房地产土地的使用年限是如何确定的

编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第17页 共17页房地产土地的使用年限是如何确定的？凡与省市土地管理部门签订土地使用权出让合同书的用地，其土地使用年限按国家规定执行。即：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后剩余年限。土地使用权出让合同约定的使用年限届满（土地使用者未申请续期，或虽然申请续期但未获批准），续期届满，土地使用权由国家无偿收回。五证：房地产商在预售商品房时应具备建设用地规划许可证、建设工程 规划许可证、建筑工程施工许可证、国有土地使用证和商品房预售许可证，简称“五证”。其中前两个证由市规划委员会核发，建筑工程施工许可证由市建委核发，国有土地使用证和商品房预售许可证由市国土资源和房屋管理局核发。两书：a住宅质量保证书、b住宅使用说明书；房地产证：是房屋土地所有权属二合为一的凭证，是房地产权属的法律凭证；建筑工程施工许可证审批流程一、提交的材料 1、中标通知书2、交费通知书3、质量监督报告4、监理单位合同书、资料材料。5、发包方与承包方合同书。6、地产开发公司资质材料、施工单位资质材料。7、安全施工许可证8、项目经理、施工员、质检员、材料员证书9、施工图审批报告10、银行资信证书国有土地使用权证国有土地使用证是指经土地使用者申请，由城市各级人民政府国土资源部门颁发的国有土地使用权的法律凭证。该证主要载明土地使用者名称，土地坐落、用途，土地使用权面积、使用年限。是证明土地使用者(单位或个人)使用国有土地的法律凭证，受法律保护。 办理对象：城镇住房用地登记发证的范围包括城镇房改房、经济适用住房、商品房和其他住房用地，它是房屋所有权和国有土地使用权发生转移后的变更土地登记，发证对象为拥有房屋所有权的住房产权人。房屋和土地是不可分割的整体，只有进行发证登记并且两者权利主体一致，房屋产权人的合法权益才能得到有效保护。无土地使用权证的危害1. 难以知晓设定抵押权的情况。2. 难以发现开发商违规用地的事实。3. 无法进行二手房交易。城市房地产管理法规定，房地产上市交易，必须出示房屋所有权证和国有土地使用权证。 4. 在拆迁补偿时会遭受损失。建设部城市房屋拆迁估价指导意见第三条规定，房屋拆迁评估价格为拆迁房屋的房地产市场价格。 5. 容易遭受意外损失。建设用地的用途不同会产生不同性质的房地产。商品房销售（预售）许可证商品房销售(预售)许可证是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。 商品房销售许可证是房地产管理机关允许房地产开发商进行现房销售的标志，否则房地产开发商的销售行为是无效的； 商品房预售许可证是房地产管理机关允许房地产开发商进行期房销售的标志，否则，房地产开发商的预售行为同样是无效的。 商品房销售许可证与预售许可证的区别两者区别在于各自取得的条件不同： 商品房（现房）销售许可证的取得必须符合下列条件：1.开发企业具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；2.取得土地使用权证书和使用土地批准文件；3.持有建设工程规划许可证和建设工程开工许可证；4.已通过竣工验收；5.供水、供电、供热、燃气、通信等配套基础设施具备使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或已确定进度和交付日期；6.物业管理方案已落实 商品房预售许可证的取得要符合下列条件：1.项目取得建设用地规划许可证；2.建设工程规划许可证；3.国有土地使用证；4.建设工程开工证；5、已投入的工程建设资金达到总投资的25以上；6施工进度和竣工交付时间确定。 两书：住宅质量保证书和住宅使用说明书住宅质量保证书，是房地产开发商将新建成的房屋出售给购买人时，针对房屋质量向购买者做出承诺保证的书面文件，具有法律效力，开发商应依据住宅质量保证书上约定的房屋质量标准承担维修、补修的责任。 主要内容：（1）房屋经工程质量监督部门验收后确定的质量等级；（2）注明房屋基础构造的使用期限和保修责任；房屋基础构造指房屋的地基基础和房屋主体结构。 （3）各部位、部件的保修内容和保修时间；国家对部分内容规最低保修内容和期限。具体有：屋面防水3年； 墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年； 墙面、顶棚抹灰层脱落1年； 地面空鼓开裂、大面积起砂1年； 门窗翘裂、五金件损坏1年； 管道堵塞2个月； 供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期； 卫生洁具1年； 灯具、电器开关6个月； 其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。 （4）房屋发生上述情况时，负责处理购房者报修、答复和处理等事项的具体单位。住宅使用说明书应当对住宅的结构、性能和各部位（部件） 的类型、性能、标准等作出说明，并提出使用注意事项，一般应当 包含以下内容： 1、开发单位、设计单位、施工单位，委托监理的应注 明监理单位； 2、结构类型； 3、装修、装饰注意事项； 4、上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等设施 配置的说明； 5、有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事 项； 6、门、窗类型，使用注意事项； 7、配电负荷； 8、承重墙、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项的说明； 9、其他需说明的问题。 