2022年物业管理师考试模拟卷457（带答案解析）

书山有路勤为径，学海无涯苦作舟！ 住在富人区的她 2022年物业管理师考试模拟卷（带答案解析）一.全能测试题(共100题)1.在建筑区划内应当由业主共同决定的事项有( )。A:改变物业管理用房的用途B:使用建筑物及其附属设施的维修资金C:更换业主委员会成员D:决定规划用于停放汽车的车位、车库的归属E:改建建筑物及其附属设施答案：B,C,E2.早期介入规划设计阶段的主要内容有()。A:根据规划和配套确定物业管理服务的基本内容B:就物业的结构布局、功能方面提出改进的建议C:提供设施设备的设置、选型及服务方面的改进建议D:根据物业管理成本初步确定物业管理服务费的收费标准E:就物业环境及配套设施的合理性、适应性提出意见或建议答案：B,C,E解析：早期介入规划设计阶段的主要内容有：就物业的结构布局、功能方面提出改进建议；就物业环境及配套设施的合理性、适应性提出意见或建议；提供设施设备的设置、选型及服务方面的改进意见；就物业管理用房、社区活动场所等公共配套建筑、设施、场地的设置、要求等提出意见。3.你是某物业管理公司客户服务部经理，你公司接管的一个项目已办理入住三年。物业费收缴率一直在80%附近徘徊。为了解客户的满意度和找出服务上的差距。公司要求你做一次项目的客户满意度调查。(1)请写出客户满意度问卷调查的实施步骤。(2)你是如何处理客户投诉意见的，请写出物业管理投诉的处理程序。答案：解析：(1)客户满意度调查的策划-利用客户数据库-了解客户期望-草拟问卷-审核问卷-调查-分析结果-报告反馈与实施战略行动计划-客户满意过程再评估。(2)记录投诉内容-判定投诉性质-调查分析投诉原因-确定处理责任人-提出解决投诉的方案-答复业主-回访-总结评价。4.业主大会由物业管理领域内的()组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务。A:2/3以上业主B:全体业主C:业主推选的代表D:业主推选的代表与业主委员会成员答案：B解析：业主大会由物业管理领域内的全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务。5.影响写字楼分类的因素包括()。A:所处的位置B:经营成本C:空置率D:周边交通E:环境的优劣答案：A,D,E解析：无论国际上还是国内尚无写字楼统一的分类标准。与其他类型的物业相比，写字楼物业的分类更为复杂。换句话说，影响写字楼分类的因素更多。不仅要考虑其自身建筑及设施设备的档次、所处位置、周边交通.环境的优劣，还要考虑客户的组成及所提供的物业管理服务的水平等。6.下列资产中，其折旧可计入物业服务成本的有（）。A:生活水泵B:清洁用扫地车C:立体车库停车架D:客服人员用电脑E:剪草机答案：B,C,D,E7.有店铺的商业物业，从()的角度看具有定的共性。A:物业经营管理B:客户C:商业D:业主答案：A解析：有店铺的商业物业，从物业经营管理的角度看，虽然都具有一定的共性，但内容最丰富、管理要求最高、最具特色的是超市和购物中心两类。8.在不同档次的写字楼里，客户群体构成的差异性不包括()。A:收入状况不同B:工作内容不同C:工作时间不同D:周边工作、生活环境的不同答案：C解析：写字楼经营的内容既要有全面性又具有针对性。在不同档次的写字楼里，客户群体构成的差异性很大，如：收入状况不同，形成不同消费水平的客户群体，工作内容不同，形成不同专业服务需求的客户群体，周边工作、生活环境的不同，形成不同生活服务需求的客户群体等。从而形成了客户群体服务需求的多样性。写字楼经营服务的项目就是要满足不同消费水平、不同消费内容客户群体需求的多样性。9.使用物业定时间的价格，在经济学上称为()A:源泉价格B:服务价格C:使用价格D:更换价格答案：B解析：物业同时有两个价格：其本身有一个价格，经济学上称为源泉价格，使用它一定时间的价格，经济学上称为服务价格。10.停车协议应该明确车辆停放服务关系，这些关系包括()。A:有偿停放B:保管停放C:有保险停放D:无偿停放E:车位出租停放答案：A,B,D,E解析：停车位使用协议，应对车辆是有偿停放还是无偿停放、是保管关系还是仅仅车位租用关系、停放过程中的安全责任等法律责任问题予以明确，避免在车辆出现刮损或丢失时引起法律纠纷。11.物业价格实际上是()。A:物业市场价格B:物业权益价格C:物业卖方价格D:物业交易价格答案：B12.下列有关报酬率的表述正确的有()。A:从全社会来看，报酬率与投资风险正相关B:两宗物业的净收益相等，获取净收益风险大的物业要求的报酬率高C:投资回报中包含投资回收的，报酬率为投资回报与所投入的资本的比率D:估价时选用的报酬率，应等同于与估价物业获取净收益具有同等风险投资的报酬率E:求取报酬率的方法主要有累加法和市场提取法答案：A,B,D,E解析：C项，投资回报中是不包含投资回收的，报酬率为投资回报与所投入的资本的比率。13.共用题干在某住宅小区，张先生的住宅集办公与住宿于一体。某日，张先生回家正沿楼梯上楼，突然停电。因楼道设有照明设施，他因此重重的摔了一跤。问题：下列关于事故照明场所的说法错误的是()。