峻峰城市广场综合体项目发展策划研究p学习教案

会计学1峻峰城市广场综合体项目发展策划峻峰城市广场综合体项目发展策划(chu)研究研究p第一页，共151页。致谢：华裕地产开发集团致谢：华裕地产开发集团(jtun)(jtun)有限公司有限公司第1页/共150页第二页，共151页。项目组市场调研收集了项目组市场调研收集了工作内容工作内容收集的数据收集的数据进行的访谈进行的访谈城市宏观背景研究房地产市场研究城市背景与经济情况产业构成与发展状况项目在整个城市中的区域地位房地产市场总体格局与片区发展状况现有的住宅、商业、酒店和写字楼供给/需求比较/相互竞争区域的数据3位政府官员5位业内人士消费者市场研究区域主流购房群体区域消费特征区域主流酒店/写字楼消费者特征商业潜在消费潜力分析15位商家10位消费者各种功能物业约50个项目的现场调研发展案例研究不同等级城市大型综合体项目8位业内人士第2页/共150页第三页，共151页。9 9月月2525日日发展定位发展定位物业建议物业建议财务财务(ciw)(ciw)测算测算调研调研(dio (dio yn)yn)阶段阶段市场研究市场研究案例分析案例分析物业组合物业组合9 9月月2929日日1010月月2525日日1111月月2020日日第一阶段汇报第一阶段汇报第二阶段汇报第二阶段汇报第3页/共150页第四页，共151页。核心核心(hxn)问问题分析题分析项目项目(xingm)理解理解发展属发展属性界定性界定物业市物业市场分析场分析物业组物业组合研判合研判项目发展项目发展定位定位物业发物业发展建议展建议财务收财务收益测算益测算零售商业物业零售商业物业住宅公寓物业住宅公寓物业酒店物业酒店物业写字楼物业写字楼物业发展方向设定发展方向设定发展案例分析发展案例分析物业组合比选物业组合比选发展策略发展策略整体定位整体定位分功能定位分功能定位布局建议布局建议分期开发分期开发产品发展产品发展开发策略开发策略第一阶段沟通内容第一阶段沟通内容第4页/共150页第五页，共151页。核心问题核心问题(wnt)分分析析项目项目(xingm)理解理解发展属性发展属性界定界定物业市物业市场分析场分析物业组合物业组合研判研判项目发展项目发展定位定位物业发展物业发展建议建议财务收益财务收益测算测算零售商业物业零售商业物业住宅公寓物业住宅公寓物业酒店物业酒店物业写字楼物业写字楼物业发展方向设定发展方向设定发展案例分析发展案例分析物业组合比选物业组合比选发展策略发展策略整体定位整体定位分功能定位分功能定位布局建议布局建议分期开发分期开发产品发展产品发展开发策略开发策略第5页/共150页第六页，共151页。项目(xingm)理解近年临河区地区生产总值发展近年临河区地区生产总值发展(fzhn)情况（单位：亿元）情况（单位：亿元）2008年临河区三产构成情况年临河区三产构成情况资料来源：临河区人民政府网站经济发展基数低，但近年均保持20%以上的增长速度，作为后发区域的城市经济发展实现由量到质的飞跃值得期待；产业结构由2007年的22：42：36调整为2008年的17：47：36，而从2009年一季度发展情况看，第二产业比例不断提升，产业结构调整态势将为城市带来新一轮的发展契机和提升空间。第6页/共150页第七页，共151页。水平的逐步提高，中心城市的首位度将不断提高，特别在临河东部产业得到发展后，城市人口进一步向临河城区集聚是必然；n从2003年与2008年人口发展情况对比(dub)可看到，虽然常住人口增长缓慢，但城镇人口数量明显增长，城市化速度较快。项目(xingm)理解年份年份总人口（万人）总人口（万人）2003年292005年312010年（规划近期）372020年（规划远期）50对中心城区人口预测对中心城区人口预测年份年份常住人口常住人口城镇人口城镇人口人口自然增长率人口自然增长率2003年52.1422.293.382008年53.4630.755.11临河区近年人口发展情况对比（万人）临河区近年人口发展情况对比（万人）资料来源：临河统计公报巴彦淖尔市城市总体规划修编（20042020年）“理论上一个城市合理的人口密度是每平方公里1万人，而现在临河老城区局部的人口密度达到 2.5-32.5-3 万人万人，塞车、人流物流不畅等现象经常发生，我们小城市还出现了大城市才会有城市病。” 王波王波 在市容动员大会上的讲话在市容动员大会上的讲话第7页/共150页第八页，共151页。项目(xingm)理解2009年一季度，食品、饮料、烟酒类零售额比上年同期增长78.1%、服装、鞋帽、针纺织品类增长36.6%、日用品类增长24.3%。另外，化妆品类、金银珠宝类、五金电料、文化办公用品类等热点商品零售额均保持(boch)平稳较快增长，分别为17.2%、27.7%、30.8%、21.1%。2009年一季度，全区住宿餐饮业实现社会消费品零售总额2.02亿元，同比增长22.6%，增速较上年提高了2.6个百分点，占消费品零售额的22.7% ;近年临河区城镇居民可支配收入发展情况（单位：元）近年临河区城镇居民可支配收入发展情况（单位：元）资料来源：临河区人民政府网站第8页/共150页第九页，共151页。商铺，导致该类商铺售价超过20000元/平方米；n当地无论在对商业投资理念（主观），还是在现有商业发展理念（客观）上，都属于比较初级的阶段，可引导空间大。项目(xingm)理解项目项目形式形式面积区间（）面积区间（） 数量（套）数量（套） 单价（元单价（元/ /）中兴泰富中兴泰富一层50851421300二层11015673830中兴水郡中兴水郡一层5011035210002008年公开销售的商业情况年公开销售的商业情况第9页/共150页第十页，共151页。拉开了城市(chngsh)空间骨架；n市政府西迁，带动西部新区近年快速发展，建设热火朝天，但要形成配套并聚集人气仍需要长时间的积累；n东部产业区定位明显，未来发展也将更多依托旧城区；n旧城区仍将在较长时间内保持其中心地位。