16日太原昌盛双喜城营销计划

昌盛双喜城2011年营销计划北京红桥左右房地产顾问2011年1月16日第一部分 回顾一、销售统计1、2010年销售统计（注：2月成交1套价值9600万的商铺）12月份商铺项目01月02月03月04月05月06月07月08月09月10月11月12月合计成交套数1426372623192279493731354158196成交金额8775141017227555693430367715783427162003753442223572259444229011276258869612614756879838111605088767,733,096389,682,732392,236,959注：2010年，昌盛双喜城全年认购成交354套（含商业），其中退房6套，实际销售348套。单价中包含了商业？ 2010年1-8月，项目共成交158套，但退房6套，实际成交152套，成交金额为人民币389,682,732元。18月共签约97套，回款126,945,153元（不含商铺）。2010年9-12月，项目共成交196套（含商业），成交金额为人民币392,236,959元，回款262,603,095元。2010年大小户型量价成交情况住宅商业月份大小户型销售量销售均单价销售量销售均单价一月小户型（105-155）1862000大户型（180-515）00二月小户型（105-155）310223110889大户型（180-515）00三月小户型（105-155）161111900大户型（180-515）1015446.22四月小户型（105-155）2911180.1400大户型（180-515）815833.91五月小户型（105-155）1610907.400大户型（180-515）615753.61六月小户型（105-155）1911243.9400大户型（180-515）415402.49七月小户型（105-155）1711538.0600大户型（180-515）00八月小户型（105-155）1511316.9500大户型（180-515）715657.17九月小户型（105-155）5910452.9600大户型（180-515）2013952.31十月小户型（105-155）3011250.46132000大户型（180-515）1814520.09十一月小户型（105-155）3311200.4300大户型（180-515）415843.29十二月小户型（105-155）2211776.25128748.71大户型（180-515）816289.33分析：小户型260套，大户型85套；小户型销售比例为75%1-8月份，大户型没有调价；颜色2010年阶段均价、户型均价情况1-4月5-8月9-12月均单价12070.3811477.4513160.64面积大户型小户型大户型小户型大户型小户型均单价15640.0710285.5411703.3211251.5915151.2611170.032、2010年9月前销售统计面积楼座分布总量余量余货占比1号楼2号楼5号楼6号楼8号楼9号楼10号楼总量存量总量存量总量存量总量存量总量存量总量存量总量存量1059689966712012031227688.00%11196439659301122211351.00%1303026302687.00%1556020602033.00%18326242622524688.00%204524052191045957.00%22644438788.00%26543448788.00%288442944281045755.00%2928685161169.00%330111122100.00%38022214375.00%515222244100.00%合计92663168.00%3、9月销售统计9月剩余存货统计面积楼座分布总量余量余货占比1号楼5号楼8号楼9号楼10号楼总量存量总量存量总量存量总量存量总量存量10596891209021617983.00%11196393071264637.00%1303010301033.00%1556015601525.00%18326242612523669.00%204523752131045048.00%22644438788.00%2654444100.00%2884427442761.00