宏观调控下的郑州房地产发展研究

:.学位论文原创性声明本人郑重声明:所呈交的学位论文,是本人在导师的指导下,独立进行研究所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外,本论文不包含任何其它个人或集体已经发表或撰写过的科研成果。对本文的研究作出重要奉献的个人和集体,均已在文中以明确方式标明。本声明的法律责任由本人承当。学位论文作者:事椎日期:矽,年/月妒日学位论文使用授权声明本人在导师指导下完成的论文及相关的职务作品,知识产权归属郑州大学。根据郑州大学有关保存、使用学位论文的规定,同意学校保存或向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版,允许论文被查阅和借阅;本人授权郑州大学可以将本学位论文的全部或局部编入有关数据库进行检索,可以采用影印、缩印或者其它复制手段保存论文和汇编本学位论文。本人离校后发表、使用学位论文或与该学位论文直接相关的学术论文或成果时,第一署名单位仍然为郑州大学。保密论文在解密后应遵守此规定。学位论文作者:步谚日期:矽/,年/月夕日摘 要摘要自年住房制度改革以来,房地业增加值在中所占比重呈上升趋势,由年的.%提高到年的.%,房地产业在国民经济开展中发挥着重要作用。郑州作为国内交通运输的大动脉,有着极其便利的交通优势和区位优势,所以郑州房地产市场近几年来也呈现出快速开展的态势,房价也飞速攀升。本文,通过对房地产新政之下国内房地产现状进行梳理,研究房地产新政对郑州市房地产市场的影响,并对郑州市房地产的开展趋势进行分析判断,最终提出国家在宏观调控政策上促进房地产市场的政策建议。本文首先介绍了国内外对房地产的理论及宏观调控政策的研究,然后用这些理论和政策分析当前国内房地产的现状,通过对新政之下郑州市房地产市场的各项数据进行分析,对郑州市房地产市场开展前景进行分析,提出政策层面应立足于解决供求矛盾、建立和完善住房保障体系,改革和完善房地产管理制度,改革土地出让制度等措施。并通过大量翔实的图表数据对郑州市城区房地产住宅市场运行情况进行实证分析,客观真实地反映了郑州房地产市场的经营情况和开展趋势。关键词:宏观调控政策郑州房地产 , .%.% . ., , . , .,. , ,.: 目 录目 录引言?.?.?.国外研究概况?.国外房地产政策研究以法国、新加坡房地产市场为例?.国内研究概况?.研究的目的和意义?.研究的方法?.:?:房地产市场分析的有关理论及国内房地产开展历程.房地产及房地产市场的含义?.房地产及房地产市场的含义.房地产市场的特点.房地产市场的功能.房地产行业相关理论?.供求理论?.:.市场失灵与政府干预?.中国房地产开展历程?.宏观调控下的房地产市场开展现状分析?.?.宏观调控政策下的国内房地产行业开展现状.国内房地产市场开展现状研究?.目 录.国家层面上住房政策出台引入公共决策机制,制定住宅法 一结考 论文参致个入简 献谢历引言引言.研究背景史上最严厉的房地产调控政策.新国八条出台应经有一段时间。在提高贷款利率、出台房产税试点、限贷、限购等一系列调控政策的共同作用下,房地产市场成交量急剧萎缩,价格出现稳中有降的迹象。我国房地产市场走势一直以来与宏观调控政策息息相关,近年来房地产逐渐成为全国支柱产业,政府关注度高度提升,政策调控度日渐加强。从近年来调控的时间节点来看,一般以年为周期出现房地产调控的密集期,而上一轮出现在年末,当前已进入新一轮的调控密集期,预计年开始,房地产调控政策将密集出台。调控手段方面多以货币政策运用最多,如年连续加息、年连续降息,此外最为关键的调控手法即为调整房贷首付比和房贷利率。本次“.新政在“国十条的根底上将首套房首付比例统一调至%,二套首付%,同时央行自年月以来的两次加息,都使信贷政策更加严厉,同时也有利于执行环节的有效监管。本轮调控还具有以下明显特征:第一,上升到了政治高度。中央高层高度重视,将遏制房价的过快上涨上升到了政治高度;控制房价上涨不利的地方领导要承当政治责任。第二,主要采取数量控制措施和行政方式。为了实现尽快遏制房价快速上涨的政策目标,政策手段主要采取了数量控制的方式,并通过行政方式实施。纵观中央政府和各地方政府的调控政策特征,一是控制房地产“银根,即紧缩房地产信贷,特别是住房贷款,提高利率、提高首付比例;二是控制居民购房数量,限制外地居民购房,限制本地居民购置多套住宅;三是通过增加保障性住房供给,以平抑过高的需求。但是,从政策的效果来看,起到遏制房价快速上涨的主要作用的还是控制银行的房地产信贷和控制购房数量两个方面,增加保障性住房供给的落实情况不容乐观;即使能够实现,其政策效果也需要在较长一段时间显现。第三,没有涉及到土地出让制度。本次调控并没有涉及到我国房地产业的制度特征,特别是没有涉及到房地产业的土地出让制度改革。而土地作为房地产引言业的最根本“生产要素,却在住宅价格的上涨中起到了根底性作用。如果不从土地出让制度的改革入手调整我国的房地产业,那么对住宅价格的调控也只能“治标,而不能“治本一,改革城市土地出让制度是保证房地产业有序、健康开展的根底条件。