房地产市场： 主要包括房地产买卖、租赁市场。含一级市场、二级市场和三级市场；一级市场：是指国家土地管理部门按土地供应计划，采用挂牌、招标、拍卖的方式，以土地使用合同的形式，将土地使用权以一定的年限、规定的用途及一定的价格出让给房地产发展商或其它使用土地者的市场二级市场：是指房地产发展商根据土地使用合同的要求，将建好的房屋连同相应的土地使用权转让给单位或个人的市场；三级市场：是指单位、个人之间的房地产产权转让、抵押、租赁的市场，它是二级市场基础上的第二次或多次转让房地产交易活动的市场；三通一平：基本建设项目开工的前提条件，是指水通、电通、路通及场地平 整；七通一平：在通过一级开发后，使其达到具备上水、雨污水、电力、暖气、电 信和道路通以及场地平整的条件，使二级开发商可以进场后迅速开 发建设。是指水通、电通、路通、排水通、排污通、通讯通、煤气 通及场地平整；红线图：又叫（宗地图），是按一定比例尺制作的用以标示一宗地的用地位 置、界线和面积的地形平面图。它由政府土地管理部门颁发给土地使 用权受让者，受让者只能在红线范围内施工建房； 进深：在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后 墙壁之间的实际长度。进深大的房屋可以有效地节约用地，但 为了保证建成的建筑物有良好的自然采光和通风条件，进深在 设计上有一定的要求，不宜过大。目前我国大量城镇住宅房间 的进深一般要限定在5米左右，不能任意扩大。开间：即住宅的宽度。指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实 际距离。隔断：指专门作为分隔室内空间的不到顶的半截立面.过道：指住宅套内使用的水平交通空间。阳台：阳台是指供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间。平台：平台是指供居住者进行室外活动的上人屋面或由住宅底层地面伸出 室外的部分。走廊：走廊是指住宅套外使用的水平交通空间。地下室：地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1 2者。半地下室：半地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高 的1 3，且不超过12者。玄关 ：玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。居室是家庭的“领地”，讲究一定的私密性，大门一 开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。玄关一般与厅相连，由于功能不同，需调度装饰手段加以分割。就是自己人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。平时，玄关也是接受邮件、简单会客的场所。墙：墙是建筑物的承重构件和围护构件。作为承重构件，承受着建筑物由屋顶或楼板层传来的荷载，并将这些荷载再传给基础。作为围护构件，外墙起着抵御自然界各种因素对室内侵袭的作用，内墙起着分隔房间、创造室内 舒适环境的作用。横墙、山墙、纵墙：凡沿建筑物短轴方向布置的墙称横墙，横向外墙一般称山 墙；而沿建筑物长轴方向布置的墙称纵墙，纵墙有内 纵墙与外纵墙之分；在一片墙上，窗与窗或门与窗之间的墙称窗间墙；窗洞下部的墙称窗下墙。墙体分类：按平面位置：外墙和内墙；按墙的方向：纵墙和横墙；按墙的受力分：承重墙、非承重墙。楼板层：楼板层是楼房建筑中水平方向的承重构件。楼板层承受着家具、设备和人体的荷载以及本身自重，并将这些荷载传给墙。地坪：地坪是底层房间与土层相接触的部分，它承受底层房间内的荷载。楼板面层：又称楼面或地面。起着保护楼板层、分布荷载和绝缘的作用。地基：地基指基础底面以下，受到荷载作用影响范围内的部分岩、土体。整个建筑物的全部荷载都通过基础传给地基来承受。地基承受荷载的能力是有一定限度的。基础：基础是房屋的重要组成部分，位于房屋的最下部位，直接作用在土上并埋入地下，即是房屋的墙或柱埋入地下的扩大部分，称为基础。基础用来承受房屋的全部荷载，并将荷载传给地基。基础的类型：按基础的材料及受力特点分类：刚性基础：刚性基础是指由砖石、素混凝土、灰土等刚性材料制作的基础，这种基础抗压强度高而抗拉、抗剪强度低。柔性基础：钢筋混凝土基础称为柔性基础。基础按构造形式分：条形基础：当建筑物采用砖墙承重时，墙下基础常连续设置，形成通长的条形基础 独立基础：指呈独立柱墩形式的基础，是钢筋混凝土排架结构柱下基础的主要形式之一。筏板基础：又叫满堂红，一般为50公分厚，对多层和高层建筑，当地基土质差，采用条形基础不能满足地基的容许承载力和建筑物上部结构容许变形时或当建筑物要求基础具有足够的刚度以调节不均匀下沉时，可采用筏板基础。箱型基础：用于高层建筑。桩基础：预制桩、灌注桩、钢桩、组合材料桩基础的应用：多层住宅七层及七层以下可采用砖混结构，可根据地基情况采用柔性基础、筏板基础或条形基础，如需要可与桩相结合。中高层住宅可采用框架结构、框剪结构，根据地基情况采用柔性基础、条形基础、筏板基础，如需要与桩基础结合。高层住宅可采用框剪结构、剪力墙结构，根据地基情况采用筏板基础、箱型基础并与桩基础相结合。楼层、地面：（1）楼层类型：现浇钢筋混凝土楼层、装配式钢筋混凝土楼层 、木楼层。（2）按施工方法：现浇、预制。楼梯：（1）楼梯组成：由楼梯段、平台和中间平台、扶手、栏杆（或栏板）。（2）楼梯形式：直跑式、双跑式等。