项目(xingm)理解旧城区旧城区新城区新城区产业区产业区胜利路胜利路新华街新华街金川大道金川大道本项目本项目人民公园人民公园市政府市政府巴彦淖尔新区中心区规划巴彦淖尔新区中心区规划第10页/共150页第十一页，共151页。项目(xingm)理解本项目本项目(xingm)金川大厦金川大厦临河百货临河百货国泰时尚广场国泰时尚广场海天购物广场海天购物广场胜利路胜利路百特时尚广场百特时尚广场河港青年商业城河港青年商业城购物唯一选择，沿线商业价值最高；n作为旧城区的核心位置，胜利路沿线可开发土地稀缺，未来拆迁改造难度大，是寸土寸金之地。新华街新华街第11页/共150页第十二页，共151页。项目(xingm)理解本项目本项目五星花园警官花园海天现代城健康新家园税华小区美丽园美丽洋房市医院市国税局市民政局区政协区司法局项目周边重要住宅小区统计项目周边重要住宅小区统计住宅区名称住宅区名称户数户数总人数总人数居住群体居住群体五星花园4971500临河最早高档小区海天现代城88264高档人群警官花园5281584健康新家园5361608绿岛花园174340赛亨花园7202160今典花园301903今日花园8312493税华小区3341002行政事业单位个体经营者阳光2#园178534美丽园9532859美丽洋房152456半径一公里半径一公里第12页/共150页第十三页，共151页。较高，用地有较大的退缩要求，项目实际可建设用地约为60%；n用地性质为商业用地，要实现(shxin)大规模发展必须考虑发展多种功能物业。项目(xingm)理解胜利路（40m）长春街（20m）河套街（30m）解放街（30m）北北地地块块南南地地块块第13页/共150页第十四页，共151页。项目(xingm)理解n希望本项目的引领性形象为开发商赢得市场口碑及品牌希望本项目的引领性形象为开发商赢得市场口碑及品牌(pn pi)影响力；影响力；n希望开发高价值商业，作为企业未来的优质资产；希望开发高价值商业，作为企业未来的优质资产；n希望在实现价值最大化与风险最小化两方面求得一个均衡方案。希望在实现价值最大化与风险最小化两方面求得一个均衡方案。“峻峰项目开发时间很长了，沿街这个地块将成为峻峰收官之作，无论政府还是投资客户都非常关注，我希望能通过塔楼物业销售平衡整体投入，把底下商业留下来，这样就可以作为资产向银行进行抵押贷款，当然商业能尽量卖掉更好， ” 华裕集团董事长华裕集团董事长 张总张总“华裕是很有社会责任感的企业，把事情做到最好是目标，公司从世邦魏理仕请来了两个专家顾问，一个负责招商，另一个负责经营管理，公司也组建了商业部，为了项目的成功开发及持续发展是做了很多工作的 ” 华裕集团营销总监华裕集团营销总监 秦总秦总第14页/共150页第十五页，共151页。形成一定的区域集聚，但无法实现全盘统筹开发，在发展早期错过了树立整体形象的机会；n涉足与房地产相关(xinggun)的众多行业，企业发展多元化，但企业发展实现飞跃的关键仍在地产开发上。项目(xingm)理解本项目本项目峻峰华庭峻峰华庭早期小区早期小区广场广场家具城家具城储备用地储备用地昨天错过了统筹开发的机会，今天不能再错过整合发展的机会！第15页/共150页第十六页，共151页。城市核心商圈、黄金地段、稀缺城市核心商圈、黄金地段、稀缺(x qu)的的50亩土地亩土地向商业领域进军、在地产开发上整合向商业领域进军、在地产开发上整合(zhn h)、在企业发展上飞跃、在企业发展上飞跃城市商业发展初级，具有引导消费与升级发展的可能性与必要性城市商业发展初级，具有引导消费与升级发展的可能性与必要性这是全临河最有份量的项目之一：这是实现城市商业升级的使命性项目：这是华裕集团最具有战略意义的项目：三四线城市核心区 大型城市综合体项目第16页/共150页第十七页，共151页。 作为三四线超大规模的具有重要发展价值(jizh)及意义的商业项目，需要通过长时间的开发及经营来达成项目的成功，因此，我们必须用前瞻性的眼光看待项目发展，并以理性研究拟定项目发展计划。 因此，我们不仅关注现有物业市场对项目发展的影响(yngxing)，更应该看到市场未来发展前景，并通过大量先进类似案例的研究，发现其对项目发展起到有用借鉴意义的经验，同时利用规划及财务分析的专业工具，力图找到最适合项目发展的途径。第17页/共150页第十八页，共151页。如何寻求合理物业组合(zh)，实现项目开发价值最大化？Q1：项目发展什么物业(w y)，如何组合？（合理组合方案）Q2：怎样定位，如何实现？(发展定位、开发建议、财务测算）第一阶段沟通达到目的： 明确项目发展的物业类型及组合方向，为项目后续深化定位及开发建议做铺垫。Q1Q2第18页/共150页第十九页，共151页。裙楼部分裙楼部分(b fen)(b fen)塔楼塔楼(t lu)(t lu)部分部分公寓（住宅公寓（住宅）、酒店、写字楼、酒店、写字楼？零售商业：百货、超市、餐饮休闲娱乐、家居建材店、专业店、零售商业：百货、超市、餐饮休闲娱乐、家居建材店、专业店、？第19页/共150页第二十页，共151页。核心问核心问题题(wnt)分析分析项目项目(xingm)理理解解发展属性发展属性界定界定物业市场物业市场分析分析物业组物业组合研判合研判项目发展项目发展定位定位物业发展物业发展建议建议财务收财务收益测算益测算零售商业物业零售商业物业住宅公寓物业住宅公寓物业酒店物业酒店物业写字楼物业写字楼物业发展方向设定发展方向设定发展案例分析发展案例分析物业组合比选物业组合比选发展策略发展策略整体定位整体定位分功能定位分功能定位布局建议布局建议分期开发分期开发产品发展产品发展开发策略开发策略第20页/共150页第二十一页，共151页。裙楼部分可发展物业类型(lixng)研判零售商业：百货、超市、餐饮休闲娱乐、家居建材店、专业店、零售商业：百货、超市、餐饮休闲娱乐、家居建材店、专业店、？