大连理工大学21秋“工程管理”《房地产估价》期末考核试题库带答案参考4

书山有路勤为径，学海无涯苦作舟！ 住在富人区的她大连理工大学21秋“工程管理”房地产估价期末考核试题库带答案参考一.综合考核(共50题)1.收集估价所需资料的渠道主要有()。A.询问有关知情人士B.查阅估价机构自己的资料库C.估价师在实地查勘估价对象时获取D.要求委托人提供E.自有自估的资料参考答案：ABCD2.待开发房地产，可以分为待开发土地、在建工程、可装饰装修改造或可改变用途的旧房三大类。()A.正确B.错误参考答案：A3.关于重新购建价格的说法，正确的有()。A.重新购建价格是指重新开发全新状况的估价对象的实际支出B.重新购建价格相当于账面价值C.重新购建价格是客观的重新购建价格D.建筑物的重新购建价格是全新状况的建筑物的重新购建价格E.土地的重新购建价格是法定最高出让年限的土地使用权价格参考答案：CD4.根据房地产价格的历史数据，通过统计分析，可以判断该类房地产目前的价格或未来一定时日的价格。这就是长期趋势法的理论依据。()A.正确B.错误参考答案：A5.房地产区位状况的描述不包括()。A.建筑物实物状况描述B.位置描述C.交通描述D.外部配套设施描述参考答案：A6.下列估价事项中，仅根据估价目的来确定的有()。A.估价对象B.估价方法C.价值类型D.价值时点E.估价所需材料参考答案：CD7.房地产估价的三大基本估价方法包括市场法、收益法和成本法，这些方法可以相互替代。()A.错误B.正确参考答案：A8.应用市场比较法估价时，选取的可比实例数量一般在()个为宜。A.1-8B.3-10C.4-12D.6-15参考答案：B9.成本法的本质是以房地产的重新开发成本为导向来求取待估房地产的价值。()A.错误B.正确参考答案：B10.对于应有规划条件但规划条件尚不明确的待开发房地产，难以采用假设开发法估价。()A.错误B.正确参考答案：B11.房地产状况修正分为区位状况修正、装修状况修正和实物状况修正。()A.错误B.正确参考答案：A12.运用市场比较法进行房地产价格评估时，交易实例与待估房地产在当地市场供求关系应该基本一致。()A.错误B.正确参考答案：B13.房地产的类型按()划分，可以包括钢结构、钢筋混凝土、砖混和砖结构等。A.实物形态B.开发程度C.用途D.经营使用方式参考答案：A14.房地产估价是指专业房地产估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在对影响估价对象价格的因素进行综合分析的基础上，对估价对象在估价时点的客观合理价格或价值进行测算和判定的活动。()A.错误B.正确参考答案：B15.()是指一个房地产估价项目的估价结果的期望用途。A.估价对象B.估价原则C.估价假设D.估价目的参考答案：D16.成本法中的“开发利润”是指()。A.开发商所期望获得的利润B.开发商所能获得的最终利润C.开发商所能获得的平均利润D.开发商所能获得的税前利润E.开发商所能获得的税后利润参考答案：CD17.成本法特别适用于既无收益又很少交易的学校、图书馆、医院、政府办公楼、军队营房、公园等公共建筑、公益设施。()A.错误B.正确参考答案：B18.根据替代原理，运用市场比较法进行房地产价格评估要求市场资料与待估房地产具有相关性。()A.正确B.错误参考答案：A19.()是将待估房地产(估价对象)与在估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做相应的修正，以此估算待估房地产的客观合理价格或价值的方法。A.成本法B.市场比较法C.假设开发法D.长期趋势法参考答案：B20.运用成本法进行房地产估价时，客观成本是指某个开发商的实际花费。()A.正确B.错误参考答案：B21.()是指一个估价项目中估价所依据的相关法律、法规、政策和标准，估价委托人提供的有关情况和资料，估价机构和估价师掌握、收集的有关情况和资料。A.估价对象B.估价原则C.估价假设D.估价依据参考答案：D22.关于投资价值与市场价值异同点的说法，正确的有()。A.市场价值是客观的价值，而投资价值是建立在主观的、个人因素基础上的价值B.用收益法评估投资价值时，净收益的计算通常要扣除所得税，而评估市场价值时通常不扣除所得税C.用收益法评估投资价值和市场价值时，其中的报酬率取值应相同D.用成本法评估投资价值和市场价值时，其中的利息取值可能不同E.投资价值的评估结果一般大于市场价值的评估结果参考答案：AB23.采用折现的方式考虑资金的时间价值的假设开发法称为传统方法。