根据?中共中央关于制定国民经济和社会开展第十二个五年规划的建议?,在未来相当长的一段时间内,我国仍面临着几亿农民城镇化的挑战;快速推进城镇化不仅是我国目前的战略任务之一,也是落实科学发展观、统筹城乡开展的必然要求。在快速城镇化、大量人口进入城市的情况下,我国城市房地产市场将长期面临“卖方市场的约束。在此条件下,我国城市的土地出让制度存在推动土地价格上涨,并进而推动住宅价格上涨的内在动力。因此,我们认为改革我国城市的土地出让制度将是保证房地产业有序、健康、稳定开展的根底性条件,是增加住宅供给、控制住宅价格过快上涨的根底性条件。一?.国内外研究概况.国外研究概况西方兴旺国家的房地产市场起步时间较早,并且一直是按照市场规律运行,国外关于房地产市场理论的研究已有多年的历史,房地产理论涉及房屋供求理论、泡沫理论、土地供给、商品房空置率、商品房价格、市场波动理论等。西方古典经济学和马克思主义经济学,对地价、地租、房地产己有研究,受到当时社会开展水平和实践能力的制约,没有形成体系,大局部理论的阐释,依附于政治经济学、土地经济学及其它相关学科。随着房地产业的开展,房地产理论研究也日益走向深入化和多元化,房地产理论研究的一个重要方向是多学科交叉综合研究。国外学者研究了房地产市场均衡与市场价格变动的关系,指出在房地产市场中,房产价格主要反响卖者的信号,而购置者的信号具有相对滞后性等等。还有学者指出引起房地产市场价格波动的原因有商品房及土地供求关系、货币政策、空置率、税率、就业水平、人口结构构成及变化趋势等方面;还有国外学者建立了房地产租赁市场和销售市场的类比模型,研究房价刘畅: 大庆市房地产市场分析与政府对策研究?,天津大学硕士论文,.引言弹性,并得出了房地产的供给价格弹性和销售价格弹性较小的结论。国外学者利用土地价格预期模型研究了我们近邻日本的房地产泡沫现象,认为其产生泡沫的原因在于低利率、国际资本流动、严格的土地利用限制、优惠的房地产投资税收政策和无弹性的土地供给等。房地产业的宏观调控问题,是经济学界理论方面重要的关注点,国外学者的研究相比照拟成熟,提出了一些较有成效的政策措施,为我们的房地产研究提供了经验和借鉴。他们提倡政府运用经济手段对房地产市场,特别是对住房市场进行干预。西方代表性学者有:.、 等他们运用经济学的相关理论,探讨政府在房地产市场开展中的职能、作用及政府干预的效率等方面的问题。惠顿和迪帕斯奎尔研究了房地产与国民经济开展,各级地方政府与房地产业的关系,提出了政府参与、干预、管制房地产市场必要性。和.提出了政府要采取有效手段涉足城市住房建设并制定完善的住房管理方案,理由是住房市场关系着普通民众的福利和切身利益,政府只有干预住房市场以改变供给和需求不平衡的状况。.论述了政府房地产相关政策对房地产市场均衡、有序、良性开展的影响。国外还有学者综述了世界各国关于房地产政策的代表性观点的文章,涵盖当前政策的主流研究方向和理论观点,包括对美国房地产政策和房地产相关的金融改革政策分析,还分析了国家对美国低收入阶层采取的房地产税收政策,及各种政策对住房自助系统的影响等。研究了政策在降低房地产市场分裂程度中所起的作用。文章分析了城市住房改造措施、土地管理政策和个人住房的公共财政支持政策三种代表性政策的实施效果,并运用两种不同的模型分析了以上政策,结果说明,在住房市场上,公共财政政策的的引导对于政府引导居民住宿上起到很大作用。等学者研究了房地产价格、房产政策与住房消费之间的互动关系,建立起用于房地产信贷市场的均衡模型。模型中,住房一方面可用于满足居住需求,另一方面可以作为抵押物,以上两种特性也加大了金融市场对于房地产投资、消费与价格的影响。国外学者研究了信贷市场结构性变化给房地产市场带来的影响,如违反公平原那么所造成的交易本钱降低等。信贷市场的结构性变化将会使金融政策对于房地产价格、供求和消费带来相应的影响圆。孙维丰: 天津市房地产业开展研究?,河北工业大学博十论文,刘畅:大庆市房地产市场分析与政府对策研究?,天津大学硕士论文,.引言.国外房地产政策研究以法国、新加坡房地产市场为例.法国廉租房制度普通百姓住房难不是中国特有的现象,在兴旺国家同样存在这种问题,法国政府为了解决普通民众的住房问题,实现。人人享有适当住房的权利,法国政府成效显著。自年起,法国商品住房平均涨幅已超过%。但是,法国房地产市场没有出现太大“泡沫,且成功实现“软着陆。这在很大程度上得益于法国政府实施多年的廉租房制度。法国廉租房是政府通过立法为低收入者提供的一种低租金住房,目前法国约有/的法国人居住在政府提供的超过万处廉租房内。法国廉租房制度始于世纪下半叶,工业革命的爆发导致工人数量剧增,法国经济在二战中又遭到了严重破坏,二战后,法国政府从北非地区招来了大批外国劳工补充劳动力市场,工人大量增加,迫切需要解决的是工人的住房问题,致使廉租房开始启动。上世纪年代末,法国从阿尔及利亚撤兵后,许多法国侨民返回法国。为了解决这些“归国侨民的住房问题,法国政府不断强化廉租房制度。法国廉租房制度具有以下特点:法国廉租房具有政府费心,百姓省心;规定严格,不失人情;分配明确,接受监督等特点。