第21页/共150页第二十二页，共151页。业态业态基本特点基本特点选址选址商圈与目标顾客商圈与目标顾客规模规模商品（经营）结构商品（经营）结构商品售卖方式商品售卖方式服务功能服务功能管理信息管理信息系统系统1、食杂店位于居民区内或传统商业区辐射半径0.3公里，目标顾客以相对固定的居民为主营业面积一般在100平方米以内以香烟、饮料、酒、休闲食品为主柜台式和自选式相结合营业时间12小时以上初级或不设立2、便利店商业中心区、交通要道以及车站、医院、学校、娱乐场所、办公楼、加油站等公共活动区商圈范围小，顾客步行5分钟内到达，目标顾客主要为单身族、年轻人。顾客多为有目的的购买。营业面积100平方米左右，利用率高即食食品，日用小百货为主，应急性等特点，商品品种在3000种左右，售价高于市场平均水平以开架自选为主，结算在收银处统一进行营业时间16小时以上，提供即时性食品的辅助设施，开设多项服务项目程度较高3、折扣店居民区、交通要道等租金相对便宜的地区辐射半径2公里左右，目标客户主要为商圈内的居民营业面积300-500平方米商品平均价格低于市场平均水平，自有品牌占有较大的比例开架自选，统一结算用功精简，为顾客提供有限的服务一般4、超市市、区商业中心、居住区辐射半径2公里左右，目标客户以居民为主营业面积6000平方米以下经营包装食品、生鲜食品和日用品、食品超市与综合超市商品结构不同自选销售，出入口分设，在收银台统一结算营业时间12小时以上程度较高5、大型超市市、区商业中心、城郊结合部、交通要道及大型居住区辐射半径2公里以上，目标顾客以居民、流动顾客为主营业面积6000平方米以上大众化衣、食、日用品齐全，一次性购齐，注重自有品牌开发自选销售，出入口分设，在收银台统一结算设不低于营业面积40%的停车场程度较高6、仓储式会员店城乡结合部的交通要道辐射半径5公里以上，目标顾客以中小零售店、餐饮店、集团购买和流动顾客为主营业面积6000平方米以上，临建居多以大众化衣、食、用品为主，自有品牌占相当部分，商品在4000种左右，实行低价、批量销售自选销售，出入口分设，在收银台统一结算设相当于营业面积的停车场程度较高并对顾客实行会员制管理7、百货店市、区级商业中心，历史形成的商业集聚地目标顾客以追求时尚和品味的流动顾客为主营业面积6000-20000平方米综合性、门类齐全，以服饰、鞋类、箱包、化妆品、家庭用品、家用电器为主采取柜台销售和开架面售相结合方式注重服务、设餐饮、娱乐等服务项目和设施程度较高业态规模小，难以成为(chngwi)主力或次主力业态业态(y ti)区位及形象难以符合本项目发展价值第22页/共150页第二十三页，共151页。8、专业店市、区级商业中心及百货店、购物中心内目标客户以有目的选购某类商品的流动顾客为主根据商品特点而定以销售某类商品为主，体现专业性、深度性、品种丰富、选择余地大采取柜台销售或开架面售方式从业人员具有丰富的专业知识程度较高9、专卖店市、区级商业中心及百货店、购物中心内目标客户以中高档消费者和追求时尚的年轻人为主根据商品特点而定以销售某一品牌系列商品为主，销售量少，质优、高毛利采取柜台销售或开架面售方式，商店陈列、照明、包装、广告讲究注重品牌声誉，从业人员具有丰富的专业知识、提供专业性服务一般10、家居建材商店城乡结合部、交通要道或消费者自有房产比较高的地区目标顾客以拥有自有房产的顾客为主营业面积6000平方米以上商品以改善、建设家庭居住环境有关的装饰、装修等用品、日用杂品、技术及服务为主采取开架自选方式提供一站式购足和一条龙服务，停车位300个以上较高11、购物中心社区购物中心市、区级商业中心商圈半径5-10公里建筑面积为5万平方米以内20-40个租赁店以上，包括大型综合超市、专业店、专卖店、饮食店及其他各个租赁店独立开展经营活动停车位300-500个各个租赁店使用各自的星系系统市区购物中心市级商业中心商圈半径10-20公里建筑面积为10万平方米以内40-100个租赁店以上，包括百货店、大型综合超市、各种专业店、专卖店、饮食店、杂品店及娱乐服务设施等各个租赁店独立开展经营活动停车位500个以上各个租赁店使用各自的星系系统城郊购物中心城乡结合部的交通要道商圈半径30-50公里建筑面积为10万平方米以上200个租赁店以上，包括百货店、大型综合超市、各种专业店、专卖店、饮食店、杂品店及娱乐服务设施等各个租赁店独立开展经营活动停车位1000个以上各个租赁店使用各自的星系系统12、工厂直销中心一般远离市区目标顾客多为重视品牌的有目的的购买单个建筑面积100-200平方米为品牌生产商直接设立，商品均为本企业的品牌采取自选式销售方式多家店共有500个以上停车位各个租赁店使用各自的信息系统该业态(y ti)规模小，难以成为主力或次主力业态(y ti)，主要以辅助业态(y ti)出现，是综合型商业发展的最有效补充业态(y ti)城市现阶段尚未出现并难以(nny)支撑购物中心的高级业态发展第23页/共150页第二十四页，共151页。业态筛选条件百货百货超市超市餐饮休闲娱乐餐饮休闲娱乐专业店专业店家居建材店家居建材店折扣店折扣店外势城市经济支撑条件好业态发展态势良好后续竞争不激烈消费者需求较大内质区位条件符合设计符合业态对本项目发展的有较高的带动价值是否可考虑引进？第24页/共150页第二十五页，共151页。百货百货/ /超市超市/ /餐饮餐饮(cn yn)(cn yn)休闲娱乐休闲娱乐/ /专业店专业店/ /家居建材店家居建材店/ /折扣店折扣店本项目本项目金川大厦金川大厦临河百货临河百货国泰时尚广场国泰时尚广场海天购物广场海天购物广场胜利路胜利路百特时尚广场百特时尚广场河港青年商业城河港青年商业城新华街新华街富源商厦富源商厦蓝宇商业城蓝宇商业城名称名称层数层数经营面积（经营面积（m2）临河百货3约15000金川大厦5约25000蓝宇商业城5约20000国泰时尚广场5约75000主要百货经营面积一览表主要百货经营面积一览表第25页/共150页第二十六页，共151页。