土地使用年限土地使用年限100/100100/100土地用途土地用途100/100100/100区域因素区域因素基础设施状况基础设施状况100/85100/100离市中心距离离市中心距离（公里）（公里）100/105100/100区域繁华程度区域繁华程度100/100100/105区域道路通达区域道路通达度度100/95100/105居住用地地价评估 修正后的评估修正后的评估单价单价 = = 实际交实际交易单价易单价 修修正结果系数。正结果系数。 对两个案例的修正后评估单价进行加权平均，根据与本项目的可类比程度，案例一的权重为0.4，案例二的权重为0.6。 加权平均得到本项目的土地单价为10785.13元/平方米，即719万元/亩； 居住用地300亩，合计居住用地总价为21.6亿元。项目案例一案例二交易单价（元/平方米）785314987修正结果系数1.3880.715修正后评估单价（元/平方米）10896.1410711.12步骤一：地块的选取（以综合用地为主的类似案例）选取原则估价时点原则：近期成交近期成交用途一致原则：地块为综合用地地块为综合用地同一供需圈原则：地块位于同一供求范围内地块位于同一供求范围内案例一案例二案例三案例一案例一案例二案例二地块名地块名称称石景山区鲁谷银河商务区I地块商业金融项目用地 丰台区岳各庄居住东区1号地6#综合楼用地 位置位置石景山区鲁谷 丰台区岳各庄土地使土地使用权人用权人北京高校房地产开发总公司、锡华实业投资集团有限公司 北京京大昆仑房地产开发有限公司56步骤二：地块比较因素条件说明表（区域因素）基础设基础设施状况施状况七通一平七通一平六通一平离市中离市中心距离心距离（公里）（公里）101077 7区域繁区域繁华程度华程度老厂区，周边为农村，人口聚集度较高石景山重要商服中心，周边已有较为成熟的商服氛围周围为农村，人口聚集度较高地块比较因素条件地块比较因素条件（区域因素）（区域因素）本项目 案例一 案例二地块比较地块比较因素条件因素条件指数表编指数表编制规则制规则u本项目各个比较因素的条件指数标定为100(容积率修正系数除外）；u而案例的各个条件指数，则根据步骤二中的详细描述和比较，以100为基准，赋予相应的值；u若案例的某项比较因素优于本项目，则其条件指数大于若案例的某项比较因素优于本项目，则其条件指数大于100100，反之则小于反之则小于100100；u条件指数的大小视案例与本项目因素差异的大小而定，但一般应该控制在80-120以内。步骤二：地块比较因素条件说明表（个别因素）地块比较因素条件地块比较因素条件（个别因素）（个别因素）个个别别因因素素宗地面宗地面积积(平方平方米米)60030082856435宗宗 地地 形形 状状较不规则较规则较规则容积率容积率1.441.5相邻土相邻土地利用地利用状况状况以住宅、工业为主以商业、休闲娱乐为主以住宅为主临路状临路状况况北邻吴家村路，南临市政规划路北临长安街延长线，东北角紧邻地铁口北邻梅市口东路本项目案例一案例二步骤三：制作地块比较因素条件指数表 估价对象与估价对象与比较案例比较案例 估价对象估价对象实例一实例一实例二实例二比较因素比较因素 位置位置石景山区吴家村路南侧丰台区岳各庄 交易日期交易日期1009898交易情况交易情况100100100交易方式交易方式100100100土地使用年限土地使用年限100100100土地用途土地用途100100100基础设施状基础设施状况况10010595离市中心距离市中心距离（公离（公里）里）100102102区域繁华程区域繁华程度度步骤四：制作地块比较因素修正系数表 估价对象与比较案估价对象与比较案例例 实例一实例一实例二实例二 比较因素比较因素 位置位置石景山区鲁谷丰台区岳各庄 土地成交价格（元土地成交价格（元/ /）12551.925999交易日期交易日期100/98100/98交易情况交易情况100/100100/100交易方式交易方式100/100100/100土地使用年限土地使用年限100/100100/100土地用途土地用途100/100100/100区域因素区域因素基础设施状况基础设施状况100/105100/95离市中心距离离市中心距离（公里）（公里）100/102100/102区域繁华程度区域繁华程度100/103100/95区域道路通达区域道路通达度度100/105100/9260步骤五：地块价值加权评估 修正后的评估修正后的评估单价单价 = = 实际交实际交易单价易单价 修修正结果系数。