经七纬十二东南片区AC地块建设项目申请报告

.第一章 申报单位与项目概况第一节项目申报单位概况一、申报单位1、单位名称：连城置业2、企业性质：XX公司3、法定代表人：4、注册资本：3000万元5、主营业务：连城置业成立于2005年9月29日，主要经营房地产开发、销售；物业管理；建筑与装饰材料的销售。二、申请报告编制单位单位名称：鲁咨工程咨询工程咨询等级：甲级工程咨询证书编号：发证机关：国家发展和改革委员会第二节 项目概况一、项目名称经七纬十二东南片区A、C地块建设项目二、申请报告编制依据1、国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要；2、市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要；3、城市房地产开发经营管理条例；4、市建设事业发展第十二个五年规划纲要；5、市城市总体规划(2006-2020)；6、国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知(国发200318号)；7、国家发改委关于发布项目申请报告通用文本的通知(发改投资20071169号)；8、国家发改委、建设部建设项目经济评价方法和参数(第三版)；9、国家和省有关政策规定；10、建设单位提供的有关资料。三、建设背景商业地产的市场发展很大程度上要靠第三产业的发展来带动，如商业、贸易、顾问服务、咨询行业等。目前我国第三产业占国民经济产值的比重较发达国家低，所以从趋势上来说，商业地产市场空间非常大。我国商业地产即将步入大发展的关键期，从项目的开发模式、产品的功能设计到整体的运营管理水平，都有广阔的发展空间。商业地产利好形势主要体现在两个方面：首先，我国的商业地产市场投资回报率非常高。其次是市场空间巨大。随着政府营造的商业投资环境的逐步规、房地产新政和网点规划即将实施，将非常有利于商业地产的开发和投资。由此可见，今后一段时期，我国市场对商业网点的需求将保持供需两旺。对于这个省会城市来说，商业地产的城市价值更是不容忽视。还没有跨入一线发达城市的一个重要原因，就在于商业氛围不够浓厚。在房地产市场，商业地产项目长久以来处于弱势地位，虽有多个传统商圈存在，但论规模论品质都和其它发达城市相去甚远。随着政府对住宅市场的调控力度加大，房地产行业中最市场化、最有创新性的商业地产迎来了机遇。按照规划设想，东部和西部新城将建成人与自然共生的山水都市新区，良好的生态环境、安全、快速、便捷的交通风格使新城成为热点的区域。加之城区总体规划，带来了大投入的市政配套设施，居民的生活在原先的基础上更加方便，良好的市政设施同时带动了东西部新城房地产的发展，加速了区域市场的成熟。随着“西进”战略的实施，市西部已成为对外开放的窗口。项目建设位置位于市槐荫区，经七路以南，经十路以北，纬十二路以东。区基础设施完善，交通十分便利。目前西部商务办公与商业规模并不足以支撑未来庞大的消费力，在售或即将推出商业的容量有限。因此，连城置业响应国家号召，顺应市西部发展的政策，针对市目前房地产市场的需求现状，为加快市尤其西部房地产业的发展，拟对经七纬十二东南片区A、C地块项目进行开发建设。四、项目建设地点与交通状况项目位于经七路以南，经十路以北，纬十二路以东。交通条件优异，周边有多路公交车，可迅速进入多条城市主干道与绕城高速路，交通十分便利。五、主要建设规模和容项目主要建设商业金融业。项目可规划建设用地面积27908.7m2。规划总建筑面积175824.58m2，其中地上建筑面积121110.62m2（包括商务办公楼34346.89m2、酒店式公寓53205.73m2，沿街商业33558m2），地下建筑面积54713.96m2（包括地下车库与设备用房54713.96m2）。六、总体规划方案1、空间形态规划根据项目场址地形地貌特点与建筑物功能要求，按照项目设计指导思想和原则，对项目进行总平面布置。(1)平面布局整个基地大致呈长方型，设计将建筑物与地块自然地契合。A地块主要建设2栋24层公寓和4层沿街商业，在地块西北角设置商业广场，对社会开放使用，作为整个项目的中心集散区，为城市中心商业区提供宝贵的休闲广场。C地块设计1栋商务办公楼和4层沿街商业。地块中央布置一条商业步行街。均设计有一层地下建筑，主要为地下停车场与设备用房。整个项目是集办公、休闲、住宿、餐饮为一体的一站式大型综合商业体。项目在设计理念上突出一种空间上的围合感和元素上的动静结合。其间，广场和景观、绿化相互贯穿，整个建筑群体与周边建筑群呈现出一种对比的协调。 (2)视线形态以自然、生态、绿色、环保贯穿场区的生命主轴，是交织期间的文化景观，同时也是生态可持续发展的理念和贯穿始终的设计脉络。整体景观规划结构上，以景观步道为纽带，错落有致，相互渗透。设计手法的选择上，以平和、自然、舒适为基调，同时配以质朴的材质，以创造自然动人、和谐统一的空间。2、公建系统规划合理的公共设施布局，将规划视作城市公共利益、社会资源的分配，被各阶层共享，共同构建商区的活力。公共配套设施完善，布局合理，地上物业管理、书报亭、公厕等，地下设停车场与中水、配电室、消防泵房等设备用房，保证环境的洁净和安宁，并兼顾其经营管理的合理性和经济性。