A:在工作照明中断后，必须继续为工作提供照明的场所B:无照明的情况下，由于设备继续运转或人员的通行，将造成设备人身事故的地方C:公共场所，如影剧院、博物馆、展览馆、等供人流疏散用的走廊、楼梯等处D:医院的手术室、急救室等答案：A解析：电气照明是通过电光源将电能转换为光能，在夜间或采光不足的情况下提保证工作、学习、生活所需的明亮环境。照明的种类可分为：工作照明，即正常工作时使用的室内外照明，应急照明，即正常照明因故障熄灭后，供事故情况下继续工作或安全通行的照明，值班照明，在重要的仓库、车间、厂房或其他重要场所设置的照明，警卫照明，在有警卫任务的场所，根据警戒范围的需要设置的照明，障碍照明，即装在建筑物上作为障碍标志用的照明，彩灯及装饰，为节日装饰、室内装饰、美化市容夜景而设置的照明。在下列场所应设置事故照明：在工作照明熄灭后，由于工作中断或误操作，将引起爆炸、火灾等严重危险的场所，在无照明的情况下，由于设备继续运转或人员的通行，将造成设备人身事故的地方，公共场所，如影剧院、博物馆、展览馆、大型商场、大礼堂和高层建筑等供人流疏散用的走廊、楼梯和太平门等处，医院的手术室、急救室等。A项，照明电的干线有放射式、树干式和混合式等三种配电系统。室内照明支线的每一单相回路，一般采用不大于15A的熔断或自动保护开关。14.偿债能力状况修正指标中，流动比率用来判断企业短期债务到期前，可以转化为现金用于偿还流动负债的能力。但是该指标若过高，说明企业的资金利用效率比较低下，国际上公认标准比率为200%，我国较好的比率为()左右。A:100%B:120%C:150%D:180%答案：C解析：偿债能力状况修正指标中，流动比率用来判断企业短期债务到期前，可以转化为现金用于偿还流动负债的能力。该指标越高，表明企业流动资产流转越快，偿还流动负债的能力越强。但该指标若过高，说明企业的资金利用效率比较低下。国际上公认标准比率为200%，我国较好的比率为150%左右。15.关于房地产投资利弊的说法，错误的是（）。 A.房地产投资具有相对较高的收益水平 B.房地产投资回收期较长 C.房地产投资不需要专门的知识和经验 D.房地产投资数额巨大 答案：C解析：房地产投资的缺点突出表现在：（1）流动性差；（2）投资数额巨大；（3）投资回收期较长；（4）需要专门的知识和经验。16.火灾保险费率的计算方法有()A:分解法和定额法B:分类法和表定法C:预算法和表定法D:分类法和定额法答案：B解析：火灾保险费率的计算方法有分类法和表定法两种。分类费率，即将性质相同的危险进行归类，给每类以确定的费率。表定费率，即在以分类费率的基础上，按各种危险因素的大小进行调整而形成的费率。17.房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同，委托合同应当载明()A:委托期限B:委托权限C:委托人的权利、义务D:委托内容E:被委托人的权利、义务答案：A,B,C,E解析：房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。18.物业估计成本是指在会计期间开始前，对所承担的实际物业管理工作预估的成本，目的在于()A:预测实际成本以供定价参考B:判断增减服务量在经济上是否合算C:预测和计划所需成本的数额D:提高企业物业经营管理服务的经济效益答案：A解析：估计成本是指在会计期间开始前，对所承担的实际物业管理工作预估的成本，目的在于预测实际成本以供定价参考。19.业主的建筑物区分所有权的构成有()A:业主对专有部分的所有权B:业主对建筑区划内的共有部分的共有权C:业主对建筑区划外部分的所有权D:业主对建筑区划内的共有部分的共同管理权E:业主对建筑区划外部分的管理权答案：A,B,D解析：业主的建筑物区分所有权的构成有：(1)业主对专有部分的所有权。即业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，有权对专有部分占有、使用、收益和处分。(2)业主对建筑内的共有部分的共有权。即业主对专有部分以外的共有部分，如电梯、过道、楼梯、水箱、外墙面、水电气的主管线等享有共有的权利。(3)业主对建筑物区划内的共有部分的共同管理权。即业主对专有部分以外的共有部分享有共同管理的权利。20.建设单位应当自工程竣工验收合格之日起()日内，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案。A:10B:15C:30D:60答案：B21.水箱出水管管底或出水口距水箱内底的距离应大于( )，以防箱底沉淀物流人配水管网。A:30mmB:40mmC:50mmD:60mm答案：C22.共用题干一个周末夜晚，住在大厦东座的业主M小姐进入大堂后处理一件事情。办完事后，发现放在一旁的手袋不见了。手袋中装有刚发的工资和所在公司保险柜的钥匙。管理处领导获悉后，马上来到东座大堂，向护卫员和失主进一步了解有关情况，并当即调看了事发时段的大堂监控录像。从录像中找到了可疑之人，这人顺手拿走M小姐置于一旁的手袋的全过程，在录像中清晰可见。然而遗憾的是，由于摄像镜头位置和角度的局限，录像只显示了可疑人的背影。从背影看可能是设在东座的某公司一员工，但难以进一步确认。失主不希望带来其他麻烦，要求物业处继续帮助查找，而物业处又清楚自己无法动用传讯、侦察等手段进行查证。如何是好呢？物业处出了个奇招：在大堂贴出告示，讲清M小姐的失窃情况，申明可疑人已被摄入监控录像，希望其主动归还手袋，以免闹出更大的乱子。