贺州市房地产市场调研报告

贺州市调报告贺州市调报告n 分析目录第一部分贺州概况第一部分贺州概况第二部分贺州市房地产发展背景第二部分贺州市房地产发展背景第三部分第三部分 20092009年贺州房地产行业相关政策回顾年贺州房地产行业相关政策回顾第四部分近期贺州楼市情况第四部分近期贺州楼市情况第五部分第五部分 附件：附件：贺州市城市总体规划贺州市城市总体规划(2009-2030(2009-2030年年) ) 1贺州概况关于贺州之【地理位置】贺州市位于广西壮族自治区东北部， 处于湘、粤、桂三省区的结合部，东与广东省肇庆市、清远市毗邻，北与湖南省永州市相连。全市土地面积1.18万平方公里，总人口218万；其中市区面积25万平方公里，人口20多万。平时交流以普通话、粤语、客家话、桂柳话、西南官话为主；贺州向东南至香港、澳门500公里，广州市约300公里，是大西南地区东进粤港澳和出海的重要通道，是中国东盟自由贸易区、西部大开发和泛珠三角区域合作的战略结合点，是享受西部大开发优惠政策和接纳海外及中国沿海经济辐射与转移产业的“桥头堡”。1贺州概况之【交通地图】2007年4月经政府批准设立平桂管理区；其次，交通通道的超预期建设导致宏观区域发展态势的变化。随着贺州“四高三铁”（桂梧高速（已经开通）、广贺高速（大概2010年6月）、永贺高速（预计2010年通车）、南贺高速；洛湛铁路（已经通车）、贵广高速铁路（预计2012年通车）、柳韶铁路），贺江复航，机场的选址。八步区八步区八步区是贺州市城区，位于广西东部，东与广东省连山、怀集、封开县为邻，南与梧州市苍梧县交界，西与广西钟山、昭平两县接壤，北与湖南江华县相毗，地处湘、粤、桂三省 （区）交界处，是三省边界重要的交通枢纽及工商业重镇和物资商品集散地，也是西南重要的出口通道之一，区位优势十分明显。八步区辖十七个镇，两个瑶族乡（黄洞、大平），两个街道办事处（八步、西湾），总面积5147平方公里，居广西第二，总人口90万人，主要有汉、壮、瑶等民族，其中壮、瑶等民族占总人口的9。八步区交通便利，有三省通衢之称，323国道、207国道、信都至铺门省道贯通全市，境内有公路干线6条，全市通车里程801公里，可直达区内的梧州、南宁、桂林、柳州；广东的广州、湛江、珠海、茂名、深圳、惠州；湖南的衡阳、永州、郴州、零陵等地。穿经市内的桂梧高速公路、洛湛铁路已经动工兴建，广贺高速公路也即将在近期动工。14500吨位的拖轮可经贸州直达广东的肇庆、江门和港澳等地。现有营运客车372辆，客运周转量177288万人公里；营运货车 1554辆，货运周转量61853万吨公里；运输船舶98艘，5156载货吨位。1贺州概况之【自然资源】贺州市有丰富的农林资源、水电资源、矿产资源，是一块亟待开发的宝地，是广西主要的林业基地和全国第一个外向型林业改革实验区。森林资源丰富森林资源丰富：贺州市亚热带南部季风气候和肥沃的土地，为林业发展提供了得天独厚的条件。全市有林面积61.38万公顷，森林覆盖率达66%，绿化程度达85.5%，森林蓄积量达2500多万立方米，森林覆盖率和绿化程度均远远高于全国、全区的平均水平。广西有四个县（市）森林活立木蓄积量超过1000万立方米，八步区和昭平县占居其二。1996年，被国家林业部批准成为全国第一个外向型林业改革试验区。 水电资源丰富：水电资源丰富：贺州市雨量充沛，水系发达，水力资源极为丰富，全市水能蕴藏量达72万千瓦，可开发量达50万千瓦。目前，全市电力装机总容量33.78万千瓦，年发电量达13.2亿千瓦时，建成了广西地级市唯一的独立电网。1995年，贺州经国家验收率先成为全国第一个实现农村初级电气化的地区。廉价的电力为地方工业发展创造了极为有利的条件。 矿产资源丰富：矿产资源丰富：现已探明的有黑色金属、有色金属、稀有金属、贵金属、非金属等多种，储量大、品种优、易于开采加工。其中，大理石储量达15亿立方米，花岗岩储量达20亿立方米，离子稀土储量达50万吨，铁矿储量达15400万吨，铝锌矿储量约20万吨。荣获国家金质银质奖的“飞碟”牌精锡锭、钨精矿及“星光”牌结晶硅、贺州汉白玉大理石等享誉国内外。1贺州概况之【旅游资源】贺州旅游资源十分丰富，有着“粤港澳后花园”的美誉。年平均气温18.2，相对湿度80以上，空气负氧离子含量高达每立方厘米65856个， 园内植物种类有160多个科、1040多个品种，鸟兽130多种。有“华南地区最大氧吧”之称的姑婆山和大桂山两座国家森林公园、国家重点保护文物单位临贺故城和被誉为“中国最具旅游价值古城镇”、“中国最值得外国人去的五十个地方”之一的黄姚古镇和以及贺州温泉、玉石林、紫云洞、碧水园、秀水庄园村等景区景点。1贺州概况之【民族风情】贺州是一个山水美丽的城市，和广西的很多城市一样，是个风景秀丽、民风淳朴、有山有水的好地方。贺州地区也是多民族聚居的地区，少数民族风情浓郁：瑶族,尤其是在瑶族大家庭中的一个瑶族支系土瑶风情独特迷人，有瑶家迎亲,拜堂,耍歌堂,上刀山,土瑶长桌酒,饮酒歌,舂糍粑等。每年农历10月16日是这里有名的盘王节，广大瑶胞载歌载舞，庆丰年，颂盘王，吸引了各地瑶胞数万人参加。另外，还有浮山歌节、花炮节及富阳街灯节等各民族节日庆典，都体现了贺州的民风民俗，悠久历史和光辉文化。 1贺州概况之【经济发展】近年来，贺州市充分发挥优越的区位、资源、环境和政策优势，以项目为载体，以招商引资和发展非公有制经济为突破口，加快推进工业化、城镇化、农业企业化和商贸旅游业，全市经济全市经济发展保持了持续快速增长势头。