（3）楼梯的使用性质：主要楼梯、辅助楼梯、疏散楼梯、消防楼梯屋顶：屋顶由屋面、屋顶承重结构、保温隔热层和顶棚组成。屋顶类型：平屋顶：平屋顶的坡度很小，一般采用3%以下，上人屋顶坡度为1%-2%。坡屋顶：坡度较陡，一般在10%以上。曲面屋顶：一般用在大跨度的大型建筑。住宅的产权如果某人同时拥有对某所住宅的占用、使用、收益和处分权利，也就拥有了住宅的产权。住宅的产权等同于住宅所有权。特征为：1、所有权在行使时不需要他人的协助是一种绝对权。2、住宅的产权是对住宅的支配权，任何人不得干预。3、一处住宅只有一项产权，具有排他性。住宅产权“共同共有”：是以数人共有关系来确定对住宅产权的共有。最常见的如夫妻关系。各共有人并不能拥有自己的产权部分，因此对于住宅共有产权一般是分享权利、分担义务。除非共同关系消灭或解除，否则共有的房产住宅不能请求分割。会所会所的功能和建设档次可分为基础型和超级型，基础设施提供业主最基本的健康生活需求，可让人免费使用；超级会所则适当对其中部分设施的使用收取一定的费用。如果会所一味追求高档而不顾及业主的能力与需求，势必会形同虚设；如降低物业管理费，将影响房产的整体品质。会所的设置，还要考虑工程分期施工的因素。会所原则上只对社区业主服务，不对外开放，保证了业主活动的私密性和安全性。作为休闲健身的场所，会所也给业主提供了良好的社交场所。 五、房地产环境知识一、交通条件交通条件是考察住房位置的一个极其重要的因素，位置的远近，已不仅仅是一个空间概念。 1. 道路设施：内容包括道路和种类密度及等级。对于城市内的街道、对外联系的公路，还需详细了解道路宽度和路面状况。主路与辅路、支线的联系方式，开口的多少，从一处到另一处可选择的道路有多少，最终归结为道路通过能力、设计的通行速度、实际运行速度及运行安全状况。2. 公共交通 包括公共电汽车、地铁等公共交通的线路数，与市内各主要区域联系的广泛程度，公共交通工具运行起止时间、间隔时间、运行速度、标价，从房子所在地到公共场所交通着眼点的距离，使用出租车的方便程度等等。3.交通便利度 包括经常经过的路段内路网通畅程度；私人交通及公共交通到达城市主要地点，如到机场、火车站、大型商场、风景名胜区等是否便利等。 二、楼盘的设施 1.教育设施主要指学校：小学，中学，大学，中等专业技术学校职业培训机构，寄宿制高中和特殊学校，幼（托）儿园等 2.医护机构 主要指医院：综合医院，各类专科医院，卫生防疫设施，预防保健机构和急救网络设施等。 3.文化设施 群艺馆，图书馆，音乐厅，青少年活动中心，文化宫文化馆，影剧院和新华书店等。 4.体育设施体育馆：体育场，游泳跳水馆等。 5.社会福利与保障设施：敬老院等 6.商业设施商业街，大型商场，综合超市，商品专业店，服务专业店和餐饮等。 7.居住区和居住小区级公共设施街道办事处，多功能社区活动中心，商场，综合超市各种服务便利店，商品专业店等。8.停车设施：停车场、停车库及自行车停车设施。9.安全设施：包括对讲系统和视频监视系统。10.管理设施：社区管理机构及物业管理机构。11. 其他设施（1）道路交通设施：公交场站，社会停车场，加油加气站等； （2）给水，排水设施：给水泵站，污水处理厂，污水泵站，雨 水泵站等； （3）电力设施：变电站，城市电厂等； （4）通信设施：长途局，端局，目标局，长途枢纽局；宽带 （IP）局址；移动通信局址，移动通信基站等； （5）广电设施：有线电视中心，有线电视分中心，有线电视小 区管理站等； （6）燃气设施：液化石油气储配站，天然气门站，燃气抢修站（7）消防设施：普通消防站，小型普通消防站，路上特勤消防 站，水上特勤消防站，直升机特勤消防站，消 防培训基地，消防修理中队等； （8）环卫设施：垃圾转运站，垃圾填埋场等三、楼盘绿化与景观 1. 绿化设计 扩展“绿化环境”设计的内涵，集中公共绿地不仅供观赏、游戏，而且利用集中开放空间景观吸引居民休息、交流。绿地中精心布置的健身场地也成为当前居住小区的必需。在绿色生态小区的绿化环境设计中不容忽视的工作是依据各种植物的隔声、减噪作用及生态效应选择树种并确定数量、搭配和布置。绿化设计包括树木的造型、草地的选种和布置、花卉的选种和布置，争取做到社区内四季常青、三季有花草，即使在冬季落叶，树也要有优美的树型，同时要保证树在生长过程中便于管理，并具有良好的观赏性。2. 绿化环带 用绿色植物形成主干道环形绿化，这对建筑物将起保护作用，使被保护对象形成良好的背景，创造适宜于人的良好环境，减缓建筑物之间的不协调，还能遮挡有碍观瞻的建筑设施。因此，建好绿化环带、林荫带、引导树、绿地，才能使公共绿带达到更高的水平。3. 立体绿化 立体绿化含阳台、平台绿化。立体绿化较好地解决了建筑用地与绿化面积的矛盾。加强建筑物与景观相互结合、相互作用。可使在楼上居住和工作的人们在多层和高层中绿化的氛围里，与地面建立愉快的视觉联系，避免来自低层屋面反射的眩光和阳光的辐射热，具有柔和、丰富的有生命力的效果。四、人文环境 古有“孟母三迁”的典故，这个典故说明了环境对人的影响之重要。 人文环境是一个非常广泛的概念，可以大致地划分为教育学习、娱乐休闲、邻里素质和治安状况等四个方面。 1教育学习判断一个楼盘的教育学习环境的好坏有各种各样的标准，但总体来说大致包括以下几个方面:楼盘周围是否有中小学楼盘内是否有图书报刊阅览室楼盘内是否配套宽带用户驻地网 2.休闲娱乐一个高档次的楼盘一般周边的娱乐设施档次齐全，既能满足平时家庭娱乐的要求，又能体面周到地招待亲朋好友。 3.邻里素质 正所谓“居必择邻，交必择友”，购房人员在看房的时候经常会打听一下其他住户的大致身份和职业情况，售房人员应当事前了解这些情况，避免一问三不知。 4.治安状况 治安状况包括社会治安和楼盘的治安两方面。比较楼盘的保安状况如何，可以通过以下方面进行了解：出入口门卫的素质；盘内是否有保安巡逻；自动保安系统是否完备。