除了以上特点,法国廉租房的良性运转起到了稳定社会情绪的重要作用。房价过高会使人产生改善生活的压力较大的感觉,长时间积累会酝酿成对社会不满的情绪,不满情绪终会导致社会的不稳定。而法国廉租房制度的运作,使法国商品房的市场需求维持在一个较为稳定的范围内,房价也相应较为稳定。法国廉租房也因此被称为“社会首席稳压器和“法国社会的稳定剂。作为西方兴旺国家中的大国,法国同中国有相似的地方,法国廉租房制度给我国实行目前推行的廉租房政策提供了参考。.新加坡“居者有其屋住房措施新加坡政府把实现居者有其屋,解决公民的住房问题,作为一项根本国策来抓。为此,新加坡政府公布了?建屋开展法令?、?土地征用法令?等一系列法令,并以财政、金融、土地等相关政策做配套,新加坡政府大力推行建屋发展方案,取得了举世瞩目的成就。新加坡住房制度通过建屋开展局全力推行建屋开展方案;采取优先保证公共组屋建设用地;提供市政设施投资支持;多渠芦龙军: 法国的廉租房?, 党政论坛干部文摘?,.引言道融资支持住房建设和消费;组屋实行统一建设、政府定价、统一配售等多种方式,使中低收入家庭买得到、买得起住房;充分发挥中央公积金在住房建设和消费中的作用。新加坡作为社会福利的措施“政府组屋是由国家建屋局自行组织实施的,不以盈利为目的。新加坡公共住屋制度具有以下几个特点:政府确保土地供给;政府提供大量的资金补助;科学合理的住宅建设开展规划;依据家庭收入水平分类供给住房;推行公积金制度,保障购房并对购置组屋进行补贴;完善的组屋管理和效劳网络。新加坡建屋开展局通过完善的住屋方案,为新加坡人提供高品质与符合普通民众购置力的公共住屋。截止目前,新加坡%的公民住进了政府组屋,其中,%的居民拥有组屋的产权,%的低收入家庭向政府廉价租赁组屋:另外%的高收入家庭住的是市场上购置的高档商品房。新加坡作为一个只有几百万人口的国家,通过全面启动城市住宅建设,不但带动了建筑等初级产业开展,还积极开展金融效劳等诸多高附加值产业,以及为满足各种公共效劳需求从而增加就业,新加坡“居者有其屋方案可谓成绩显著。在我国城市化快速推进的大背景下,普通民众改善居住条件的内需刚性需求市场广阔。如假设中国的假设干大中城市,借鉴新加坡模式推进城市化建设,这不仅是民心所向,也可成为加快经济转型,继续推动国民经济持续、健康、快速开展的强劲动力。.国内研究概况自年取消福利分房政策以来,国内房地产市场开展走上了快车道,对房地产市场研究也日渐增多并走向深入。由于我国房地产业开展的历史比拟短,目前对房地产市场的研究多停留在供求理论分析层面上,以市场调查法为研究切入点的学者较多,通过调查,得出大量的信息和数据,运用数理统计方法对这些信息和数据进行分析和处理。目前国内研究主要集中在供给分析、需求分析以及竞争分析层面,通过上述分析寻找出房地产市场的内在规律,预测房地产市场的开展趋势,以帮助房地产市场的参与者掌握规律、及时把握市场时机和调整市场行为。房地产供求理论是将经济学的相关理论应用到房地产行业,并根据房地产市场的特点形成系统。范翰章主编的?房地产市场学?,对房地产市场分析、市场调研和市场预测理论作了较为详细论述,同时书中还对西方发引言达国家房地产市场的开展现状和趋势做了较为详细的介绍。钱昆润主编的?房地产经济学?一书,将西方经济学的供求理论运用于土地和房屋需求、供给和价格上,系统地阐述了房地产供求理论,包括土地供求、房屋供求以及房地产价格与供求的关系。梁晓民等人从市场经济角度对供求理论和市场理论进行了研究。另外,华伯泉等人也对房地产市场的开展进行了研究,主要是采用简单预测方法对房地产市场的供求情况进行预测分析。总体上看,我国房地产理论开展还处于学习和开展阶段,国内许多学者主要是将经济学中的供求理论应用于房地产市场进行研究。目前,国内房地产市场的研究范围仍局限于大中城市和东部城市,对于中小城市和中西部房地产市场的研究还相对较少,国内对房地产市场的宏观调控的相关研究主要有以下几个方面:一土地供给与房地产价风格控研究。土地是房地产开发的根底,土地供给是房地产开发的先决条件,如果土地供给总量在合理的范围内调节,房地产的总体供给量就不会与市场需求量产生太大偏差。杨慎圆认为,需要加强对土地出让的管理,严格控制土地供给总量。建立土地批租的信息化管理方式,科学、全面地掌握市场需求,保持较好土地供求总量的前瞻性、预见性和协调性的态势,杜绝土地不标准供给和越权供给的状况固。杨继瑞等学者认为房地产价格是个复杂的系统,影响房地产价格的因素有很多,加强对房地产价格的影响因素的研究,协调好政府各部门行动,联合抑制房价。应该加强房地产市场价格的动态监控体系建设,建立房地产市场的预警预报机制,对房地产市场信息定期向社会公布。二经济适用房与廉租房调控研究。经济适用房是我国住房保障体系的重要组成局部,各级政府都采取了多种形式进行经济适用房建设。经济适用房政策是一种非市场的方式,实质是政府对低收入阶层的财政补贴政策。政府通过土地划拨和减免配套费等方式,确保中低收入家庭能够以较低的价格购进住房,保障中低收入者的住房需求,同时可以起到抑制商品房价格过高的作用。