5月青岛市房地产市场月度报告

精品文档 仅供参考 学习与交流2010年5月青岛市房地产市场月度报告【精品文档】第 - 104 - 页*2010年5月青岛市房地产市场月度报告*研发中心2010年6月5日总编： 耿志侠 修方舟主编： 刘 翔责编： 傅三莎、孙 雪编辑： 孙微微、陈 吉、王荷明、孙浩鸽、房 群王绍旭、姜娟娟、王秀琴、许军杰前 言- 2 -一、政策和资讯- 3 -1、宏观政策- 3 -2、市场点评- 6 -3、青岛市政规划- 8 -4、青岛市场动态- 9 -二、青岛市土地市场- 11 -1、土地供应分析- 11 -2土地成交分析- 14 -三、青岛市房地产市场- 1 -1、青岛市场综述- 1 -2、市内四区分析- 8 -3、市南区分析- 12 -4、市北区分析- 15 -5、四方区分析- 18 -6、李沧区分析- 21 -7、崂山区分析- 25 -8、城阳区分析- 29 -9、开发区分析- 33 -10、即墨市分析- 37 -11、胶南市分析- 41 -12、平度市分析- 44 -13、莱西市分析- 47 -四、营销动态- 51 -1、报广统计指标分析- 51 -2、楼盘营销动态- 58 -附件 楼盘排行榜- 60 -前 言5月份青岛土地市场挂牌和成交的总量均环比下降。市内四区和崂山区本月均无土地供应和成交，挂牌地块中，工业用地幅数占到近八成。本月土地成交量最大的区市为平度市，而胶南市成交地块幅数最多。成交地块中，开发区有两幅土地溢价率超过100%，胶南市有3幅土地溢价率超过60%。5月份新建商品房供应持续放量，但市内四区供应持续放缓。新政后市场主推中小户型，大户型洋房、别墅供应明显放缓。目前，市场可售存量为168万平，依然维持在今年的低位。5月的青岛市场交了一份出乎各界预料的成绩单，各类物业成交8909套，其中住宅成交8165套，成交量飙升至今年最高纪录。本月住宅成交出现“市区冷、郊区热”现象，市内四区成交依然低迷，住宅成交套数连续两个月下跌。而郊区楼盘成交火爆，成交主要集中在契税调整前后，其余各周成交较惨淡。很大程度上是受契税调整的影响，使得部分郊区楼盘集中备案。与住宅成交相反，办公和商业成交量均有较大回落。新政影响逐步显现，在报广投放上即可见一斑。与4月相比，本月报广投放项目、投放量、投放版面均呈现下滑趋势；投放量较去年同期，更是下降38%。这与新政影响下，部分楼盘低调开盘，20余楼盘集体推迟开盘不无关系。展望后市，随着政策的继续落实，岛城楼市步入观望期。部分开发商出于回笼资金的考虑，或会考虑低价入市或加大营销力度。新盘上市定价符合市场预期，成为成交的主力军。刚性需求将接力市场供应，改善型需求减缓入市。一、政策和资讯1、宏观政策 央行提高存款准备金率发布单位：央行发布时间：2010年5月2日政策类别： 金融政策新规提要： 2010年5月2日，中国人民银行宣布，从5月10日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，农村信用社、村镇银行暂不上调。 关于加强廉租住房管理有关问题的通知发布单位：住房和城乡建设部、民政部、财政部发布时间：2010年5月4日政策类别： 住房保障政策新规提要：新规强调对骗取廉租住房保障、恶意欠租、无正当理由长期空置，违规转租、出借、调换和转让廉租住房等行为，住房保障部门要按照有关规定或合同约定严肃处理，直至收回廉租住房，并取消该家庭在一定时间内再次申请廉租住房保障的资格。 关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知发布单位：国家税务总局发布时间：2010年5月12日政策类别： 市场规范新规提要：根据国家税务总局关于房地产开发经营业务征收企业所得税问题的通知（国税发200631号）规定精神和国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知（国税发200931号）第三条规定，房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。 关于土地增值税清算有关问题的通知发布单位：国家税务总局发布时间：2010年5月19日政策类别： 税收政策新规提要： 房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。 关于拆迁安置土地增值税计算问题 （1）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发2006187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。 （2）开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发2006187号第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。 （3）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。政策解析：国税总局5月26日发布的增值税清算新政较2007年2月的版本更为清晰明确，且对执行环节不少技术问题给出了具体解释，业内专家认为，其后引发的清算力度或超预期。