3、景观系统规划景观系统由开放景观系统半开放景观系统半封闭景观系统封闭景观系统四个层次组成，形成空间层次丰富的景观体系。公共绿地广场、入口商业广场景观空间与沿街商业景观空间形成开放的景观系统。林荫道形成区的公共景观为半开放景观系统；组团部景观形成了半封闭的景观系统。楼的景观露台、阳台，景观飘窗形成了封闭景观系统。4、交通系统规划A地块在南侧布置一处公寓主出入口，在西南侧和东南侧各布置一处车库主出入口，C地块在东西方向各布置一条商业步行街入口，北侧和东北侧各布置一处地下车库主出入口，保证了人流的快速集散，使地面车辆无阻碍的快速进出地下泊车位。道路：规划道路分级连接，车行道按4级设置。区级道路，联系整个商业区和城市的主要道路，规划道路红线宽20米。进一步划分各楼，部联系各楼，外部与区级道路相连，道路宽约15米，其中车行道宽9米，两侧布置人行道宽3米，并设置绿化带。所有建筑周边均设有4米宽的环形消防车道，满足防火规要求。楼间道路，联系各楼出入口，结合绿化场地灵活设计，打破一般商业区道路单调的做法，使楼间道路与广场融为一体，丰富空间景观。静态交通：并充分考虑车流的影响，合理设置停车库，适宜不同交通设施予以分流，确保交通便捷、通达。停车采用地面与地下结合方式，地面停车利用环路旁建筑退缩地带位置设部分分散的室外临时停车空间。地下停车充分结合地势高差，设置地下停车位585个。5、人防规划人群疏散路径为区间路、小区路，结合地下机动车停车库做人防设计，按区总建筑面积共需人防总建筑面积1558平方米，地下人防部分平时为车库，战时具有相应等级的防护功能，为人员、车掩蔽所和物资贮存库，设两个出入口，总宽度10米。6、技术指标表1-1 总技术经济指标表序 号名 称单 位数 据备 注1可规划建设用地面积m227908.72总建筑面积m2175824.582.1地上建筑总面积m2121110.622.1.1商务办公楼m234346.892.1.2酒店式公寓m253205.732.1.3沿街商业m2335582.2地下建筑面积m254713.962.2.1地下停车库与设备用房m254713.963绿化用地m276484道路与其他用地m29767.75建筑物占地m2104936停车位个1479其中地面停车位个77地下停车位个1402表1-2A地块主要技术经济指标表序 号名 称单 位数 据备 注1可规划建设用地面积m213396.22总建筑面积m296703.522.1地上建筑总面积m267286.672.1.1酒店式公寓m253205.732.1.2沿街商业m214080.942.2地下建筑面积m229961.362.2.1地下停车库与设备用房m229961.363绿化用地m24019绿地率30%4道路与其他用地m24689.25建筑物占地m24688建筑密度35%6地上容积率5.027地下容积率2.248停车位个808其中地面停车位个40地下停车位个768表1-3C地块主要技术经济指标表序 号名 称单 位数 据备 注1可规划建设用地面积m214512.52总建筑面积m279121.062.1地上建筑总面积m253823.952.1.1商务办公楼m234346.892.1.2沿街商业m219477.062.2地下建筑面积m224752.62.2.1地下停车库与设备用房m224752.63绿化用地m23629绿地率25%4道路与其他用地m25078.55建筑物占地m25805建筑密度40%6地上容积率3.717地下容积率1.718停车位个671其中地面停车位个37地下停车位个634七、建筑方案1、工程概述项目场址位于市槐荫区，经七路以南，经十路以北，纬十二路以东。地上建筑面积121110.62m2，建筑包括1栋商务办公楼、2栋公寓与沿街商业。2、建筑方案(1)商务办公楼方案根据建筑物的功能使用要求，建筑部分的设计以突出商业为主，采用大开间大进深的空间布局。目前市各类物业中的商务办公楼竞争最为激烈，建议采用新技术、新材料，打造在市适度超前的智能化、生态化商务办公楼。智能化概念在新建商务办公楼中已经得到普遍运用，生态化概念是一种新兴概念，主要体现为：采光充足，通透性好，定时换新风，换气系统加氧，建筑材料和装修材料采用高标准的环保材料，降低有害物质排放，杜绝商务办公楼综合症；具备较高的绿化率。(2)酒店式公寓公寓项目包括客房、餐饮、娱乐、会议中心等，酒店按国家5A标准设计建造，将打造成市西部最有特色、方便、舒适的豪华型休闲文化公寓。 (3) 立面与造型由于项目所处的独特地理位置，决定了其外立面形象的重要性，建筑以体快简洁、色彩明快、注重细部处理，材质对比的处理手法为其鲜明的特征。沿主要城市干道四栋错落有致的高层建筑凸显出现代化城市景象，沿街商业综合体外立面形象力争表现商业建筑动态、高雅的氛围，运用现代科技的电子广告与LED技术相结合，使得西部城市焕发出新的繁华景象。3、结构方案（1）根据GB18306-2001中国地震动参数区划图，本项目抗震设防烈度为6度；抗震等级二级，基本风压0.5KN/ m2。本工程为甲类建筑，应特别注意考虑抗震设防，设防标准执行GB50011-2001建筑抗震设计规的有关规定。并适当增加抗震措施。（2）结构类型本项目拟采用钢筋混凝土现浇框架剪力墙结构体系，平面中心形成剪力墙核心筒，部为楼、电梯间，竖向贯穿主楼直落基础底板，构成主要的抗侧力构件，其余部分基本为梁柱框架。