正结果系数。 对两个案例的修正后评估单价进行加权平均，两个案例权重分别取0.5。 用加权平均的方法，得到本本项目的土地单项目的土地单价为价为84568456元元/ /平平方米，即方米，即564564万万元元/ /亩亩；900900亩亩商业用地总价商业用地总价为为50.850.8亿。亿。项目案例一案例二交易单价（元/平方米）12551.925999修正结果系数0.5881.588地块价值评估结果本项目居住用地部分的土地单价本项目居住用地部分的土地单价为为1078510785元元/ /平方米，合平方米，合720720万元万元/ /亩；亩；300300亩居住用地总价为亩居住用地总价为21.621.6亿亿元。元。本项目产业园部分的土地单价为本项目产业园部分的土地单价为84568456元元/ /平方米，合平方米，合560560万元万元/ /亩亩；900900亩商业用地总价为亩商业用地总价为50.450.4亿。亿。经济效益测算经济效益测算62测算前提说明n 开发节奏：参照项目周边大盘的年度开发量，结合自身地块规模，建议分5年开发：写字楼及住宅平均到5年进行开发，商业及会展作为本项目的展示区在第一期推出，孵化器分两期开发，酒店及配套在第二期开发；n 地价取土地价值评估结果：住宅单价为720万/亩，商业金融用地560万/亩；土地成本根据开发进度分摊至各期；n商品住宅、商铺及写字楼的价格上涨幅度根据近年来北京市价格变化趋势，较保守估计为5%；商业及写字楼租金涨幅为1%；n本报告设定银行贷款情况，考虑银行贷款等所产生的财务费用。测算前提开发成本标准根据北京市的通用测算标准，前期工程费均为62元/平米；基础设施费为500元/平米；建安工程费商务办公为2元/平米，商业为2000元/平米，住宅为元/平米，酒店为元/平米序序号号项目名称项目名称商务办公商务办公 商业商业 住宅住宅 酒酒店店 小计小计 备注备注 1前期工程费前期工程费1.1勘察测量费37.5303030建安费*1.5%1.2规划设计费25202020建安费*1%1.3招投标费15121212建安费*0.6% 前期工程小计前期工程小计77.5626262 前期工程总计（万元）前期工程总计（万元）6355372310012499512建安工程费建安工程费2.1建筑安装工程费2,500.002,000.002,000.002,000.00测算前提项目开发节奏项目分五期开发，写字楼从一期至五期每期开发15万平米，住宅从一期到五期每期开发10万平米；除此之外，一期开发2万平米的展示区及3万平米的特色商业，2万平米的孵化器；二期开发2万平米的管委会大楼，2万平米酒店及1万平米配套；三期开发3万平米的孵化器一期一期二期二期三期三期四期四期五期五期合计合计20092009年年20102010年年20112011年年20122012年年20132013年年会展及商业会展及商业( (万万) )55孵化器孵化器235写字楼写字楼( (万万) )151515151575管委会大楼管委会大楼22酒店酒店( (万万) )22配套配套11经济测算酒店收入测算依据：酒店客房数200间，平均房价根据北京市五星级酒店的平均水平，为1500元/日，入住率为70%；餐饮收入及其他收入分别为客房收入的100%及50%；运营成本为总收入的7%，税 费 为 总 收 入 的5.5%n酒店的运营收入为18900万元/年，运营成本为14270万元/年，运营收益为4631万元/年n由于酒店开发前期投入较大，动态回收期为17年，内部收益率9.35%2009201020112012201312345现金流入189001890018900现金流出-39608 -14270 -14270 -14270 净现金流0 -39608 4631 4631 4631 累计净现金流0 -39608 -34978 -30347 -25717 贴现系数1.0000 1.0000 0.9259 0.8573 