第三章物业交易法律制度(zzp)

第三章物业交易法律制度第三章物业交易法律制度第一节第一节 物业交易概述物业交易概述第二节第二节 物业转让物业转让第三节第三节 物业转让中的商品房销售物业转让中的商品房销售第四节第四节 物业抵押物业抵押第一节第一节 物业交易概述物业交易概述一、一、 物业交易的概念物业交易的概念二、二、 物业交易的特征物业交易的特征一、一、 物业交易的概念物业交易的概念 物业交易，是指当事人之间物业进行转物业交易，是指当事人之间物业进行转让、抵押和租赁活动。让、抵押和租赁活动。 物业交易也就是物业交易也就是房地产交易房地产交易。二、二、 物业交易的特征物业交易的特征 交易对象具有特殊性：交易对象具有特殊性：房地产房地产 交易形式的确定性：交易形式的确定性：房地产的转让、抵房地产的转让、抵押、租赁押、租赁 物业交易合同是物业交易合同是典型合同的统称典型合同的统称 物业交易为要式法律行为：物业交易为要式法律行为：债的关系，债的关系，登记登记第二节第二节 物业转让物业转让一、物业转让的概念一、物业转让的概念二、物业转让的条件二、物业转让的条件三、物业转让的程序三、物业转让的程序四、物业转让合同四、物业转让合同一、物业转让的概念一、物业转让的概念物业转让也就是房地产转让，是指房物业转让也就是房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行合法方式将其房地产转移给他人的行为。为。一、物业转让的概念一、物业转让的概念物业转让的主体一方必须是物业转让的主体一方必须是房地产权利人房地产权利人；物业转让的客体是房地产权利人物业转让的客体是房地产权利人合法合法拥有的拥有的房地产房地产；物业转让行为包括物业转让行为包括买卖、赠与买卖、赠与或者或者其他合法其他合法方式方式；物业转让必须发生物业转让必须发生房屋所有权房屋所有权和和土地使用权土地使用权转移的行为。转移的行为。二、物业转让的条件二、物业转让的条件(一一) 物业转让应当具备的基本条件物业转让应当具备的基本条件(二二) 物业转让的限制性条件物业转让的限制性条件(一一) 物业转让应当具备的基本条件物业转让应当具备的基本条件以出让方式取得使用权的房地产转让以出让方式取得使用权的房地产转让依据依据城市房地产管理法城市房地产管理法第第38条和条和城市城市房地产转让管理规定房地产转让管理规定第第10条的规定。条的规定。以划拨方式取得土地使用权的房地产转让以划拨方式取得土地使用权的房地产转让依据依据城市房地产管理法城市房地产管理法第第39条和条和城市城市房地产转让管理规定房地产转让管理规定第第11、12条的规定。条的规定。(二二) 物业转让的限制性条件物业转让的限制性条件l城市房地产管理法城市房地产管理法第第37条和条和城市城市房地产转让管理规定房地产转让管理规定第第6条的规定，条的规定，下列物业禁止转让：下列物业禁止转让：(二二) 物业转让的限制性条件物业转让的限制性条件1. 以出让方式取得使用权的房地产转让，以出让方式取得使用权的房地产转让，不符合有关法律规定的条件的不符合有关法律规定的条件的2. 司法机关和行政机关依法裁定、决定司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利查封或者以其他形式限制房地产权利的的3. 依法收回土地使用权的依法收回土地使用权的(二二) 物业转让的限制性条件物业转让的限制性条件4. 共有房地产，未经其共有人书面同意共有房地产，未经其共有人书面同意的的5. 权属争议的权属争议的6. 未依法登记领取权属证书的未依法登记领取权属证书的7. 法律、行政法规规定禁止转让的其他法律、行政法规规定禁止转让的其他情形情形三、物业转让的程序三、物业转让的程序 依照依照城市房地产转让管理规定城市房地产转让管理规定第第7条规定。条规定。 