竖向构件采用高强混凝土，以减少截面尺寸，外墙与楼、电梯间隔墙采用保温彩板或空心砌块，以减轻结构自重，并与主体结构柔性连接，适应变形。（3）基础设计由于本工程场地地质条件较好，地基承载力较高，因此各单体建筑采用钢筋混凝土筏板或条形基础。选用方案时，建议做载荷试验，验算其变形能否满足设计要求。（4）活荷载设计值阳台：2.5KN/ m2；楼梯间：2.5 KN/ m2；非上人屋面0.5 KN/ m2；其余房间：2.0 KN/ m2。（5）主要材料混凝土强度：地下层采用C40，抗涌等级S8，地上结构采用C35、C30。钢筋：梁采用新级钢筋，板采用冷轧带肋、冷轧扭钢筋，柱采用普通级钢筋。墙体：外墙均为240厚加气砼砌块。墙为两种厚的墙体材料，一种为240厚加气砼砌块，一种为70厚TB钢丝网架珍珠岩夹芯板轻质隔墙。轻质隔墙技术指标：单位面积重量小于25kg/m3，隔音性能大于50dB，耐火极限大于2小时。4、给排水工程（1）生活给水系统1)用水量估算 表1-4编号名 称数量（m）用水量标准最高日用水量(m3)备 注1办公、公寓87552.622.5升/ m.d2192绿化浇洒76482.5升/ m.次19中水3未预见水量15%33总 计2712)给水系统以城市自来水为水源，给水管由城市主干管接入，给水管网结合地块环路设置成枝状干管，各级给水支管自状管网接入，整个区域形成树状的给水系统。3)用水量估算：最高日用水量约271m/d。4)系统设计生活给水由低区、高区给水管网供给，低区一至三层，供水压力为0.30MPa，由市政管网直供。高区四至十一层，供水压力为0.45Mpa，由生活泵房设不锈钢变频增压水箱供给。高区十一层以上采用水池水泵水箱联合供水。室冷水管采用PP-R(PN1.25)管，热熔连接。热水管采用PP-R(PN2.0)管，热熔连接。户冷热给水管暗装，埋地管均敷设于垫层。热水设置处垫层采用强化纤维和保温砂浆垫层。卫生洁具采用节水型(6L)。5)用水计量：一户一表，水表出户。6)中水：根据市城市中水设施建设管理暂行办法的规定，需配套建设中水设施。本项目拟在地下车库设置一处中水站，各用水建筑物设中水管道，经处理后的中水，可用于洗车、冲洗厕所、浇灌花草树木、清洁道路等。（2）生活排水系统排水量估算：排水按用水量的85%计算，本工程最高日排水量约为230m/d。排水系统：采用室废污水分流，室外废污水合流，污水送入中水处理站，经生化处理达标后排放。室排水管为PVC排水管，室外地下排水管为混凝土管。（3）雨水排水系统雨水自成体系，有组织排水，根据雨水排放就近原则，沿道路雨水主管线排入区泄洪沟。雨水量根据市暴雨强度计算公式计算，暴雨重现期取2年。（4）消火栓给水系统室外消防系统：本项目拟在建筑物周边设环状消防管网与给水系统合用，场址沿道路设置室外地上式消火栓，间距不超过120米。室消防系统：本工程消防系统为消火栓系统和自动喷淋系统。自动喷淋系统为中危II级系统。消火栓系统设计流量：室25L/s，室外40L/s；系统用水由消防泵房接来，压力0.55MPa。喷淋系统为湿式系统，流量30L/S，压力0.35MPa，由消防泵房的消防泵供水。屋顶设消防高位水箱、消防稳压设备，以保证最不利点消火栓静水压力不低于0.07MPa，自动喷淋系统最不利点处喷头工作压力不低于0.1MPa。灭火器按轻危险级配置，在双栓的消防箱体下部设有手提式磷酸铵盐干粉灭火器。消火栓系统：地下层至五层均采用SNJ65型减压稳压消火栓. 每个消火栓设自动启动消防泵按钮。消火栓栓口直径为65mm，水带长度25m，水枪喷嘴口径19mm。消火栓与喷淋系统采用外壁热镀锌钢管，管径小于或等于DN100者，丝扣连接；管径大于DN100者，卡箍连接。设于地下室，楼梯间的消火栓管道和水箱间的所有管道，采用40mm厚带铝箔的离心玻璃棉管壳保温， 消防水箱采用40mm厚带铝箔的离心玻璃棉板保温。5、通风工程（1）设计容本工程通风系统设计；（2）通风、防排烟系统商务办公楼、公寓的卫生间等排风由排风扇排至竖向专用的排风井后至屋顶排放，排风井由建筑专业预留，排风扇由用户自理。本工程楼梯间均采用自然排烟的防烟措施。地下层通风量按换气次数6次/h设计，电梯机房通风量按换气次数10次/h，地下层做机械通风与防排烟系统，机械通风与防排烟系统合用，排烟风机选用消防高温排烟风机。（3）热负荷计算本项目每平方米建筑面积采暖热指标取50W/m2，地上建筑面积121110.62m2，则热负荷约为6056kW。6、电气方案(1)设计围1)220/380V配电系统；2)建筑物防雷、接地系统与安全措施；3)有线电视系统；4)语音系统；5)数据布线系统；6)访客可视对讲系统；7)火灾自动报警系统。本工程电源分界点为：在地下层电气间电源进线柜的进线开关。(2)220/380V配电系统1)本项目商务办公楼、公寓为一类高层建筑。2)负荷分类：二级负荷：应急照明、消防电梯、无障碍电梯、排水泵、弱电、防排烟风机、防火卷帘等。三级负荷：商务办公楼用电、公寓用电、商业网点用电等。3)供电电源：本工程高层商务办公楼、公寓、商业用电从小区变配电室引来两路220/380V电源，进线电缆从室外穿管进入地下层电气室，分别接入各进线配电屏。两路电源来自变电所两段母线。