发展保持了持续快速增长势头。2008年全市实现生产总值254.3亿元, 同比增长8；财政收入15.99亿元，增长1.2，其中税收增长20.2%，占财税收入比重达75%；全社会固定资产投资170.1亿元，增长27.3；社会消费品零售总额58.4亿元，增长23.9%；外贸出口总额9319万美元，增长8.2%；城镇居民人均可支配收入12895元，增长14.5%；农民人均纯收入3498元，增长13.1%。目前，贺州市建立以电子、有色金属开采加工、林产、建材、电力、食品药品加工等为主的工业支柱已进一步壮大。2008年全市实现工业增加值105.4亿元，增长7.8%，其中规模以上工业实现增加值42.2亿元，增长5.2%。工业增加值占生产总值的比重达41.5%，对经济增长的贡献率达39.2%；同时，贺州以工业园区作为招商引资和发展工业的重要平台，正在加快建设旺高工业区、信都工业区和西湾（平桂）工业区，这三个工业园区交通便利，土地价格、地方税收等政策优惠，基础设施良好，服务优质，是项目落户的理想之地。2008年全市新签外来投资项目715个，投资总额225.29亿元，同比增长17.83%。外来投资（含续建）项目到位资金124.82亿元，增长19.17%，其中：外资实施项目到位资金3820万美元，增长63.53%。 1贺州概况之【投资环境】贺州投资环境良好。2006年和2007年，先后被评为“浙商（省外）最佳投资城市”、“中国最佳粤商投资城市”。自2008年起，贺州市全面实施“科学发展突破发展三年计划”，力争在以下四方面实现新突破：一是在以交通为先导的基础设施建设上实现突破。二是在以工业为主导的产业发展上实现突破。三是在以城市经营与建设为抓手的城镇化发展上实现突破。四是在以生态休闲为主体的旅游发展上实现突破。总结： 1. 贺州有丰富的森林、矿产、水电、农业、旅游资源；2. 目前区域属于广西后发达区域，但近年综合实力进一步加强，国民经济稳步增长，市民生活水平有显著提高；3. 经济发展水平仍旧较低，无支柱性产业支撑；4. 城市基础配套薄弱，欠发达；5. 目前交通是制约城市发展的瓶颈，但随着“东靠西连，南北贯通”的日渐形成，交通格局会得到较大的改善；6. 城市人口较少，流动人口少。2贺州房地产发展背景一、城镇化建设风生水起一、城镇化建设风生水起 自设立地级市以来，按照加快城镇化进程的思路以及“一年打基础，两年一小变，三年一中变，四年一大变，五年创新城”的城市建设目标，着力打造城市品牌，城镇化建设工作快速稳步推进。 城镇化率由2002年的25.4%提高到2006年的33%，城镇人口由撤地设市前的52.97万人增加到2006年的66万人，建城区面积由59.84平方公里增加到73.09平方公里，其中，贺州市区建城区面积由撤地设市前的15.23平方公里扩大到目前的25平方公里，城区人口已由11万人增加到近20万人。 按照“五年创新城”的目标，按城市总体规划加强基础设施建设，认真组织实施，取得了显著的成绩。据不完全统计，2006年该市实施的25项城市基础设施项目，总投资46亿元，年内完成投资约6亿多元。二、房地产业驶入快车道：贺州房地产业成为经济发展新亮点二、房地产业驶入快车道：贺州房地产业成为经济发展新亮点 随着城镇化进程的加快，贺州市房地产业得到了迅猛发展，房地产开发公司由2002年的7家增加到39家，房地产开发面积由2002年底的30万平方米增加至目前的225万平方米，总投资额达20多亿元，房地产业在该市国民经济中的支柱地位初步显现。2006年，全市完成房地产开发投资6.1亿元，同比增长27%。其中市本级完成4.5亿元，昭平、钟山、富川三县完成1.6亿元。 为进一步加快房地产业的发展，贺州市于2006年8月成功地承办了以“美丽贺州，活力新城” 为主题的2006首届贺州房地产展示暨城市建设项目洽谈会。房展会共签约城市建设投资项目32个，投资额达 27.61 亿元，真正达到了展示贺州、宣传贺州、推介贺州的目的。 在注重做大总量的同时，贺州市立足高标准建设，努力提高和完善城镇服务功能，房地产业呈现有序开发，亮点频现的特点。依据城市总体规划，立足长远目光，坚持以项目为载体，运用市场机制，启动江南新区开发建设，拓展城区规模，建成了贺州广场、灵峰广场、贺江花园、灵峰商业城、新时代广场等一批标志性城市建筑。总投资8亿元、建筑面积80多万平方米的桂东汇豪国际城项目坚持高起点、高标准的规划建设原则，被人民日报等国内30家主流媒体评为2005年影响中国的30大典范社区之一，被评为2006年广西最值得期待楼盘和最佳户型，成为引领贺州市乃至广西人性化高尚住宅小区的典范。 三、挑战与机遇并存三、挑战与机遇并存（一）（一） 目前贺州市房地产市场存在的问题和采取的措施情况：目前贺州市房地产市场存在的问题和采取的措施情况：1、征地拆迁难度很大，土地供应量很少，导致部分项目因征地拆迁问题而无法按时开工。由于贺州市近年的土地征用难度逐年加大，特别是高速公路、铁路征用土地的价格与市区建设用地征用土地价格不一，工作难度也随之加大，土地价格飞涨。2、房地产开发尚未能完全规范。房地产业各种问题还比较多，一些开发项目存在没有严格按规定办理相关手续、开发销售的过程不够规范、物业管理跟不上等几个主要问题，出现这些问题的原因主要是房地产开发企业对相关的法律法规不熟悉。为此，该市正在研究加强各方面的监督管理工作，严格办证程序，简化办事程序，引导开发企业按规定办理相关手续，尽量为开发企业提供必要的帮助和支持。 （二）贺州市房地产发展的机遇（二）贺州市房地产发展的机遇1、打造“森林之城、田园都市” 努力实现城市建设新突破2009年以来，贺州市建规委围绕市委、市政府提出打造“森林之城、田园都市”和以城市经营与建设为抓手的城镇化科学发展、突破发展的重大决策部署，深化规划编制，加强建设管理，加快项目建设，推进“森林之城、田园都市”工作取得了明显成效。贺州市建规委把2009年确定为“规划建设年”，将城市规划编制工作作为一项重中之重的任务加以实施。委托上海同济城市规划设计研究院对现行贺州市城市总体规划（2003-2020）进行调整修编，站在“贺（街）八（步）平（桂）钟（山）一体化发展”的高度谋划贺州城市新一轮发展。目前，该规划纲要已经市四家班子联席会议和自治区建设厅组织专家评审通过。编制了“一江两岸”城市景观、贺州市城市亮化工程、贺州市绿地系统、给排水系统等专项规划。完成了市区南环路景观改造规划、桂东湖广大市场等20多个项目的修建性详细规划。2、着力推进“一江两岸三新区”建设“一江两岸三新区”是贺州城市建设的重点，也是建设“森林之城、田园都市”的主要内容之一。2009年以来，贺州市建规委重点抓好全长约5125米，工程总投资约4.61亿元的市区堤路园和远东国际城、帝景湾等房地产项目建设，完善了江北中路、江北东路人行道、绿化等配套设施。此外，着力推进全长2797米，总投资约5000万元的南环路道路景观改造工程。加快了火车站新区的光明大道、站前广场、金泰粮油加工区，江南新区江南路网、经济适用住房小区，城西新区的职教中心、贺州学院二期工程、湖广大市场、城东新区的公园大道、太白湖公园及周边地区房地产项目的开发建设。据统计，年内城区范围内报建的建设工程项目总建筑面积141万平方米，同比增加96万平方米，增长213%；仅建规委负责联系的10个城建重点项目就完成投资5.55亿元。 3、贺州投资90多亿元打造“桂东新城”贺州市将掀起城市建设大会战，2010年将重点加快推进“一江两岸三新区”（贺江及沿江两岸、江南新区、火车站新区、城东新区）建设，加速“贺八平钟一体化”（即把贺州市区和八步区、平桂管理区、钟山捆绑在一起建设）进程，拉大城市框架。据悉，贺州市的城市建设大会战，将重点推进32个城建项目，涉及城市基础设施建设工程、市政公共服务设施工程、文化教育卫生设施工程、综合物流设施工程、安居工程、城区旅游休闲基础设施建设工程6大类，总投资90.6626亿元。贺州是个新建的城市，7年前，起步于县城的贺州市城建面积不足15平方公里。2003年，贺州市制定了城市总体规划纲要，历经7年苦战，城建成就辉煌。如今的贺州市区变大了，变高了，变绿了，变净了，变亮了，变美了。去年4月8日，自治区党委书记郭声琨到贺州调研时给予肯定说，贺州城镇化建设很有特色，很有吸引力，已逐渐成为桂东一颗璀璨的明珠。贺州不仅是一座森林之城、山水之城、园林之城，还是广西的门户之城。通过调研我们认为:随着城市化进程的加快，城市功能的提升，环境资源的开发保护，带动了贺州房地产业的迅猛发展，房地产业已成为贺州最具活力的产业之一，成为推动经济社会快速发展的重要新生力量。 总结：总结：1、房地产行业仍处于初级发展阶段；房价也相对较低；2、随着城市化进程的加快，城市功能的提升，环境资源的开发保护，今后贺州的房地产市场将迅猛发展，成为贺州最具活力的产业之一，成为推动经济社会快速发展的重要新生力量；3、未来房地产行业发展机遇明显，十年大庆只剩三年，在政府的引导下将延续高速发展的繁荣；房地产开发市场在政策规范下逐步走向规范化，需求空间保持较大的扩张，经济的快速发展，为房地产的发展构筑了良好的基础。32009房地产相关政策回顾一、加大居民购房政策支持力度一、加大居民购房政策支持力度（一）严格执行国家有关政策，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%。首次购房证明由住房所在地房产管理部门出具。（二）对个人销售或购买住房暂免征收印花税。 （三）对个人销售住房暂免征收土地增值税。（四）金融机构对居民首次购买普通型自住房和改善型普通自住房贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍;最低首付比例由原来的35%降为20%以上。（五）个人购买超过2年(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税;个人购买不足2年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税;个人购买超过2年(含2年)的非普通住房或者不足2年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋价款后的差额征收营业税。（六）放宽第二套购房政策。（七）对购买城区范围内普通商品住房和普通存量住房(含二手房)的购买者，减半收取其权属登记费、房屋交易手续费、咨询费3项收费。（八）放宽住房公积金贷款政策。1.放宽住房公积金贷款对象。凡是正常缴存住房公积金的职工均可申请住房公积金贷款;个体工商户、进城务工人员、自由职业者在我市自愿缴存住房公积金均可以申请住房公积金贷款。2.放宽住房公积金提取条件。凡正常缴存住房公积金的职工申请住房公积金个人贷款后，每年可提取一次住房公积金本人帐户内余额用于还贷。3.放宽住房公积金贷款面积比例及额度。