六、认识销售有关媒介及销售工具 1.报纸（NP）：报纸是房地产广告适用最广泛的媒体，利用报纸作房地产商品广告，内容可以比较多，包括房地产外观立体图、房地产外观的照片、房地产内部结构布局平面图、房地产地理位置图、房地产有关特征的文字描素和说明等。利用报纸作房地产企业广告，其内 容一般比较简单，有时房地产企业推销自己的时候也会在广告中放几张已成功开发的项目照片，来炫耀自己的水平和业绩。2.广播（RD）：广播也是房地产广告使用比较广泛的媒体，利用广播作房地产广告内容一般较简单，广播房地产商品一般多为启示性广告，其任务仅仅是告诉潜在投资者某一待销的房地产，并不作详细介绍。广播房地产商品广告通常是房地产商品广告的一种补充形式。利用广播作房地产企业广告是适宜的，因为企业广告可以不做描述，口号式的宣传即可增加企业的知名度。.电视（TVC）： 用电视作房地产广告形式可以多种多样首先可以用摄像技术真实的再现房地产商品的外型、内容、结构、各种房间的装修，以至房地产的周围环境，给人以真实感；其次画面上可以出现房地产商品的地理位置图和房地产结构平面图，并有解说人介绍；第三，可以表演各种以房地产为中心和基本背景的生活小品，这有助于引起观众的联想；其四，电视也可以播放带启示的房地产广告，仅仅用简单的文字说明一下待出售（出租）的房地产；其五，简单介绍一下房地产开发商或经纪人，目的仅仅在于向观众传达一个简单的信息；最后，房地产商还可以通过对各种社会公益活动和电视剧拍摄的赞助，在电视新闻和电视剧的片头或片尾注上企业赞助字样而作企业广告。目前，国内房地产的电视广告很少，主要是因为目前的房地产商品以预售为主，无法发挥电视真实展现商品的作用。4.夹报（DM）： 即全页海报广告夹在报纸中被一起发行出去。夹报广告与报纸广告的内容完全一样，如可以登房地产外图、相片、说明书等。利用夹报做房地产广告应尽量做大版广告或若干房地产广告和在一起的专业广告，这样可以使读者打开报纸便看到，提高他们的注意率。 5.海报（DM）：又称张贴广告。房地产海报广告包括的内容较多，由于通常是一张海报推广一项房地产，因而海报可以同时印有房地产的全貌照片、结构图、地理位置图、文字说明等。海报广告是房地产推广所用的一种次要广告形式，其主要作用是在一定时期内造成一种声势，烘托一种气氛。6.说明书 ( 楼书) : 说明书不一定都是广告，附在商品包装内，仅仅说明商品的安装、使用方法的说明书不是广告，只有那些向外散发，以说服客户购买为目的的说明书才是广告。说明书广告的最显著特点是内容详细、信息丰富。说明书广告是房地产广告的主要形式，因为房地产购买属投资行为，投资者在决策时需要占有比较详尽的资料，说明书广告供投资者做决策分析， 研究参考。7.直接邮寄广告：直接邮寄是对广告的散发方式而言的，被邮寄的可能是海报、说明书、或类似的印刷品。直接邮寄广告也是房地产促销活动常有的形式。8.路牌广告： 路牌是房地产普遍采用的一种广告媒体形式，房地产开发建筑工地通常都会竖立起正在开发项目的路牌广告，房地产路牌也可以竖立在一些主要路口上9.车厢广告：车厢广告是房地产普遍采用的一种广告媒体形式，多为将房地产商品的外观效果图，附至车身上，以此扩大知名度。10.公关活动：公关活动是房地产较场用的一种广告形式，可以是大型的演出活动。房地产开发商利用这种机会做赞助或冠名，以此来推销自己及房地产商品。也可以是自行举办的抽奖文艺活动，不但可以吸引大批客户促进销售，亦可吸引人潮制造话题。11.罗马旗：罗马旗为销售中心内外，或沿街飘挂的宣传旗帜。其上可印有外观效果图及代表性的标志或字样，罗马旗多挂于销售中心的街路边，不但有宣传作用，也可用于引导客户至售楼处。（用于道路两边的我们俗称：行道旗）销售中心现场多准备一些小礼品，如纸杯、纸袋、圆珠笔、笔记本、台历等。每逢大型活动时，会加做一些宣传效果长久一些的礼品，如：T恤衫、纸扇、雨伞，上面印有房地产商标图案及字样，不但可以作为礼品拉进彼此的感情，在使用上让人加深记忆，增加对产品的认识。13.杂志广告：房地产广告中，杂志广告的内容与报纸广告的内容相类似。14.网络广告：利用网络做房地产商品广告，其内容可以很多样化。可以作为网页形式，内容详实，信息丰富，图文并茂，以激发客户潜在购买欲望为目的。15.展示会：在大型的展会中设展示台展示台的设计可于房地产商品的风格一致，附以外观立面效果图等大量图片信息，及现场销售人员的介绍，展示会上还可以派发一些小礼品，可扩大知名度，挖掘潜在客源。16.接待中心：接待中心是一种综合性的房地产广告媒体。首先，接待中心配有房地产商品的各种详细图表及说明，并由专职人员进行讲解。其次，接待中心通常放置房地产商品的模型，供来访者参观。其三，接待中心也是一种散发说明书广告的理想场所。最后，接待中心可以有专人详细回答来访者提出的各种问题，消除他们的疑问。17.样品间：样品间与被陈列在橱窗里的自行车、照相机、电视机等样品商品同样性质，所不同的是由于房地产商品自身的特殊性，样品间本身是一个容器，而不像其他商品那样被放置在特定的容器内。样品间的设立方法可以有多种，比如在建筑完工推销期间选择其中一个各方面条件比较标准化的单位作为样品间，对外开放，供有意购买者参观等。样品间具有其他任何房地产广告媒体所不能代替的地位，样品间最大的特点就是真实性，样品间的布置应产生强大的吸引力，吸引潜在投资者做出投资快速的决策。 18.透视图：将各案外观立面以美化写意方式，不同角度表达，而广泛用于平面媒体或销售现场上者，称为透视图。19.模型： 模型就是依照某一实物的形状和结构按比例缩小（或放大）的仿制品。