目前各地政府对土地增值税大多采取预征方式，预征税率在0.3%至2%间不等，清算案例甚为少见。若日后严加贯彻新“清算令”，则对上市房企的影响不可低估。对上市房企而言，土地增值税的严格清算将压缩利润空间，也会对现金流和资金链产生较大负面冲击。原本奉行“高毛利、慢周转”经营模式的房企，将直面陡增的税负成本，而追求“低毛利、快周转”的开发商，则因低税负与潜在的并购机遇而获益。 青岛市房产交易契税政策发布单位： 青岛市财政局发布时间：5月21日政策类别： 税收政策新规提要：新的政策包括两方面内容，一是对个人首次购买90平方米到144平方米普通住房的 ，契税税率仍执行1.5%的标准；对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率仍执行1%的标准。而对同一纳税人购买两套以上普通住房的，从第二套起契税税率按3%的标准执行 。二是对两个或两个以上个人共同购买144平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的 ，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策，契税税率按3%执行 。二套房的界定标准仍将执行市政府2008年11月份出台的政策：首次购买住房指本人现名下无单独或与他人共同购买的住房，不含非住宅房屋、房改房、拆迁安置房以及通过继承、赠与、分家析产和法院裁决(除拍卖)等3种方式取得的住房；首次购房时间以签订购房合同时间为准。政策解析：契税税率的提高增大了买房成本，投资性购房及改善性需求购房将进一步得到抑制。此外，对于二套房的认定，执行的是以个人为单位认定的方式。较之按照家庭为单位认定要显得相对宽松一些，对于打击投资性购房的效果会有一定程度的打折。2、市场点评l 机构观点 哈继铭：房价中长期上涨趋势不会改变房价走势在昨天的中国消费增长论坛上成为焦点话题。中国国际金融公司首席经济学家哈继铭认为，房价中长期上涨趋势不会改变，但有必要以调控政策抑制房价过快上涨，尽量使房价上涨速度低于收入增长的速度。 资讯来源：北京日报 陶冬：房地产调整后需防“城投危机”瑞信董事总经理兼亚洲区首席经济分析师陶冬7日在深圳表示，在房地产大幅调整后可能出现“城投危机”，会给金融市场带来一定震荡。陶冬认为，2009年在经济刺激政策下，国内很多城市出现了“城投热”。将固定资产投资放在基建上能带来正面影响，但是在此过程中，出现了不少重复建设。城投的贷款也是一个大问题，银行贷给城投的钱可能远没有想象的那么多。资讯来源：中国证券报 DTZ戴德梁行：今年全球市场投资物业总值将增长5%日前，DTZ戴德梁行最新发布的报告指出，全球房地产市场衰退的最坏时期已经过去，2010年全球市场的投资物业总值将会增长5%，其中2009年投资物业总值已达到3万亿美元的亚太区市场，在今年的增长更会多达12%，这主要是亚太区的资产价值持续改善所致。在中国，由于经济持续增长，中国的投资物业总值在2009年的增长多达29%，预料至2011年年底，中国将取代日本，成为亚太区内投资物业总值最高的房地产市场。 DTZ戴德梁行全球市场预测主管Tony McGough表示：一年前我们还在劝告投资者应暂时搁置交投，一年后价格明显调整，目前是投资商业物业的黄金时机。资讯来源：广州日报l 行业学者 易宪容：房产新政作用未显现 基本排除加息可能国家统计局发布4月份统计数据，其中CPI上涨2.8%，房价上涨12.8%，并继3月份来实现了扭转了贸易逆差局面，中国社科院金融研究所金融发展室主任易宪容认为，数据显示了国民经济正处于平稳发展期，本在预料之中，目前基本可排除中央进一步进行宏观调控的可能。资讯来源：中国广播网 夏斌：房地产调整将持续两到三年国务院参事、国务院发展研究中心金融所所长夏斌8日表示，房地产调控的效果正在显现，调整将持续两到三年。此轮政策调控并非短期打压房价的举措，而是纠正房地产市场扭曲发展的长期政策。资讯来源：中国证券报 房地产蓝皮书：今年供求偏紧 房价盘整增速趋缓5月5日“2010年中国房地产高峰论坛暨房地产蓝皮书发布会”举行。会上李景国指出，2010年房地产市场供求偏紧，房价将出现盘整，增速将趋缓。市场供求偏紧主要原因有以下几个：一是竣工面积和土地购置面积均在2008年有所减少，2009年明显减少，对2010年市场的供给至少形成预期性的压力；二是2008年积累的需求在2009年并没有得到多大程度的释放；三是2010年宏观经济环境大大好转，消费者的收入预期开始向好，消费信心开始增强；四是经济环境的好转使2010年房地产市场开发投资较2009年继续提高；五是2005年以来竣工的套数一直远小于住宅的销售套数；六是住房市场化以来房地产销售量除2008年下降外一直连续增长，尚未出现缝制，有继续增长的势头。价格方面，供求关系、通胀预期、价格主导权三个因素将使2010年房价出现盘整，增速趋缓。资讯资讯来源：中国新闻网 马光远：房价回到合理价位资本才会投资实业马光远认为，今年房地产的政策，无论是从力度而言还是持续性而言，都会继续下去。在确保GDP增长8%的前提下，对经济总体的增长影响不会太大。因为就目前来讲，房地产单个行业对经济的贡献应该说不到1%，只有0.65%左右。“去年年底，我在浙江一带做了一个调研，对象是一些民营企业家。