购买90平方米以上的贷款额度由原来所购房价的65%提高到80%;对于需要贷款额度超过25万元的职工，超过部分可以通过商业银行组合贷款解决。4.放宽住房公积金贷款期限。贷款年限由原来的退休年限适当延长至贷款职工退休后十年。5.简化住房公积金贷款手续。所有办理住房公积金贷款手续应在15个工作日内完成。二、加大城市建设政策支持力度二、加大城市建设政策支持力度（一）实行税收优惠。（二） 调整房地产抵押权登记办法。（三）在城市规划区域内投资开发、3年内建成投入使用的项目（含续建项目），于2009年6月30日前动工并达到要求进度的，配套设施建设费按40%收取，其他服务性收费减半收取;项目于2009年12月31日前动工并达到要求进度的，配套设施建设费按60%收取，其他服务性收费减半收取;房屋维修基金可推迟至办理产权分户时收取。上述减免的收费项目，必须按报建要求期限完工，如达不到进度要求的，在竣工验收时全额补足缴清。 （四）在2009年9月31日前开工并持续投资的房地产开发项目的劳保基金、等报建费，在开发企业作出缓缴书面承诺后，最长可延迟至办理商品房预售许可证前，但最迟不超过2010年12月31日缴清。（五）因城市规划要求提高容积率或变更用途的经营性土地，可免交因容积率提高使得面积增加而造成增加的城市建设配套费。 （六）为促进城市建设，对位于城市规划区内的城市建设项目，项目投资强度达到行业标准的，不征收土地闲置费;土地使用权人向市政府书面承诺于2009年10月1日至12月30日动工建设，项目投资强度达到行业标准的，征收三个月土地闲置费。（七）加大经济适用住房建设力度。总结：总结：贺州的房地产市场尚处起步阶段，但随着政府制定规划引导市场的力度加大，未来房地产市场将会走上良性发展，但这一段时间的到来需要一定时间。4近期贺州楼市情况一、贺州一、贺州20092009年前三季度房地产市场基本情况年前三季度房地产市场基本情况2009年前三季度全市财政收入12.45亿元。经济规模在广西处于末位。房价处于广西十四个地市末位，不到广西均价的一半。 销售面积（万平方米）同比增速%销售额（亿元）同比增速%商品房平均售价（元）同比增速%广西1520.6830.6487.3044.1320510.4南宁479.0744.0206.9958.243219.9柳州181.9221.458.3136.6320512.5桂林155.322.347.074.330312.1梧州74.999818.37126.4244914.3北海132.9173.844.4997.1334713.4防城港40.423610.2735.72541-0.2钦州94.2856.825.5962.827143.8贵港67.044115.9075.7237224.6玉林102.5617.223.1741.5225920.7百色70.0126.713.8644.3198013.9贺州17.8731.22.8316.91582-10.9河池32.9041.66.4959.3197412.5来宾30.70-5.76.1313.5199820.4崇左40.68147.8327.6192420092009年前三季度广西各市房地产销售数据基本情况表年前三季度广西各市房地产销售数据基本情况表从上表可以看出，贺州房价广西最低，为每平方米1582元，而且与上年同期相比下跌了10.9%。根据我们的实际调查，八步区的均价在1800元到2000元之间，市区的新房（住宅）价格从1400元到3300元之间，普遍处于1800到2500元之间，最高的一个楼盘为远东国际（精装修）为每平方米3300元。房地产市场规模偏小。2009年前三季度销售面积仅为17.87万，销售额仅为2.83亿元。约为倒数第二名的来宾的一半。二、贺州房地产未来几年的供应量情况二、贺州房地产未来几年的供应量情况单从贺州市国土部门公布的八步区房地产项目用地资料来看，贺州未来几年的房地产供应量非常大，主要的一些大项目情况如下：1、湖广国际大市场：600多亩，建筑面积约150万平米；2、桂东汇豪国际城235多亩，建筑面积约60多万平米；3、远东国际，约120多亩，建筑面积约46万平米；4、贺州市建材市场，232亩，建筑面积约25万平米；5、贺州市经济适用房，237亩，建筑面积约47万平米；6、星光危房改造，104亩，建筑面积约27万平米；7、帝景湾，122亩，建筑面积约30万平米；8、另外还有一批中小项目，建筑面积不低于约80万万平米；八步区合计建筑面积：约460多万平方米。按照贺州市今年前三季度全市销售面积17.87万平米（含三县），全年面积应该在24万平米左右，假设八步区一年销售面积为20万平米，每年递增10%左右，全部消耗完也要15年左右。 