房地产模型一般是房地产的总体模型，通常包括周围的绿化与附属设施，房地产建筑模型则包括道路的连接，给观看人提供俯瞰房地产全景的机会，同时，精美的房地产模型广告是有诱惑力的，但是房地产模型广告仅仅反映了房地产的外形，给人提供的信息是有限的，因此，模型广告只能用于面上的宣传，只能作为一种补充广告。20.销海：即销售海报，销售海报是商品现场销售的必备品，内容包括房地产商品的全貌、结构户型图，及文字说明，主要突出其商品的特点，内容丰富，供购房者做决策分析，研究参考。21.家具配置图：根据户型对其进行家具装饰的配置，以供购房者参考。 更主要的目的，是让其身临其境感受成屋时的样子，帮助成交。22.交通动线图：交通动线图是对房地产商品附近的街路布线、公交车线路、及附近各生活机能的综合平面图，客户可以通过它了解房地产整个区域的环境情况及交通的方便性。23.都市规划图：都市规划图主要反映的是房地产商品周边的环境在近段时间内将要发生的改变，可让客户了解到这块地段将会带来的升值潜力。24.灯箱：灯箱广告在房地产广告中只作为一种补充广告，多用于售楼处内部，利用对人视觉上的冲击力，来完成加深客户对产品印象的作用。（25）销售文件 1. 客户置业计划书：针对购房者对不同的面积、楼层、朝向、付款方式等的购买意向，制定较完善的客户置业计划建议书，便于购房者做出购买决策。 2. 商品房认购合同：在房地产销售过程中，当客户选中了自己喜欢的单位，需交纳一定数量的定金来确定其对房号的认购权，但此时还没有签订正式房地产买卖合同，而是签订认购合同来保障客户和开发商双方的合法权益。 3. 商品房买卖合同：商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。 （文件样本见课本41,42,65页）七、销售员必须具备的技能：市场调研市场调查：简称市调，也就是通过已有的资料及运用科学的方法，有目的、有计地搜集、整理和分析与企业市场营销有关的各种情报、信息和资料，为企业营销决策提供依据的信息管理活动市调的目的：不仅是使自己了解市场，更重要的是以市调报告的形式让其他人也能了解市场如何填写市调报告：市调报告分两部分，上部分是基本资料的填写，下部分是对市调对象的综合分析。综合分析包括以下几个方面：（一）环境分析：即被调对象的大、小环境。大环境即其所处区域的大体情况；小环境即与其有关系的各个方面，以及这些方面对它的影响。（二）规划分析：即被调对象本身的规划优劣。 （三）价格分析：被调对象的价格动态，及附近个案的价格比较。（四）去划分析：被调对象的销售情况。（五）建材分析：被调对象的建材情况。（六）客源分析：被调对象客群层的职业、身份、年龄等。 （七）销售分析：其售楼处给客户的整体感觉，包括接待中心的配置、销售人员的素质。（八）媒体分析：其媒体表现方式如何。（九）根据上诉情况分析市调对象的优、缺点。 八、房屋面积测算总用地面积：经城市规划行政主管部门划定的用地范围内的土地面积；建设用地面积（净用地面积）：经城市规划行政主管部门划定的建设用地范围内的土地面积；建筑覆盖率（建筑密度）：建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设 用地面积的比率；（如：在10万平方米的建设用地面积上，建筑基底面积为8万平方米，其建筑覆盖率为0.8建筑密度为80%）房屋建筑面积：亦称“房屋展开面积，包括使用面积、辅助面积和结构面积三个部分。房屋建筑面积按建筑物外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积计算，包括阳台、挑廊、 地下室、室外楼梯等。测算面积的房屋必须是具备有上盖、结构牢固、层高2.2m以上（含2.2m）的永久建筑。总建筑面积：指整个社区地上地下应计算建筑面积的所有面积之和，这个面积大于销售面积 ；容积率：是指总建筑面积与建设用地面积之比值。（如：在10万平方米的土地上，有20万平方米的建筑总面积，其容积率为2.0）绿化率：建设用地范围内所有绿地面积之和与建设用地面积之比率。绿地面积的计算不包括屋顶、天台和垂直绿化；（如：在10万平方米的土地上有3万平方米的绿化面积，其绿化率为30%）房屋销售面积：房屋按套（单元）出售时，房屋销售面积为该套（单元）的建筑面积，即为该套（单元）的套内建筑面积与该套（单元）应分摊的公用建筑面积之和； 套（单元）建筑面积=套内建筑面积+应分摊的公用建筑面积套内建筑面积：房屋按单元计算的建筑面积，为单元门内范围的建筑面积，包括套（单元）内的使用面积、墙体面积及阳台面积； 套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积套内使用面积：指室内实际能使用的面积，不包括墙体、柱子等结构面积，根据住宅设计规范，使用面积的计算应符合以下规定：1、住宅使用面积包括：卧室、起居室、厨房、卫生间、餐厅、过厅、过道、前室、贮藏室等。2、室内使用面积按结构墙体内表面尺寸计算，墙体有复合保温、隔热层，按复合保温层表面尺寸计算 ；3、烟囱、通风道、各种管道竖井等均不计入使用面积；4、非公用楼梯（包括跃层住宅中的套内楼梯）按自然层数的使用面积总和计入使用面积；5、利用坡屋顶内空间时，顶板下表面与楼面的净高低于1.20m的空间不计算使用面积；净高在1.20m-2.10m的空间按1/2计算使用面积；净高超过2.10m 的空间全部计入使用面积； 公共建筑面积：各产权主共同占有或共同使用的建筑面积，指各套（单元）以外为各户共同使用，不可分割的建筑面积。可分为应分摊的公共建筑面积和不能分摊的公共建筑面积； 公共建筑面积按以下方法计算： 整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并拓除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，即为整栋建筑物的公用建筑面积。 