%292858563.00%330111122100.00%38022214375.00%5152222100.00%合计66038658.00%4、2010年10月销售统计10月剩余存货统计面积楼座分布总量余量余货占比1号楼5号楼8号楼9号楼10号楼总量存量总量存量总量存量总量存量总量存量10596741208621616074.00%11196343071264133.00%13030830827.00%1556011601118.00%1832624269523363.00%20452345221043635.00%22644438788.00%2654444100.00%2884426442659.00%292858563.00%330111122100.00%38022214375.00%5152222100.00%合计66033851.00%5、2010年11月销售统计11月剩余存货统计面积楼座分布总量余量余货占比1号楼5号楼8号楼9号楼10号楼总量存量总量存量总量存量总量存量总量存量10596591208021613964.00%11196303071263729.00%13030430413.00%15560960915.00%1832624268523262.00%20452335221043534.00%22644438788.00%2654444100.00%2884424442455.00%292858563.00%330111122100.00%38022214375.00%5152222100.00%合计66030346.00%6、2010年12月销售统计12月剩余存货统计面积楼座分布总量余量余货占比1号楼5号楼8号楼9号楼10号楼总量存量总量存量总量存量总量存量总量存量10596471207721612457.00%11196253061263125.00%13030330310.00%15560960915.00%1832623267523058.00%20452285211042928.00%22644438788.00%2654444100.00%2884424442455.00%292858563.00%330111122100.00%38022214375.00%5152222100.00%合计66027341.00%二、销售、推广对比分析时间节点销售特点推广特点成交套数1月4月68套5月8月90套9月12月1、价格调整，将10#楼1单元的01和04户型以及2单元的04户型的价格上调15%；8号楼户型上调10%， 02户型上调5%；9号楼01户型上调10%，03户型上调5%；2、 折扣优惠，实行最低折扣8.5折优惠；3、推动“老带新”推荐奖励政策4、以董事长答谢函的方式释放8.5折的折扣优惠，人为增加获取折扣难度，满足客户虚荣心；5、 为能更加刺激销售员的能动性，我司还专门为销售10#楼的销售员提供了特别佣金激励；推广主题：“全球第一室内私人泳池开放”推广渠道： 网络和短信活动配合：与保时捷合作，共同举办了“相约双喜城，灵动保时捷”中秋节业主答谢活动推广费用： 媒体推广费用为181,683元，占在可支配营销费用的0.66%194套1.将10#楼1单元所有单位价格上调5%，2单元所有单位价格上调2%，8#、9#楼全部单位价格上调2% ；2.视销售情况，即使调整在售单位价格，每次上调幅度为2%；3.推出38套特惠单位，统一对外口径为8.8折，最低折扣不超过8.5折 ；4.继续推动“老带新”推荐奖励政策；5.取消9月份执行的“董事长答谢函”；6.针对项目105样板房客户反应的空间感不足的问题，将对该样板房的内饰进行调整。推广主题：“全球第一室内私人泳池开放”推广渠道：报广、短信、网络、户外广告、道旗、短信活动配合：国庆客户体验暖场活动、吕梁离石巡展活动推广费用：推广费用 245,017元，样板房整改费用为313,852元，合计558,869元，占可支配营销费用的2.03%1. 105样板房调整到位后，客户反应情况良好，因此，11月继续主推105户型；2. 利用价格杠杆，拉升去货速度快单位的价格，形成与去货速度慢单位在价格上的差距，引导客户将更多的注意力集中在去货速度慢的单位上；3. 继续执行对外口径8.8折，最低折扣不超过8.5折的折扣优惠；4. 