4)计费：本工程商务办公楼、公寓每户设一表单独计量，电表集中装置。5)用电指标：根据工业与民用配电设计手册，一般商业建筑负荷密度指标为4080 w/m2，公寓建筑负荷密度指标为3050 w/m2，旅馆建筑负荷密度指标为4070 w/ m2，办公建筑负荷密度指标为3070 w/ m2。综合考虑，本项目地上建筑负荷密度按50w/ m2计算，则地上建筑有功功率为6056kw，其他部分用电按5%计取，为303kw，则项目有功功率为6359kw。6)供电方式：本工程主要采用放射式的供电方式，对应急照明、电梯、消防负荷等二级负荷采用双电源末端互投。本设计所有消防设备的过载保护均只作用于报警信号。7)照明配电：照明、插座均由不同的支路供电；插座回路均设剩余电流断路器保护。本工程照明设计按照国家现行的建筑照明设计标准确定，照明电压为标准的交流220V。套办公室等功能房间均采用E27吸顶灯口，配紧凑型荧光灯。卫生间采用防潮吸顶灯具。楼梯、电梯间、疏散通道、机房设应急照明灯，其中疏散指示灯具自带蓄电池，应急时间不小于三十分钟，其它应急明灯具均采用双电源自动切换箱供电。8)设备安装电源各总进线屏采用仿GGD型配电屏，落地安装，进线方式为下进下出。计量屏、电梯控制屏落地安装，配电箱与控制箱均底边距地1.5m挂墙明装。开关、插座分别距地1.3m、0.3m暗装。卫生间插座选用防潮、防溅型面板。(3)导线选择与敷设室外电源进线由上一级配电开关确定。本建筑物电力线采用ZR-YJV-1kV型电缆、ZR-BV-0.5kV型铜芯塑料线，沿桥架竖井敷设或穿焊接钢管、阻燃半硬聚氯乙稀管保护在地、墙、顶板现浇层暗敷设。消防线路暗敷时，保护层厚度须大于30mm；明敷时做防火处理。(4)建筑物防雷、接地系统与安全措施1)建筑物防雷：本建筑物年预计雷击次数为0.058，防雷等级为三类。建筑物的防雷装置应满足防直击雷、防雷电感应与雷电波的侵入，并设置总等电位联结。 接闪器：在屋顶采用直径10mm热镀锌圆钢作避雷带，屋顶避雷带连接线网格不大于20m20m或24m16m。引下线：利用建筑物钢筋混凝土柱子或剪力墙两根16mm以上主筋通长焊接作为引下线，引下线间距不大于25m。所有外墙引下线在室外地面下1m处引出一根404热镀锌扁钢，扁钢伸出室外1m。接地极：接地极为建筑物结构板的上下两层钢筋网做自然接地体，钢筋网沿楼一周做成闭合回路。引下线上端与避雷带焊接，下端与接地极焊接。建筑物四角等的外墙引下线在室外地面上0.5m处设测试卡子。凡突出屋面的所有金属构件、金属通风管、金属屋面、金属屋架等均与避雷带可靠焊接。2)接地与安全措施：本工程防雷接地、电气设备的保护接地共用统一的联合接地极，要求接地电阻不大于1欧姆，实测不满足要求时，增设人工接地极。本工程采用总等电位联结，总等电位板由紫铜板制成，应将建筑物保护干线、设备进线总管等进行联结，总等电位联结均采用等电位卡子，禁止在金属管道上焊接。过电压保护：本项目建筑为一类高层商业，建筑物电子信息系统雷电防护等级为D级，在电源总配电屏、重要配电箱装第一、二级限压型浪涌保护器(SPD)，标称放电电流分别不小于50、10kA。有线电视系统引入端、语音系统引入端等处设过电压保护装置。本工程接地型式采用TN-C-S系统，电源在进户处做重复接地，并与防雷接地共用接地极。 (5)火灾自动报警系统在建筑物底层设置消防控制室，采用集中报警系统，设置消防联动控制设备，根据需要设置若干感烟探测器、手动报警按钮与警铃。7、消防方案本工程按建筑设计防火规和高层建筑防火规的要求进行设计。(1)总体消防设计1)防火间距与消防通道本工程南邻城市道路经十路，北邻经七路、西邻纬十二路，可利用城市道路与基地部道路作为消防环路；沿建筑周边也设有4米宽的环形消防车道，车道最小转弯半径为12米，并与城市道路连通；高层建筑之间的防火间距均大于13m，满足消防要求。2)消防控制室设于地下一层，周围隔墙耐火极限3h，楼板1.50h，可直接疏散至室外。 (2)设备的消防设计消防给水、消火栓、排烟系统与自动报警、控制系统均按有关设计规与要求设计。(3)防火设计本工程高层建筑为一类高层建筑，地上部分按一级防火来设计，各楼顶层分别为电梯机房层，水箱间层，每层为一个独立的防火分区。地下车库分为两个防火分区。主楼标准层一层为一个防火分区。防火分区之间墙体采用240厚加气砼砌块，其耐火等级大于3小时，在防火墙上所开的门窗与卷帘均为甲级防火门、甲级防火窗和甲级防火卷帘。所有通风机房，变配电室，消防控制室，消防电梯房，水泵房，防火分区之间门均为甲级防火门。所有防烟楼梯间与其前室均为乙级防火门，所有管井均设丙级防火门。(4)消防电梯设置高层建筑利用核心筒，结合防烟楼梯间，设置一部消防电梯和楼梯间共用前室，面积大于10 m2，消防电梯速度2.5m/s，消防电梯载重量大于800kg。 (5)电梯井和管道井电梯井道独立设置，其周围井壁为300厚钢砼墙，电井、管井、排烟并分别独立设置，其井壁为耐火极限不低于1.00h的不燃烧体；井壁上的检查门为丙级防火门。其中，电井、管井管道安装完毕后，在每层楼板处用相当于楼板耐火极限的砼封堵。(6)建筑室装修采用不燃A级标准。(7)疏散宽度走廊净宽大于1.7米，疏散楼梯总宽度2.58米，以满足疏散距离的要求。