国内局部学者对经济适用房执行不到位问题进行了研究,认为在经济适用房销售过程中,开发商寻求利益最大化,购置者又从自身利益出发进行交易,必然会出现销售对象偏颇的现象。政府本应当弥补这些缺陷,但由于政府官员缺乏监管刘畅: 大庆市房地产市场分析与政府对策研究?,天津大学硕士论文,.杨慎:?房地产业开展与用地制度改革?.中外房地产导报,肇蓓: ?房地产市场的宏观调控及制度建设?.硕十学位论文,西南财经大学,陈杰: 国内外房地产市场制度比拟研究?,吉林大学硕士论文,引言的主动性以及制度监管不完善,使得其在行为选择的过程中同样无视销售对象的监管。因此,解决经济适用房销售对象失控问题的关键在于建立针对政府、开发商和购置者三方都有效监管的鼓励机制。廉租房是由政府实施的社会保障住房,向具有城镇常住人口的最低收入家庭,或弱势群体提供租金低廉的普通住宅,保障居民住房权利,以保障其住房到达社会最低生活标准。廉租房具有福利性的特点,决定了其与一般商品房在开发与运作上有着较大的不同。然而也正是由于这些特点的存在,廉租房的开发与运作面临着很多的困难。廉租房制度一直是房地产市场中重要的住房制度之一,虽然已建立一段时间,但是收到很多因素的制约,成为导致当前房地产市场结构性失衡的关健问题之一。三财政与金融调控政策研究。财政政策作为政府宏观调控的主要手段,在政府资源配置和调控房地产市场中起到了重要的作用,政府通过财政政策调整能够有效的调整市场行为。如政府通过加大城市根底设施建设的投资力度,改善投资环境和城市区位功能,就能够带动相应区域的房地产开展。国内局部学者认为通过调节房地产业的相关税费、增加或降低房地产开发的本钱,能够有效影响和调控房地产市场。按照西方市场经济预算完整性原那么,我国房地产市场应实行“费改税制度,许多预算外和制度外的收费具有税收的性质,可将其中的一局部并入法定税种。政府还可以通过建立物业税和调整税率,增加投机者持有商品房的本钱,以到达直接调控房地产业的目的。金融调控的方法是调整法定贴现率、利率等措施,鼓励或抑制居民贷款购房。金融措施对保持房地产市场的健康开展起到关键性的作用。有学者提出,当前既要鼓励住房市场良性开展又要防范金融风险。具体措施有:加大个人住房抵押贷款的比例;严格执行新工程贷款的发放条件,并加强监管;加快开展专业性住房贷款担保公司,提高居民个人贷款的信用度。财政部、税务总局研究通过综合性税收政策调节房地产市场。四行政调控研究。行政调控主要是指政府采取行政审批或行政性干预措施对房地产市场进行调节和控制。如当房地产市场疲软或市场行为不正常时,政府通过直接干预采取降低和取消开发企业资质的措施,会对调节房地产市场黄贤锁:中国的房地产市场的宏观调控研究?,硕士学位论文,福建师范大学,陈杰: ?国内外房地产市场制度比拟研究?,吉林大学硕士论文,李斌:?开展沈阳房地产业相关政策与机制创新?,东北大学硕士论文,引言将起到积极作用。当房地产开发过度开展时,政府采取措施提高准入门槛,从而限制开发企业进入数量。例如可以通过对新征用的建设用地和存量土地的建设功能进行把关和审批,来控制存量土地向商品住宅市场的流入,从而到达总量控制的目的。还有学者提出应尽快制定公布土地征用、使用的相关法律,地方政府也相应地制定和完善土地使用的政策措施,促进房地产市场完善开展。伴随着房地产行业的快速的开展,我们不仅需要房地产调控的宏观理论,更需要深入分析影响我国房地产市场开展的政策性因素,以及如何对房地产市场宏观调控进行探讨固。.研究的目的和意义从房地产市场需求角度看,当前我国住宅市场总体仍然处于上升周期,城镇化、工业化、市场化步伐还在加快,这决定了我国房地产市场继续开展的宏观背景没有改变,普通民众对住房的有效需求没有改变。从供给角度看,随着中央加大保障房建设的力度,局部商品住房的土地供给转化为保障房用地,将导致商品房的市场化土地供给量减少,在需求刚性的前提下,可能导致商品房价格弹性进一步降低。从资金支持看,当前国内流动性过剩的局面总体没有改变,当股市赚钱效应消失,大宗商品轮番炒作过后,过剩资金仍有可能把房地产市场作为投资、避险的理想场所,从而继续支撑房地产市场价格。住房作为一种特殊的商品,它具有三种重要的属性。一是一般的商品属性。十几年之前开始的住房市场化改革,推动了住房市场的大开展大繁荣,也使得住房的商品属性充分彰显,相应带来的副产品是住房价格的快速持续上涨。二是民生的保障属性。正是因为住房价格的快速上涨,超出了大多数老百姓的承受能力,导致决策部门开始重新关注住房的保障属性,近两年开始的大规模保障房建设即是证明。三是资本的投资属性。住房作为一种耐用的大额消费品,其价值不仅不容易随时间衰减,反而具有保值增值的特点,因此其投资属性客观存在,住房作为投资品也受到很多投资者的青睐。任何房地产政策措施的出台,都必须综合考虑到这三种属性。只关注其中一种属性,容易导致政策缺乏长远考虑,容易导致房地产市场畸形开展。白涛: 房地产业的政府管制?,暨南大学博士论文, 黄贤锁: ?中国房地产市场的宏观调控研究?,福建师范大学硕士论文,王辉:我国房地产市场宏观调控研究?,广西师范大学,硕士论文,引言在中央明确的政策短期不会松劲的预期下,局部开发商开始适度调整价格,以尽快回笼资金。