签订合同签订合同提出申请提出申请审查审查现场勘查现场勘查和评估和评估缴税缴税核发过户单核发过户单四、物业转让合同四、物业转让合同(一一) 物业转让合同的概念和特征物业转让合同的概念和特征(二二) 物业转让合同的主要合同物业转让合同的主要合同(一一) 物业转让合同的概念和特征物业转让合同的概念和特征 概念：概念： 物业转让合同：是指当事人之间关于一物业转让合同：是指当事人之间关于一方交付房地产，另一方支付相应价款的方交付房地产，另一方支付相应价款的协议。协议。(一一) 物业转让合同的概念和特征物业转让合同的概念和特征 特征：特征： 遵循平等、自愿、有偿的原则；遵循平等、自愿、有偿的原则； 受到土地使用权出让合同的制约；受到土地使用权出让合同的制约； 标的物是房屋所有权和土地使用权；标的物是房屋所有权和土地使用权； 应当书面形式订立；应当书面形式订立； 物业转让合同的成立和有效必须以到房地产管物业转让合同的成立和有效必须以到房地产管理部门和土地管理部门办理房地产理部门和土地管理部门办理房地产过户过户手续为手续为准。准。(二二) 物业转让合同的主要合同物业转让合同的主要合同 依照依照城市房地产转让管理规定城市房地产转让管理规定第第8条规定。条规定。 包括九个方面：包括九个方面：(二二) 物业转让合同的主要合同物业转让合同的主要合同双方当事人姓名或者名称、住所；双方当事人姓名或者名称、住所；房地产权属证书名称和编号；房地产权属证书名称和编号；房地产坐落位置、面积、四至界限；房地产坐落位置、面积、四至界限； 土地宗地号、土地使用权取得方式及年限土地宗地号、土地使用权取得方式及年限房地产的用途或使用性质；房地产的用途或使用性质；成交价格及支付方式；成交价格及支付方式；房地产交付使用的时间；房地产交付使用的时间；违约责任；违约责任；双方约定的其他事项。双方约定的其他事项。 第三节第三节 物业转让中的商品房销售物业转让中的商品房销售1.商品房预售商品房预售2.商品房现售商品房现售3.商品房买卖合同商品房买卖合同4.房地产开发企业和房地产开发中介服房地产开发企业和房地产开发中介服务机构在商品房销售中的义务务机构在商品房销售中的义务5.商品房销售价格的确定及计算商品房销售价格的确定及计算6.商品房的交付与保修商品房的交付与保修一、商品房预售一、商品房预售 概念：是指房地产开发企业将正在建设概念：是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。受人支付定金或者房价款的行为。 条件：依照条件：依照2001年修改的年修改的城市商品房城市商品房预售管理办法预售管理办法第第5条的规定。条的规定。一、商品房预售一、商品房预售 程序：程序： 预售人领取土地使用证、建设规划许可证和施预售人领取土地使用证、建设规划许可证和施工许可证。工许可证。 预售人办理预售登记，领取预售许可证。预售人办理预售登记，领取预售许可证。 预售人同承购人签订商品房预售合同。预售人同承购人签订商品房预售合同。 预售合同登记备案。预售合同登记备案。 房屋交付后，办理产权登记。房屋交付后，办理产权登记。二、商品房现售二、商品房现售 概念：概念： 是指房地产开发企业将竣工验收是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。人支付房价款的行为。 条件：条件： 依照依照2001年修改的年修改的城市商品城市商品房预售管理办法房预售管理办法第第7条的规定。条的规定。三、商品房买卖合同三、商品房买卖合同 商品房买卖合同的主要内容商品房买卖合同的主要内容 商品房买卖合同示范文本商品房买卖合同示范文本 商品房买卖合同的主要内容商品房买卖合同的主要内容1. 当事人名称或者姓名和住所；当事人名称或者姓名和住所；2. 商品房基本状况；商品房基本状况；3. 商品房的销售方式；商品房的销售方式；4. 商品房价款的确定方式及总价款、付商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；款方式、付款时间；5. 交付使用条件及日期；交付使用条件及日期；6. 