八、投资规模和资金筹措方案1、投资估算（1）估算依据1）国家发展改革委、建设部颁布的建设项目经济评价方法与参数（第三版）。2）省建筑工程综合定额3）省安装工程综合定额4）现行投资估算的有关规定5）当地相关工程的有关资料（2）建设投资估算的围和方法1）建筑安装工程费用包括房屋建筑工程和列入房屋建筑工程预算的供水、供暖、卫生、通风等设备费用与其装设、油饰工程的费用；列入建筑工程预算的各种管道、电力、电信和电缆导线敷设工程的费用；为施工而进行的场地平整，原有建筑物和障碍物的拆除以与施工临时用水、电、气、路和完工后的场地清理，环境绿化、美化等工作的费用。2）工程建设其它费用根据国家有关规定并参照企业实际情况估算。包括：土地使用费、建设单位管理费、勘察设计费、工程监理费、劳保统筹费、预算审查费、城市建设配套费、规划与设计费、施工图审查费、消防工程审查费、防雷设施与监测费等。3）基本预备费：基本预备费计算基础为建筑安装工程费用与工程建设其它费用之和的6%计列。（3）建设投资估算表1-5 建设投资估算表 单位： 万元序号工程或费用名称建筑工程费设备购置费安装费其他费用合计占比备注一工程费用5015267.57%1地上28527285271.1办公、公寓20137201371.3沿街商业838983892地下车库13678136783绿化38384中水1501505道路与其他88886給排水工程138471947038强电工程1417071419899通风工程241825165123110空调工程275943189140711消防工程225985197140712弱电工程168739148105513电梯172589118879二工程建设其他费用1986626.77%1土地费用11318113182建设单位管理费752752建安工程费用*1.5%3勘察设计费551551建安工程费用*1.1%4工程监理费401401建安工程费用*0.8%5劳保统筹费13041304建安工程费用*2.6%6预算审查费501501建安工程费用*1%7城市建设配套费43254325按246元/m2估算8规划定点、放线费88885元/m29地形测绘费22总用地面积*0.85元/m210规划与设计费35235220元/m211施工图审查费1411418元/m212消防工程审查费71714元/m213防雷设施与监测费18181元/m214城市规划技术服务费40402.3元/m2三基本预备费420142015.66%按（一+二）*6四合计4384163112406774219100%比例59.07%8.50%32.43%100%（4）建设期利息本项目银行贷款37000万元，建设期限两年，贷款利率按6.45%计算，则建设期利息约为4850万元。（5）项目总投资总投资为建设投资与建设期利息之和，总计为79069万元。2、资金筹措本项目投资总额为79069万元人民币，其中申请银行贷款37000万元，其余部分通过建设单位自筹解决。九、项目实施进度计划本项目计划于2011年5月底前完成立项、勘察设计等前期准备工作，2011年6月开工建设，本项目建设期约两年，预计2013年5月底工程竣工。第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析第一节 发展规划分析一、市发展规划市国民经济和社会发展规划纲要指出：积极推动信息服务业、中介服务业的整合创新，充分挖掘房地产业、社区服务业的市场潜力，培育形成新的增长点。加快形成以住宅为主体、商业用房和商务办公楼为补充、工业房地产和物业管理市场逐渐扩大的房地产发展格局。扶持品牌企业发展，提升产业整体水平。市房地产业发展规划是市第一次推出房地产业的专项规划。根据这一规划，市房地产业将按照“东拓、西进、南控、北跨、中疏”的城市发展战略和“四沿”带动的城市发展思路，加快城市房地产综合开发、新区建设和旧城改造。根据规划，到2010年，市主城区建成区面积达到240平方公里，人口达到250万人；东部城区建成区面积50平方公里，人口50万人；西部城区建成区面积40平方公里，人口40万人。市中心城新增商业用房需求总量在275万平方米左右，为满足各类房地产需求，“十二五”期间中心城房地产开发总量(建筑面积)至少应达到2725万平方米，考虑到城市化进程的要求，较乐观的目标应在2800万平方米。 该项目将积极挖掘该区域在商业、办公和休闲等功能上的潜力，通过与周边的相互依托，将该商业区打造成一个充满活力的现代商业空间，满足城市商务办公楼以与商业用房的需求，同时还提升了该区域的经济地位和整体环境，对市房地产的发展将起到推动促进作用，其开发的容完全符合国民经济和社会发展规划的要求。二、市西部城区建设规划按照新的城市发展规划，市要通过“新区开发、老城提升、两翼展开、整体推进”，拉开“东部城区、主城区和西部城区”的城市建设布局，带动周边城市群发展，为新一轮城市竞争发展提供空间载体。拟建项目位于市槐荫区，符合市“西进”的整体规划。有利于拓展城市发展空间，促进经济和社会发展。项目地处经十路北侧，交通便利，文化气息浓厚，地理位置优越。项目建成后，将拥有良好的外部环境、便利的交通条件、丰富的文化气息以与成熟的生活氛围，为市西部和槐荫区增添一处新的商务办公、休闲场所。