共有建筑面积=建筑物总面积套内建筑面积之和 作为独立使用空间销售或 出租的地下室等建筑面积共有建筑面积分摊系数=共有建筑面积套内建筑面积之和各套分摊的共有建筑面积=各套内建筑面积共有建筑面积分摊系数哪些公用面积应分摊？根据建设部商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则规定，应分摊的公用面积包括大堂、公共门厅、走廊、过道、公共厕所、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变（配）电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等以及基本功能上为该建筑服务的专用设备用房；套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙（包括山墙）墙体面 积水平投影面积的一半。 哪些公用面积不能分摊？不能分摊的公用面积为仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间；售房单位自营、自用的房屋；为多幢房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理）用房；其他购房人受益的其他非经营性用房 1、计算全部建筑面积有哪些？1）永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积总和计算。2）屋内的夹层、插层、技术层及楼梯、电梯间等其高度在2.20米以上部位计算建筑面积。3）穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20米以上的，按其水平投影面积计算。4）楼梯间、电梯（观井梯）井、垃圾道、管道井均按房屋自然层计算面积。5）房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20米以上的楼梯间、冰箱间、电梯机房及斜面构屋顶设计在2.20米以上的部位，按外围水平投影面积计算。6）挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。7） 属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算建筑面积，无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积一半计算建筑面积。8）与房屋相连的柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。9） 建筑间永久性的封闭架空通廊，按其外围水平投影面积计算建筑面积。10） 地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20米以上的，按其外围（不包括采光井、防潮层及保护墙）水平投影面积计算。11）有柱或有围护结构的门廊，门斗、按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。12）有玻璃幕墙、金属板幕墙、石材幕墙或组合幕墙作为房屋外围的，按其外围水平投影面积计算。这里所指的玻璃幕墙，是指这一部分的房屋没有砖石等结构的外墙体，以玻璃幕墙直接作为房屋的外墙体。13） 属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。车棚、货棚的层高低于2.20米的部位，不应计算建筑面积。14）依坡地建筑的房屋利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2.20米以上部分的外围水平面积计算。15）有伸缩的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。2、计算一半的建筑面积有哪些？1）与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积一半计 算。2）独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积一半计算。3）未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积一半计算。 4）无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积一半计算。5）有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积一半计算。 3、不计算建筑面积的有哪些?1）层高小于2.20m以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.20m的地下室和半地 下室。2）突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无 柱雨篷等。 3）房屋之间无上盖的架空通廊。4）房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。 5）建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。 6）骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分。 7）利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。 