三、三、20092009年年1-81-8月贺州土地出让情况表月贺州土地出让情况表位置位置面积面积（平方（平方米）米）土地用途土地用途供地方供地方式式级别级别成交价格成交价格（万元）（万元）每亩每亩单价单价使用年限使用年限（年）（年）成交日期成交日期钟山县城书香西路南侧53其他普通商品住房用地协议出让二级3.257840.98 708月11日钟山县城书香西路南侧42其他普通商品住房用地协议出让二级3.494555.47 708月11日钟山县城建民路西侧140其他普通商品住房用地协议出让三级2.33511.12 707月31日贺州市八步区厦良社区新兴南路77号71其他住房用地协议出让三级4.989946.86 707月30日贺州市八步区新兴街新中巷19号76其他住房用地协议出让一级5.306646.55 707月30日贺州市八步西约街、河边巷18其他住房用地协议出让一级1.431853.03 707月30日贺州市八步区园林街东园巷95号61其他住房用地协议出让二级5.282257.73 707月30日贺州市八步区信都镇东和社区金星商贸城80其他住房用地协议出让未评估地区2.0817.33 707月30日贺州市八步区将军山原猪花市场东侧3、4号166其他住房用地协议出让未评估地区23.20593.20 707月30日贺州市八步新城二区南三类9号60其他住房用地协议出让二级4.90854.54 707月30日贺州市八步区信都镇大新街380号(西面)43其他住房用地协议出让未评估地区0.865313.42 707月30日贺州市八步区信都镇大新街380号(东面)39其他住房用地协议出让未评估地区0.794513.58 707月30日贺州市八步区八达路龙兴巷115号89其他住房用地协议出让三级6.195746.41 707月30日钟山县城建民路西侧140其他住房用地协议出让三级2.33511.12 707月30日钟山县清塘镇清塘街南侧59其他普通商品住房用地协议出让一级2.473827.95 707月23日钟山县城钟羊中路西侧135其他普通商品住房用地协议出让一级7.07434.94 707月22日昭平县昭平镇上岸村老村坪2000工业用地挂牌出让十二级303.2101.07 507月9日贺州市八步区莲塘镇美仪村工业用地挂牌出让四级506月29日贺州市平桂管理区黄田镇东水村29709公共设施用地招标出让未评估地区213.90124.80 505月26日位置位置面积（平面积（平方米）方米）土地用途土地用途供地方式供地方式级别级别成交价格成交价格（万元）（万元）每亩每亩单价单价使用年限使用年限（年）（年）成交日期成交日期位置位置面积（平面积（平方米）方米）土地用途土地用途供地方式供地方式级别级别成交价格成交价格（万元）（万元）每亩每亩单价单价使用年限使用年限（年）（年）成交日期成交日期贺州市广贺高速边线东侧,八梧二级公路贺街方向右侧21535工业用地挂牌出让未评估地区258.42128.00 504月2日钟山县城龟石北路东侧69734工业用地挂牌出让四级8378.00 503月26日贺州市建设东路8号4034批发零售用地协议出让一级584.190796.55 403月30日昭平县河东开发区62567公路用地划拨十二级409243.60 3月25日贺州市西环路与迎宾大道交汇处东南角71499批发零售用地招标出让三级4912.46 45.81 批发：40其他：701月27日住宅用地127276 40 所有土地26235011277 29 贺州市八步区莲塘镇美仪村4.08工业用地挂牌出让四级489.599380003.89 506月29日四、重点项目四、重点项目贺州桂东汇豪国际城贺州桂东汇豪国际城开 发 商：桂东房产项目地址：贺州市鞍山西路83号项目简介：占地250多亩，面积达14.3万平方米。规划为超大型围合式的全电梯洋房纯住宅花园小区。项目总建筑面积60多万平方米其中住宅总面积42万平方米。容积率3.1，绿化率高达50，建筑密度20，另有一个独立的占地2万平方米。建筑面积l万多平方米的时尚橘子港商业街，整个小区地下机动车停车位1000多辆，地面临时停车位500多个，还有近2000多个单车、摩托车停车位。项目规划采用中轴对称，低密度、高容积率，空出大量的绿化景观空间。社区道路采用沿外环布局的模式，人车分流。建筑具有现代西方折中主义的风格，以棕灰色为基调。建筑以高层为主、住居围合超大居住空间，所有住宅底层全架空利于景观营造及景观延伸，扩大公共交流空间。汇豪国际城的户型以两代居家亲情组合户型为主力推出l+1、l+2等平面可充分组合型户型。在户型面积上充分考虑了和家人“比邻而居”的特点，既满足了父母与成年子女分开居住心理等各方面的需求又方便了子女对老人的照顾。同时提供从一房一厅到五房三厅共十几种户型，主力户型为127平方米的三房两厅两卫双阳台为主。户户有景观，明厨明卫设计，景观阳台分区明确，房间宽阔大方，尺度合理，并配备家政阳台等实用空间。贺州桂东汇豪国际城位于贺州市新城区中心，地处鞍山路与星光路交汇处。南面紧邻贺州市政府大厦,北靠将军名山，南眺贺江秀水，东邻贺州大道，西接鞍山西路，所处的区域是年轻地级贺州市政治、经济、文化、金融、交通中心。市中心和城市主干道优越的地理位置，地块视野开阔、闹中取静，交通四通八达，方便快捷，上班回家，出行购物皆可进退自如。项目周边的市政服务设施极佳，医院、车站等都在其范围内，商业服务便捷齐全，数家银行、营业所、邮政所、超市、派出所、农贸市场等都在项目周边500米范围内。1-61-6号楼已建好，大部分入住号楼已建好，大部分入住 在建在售在建在售7-97-9号楼号楼 未建未建10-1610-16号楼号楼主力户型：主力户型： 127平方米的三房两厅两卫双阳台为主。建筑风格：建筑风格：现代西方折中主义的风格（就是某建筑兼具多种建筑风格。），以棕灰色为基调 三居、四居三居、四居2800-33002800-3300元每平米元每平米 两居、一居两居、一居37003700元每平米元每平米远东国际城远东国际城开 发 商：贺州市临江房地产开发有限公司项目地址：贺州灵峰南路8号售楼电话热线：0774-5290808项目简介：远东国际城采用国际先进的现代城市人居及商业理念，在体现出尊贵高雅气质与国际品质的同时，考虑了人与建筑、人与自然，以及建筑与生态环境之间的和谐关系，重点突出以人为本?