混乱，交通流线空间狭窄、不合理，购物环境欠佳；n一楼的临河电器在城市中具有一定影响力，而服装广场部分货品组织杂乱，给人以批零结合(jih)的专业市场形象。百货百货/ /超市超市/ /餐饮休闲娱乐餐饮休闲娱乐/ /专业专业(zhuny)(zhuny)店店/ /家居建材店家居建材店/ /折扣店折扣店第26页/共150页第二十七页，共151页。乱，给人以小商品市场形象（门前广场缺乏管理，杂乱无章也是重要体现）；n虽然年底将进行资源整合，对商场进行调整，但鉴于现有形式及规模，难有根本性改变。百货百货/ /超市超市/ /餐饮休闲餐饮休闲(xixin)(xixin)娱乐娱乐/ /专业店专业店/ /家居建材店家居建材店/ /折扣店折扣店商业楼层商业楼层业态分布业态分布一层化妆品，珠宝首饰，日用百货，工艺品，玻璃器皿，糖果食品，烟酒副食，办公文化用品，书籍，橱具，皮鞋。二层针织，内衣，袜子，床上用品，装饰布艺，童装，玩具，箱包，羊绒制品，衬衫领带三层名品时装，皮衣皮件，西装，羽绒制品四层名品时装，皮衣皮件，西装，羽绒制品五层高档家具，办公桌椅，女装六层办公地下室孕婴商城（超市类型）、地下停车场第27页/共150页第二十八页，共151页。业态落后：传统的百货模式，缺乏休闲娱乐等其他功能业态；业态落后：传统的百货模式，缺乏休闲娱乐等其他功能业态；硬件落后：内部装修标准一般，购物环境硬件落后：内部装修标准一般，购物环境(hunjng)(hunjng)欠佳；欠佳；经营落后：内部货品组织杂乱，商场经营管理能力不强；经营落后：内部货品组织杂乱，商场经营管理能力不强；体制落后：经营上没有充分商业化运作，受行政及政治因素影响大。体制落后：经营上没有充分商业化运作，受行政及政治因素影响大。临河百货临河百货(bihu)、金川大厦代表的是传统落后的商业模式、金川大厦代表的是传统落后的商业模式百货百货/ /超市超市/ /餐饮休闲娱乐餐饮休闲娱乐/ /专业店专业店/ /家居建材店家居建材店/ /折扣店折扣店河港青年商业城、蓝宇商业城虽然在业态功能上实现一定突破，但在商业模式上同样较落后。 临河商业大厦发展更为落后，是小商品市场的杂乱形象。第28页/共150页第二十九页，共151页。国泰时尚广场国泰时尚广场中心化发展趋势明显；n现阶段发展进一步实现升级，在顶部楼层发展餐饮娱乐城，以形成更加丰富合理的功能业态组合，带动商场人气；n虽然从发展趋势看，具备一定的MALL业态雏形，但从自身较落后的建筑将对其未来向更高形态发展带来较大制约。百货百货/ /超市超市/ /餐饮休闲娱乐餐饮休闲娱乐/ /专业店专业店/ /家居家居(jij)(jij)建材店建材店/ /折扣店折扣店商业楼层商业楼层业态分布业态分布规模（规模（m2m2）一层珠宝，化妆品，鞋，家电约36000二层女装，饰品，内衣三层床上饰品，男装，童装，家居饰品，体育运动四层餐饮娱乐城约10000五层星级宾馆约10000地下室超市约11000第29页/共150页第三十页，共151页。商业份额。商业份额。n作为作为21世纪的新兴产业，在世纪的新兴产业，在全球、在亚洲、在中国，全球、在亚洲、在中国，MALL正在逐渐成为占据商正在逐渐成为占据商业主流地位的新兴业种，为业主流地位的新兴业种，为国内零售业者、地产业者带国内零售业者、地产业者带来了新的震撼。来了新的震撼。n国泰时尚广场也呈现出向更国泰时尚广场也呈现出向更先进的商业模式升级的趋势先进的商业模式升级的趋势（百货（百货+超市超市+餐饮娱乐）。餐饮娱乐）。业态丰富：现代百货模式，整合多种具有价值的功能业态；业态丰富：现代百货模式，整合多种具有价值的功能业态；硬件制约：内部装修标准较高，购物环境好，但进一步升级难度大；硬件制约：内部装修标准较高，购物环境好，但进一步升级难度大；经营经营(jngyng)(jngyng)升级：内部货品组织较好，具有一定商场经营升级：内部货品组织较好，具有一定商场经营(jngyng)(jngyng)管理能力；管理能力；体制成熟：经营体制成熟：经营(jngyng)(jngyng)上呈现明显的商业化运作，具备业态优化调整能力。上呈现明显的商业化运作，具备业态优化调整能力。国泰时尚广场代表的是临河最先进的商业模式国泰时尚广场代表的是临河最先进的商业模式这种商业模式存在市场升级的可能与必要这种商业模式存在市场升级的可能与必要百货百货/ /超市超市/ /餐饮休闲娱乐餐饮休闲娱乐/ /专业店专业店/ /家居建材店家居建材店/ /折扣店折扣店第30页/共150页第三十一页，共151页。键；n吸纳有消费力的客户群：n现代百货的业态形式出现将首先吸纳中高端消费客户，整体形象及提供的商品可有效迎合项目周边丰富的中高端客户群体；n百货对中小商户的招商带动作用：n百货主力店将对小商户的顺利招商与稳定的统一经营起到非常关键的作用；n百货有市场竞争力：n市场目前没有真正的现代百货，国泰时尚广场的竞争优势充分体现了市场的需求，而除项目外，未来核心商业也难有其他(qt)百货发展用地。城市的商业中心、规划中大型商业地块；交通(jiotng)便利性：公交车、小车、摩托车、自行车等交通(jiotng)工具来往畅通，使顾客便利通达店址；城市人口：40万以上；城市中心或繁华商业街；可以辐射全市人口；紧邻城市主干道，有12条以上公交线；店面日均人流量20万以上；铜锣湾百货选址要求：铜锣湾百货选址要求：北京华联（百货店）选址要求：北京华联（百货店）选址要求：百货百货/ /超市超市/ /餐饮休闲娱乐餐饮休闲娱乐/ /专业店专业店/ /家居建材店家居建材店/ /折扣店折扣店第31页/共150页第三十二页，共151页。