8）活动房屋、临时房屋、简易房屋。9）独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。 10）与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。 商品房销售计价 根据建设部发布的商品房销售管理办法第十八条规定，商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。 按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。 商品房计价面积与商品房销售面积不是同一个概念。九、房地产抵押贷款 房地产抵押贷款是银行或其他金融机构以借款人提供房产或地产作为还款的物质保证的抵押贷款。它是房地产信贷业务的主要形式，在融资业务中占据了重要地位。 我国现行的个人房地产抵押贷款的种类有商业性商品房抵押贷款和住房公积金贷款。（一）商业性商品房抵押贷款 商业性商品房抵押贷款是一种商业性的房屋抵押贷款，是商业银行利用自身的信贷资金发放的购房抵押贷款，俗称购房按揭贷款。 （1）贷款对象：一般是年满18周岁具有完全民事行为能力的当地居民和当地注册登记具有法人资格的企事业单位。 （2）贷款条件： 1. 有稳定合法收入和归还贷款本息的能力； 2. 有与房地产开发企业签订的房屋预售合同或者买卖合同； 3. 已按规定将购房首期款存入房地产开发企业在贷款银行开立的“销售商品房存款户”或者已经向房地产开发企业支付购房首期款； 4. 同意将所购房产抵押，办理房产抵押登记和保险。 （3）贷款期限和贷款额度：个人一般在20年内，不超过30年。企业最长不超过3年。个人贷款额度最高不超过购房合同房款的80%，企事业最高不超过50%。 可贷额度=借款人家庭月收入（40%50%） 贷款期限（月）（4）办理贷款需提供的资料 1.申请人和配偶的身份证、户口原件及复印件3份（如申请人与配偶不属于同一户口的需另附婚姻关系证明）； 2. 购房协议书正本 （或购房合同正本）； 3. 房价30%或以上预付款收据原件及复印件各1份 ； 4.申请人家庭收入证明材料和有关资产证明等，包括工资单、个人所得税纳税单、单位开具的收入证明、银行存单等； 5.开发商的收款帐号1份。 （二）住房公积金贷款 （1）概念： 个人住房公积金贷款是国家为职工提供的政策性低息住房贷款。是指按时足额缴存住房公积金的借款人，在购买、建造、大修自住住房时，以其所购（建）住房或其他具有所有权的财产作为抵押物或质押物，或由第三人为其贷款提供保证并承担偿还本息连带责任，向住房公积金管理中心申请的以住房公积金为资金来源的住房贷款。 （2）对象： 申请住房公积金贷款的对象，必须是具有当地城镇常住户口或者当地居住证，并按规定缴交住房公积金的职工（与住房公积金缴存对象一致），为构建自住住房的产权人或翻建、大修私房的产权人或共有产权人。 （3）条件： 1. 满足缴存住房公积金的时间方面的要求，以体现权利和义务的关联。连续缴存不少于6个月，累计缴存不少于两年。 2.借款人拥有相当于购、建（大修）住房费用的20%或以上的自筹资金 3. 借款人有稳定的经济收入和按规定偿还贷款本息的能力。 4. 借款人同意办理购、建（大修）住房的抵押登记和担保或者保险。 5. 如果当地规定要办理有关公证，借款人得同意办理抵押合同公证、贷款合同公证。 6. 贷款人能够提供相关资料。如，预售合同或买卖合同；借款人户口本、身份证；还款人员的收入证明和住房公积金存缴证明（4）贷款期限：住房公积金贷款期限最长不超过20年，且不能超过借款申请人在法定退休年龄前剩余的工作年限；借款申请人及配偶均具有申请住房公积金贷款条件的，可按剩余工作年限较长的一方计算贷款期限（目前法定退休年龄男职工60周岁，女职工55周岁）。（5）贷款额度：住房公积金贷款的额度要根据贷款资金来源及成本、借款职工的还款能力和人民银行的利率政策来确定。各地不完全一样，有的城市贷款额度在“可贷额度”与“最高额度”内，根据贷款条件的具体情况，确定实际贷款额度。（三）房地产抵押贷款偿还方式 （1）到期一次还本付息方式。到期一次还本付息方式是借款人在贷款期限内不需要按月偿还本息，而是贷款到期后一次性还本付息方式。适用于一年或一年以内的个人住房贷款。 （2）等额本息还款方式。借款人在贷款期限之内将贷款的本金和利息之和采用按月等额还款的一种还款方式。适用于一年以上的个人住房贷款。此种借款方式由于每月还款数额相同，因此比较适合于有稳定工作的人。 （3）等额本金还款方式。 借款人将贷款金额（本金）平均分摊到整个贷款期限内，按期（月）均等归还本金，同时付清上一期以来的贷款利息的一种还款方式。这种还款方式，借款人每月偿还的贷款本金固定不变，但所付贷款利息逐月减少。因此，比较适合于已经有一定的积蓄，但是预期收入可能逐渐减少的借款人。十、房地产登记 房地产登记的概念 我国房地产登记实行产权登记制，是国家用以确立或认可房地产所有者或使用者拥有土地或房屋所有权和使用权的一项法律措施。房地产登记制度是现代物权法的一项重要制度。物权法规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。城市房地产管理法规定，“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度”。 房地产登记是指，经申请人申请，由房地产登记机构将申请人的房地产权利和其他应当记载的事项在房地产登记簿予以记载的行为，是将房地产权利现状、权利变动情况以及其他相关事项记载在房地产登记簿上予以公示的行为，是一种不动产物权的公示方式。 在我国现行的登记体制下，房地产登记包括土地登记和房屋登记。 