单考虑产业园、不考虑单考虑产业园、不考虑住宅的开发住宅的开发单考虑住宅的开发加上住宅，项目整体开发本报告对项目的经济测算分三种情况进行计算：本报告对项目的经济测算分三种情况进行计算：项目分五年进行投资，投资额达到82.2亿元注：土地成本以每期开发面积占总开发面积比例分摊到各期当中序序号号项目名称项目名称投资投资金额金额年份年份2009年年2010年年2011年年2012年年2013年年1土地成本504,000 123,200 112,000 100,800 84,000 84,000 2前期工程费6,851 6,851 3写字楼建安工程费205,000 42,500 42,500 45,000 37,500 37,500 4酒店建安工程费20,000 20,000 5商业会展及配套建安工程费12,000 100002,000 项目从2009年开始销售，到2014实现总销售收入124.33亿元，销售净收入117.4亿元测算依据：参照总部基地，玉泉慧谷等产业园区写字楼价格水平，保守估计为15000元/平米，根据北京市今年写字楼涨幅平均水平，涨幅按5计算序序号号项目项目合计合计年份2009年年2010年年2011年年2012年年2013年年1销售收入销售收入1,243,267225,000236,250248,063260,466273,4891.1写字楼销售收写字楼销售收入入(万元万元)1,243,267225,000236,250248,063260,466273,4891.1.1写字楼销售面积()750,000150,000150,000150,000150,000150,0001.1.2写字楼平均售价(元/)25,00015,00015,75016,53817,36418,2331.1.3写字楼销售率（%）100%100%100%100%100%孵化器，展示区，特色商业及商业配套出租5年内可实现收益4.62亿元测算依据：项目周边产业园内写字楼租金水平为3.5元/平米*日；商业及会展租金参照北京798等创意产业园区内租金水平，为6元/平米*日；租金涨幅根据北京市今年涨幅的平均水平，保守估计为1物业出租以投入建成后的第二年开始计租金收入其中1万平米的配套按照商业租金计算序序号号项目项目合计合计年份年份2009年年2010年年2011年年2012年年2013年年1出租收入出租收入46,19408,1769,95413,96314,1021.1孵化器出租孵化器出租收入收入(万元万元)17,72102,0442,5816,5166,5811.1.1孵化器出租面积()0020,00020,00050,00050,0001.1.2孵化器平均租金(元/.年)1,2781,2901,3031,3161.1.3孵化器出租率（%）80%100%100%100%项目利润总额约31.7亿元，税后净利润23.7亿税前成本利润率为33.8%，税后成本利润率25.3%序序号号项项 目目合计合计20092009201020102011201120122012201320131经营收入经营收入1,346,161.44225,000.00244,426.00276,916.05293,328.24306,491.151.1 写字楼销售收入1,243,267.03225,000.00236,250.00248,062.50260,465.63273,488.911.2 出租收入(孵化器和商业、会展）46,194.410.008,176.009,953.5513,962.6214,102.241.3酒店经营收入收入56,700.0018,900.0018,900.0018,900.00单考虑产业园、不考虑住宅的开发单考虑住宅的开发单考虑住宅的开发加上住宅，项目整体开发本报告对项目的经济测算分三种情况进行计算：本报告对项目的经济测算分三种情况进行计算：住宅分五年进行开发，投资额为35.7亿元序序号号项目名称项目名称投资投资金额金额年份年份2009年年2010年年2011年年2012年年2013年年1土地成本216,000 43,200 43,200 43,200 43,200 43,200 2前期工程费3,100 3,100 3写字楼建安工程费0 0 0 0 0 4酒店建安工程费0 0 