同时通过该项目的开发建设，能够极促进该区域面貌的改变，有效改善周边地区环境状况，吸引更多的人流、物流，带动该地区经济的发展。因此，项目建设是必要的。第二节 产业政策与项目建设的必要性分析在我国，房地产业除其本身属支柱产业之外，还带动着诸多相关产业，如钢材、水泥、物流、建筑、装饰窗体、顶端窗体、底端装修、物业、家具、家电等；据估算，其带动产业产值是本身的1.2倍，现在房地产占国家GDP约10%，加上产业链上的相关产业产值，将占到GDP的20%以上，可见产业链条之长，关联度之高，在国有经济中所占比重之大。引导和促进房地产业持续稳定健康地发展，不仅有利于保持国民经济平稳较快增长，还可满足广大群众的基本住房消费需求。这些年来，国家把房地产开发作为新的经济增长点加以培植，房地产业对经济的拉动作用越来越强。省服务业发展规划指出：“逐步把文化旅游业、房地产业等发展成为支柱性产业。为此，要加强房地产市场调控，积极有序发展房地产业。提升商务办公楼宇规划建设档次，完善配套设施，提高综合服务能力。”作为新兴服务业的房地产业，市“十二五”服务业发展规划要求要以开发建设经济适用房、中低价商品房、商贸用房等为重点，促进房地产业持续、稳定、有序发展。2010年，房地产业增加值已达到115亿元，年均增长13.6%，占服务业增加值的比重达到7.2%。大力发展楼宇经济。以高档商务楼、写字楼为载体，规划建设一批布局合理、环境优美、设施齐全、管理完善，具有一定超前性和示性，能够体现特色的商业组团，吸引大批集聚性、拉动性强的管理型、智能化高科技企业与现代服务业企业入驻。结合各层次商业中心建设，以重点项目为支撑，大力推动楼宇经济发展。实现房地产开发区片的合理布局，能够使城市功能分区日趋合理有序，有利生产，方便生活，节约社会成本，有助于构建和谐社会和节约社会，也有助于建立房地产开发项目库。按照总体规划的商业设施布局，将形成市级商业中心和副中心、地区级商业中心、社区级商业中心三级布局结构，即提升扩大泉城路市级商业主中心和建设燕山、腊山、唐冶、崮山四个市级商业副中心、18个地区商业中心、以与结合居住区建设形成约60个社区商业中心，未来商业地产开发将以此为空间开发导向。依据发展目标中的商业地产需求规模，“十二五”期间市拟重点开发建设的商用地产(包括商铺、商务楼、物流等)项目将分布于28个区位，共计占地6914亩，主要集中在经十路沿线、济泺路沿线、老城区和东、西部新城区的核心地带。本项目的实施有利于促进商业地产的发展，符合商业地产规划政策，符合国家地方加快发展服务业的产业政策。第三节 行业准入分析一、项目开发资本金的有关规定根据最近公布的国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知，国务院决定自2009年5月25日起对固定资产投资项目资本金比例进行适当调整，其中其他房地产开发项目的最低资本金比例由此前的35%下调至30%。二、项目开发单位的资质条件与开发业绩连城置业，注册资金3000万元，拥有房地产开发资质。具有经七纬十二东南片区A、C地块建设项目的开发资格。公司主要进行房地产开发与经营。公司的行业领尖专业人才团队以与房地产投资经验将有助于本项目的开发。三、项目开发企业的行业准入条件连城置业在拥有土地使用权的土地上进行经七纬十二东南片区A、C地块项目的建设；拥有房地产开发资质条件；没有土地闲置的问题；资本金比例达到开发该项目总投资的53.21%，满足项目开发资本金的有关规定。综合上述，项目开发企业有能力完成经七纬十二东南片区A、C地块建设项目的开发任务，符合准入条件。 第三章 资源开发与综合利用分析本项目为房地产开发项目，不属于申请报告通用文本中所指的资源开发类项目，不涉与矿产等资源开发，因而在此不作相关论述。但房地产开发项目是以土地资源为基础的，有关土地资源的合理开发利用分析详见第五章。第四章 节能方案分析第一节 用能标准和节能规一、节能的法规、国家和省、市的政策规定节约能源法可再生能源法建筑法民用建筑节能管理规定(建设部部长令第143号)节能中长期专项规划(发改环资20042505号)国务院关于发布促进产业结构调整暂行规定的通知(国发200540号)国务院关于加强节能工作的决定(国发200628号)产业结构调整指导目录(2005年本)(国家发改委令第40号)中国节能技术政策大纲(2006年)(国家发改委、科技部)关于推进节能省地型建筑发展的指导意见(建设部建科200578号)国家发改委关于加强固定资产投资项目节能评估和审查工作的通知(发改投资20062787号)固定资产投资项目节能评估和审查暂行办法（国家发展和改革委员会第6号）2010.09关于发展节能省地型住宅和公共建筑的指导意见(建设部建科200578号)省新型墙体材料发展应用与建筑节能管理规定(省人民政府令第181号2005年9月)省建筑节能审查监督暂行管理办法(省建设厅鲁建发200530号)二、节能标准和节能设计规我国的节能标准体系框架由6个子体系、41个类别、706项标准组成，其中国标377项、行业标准329项，目前已经颁布实施的国家标准124项、行业标准143项。