继续推动“老带新”推荐奖励政策推广主题：“全球第一室内私人泳池开放”（改为暗推，主要在短信广告的发布上使用）推广渠道：报广、道旗、短信活动配合：离石和忻州的地市巡展活动推广费用： 351576元，占可支配营销费用总额的1.28%1. 主推户型调整：主推1#楼04户型、5#楼和8#楼的02户型，符合项目赠送条件的客户，可享受由项目赠送的“迪拜5日豪华游”；2. “迪拜5日豪华游”的名额分配为：1#楼04户型名额为10个，赠送2人游；5#楼02户型名额为10个，赠送4人游；8#楼02户型名额8个，赠送4人游；3. 优惠差异化：优惠活动先对购买8#楼02户型的客户开展，1#楼和5#楼暂不开展；1#楼和5#楼的开展时间，视8#楼的优惠执行情况而定；4. “迪拜5日豪华游”作为对外宣传的手段，符合享受优惠条件的客户，先引导其将优惠换成等额的物业费或车位费。若最终客户依然选择不折换，则再为其定制“迪拜5日豪华游”；5. 继续推行“老带新”的推荐奖励政策，但推荐奖励更换成赠送等额物业费或车位费的方式。推广主题：“还要去海边游泳吗？”推广内容：针对泳池已经具备使用的条件，计划对项目业主免费开放项目的会所泳池，进行体验，业主可带亲友前来体验推广方式：通过楼体户外、报广、网络、广播、短信向市场传递七星级会所开放以及泳池开放品鉴；推广渠道：12.19热带风情节、报广、网络、短信、户外推广费用： 截止2010年12月23日，12月已使用推广费用约为711000元三、2010年三阶段比较分析三阶段销售套数销售额度1月4月1、4、26、37（合计68套）约1.65亿5月8月26、23、19、22（合计90套）约2.23亿9月12月79、49、37、29（合计194套）约3.9亿 14月的销售，除了4月是37套，3月是20多套，12月都是个位数 58月，总体平稳，每月都在20多套； 912月的销售， 8月的22套冲高到9月79套，形成高潮，把项目热销势头带起，重新确立项目热销豪宅的地位，其后的10、11保持销售在49、37套，12月的销售由于寒冷天气的影响下降到31套（实际销售30套住宅和1套商业，但前面统计表由于时间原因是按照29套计算）； 比较两个阶段的销售和推广特点，912月的营销关键点在于：推广上单一诉求项目独一无二的卖点：80米室内泳池及七星级会所；销售上针对性销售，实施了对产品的差异化销售策略；2、总结 在4月调控的情况下，4月份项目依然实现了37套的销售，其后的58月都保持在20多套，说明项目产品是有生命力的；9月份实现79套，是进入秋季旺季的良好开端，市场信心的回复是客观因素，抓住项目泳池等特色卖点，结合销售技巧推盘是主管因素，终于使项目产品销售回归到合理的轨道上来。第二部分 2011年目标2011年度营销目标： 一期板块成熟化每栋楼现状分析，一对一消化，？2011年的营销核心，就是在2011年8月，使一期板块形成“成熟化的商住板块”。具体而言，就是基本做到“一期住宅产品快速消化、地上地下商业基本消化并投入运营、3#酒店式公寓和18#SOHO写字楼顺利推向市场”。 二期产品及时跟进在2011年8月之后，相机推出二期产品，如11#、12#楼。利用一期板块的成熟化，及时推出二期，补充产品及户型上的货源。 完成15亿销售目标 伴随一期产品的全面铺开，抓住一期板块成熟化的良好时机，在新老产品的相互作用下，确保年度销售15亿、回款12亿目标的顺利实现。第三部分 分析一、货值分析 项目总体剩余可售货值统计：估计住宅商业一期住宅存货公寓写字楼二期住宅地上存货地下货值1#、2#、5#、6#、8#、9#、10#3#18#11#、12#、13#、15#、16#均13000均15000均10000均17000均30000均150009亿4亿3亿21亿6亿1亿剩余可售货值：约44亿商业是否含3楼？底商面积？ 2011年安排销售货值统计：住宅商业一期住宅存货公寓写字楼二期地上存货地下货值1#、2#、5#、6#、8#、9#、10#3#18#11#、12#9亿4亿3亿8亿6亿1亿可售货值：约31其中，商业7亿）目标：商业不算到今年业绩？ 