5商业会展及配套建安工程费0 0 6基础设施建设费25,000 5,000 5,000 5,000 5,000 5,000 项目从2009年开始销售，到2013实现总销售收入82.9亿元，销售净收入78.3亿元测算依据：售价参照周边的远洋山水，万科紫台等项目平均售价，估计为15000元/平米，涨幅参照北京市今年平均涨幅保守估计为5序序号号项目项目合计合计年份年份2009年年2010年年2011年年2012年年2013年年1住宅销售收入住宅销售收入（万元）（万元）828,845150,000157,500165,375173,644182,3261.1住宅销售面积()100,000100,000100,000100,000100,0001.2住宅平均售价(元/)15,00015,75016,53817,36418,2331.3住宅销售率（%）100%100%100%100%100%150,000157,500165,375173,644182,326项目利润总额约39.3亿元，税后净利润29.5亿税前成本利润率为95.5%，税后成本利润率71.6%序序号号项项 目目合计合计2009 2009 2010 2010 2011 2011 2012 2012 2012013 3 1经营收入经营收入828845 150000 157500 165375 173644 182326 1.1 写字楼销售收入0 0 0 0 0 0 1.2 出租收入(孵化器和商业、会展）0 0 0 0 0 0 1.3商业配套销售收入0 0 1.4住宅销售收入828845 150000 157500 165375 173644 182326 356910 70762 70762 单考虑产业园、不考虑住宅的开发单考虑住宅的开发加上住宅，项目整体开加上住宅，项目整体开发发本报告对项目的经济测算分三种情况进行计算：本报告对项目的经济测算分三种情况进行计算：项目分五年进行投资，投资额达到117.8亿元注：土地成本以每期开发面积占总开发面积比例分摊到各期当中序序号号项目名称项目名称投资投资金额金额年份年份2009年年2010年年2011年年2012年年2013年年1土地成本720,000 166400 155200 144000 127200 127200 2前期工程费9,951 9951 3写字楼建安工程费205,000 42500 42500 45000 37500 37500 4酒店建安工程费20,000 20000 5商业会展及配套建安工程费12,000 10000 2000 项目共实现销售收入207.21亿元，销售净收入195.7亿元测算依据：商业及写字楼测算依据同前，住宅售价参照周边的远洋山水，万科紫台等项目平均售价，估计为15000元/平米，涨幅参照北京市今年平均涨幅保守估计为5序序号号项目项目合计合计年份年份2009年年2010年年2011年年2012年年2013年年1销售收入销售收入2,072,112375,000393,750413,438434,109455,8151.1写字楼销售收写字楼销售收入入(万元万元)1,243,267225,000236,250248,063260,466273,4891.1.1写字楼销售面积()750,000150,000150,000150,000150,000150,0001.1.2写字楼平均售价(元/)25,00015,00015,75016,53817,36418,2331.1.3写字楼销售率（%）100%100%100%100%100%项目利润总额约72.4亿元，税后净利润54.2亿；税前成本利润率为56%，税后成本利润率42%序号 项 目合计2009 2010 2011 2012 2013 1 经营收入2175006 375000 401926 442291 466972 488817 1.1 写字楼销售收入1243267 225000 236250 248063 260466 273489 1.2 出租收入(孵化器和商业、会展）46194 0 8176 9954 13963 14102 1.3 酒店经营收入56700 0 0 18900 18900 18900 1.4 住宅销售收入828845 150000 157500 165375 173644 182326 2 开发成本1178646 273190 263039 231339 205539 205539 项目项目本体条件分析本体条件分析项目整体定位初步判断项目整体定位初步判断功能定位功能定位Part. 