在看到房地产调控措施初现成效的同时,也要看到,本轮调控能否取得预期效果,不仅取决于政策能否具备可持续性,还要确保调控结束后房价不会出现报复性反弹。特别是要看到,本轮房地产市场调控的一个特征是“市场手段加行政手段。过去的调控经验证明,在刚性需求、卖方市场大背景下,单纯的调高贷款利率手段并缺乏以遏制房价上涨。近期在少数城市试点出台的房产税,实际缴纳税额微缺乏道,威慑意义大于实际意义。事实上,本轮房地产调控措施,真正起作用的主要是行政手段,因此,通过研究新政对房地产市场的影响,分析郑州市房地产市场存在的问题,对郑州市房地产开展前景作出判断,最后提出在宏观政策上促进房地产开展的建议。.研究的方法一定性分析与定量分析相结合。定性分析就是找出事物的内在本质和联系,定量分析就是对事物的内在的本质联系进行量化分析。本文对郑州市房地产可用资料和数据进行分析处理,进行量化分析,然后进行综合分析和理性评价,从中找出房地产市场开展的本质和内在联系,保证了研究结果的客观性、真实性和准确性。二比照分析与评估研究相结合。比照国内国外政策,借鉴法国和新加坡的国家政策,分析国内政策的适用性。评估研究法:根据研究对象的特点的要求出发,本项研究采用了“评估研究法与“实证分析方法相结合的方法。同时,采用“归纳法并运用公共管理、公共政策等方面的有关理论,通过个案的剖析,对问题进行分析和证明。在这根底上,借鉴国内外行之有效的房地产政策调控手段、管理方法,提高所采取对策的针对性和有效性。三文献研究与案例分析相结合。通过大量查阅文献资料来全面了解所需的根本概念、背景资料、比照资料等根底资料,并为本论文深入分析获得理论支持和依据。案例分析法:通过对郑州市房地产商品住宅市场的研究,总结国家宏观调控政策下郑州市房地产开展现状和趋势,得出政府采取何种政策促进房地产行业的有序开展。总之要使用综合性的研究方法,通过结合多种研究方法进行综合分析研究城市房地产开展规律。房地产市场分析的有关理论及国内房地产开展历程房地产市场分析的有关理论及国内房地产开展历程房地产市场是市场的重要组成局部,有着符合自身特点的运行机制和管理体制。.房地产及房地产市场的含义.房地产及房地产市场的含义房地产有广义和狭义之分,广义的房地产是不动产,是指土地、土地上的永久性建筑物、根底设施,以及诸如水和矿藏、森林等自然资源,以及上述各项所衍生的各种权利和利益。狭义的房地产就是房屋财产和与房屋相关的土地财产的总称,或者说是房地产是房产和地产的总称。在理论和实践中,房地产的含义应包括:土地及地上定着物和同地上利用相联系的地下改进物,同时,还包括以上组成局部所衍生的各种权利。一般来说,市场有广义、狭义之分。相对应,房地产市场也有广义和狭义之分。广义的房地产市场,指整个社会房地产交易关系的总和。狭义的房地产市场,是指进行房地产买卖、租赁、抵押等交易活动的场所。.房地产市场的特点房地产是由建筑所占有的土地和地上附属建筑组成的,故兼有土地和房屋的两种属性,如区位性和不可移动性。房地产作为人们的根本消费品,具有商品属性,有明晰产权,可在市场上进行交易;房地产是家庭、企业、社会团体等的主要财产,具有明显的财富特征,具有财产属性;另外,房地产是保值、增值的主要工具,具有投资产品的属性;最后,房地产还具有社会和政治属性,是衡量一个国家的生活水平和生活保障状况的一个重要标志。故,房地产既是消费品,又是保障品,历来是与各国社会稳定、经济开展相关的重点行业。房地产市场还具有与一般商品市场不同的特点,主要是地区性,由于房地产所特有的位置的固定性,所以房地产市场是一个地区性的市场。由于房地产王维丽:?山西房地产市场现状与开展对策?,太原理丁大学硕士论文,韩庆万: ?延吉市房地产市场现状与开展对策?,延边大学硕士论文,房地产市场分析的有关理论及国内房地产开展历程开发的周期相对较长长,从工程的选址、立项、施工再到交付使用,少那么一年,长那么数年,从而造成供给的相对滞后,使房地产又具有供给的滞后性。同时,由于房地产市场所具备稀缺性及其保值增值功能和地区性、垄断性特点,使个人产生较强的房地产投机意愿,从而说,房地产也具有投机性。另外,具有垄断竞争性,由于房地产市场参与者的数量相对较少,房地产的买卖信息和价格具有不充分性,又由于房地产市场的地区性,从而使房地产市场竞争不充分,考虑到该商品在一定区域内的替代品较少,使房地产具有较强的垄断竞争性;最后房地产具有所有行业的共同特点,即政府的干预性,与一般的商品市场相比,由于房地产的社会保障功能,为保障民生及社会稳定等,政府对房地产市场的干预性较强。此外,由于房地产市场开展的非均衡性,需要政府通过必要的宏观调控手段进行干预,从而使房地产市场到达均衡状态。.房地产市场的功能商品交换、信息提供和优化资源配置是房地产市场的主要功能。商品交换的功能是指在房地产市场上,通过各种不同的交换活动,如出让、出售、出租、互换、抵押等,使房地产的价值得以实现。房地产的开发商为实现其房地产的价值,就必须通过房地产市场卖出自己的商品,从而获取利润,而房地产的需求者也必须到市场上作为买方去购置所需的房地产,解决其居住或投资的需求。