难点分析 1、一期存货9亿，消化时间短而任务重2、商业剩余部分的销售，在业态定位、价格、推广等方面比较棘手3、处理3#、18#的推出和一期存货销售之间的营销关系，难度很大 机会分析 1、一期已经是现房，积累了相当的业主和客户基础 2、3#酒店公寓、18#楼写字楼的相继推出，使市场看清项目的地段主张3、引入国际尖端设计HBA及philippe stack,将项目更加推向国际化，从而拉开与其它项目产品竞争力的差距 4、会所的开放，使社区高品位生活配套得到实际支撑 5、长安俱乐部的入主，极大增强项目人脉和名望，提升整体商业价值 二、产品分析1、一期SWOT分析优势（S）：1、 亲贤街地段及稀缺性；2、 48万平米规模3、 高端定位4、 现房5、 精装修6、 6000米会所7、 80米室内泳池8、 双大堂豪华设计9、 完善的自有商业配套10、 HBA设计（3#）11、 亲水园林设计12、 戴德梁行物业管理及配置13、 国际双语幼儿园14、 电梯入户15、 屋顶花园机会（O）：1、 太原作为中心城市的发展2、 南城发展3、 高档住宅的兴起4、 以“晋商”号召5、 高档楼盘竞争对手较少6、 总房款偏低7、 商业运营可带动住宅销售8、 会所开放可创造人气劣势（W）：1、 缺乏鲜明的楼盘主张2、 从100平出头到近300平，户型面积跨度大3、 样板间缺乏针对性和个性特色4、 建筑密度较大5、 价格已上来而存货较多6、 地段优势还只是地理优势7、 项目附近配套不够8、 豪宅支撑力不够威胁（T）：1、 市场上，高档在下坐而中档在上挺2、 宏观调控政策趋紧3、 对手楼盘的特色比较突出4、 难以将“晋商” 形成核心客群5、 还没有主导型的营销模式6、 市场上对项目的非议较多结论：与对手相比，只有80米室内泳池、HBA设计是相对独特的。从地段上看，项目优势和潜力都在未来。2、二期SWOT分析优势S：1、 一期入住支持2、 商业人气支持3、 会所启动支持4、 长安俱乐部人气支持5、 YOO公寓（3#）品质支持6、 18#写字楼人气支持7、 4万平米水景园林即将呈现8、 户型面积客户面更广9、 对外分期的说法，显示出大规模机会O：1、 亲贤北街更成熟的魅力2、 一期的铺开彰显开发实力强大3、 产品更成熟开发商：中华广场介绍、海晟劣势W：1、 一期密度偏大2、 车位可能紧张威胁T：1、 一期存货的竞争2、 价位被抬高结论：一期的成熟化，极大增强市场对地段和物业的看好，直接推动二期顺利入市。3、一期、二期产品比较分析一期二期户型200平以上产品较多100平以下和100平以上组成会所未开放已开放客群跨度较大跨度较小商业销售阶段经营阶段园林在一期基本没有体现基本在二期体现地段没有成熟物业支撑有一期的成熟化支撑设计没有引入YOO？引入了YOO产品现房期房价格均13000元比一期贵20%30%，没有大户型，预计17000，40-504、结论 一期产品在高端楼盘中，仅有80米室内泳池是独特的；二期产品，在设计品位、户型面积、水景园林、会所配套、商业配套、客户基础、地段成熟度等方面，均比一期据有了更多优势。5、目标： 二期努力目标是，比一期贵20%30%，及均价在16000/17000/之间。三、客群分析1、一期业主分析一期购买业主资料统计表明： 购买双喜城的业主年龄在30-40岁之间，多数具有大学以上文化程度，生活及工作在太原周边地区，从事职业以小企业主和国企职员为主。他们购买双喜城的主要目的是为了改善目前的生活品质，双喜城为大部分业主拥有的第二套住房，以90-110平米为购买的主要面积。他们获知项目信息的主要途径是朋友介绍。之所以在太原选择双喜城取决于双喜城优良的地理位置以及会所、商业配套。业主目前还停留在会所里健身、游泳此类的休闲方式，拥有俱乐部会员的身份，对他们来说非常陌生。经常出差的地点是北京，一般也采用火车动车的方式出行。2、商业业主分析商业购买业主资料统计表明：业主的年龄多为40-50岁之间，身份为私营业主。购买商业的目的是为了投资。购买双喜城的主要目的是看中亲贤北街的未来发展及茂业城的进驻，同时，双喜城住宅定位高端住宅，拥有近一万名潜在消费人群及充足的配套车位。对于这些散铺的投资客来说，3号楼近3万的集中商业，也增强了他们未来投资回报的信心。四、定位分析1、原定位：“世界晋商的家”弊端：1、 晋商的谐音就是尽丧，听觉的意思不吉利2、 客户对晋商的反感，实际上原有意义的晋商已经不存在3、 定位不够贴近现实2、新定位：“世界大腕的家”支撑：精品豪宅、总部写字楼、YOO公寓、大牌商业城等产品的合成，将晋商换成大腕更直观更实际五、竞争市场分析1、太原新增物业2010年，太原市新增在售的物业有住宅、商业、写字楼以及别墅，其中住宅项目共71个，商业共7个，别墅有4个，写字楼项目有4个。