由于住在楼内的人们对大堂的监控设施都有所了解，自然深信不疑。翌日，失主高兴地来到管理处，告知手袋已经被悄悄地还回了，里面的财物丝毫不少，同时，对管理处的巧妙处理赞不绝口。M小姐以前对物业处有诸多意见，但在大厦物业巧妙处理找回手袋后，对物业处感受大为改观，不仅主动交纳了拖欠的物业费，还多次在邻居业主面前夸赞物业处的工作。不仅如此，还推荐该物业公司参加了她朋友的K项目，一5A级智能写字楼的项目投标并成功中标。M小姐认为，该物业这个大厦能做好，那K项目他们也一定能做好。业主投诉的一般心理不包括()。A:求尊重心理B:求认同心理C:求发泄的心理D:求补偿心理答案：B解析：心理学是研究人的行为和心理活动的规律的科学。常见的居住心理效应主要有首因效应、近因效应、晕轮效应、移情效应。M小姐以前对物业处有诸多意见，但在大厦物业巧妙处理找回手袋后，对物业处感受大为改观，不仅主动交纳了拖欠的物业费，还多次在邻居业主面前夸赞物业处的工作近因效应。不仅如此，还推荐该物业公司参加了她朋友的K项目，一5A级智能写字楼的项目投标并成功中标。M小姐认为，该物业这个大厦能做好，那K项目他们也一定能做好移情效应和晕轮效应。常见的业主投诉心理：(1)求尊重心理；(2)求发泄的心理；(3)求补偿心理。23.关于房地产中介服务机构设立的条件，说法错误的是()A:房地产中介服务机构应当有自己的名称、组织机构、服务场所和规定数量的财产和经费B:从事房地产咨询业务的，应当具有相关专业中等以上学历C:从事房地产评估业务的，须有规定数量的房地产估价师D:从事房地产经纪业务的，须有规定数量的房地产经纪人答案：B解析：设立房地产中介服务机构应具备下列条件：(1)有自己的名称、组织机构。(2)有固定的服务场所。(3)有规定数量的财产和经费。(4)从事房地产咨询业务的，具有房地产及相关专业中等以上学历、初级以上专业技术职称人员须占总人数的50%以上；从事房地产评估业务的，须有规定数量的房地产估价师；从事房地产经纪业务的，须有规定数量的房地产经纪人。24.物业租赁所面向的目标市场群体，主要由该物业所处子市场的()决定。A:政策行情B:运行环境C:运作机制D:供求关系答案：D解析：物业租赁所面向的目标市场群体，主要由该物业所处子市场的供求关系决定。25.业主大会筹备组应当自组成之日起()日内在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下，组织业主召开首次业主大会会议。A:10B:15C:20D:30答案：D26.房地产权属登记的作用不包括()A:保护房地产权利人的合法权益B:避免管理风险C:避免交易风险D:房地产权属登记是房地产管理的基础工作答案：B解析：房地产权属登记的作用有：(1)保护房地产权利人的合法权益。(2)避免交易风险。实行房地产权属登记管理制度可以有效避免交易风险，房地产交易管理部门只要查验当事人提供的权属证件，核对房地产权属档案记载，当事人即可快捷、方便地完成交易。(3)房地产权属登记是房地产管理的基础工作。27.某宗物业预计未来每年的净收益为8万元，收益期限可视为无限年，该类物业的报酬率为8.5%，则该宗物业的收益价格为()万元。A:91.52B:92.45C:93.25D:94.12答案：D解析：该宗物业的收益价格计算如下：V=A/Y=8/8.5%=94.12（万元）。28.对承诺的法律意义叙述，不正确的是( )。A:受要约人一经作出承诺，该合同即告成立B:要约人与受要约人之间就形成了合同关系，双方当事人就要受合同的约束C:承诺可依法撤回D:承诺不可以撤回答案：D29.建筑规模超过5万平方米，位于主要商务区的核心区，这样的写字楼属()。A:顶级写字楼B:甲级写字楼C:乙级写字楼D:丙级写字楼答案：A解析：顶级写字楼的标准：建筑规模超过5万平方米，位于主要商务区的核心区。该考点来自教材的第五章“写字楼物业经营管理”的第一节。30.对违反行政管理规定，又同时构成民事违约或侵权的行为，坚持()的原则。A:合理赔偿B:自行调节C:协商一致D:损害赔偿优先答案：D解析：物业管理条例明确界定了违反行政管理秩序行为与民事违约、民事侵权行为的界限，对凡是能够通过民事责任解决的，不再设定行政处罚；对违反行政管理规定，又同时构成民事违约或侵权的行为，则坚持损害赔偿优先的原则。31.在零售商业物业经营管理中，业主将商业运营业务以外的商业物业管理责任全面委托给物业服务企业，这种管理模式是()。A:部分委托B:业主自管C:全面委托D:委托结合答案：A32.集体土地转为国有土地后，地上房屋纳人城市房屋管理范围所进行的登记是（ ）登记。A.初始 B.转移C.变更 D.原始答案：A解析：初始登记一般有三种情况：（1）新建房屋进行的初始登记；（2）集体土地转为国有土地后，地上房屋纳入城市房屋管理范围所进行的初始登记；（3）城市国有土地上少量从未办理过登记的房屋，所进行的初始登记。33.物业管理不同时期的主要风险有( )。A:早期介入风险B:战争危险C:前期物业管理风险D:自然灾害E:日常物业管理风险答案：A,C,D,E34.在管理的各项职能中，()的目标是使整个活动按既定的计划和标准进行。A:领导职能B:决策职能C:控制职能D:组织职能答案：C解析：控制是依据预定的目标和标准，对管理活动进行监督、检查和衡量，若发生偏差，就采取措加以纠正，使整个活动按既定的计划和标准进行。