装饰、设备标准承诺；装饰、设备标准承诺； 商品房买卖合同的主要内容商品房买卖合同的主要内容7. 供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；有关权益、责任；8. 公共配套建筑的产权归属；公共配套建筑的产权归属；9. 面积差异的处理方式；面积差异的处理方式；10.办理产权登记的有关事宜；办理产权登记的有关事宜；11.解决争议的方法；解决争议的方法；12.违约责任；违约责任；13.双方约定的其他事项。双方约定的其他事项。 商品房买卖合同示范文本商品房买卖合同示范文本 示范文本示范文本.doc四、房地产开发企业和房地产开发中介四、房地产开发企业和房地产开发中介服务机构在商品房销售中的义务服务机构在商品房销售中的义务 21条义务性规定条义务性规定相关新闻：相关新闻： 民意调查显示：有七成受访者不相信房地产中介民意调查显示：有七成受访者不相信房地产中介 2007年年12月月04日日 2005年，安徽省规模最大的房产中介桃园房产老板年，安徽省规模最大的房产中介桃园房产老板卷款失踪，涉及金额卷款失踪，涉及金额6000余万元；余万元； 2006年，天津市汇众房产一夜之间全线停业，年，天津市汇众房产一夜之间全线停业，1.5亿亿元房款不翼而飞；元房款不翼而飞； 2007年，深圳大型地产中天置业总裁蒋飞一夜之间年，深圳大型地产中天置业总裁蒋飞一夜之间消失，到目前为止，涉案金额不详。消失，到目前为止，涉案金额不详。2007-11-16五、商品房销售价格的确定及计算五、商品房销售价格的确定及计算 价格确定：以当事人意思自治为基本原价格确定：以当事人意思自治为基本原则则 价格计算：价格计算： 补充补充“房屋建筑面积房屋建筑面积” 商品房按套的计价按套内建筑面积或者建筑面积的计价六、商品房的交付与保修六、商品房的交付与保修商品房的交付商品房的交付商品房的保修商品房的保修商品房保修责任的承担人：房地产开商品房保修责任的承担人：房地产开发商发商保修期限的起算：从交付之日起保修期限的起算：从交付之日起第四节第四节 物业抵押物业抵押1.物业抵押的概念物业抵押的概念2.物业抵押的条件物业抵押的条件3.物业抵押的程序物业抵押的程序4.物业抵押的合同物业抵押的合同5.抵押物业的处分抵押物业的处分一、物业抵押的概念一、物业抵押的概念 抵押：指债务人或第三人提供一定的财抵押：指债务人或第三人提供一定的财产作债务担保。产作债务担保。 抵押人：提供财务的债务人或第三人。抵押人：提供财务的债务人或第三人。 抵押物：抵押人所提供的财产。抵押物：抵押人所提供的财产。一、物业抵押的概念一、物业抵押的概念 抵押权的性质：抵押权的性质： 抵押权是一种从属权利；抵押权是一种从属权利； 抵押权是一种价值支配权；抵押权是一种价值支配权； 抵押权是一种优先受偿权。抵押权是一种优先受偿权。一、物业抵押的概念一、物业抵押的概念 物业抵押：是指抵押人以其合法的房地产以不物业抵押：是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式，向抵押人提供债务履行担保转移占有的方式，向抵押人提供债务履行担保定行为。定行为。 物业抵押人：即房地产抵押人，是指将依法取物业抵押人：即房地产抵押人，是指将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或第三得的房地产提供给抵押权人，作为本人或第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。 物业抵押权人：即房地产抵押权人，是指接受物业抵押权人：即房地产抵押权人，是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。法人或者其他组织。