提供信息的功能,是指为房地产市场上的各类参与者提供适用的信息,为其判断和决策效劳,通过房地产市场链接房地产供方和需方,提供和传递房地产产品的价格、供求、利率等信息。优化资源配置的功能是指随着经济开展,占据繁华区的传统工业用房或住宅,在房地产价格不断看涨的情况下,原有的房地产的功能会向更有经济效益的第三产业的金融业、商业用地转移,从而优化了房地产的配置。.房地产行业相关理论.供求理论微观经济学的核心是价格制度,每一种商品和劳务的市场,都由买者和卖王维丽: 山西房地产市场现状与开展对策?,太原理工大学硕士论文。房地产市场分析的有关理论及国内房地产开展历程者或需求和供给两个方面构成,商品和劳务的价格就是由这两个方面共同决定的。房地产的供求均衡,就是指消费者愿意并且能够购置的房地产的数量和开发商愿意并且能够提供的房地产数量处于一种相对稳定时的状态。这时的数量叫做均衡数量,形成的价格叫做均衡价格。我们应该注意到,房地产供给与需求的均衡实际上包含宏观和微观两层含义。宏观上,表示为房地产总供给量与总需求量的均衡;在微观上,表示为某特定地区房地产市场、特定类别房地产商品的供求均衡。任何经济分析都有一定的假定条件,对于房地产的均衡分析是对消费者行为、住房特征和住房市场做出了很重要的假定根底上得出的,因此,在现实社会中无法到达完全市场的假定。.市场失灵与政府干预市场失灵是指由于市场机制本身的某些缺陷和外部环境的某种限制,而使单纯的市场机制不能或难以实现资源的有效配置,也称市场缺陷。就市场失灵的质的规定性而言,它具有固定性、相对性和变化性的特点。具体可以将其理解为:市场失灵是市场机制自身所固有的,靠市场的自身完善无法克服的;所谓的相对性是指在社会经济运行的各种调节机制中,如果其他机制能够在此市场机制在较低的本钱下完成某项工作,或者在相同本钱下做得更好,那么在这种情况下,市场机制就是失灵的,从而应该由其他机制代替市场机制,实现资源的最优配置;所谓变化性是指市场失灵时在一定条件下发生的,随着特定条件的变化,市场失灵的强度也会随之发生变化。市场失灵的表现及其成因主要有以下方面:外在性或外在效应。这种外部性是市场失灵的理论根底。具体地说,市场经济的典型失灵,都可能造成外部不经济。当前,中国政府明确提出建立社会主义市场经济体制的目标,这实际上表明,中国的市场经济具有很强的人为构建色彩,当然,中国市场经济的建立与开展也不是纯粹强制的过程,而是一个自发发育和政府推动相结合的过程。有学者指出,中国市场体制的建立在很大程度上是政府自我革命的过程,既是改革对象又是改革推动者的政府的行为往往是自相矛盾的。同时,当前中国的市场发育还不完善,市场整合不够充分,因此中国的市场失灵不是通常意义上刘畅: 大庆市房地产市场分析与政府对策研究?,天津大学硕士论文,.王维瞒: ?山西房地产市场现状与开展对策?,太原理工大学硕士论文,房地产市场分析的有关理论及国内房地产开展历程的市场失灵,而是由于市场机制不完善所导致的失灵。对于这种失灵,政府只有先行承当起扶植市场发育的责任,并在市场成长起来之前,代替市场完成一些整合功能,比方通过行政手段分配资源以迅速推动经济增长。市场失灵主要是指公共产品、外部效应等问题,出现这些问题时,市场是无法自发调节的。目前来看,很多学者认为,市场失灵是要通过政府行为解决的,应该说是现在看来较好的方法。房地产市场作为市场的一局部,不可防止的存在市场失灵问题,因此,加强政府对房地产市场的调控和干预十分必要。.中国房地产开展历程我国房地产市场是从年开始经济体制改革和对外开放以后才逐渐形成和开展起来的,是改革开放和住房商品化的结果,确切地说,它的起步时间应该是在年代初期。改革开放以前,在方案经济模式下,由于实行土地公有制和无偿划拨以及住房福利分配制等原因,房地产市场逐渐萎缩以至消失,时间长达年。改革开放以后,伴随着社会主义市场经济体制的逐步确立,我国房地产业也逐步开展起来。回忆我国房地产市场的开展历史,可以将我国房地产市场的,开展历程划分为以下几个阶段:一酝酿起步阶段在这个阶段,随着经济体制改革在各行各业的逐步展开,我国房地产业从无到有,逐步开展起来,特别是年开始的城市经济体制改革,直接促使了我国真正意义上的房地产业的产生,并且在年掀起了一个开展的小高潮,但从年开始,国家对宏观经济进行调整,并实行了紧缩银根压缩开支的政策,许多房地产工程被明令停建,房地产业的开展第一次受到了打击。这个时期的开展特点是起点低、规模小、水平低、开展速度快。二房地产市场快速开展阶段?这个阶段快速开展的主要原因是土地使用制度改革取得突破性进展。土地使用制度改革深化,吸引了大量外来投资和国内投资,城市根底设施建设的步伐加快,也为房地产的市场化经营奠定了根底。年月发布了?国务院关于深化城镇住房制度改革的决定?,规定了我国住房制度改革的根本内容,确立了坚持配套、分阶段推进的方针,提出了住房改革的任务。?房改决定?的实施,推动了全国房改的深入进行,完善和标准了房改政策。年住房公积金制度房地产市场分析的有关理论及国内房地产开展历程己在全国大中城市普遍建立,公有住房大量出售,住房自有率快速提高,从而推动了住宅建设步伐。