项目遵循的合理用能标准与节能设计规如下：公共建筑节能设计标准GB50189-2005设备与管道保温技术通则GB4272-92绿色建筑评价标准GB/T50378-2006绿色建筑设计导则（建科2005199号）采暖通风与空气调节设计规GB50019-2003通风与空调工程施工质量验收规GB50243-2002建筑节能工程施工质量验收规GB50411-2007外墙外保温工程技术规程JGJ144-2004地源热泵系统工程技术规GB50336-2005建筑照明设计标准GB50034-2004建筑采光设计标准GB/T 50033-2001城市道路照明设计标准GJJ45-19民用建筑电气设计规JGJ/T16-92空调通风系统运行管理规GB50365-2005民用建筑节能设计标准(JGJ-95)居住建筑节能设计标准(省DBJ14-022-2003)严格遵循指令性标准、最低能耗性能标准、平均能效标准和能效分级标准，形成完善的用能标准体系，提高能源的利用率。贯彻落实国务院关于加强节能工作的决定、关于发展节能省地型住宅和公共建筑的指导意见，严格执行公共建筑节能设计标准和有关的建筑用能强制性标准，严格执行建筑能效专项测评的各项标准，严格按照相应的建筑用能标准委托工程项目的规划设计，建立完善的用能标准体系。此外，继续推动可再生能源在建筑中应用工作，加强施工项目部建筑节能制度建设，完善建筑能耗统计与测评标识制度。第二节 能耗状况和能耗指标分析本项目的能源消耗种类和数量见下表：表4-1 项目能耗指标表序号项目年耗用量能耗(吨标准煤)备注1电19077000MWH23442采暖62789GJ21423一次水75600kt6常温合计4492第三节 节能措施和节能效果分析一、建筑节能按照建筑节能设计要求，为降低建筑物的能源消耗，本项目拟采取以下节能措施：1、围护结构屋面：100厚憎水膨胀珍珠岩块保温层；外墙：240厚加气混凝土砌块，外做40厚聚苯板保温层；门窗：外围窗均为塑钢单框中空玻璃。封阳台采用双玻塑钢窗。分户门均采用防盗保温门；门窗气密性等级为级。采暖: 本项目采用集中供暖，因环保、高效、经济受到广大居民的格外关注。2、建筑物朝向采用南北向且拥有超大的楼间距，以保证冬季室能够得到较多的，提高室温度。同时，避免盛夏灼热的光线射入室。3、控制窗墙面积比。不同朝向的窗墙面积比不应超过规定数值，即北向窗墙面积比为0.25，东、西向窗墙面积比为0.30，南向窗墙面积比为0.35。4、采用节能型新技术、新材料，在保证质量和使用功能的前提下，节约能源，避免浪费。5、创造节能环境创造对节能有利的微气候条件对建筑节能也非常重要。具体措施有：增加绿化种植面积，考虑地面绿化、屋顶绿化、墙面垂直绿化和阳台绿化的整体结合，有效调节环境温度。减少硬质铺地，采用生态铺地设计，使场地具有可呼吸的特性。采用高大落叶乔木，遮挡辐射，疏导通风。6、节能目标项 目单位细则限值设计指标体形系数0.350.247外墙平均传热系数W/( m2.k)1.160.849建筑物耗热量指标W/ m220.519.61二、电气设备节能措施1、推广应用节能、高效、合适、安全、有益环境的绿色照明灯具，提高用电效率。本工程采用紧凑型荧光灯、T5高效节能灯管等高效光源和高效灯具，配电子镇流器。2、本工程各套与公用场所功率密度按现行的建筑照明设计标准执行。3、每个开关控制不超过一个灯具，走廊等公共场所采用声光控自熄开关，利于节能。4、选用变频变流控制电梯等设备，达到降低能耗的目的。5、采用能耗低的给水、污水和中水处理设备，以减少能耗。6、选用节能型变配电设备，变压器选用新型高效节能型，并采用合适的低压电容补偿柜，提高功率因数。三、节水措施项目用水主要是办公与绿化用水。为控制用水，达到节约用水的目的，拟采取以下措施：1、制定用水计划，做到合理用水。2、设计中应采用节水型卫生洁具，严禁使用铸铁阀门和螺旋升降式水嘴，推广使用瓷密封水嘴和一次冲洗水量为6升的坐便器。3、采用密封性能好、开关灵活的阀门，杜绝跑、冒、 滴、漏现象发生。4、配套建设污水处理和中水回用系统，处理后的中水可用于冲洗厕所、浇灌花木、清洁道路、清洗车辆等，提高水的重复使用率，节约水资源。5、控制绿化用水。根据土壤旱情合理确定用水量，浇水时间不宜选择在中午等温度较高时间进行，避免水分较快蒸发。6、区供水系统采取防渗、防漏措施，减少不必要的损失。7、加强物业管理，经常检查设施的完好情况，与时检修有问题的设备。四、管理节能按照管理节能的要求，制定相应的管理体系，加强管理，完善各种规章制度，按时对各类设备、管道、器具进行检修，通过综合管理，杜绝浪费。五、节能效果通过采用生态设计，改善小区建筑热环境与空气品质；通过增强建筑围护结构、隔热性能和提高空调设备能效比等节能措施，在保证一样的室热环境质量和卫生换气指标的前提下，与未采取节能措施前相比空调能耗节约50。虽然从成本的角度进行分析，节能建筑与非节能建筑相比，建安造价会有所增加，但随之产生的社会效益、经济效益、环境效益十分巨大，它对节约能源、保护环境、提高建筑物的工程质量，改善商务办公舒适度，实施经济可持续发展等具有重大意义。第五章 建设用地、征地拆迁与移民安置分析第一节 项目建设用地一、场址概述项目位于经七路以南，经十路以北，纬十二路以东。项目可规划建设用地面积27908.7m2。规划总建筑面积175824.58m2，其中地上建筑面积121110.62m2（包括商务办公楼34346.89m2、酒店式公寓53205.73m2，沿街商业33558m2），地下建筑面积54713.96m2（包括地下车库与设备用房54713.96m2）。