区域不同物业类型新增数量比例0510152025小店区杏花岭区迎泽区万柏林区尖草坪区晋源区数据来源：市场调研报告住宅商业写字楼其它-公寓或别墅新增项目住宅商业写字楼别墅小店区22个3个2个2个杏花岭区18个2个迎泽区6个1个万柏林区15个1个2个1个尖草坪区4个晋源区6个1个合计71个7个4个4个2、在售物业情况高档住宅在售情况太原市2010年11月各重点项目开盘汇总项目万国城MOMA富力现代广场十二院城摩天石恒大名都礼顿山地址万柏林区长风西街16号（丽华苑对面）万柏林区和平南路化二建小学北300米太原市南内环西街与和平路交界口西南角100米处万柏林滨河西路滨河体育中心东门(滨河西路51号)太原市解放北路161号（华联超市北侧向西200米）长风东街以南，坞城东街以北，双塔南路以东开盘日期11.2511.2011.1311.2511.2712.15销售楼栋1号楼10号楼A3组团A1 A8号楼，A2组团A3号楼1、5、6号楼2号楼1单元销售率80%40%80%30%40%0%住宅建筑形态33层，1个单元，4梯5户32层高层1栋4层多层，1栋34层高层，1栋10层小高层一期6栋30层高层，此次推出3栋高层29层高层1个单元2梯4户一期3栋33高层主力户型102，148（2套/层）、232、336主力户型43一居到115三居，推出6种户型，115户型三居仅32席，89两居户型，2房70、80平米，3房120-130平米 四房140-226平米3房300-800平米95-134，三房一居60至70平方米，两居90至100平方米，三居140至170平方米，顶跃200至270平方米最新销售报价14000-15000660065001350070298000销售方式排号排号排号排号排号排号优惠活动9.8折优惠，一次性9.6折老带新赠送老业主1年物业费选房时1万抵2万，一次性99折无75折，老业主带新业主，新业主可获500元购物卡。前100名排号客户7折装修状况精装精装精装毛坯精装毛坯装修标准3000元/1400元/1600元/1600元/备注一期6栋楼，1号楼为最后物业：高力国际物业顾问：戴德梁行，物业服务：金碧物业物业：第一太平戴维斯 园林设计：贝尔高林分析：1、太原的高端楼盘市场，现在是起步阶段，主打高端的楼盘数量上还相当有限，且各个楼盘都暂且占据着不同的区域或路段，尚未出现同一区域内或同一路段内的楼盘竞争；2、各个高端楼盘主打的特点是各有特色，综合性不相上下，客户很难做出精确判断，只能根据区域或路段来选择；3、在单价差距不大的现状下，单套的总价是目前的一个主要认购因素：在别墅市场还没有引领时尚前，豪客的购买更多只是出于地段的占据。4、和产品的差异化不同，对手之间的推广趋于同质化：都只是宽泛的瞄准“有钱人”，使用着差不多的媒体，做着大同小异的活动营销。高档住宅价格上涨压力大，各高档项目皆有明显特色，市场短时期内进入者寥寥 公寓在售情况名称地址价格备注富力现代广场万柏林区和平南路与长风西街交汇处西北角6800/居馨名士广场阳泉市泉中北路350万/套香榭丽庭迎泽区水西门街38号（山西省国税对面）8500/巧克力公寓杏花岭区五龙口街华北广电学校斜对面4500/分析：太原公寓产品很少，酒店宾馆很多；基本没有酒店式公寓产品，更没有高档定位的酒店式公寓 写字楼在售情况名称地址价格最新动态浙江大厦太原市望景路8号（漪汾桥西电视台南侧）均价6100元/已有四证，为1栋23层商住楼。 住宅均价6100元/，办公7000元/，商铺为10000元-25000元/四种价格，住宅第一阶段内部认购完毕。写字间开始内部认购，支持一次性付款、按揭首付30%.澳林百和中心沃尔玛东100米，长风大街与寇庄西路交汇处未定该项目起价9000元/，建筑共36层,预计2010年5-6月份开盘。三种付款方式：一次性付款，分期付款惠，按揭无折扣。该项目为纯高端写字楼，1021200户型自由组合，部分房源、公开发售！美地中心迎泽区五一广场邮政大厦往东200米均价7408元/住宅销售完毕，写字间均价7408元/，支持一次性付款可98折优惠，商铺均价18000元/，支持一次性付款可98折优惠。园梅源商务中心亲贤北街与体育西路交叉口东南角均价7300元/均价7300元/，项目已封顶，为一栋21层，1梯10户。仅余6套。写字楼处于双核区（亲贤CBD与长风CBD）商务效率与辐射力将同时升级，为企业提升商务效率提供双倍的驱动力，商务优势不彰自显。