房地产开发规模扩张迅速,开发建设以%以上的平均速度增长。与快速开展相伴随发生的是该行业出现了过热现象,突出表现空置面积和空置率迅速上升,供过于求,供给结构失衡,局部城市出现了烂尾楼,造成资本积压,银行不良资产增加,由此房地产市场进入低迷和调整阶段。三市场调整开展阶段在该阶段,政府采取了控制土地总量供给,对房地产投资结构进行调整等措施。对土地供给量进行控制和土地使用用途进行管理,形成外资用地以工业为主,内资用地以住宅为主的投资结构,使房地产市场供给量保持在适度水平,市场供求总体趋向均衡。年月国务院发布了?国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知?,根据通知精神,各省市都制定了住房货币化分配方案,调动了民众购房积极性,扩大了市场需求。由于当时国家的经济的整体形势,为扩大内需,中央提出培育住宅业成为新经济增长点的开展战略,采取了包括降低契税,购房贷款利息抵扣个人所得税、增加贷款购房比例,准许已购公房上市转让,鼓励外地人购房等相关政策,拓展住宅消费,使之成为拉动经济增长的重要方面,扩大了住宅市场需求。四房地产市场持续繁荣阶段至今年以来,国内个人购房比例已占购房总数的%以上。由于国内住宅市场刚性需求旺盛,带动了房地产投资快速增长,房地产投资也趋向理性化。在此阶段,房地产开发普遍重视市场调研和市场定位,形成市场需求拉动投资的新格局。由于住房供给量和销售量迅速增加,房地产市场也已到达非常大的规模,容纳了越来越多的资本进入,目前的中国已成为世界上住宅建设和消费规模最大的国家。与此同时,住宅建筑的质量、外型、房型、智能化程度、人文价值、生态环境等也大为改善,整体品质有了很大提高。从住房生产方式来看,房地产开发成为居民住房供给的重要渠道,在城镇住宅建设投资中所占的比重由年的.%上升到年的.%年以来该比例根本稳定在%以上,房地产开发住宅竣工面积在城镇住宅竣工面积中的比重由年的.%上升到年的.%年以来该比例根本稳定在以上。房地产业对经济增长做出重要奉献自年住房制度改革以来,房地业增加值在韩庆万: ,?延吉市房地产市场现状与开展对策?,延边大学硕士论文,房地产市场分析的有关理论及国内房地产开展历程中所占比重呈上升趋势,由年的.%提高到年的.%,房地产业在国民经济开展中发挥重要作用。自年月美国次贷危机引发的全球金融危机中,中国的房地产业受到了开展以来的最大挫折,存在的问题也得以充分暴露。年中国房地产又重新进入快车道,房价飞涨,年国家不断出台调控政策,对房地产行业过快开展进行调控,并直接导致了年“.新国八条的出台,目前房地产市场在小幅震荡中前行。宏观调控下的房地产市场开展现状分析宏观调控下的房地产市场开展现状分析.宏观调控政策下的国内房地产行业开展现状.国内房地产市场开展现状研究一年卜月国内房地产开发完成情况年卜月,全国房地产开发投资亿元,同比增长.%,其中,商品住宅投资亿元,增长.%,占房地产开发投资的比重为.%。月,全国房地产开发企业房屋施工面积.亿平方米,同比增长.%;房屋新开工面积.亿平方米,增长.%;房屋竣工面积.亿平方米,增长.%,其中,住宅竣工面积.亿平方米,增长.%。月,全国房地产开发企业完成土地购置面积.亿平方米,同比增长.%,土地购置费亿元,增长.唧。从数据中可以看出,年月国内房地产开发在房屋新开工面积、房屋竣工面积、住宅竣工面积、土地购置面积等方面比年都有较为显著的增长,年国内房地产开发仍旧处于一个快速增长期。商品房销售情况月,全国商品房销售面积.亿平方米,同比增长.%,增幅比月提高.个百分点。其中,商品住宅销售面积增长.%,办公楼增长.,商业营业用房增长.%。月,商品房销售额.万亿元,同比增长.%,增幅比月提高.个百分点。其中,商品住宅销售额增长.%,办公楼和商业营业用房分别增长.%和.%圆。月当月,全国商品房销售面积 万平方米,同比增长.%,绝对量比月份增加万平方米,增长.%;全国商品房销售额亿元,同比增长.%,绝对额比月份增加亿元,增长.%。可以看出年卜月国内商品房和商品住宅销售面积及销售额同比都有较大增长。三个大中城市房屋销售价格指数在国内主要城市方面,年月份,全国个大中城市房屋销售价格同比上涨.%,涨幅比月份缩小.个百分点;环比上涨.%。月份,?信息传递?,中国房地产,年月全国房地产市场运行情况?,中国信息报,.宏观调控下的房地产市场开展现状分析新建住宅销售价格同比上涨.%,涨幅比月份缩小.个百分点;环比上涨.%。其中,商品住宅销售价格上涨.%,其中普通住宅销售价格上涨.%,高档住宅销售价格上涨.%;经济适用房销售价格上涨.%。与上月相比,商品住宅销售价格上涨.%,其中普通住宅销售价格上涨.%,高档住宅销售价格上涨.%;经济适用房销售价格上涨.%。月份,国内二手住宅销售价格同比上涨.%,涨幅比月份缩小.个百分点;环比上涨.%,比月。图 .全国大中城市房价同比涨幅. 年国家宏观调控政策下商品住宅市场分析一商品住宅供给量分析年商品住宅各项建设指标同比增加。商品住宅新开工面积同比增幅月份以来逐月减小,月份单月新开工面积同比出现负增长。.