我问他们愿意投什么，结果情况非常不乐观，70%的人愿意投资房地产，而这个数字在世界上是绝对遥遥领先的，而愿意投资实业的人只有4.7%。”马光远表示，希望这次的房地产调控政策能在年内消除我们的心腹大患，让房地产回到合理的价位，让大家有能力，或者说有意愿投资实业。资讯来源：证券日报l 地产评论员 牛刀：恒大地产8.5折卖房 还没达到购房者预期针对恒大地产8.5折优惠事件，知名财经评论人牛刀在接受采访时表示，从去年初到现在，很多楼盘涨价幅度均超过50%，最高可能超过100%，因此现在的房价“再打5折也不算什么”，以目前的价格打8.5折优惠，仍然很难达到购房者的心理预期。牛刀表示，一系列调控政策出台后，购房者的持续观望，一定会让开发商的资金链受到很大的影响。而目前虽然大多数开发商由于去年销售火爆而不存在资金链紧张的问题，但由于开发商的资金运转主要受销售回款影响，因此更多的开发商仍然担心未来的资金链情况，如何促进销售是他们共同面临的问题。观望持续一段时间，再加上如果央行加息，现在的价格至少再降30%-50%。恒大打折算是给一系列房地产调控政策出台后开了个口子，其实目前很多开发商都想一次性将房价降到位，但还没付诸行动。他认为，未来将有更多的开发商加入到打折队伍，同时，打折力度将更大。资讯来源：法制晚报l 开发商 潘石屹：物业税杀伤力大 或从二套房开始征收5月5日，SOHO中国有限公司董事长潘石屹参加地产中国网举行的银河SOHO地产新思维论坛活动时表示，物业税实际上是杀伤力特别强的，住宅有可能从第二套房子征收。潘石屹称：“物业税我是研究了两年时间，反对的声音也特别大，最后我才看到这个物业税实际上是杀伤力特别强的。说日本的房价高得不得了，想了各种办法不行，最后出台物业税，一出台后20年房价就没上去。所以物业税的杀伤力是非常大的。资讯来源：中国新闻网 冯仑:房企价值链三个阶段 开发商应坚持创新逻辑冯仑认为房地产企业价值链分为三个阶段。第一阶段是开发，核心竞争能力体现在规模、速度和成本上，这样的商业模式需要廉价的土地、快速建造能力和资本市场的支持，未来将面临巨大压力。第二阶段应重视创新，围绕不动产营运，以营运能力、创新能力、品牌能力以及“导演加制片”的能力提升出租率、服务品质和客户稳定性。第三阶段主要比拼资产管理能力，即将运营较好的不动产打包为金融产品的能力。他认为，我国房地产市场正面临第二阶段的市场情况，开发商应转换思维，尽快转型为商业不动产的运营开发商。资讯来源：中国证券报3、青岛市政规划 崂山区投资3亿 建最高档次市民文化中心崂山区将建规模最大、档次最高的市民文化中心。项目西临崂山区政府办公楼，北临银川东路，东临云岭路。内设图书馆、档案馆、体育健身馆、老年大学、妇女儿童活动中心、演艺剧场等，是1994年来崂山区级财政投资最多、规模最大、标准最高的公共文化设施工程。中心初步预计将于2011年12月运行，日接待人数约1000人，可有效解决崂山区市民的文化需求。资讯来源：青岛新闻网 城阳46亿元打造北部商圈 着力构建四大功能区青岛市城阳区蓝色经济示范区建设规划框架(2010-2015)出台，为城阳区未来的发展定下了“大框框”。其中，城阳区计划投资46亿元用来推进青岛北部商贸商务中心建设工程。根据最新规划，城阳区计划总投资148.2亿元，着力构建四大功能区，重点发展“五大产业”，积极打造“六条经济带”。“四个功能区”即文化科技引领区、空港产业核心区、出口加工特色区和高端产业聚集区。“五大产业”即优先发展总部经济、金融业、物流业、会展业、中介服务业为代表的现代服务业，突出发展电子信息、高速列车、汽车、精密机械、新材料、新能源、生物医药、水产品加工等为代表的先进制造业，积极发展精品农业，重点培育文化科技产业，加快推动休闲旅游产业。“六条经济带”即正阳路经济带、岙东路经济带、双高路经济带、王沙路经济带、桃源河经济带、白沙河经济带。资讯来源：青岛新闻网 巨无霸式农贸市场将现岛城5月19日记者从城阳蔬菜水产品批发市场了解到，该市场扩建项目总投资约3.65亿元的青岛农副产品物流中心正在加紧建设中，该项目包括容积五万吨冷库、农展中心新展馆、物流中心市场及酒店式公寓等四个工程。扩建项目完成后，城阳蔬菜水产品批发市场将扩大170亩，达到占地930亩的规模，年交易额有望达到300亿元，一个农副产品批发市场的超级巨无霸将现身岛城。资讯来源：青岛财经日报 青岛确保三年完成城中村改造5月24日，全市农村住房建设与危房改造工作现场会召开。市委副书记、市长夏耕在会上强调，全市各级各部门要把城中村改造和加快农村住房建设摆在更加突出的位置，思想上高度重视，目标上更加明确，措施上加大力度，确保三年完成城中村改造任务，进一步改善农村人居环境和城乡面貌。资讯来源：青岛日报 福州路挖隧道暗穿双山 市区添首条隧道福州路（黑龙江路至重庆路）打通工程项目的地质勘察近日开始招标，福州路（黑龙江路至重庆路段）工程全线总长约1.26公里，隧道段长约550米 。市城乡建设委副主任贾福宁5月24日在“网络在线问政”活动中表示，福州路打通工程自黑龙江路与福州路路口起，向北与台柳路平交后，采用暗挖隧道形式下穿双山，出洞后分别与重庆路高架和地面道路相接，是重庆路快速路重要的疏解道路，也是重庆路和黑龙江路的重要联系通道。资讯来源：青岛晚报 总投资近30亿元 金水路二期拓宽改造启动作为2010年青岛市重点工程之一，金水路二期拓宽改造工程已开始启动。