华龙泰国际中心迎泽区滨河东路与迎泽大街交汇处往南100米均价14000元/均价14000元/，现内部排号中，2010年3月底即将开盘，.工程目前开始外装。分析：太原写字楼不仅新增量有限，而且高档次写字楼缺乏第四部分 与众不同的20112011 年度15亿销售任务月度分解月份销售任务主推产品推广预算10.5一期小户型100万 炒作小户型产品20.5200万30.8300万41.2400万51.7酒店式公寓600万61.8400万71.5一期大户型公寓写字楼300万81.1200万91.5500万102.9二期500万111.8300万120.9120万合计15亿推广比例3%3820万元2011年 项目新主张都会核心 国际大腕的家 定义未来一个城市的魅力依旧属于她的中心区域，人们在这里能找到属于这个城市的独特气质。延续精髓的文化和传统，体验城市的激情与活力，成为今天都会魅力之选。全球的 顶级的 尊贵的合作伙伴和团队为昌盛双喜城各期产品增加更高层次的附加值。国际团队的融入，将打造太原首个精品项目城市综合体，兼具商业、休闲、居家多种功能。产品具有丰富、多样、变化的空间，我们将注重应用的细节处理，完美地处理建筑与技术的关系。2011年 项目新看点一、HBAHBA是全球五星级酒店标杆创造者，70%以上中国五星级酒店都是HBA设计，全球由HBA设计的酒店超过1000间。HBA对昌盛双喜城的价值：3号楼精装修交房标准：除了概念样板间，HBA打造全新的3#交房标准，完全按照酒店套房，将国际私人酒店概念深入人心。 目的：交房标准的呈现将HBA的设计真实展现给客户，配合现场销售，完全按五星级酒店标准，包括床上用品及一系列酒店的用品，有一种为客户打造的国际私人酒店。（一期）复式样板间：针对昌盛双喜城现有大户型顶层复式，由HBA的设计团队量身定做，重新包装，增强产品力。区隔于目前太原市场，甚至全国一线城市市场的现有产品，打造全国首屈一指的豪宅复式样板间。 目的：打造全新豪宅产品及形象，促进存量大户型的去化率。预算：1200万（含家具）HBA品牌植入和借鉴：国内除了酒店项目， HBA很少在中国国内做房地产项目，以国际知名团队与房地产合作的先例，其成功将为合作双方带来双赢的未来。 目的：利用HBA的知名度提升项目价值，建立五星级酒店标准，创造升值溢价空间3号楼HBA产品暨3D样板间发布会：现在已经进入后世博时代，在样板间的展示上我们希望能够给客户带来全新的不同感受。将HBA设计的样板间以3D的形式展现给客户，营造出身临其境的效果。这将是太原住宅市场的首创，也是科技与生活的完美结合。时间：3月底或4月初目的：快速建立3HOTEL APARTMENT的酒店式公寓客户认知，增加现场人流量，实现快销预算：200万（含3D制作）二、YOO+ Philippe Starckyoo介绍：世界首屈一指的室内设计与住宅设计公司yoo设计事务所旗下网罗了世界顶尖的独立设计师，包括 Philippe Starck、 Marcel Wanders、Jade Jagger、Anouska Hempel 和Kelly Hoppen。他们多方位的一流设计横跨建筑、酒店与住宅室内设计、品牌推广和市场营销领域，帮助开发商客户在房地产市场上战无不胜。自1999年以来，yoo与国际开发商合作参与了众多住宅、酒店和商业项目，地点遍布亚洲、澳洲、欧洲、非洲、北美、 南美以及中东地区。目前yoo已在27个国家设计了超过一万套住所。Philippe Starck介绍：不只是一个国际顶级设计师，也是我们的国际代言人，代表了双喜城和山西太原城市走向国际化，立足于全国。YOO+ Philippe Starck对昌盛双喜城的价值：二期主力户型样板间：在HBA设计的基础上，赋予产品更多的精神和灵魂，真正提升产品力。 二期交房标准：精装交房标准亦由YOO打造，这是在HBA的设计基础上的再次升级，体现尊贵感。 “YOO公寓”冠名权：将与世界各地的YOO公寓一起，专属于尊贵客户的限量版作品。 创始人Philippe Starck的肖像使用权：灵魂人物Philippe Starck是国际设计界的明星。他的品牌价值和营销力能够提升项目30%的价值。可以将Philippe Starck本人设计的样板间进行拍卖，作为他在中国地产的收藏级作品包装。 “东方：系列：Philippe Starck将在现有YOO的设计系列中，首次推出”东方系列“。要求Philippe Starck使用山西文化作为“东方系列“的元素，赋予传奇效果，把山西文化、晋商形象、双喜城产品推向国际国内市场。目的：继HBA之后的，更高的，更多含金量的附加值。实现溢价和快销预算：300万美金付款方式：10%（签约后）、40%（设计工作开展后，分18个月），销售70%以上后再付50%？长安俱乐部会所设计：可交由YOO设计或意大利设计师，加强“大唐”山西文化为设计元素，再进一步打造国际级的晋商俱乐部合作签约仪式： 目的：利用YOO和Philippe Starck的知名度提升项目价值，将山西太原城市价值、将晋商提升到国际层面，建立让太原城市为国际国内瞩目的焦点，打造更国际化的太原，让山西人特别是太原人感到由衷的骄傲。预算：300万（含场地、制作）地点：英国三、长安俱乐部介绍：长安俱乐部毗邻天安门广场，位居北京市东长安街十号。在长安大厦中占据十二层的长安俱乐部，由亚洲联谊国际股份有限公司监督管理，与全球250多家俱乐部联网，致力于建立国际化企业与国内大企业交流的平台，注重政府、民间与国际之间的交流。从1996年俱乐部成立起，长安俱乐部已经成为中国顶级的会员制俱乐部。成立时间：1993年 创办人： 陈丽华香港富华国际集团董事长 主要会员：政府官员 传统产业人士 代表会员： 李嘉诚、霍英东、杨元庆入会费：个人会籍16000美元 公司会籍18000美元特色：长安俱乐部总面积达24000平方米，除中西餐厅、 酒吧 、咖啡厅、电影厅、卡拉OK、KTV包房、画廊和图书室外，还有 保龄球 、模拟高尔夫球、桌球、网球、壁球、健身健美房、游泳池、美容美发厅、儿童游艺室和桑拿按摩室等，此外还配有庞大的地下停车场。俱乐部的金卡分个人卡、家庭卡和公司卡3种。 长安俱乐部对昌盛双喜城的价值：6000平米以上的会所：投资打造北京之外的首个分会所，更为现代和奢华 太原长安俱乐部：考虑到山西财富群体的影响力和号召力，长安俱乐部特地在太原昌盛双喜城项目打造太原长安俱乐部，也将令昌盛双喜城“世界晋商的家“名至实归。 更多的服务内容：还将提供比北京总部更多、更丰富、更新的服务。 目的：项目的有一个含金量极高的附加值。而每一次、每一场的俱乐部会员活动，都将促进客户对项目的认知和了解，有助于实现溢价和快销预算：6000万长安俱乐部合作签约仪式： 目的：利用陈丽华和国际俱乐部的知名度提升项目价值，制造话题预算：100万（含场地、制作）地点：北京长安俱乐部百富榜发布会暨长安俱乐部落成仪式 目的：高端资源的嫁接预算：50万四、吉尼斯世界纪录吉尼斯对昌盛双喜城的价值：80米泳池，申报最长室内泳池吉尼斯 目的：项目的有一个具有国际化元素的附加值。有助于实现溢价和快销预算：10万申报成功新闻发布会： 目的：利用吉尼斯世界纪录的知名度提升项目价值，制造话题费用预算：50万五、科技智能化家居（二期）目的：为二期产品增加高的附加值，有助于实现溢价和快销预算：200万合作品牌介绍：合作品牌特点联通智能化和苹果合作，IPone与控制家居智能HOME 0ACH外观吸引人，提供过北京嘉里中心霍尼韦尔老品牌，比较实用六、体验营销目的：全面使用IPAD作为销售工具，让客户更互动体验，可以在会所、泳池、示范单位等任何地方，都可以和客户详细活动；利用五感体验的方法，把双喜城的各方面优势鲜活别致的介绍给客户意义： 为提升3#及二期产品的销售，提出“IPAD电子+五感体验 “营销模式，针对客户的眼、耳、口、鼻、手，提供客户美好的产品体认过程，也就是完全按照国际五星级酒店标准打造空间和服务。预算：50万体验营销对昌盛双喜城的价值：五感体验： 眼：3D样板间、电子楼书、电子户型，以及场所布置的高雅浪漫，通道的新鲜等 耳：时尚、别致、感性的音乐，微笑服务，温馨接待等 鼻：顶级品位的香薰、环境的时刻洁净感受、新鲜自然的室内气流等 口：无论销售案场还是样板间，都可以做到开放式的边吃边喝边聊 手：一切随手触摸到的都是精致、尊贵，比如桌椅、宣传品、家具等，还有可带走的酒店式用品等3D沙盘演示：立体展现项目在区域的位置和产品规划设计的特征 视觉洗脑空间：广告片的播放，打造项目整体形象 IPAD讲解：将所有的产品介绍和视频和图片展示集合为一本电子楼书，把过去枯燥的讲解过程转化为声光演示过程，并且配合不同的场景，如会所、样板间、泳池等不同区域展示不同的内容（IPAD每个不到4000元，可以购买20个配给销售人员）酒店衍生产品：样板间及接待中心的细节配套根据酒店配置，如：烟灰缸、火柴、电梯轿厢、浴袍、洗漱用品、拖鞋；甚至样板间冰箱中也应该配置酒水、零食；电视播放卫星大片等 五星级酒店服务：让客户享受五星级酒店的大堂接待和服务 七、新销售中心目的：脱离会所，便于会所开放及销售中心独立，将新销售中心置于路边，并以全新空间布置和体验式营销面对市场。