35.产业园物业采用新的节能技术与措施包括()。A:利用变频器控制（水泵、风机）电动机的起动、运行B:建立集知识、服务、管理于一体的信息化网络支持系统C:在供配电设备上采取电容无功补偿（一般采取集中补偿）措施D:采用时间控制、声光控制或红外线控制开关等技术手段进行照明控制E:关注行业最新发布的节能节电技术答案：A,C,D解析：采用新的节能技术与措施包括：利用变频器控制（水泵、风机）电动机的起动、运行，达到改善电动机及其带动的机械设备的起动性能、运行状态，降低电能消耗。在供配电设备上采取电容无功补偿（一般采取集中补偿）措施，以提高功率因数。采用时间控制、声光控制或红外线控制开关等技术手段进行照明控制，节约照明用电。36.下列关于房屋建筑工程的最低保修期限的说法正确的是()。A:屋面防水工程的最低保修期限为6年B:供热（供冷）系统的最低保修期为2个采暖期（供冷期）C:电气系统的最低保修期为3年D:给排水管道的最低保修期限为5年答案：B解析：房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限为：地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗，为5年，供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期，电气系统、给排水管道、设备安装为2年，装修工程为2年。37.()是指具有专业执业资格的人员，在房地产投资、开发、交易等各个环节，为当事人提供居间服务的活动。A:房地产租赁服务B:房地产转让服务C:房地产开发服务D:房地产中介服务答案：D解析：房地产中介服务是指具有专业执业资格的人员，在房地产投资、开发、交易等各个环节，为当事人提供专业服务的经营活动。其中主要包括房地产咨询、房地产价格评估和房地产经纪活动。38.()是本建筑物或者建筑区划内所有建筑物的业主大会的执行机构，按照业主大会的决定履行管理的职责。A:业主委员会B:业主委员会筹备组B:社区居委会D:物业服务答案：A解析：物权法规定，业主可以设立业主大会。如果建筑区划内业主人数众多，可以设立本建筑物或者建筑区划内所有建筑物的业主委员会。业主委员会是本建筑物或者建筑区划内所有建筑物的业主大会的执行机构，按照业主大会的决定履行管理的职责。39.按照支承结构形式，屋顶可分为()。A:平屋顶、坡屋顶、瓦屋顶、曲面屋顶B:平屋顶、曲面屋顶、折板屋顶、锯齿形屋顶C:平屋顶、瓦屋顶、折板屋顶、锯齿形屋顶D:瓦屋顶、折板屋顶、锯齿形屋顶、曲面屋顶答案：B解析：房屋的支承结构一般有平面结构和空间结构之分，前者常见的有粱板、屋架等结构，后者有折板、壳体、网架、悬索等结构形式。自于支承结构形式及建筑平面的不同，便形成平屋顶、坡屋顶、曲面屋顶、锯齿形屋顶、折板屋顶等形式。40.企业财务活动中，决定物业服务企业生存发展的重要环节是()A:资金筹集B:资金运用C:资金耗费D:资金收回答案：A解析：资金筹集是指物业服务企业为了持续从事物业管理、经营与服务活动而必须筹集所需资金的过程。它是资金运动的起点，是决定物业服务企业生存发展的重要环节。41.我国改开放前的镇住房制度主要呈现的特征()A:住房投资由国家和国有企业统包B:住房分配采取实物分配C:住房消费采取福利低租金和国家包修包养制度D:住房分配采取货币分配E:大力发展经济适用房答案：A,B,C解析：我国改革开放前的城镇住房制度主要呈现三个特征：(1)住房投资由国家和国有企业统包；(2)住房分配采取实物分配；(3)住房消费采取福利低租金和国家包修包养制度。42.国有土地使用权的行政划拨主要适用于国防、军事、教育等公益事业用地，具有( )的特征。A:实践性、有偿性、期限性B:可操作性、协调性、长期性C:计划性、无偿性、无期限性D:计划性、有偿性、可控性答案：C43.物业服务企业部门经理、管理员岗位规范的内容不包括()A:岗位必备技术B:岗位必备能办C:岗位必备知识D:培训教育计划答案：A解析：物业服务企业部门经理、管理员岗位规范包括三项内容：(1)岗位必备知识；(2)岗位必备能力；(3)培训教育计划。44.根据现行规定，下列情形中用人单位应当向劳动者支付经济补偿金的是()。A:劳动合同期满，用人单位维持劳动合同约定的条件要求续订劳动合同，劳动者不同意续订的B:用人单位未及时足额支付劳动报酬，劳动者解除合同的C:劳动者不能胜任工作，经过培训仍不能胜任工作而被用人单位辞退的D:用人单位提出与劳动者解除合同，双方达成解除合同协议的E:用人单位被依法宣告破产而与劳动者终止劳动合同的答案：B,C,D,E解析：根据我国劳动合同法第四十六条的规定，有下列情形之一的，用人单位应当向劳动着支付经济补偿：用人单位有过错，劳动者提出辞职，用人单位向劳动者提出解除劳动合同并与劳动者协商一致解除劳动合同的，劳动者没有过错，但已无法继续工作，用人单位解除劳动合同的，用人单位经济性裁员的，除用人单位维持或者提高劳动合同约定条件续订劳动合同，劳动者不同意续订的情形外，根据劳动合同法第四十四条第一款规定终止固定期限劳动合同的，用人单位被吊销营业执照或者破产的，法律、行政法规规定的其他情形。45.百分比租金通常是以()为基础计算。