和谐社区的概念，鼎力打造贺州城市中心的新加坡园林山水名宅。远东国际城新天地商业广场集商务、购物、餐饮、休闲、娱乐、观光等于一体，街中有城、城中有街、城在街中、街在城中、层层相通、街街相连，0距离接触盛隆百货和灵峰广场，是贺州最繁华最具发展潜力的商圈核心、城市的CBD。这座集城市中心、商圈中心、商务中心、购物中心、品牌中心、消费中心、娱乐中心、休闲中心观光中心、居住中心等十大中心于一体的全生活城中城，它必将成为贺州的标志性建筑、城市商业龙头、都市购物天堂，它在承载着城市的光荣与梦想目前，CAPE港澳零关税商品购物城项目已正式签约入驻，各商业巨头缤纷抢驻。价格：价格：34003400起只剩下三居起只剩下三居中华园中华园开 发 商：贺州市鸿奥房地产开发有限公司项目地址：贺州市龙山路3-1号售楼电话热线：0774-5123388项目简介：贺州首席欧式园林别墅社区，自03年起国土资源部出台政策禁止别墅用地的供应，及这一两年出台的国八条国六条政策，中华园成为贺州唯一一个大型单体别墅社区，也是最后一个别墅区，近年来全国范围内别墅价格成倍增长，在深圳最高卖到五千万元一栋。 中华园位于八达中路与龙山路交汇处背靠笔架山，西接合面狮别墅群，东与粮食局别墅区相连。占地约100亩，总建筑面积44380平方米，178栋，六种户型，每户均带私家花园，私家车库，厅房四正，四面采光。采用隐柱及欧式错层、旋转楼梯、主人套间带书房、卫生间等超前设计融于一体，倍显欧洲居住生活环境，体现一种高贵、宽广、自在、悠闲的生活情景和生活空间，摆脱多层住宅生活空间的狭隘，注解一种自得其乐、无驱无束的大社区生活。有天有地，方感生活惬意。建筑风格：欧式园林 价格 3700元每平米 均价 面积260-380平米锦绣嘉园锦绣嘉园开 发 商：钟山县雄鑫贸易有限公司 贺州房地产网提供的锦绣嘉园售楼电话热线： 8974008 距县城百货大楼1000米,交通便利,高品质的物流人流都在这儿汇聚,是集政治文化金融商业交通为一体的市中心断绝黄金地段。当前均价： 2200均价总结：总结：1、截止2010年4月，贺州房地产发展水平仍旧较低，处于市场发展的初级阶段。除了极个别楼盘如汇豪国际规划上点档次外，其他楼盘乏善可陈。很多楼盘规划上存在很大的问题。通过最新调研，八步区目前经济适用房的价格是1300元每平米。市区房价从2100到3700之间。汇豪国际最高3700元每平米，跟全国房价相比还属于比较低的水平。据调查购买贺州商品房的大都是本地消费者，有小部分是本地做生意的外省商人。2、根据初步印象，贺州市房价与其他消费水平相同的区域相对偏低。未来三年，预计房价有可能会有30%左右的提升空间；3、据目前情况，在考察的意向区域单项目预计年销售量约为3万平米，因此在此开发项目开发周期和销售周期会相对较长。贺州市城市总体规划贺州市城市总体规划(2009-2030(2009-2030年年) ) 修编公示二九年十一月七日修编公示二九年十一月七日 附件：附件：一规划概况一规划概况贺州市城市总体规划(2003-2020)自2005年批复以来，基本体现了贺州市城市发展的特征和要求，解决了贺州市城市发展中许多战略性和实质性问题。并充分发挥了城市总体规划在城市建设、发展中的龙头作用，使建设有法可依。在城市总体规划指导下，贺州市城市职能日趋完善，城市布局日趋合理，城市环境日益改善，城市基础设施和承载力大幅度提高，有力地促进了城市经济社会的发展。 从2003版规划实施效果看基本达到预期目标，但近年来，贺州城市发展的内外环境有了比较大的变化。首先， 2007年4月经广西壮族自治区党委、自治区人民政府批准设立平桂管理区；其次，交通通道的超预期建设导致宏观区域发展态势的变化。随着贺州“四高三铁”（桂梧高速、广贺高速(2009)、永贺高速(2010)、南贺高速；洛湛铁路（2009/6)、贵广高速铁路、柳韶铁路），贺江复航，机场的选址，贺州将形成“东靠西连，南北贯通”的交通大格局，贺州将迎来其有史以来最大的发展机遇。交通枢纽城市将成为贺州市城市性质的重要组成部分；再次，重大项目落户贺州，要求有新的城市总体规划以适应新的发展变化。如：华润贺州电厂一期工程占地140公顷，动态投资约76.52亿元；最后是国家法律政策的变化。尤其是落实科学发展观的要求以及实施新城乡规划法的需要，使贺州市原城市总体规划面临诸多新的问题。 2009年4月由上海同济城市规划设计研究院和贺州市城乡规划院共同组成修编项目组，开始修编工作。2009年6月22日通过规委会、市政府常务会议评审；2009年8月8日，通过市四套班子联系会议评审；2009年10月23日，规划纲要由区建设厅组织专家评审通过。预计规划修编将于明年初编制完成。规划期限规划期限本规划期限为20092030年，其中：近期：20092015年；中期：20152020年；远期：20152030年；远景：2030年以后。规划空间层次规划空间层次 本规划分三个层次（见图1）： 第一层次为贺州市域，规划面积为贺州市行政区划全部管辖范围，国土面积为11772平方公里，总人口为218.3万人。 第二层次为贺八平钟协调区，协调区面积为2485平方公里，总人口84.85万人，包括中心城区的 2 个街道以及 14 个乡镇所管辖的全部行政区划范围。 第三层次为规划区，规划区面积为1060平方公里，总人口为39.5万人，包括八步街道、黄田镇、西湾街道、莲塘镇、贺街镇、鹅塘镇、望高镇、羊头镇以及沙田镇的部分地区。 