位置：西边商业楼，靠东边部分（靠近亲贤北街的西段且现房感强，客户来去新售楼中心都能见到门前广场及会所）要求：1、 面积：2000平米左右2、 层数：一层为展示区、接待区、洽谈区等；二层为客服区和办公区3、功能：满足体验式营销4、风格：由YOO设计打造，全新风格的销售中心 预算：500万第五部分 策略一、2011年度战略布局目标：实现全年15亿销售、12亿回款1、指导思想：下决心、加力度、上台阶，锁定15亿销售、12亿回款目标。放弃等待、铺开产品：及时推出公寓、写字楼、二期部分，实现“以新带老”。启动配套，推动地段成熟化：快速销售商业，促进商业快速招商和经营；尽快将会所投入运营向重点地市进军：大胆向临汾、长治、大同等300万以上的地市推进营销，将市场范围扩大。2、产品布局 新老产品布局老产品消化新产品推出6月1日前消化100155平产品5月1日推出公寓（3#）7月1日前消化剩余地上商业6月1日推出写字楼（18#）10月1日前消化188292产品10月1日推出二期（12#、13#）关键点布局关键点时间要求销售中心4月底迁至地上西侧商业楼2月出方案3月装修布置4月底搬迁会所5月开放公寓样板间、大堂、通道4月20日成熟2月出样板间设计方案4月20日前完成样板间装修布置、大堂装修布置及通道包装、电梯开通、场外铺砌、道路绿化写字楼5月20日成熟样板设计及装修布置、首层装修、电梯开通、场外铺砌、道路绿化商业7月20日成熟商业大部投入运营（剩余未售部分可以先招租再售）二期10月1日开售具备9月20日预售证到位、样板间到位、通道包装到位二、一期存货营销策略目标：9月前实现一期存货60%销售1、销售主推策略：6月1日前，以集中消化155以下的产品为主；6月1日后，以集中消化155以上的产品为主，其中300以上的可以暂时搁置2、推广主打策略对太原、临汾、长治、大同等主要的交通要点，设置户外广告集中对“豪宅现房超级泳池水景园林核心地段”的宣传诉求针对不同客群特点或营销方式，加大周末主题促销活动的次数3、泳池申报吉尼斯策略：通过泳池申报吉尼斯活动，要让所有人都知道80米室内泳池只在昌盛双喜城，成为一种众人羡慕的产品。在提升项目知名度的同时，将其它价值点带起来。4、活动策略每月都有一次大型主题活动，形成有力的节奏感和气势，让老业主在双喜城形成一个生活圈层地市巡展：对重要地市实施走出去的营销，强化项目销售的覆盖面，利用双喜城大巴，通巡在目标地区作为客户链接，约当地客户接送看楼促销活动：每月之中，在周末安排2次左右促销活动，拉动业主带动作用，在新老客户之间形成良好氛围三、3#酒店式公寓营销策略目标：均价16000元的销售1、二期YOO公寓命名：2、主打HBA设计：HBA占据全球酒店室内设计业领先地位，向被誉为业内创新的佼佼者。公司成立43年至今在80个国家共完成了超过900个项目，由世界级酒店及度假村至独立精品酒店、水疗中心、赌场、邮轮及私人住宅等不同项目。MichaelBedne担任中国首批世界级酒店之一的白天鹅宾馆的顾问及设计师。在过去25年，MichaelBedner及HBA亚洲办事处仝人在亚洲各地共完成了过百个不同项目，计有上海瑞吉红塔大酒店、北京四季酒店及上海威斯汀大饭店上海金光外滩办公楼、塞舌尔四季酒店、东京香格里拉大酒店等。HBA呈献充满创意且别具一格的设计方案，既能巧妙运用本地元素让每个项目独一无二，给人非凡体验，又能满足来自全世界独具慧眼的高端旅客的需要，使其赏心悦目。HBA设计的空间均融会传统感觉、创新意念、精湛制作与时尚前卫。HBA在全球设有13间国际办事处，旗下设计师拥有无可比拟的专业知识，同时对艺术保持不懈追求，认真对待每一个项目。HBA 不断拓展至美空间，设计出瑰丽异常、充满创意的一个个项目，不断创立兼具奢华与舒适的全新标杆。样板间：HBA设计通过HBA设计魅力攻势，让市场瞩目HBA赋予产品的崭新价值。使HBA设计成为山西有钱人收藏建筑的一张珍贵名