目前，场址区地形较为平坦，周围交通、基础设施配套条件较好，便于建设。二、土地权属分析土地权属为国有土地使用权，用地性质为商业金融业。项目可规划用地面积27908.7m2，无涉与历史遗留用地面积问题。三、基地周边环境分析1、气象与水文（1）气象市属暖温带半湿润大陆性季风气候，四季分明，具春旱多风、夏季炎热多雨、秋高气爽、冬寒干燥的气候特征，年平均气温14.2，相对湿度为58%，最大冻土深度0.45m，常年主导风向为西南风、东北风。地区多年（1960-2006年）平均降水量685mm，历史最大年降水量1147.40mm（1962年），最小年降雨量314.00mm（1968年），两者相差2倍多，年际降水量变化较大。年降水量多集中在6-8月份，约占全年总降水量的67%。日最大降雨量334.0mm（1987年8月26日），1981-2000年期间年暴雨次数最多为5次，平均为2.25次，无暴雨年份仅占统计年份的15%左右。（2）水文拟建项目区所在地位于溶岩地下水补给区东部边缘地带，地下水类型为第四系空隙水与基岩裂隙水，主要赋存于白垩系闪长岩、奥系泥灰岩中，地下水位埋深为7.66 m17.15 m。地下水位标高为82.76 m84.32 m，主要接受大气降水的补给，排泄方式以蒸发、侧向径流与人工开采为主。2、地形地貌市地处泰沂山区北缘与华北平原南缘的接境带上，地势南高北低，可分为三带：北部临黄带，处黄河与小清河之间，属黄河冲积平原，海拔由西向东自36m逐渐降至17m；中部山前平原，处于小清岸至南部山区的北缘，地势南高北低，海拔30-100m，地面坡度6-8左右，有200m以下的小山分布其间；南部丘陵山区，西起长清，东至章丘，其间群山起伏，高度一般在300-900m。3、地层市构造单元属地块泰山隆起北侧，北邻济阳坳陷。地层比较齐全，太古界泰山群分布于本市南缘，岩性为黑云斜长片麻岩、斜长角闪岩、变粒岩，地质年龄25亿年左右，为地区的结晶基底。有古生界寒武系（厚约506m）和奥系下、中统（厚约785m）海相沉积的石灰岩、白云质灰岩、白云岩，分布于明水、长清一带。往北广布于市区北部平原，厚达百米，由疏松的粘土、粉质粘土、中细砂组成。场地地层主要由第四系冲洪积粘性土、中生代燕山期闪长岩和奥系石灰岩构成，自上而下划分为：层填土、层粘土、层含碎石粘土、-1层碎石、层残积土、层全风化闪长岩、层强风化闪长岩、-1层中风化闪长岩、层中风化石灰岩。4、地质构造市在区域上一级构造单元为中朝准地台，二级构造单元为鲁西中台背斜。市南依泰山隆起，北临齐河-广饶大断裂，构造上处于鲁中南隆起与鲁西北坳陷的衔接地带。中生代以来，由于鲁块差异性升降运动强烈，产生了大规模的构造运动，形成了以北西向断裂为主，以与一些北东向和近东西向的断裂，这些断裂将古生界寒武、奥、石炭、二叠系地层切割成大小不等的断凸和断凹，本区形成了以古生代地层为主体向北倾斜的单斜构造单元。单斜发育有多条规模较大的北北西向断裂和少量北北东向断裂。5、交通条件项目周边道路纵横交错，形成网络并向四周延伸，交通十分便利。6、公用设施条件项目周边配套设施齐全，包括供水、雨水、污水、热力、燃气、电力、电信、路灯、交警信号灯、铁通、广电、联通、百灵宽带网等管线，沿线单位和居住区都可直接接入使用。项目用地围没有基本农田保护区，没有矿床，没有各类列入国家保护目录的动植物资源，符合市环境功能区划中的要求，符合市总体规划和产业布局的总体要求。项目选址，能充分发挥区域自然条件的优势，改善办公环境，改变城市面貌，提升城市形象。第二节 土地利用合理性分析一、拟建项目符合土地利用规划的要求根据市规划局（济规管涵2008375号和济规管涵2011147号）规划控制文件要求：本项目A地块地上容积率为5.02，地下容积率为2.24，建筑密度为35%，绿地率为30%。C地块地上容积率为3.71，地下容积率为1.71，建筑密度为40%，绿地率为25%。综上所述，拟建项目符合城市总体规划以与土地利用规划的要求。二、项目用地规模和使用的集约型和有效性项目可规划建设用地面积27908.7m2。规划总建筑面积175824.58m2，其中地上建筑面积121110.62m2（包括商务办公楼34346.89m2、酒店式公寓53205.73m2，沿街商业33558m2），地下建筑面积54713.96m2（包括地下车库与设备用房54713.96m2）。目前，场址区地形较为平坦，周围交通、基础设施配套条件较好，便于建设。建筑物占地10493m2，绿化面积7648m2，道路与其他占地10493m2。项目的上述规划控制指标是经过规划策划得出的，充分考虑了土地的集约利用。在符合国家产业政策、供地政策、符合建设项目用地预审规要求的基础上，对项目用地选址、项目用地规模等进行了重点论证。本项目用地标准符合国家有关法律法规，符合市的有关规定。三、项目不占耕地本项目没有占用耕地，现土地用途为商业金融业，因而没有耕地补充的问题。四、征地拆迁和移民安置规划方案该项目地块是申报单位通过国有土地使用权挂牌出让方式竞得，为净地，无地上建筑物。地块开发程度为：宗地外七通（通上水、通下水、通路、通讯、通电、通暖、通气），宗地平整。因此，该项目不存