()A.错误B.正确参考答案：A24.应用市场比较法估价时，选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的()倍范围内。A.1-3B.0.5-2C.1-4D.2-3参考答案：B25.对于土地来说，实物状况比较、调整的内容包括()。A.形状B.外观配套设施C.环境景观D.地势E.开发程度参考答案：ADE26.房地产种类不同，影响其价格的主要区位有不同要求，如商业房地产主要看其()、临街状况、交通等。A.繁华程度B.便利舒适C.运输条件D.周围环境和景观参考答案：A27.不得抵押的房地产范围包括()。A.私人诊所B.公共福利事业的房地产C.依法公告列入拆迁范围的房地产D.空置2年的房地产E.被依法查封、扣留、监管或其他形式限制的房地产参考答案：BCE28.基准地价修正法评估国有建设用地使用权价值应具备的条件有()。A.政府确定并公布了征收农地区片价标准B.估价对象位于基准地价覆盖区域C.有完备的基准地价修正体系D.估价对象宗地的开发程度与基准地价对应的开发程度一致E.估价对象宗地的使用年限与基准地价对应的使用年限相同参考答案：BC29.成本法的操作过程中，“开发利润”是在正常条件下开发商所能获得的平均利润，而不是个别开发商最终获得的实际利润，也不是个别开发商所期望的利润。()A.正确B.错误参考答案：A30.通过高层建筑地价分摊可以解决：(1)各部分占有的土地份额; (2)各部分享有的土地面积; (3)各部分享有的地价数额。()A.错误B.正确参考答案：B31.下列经济活动中，需要评估房地产抵押价值的是()。A.再次抵押贷款B.抵押期间对抵押房地产进行动态监测C.抵押贷款到期后需继续以该房地产抵押贷款D.处置抵押房地产E.租赁抵押房地产参考答案：ABC32.估价时点是责任交代的界限和评估房地产时值的界限。()A.正确B.错误参考答案：A33.房地产区位状况描述中的周围环境和景观描述包括坐落、方位、朝向等等。()A.错误B.正确参考答案：A34.假设开发法的操作过程中，首先需要选择最佳的开发利用方式。()A.正确B.错误参考答案：B35.最高最佳使用原则，要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。()A.错误B.正确参考答案：A36.根据房地产价格的历史数据，通过统计分析，可以判断该类房地产的目前价格或未来一定时日的价格。这就是长期趋势法的理论依据。()A.错误B.正确参考答案：B37.()是国有土地使用权出让价格评估常用的方法。A.成本法B.市场比较法C.假设开发法D.长期趋势法参考答案：C38.市场比较法操作过程中，选取的可比实例的规模应与估价对象的规模相当。()A.正确B.错误参考答案：A39.收益法中确定报酬率的基本方法包括()。A.累加法B.市场提取法C.指数调整法D.收益乘数法E.投资报酬率排序插入法参考答案：ABE40.市场比较法特别适用于既无收益又很少交易的学校、图书馆、医院、政府办公楼、军队营房、公园等公共建筑、公益设施。()A.错误B.正确参考答案：A41.消费者对未来的预期能够影响房地产的需求量。()A.错误B.正确参考答案：B42.实地查勘是指估价师亲自到估价对象现场，观察、检查、记录估价对象的状况。()A.正确B.错误参考答案：A43.房地产估价应是模拟市场定价而不是替代市场定价。()A.错误B.正确参考答案：B44.应用市场比较法进行房地产估价，在选取可比实例时，可比实例的用途应与待估房地产的用途相同。()A.正确B.错误参考答案：A45.()适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价。A.成本法B.市场比较法C.假设开发法D.长期趋势法参考答案：C46.假设开发法的运用过程中，应把握待开发房地产在投资开发前后的状态，以及投资开发后的房地产的经营方式。()A.错误B.正确参考答案：B47.收益法不限于估价对象本身现在是否有收益，只要估价对象所属的这类房地产有获取收益的能力即可。()A.错误B.正确参考答案：B48.假设开发法的操作过程中，首先需要选择最佳的开发利用方式。()A.错误B.正确参考答案：A49.明确估价对象包括明确估价对象的实物、权益和区位状况。()A.错误B.正确参考答案：B50.()是运用预测科学的有关理论和方法，特别是时间序列分析和回归分析，对房地产的未来价格作出预测、判断的方法。A.成本法B.路线价法C.假设开发法D.长期趋势法参考答案：D