5Part. 3Part. 2Part. 1Part. 4项目经济测算及可行性分析项目经济测算及可行性分析报告主要内容规划设计初步构想规划设计初步构想下一阶段工作安排下一阶段工作安排Part. 6下一阶段工作安排 & 需要贵方提供的协助合作模式：合作模式：探讨首钢和海尔合作开发方式 取地模式：取地模式：土地性质问题，土地选择性转变性质； 如何保障一二级开发联动 海尔中心城市进入海尔中心城市进入&“总部总部地产地产”研究：研究： 国内外大企业总部发展状况及趋势研究； 海尔企业战略和企业业务构架分析综合性地产开发模式：综合性地产开发模式：住宅公建等不同物业规模比例确定； 不同物业的盈利方式选择 对项目自身资源进一步挖掘的基础上提出建筑设计建议，突出亮点、特色，指导后期规划设计协助内容：协助内容： 联系首钢高层访谈：首钢对于本项目的开发意向和与海尔合作的前提；有关土地运作的具体细节；首钢发展战略及在项目区域设置首钢中心的具体想法等 提供海尔企业架构、企业未来发展战略相关资料汇报结束下面是讨论时间附件83工业用地相关政策 根据北京市人民政府关于全面实行工业用地招标拍卖挂牌出让的实施意见（试行） ，年月日年月日以后，北京工业用地全面进入招拍挂以后，北京工业用地全面进入招拍挂阶段，实行阶段，实行“勾地勾地”制度。制度。 “勾地勾地”制：制：就是指单位和个人对具体宗地有使用意向的，可以提出“勾地”申请，并承诺愿意支付的土地价格。政府启动“勾地”制后，对于出价未达到政府评估价的土地，政府可选择“不出让”，至此申请方“勾地”失败。相反，申请方一旦出价合适而成功地把意向土地“勾出”，随之该宗土地将进入“招拍挂”阶段，如有人竞价，则价高者得；一旦无人竞价，则申请方应以“勾地价”将土地买入，买入价格不得低于其承诺的土地价格。 工业用地性质及相关风险 工业用地相关政策工业园区配套占地面积原则上只能占到园区总面积的515 工业用地用来开发办公物业等，也可以用来出售或出租，国家无明确政策限定，但通常来说，存在较多此类型现实操作案例，但出售多限于整栋出售。 若工业用地性质下开发写字楼分割成为单间写字楼出售，存在市场风险：产权问题，业主无法获得房屋的小产权，只拥有土地的大产权。但仍有此类案例存在，如朝阳区定福庄的非中心。 转变原有的工业用地性质再进行开发，是政策上最安全的做法，但是：以商业居住性质入市，市场竞争将带来一定的取地风险；转性后，土地基准价格提高，导致土地出让价格必然相对变高；操作周期变长，土地转性的运作过程通常需要花费半年左右的时间，时间成本增大BDA国际企业大道工业厂房和配套办公用地均为整栋销售 项目位置：大兴区景园北街2号 用地性质：工业用地和综合用地 物业类型：厂房、写字楼 产权：工业、综合均是50年 销售形式：整栋销售销售时间用地性质栋数和户型销售形式价格2005年5月12日工业用地1931号楼（共12套）,套均2000-3800平米整栋销售工业用地均价5951元/平米2006年5月15日工业用地和配套综合用地33-49号楼，套均面积2000-2600平米整栋销售工业用地均价6644元/平米2007年3月19日配套综合用地（办公）共9栋楼；套均面积4000-12000平米整栋销售办公用地均价9000元/平米工业用地建设办公楼，通常采取整栋销售方式非中心-中弘国际商务花园 工业用地上修建写字楼租售,有一定风险 项目位置：朝阳区定福庄 用地性质：工业用地 物业类型：商务写字楼 产权：工业50年 销售形式：可租可售；可划铺销售 均价16000元/平米，租金4元/平米/天。 面积从400平米至整栋3000平米。 公司可以注册，但分割出售的写字楼业主只能获得大产权，而无小产权根据北京市基准地价表（京政发200232号文件），综合用地地价水平远高于工业用地北京市2008年工业用地出让情况
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