九、房地产抵押贷款 房地产抵押贷款是银行或其他金融机构以借款人提供房产或地产作为还款的物质保证的抵押贷款。它是房地产信贷业务的主要形式，在融资业务中占据了重要地位。 我国现行的个人房地产抵押贷款的种类有商业性商品房抵押贷款和住房公积金贷款。（一）商业性商品房抵押贷款 商业性商品房抵押贷款是一种商业性的房屋抵押贷款，是商业银行利用自身的信贷资金发放的购房抵押贷款，俗称购房按揭贷款。 （1）贷款对象：一般是年满18周岁具有完全民事行为能力的当地居民和当地注册登记具有法人资格的企事业单位。 （2）贷款条件： 1. 有稳定合法收入和归还贷款本息的能力； 2. 有与房地产开发企业签订的房屋预售合同或者买卖合同； 3. 已按规定将购房首期款存入房地产开发企业在贷款银行开立的“销售商品房存款户”或者已经向房地产开发企业支付购房首期款； 4. 同意将所购房产抵押，办理房产抵押登记和保险。 （3）贷款期限和贷款额度：个人一般在20年内，不超过30年。企业最长不超过3年。个人贷款额度最高不超过购房合同房款的80%，企事业最高不超过50%。 可贷额度=借款人家庭月收入（40%50%） 贷款期限（月）（4）办理贷款需提供的资料 1.申请人和配偶的身份证、户口原件及复印件3份（如申请人与配偶不属于同一户口的需另附婚姻关系证明）； 2. 购房协议书正本 （或购房合同正本）； 3. 房价30%或以上预付款收据原件及复印件各1份 ； 4.申请人家庭收入证明材料和有关资产证明等，包括工资单、个人所得税纳税单、单位开具的收入证明、银行存单等； 5.开发商的收款帐号1份。 （二）住房公积金贷款 （1）概念： 个人住房公积金贷款是国家为职工提供的政策性低息住房贷款。是指按时足额缴存住房公积金的借款人，在购买、建造、大修自住住房时，以其所购（建）住房或其他具有所有权的财产作为抵押物或质押物，或由第三人为其贷款提供保证并承担偿还本息连带责任，向住房公积金管理中心申请的以住房公积金为资金来源的住房贷款。 （2）对象： 申请住房公积金贷款的对象，必须是具有当地城镇常住户口或者当地居住证，并按规定缴交住房公积金的职工（与住房公积金缴存对象一致），为构建自住住房的产权人或翻建、大修私房的产权人或共有产权人。 （3）条件： 1. 满足缴存住房公积金的时间方面的要求，以体现权利和义务的关联。连续缴存不少于6个月，累计缴存不少于两年。 2.借款人拥有相当于购、建（大修）住房费用的20%或以上的自筹资金 3. 借款人有稳定的经济收入和按规定偿还贷款本息的能力。 4. 借款人同意办理购、建（大修）住房的抵押登记和担保或者保险。 5. 如果当地规定要办理有关公证，借款人得同意办理抵押合同公证、贷款合同公证。 6. 贷款人能够提供相关资料。如，预售合同或买卖合同；借款人户口本、身份证；还款人员的收入证明和住房公积金存缴证明（4）贷款期限：住房公积金贷款期限最长不超过20年，且不能超过借款申请人在法定退休年龄前剩余的工作年限；借款申请人及配偶均具有申请住房公积金贷款条件的，可按剩余工作年限较长的一方计算贷款期限（目前法定退休年龄男职工60周岁，女职工55周岁）。（5）贷款额度：住房公积金贷款的额度要根据贷款资金来源及成本、借款职工的还款能力和人民银行的利率政策来确定。各地不完全一样，有的城市贷款额度在“可贷额度”与“最高额度”内，根据贷款条件的具体情况，确定实际贷款额度。（6）办理住房公积金贷款需提供的资料 1.请人及配偶住房公积金缴存证明; 2.申请人及配偶身份证明(指居民身份证、常住户口簿和其他有效居留证件)，婚姻状况证明文件; 3.家庭稳定经济收入证明及其它对还款能力有影响的债权债务证明; 4.购买住房的合同、协议等有效证明文件; 5.用于担保的抵押物、质物清单、权属证明以及有处置权人同意抵押、质押的证明，有关部门出具的抵押物估价证明; 6.公积金中心要求提供的其他资料。 商业贷款与住房公积金贷款的区别1.贷款主体不同：住房公积金贷款主体是住房公积金管理中心，商业住房贷款主体是各商业银行。 2.贷款对象不同：商业住房贷款对象是经资信考察合格，具有还款能力的自然人；公积金贷款对象是除具备商业贷款所要求的条件外，还必须是持续缴存6个月住房公积金或已累计缴存两年年以上且目前还在继续缴存，且为构建自住住房。 3.贷款额度不同4.贷款手续不同：公积金贷款必须先到住房资金管理中心进行申请，接受住房资金管理中心的初审，初审合格后由住房资金管理中心出具证明，方可办理公积金贷款。 5.贷款利率不同：公积金贷款比商业贷款利率稍低。6.贷款资金来源不同：商业住房贷款资金来源是各商业银行的自营资金（居民或单位存款），而公积金贷款资金来源是职工个人及所在单位缴存的住房公积金。 （三）房地产抵押贷款偿还方式 （1）到期一次还本付息方式。到期一次还本付息方式是借款人在贷款期限内不需要按月偿还本息，而是贷款到期后一次性还本付息方式。适用于一年或一年以内的个人住房贷款。 （2）等额本息还款方式。借款人在贷款期限之内将贷款的本金和利息之和采用按月等额还款的一种还款方式。适用于一年以上的个人住房贷款。此种借款方式由于每月还款数额相同，因此比较适合于有稳定工作的人。 （3）等额本金还款方式。 借款人将贷款金额（本金）平均分摊到整个贷款期限内，按期（月）均等归还本金，同时付清上一期以来的贷款利息的一种还款方式。这种还款方式，借款人每月偿还的贷款本金固定不变，但所付贷款利息逐月减少。因此，比较适合于已经有一定的积蓄，但是预期收入可能逐渐减少的借款人。十、房地产登记 房地产登记的概念 我国房地产登记实行产权登记制，是国家用以确立或认可房地产所有者或使用者拥有土地或房屋所有权和使用权的一项法律措施。房地产登记制度是现代物权法的一项重要制度。物权法规定：不动产物权的设立