百货百货/ /超市超市(cho sh)/(cho sh)/餐饮休闲娱乐餐饮休闲娱乐/ /专业店专业店/ /家居建材店家居建材店/ /折扣店折扣店品牌输出品牌输出场地租赁场地租赁合作经营合作经营自营自营合作条件百货经营管理公司收取品牌和经营管理费用提供招商服务与派员经营管理；百货公司向开发商租赁场地进行经营并负责人员和营运费用；发展商与百货公司采取“保底提成”的合作方式；发展商出资组建注册成立百货公司；利弊分析利：发展商拥有合作的主动权；弊：合作关系比较脆弱，增加发展商及项目风险；发展商承担人员与项目日常运作的费用；利：发展商有长期稳定的租金收益，经营风险相对较小；弊：开发商只有租金收益，品牌知名度高的百货店，租金越低，收益受损；租赁时间比较长，不利于发展商的经营调整；利：有较大收益；弊：存在一定的经营风险；利：收益最大化，现金流充分，利于资金周转；弊：后期的经营压力大，存在较大的经营风险；要求丰富的经营管理经验；项目适应性品牌输出是目前市场采用比较多的百货店合作模式百货店对商圈的要求与项目现状吻合合作条件对于发展商来讲会损失部分收益发展商没有百货店经营管理经验，需要较大投入个案摩登、优越百盛广百（南海）天茂第32页/共150页第三十三页，共151页。百货百货(bihu)/(bihu)/超市超市/ /餐饮休闲娱乐餐饮休闲娱乐/ /专业店专业店/ /家居建材店家居建材店/ /折扣店折扣店 可考虑引进品牌百货第33页/共150页第三十四页，共151页。规模不大；n胜利路上(l shng)万客乐、华联、国泰超市沿均衡分布，各自辐射1公里左右的范围，以满足区域内居民消费需求为主。百货百货/ /超市超市/ /餐饮休闲餐饮休闲(xixin)(xixin)娱乐娱乐/ /专业店专业店/ /家居建材店家居建材店/ /折扣店折扣店本项目本项目万客乐超市万客乐超市华联超市华联超市国泰超市国泰超市胜利路胜利路新华街新华街万客乐超市万客乐超市万客乐超市万客乐超市万客乐超市万客乐超市名称名称位置位置面积（面积（mm2 2) )经营状况经营状况万客乐（5家）建设路，团结路，胜利路，大学路，海天店单店3000以下很好华联长春街2000良好国泰超市胜利路11000很好大临河超市发展情况大临河超市发展情况万客乐超市万客乐超市第34页/共150页第三十五页，共151页。心商圈北端，在受到华联、国泰两大超市辐射小，虽然海天城地下有万客乐超市，但规模小、档次低，影响力有限；n周边众多住宅，同时北面是住宅发展重点区域（鸥洲假日、华海尚都两大项目集中），未来固定(gdng)居住人口增多，将产生大量日常消费需求。百货百货/ /超市超市/ /餐饮餐饮(cn yn)(cn yn)休闲娱乐休闲娱乐/ /专业店专业店/ /家居建材店家居建材店/ /折扣店折扣店位于市中心，新老城区结合部或密集的居民住宅区；紧邻城市主干道；以步行1010分钟以内区域为核心辐射范围，步行3030分钟范围为边际商圈，商圈内具有固定常住及潜在人口15-2015-20万万人；周边人口具有一定的增长趋势；大型生活超市的选址要求：大型生活超市的选址要求：本项目本项目国泰超市国泰超市华海尚都华海尚都鸥洲假日鸥洲假日华联超市华联超市万客乐超市万客乐超市万客乐超市万客乐超市第35页/共150页第三十六页，共151页。n超市为消费者提供日常生活食品和用品，能够吸引较多、较稳定的人流，有利于散铺的经营；n超市的引入能在功能上可以与沿街商铺形成互补(h b)，形成完善的商业配套。百货百货/ /超市超市/ /餐饮休闲娱乐餐饮休闲娱乐(yl)/(yl)/专业店专业店/ /家居建材店家居建材店/ /折扣店折扣店商业业态商业业态超市超市散铺（专业店、专卖店）散铺（专业店、专卖店）常见商品或服务类型新鲜食品、日常用品等餐饮、便利店、美容美发、面包房、中西药店、书报摊、维修等超市与散铺功能的比较超市与散铺功能的比较 只要能引入像超市这样的大型主力店，就能给投资者或经营者一定信心，这样散铺的销售压力就相对较小资深商业地产人士 林先生第36页/共150页第三十七页，共151页。百货百货/ /超市超市/ /餐饮休闲娱乐餐饮休闲娱乐/ /专业专业(zhuny)(zhuny)店店/ /家居建材店家居建材店/ /折扣店折扣店可考虑引进国内品牌超市第37页/共150页第三十八页，共151页。n但由于受城市经济影响，餐饮休闲娱乐发展已经(y jing)相对滞后，整体档次形象不高。百货百货/ /超市超市/ /餐饮休闲娱乐餐饮休闲娱乐(yl)/(yl)/专业店专业店/ /家居建材店家居建材店/ /折扣店折扣店胜利路胜利路新华街新华街本项目本项目第38页/共150页第三十九页，共151页。在临河引入麦当劳、肯德基等国际连锁品牌将大有可为。百货百货/ /超市超市/ /餐饮休闲餐饮休闲(xixin)(xixin)娱乐娱乐/ /专业店专业店/ /家居建材店家居建材店/ /折扣店折扣店名称面积（）名称面积（）筋头巴脑300刘一锅300大众快餐面食76湘水明珠300咱们家炖菜140乐福来牛肉拉面65盛宴320大汗干粮1000粥底火郭300鸭棚王450筋头巴脑一锅香140皇家俱乐部900明勤拉面54五原铜锅老涮420徐记熟食52五福香辣锅110金税大酒店1000千千鱼香城160建设北路餐饮营业面积一览表建设北路餐饮营业面积一览表第39页/共150页第四十页，共151页。nKTV、桑拿等大多(ddu)设置在星级酒店内部，与客房、餐饮共同发展，经营状况良好。百货百货/ /超市超市/ /餐饮休闲餐饮休闲(xixin)(xixin)娱乐娱乐/ /专业店专业店/ /家居建材店家居建材店/ /折扣店折扣店位置位置名称名称经营面积（经营面积（MM2 2) )胜利路金碧辉煌约800胜利路天上人间约1000胜利路圣地亚歌约500胜利路新大陆约450胜利路中街约600胜利路九亿街.梦工厂约450胜利路精英领地约1380胜利路盛世辉煌约800胜利路碰碰凉约550胜利路国际约1000胜利路零478约800建设路皇家俱乐部约600建设路碧海云天约1200建设路卡迪乐约500八一街嘉年华会约1200主要休闲娱乐场所一览表主要休闲娱乐场所一览表第40页/共150页第四十一页，共151页。