A:运营费用B:年总营业额C:净运营收益D:毛收入答案：B解析：百分比租金通常以年总营业额为基础计算，但具体可以按月或季度支付。46.新中国成立后的50多年中，公有住宅的总量经历了一个()的演变过程。A:由小到大B:由大到小C:由小到大、再由大到小D:由大到小、再由小到大答案：C解析：建国后的50多年里，公有住宅的总量经历了个自小到大、再自大到小的演变过程，即新中国成立初期，私房总量远远大于公房总量，城市私房国有化改造以后，城市公有住宅数量又远远大于私有住宅。改革开放以后，随着住房制度的改革和房地产市场的发展，私有住宅数量迅速超过公有住宅。47.物业服务企业承接物业时，应当与()办理物业验收手续。A:上任物业服务企业B:业主委员会C:建设单位D:业主代表答案：B解析：关于物业管理资料的移交问题，物业管理条例对此作出明确规定：一是物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续，业主委员会应当向物业服务企业移交物业管理资料；二是物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理资料交还给业主委员会；三是物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作（交接工作资料移交）。48.根据物业服务收费管理办法的规定，物业服务收费可以实行()。A:政府指导价B:市场调节价C:政府定价D:行业定价E:企业定价答案：A,B49.根据构成群体的原则和方式，群体可分为( )。A:内群体和外群体B:正式群体和非正式群体C:所属群体和参照群体D:初级群体和次级群体答案：B50.零售商业物业的经营管理工作主要包括()A:招商及承租户组合B:成本管理C:零售技术D:风险管理E:物业维护答案：A,C,D,E解析：零售商业物业的经营管理工作，主要分为六个模块：(1)招商及承租户组合；(2)零售技术；(3)物业维护；(4)营销；(5)保险及风险管理；(6)财务管理。51.关于写字楼分类的说法，正确的是( )。A:写字楼分为出租型写字楼和政府办公楼两种类型B:我国统一的写字楼分类标准将写字楼分为甲、乙、丙三个等级C:建筑面积是写字楼分类的主要依据，D:写字楼分类在很大程度上依赖于专业人员的主观判断答案：D52.正确的经营战略观念包括( )。A:效益观念B:全局观念C:局部观念D:市场观念E:竞争观念答案：A,B,D,E53.在物业管理招标投标活动中必须遵守()的原则。A:少数服从多数B:公开、公平、公正和诚实信用C:协商一致D:权责一致答案：B解析：在物业管理招标投标活动中必须遵守公开、公平、公正和诚实信用的原则。54.统计的最基本职能是()。A:预测职能B:信息职能C:咨询职能D:监督职能答案：B解析：统计具有：信息，咨询，监督三大职能。其中，信息职能是指根据统计的研究对象，运用科学的统计调查方法，灵敏、系统地采集、处理、传递、存储和提供以数量描述为基本特征的各种各样的信息。统计的信息职能是统计最基本的职能。55.行政权力具有的特点包括( )。A:行政权力是一种公共权力B:行政权力具有公平性C:行政权力具有一元性D:行政权力具有合法性E:行政权力是一种强制性的权力答案：A,C,D,E解析：本题考核的是行政权力的特点。行政权力是国家行政机关为了有效地实现国家意志，依靠特定的手段和宪法原则，对国家事务进行管理的权力。行政权力有其自身的特点：(1)行政权力是一种公共权力;(2)行政权力具有合法性;(3)行政权力是一种强制性的权力;(4)行政权力具有一元性。56.经济适用住房的开发利润应控制在（ ）以下。A. 1% B. 2%C. 3% D. 4%答案：C解析：经济适用住房的成本包括征地和拆迁补偿安置费、勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、住宅小区基础设施建设费（含小区非营业性配套公建费）、管理费、贷款利息和税金七项因素，利润控制在3%以下。57.在物业管理工作评价中，良好的物业管理并不仅仅意味着百分之百的出租率，实际上，没有空置可能预示着物业的租金水平低于()A:基础租金B:市场租金C:附加租金D:实际租金答案：B解析：良好的物业管理并不仅仅意味着百分之百的出租率，实际上，没有空置可能预示着物业的租金水平低于市场租金。58.当上级单位答复下级单位的请示事项时，要用( )这个文种。A:通报B:批复C:决定D:通知答案：B59.将物业管理成本分为固定成本、变动成本和半固定或半变动成本的依据是成本()A:经济性质B:经济用途C:与业务量的关系D:与决策的关系答案：C解析：按照与物业管理服务业务量的关系划分，可将成本分为：(1)固定成本；(2)变动成本；(3)半固定或半变动成本。60.租赁合同应当包括的条款包括()。A:租赁物的名称、数量、用途B:租赁期限C:租金及其支付期限和方式D:租赁物的价值E:租赁物维修答案：A,B,C,E解析：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁合同应当包括：租赁物的名称，数量，用途，租赁期限，租金及其支付期限和方式，租赁物维修等条款。61.承租人拖欠租金累计(）个月以上，出租人有权终止合同，收回房屋，因此而造成损失的，由承租人赔偿。