目前，该工程已完成拆迁摸底详细调查、拆迁初步评估等，下一步将落实拆迁资金和拆迁补偿方案审批、确定拆迁安置方案。据了解，金水路拓宽改造工程全长12.2公里，计划总投资35.4亿元，分两期建设：一期工程（黑龙江路滨海大道）于2009年初启动，全长7200米，投资约5.7亿元，目前已全线通车；二期工程（黑龙江路胶州湾高速）长约5000多米，计划投资约29.7亿元。 金水路贯通李沧东、中、西三个区域，连山通海，是连接青岛、黄岛、红岛、崂山“一主三辅”的重要纽带，也是李沧现代服务业发展的“黄金走廊”。打通金水路可以将所有进出市区的南北向主干道连在一起，为“环湾保护、拥湾发展”战略的实施提供有力支撑。 资讯来源：青岛日报 60亿打造灵山湾“红树林”5月30日，由胶南经济开发区引进的青岛红树林文化影视会展全生活度假酒店综合体项目，举行了开工奠基典礼，开启了胶南灵山湾国际旅游度假区建设的新序幕。红树林综合体项目由北京今典投资集团有限公司投资建设，总投资60亿元人民币，位于灵山湾旅游休闲度假区核心区域的水城，占地445亩，规划总建筑面积46万平方米。该项目以建设中国北方最大的文化影视度假会展全生活酒店综合体、打造青岛的亚龙湾为目标，规划建设集滨海度假酒店、电影院、美术馆、超级会展中心、豪华温泉馆、室内运河商业街、电影颁奖、生态餐厅、儿童游乐城等丰富内容于一体的电影文化艺术中心、会议会展商业中心及休闲度假生活中心。资讯来源：青岛早报4、青岛市场动态 新兴体育馆年底开馆 CBD公共设施日益完善5月17日从市城乡建设委建管局获悉，岛城最大的综合性民营体育馆新兴体育馆工程主体封顶，预计今年年底竣工交付使用。 作为国家羽毛球训练中心及综合文化中心，新兴体育馆工程是我市2009年重点工程，位于市北区延吉路108号，东靠徐州路，南邻延吉路。旁边有青岛市图书馆、万达购物广场等设施。新兴体育馆工程占地100亩，总建筑面积15万平方米。其中，一期工程3万平方米，投资1亿多元，建成后主要供国家体育培训交流、国家专业队训练、俱乐部联赛使用。资讯来源：青岛日报 楼市新政策波及家居市场 家居业务量下跌四成国家及本地针对楼市的调控新政策导致交易量大幅下挫，受此影响，岛城的家居及建材市场开始萎缩，以往的5月装修旺季恐成泡影。采访数家家居市场发现，多数家居市场业务量跌了四成，不少家居市场甚至裁员来抵抗风险。资讯来源：半岛都市报 青岛12个建筑工程有问题 被城管局在全市通报4月 12日至4月30日，市城乡建设委建管局对全市在建工程进行了质量检查。检查采取抽查方式，市内四区共检查80个工程，五市四区共检查67个工程，总建筑面积422.62万平方米。14个工程被评为质量较好工程，12个工程被评为质量问题较多工程。被评为质量问题较多的12个工程分别为：安置用房住宅、网点(联兴花园南区)；大枣园旧村改造10#；青岛汇丰名车世界项目；东西快速路一期两侧改造试点片窗体顶端窗体底端经济适用房A1区；海泊河16# 、17# 基坑支护工程；李沧区河东村改造工程24#；富源公馆东郡3#；闻馨苑2#；皇骐10#；奥园水岸豪庭一二标段9#等。资讯来源：城市信报 青岛试行房地产用地“一次竞价”“限地价”为切实贯彻近期国务院房地产宏观调控精神，遏制房价过快上涨，山东省青岛市国土资源管理部门采取探索试行一次竞价等出让方式、控制供地节奏和开发时序、改进土地交易和管理方式等措施，创新房地产用地有偿使用方式，促进本市房地产市场健康稳定发展。对重点区域的房地产开发用地，探索并试行一次竞价，即参与竞买的单位，只能报价一次，根据最高报价确定竞得人；对规划确定为中小套型普通商品住房用地，探索并试行限房价、竞地价的出让方式；对于部分城中村改造和旧城改造项目，探索并试行限地价、竞政策性住房面积方式进行土地竞买。资讯来源：新华网山东频道 国土部调研35城市商品房成本 青岛也在其列国土资源部（下称“国土部”）下发通知,部署2010年城市土地价格调查和监测工作。与往年略有不同的是,今年新增了一项工作,需要完成35座重点城市的商品房成本构成调查与监测。在近期楼市调控政策密集出台的背景下,此项调研颇为引人关注。35个调研的重点城市中，青岛也在其列。资讯来源：和讯网 新政效果明显 岛城银行房贷业务明显下降记者自岛城部分银行获悉，以打击投资购房、继续提高二套房贷首付比例为重点的新政出台一个多月，在房地产调控政策影响下，岛城各家商业银行的房贷业务开始明显减少，与此同时，其他消费类贷款、经营性贷款等成为各家银行个贷业务拓展新重点。资讯来源：青岛日报二、青岛市土地市场1、土地供应分析 土地挂牌月度走势图2-1-1 土地供应情况走势图 数据来源：*研发中心图2-1-2 5月各区市土地供应情况分析数据来源：*研发中心青岛市5月份土地供应面积为210万平，环比下降54%，全市共推出土地89幅，土地幅数环比下降19.8%。从各区市的土地供应情况来看，5月份新增土地供应面积以胶州市、莱西市和城阳区为主，市南区、市北区、四方区、崂山区和胶南市本月均无土地推出。 土地挂牌用途分布图2-1-3 各用途土地面积占比分析 图2-1-4 各用途土地幅数占比分析数据来源：*研发中心如图所示，本月土地供应以工业用地为主，其它用途土地面积环比均下降，尤其是商住用地，四月份共推出210万平，而本月仅推出了11万平，环比下降95%。 