百货百货/ /超市超市/ /餐饮餐饮(cn yn)(cn yn)休闲娱乐休闲娱乐/ /专业店专业店/ /家居建材店家居建材店/ /折扣店折扣店可考虑发展中高档以上的餐饮休闲娱乐 引入国内外知名餐饮连锁品牌价值高第41页/共150页第四十二页，共151页。拉开差距，使得国美在与临河家电城的竞争中没有占据优势，客户在认同度上有待提升。百货百货/ /超市超市/ /餐饮餐饮(cn yn)(cn yn)休闲娱乐休闲娱乐/ /专业店专业店/ /家居建材店家居建材店/ /折扣店折扣店典型专业店营业面积一览表典型专业店营业面积一览表名称品类营业面积（m2）临河家电城电器约1600国美（城中店）约1200第42页/共150页第四十三页，共151页。百货百货/ /超市超市/ /餐饮餐饮(cn yn)(cn yn)休闲娱乐休闲娱乐/ /专业店专业店/ /家居建材店家居建材店/ /折扣店折扣店第43页/共150页第四十四页，共151页。电子电子(dinz)数码数码街街本项目本项目(xingm)场形成大反差；n经营情况较好，但受现有建筑影响，提升形象及就地扩容难度较大，通过新商业载体整合扩容不可避免。百货百货/ /超市超市/ /餐饮休闲娱乐餐饮休闲娱乐/ /专业店专业店/ /家居建材店家居建材店/ /折扣店折扣店第44页/共150页第四十五页，共151页。百货百货/ /超市超市/ /餐饮休闲餐饮休闲(xixin)(xixin)娱乐娱乐/ /专业店专业店/ /家居建材店家居建材店/ /折扣店折扣店 可考虑引入品牌服装鞋类专业店 可考虑整合电子数码市场，并结合品牌家电专业店发展第45页/共150页第四十六页，共151页。(ydng)市场地位；n图书大厦负一层的宜家家居，规模小，品种有限，经营情况并不理想。百货百货/ /超市超市/ /餐饮休闲娱乐餐饮休闲娱乐/ /专业店专业店/ /家居家居(jij)(jij)建材店建材店/ /折扣店折扣店本项目本项目华恒家居城华恒家居城国际家具建材城国际家具建材城名称国际家居建材城华恒家居城宜家家居规模（m2）76000100001000宜家家居宜家家居第46页/共150页第四十七页，共151页。属性不符合n大型家居建材专业店与综合体其他业态的联动能力相对较低，且其对物流交通组织有较高要求，较难与其他物业进行有效(yuxio)整合；n家居建材商店无论是层高、通风要求，货流动线要求都较为独特，若后续商家退出则对整体项目有较大的负面影响。百货百货/ /超市超市(cho sh)/(cho sh)/餐饮休闲娱乐餐饮休闲娱乐/ /专业店专业店/ /家居建材店家居建材店/ /折扣店折扣店红星美凯龙的选址要求：红星美凯龙的选址要求： 位于城市发展的主体方向，沿至少一条主干线，附近有多条公交线路及站台项目周围有一定商业设施和新建中高档住宅配套，为城市新兴居住区域土地性质为商业用地或商住综合用地 地块面积50亩以上主体家居卖场10万平方米，商场建筑为地上5层，地下2层 大型的家居建材专业店的租金水平不高，一般在20-30元/平方米月左右，而且它与其他业态之间的整合存在一定的难度资深商业地产人士 林先生第47页/共150页第四十八页，共151页。大型购物中心，实现展示品牌形象的目的； 像联邦家居这种品牌知名度较高的家居专业店，可以独立在大型家具卖场之外，在人流较多的购物中心中布点。一般需要1000到2000平方米，通过精致装修和摆设，展现(zhnxin)有品位家居生活 家居专业人士 欧先生百货百货/ /超市超市/ /餐饮休闲娱乐餐饮休闲娱乐/ /专业店专业店/ /家居建材店家居建材店/ /折扣店折扣店 像我们这种卖场规模虽然不大，但是地段很成熟，周边人气很足，有消费支撑，而且作为形象展示效果也非常好某家居广场招商代表 李小姐第48页/共150页第四十九页，共151页。百货百货/ /超市超市/ /餐饮休闲娱乐餐饮休闲娱乐/ /专业专业(zhuny)(zhuny)店店/ /家居建材店家居建材店/ /折扣店折扣店不建议大规模发展可考虑引进中高档以上、小型品牌家居店第49页/共150页第五十页，共151页。n具有品牌消费意识及先进的消费观n临河目前的商业市场发展水平不高，目前还没有品牌及上规模的折扣店，折扣店的出现与城市经济发展水平密切相关，临河整体消费能力与主要发达城市尚有一定的差距，消费支撑不足；n临河服饰购物消费外溢(wi y)现象较为明显，在很大程度上拓宽了消费者对品牌的认知视野，随着品牌意识的增强，中高端消费者逐渐转向品牌消费。国内外一线品牌极少百货百货/ /超市超市/ /餐饮休闲餐饮休闲(xixin)(xixin)娱乐娱乐/ /专业店专业店/ /家居建材店家居建材店/ /折扣店折扣店我们现在一般都是去国泰或者一些品牌专卖店买衣服的，因为还是需要买品牌的，如果有空经常都会去北京、呼市，在那里买品牌衣服，款式多，还便宜一点 高端消费者 张小姐第50页/共150页第五十一页，共151页。大型品牌折扣店大型品牌折扣店折折扣扣店店中小型品牌折扣店中小型品牌折扣店主要经营国际、国内著名品牌经营模式：与国际知名品牌建立长期合作，建立工厂直营店，避开了众多代理环节，从而(cng r)将代理商的高额利润作为折扣让利给消费者，采取统一采购、统一管理的模式面积需求：10000以上代表折扣店：番禺欧莱斯名牌折扣店OUTLETS主要经营国内著名品牌或少量国外品牌经营特点：一般由运营商自行组合，通过商家资源，把多个商家经营的品牌或当地一些品牌组合起来，集中起来通过卖场形式以较低价格让利给消费者面积需求：较为灵活，1000-2000代表折扣店：广州恒宝华庭的潮流町百货百货/ /超市超市/ /餐饮休闲娱乐餐饮休闲娱乐/ /专业店专业店/ /家居建材店家居建材店/ /折扣店折扣店第51页/共150页第五十二页，共151页。 