其中，中心城区规划建设用地面积78平方公里。范围为东至莲塘镇、贺街镇镇区东部，南至鹅塘镇镇区南部，西至西湾街道西部，北至洛湛铁路线南侧。2007年常住人口约25.0万人。 （三）规划重点（三）规划重点本轮贺州城总体规划修编重点主要有以下八个方面：（1）城市性质与职能；（2）城市规模与目标；（3）规划区的划定；（4）中心城区用地空间布局；（5）总体城市设计和景观绿地规划；（6）城市产业统筹协调布局；（7）贺八平钟协调区及中心城区综合交通布局；（8）中心城区民生设施空间布局。（四）市域城乡发展目标（四）市域城乡发展目标 2015年，全面推进全市各项工作，城乡一体化的推进机制和推进体系基本建立。2020年左右，城乡差距明显缩小，城乡大部分指标实现接轨，城乡一体化发展格局初步形成。力争在2030年前把贺州市建设成为经济、社会、生态全面协调可持续发展的城市，基本实现城乡一体化。 （五）市域城镇体系规划（五）市域城镇体系规划1.市域人口与城镇化 近期2015年，市域人口为235万人，其中城镇人口为94.0万人，城镇化水平为40%。 中期2020年，市域人口为255万人，其中城镇人口为127.5万人，城镇化水平为50%。 远期2030年，市域人口为285万人，其中城镇人口为171万人，城镇化水平为60%。2.市域城镇体系布局1)城镇等级结构2)2)城镇规模结构城镇规模结构3)3)城镇职级结构城镇职级结构图图2 2：城镇体系规划图：城镇体系规划图4)4)城镇体系空间结构城镇体系空间结构 2030年贺州市域形成：市域中心市域副中心县域中心中心镇一般镇的多层次城镇体系。聚点成轴、以轴带片，构建“一心三片，三轴拓展，集镇繁荣、城乡一体”的空间结构。（1）一个核心区 即贺州都市协调区，以中心城区为中心，钟山县城为副中心，望高、羊头、回龙为重点镇，成为全市的发展核心区。其主要职能为市域的社会经济文化中心，主导产业为现代服务和加工制造业。（2）三条发展轴市域发展主轴（桂广发展轴）：红花钟山旺高八步贺街信都发展轴线；市域发展次轴（永梧发展轴）：富阳钟山黄姚马江发展轴线；市域发展次轴（南清发展轴）：昭平黄姚珊瑚八步大宁桂岭发展轴线。（3）三个城镇辐射片区 富川辐射区，以富阳镇为中心，公安镇、莲山镇、朝东镇、麦岭镇为重点镇。城镇主要职能有电力工业、烟草工业、食品工业、建材工业、旅游业等。 昭平辐射区，以昭平县镇为中心，马江镇、黄姚镇、走马镇为重点镇。城镇主要职能有农林产品加工、物流、旅游等。 信都辐射区，以信都镇为中心，桂岭镇、大宁镇、公会镇为重点镇。城镇主要职能有铝材、塑料制品、钢材、金属制品等加工业，农产品加工、旅游业等。 图图3 3：城镇体系空间结构图：城镇体系空间结构图 5)城镇建设用地控制 市域中心城市、市域副中心城市、县域中心城市的人均用地控制在120平方米以内。6）重点城镇控制表5：市域重点城镇规划控制一览表 （六）市域综合交通规划目标（六）市域综合交通规划目标 强化贺州作为桂粤湘区域枢纽的作用，促进交通与城镇空间协调发展。整合与完善市域综合交通系统，实现各种交通方式相协调发展，支持区域交通基础设施共享，构筑一个高效率、低耗费、一体化、人性化的城市综合交通体系。全市形成以“60分钟市域交通圈+30分钟贺八平钟协调区交通圈+20分钟市内交通”的“60+30+20”圈层组织结构。图4：市域综合交通规划图（七）城市性质（七）城市性质 桂粤湘区域交通枢纽，以商贸物流、旅游业为主导，农、林、矿产品加工业为支撑，富有山水田园特色的桂东北区域中心城市。（八）城市人口规模（八）城市人口规模 2020年，贺州市中心城区人口规模规划控制在45万人左右，年均增长率控制在6.67%。 2030年，贺州市中心城区人口规模规划控制在65万人左右，年均增长率控制在7.27%以内。其中常住人口57.5万人，一年以上暂住人口9.75万人左右。（贺州市总体规划采用户籍人口和居住半年以上外来人口）（九）城镇建设用地规模（九）城镇建设用地规模 2020年，贺州市中心城区用地规模规划控制在54km2左右，人均建设用地控制在120平方米。 2030年，贺州市中心城区用地规模规划控制在78km2左右，人均建设用地控制在120平方米。（十）城市发展方向（十）城市发展方向 中心城区规划期内的发展方向为“南扩、西拓、东延、北优”。 规划期内重点向南、西发展，对用地进行完善调整；东部适度延展，作为城市远景发展备用地；北部结合旧城改造进行城市空间优化。（十一）城市空间布局结构（十一）城市空间布局结构（1）贺州市域空间布局意象：青山、碧水、森林之城；（2）贺八平钟空间布局意象：环山、抱水、田园都市；（3）中心城区空间布局意象：蓝带、绿楔、生态家园。（4）中心城区城市空间布局结构：一带、三片、九组团；水在城中，城随山转，绿网相融，和谐共生的带形、多组团山水城市空间格局。 以天然河流、山体和永久性绿带分隔，形成中心片区、城西片区和城东片区。 其中中心片区包括：八步中心组团、江南高科技园与如凤（电子）工业园；城西片区包括：市火车站物流组团、平桂西湾工业旅游组团和平桂工业园；城东片区包括：市火车东站物流组团、莲贺组团和马鹿坪工业园。 （十二）中心城区居住用地规划（十二）中心城区居住用地规划 规划居住用地为19.0平方公里，占城市建设用地的24.4%，人均29.2平方米；其中中小学用地为1.37平方公里，占城市建设用地的1.64%。 