年,商品住宅各项建设指标总体呈上升趋势,商品住宅施工面积、新开工面积和竣工面积年均增长率分别为.%、.%和.%。年. 月,商品住宅施工面积、新开工面积和竣工面积分别为.亿平方米、.亿平方米和.亿平方米,分别增加.%、.%和.%,其中,施工面积和新开工面积增幅分别比去年同期增加 .个百分点和。个百分点竣工面积增幅减小.个百分点。国家统计局网站宏观调控下的房地产市场开展现状分析从年建设指标的月度变化来看,月份以来商品住宅新开工面积同比增幅逐月减小,月份单月新开工面积同比出现负增长。东中西地区商品住宅新开工面积增幅增加,其中东部地区增加幅度最大。年.月,东部地区商品住宅新开工面积同比增长.%,增幅比去年同期增加.个百分点;中部地区商品住宅新开工面积同比增长.%,增幅增加.个百分点;西部地区商品住宅新开工面积同比增长。%,增幅增加.个百分点。阐近年来商品住宅哄给量及其兰酣扣万事:,囊鼍孽辍麓?叶鼍?吣?叼吲沙孪?圣. 数据来涩:圜家统计局,眦数据库.图近年来国内商品住宅供给量及其变化近四年来东中西地区商品住宅舅阱工面积变化一中音蓐东都 西部资料来淫:国家统计局,豇数据库.,图近四年来东中西部地区商品住宅新开工面积变化二商品住宅投资增幅及需求分析年各月份商品住宅投资增幅根本在%左右。.年,商品住宅投资额呈逐年上升趋势,年均增长.%。其中,年商品住宅投资额增宏观调控下的房地产市场开展现状分析幅最小,为.%。年商品住宅投资增幅上升,全年共完成投资亿元,同比增长.%,增幅比去年同期增加.个百分点。从月度变化来看,年各月份,商品住宅投资增幅根本保持平稳,在%左右。东中西地区商品住宅投资增幅增加,东部地区增加幅度最大。年东积中舐西部三大地区商品住宅投资分别为亿元.亿元.亿元,分别同比增长.%、.%、.%,增幅分别比去年同期增加.个百分点、.个百分点、.个百分点,东部地区商品住宅投资增幅的增加幅度最大。商品住宅需求分析。年商品住宅销售面积增幅回落。.年,商品住宅销售面积总体呈增加态势,年均增长.%,其中,年受全球金融危机的影响,商品住宅销售面积出现较大幅度下滑。年月,商品住宅销售面积.万平方米,同比增加.%,增幅比去年同期减小个百分点。其中现房销售面积为.万平方米,同比减少.%,增幅比去年同期减小.个百分点;期房销售面积为.万平方米,同比增加.%,增幅比去年同期减小.个百分点。其中,.月份,商品住宅销售面积同比增幅逐月回落,月份以来增幅出现小幅上升。商品住宅销售鼬化.,嬲翁嬲一。弋刈。义浏?。昌:血山南二二吕厶南譬二二暑:毒厶&南二二暑:刍:南二二呈厶沾:玉.厶 玉.资料来源:国家统计局:.数据库图国内商品住宅销售面积变化工作室:年度中国房地产市场报告?,.工作室:年度中国房地产市场报告?,.月大中城市新建住宅价格同比上涨.%,涨幅比年高个百分点;环比累计上涨.%,涨幅比年低.个百分点。年全年,二手住宅价格同比上涨.%,涨幅比年高个百分点,环比累计上涨.%,涨幅比年低.个百分点。从价格的月度环比变化来看,新建住宅价格环比变化自月份以来保持平稳,环比涨幅不超过.个百分点,月份以来,价格环比涨幅有所上升。二手住宅价格环比涨幅月份以来也在.个百分点以下,其中,.月份,二手住宅价格连续三个月环比负增长。从价格的月度同比变化来看,月份,新建住宅和二手住宅价格同比涨幅逐月上升,月份新建住宅价格同比上涨.%,为近年来的月度最高涨幅,二手住宅价格同比上涨.%;自月份以来新建住宅和二手住宅价格涨幅逐月回落,月份,新建住宅与二手住宅价格分别同比上涨.%和.%。雨近年来新建宦宅与三至售蠢阶舷蚓乇情况一.:奢髓 :摹髓玳三兰 ,蜘;言瑚靠 吡舯燃舭北加筠宏观调控下的房地产市场开展现状分析住宅租赁价格出现较快上涨。年住宅租赁价格出现较快上涨。前三季度住宅租赁价格同比上涨.%, .季度住宅租赁价格分别同比上涨.%、.%、.%,涨幅逐季增加;前三季度住宅租赁价格环比累计上涨.%,.季度分别环比上涨.%、.%、.%。租赁价格同比和环比涨幅均为近年同期较高水平。居住用地价格涨幅高于新建住宅价格涨幅。年居住用地价格涨幅较高。前三季度居住用地价格同比上涨.,环比累计上涨.%,涨幅分别比同期新建住宅价格涨幅高个百分点和个百分点。卜季度居住用地价格分别同比上涨.%、.%、.%,涨幅根本保持在%左右的水平:季度居住用地价格环比涨幅分别为.%、.%、.%,涨幅逐季回落。.河南省人口环境对郑州市房地产的影响因素分析一河南省城镇人口数量河南省,中国第一人口大省,年月份总人口到达亿,成为中国首个人口过亿的省份。截至年月,郑州市户籍人口为.万人,暂住证人口万。按照郑州市城市总体规划,年,郑州市中心城区人口为万人,建成区面积将达平方公里。三河南省人口结构据国家统计局第五次人口普查数据显示河南省常住人口中,岁的人口为万人,占.川岁的人口为 万人,占.%,岁以上:的人口为万人,占.%。可见,在河南省住房消费主体的基数很大,足以形成稳定的刚性需求。这在一定程度上解释了为何房价越调越高,其最根本的原因在于无论怎么调控,都控制不了人们对住房的刚性需求。三河南省城镇化率年河南省城镇化率为.%,目前这个数据低于全国%的平均水平,年河南确