二、物业抵押的条件二、物业抵押的条件(一一) 物业抵押的基本条件物业抵押的基本条件(二二) 物业抵押的限制性条件物业抵押的限制性条件(三三) 以下列物业设定抵押权时应当注意以下列物业设定抵押权时应当注意其本身的性质和具体情况其本身的性质和具体情况三、物业抵押的程序三、物业抵押的程序签订物业抵押合同签订物业抵押合同进行物业抵押登记进行物业抵押登记四、物业抵押的合同四、物业抵押的合同物业抵押合同的主要内容物业抵押合同的主要内容依照依照城市房地产抵押管理办法城市房地产抵押管理办法第第26条规定。条规定。以预购的商品房贷款抵押的，须提交以预购的商品房贷款抵押的，须提交生效的预购房屋合同生效的预购房屋合同以在建工程抵押的，抵押合同还应当以在建工程抵押的，抵押合同还应当载明的内容载明的内容五、抵押物业的处分五、抵押物业的处分1.物业抵押权所担保的债权的范围物业抵押权所担保的债权的范围2.处分抵押物业的条件处分抵押物业的条件3.抵押权人对抵押物业处分的中止情形抵押权人对抵押物业处分的中止情形4.处分抵押物业所得金额的分配顺序处分抵押物业所得金额的分配顺序5.关于优先受偿权与优先购买权问题关于优先受偿权与优先购买权问题1、物业抵押权所担保的债权、物业抵押权所担保的债权的范围的范围根据根据担保法担保法第第46条规定，抵押权条规定，抵押权所担保的债权范围包括：所担保的债权范围包括：1. 主债权主债权2. 利息利息3. 违约金违约金4. 损害赔偿金损害赔偿金5. 实现抵押权的费用实现抵押权的费用2、处分抵押物业的条件、处分抵押物业的条件 前提条件是债务人不履行债务，包括拒前提条件是债务人不履行债务，包括拒绝履行、不能履行、逾期履行、不完全绝履行、不能履行、逾期履行、不完全履行。履行。 依照依照城市房地产抵押管理办法城市房地产抵押管理办法第第40条规定。条规定。3、抵押权人对抵押物业处分的、抵押权人对抵押物业处分的中止中止情形情形 依照依照城市房地产抵押管理办法城市房地产抵押管理办法第第46条规定。条规定。4、处分抵押物业所得金额的分、处分抵押物业所得金额的分配顺序配顺序 支付处分抵押房地产的费用；支付处分抵押房地产的费用； 扣除抵押房地产应缴纳的税款；扣除抵押房地产应缴纳的税款； 偿还抵押权人债权本息及支付违约金；偿还抵押权人债权本息及支付违约金； 赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造成的损害；成的损害； 剩余金额交还抵押人。剩余金额交还抵押人。5、关于优先受偿权与优先购买、关于优先受偿权与优先购买权问题权问题1. 抵押债权的优先受偿。抵押债权的优先受偿。优先于普通债权和其它费用，优先于普通债权和其它费用，优先于在其后设定的用益物权，优先于在其后设定的用益物权，优先于其后设定的抵押权。优先于其后设定的抵押权。2. 处分抵押房地产时，可以依法将土地上新增处分抵押房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同处分，但对处分新增的房屋与抵押财产一同处分，但对处分新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。房屋所得，抵押权人无权优先受偿。5、关于优先受偿权与优先购买、关于优先受偿权与优先购买权问题权问题3. 以划拨方式取得土地使用权连同地上建筑物以划拨方式取得土地使用权连同地上建筑物设定的房地产抵押进行处分时，应当从处分设定的房地产抵押进行处分时，应当从处分所得的价款中缴纳相当于应当缴纳的土地使所得的价款中缴纳相当于应当缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权方可优先受偿。用权出让金的款额后，抵押权方可优先受偿。4. 抵押权人处分抵押房地产时，应当事先书面抵押权人处分抵押房地产时，应当事先书面通知抵押人；抵押房地产为共有或者出租的，通知抵押人；抵押房地产为共有或者出租的，还应当同时书面通知共有人或承租人；在同还应当同时书面通知共有人或承租人；在同等条件下，共有人或者承租人依法享有优先等条件下，共有人或者承租人依法享有优先购买权。购买权。