选选址址 要要 求求城市及商圈选择标准国内一线城市城市商圈选择及要求 城市经济及零售业发达 城市的最集中商圈 人流量较大 以购物中心为载体合作方式租赁期：5年以上 免租期：3-6个月经营方式：合作、租赁 租金要求：另议经营面积与楼层要求1-3楼，面积2000-5000m2OUTLETSOUTLETS品牌品牌(pn pi)(pn pi)折扣店选址折扣店选址标准：标准：很多大型品牌折扣店都是在一线(yxin)城市的，而且他们现在经营都不太好，国内连锁的狐狸城都经营不下去了 资深商业运营专家林先生百货百货/ /超市超市/ /餐饮休闲娱乐餐饮休闲娱乐/ /专业店专业店/ /家居建材店家居建材店/ /折扣店折扣店第52页/共150页第五十三页，共151页。牌认知度的提升，积累了一定的品牌释放需求n对商家的招商能力和商家资源有很高的要求：n如要自行(zxng)运营，要求有一定的品牌商家资源和较强的招商能力如果搞一个品牌(pn pi)的折扣场，我估计会很受欢迎，因为临河的人对品牌(pn pi)的认识也越来越多，而且这里的衣服既没品牌(pn pi)，又很少打折的，有个品牌(pn pi)折扣场估计很旺的 高端消费者 张小姐依百特在全国已经有300多家了，在国内一二三线城市都有了，而且他们计划在未来3年内在全国范围内开1500家而且国内城市很多运营商有自己的商家资源，自己组织运营也是可以的 商业地产资深人士林先生百货百货/ /超市超市/ /餐饮休闲娱乐餐饮休闲娱乐/ /专业店专业店/ /家居建材店家居建材店/ /折扣店折扣店第53页/共150页第五十四页，共151页。共享人流提供有利的发展价值n本项目具备吸引(xyn)中小型品牌折扣店的条件n市级或区级商圈n周边有大量的人口或人流支撑n营业面积：1000-2000m2n与大型商业体有一定(ydng)互动，如超市、百货等中小型折扣店（如潮流町）中小型折扣店（如潮流町）选址选址标准：标准：n位于城市核心商圈的位置n周边有大量的中高端人口n将发展大规模的商业裙楼本项目对应的发展条件：本项目对应的发展条件：百货百货/ /超市超市/ /餐饮休闲娱乐餐饮休闲娱乐/ /专业店专业店/ /家居建材店家居建材店/ /折扣店折扣店第54页/共150页第五十五页，共151页。可考虑(kol)引进中小型品牌折扣店百货百货/ /超市超市/ /餐饮休闲娱乐餐饮休闲娱乐/ /专业店专业店/ /家居建材店家居建材店/ /折扣店折扣店第55页/共150页第五十六页，共151页。 业态筛选条件百货百货超市超市餐饮休闲餐饮休闲娱乐娱乐专业店专业店家居建材店家居建材店折扣店折扣店服装鞋类服装鞋类电器电器电子数码电子数码外势城市经济支撑条件好业态发展态势良好-后续竞争不激烈消费者需求较大内质区位条件符合设计符合业态对项目发展的有较高的带动价值是否可考虑引进是否可考虑引进是是是是是是是是引进前提或条件引进前提或条件品牌百货大型品牌超市中高档以上或知名餐饮连锁品牌具有一定品牌效应具有一定品牌效应整合电子数码市场、结合电器专业店中高档以上、小型品牌家居店中小型折扣店第56页/共150页第五十七页，共151页。塔楼部分可发展物业类型(lixng)研判公寓（住宅公寓（住宅）、酒店、写字楼、酒店、写字楼？第57页/共150页第五十八页，共151页。公寓（住宅(zhzhi)）物业发展研判公寓公寓(gngy)(gngy)（住宅）（住宅）/ /酒店酒店/ /写字楼写字楼第58页/共150页第五十九页，共151页。近年临河区住宅新增开发面积增长明显（导致城市固定），特别2008年达到177万平方米（考虑2007年30万平米动工未售的量，则供应量突破200万平方米）而近年临河区住宅销售量稳定，甚至出现逐年少量(sholing)减少的趋势城市人口和经济基数低以及增长缓慢是导致城市房地产产品需求量有限的主要原因附：2008年临河区相关统计指标人口基数：全区常住人口53.46万人，其中城镇人口30.75万人，人口年度自然增长5.11；全市固投81.2亿元，其中城市建设投资46亿元中住宅投资17.7亿元，房地产投资是该城市国民生产值的主要贡献者；全市全年商品房施工(sh gng)241万平方米，年末竣工量仅15.7万平方米，年度房屋销售83万平方米，其中住宅占商品房销售99.2% 摘自2008年国民经济和社会发展统计公报数据来源：华裕市场部研究统计公寓（住宅）公寓（住宅）/ /酒店酒店/ /写字楼写字楼第59页/共150页第六十页，共151页。临河典型楼盘均有近20%甚至超过20%的涨幅n2009年临河代表楼盘整体销售状况相对良好n2009年房价快速上涨以及后续(hux)开发的跟上，预计2010年房价将维持在目前的高位，涨跌的幅度均不会大数据来源(liyun)：市场调查跟踪2009年临河住宅销售状况好，不但价格涨了不少，去货的速度也较理想，楼盘一般能实现月均30套或以上的去货速度，一些性价比高的楼盘更能实现当日开盘销售近100套甚至200套的记录，而且临河大部分的住宅都是非现房销售，推货周期较长（项目施工基本就可收订了），总体销售量能够持续 临河专业人士访谈公寓（住宅）公寓（住宅）/ /酒店酒店/ /写字楼写字楼第60页/共150页第六十一页，共151页。区位建筑形式施工量面积区间主打面积主打面积总量（万m2 ）主城区电梯34.4683-149 10012019步梯19.3474-125 801007.7西区电梯61.375-129 8511038.6步梯90.765-147 8010045.35东区（山河湾）6F步梯6.788-126 92-1024临河区临河区20082008年户型面积统计年户型面积统计(tngj)(tngj)（施工面积，万（施工面积，万m2 m2 ）临河区目前房屋建筑形式主要为步梯楼（2008年施工120万m2），但电梯楼（2008年施工量约98万m2）逐渐(zhjin)追上楼梯楼的开发需求；特别是主城区，电梯楼开发成为必然的趋势（电梯楼与步梯楼的开发比例约为2：1），说明主城区置业者对电梯楼的抗性已经被动性消除。