规划形成15个居住区，即八步老镇居住区、太白居住区、三加居住区、厦良居住区、厦岛居住区、鹅塘居住区、瓦窑头居住区、马尾寨居住区、莲塘居住区、贺街新城居住区、黄田居住区、担石居住区、平地寨居住区、太平寨居住区、西湾北部组团居住区。 （十三）中心城区公共设施用地规划（十三）中心城区公共设施用地规划 规划公共设施用地16.1平方公里，占城市建设用地的20.7%，人均用地24.6平方米。 规划形成市级中心区级中心居住区级中心的三级城市公共中心体系。（1）市级中心：在中心片区的贺州大道两侧，在现贺州市政府周边，形成全市中心，包括行政办公，商业金融，文化娱乐等用地。（2）区级中心：中心片区西部，形成综合商业区，科教区。江南新城，在大钟山西侧，偏重文化娱乐功能，为全市的文化、宾馆餐饮和旅游服务区等服务中心；西部片区，黄田火车站的站前纵深地带是北部城市次中心，主要布置为产业服务的商贸等现代服务业；东部片区，火车东站前纵深地带是东部城市次中心，主要布置为产业服务的商贸、仓储物流加工；（3）居住区级中心：各片区内部组团设立居住区级中心，为各片区就近服务。 （十四）工业仓储用地规划（十四）工业仓储用地规划规划工业用地11.8平方公里，占城市建设用地的15.1%，人均用地18.1平方米。规划仓储用地4.3平方公里，占城市建设用地的5.5%，人均用地6.6平方米。工业区布局：规划形成四大工业区，分别为西湾南部工业园、江南高新技术工业园、如凤工业园、马鹿坪工业园。其他小型工业区规划要求在现有基础上控制其整体规模，逐步调整产业结构。仓储用地布局：规划市火车站仓储区，市火车东站仓储区，西湾南部工业区仓储区、如凤工业区仓储区、马鹿坪工业仓储区以及八步区黄田镇、贺街镇国家储备粮库。其他小型仓储用地结合工业企业自身情况及城市特殊需要综合安排。 （十五）城市道路交通规划（十五）城市道路交通规划交通规划目标:改造旧的交通系统，加快交通基础设施建设，建立一个现代化、低能耗、可持续发展的，与带状城市结构相适应的综合交通运输体系，城市道路网络实现5分钟通达中心城区主要发展组团、10分钟内到达城市各主要对外客运交通枢纽或与对外主要高速通道、20分钟内中心城区通达的目标。（十六）中心城区绿地系统规划（十六）中心城区绿地系统规划 绿地系统布局结构：依托贺州丰富的山水自然资源，配合中心城区“一带、三片、九组团”的空间结构，形成点、线、面多层次结合的绿地系统，体现贺州“森林城市，田园都市”的绿化景观风貌。具体结构确定为：青山环绕，绿楔渗透；十字绿轴，蓝脉绿网；三核据心，多园均布。青山环绕，绿楔渗透：青山环绕，绿楔渗透： 又称“一环多楔一环多楔”。指城市外围自然山体生态保护区的绿化，以及以观音岩地质（遗址）公园、塘金地质公园和三家滩湿地公园为主的体现“山水田园都市”特色风貌的多个楔形绿（田）地。十字绿轴，蓝脉绿网：十字绿轴，蓝脉绿网： 十字绿轴指贺江滨水绿轴和金子山-大钟山-灵峰山-将军山自然山体绿轴。 蓝脉绿网又称为“五带多廊五带多廊”，指五条城市滨河绿带，分别为马尾河绿带、南蛇塘河绿带、盘谷河绿带、沙田河绿带和拱水河绿带；以及以建设路、南环路、贺州大道、站前大道等为代表的绿色景观廊道。三核据心，多园均布：三核据心，多园均布：又称“三核多园三核多园” 三核指三大片区的中心绿地，分别为文化体育公园、大钟山城市森林公园和鸡翅滩公园。 多园指其他以太白湖公园、灵峰公园、观音岩遗址公园等为代表的市级区级各类公园，以及居住区级公园和其他街头公共绿地。 塘金地质公园位于高速公路如城段的东側，是贺州山水田园风貌山水田园风貌的集中体现，将结合农林生物高新技术园区的建设发展都市现代高新农业和观光农业，进一步强化山水田园风貌。大钟山-尖峰山城市森林公园和太白湖湿地公园、贺江森（竹）林带是贺州城市森林城市森林的集中展示，南环路等绿色景观大道是城市森林与郊外森林的联系廊道，是动感城市林带，动感城市林带，近期重点开展上述为代表的各类绿化建设，同时建设若干个居民自治绿化小区，完成国家森林城市的创建，基本形成“森林之城，田园都市”的框架。至2015年，实现城市绿化覆盖率35%，绿地率33%，人均公共绿地11.8平方米。 近期规划关于“森林之城，田园都市”特色风貌的塑造： “森林之城，田园都市”城市特色风貌意象：城在林中，林在城城在林中，林在城中，山水田园，环抱渗中，山水田园，环抱渗透，生态家园，理想都透，生态家园，理想都市。市。（十七）历史文化遗产保护规划（十七）历史文化遗产保护规划 按省级历史文化名城的目标及要求，按照城市整体风貌、历史文化保护区和文物古迹三个层次建立贺州历史文化遗产保护体系，重点构建“双城二山一矿”的保护空间格局。 “双城、二山、一矿”的保护空间格局具体指贺街临贺故城历史文化保护区、八步老城历史保护街区、浮山文物保护区、灵峰山文物保护区和平桂近代工业遗产保护区。（十八）旧城更新与发展规划（十八）旧城更新与发展规划旧城区范围为：光明大道以东、八达中路以南、灵峰北路以西、贺江以北区域；总面积约1.91平方公里。（1）改造方式根据不同的建筑类型，分别采用修缮、改善、保留、更新、整修等改造方式。（2）改造策略1）旧城改造与新区开发相结合，提升功能策略。2）人口控制策略3）风貌协调策略4）文化塑造策略5）交通引导策略结束语：结束语： 作为一个经济欠发达、房价较低，但城市整体发展趋势向上，区位、环境、政策有明显优势的贺州，未来几年房地产行业的发展确实充满机遇。 如果能做到前期较少投入，本着一个“持久建设投入”的发展策略，贺州市场将会是一个很大的机会。