挂牌土地面积分布图2-1-5 5月土地供应面积结构-1 图2-1-6 5月土地供应面积结构-2数据来源：*研发中心从土地幅数看，本月供应主力为1万平米以下的地块， 1万-5万的土地供应量紧随其后；而从土地供应面积来看，1万-5万的土地占比最多。与上月不同的是，本月10万以上的地块供应量减少较明显。 各区市挂牌土地详表表2-1-1 2010年5月市内七区供应土地列表区域土地用途占地面积（）土地幅数城阳区工业336369.36仓储613532李沧区工业24912.61开发区工业1137896商服41862.54商住39641住宅1193263表2-1-2 2010年5月郊区五市土地供应列表区域土地用途占地面积（）土地幅数即墨市工业23582527胶州市工业382118.614商住1184364住宅1765584莱西市工业37291016平度市住宅11333312土地成交分析 地块成交月度走势图2-2-1 土地成交情况走势图数据来源：*研发中心图2-2-2 5月各区土地成交情况数据来源：*研发中心青岛市5月份共出让地块168.87万平（不包括工业地块），共计47幅土地，成交面积环比下降8.34%。从各区市成交地块情况来看，市内四区和崂山区本月无住宅和商服用地成交。本月土地成交量最大的区市为平度市，其次为莱西市和胶南市。 成交地块用途分析图2-2-3 成交地块土地用途分析-1 图2-2-4 成交地块土地用途分析-2数据来源：*研发中心从成交地块的土地用途来看，本月住宅用地共出让88.6万平，占总出让面积的52.5%，商住用地共出让52.5万平，占总出让面积的31.1%。其中，平度市本月出让的住宅用地51万平，占据住宅用地出让面积的半壁江山。 成交地块面积分布图2-2-5 成交地块结构分析-1 图2-2-5 成交地块结构分析-2数据来源：*研发中心从成交地块分布的面积区间来看，1万平-5万平面积区间的土地共成交了22幅，548836万平；本月成交的4幅10万平以上的地块，平均面积大约在16万平左右，其中平度市广州路东侧、重庆路北侧、贵州路西侧的住宅地块，出让面积最大，为19.4万平。成交土地一览表表2-1 5月成交地块列表城区宗地位置净用地面积(平方米)建筑面积(平方米)土地用途起拍价（万元）成交金额(万元)溢价率（%）竟得人城阳区城阳区夏庄街道王沙路西侧20517 34879 住宅2079 2107 1%青岛双鑫房地产开发有限公司城阳区流亭街道浦东路东、两江路南22198 46838 商住4178 4215 1%青岛新乐天置业有限公司开发区黄岛区银沙滩路南侧、银沙滩景区内55024 44019 商服6766 9288 37%大唐山东发电有限公司黄岛区富春江路南侧、江山南路西侧53743 128983 住宅22134 45131 104%青岛嘉德置业有限公司黄岛区井冈山路东侧、珠江路南侧8580 38610 商住5784 12116 109%阳光新天地投资集团有限公司即墨市北安街道办事处烟青路以西、永信新都以南24043 31256 住宅831 831 青岛利浩置业有限公司金口镇天后宫以南、现状路以东5520 5520 商服116 116 青岛金口旅游开发有限公司胶南市胶南市灵海路南、海西东十五路以西63333 95000 住宅12090 12110 青岛康大富源置业有限公司20000 24000 商服珠山路西、规划珠海路南14568 29136 商住2840 5350 88%青岛山兴房地产有限公司六汪镇驻地粮食管理所南5275 6330 住宅160 160 青岛望海源集团房地产有限公司六汪镇六汪村东26370 29007 住宅800 800 青岛望海源集团房地产有限公司胶南市世纪大道北、规划圣元路东12961 18145 商服10770 20000 86%青岛蓝海湾置业有限公司胶南市世纪大道北、规划圣元路东、二十号路西64003 108805 住宅青岛蓝海湾置业有限公司琅琊镇驻地港城路西、海城路南24828 27311 住宅1130 1850 64%薛太山胶州市温州路西、北京路南侧16529 47934 商住2780 2780 青岛市胶州新城建设发展有限公司大场镇吉利河路南、大营路东3238 6120 商服180 180 青岛盛客隆购物广场有限公司城区宗地位置净用地面积(平方米)建筑面积(平方米)土地用途起拍价（万元）成交金额(万元)溢价率（%）竟得人胶南市北京路东、长春路南、泉城路西、规划路北33162 53059 住宅10885 10885 青岛泰发置业有限公司33325 56653 住宅7153 8584 商服人民路北、金河路西、灵山路东3256 12698 商住2575 6500 152%青岛金海滨置业有限公司7701 16942 住宅3896 8182 商住北京路东、云海路北、黄海路南、泉城路西12306 20920 商住2030 2030 青岛光大银都置业有限公司11834 20118 商住1955 1955 4007 7213 商住660 660 33226 56484 商住5485 5485 胶州市胶州市郑州西路北、惠州路西侧35951 50331 商住5390 5441 1%青岛裕华泰房地产开发有限公司胶州市护城河南、山水家园东侧8588 21470 商住1159 1159 青岛丰裕置业有限公司胶州市204国道东、规划路南侧17896 