户型面积看，对电梯楼户型需求的主力集中在100-120m2以上，而楼梯楼主力需求集中早80-100m2（二者面积需求差在于实用率的区别，实用面积基本相同）数据来源：市场部跟踪统计公寓（住宅）公寓（住宅）/ /酒店酒店/ /写字楼写字楼第61页/共150页第六十二页，共151页。亦将亦将受限受限n20092009年临年临河区河区住宅住宅价量价量销售销售相对相对理想，理想，预测预测20102010年价年价量向量向上向上向下调下调整整(tioz(tiozhng)hng)幅度幅度不大不大n临河临河主城主城区电区电梯楼梯楼是发是发展必展必然趋然趋势，势，但住但住宅户宅户型需型需求的求的主力主力集中集中100-100-120m120m2 2p当同类产品由于容量有限产生竞争激烈时，可考虑开发产品形式的转化，如住宅转公寓、商住转商住办公等可替代性产品，以刺激、拉动需求，本项目可承接该发展形式。p基于城区用地的逐渐紧张，本项目开发住宅具有良好空间（风险(fngxin)相对较小），但在考虑去货速度、资金回笼要求的前提下，控制总价、产品创新将是向上突破的关键途径，如开发使用功能完善且市场创新的小复式产品、中小面积的精品服务公寓等。p创新产品、提高性价比、控制总价、丰富户型面积区间，“有限空间实现完善的功能”“灰空间”全力打造、高实用率保证等。市场现状市场现状应对建议应对建议公寓（住宅）公寓（住宅）/ /酒店酒店/ /写字楼写字楼第62页/共150页第六十三页，共151页。公寓（住宅公寓（住宅(zhzhi)(zhzhi)）/ /酒店酒店/ /写字楼写字楼第63页/共150页第六十四页，共151页。片区特征：城市（老城）中心，教育、商业、生活等配套非常片区特征：城市（老城）中心，教育、商业、生活等配套非常(fichng)(fichng)完善，生活氛围浓厚。受限于城市的发展成型，完善，生活氛围浓厚。受限于城市的发展成型，土地开发空间小，新开发房地产项目基本为旧城改造项目，土地开发空间小，新开发房地产项目基本为旧城改造项目，开发项目区位价值明显开发项目区位价值明显楼盘特征：楼盘特征：楼盘概况：高档小区为主，规模较大，容积率主要在楼盘概况：高档小区为主，规模较大，容积率主要在2-42-4之间之间物业类型：高层为主物业类型：高层为主户型：以户型：以110-130m2110-130m2三房、三房、80-100m280-100m2为主，为主，价格：均价在价格：均价在2800-35002800-3500元元/ m2/ m2之间之间客户：全市高端置业人群（生意人、厂矿私企业主及高管、企事客户：全市高端置业人群（生意人、厂矿私企业主及高管、企事业单位高管、中高级公务员等）业单位高管、中高级公务员等）楼盘名称楼盘名称规模规模（m2）容积率容积率物业类型物业类型主力户型主力户型（m2)在售均价在售均价（元（元/m2)客户层面客户层面峻峰华庭总建65万3.0左右高层短板楼（在售）120-130三房3200全市生意人、厂矿私企业主及高管、企事业单位高管、中高级公务员等华海尚都总建46万3.4高层100-115三房,70-100二房3100欧洲假日总建82万1.5多层小高高100-112二房,80-90二房28001第64页/共150页第六十五页，共151页。位置位置胜利路与解放街相交路段规模规模占地300多亩，总建65万平方米产品产品早期多层,目前点式高层住宅,一梯多户户型户型二房101-109平方米;三房：120-170平方米四房：160-174平方米价格价格目前均价约3000-3500元/平方米开发策略开发策略高开高走客源客源个体私企老板、政府公务员高管干部p 行销主题：居高我自为峰 中央府邸，颠峰生活p 唯我城市中央 中央甲1号尊位p 主要优势：地段(ddun)区位，户型产品峻峰华庭城市地段(ddun)（品质）豪宅 公寓公寓(gngy)(gngy)（住宅）（住宅）/ /酒店酒店/ /写字楼写字楼第65页/共150页第六十六页，共151页。p无论(wln)建筑形式、地价、售格等诸多因素均围绕着城市豪宅的打造方向p项目除本身地段优势外，品质豪宅的打造导致其“精品、小步慢跑”的开发策略城市地段（品质）豪宅开发(kif)引领者，精品筑就品牌2005年2006年2007年2008年2009年以临河地王取得(qd)土地一期6F多层楼梯楼开售开售，定位临河高端，销售畅旺点式高层高层与多层结合开发，继续引领临河高端住宅市场，改变临河居住生活方式A、B、C三栋点式高层蝶式楼开发代言 临河的顶端住宅，成为临河城市豪宅豪宅的引领者D、E两栋点式高层蝶式楼延续开发，市场同类竞争项目增多，但本项目城市豪宅氛围形成，依托城市“至高端”创造良好销售业绩F栋点式高层蝶式楼继续开发销售，销售价格价格创造新高销售：销售：2-32-3万万mm2 2销售：销售：3-53-5万万mm2 2销售：过销售：过5 5万万mm2 2近近400400套套推售约推售约3.53.5万万mm2 2销销售近售近200200套套推售约推售约2 2万万mm2 2及及0808年剩余货量（余货基本年剩余货量（余货基本售清）售清）峻峰华庭开发销售发展过程简述峻峰华庭开发销售发展过程简述说明：数据整理依据华裕地产的项目总结报告，开发数据为估测后续后续仍有仍有近近4040万万mm2 2的的开发开发量量公寓（住宅）公寓（住宅）/ /酒店酒店/ /写字楼写字楼第66页/共150页第六十七页，共151页。p项目因为区位以及成本等因素一直打造城市的高端项目，后期通过产品、营销推广、理念等逐渐建立城市顶端豪宅的品牌p户型面积以及内部间隔打造围绕城市豪宅目标(mbio)打造，且品质营造。但从项目规模以及价值快速回收的角度，本项目应适量增加各种豪宅面积户型，如60-80m2、150m2以上的服务公寓式豪宅（可通过服务管理等软件提升档次和价值）户型走豪宅(ho zhi)路线，树立项目城市顶端豪宅(ho zhi)形象说明：数据整理依据华裕地产(dchn)的项目总结报告，开发数据为估测年度年度20052005年年20062006年年20072007