A:4B:5C:6D:7答案：C解析：承租人拖欠租金累计六个月以上，出租人有权终止合同，收回房屋，因此而造成损失的，由承租人赔偿。62.投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用( )方式选聘具有相应资质的物业服务企业。A:招标B:委托C:协议D:邀请答案：C解析：本题考核的是物业管理招标的项目条件。按照物业管理条例和前期物业管理招标投标管理暂行办法规定，住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位，应当通过招标投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。国家提倡建设单位通过招标投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。63.下列事项中，应当经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意的是()。A:制定业主大会议事规则B:筹集专项维修资金C:重建建筑物及其附属设施D:使用专项维修资金答案：A解析：业主大会会议决定筹集和使用专项维修资金以及改造、重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意（双2/3；注释：只有此处是双2/3，其他都是双1/2）；决定其他共有和共同管理权利事项的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意(双1/2)。业主大会不符合上述两项规则的表决事项，均属无效。64.下列事项中，需经专有部分占建筑总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意的是 （ ）。A.制定业主大会议事规则B.制定管理规约C.改建、重建建筑物及其附属设施D.选聘物业服务企业答案：C解析：物权法第七十六条规定：改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。65.下列业主的共同决定事项中，属于应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意的是()。A:修改管理规约B:选聘物业服务企业C:改建附属设施D:选举业主委员会答案：C解析：业主大会会议决定筹集和使用专项维修资金以及改造、重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意（双2/3；注释：只有此处是双2/3，其他都是双1/2。）；决定其他共有和共同管理权利事项的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意（双1/2）。66.住宅共用设备一般包括( )。A:承重墙体B:水泵C:消防设施D:外墙E:电梯答案：C,E67.关于房屋租赁特点的说法，错误的是()。A:房屋租赁不转移房屋的所有权B:房屋租赁关系是一种经济要式契约关系C:房屋租赁关系因所有权的转移而中止D:房屋租赁的标的是作为特定物的房屋答案：C解析：物业租赁关系不因所有权的转移而中止。该考点来自教材的第四章“物业租赁管理”中的第一节。68.通过科学的投资组合，投资者可以在（）之间找到平衡点。A:收益与成本B:收益与支出C:收益与风险D:成本与风险答案：C69.物业经营管理的层次中，()是一种新型的房地产服务业务，其主要功能是通过对人和工作的协调，为某一机构创造一个良好的生产、办公环境。A:物业管理B:设施管理C:房地产资产管理D:房地产组合投资管理答案：B解析：物业设施管理是一种新型的房地产服务业务，其主要功能是通过对人和工作的协调，为某一机构（企业或事业单位）创造一个良好的生产、办公环境。70.房地产投资价值的高低，不仅受其当前净租金水平的影响，而且与其所处地区的()密切相关。A:物业整体升值潜力B:宏观区位的研究C:正常的经营利润D:可观收益的获取答案：A解析：房地产投资价值的高低.不仅受其当前净租金水平的影响，而且与其所处地区的物业整体升值潜力密切相关。71.物业服务企业可以利用停车场管理资源，与专业厂商开展的业务包括()。A:汽车维修业务B:二手汽车经营业务C:代理业务D:汽车养护业务E:汽车改装业务答案：B,C,D,E解析：管理停车场的物业服务企业可以充分利用停车场经营的丰富资源。例如，物业服务企业可以利用停车场管理资源，与专业厂商开展的业务包括：二手汽车经营业务，汽车精品经营业务，代理业务；汽车美容业务，汽车养护业务；汽车装饰业务，汽车改装业务。72.从物权的效力上讲，物权法的基本原则是指( )。A:一物一权原则B:物权优先原则C:物权法定原则D:公示原则答案：B73.智力包括( )。A:观察力B:记忆力C:想象力D:思维能力E:个性答案：A,B,C,D74.在维修养护计划的编制流程中，紧随计划草案编写流程之后的流程是( )。A:明确目标B:计划草案论证C:收集材料D:技术状况诊断答案：B75.在物业管理招标的程序中，以下关于中标及签订合同的表述，不正确的是( )。