26844 商住1611 1611 青岛中仁房地产有限公司胶州市胶州东路北、规划潮州路东8655 12983 商住584 584 青岛中仁房地产有限公司铺集镇朱诸路南、青翔大酒店西侧1154 2308 商服35 35 青岛中兴达橡塑有限公司里岔镇黄张公路北、新苑小区东侧6858 8915 商住154 154 青岛磐基房地产开发有限公司胶州市北关办事处曾家村南侧13364 18710 住宅601 601 青岛英吉瑞房地产开发有限公司平度市东至苏州路、南至规划西安路、西至菜园村村民安置楼、北至济南路南17198 16500 商服893 893 青岛金鏊置业有限公司同和街道办事处广场西路南、规划南外环路以北45300 58890 商住2200 2251 2%青岛鑫海联置业有限公司同和办事处驻地高平路西、同和路南33488 43534 商住2055 2310 12%青岛银瑞房地产开发有限公司厦门路北、世纪花园西、桂林路南135593 203390 住宅10900 11260 3%青岛龙宇房地产开发有限公司城区宗地位置净用地面积(平方米)建筑面积(平方米)土地用途起拍价（万元）成交金额(万元)溢价率（%）竟得人平度市平度市区厦门路北侧、现河路以东179952 269928 住宅14500 16200 12%青岛星光房地产开发有限公司广州路西、长江路北、嵩山路东34885 104655 商服13700 14000 2%青岛淄创房地产开发有限公司平度市区广州路东侧、重庆路北侧、贵州路西侧194059 271683 住宅莱西市北京路南、常州路西134701 202052 商住4849 4849 青岛宏远置业集团有限公司香港路西省道804南51668 62002 商服3323 3323 青岛联富投资有限公司香港路西梅苑路北69140 82968 商服4447 4447 青岛联富投资有限公司梅苑路北44887 66882 商住1726 1729 青岛联富投资有限公司烟台路东梅苑路北6685 10696 住宅224 224 青岛仁和房地产开发有限公司孙受镇省道二零九西57994 81192 商住1453 1453 青岛润达信置业有限公司三、青岛市房地产市场1、青岛市场综述1.1青岛市数据快递 成交： 5月青岛市物业共成交8908套、86.55万平，环比分别减4%、10%。住宅成交8165套、77.92万平，环比分别增3%、减3% 开发区以1233套、12.45万平的成交量位居各区市住宅成交榜首 热销楼盘：凤凰城（开发区）、中央国际（市南区）、龙山花园（即墨市）、隆和水岸（胶南市）、凤凰国际（开发区） 存量及新增应： 截止5月末，青岛市各物业存量为64526套、725万平，其中住宅存量48505套、495.9万平 5月新增供应共计9936套、98.89万平，环比分别增长3%、9%，其中新增住宅供应9618套、95.7万平，环比分别增长12%、22%图1-1-1：青岛市各类物业成交环比分析注：上升下降持平数据来源：*研发中心1.2青岛市住宅成交分析图1-2-1：青岛市住宅成交走势数据来源：*研发中心图1-2-2：5月各区成交套数与月平均套数对比数据来源：*研发中心5月份青岛市共成交住宅8165套、77.92万平，环比分别增3%、减3%。将5月份各区的成交情况与月平均套数对比，可以发现，市内七区中除市南区和开发区外，其余五区的成交套数均大幅低于月平均成交水平；而郊区四市的成交量则高于历月平均成交套数，这主要是受契税调整的影响，使得郊区部分楼盘集中备案。鉴于投资购房者多选在市内七区，而郊区楼盘成交多来自刚性需求，可见，青岛新政14条的落实执行确实抑制了投资投机需求，而对自住需求者则影响不大。注：1.月平均套数是指从09年1月到2010年4月各区的成交套数平均值。 2.胶州市未完全备案，故在图中不体现。图1-2-3： 青岛市近三个月各面积区间成交分析数据来源：*研发中心图1-2-4： 青岛市近三个月各价格区间成交分析数据来源：*研发中心从住宅成交的面积区间来看，成交依然主要来自60-90与90-120这两个面积区间。120以上的住宅成交比例变化不明显。从住宅成交价格区间来看，5月6000以上价格区间的占比与前月相比均有下降，而6000以下的占比与四月相比均有上升，可见本月成交价格环比有所下降，这主要是受本月成交“市区冷、郊区热”的影响，而非楼盘降价的信号。1.3青岛市住宅存量及新增供应分析图1-3-1： 青岛市各区住宅存量分析数据来源：*研发中心图1-3-2： 青岛市住宅存量面积区间分析数据来源：*研发中心5月末全市住宅存量为48505套，环比增加2.8%，存量未有明显变化。从各区市的目前存量来看，胶南市仍是岛城住宅存量最大的区市，但由于本月2262套的销售成绩，使得该区本月去化周期最短，仅为4.1个月。而受新政影响，市区的成交有所萎缩，市北区的去化压力最大，本月去化周期为36.2个月。从住宅存量的面积区间来看，存量依然集中在90-120与60-90这两个区间，通过去化周期对比来看，目前60-90去化压力最小，而本月成交乏力的144以上区间的去化压力较大。图1-3-3： 青岛市新增供应分析数据来源：*研发中心图1-3-4： 青岛市新增供应分析数据来源：*研发中心从图1-3-3中数据可以看出，5月份新增供应面积为98.8万平，环比增加3%，同比增加2%。