A:投标有效期应当在招标文件中载明B:招标人应当在投标有效期截止时限15日前确定中标人C:招标人无正当理由不与中标人签订合同，给中标人造成损失的，招标人应当给予赔偿D:招标人应当自确定中标人之日起15日内，向物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案答案：B76.建筑立面目的图示内容包括()。A:墙体的定位轴线、编号B:图名、图例C:内外墙的尺寸及标高D:外墙面装修材料、构造做法及施工要求等E:建筑物各主要部位的形状、位置、尺寸及标高答案：B,D,E解析：建筑立面目所包括的内容有：图名、图例，建筑物立面的外观特征、形状及凹凸变化；建筑物各主要部位的形状、位置、尺寸及标高，如室内外地面、窗台、雨篷等处的标高及门窗洞口的高度尺寸等；立面目两端或分段定位轴线及编号；外墙面装修材料、构造做法及施工要求等。77.抵押当事人应当在房地产抵押合同自签订之日起()内，到房地产所在地的房地产管理部门办理房地产抵押登记。A:20日B:30日C:15日D:25日答案：B解析：抵押当事人应当在房地产抵押合同自签订之日起30日内，到房地产所在地的房地产管理部门办理房地产抵押登记。房地产抵押合同自抵押登记之日起生效。78.新建商品住宅项目招标人应当在()完成物业管理招投标工作。A:售前30日B:售前45日C:售前60日D:售前90日答案：A解析：前期物业管理招投标管理暂行办法规定，通过招投标方式选择物业服务企业的，招标人应当按照以下规定时限完成物业管理招标投标工作：(1)新建现售商品房项目应当在现售前30日完成；(2)预售商品房项目应当在取得商品厉预售许可证之前完成；(3)非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成。79.民法、合同法的最基本原则是( )。A:主体平等、合同自由B:权利义务公平对等。C:诚实信用D:守法和维护社会公益答案：C80.在物业房屋及设施设备的维修保养工作中，应自始至终把( )工作放在最重要的位置上。A:安全管理B:计划维修养护C:质量管理D:降低能源消耗答案：A81.居住区商场内的主要租户是()A:装饰材料商店B:日用百货商店C:普通礼品店D:音像制品出租屋答案：B解析：居住区商场内，日用百货商店和超级市场通常是主要租户，自行车行、装饰材料商店、普通礼品店、音像制品出租屋、药店等，常常是这类购物中心的次要租户。82.制定企业经营战略，可以提高生产经营的( )。A:安全性B:目的性C:可靠性D:方向性答案：B83.房地产的直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买过程，参与有关管理工作，直接投资又可分为()两种形式。A:开发投资和证券投资B:股票投资和证券投资C:开发投资和置业投资D:股票投资和置业投资答案：C解析：房地产投资分为直接投资和间接投资。直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买过程，参与有关管理工作。直接投资又可分为从购地开始的开发投资和面向建成物业的置业投资两种形式。84.包干制的物业服务成本或者酬金制的物业服务支出包括()。A:管理服务人员的工资B:物业管理区域清洁卫生费用C:物业服务企业固定资产折旧D:物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用E:物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用答案：A,B,C,D解析：包干制的物业服务成本或者酬金制的物业服务支出，一般包括以下部分：管理服务人员的工资、社会保险和按规定提职的福利费等，物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用，物业管理区域清洁卫生费用，物业管理区域绿化养护费用，物业管理区域秩序维护费用，办公费用，物业管理企业固定资产折旧，物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用，经业主同意的其他费用。物业服务收费管理办法第十条第四款规定，物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。85.有效合同的要件有()。A:行为人具有相当的行为能力B:以合法形式掩盖非法目的C:意思表示真实D:不违反法律或社会公共利益E:合同标的须确定和可能答案：A,C,D,E86.物业服务企业在写字楼管理中，保证非收益部分的合理用主要体现在()。A:办公室空间的合理配置B:共用空间的合理配置C:管理服务空间的合理配置D:设备空间的合理配置E:多部电梯的合理配置答案：B,C,D解析：本题考核的知识点为写字楼管理中的策略。写字楼管理中的策略包括：(1)分阶段提供物业管理服务，清楚界定服务范围；(2)确保提供“合同服务”，适时提供“超值服务”；(3)合理保证非收益部分的使用需要，具体包括：共用空间的合理配置；管理服务空间的合理配置；设备空间的合理配置。87.关于民事行为能力，下列说法错误的是()。A:18周岁以上的自然人，精神正常，具有完全民事行为能力B:16周岁以上，不满18周岁，以自己的劳动收入主要生活来源的，视为完全民事行为能力人C:10周岁以上的未成年人，属于限制民事行为能力人D:一名12岁小孩到商店买了一支1元钱的铅笔，这属于无效民事行为，其父亲有权要求退还铅笔答案：D解析：自然人的民事行为能力，是指自然人能够通过自己独立的意思表示，进行民事行为的能力。根据民法通则的规定，按照年龄阶段的不同和理智是否正常，将自然人的民事行为能力划分为：完全民事行为能力，18周岁以上的公民，16周岁以上不满18周岁以自己的劳动收入为主要生活来源的公民，限制民事行为能力，10周岁以上的未成年人，不能完全辨认自己行为的精神病人，无民事行为能力，不满10周岁的未成年人，不能辨认自己行为的精神病人。D项，12岁小孩属于限制民事行为能力的人，而限制民事行为能力人可以做出与其年龄、智力、精神健康状况相适应的民事行为，其他民事活动自他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。买铅笔是符合其年龄的行为，其父亲无权要求退还铅笔。88.物业服务企业的风险防控具体措施有()。A:增强风险意识B:认清权利边界C:加强企业管理D:依法维护权利答案：A,B,D89.下列事项中，需要用到行政公文中的通知的有( )。A:公司董事会对年度经济指标的下达B:对总经理的任命C:举行歌咏比赛D:任命某人为物业管理项目机构主任E:物业管理项目机构想为保安宿舍安装空调答案：C,D90.房地产估价的基本原则是()。A:价值时点原则B:替代原则C:谨慎原则D:一单一评估原则答案：A,B,C91.张某与李某是邻居关系，2012年7月中旬，张某未将其空调室外机安装在物业指定的位置，而是安装在正对李某房门的位置，导致影响李某的生活安宁。李某遂将张某告上法庭，要求张某拆除空调室外机并赔偿精神损失。张某的行为违反了民法通则中关于()的规定。A:邻里关系B:共用C:相邻关系D:所有权答案：C解析：相邻关系是指两个以上相互毗邻的不动产所有人或者使用人之间，一方在行使所有权或使用权时，根据法律规定有权要求另一方提供便利或者接受限制，以调和不动产所有人或者使用人之间的利益冲突和平衡不动产所有权或者使用人的利益关系。其中，物权法第八十八条规定，不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管等必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。不动产权利人给他人造成损失的，应当给予适当补偿。92.业主大会选聘了新的物业服务企业，原物业服务企业应向()交还有关物业管理档案资料和物业管理用房。真题A:建设单位B:业主委员会C:政府主管部门D:新物业服务企业答案：B解析：物业管理条例规定将移交工作分为三种情况：由建设单位将新建物业移交给物业服务企业；在业主大会选聘新的物业服务企业并订立物业服务合同后，由业主大会或物业产权单位将物业移交给物业服务企业；在物业服务企业与业主大会或物业产权单位终止物业服务合同、退出物业管理项目的同时，由物业服务企业向业主大会或物业产权单位移交或交接物业。93.物业服务企业的财务费用不包括()A:税金B:汇兑净损失C:金融机构手续费D:公司筹资发生的其他财务费用答案：A解析：财务费用，是物业服务企业为筹措资金而发生的各项费用，包括：(1)利息净支出；(2)汇兑净损失；(3)金融机构手续费；(4)公司筹资发生的其他财务费用。94.在组织运行过程中，组织冲突的发生( )。A:可以避免B:不可避免C:视情况而定D:以上皆不正确答案：B95.实行酬金制收费的物业管理项目，物业服务企业须向业主公布收支情况，主要是为了解决因为信息不对称可能引起的（）问题。A:行业垄断B:败德行为C:信息失灵D:负的外部性答案：C96.普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）中一级标准规定：每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率应在()以上。A:70%B:75%C:80%D:85%答案：C解析：普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）中规定：每年至少1次征询业主对物业服务的意见，一级服务标准中，业主对物业服务的满意率应在80%以上；二级服务标准中，业主对物业服务的满意率应在75%以上；三级服务标准中，业主对物业服务的满意率应在70%以上。97.实行物业管理服务费用包干制时，物业管理服务费的构成不包括( )。A:物业管理服务成本B:法定税费C:物业服务企业的利润D:物业服务企业的酬金答案：D98.在经济活动中，合同的任何一方当事人既享有权利，也承担相应义务，权利义务相对等。公平原则规范合同当事人之间的利益关系，制约对合同自由原则的滥用，要求实质的公平和( )的公平。A:形式B:程序C:主观D:客观答案：A99.成本预算以()为基础。A:其他预算B:各项定额C:技术经济措施D:资金使用收益答案：B100.关于重置价格和重建价格，下列表述不正确的是()。A:重置价格又特重置成本B:重置价格通常要比重建价格高C:一般建筑物适用重置价格D:有特殊保护价值的建筑物适用重建价格答案：B解析：B项，重置价格的出现是技术进步的必然结果。由于技术进步，使原有的许多设计、工艺、原材料、结构等都已过时落后或成本过高，而采用新材料、新技术等，不仅功能更加完善，成本也会降低，因此，重置价格通常要比重建价格低。