从同比数据可看出，住宅新增供应开始进入传统的供应旺季，同时市场走势不明，也是得不少开发商加快了推盘节奏。从各区市新增供应来看，本月市北区无新增供应，崂山区的新增供应面积较小。而城阳区、胶南市和平度市的新增住宅供应面积较大。1.4青岛市商业市场成交及存量分析图1-4-1： 青岛市商业成交走势数据来源：*研发中心图1-4-2： 青岛市商业存量分析数据来源：*研发中心商业成交在4月创下新高后，5月出现较大回落，成交206套，4.28万平，环比分别减61%、47%。从商业存量来看，基于4月份成交火爆以及未有大体量的新增供应，5月末的商业存量为08年4月以来的最低点，而去化压力最大的区市依然为城阳区、市南区和胶南市。1.5青岛市办公市场成交及存量分析图1-5-1： 青岛市办公成交走势数据来源：*研发中心图1-5-2： 青岛市办公存量分析数据来源：*研发中心对比办公与商业今年各月的成交图，两者的成交走势相同，均在四月达到高点后回落。5月份，岛城办公物业共成交179套、2.08万平，环比分别减29%、28%。从办公存量情况来看，目前办公物业多数分布在崂山区、开发区及城阳区。从各区去化周期对比来看，目前去化压力较大区市为崂山区。2、市内四区分析2.1市内四区住宅成交分析图2-1-1： 市内四区住宅成交走势数据来源：*研发中心自4月中旬出台新政以来，市内四区成交量锐减。本月市内四区共成交住宅1419套、13.51万平，成交套数仅占全市总成交的17%，同时，成交套数连续两月下跌。可见，宏观调控政策的效果开始显现，投资投机需求遭到抑制。图2-1-2： 市内四区近三个月各面积区间成交数据来源：*研发中心图2-1-3： 市内四区近三个月各价格区间成交数据来源：*研发中心从住宅成交面积区间来看，市内四区成交主力面积区间依旧为90-120与60-90。对比三月成交面积的占比数据，五月60-90成交占比增加了14%，而 90-120区间占比减少了2%。主要为李沧区的振华苑和四方区的金色城品等项目相应房源成交的带动。从五月份成交价格区间来看，6000-8000元/以上的价格区间的占比比上月减少了8%。8000-10000元/的价格区间的占比则增加了6%。 2.2市内四区住宅存量及新增供应分析图2-2-1： 市内四区住宅存量分析数据来源：*研发中心图2-2-2： 市内四区住宅存量面积区间分析数据来源：*研发中心从市内四区住宅存量分析图来看，目前市南区和李沧区的存量有所下降，而市北区和四方区的存量环比均有上升。从住宅存量的面积区间来看，存量依然集中在90-120与60-90这两个区间，通过去化周期对比来看，60-120面积区间的去化压力最小，这与前几月的情况有所变化，这主要是由于本月成交楼盘面积多集中在这两个区间。而60以下面积区间的去化压力较大，这类房源主要集中在市南区。图2-2-3： 市内四区新增供应分析数据来源：*研发中心本月市内四区新增供应面积为11.9万平，环比有所下降，但新增住宅供应面积环比小幅增加，但依然低于今年1、2月份的新增供应量。5月份市北区无新增供应面积，市南区与四方区的住宅新增供应面积环比均增加。3、市南区分析3.1市南区住宅成交分析图3-1-1： 市南区住宅成交走势-1数据来源：*研发中心图3-1-2： 市南区住宅成交走势-2数据来源：*研发中心本月市南区住宅成交面积为5.52万平，环比增46%，成交套数534套，环比增98%。5月份政策房仅成交3套，而商品住宅成交套数为531套，增幅明显。这主要得益于中央国际成交414套，占全区成交套数近八成。而该楼盘本月成交均价8599元/，远低于目前售价。此外，锦绣华城和东海路9号分别成交了33套和17套。3.2市南区住宅存量及新增供应分析图3-2-1： 市南区住宅存量分析数据来源：*研发中心图3-2-2： 市南区住宅存量面积区间分析数据来源：*研发中心受本月成交量大幅增加的影响，5月末市南区住宅存量面积为38.25万平，环比继续下降。而去化周期也大大缩小。目前，市南区存量主要集中在香港置地、万丽海景、维多利亚广场和锦绣华城四个楼盘。从存量的面积区间来看，目前存量最大的仍为90-120区间，面积占比为26.9%。市南区144-180及180以上区间占比均高于市内其他三区，在当前政策调控的影响下，去化压力将进一步加大。图3-2-3：市南区新增供应分析数据来源：*研发中心本月市南区新增供应面积为3万平，且均为住宅。新增供应均来自于锦绣华城，共推出216住宅房源。4、市北区分析4.1市北区住宅成交分析图4-1-1： 市北区住宅成交走势-1数据来源：*研发中心图4-1-2： 市北区住宅成交走势-2数据来源：*研发中心本月市北区住宅成交量进一步萎缩，成交面积为0.97万平，环比降幅近五成，成交均价环比小幅增加。本月市北区各楼盘住宅成交套数均为个位数。花好月圆销售状况最好，但也仅成交了9套。4.2市北区住宅存量及新增供应分析图4-2-1： 市北区住宅存量分析数据来源：*研发中心图4-2-2： 市北区住宅存量面积区间分析数据来源：*研发中心由于4、5月份成交量的连续萎缩，5月末市北区住宅存量面积为35.12万平，本期住宅去化周期为36.2个月，去化压力较大。目前存量主要集中在花好月圆、良辰美景、香缇树和太平洋怡和公寓四个楼盘。从存量的面积区间来看， 60-120区间的房源占比进一步加大，其中，90-120区间的存量面积依然占据半壁江山，60-90区间的面积占比也达到36.9%。图4-2-3：市北区新增供应分析数据来源：*研发中心从图4-2-3可以看出，市北区住宅的新增供应在09年9月、12月和10年3月集中放量，其它各月的新增供应面积较小。本月该区无新增供应。5、四方区分析5.1四方区住宅成交分析图5-1-1： 四方区住宅成交走势-1数据来源：*研发中心图5-1-2： 四方区住宅成交走势-2数据来源：*研发中心本月四方区住宅成交大幅回落，而成交价格依旧坚挺。住宅成交面积为2.22万平，环比下降50%。成交主力主要来自金色城品和昌盛花园，分别成交188套和30套，占该区成交套数的84%，其它楼盘成交套数均为个位数。成交均价方面，近五个月升幅较大，本月达到了7996元/攀升至该区历史高点，这主要是金色城品对该区成交均价有一定抬高作用，该楼盘本期成交均价为9915元/。政策房方面，本月政策房成交量继续回落，仅成交20套，环比下降64%。但随着6月份推出的几个经济适用房项目的带动，该区政策房成交情况将得到改善。5.2四方区住宅存量及新增供应分析图5-2-1： 四方区住宅存量分析数据来源：*研发中心图5-2-2： 四方区住宅存量面积区间分析数据来源：*研发中心5月份四方区住宅存量面积为16万平，环比增加14%。受到新政后成交量下降的影响，本期住宅去化周期为7.2个月，去化压力有所增加。目前，四方区存量主要集中在盐滩村改造工程、金色城品和一木瑞昌馨苑三个楼盘。从存量的面积区间来看，面积在60-90区间占比进一步加大，达到70%，这是由本月新备案楼盘，盐滩村改造工程新增446套住宅供应，推出的房源套均面积为78，而金色楼盘新备案的188套住宅套均面积为86，也在60-90面积区间内。图5-2-3：四方区新增供应分析数据来源：*研发中心本月四方区新增供应为5.11万平，其中新增住宅供应面积4.86万平，环比均有上升。其中，新增住宅供应来自于盐滩村改造工程和金色城品，其中金色城品共推出188套房源，当期成交180套，总可售套数为446套，去化率达66.4%。6、李沧区分析6.1李沧区住宅成交分析图6-1-1： 李沧区住宅成交走势-1数据来源：*研发中心图6-1-2： 李沧区住宅成交走势-2数据来源：*研发中心从今年一月以来，受政策房成交带动，李沧区的住宅成交环比连续上升，4月份达到高点后，本月出现大幅回落，成交面积为4.8万平，环比下降60%，其中商品住宅成交套数为259套，环比下降60%。经济适用房项目振华苑，以成交240套的成交量居该区之首。商品房住宅中，5月8日开盘的乐客国际公寓取得了较好的销售成绩，成交120套。升平新城成交90套位列第三。成交均价方面，本月成交均价刷新了该区09年5月以来的历史记录，达到了7561元/的高位。这主要受伟东乐客国际公寓本月成交均价10140元/的拉动。政策房方面，共成交280套，成交套数环比降幅明显。6.2李沧区住宅存量及新增供应分析图6-2-1： 李沧区住宅存量分析数据来源：*研发中心图6-2-2： 李沧区住宅存量面积区间分析数据来源：*研发中心本月李沧区住宅存量面积为16.43万平，环比有所下降。但本月住宅去化周期却大幅增加，可见存量面积环比下降，主要是受该区5月新增供应大幅减少的影响。从存量的面积区间来看，目前存量最大的区间依然为60-90，面积占比为57%。与上月相比，变化不大。图6-2-3：李沧区新增供应分析数据来源：*研发中心李沧区本月新增供应均为住宅，供应面积为3.82万平，环比下降41%。5月份的新增供应面积也为今年各月最低。商品房项目仅有乐客国际公寓一个项目推出188套住宅。可见，对楼市走势的不确定，让开发商放缓了推盘节奏。7、崂山区分析7.1崂山区住宅成交分析图7-1-1：崂山区住宅成交走势-1数据来源：*研发中心图7-1-2：崂山区住宅成交走势-2数据来源：*研发中心崂山区住宅成交量总体呈缓步下降态势，5月份成交套数和面积分别为337套、3.56万平，环比同比双双下降。本月主力成交楼盘为北国之春，成交165套，而该楼盘本月成交均价为5444元/，拉低了崂山区的本月均价。图7-1-3：崂山区近三个月各面积区间成交分析数据来源：*研发中心图7-1-4： 崂山区近三个月各价格区间成交分析数据来源：*研发中心相比前两月住宅各面积区间成交占比，5月份崂山区90-120面积区间占比大幅增加，而144以上面积区间的占比减少较为明显。这是由于本月热销楼盘北国之春成交的套均面积为93引起。受北国之春较低的成交价格的影响，本月崂山区5000-6000元/价格区间的占比远高于前两个月，而1000元/以上区间占比大幅减少。图7-2-1： 崂山区住宅存量分析数据来源：*研发中心图7-2-2： 崂山区住宅存量面积区间分析数据来源：*研发中心09年以来，崂山区住宅市场存量整体呈减少态势，从去年11月起住宅存量面积减幅趋缓，存量相对均衡，本月存量面积为38.77万平，环比增加0.6%。从该区住宅存量的面积区间来看，目前存量集中度不高，各面积区间除60以下区间外，其他区间都较为均衡，其中90-120区间占比相对高。从去化周期来看，去化周期最长的为60以下区间，最短的为144-180面积区间。从该区存量来看，该区住宅偏重享受型需求，客户对产品品质的要求相对较高。图7-2-3： 崂