某房地产营销推广计划书

中远江南白露营销推广计划书中远投资策划华纬房地产开发：为确保中远江南白露项目顺利推广销售，结合本项目实际与市场情况，提交项目营销推广计划书，请予审定并回复。祝商祺！中远投资策划 2004年6月25日一、 总体营销计划1、开盘时间：2004年12月25日星期六2、宣传和销售期和目标设计（一期部分）2-1、形象宣传期：2004年7月底-2004年10月底目标：向市场传达楼盘信息，确立楼盘市场形象和市场地位。2-2、认购期：2004年10月-2004年12月开盘前。目标：积累楼盘潜在客户，反馈市场信息，确定楼盘市场定位和价格定位。2-3、销售组织期：2004年9月起（以直销、关系和活动为主）2-4、销售准备期：2004年7-11月（包括售楼中心、样板间设计方案、沙盘模型制作、现场包装、工程进度、宣传印刷品制作、预售许可证、银行按揭与与相关政府部门的关系协调、销售员培训、销售百问编写、价格表的制定、各类活动（含房交会）的策划与组织、潜在客户跟进与稳定等）。2-5、2004年12月底-2005年2月。销售目标：一期组团40-50%2-6、 2005年3-4月。销售目标 一期组团30-40%； 2-7、2004年5-6月。销售目标：一期组团20%；二期20-30%；3、开盘条件3-1、工程形象进度的保证，按预计的施工时间安排开盘时建设进度至少达到二层；3-2、销售准备期工作全部完成；二、营销策略1、形象策略1- 1项目案名：现用名：中远江南白露城市花园现用案名沿用了“中远”品牌，希望通过同处于中铁五局集团旗下的“中远”的品牌项目来提升本项目的知名度，在宣传上可借势而发。“江南白露”，向人们描绘了一个法兰西风情的幽雅住区，令人产生期待和联想。但现用案名可能会对后期的推广产生一定的影响：如：首先“中远”前缀，虽可利用目前已经在市场上有一定声名的品牌效应为本项目的前期启动带来一定的有利条件，达到与铁联手打造的“中远”品牌，但如果从华纬公司自身创建品牌楼盘的角度而言，不是十分全面。其次，“江南白露”虽表达了一定的意境，但对于本项目后期的整体推广，该案名不是十分利于延展，而且也不利于充分阐述项目的规划设计理念以与准确的描述项目所具有的优势。最后，案名的后缀“城市花园”似乎有画蛇添足的感觉，不利于记忆和推广说词。基于以上原因，我司特提出以下案名建议供贵司参考，以最后取得项目的理想案名：1-1-1可以采用“华纬”前缀代替“中远”前缀，以塑造公司自己开发项目品牌；1-1-2取消“城市花园”后缀，直接定为华纬江南白露或中远江南白露。1-1- 3我司推荐案名：主要表达意境：借助葱郁山林画面，描绘一个绿色、生态、鸟语花香的生活形态，让人憧憬在“华然氧吧”里呼吸清新空气、享受山风拂面的如诗入画美好生活。推荐案名：1华纬西山林语（林居）2华纬田园翠屏3华纬西山风景4华纬翡翠城1-2形象定位方案一：恋生活 恋林居（针对案名华纬西山林居）方案二：西郊的情调生活1-3形象包装保证楼盘从推广开始至销售完毕始终如一的市场形象，在楼盘LOGO、广告设计、诉求主题、包装手法、销售工具等方面保持一贯风格。1-2-1楼盘LOGO设计LOGO为企业、楼盘、商品的信息代码。楼盘LOGO为楼盘VI系统的一部分，是楼盘的形象前沿。综合楼盘的定位、楼盘的名称与项目卖点应突出以下几个方面：A、图形象征；B、项目名称；C、楼盘开发理念。为便于此项工作的开展，建议尽快确定一家长期合作的广告公司，开展项目宣传推广资料的平面设计、文案创作工作。（目前铁房开正在确定广告公司合作伙伴，建议可以考虑共同的合作伙伴，以便加强资源整合，缩短沟通交流时间。）2、推广策略2-1营销推广的节奏2-1-1营销推广策略简介循序渐进策略强势推广策略常规稳健策略特点公开发售前的二、三个月开始，通过媒体介绍项目与相关容，以引起的兴趣，以求开盘时造成轰动在短期集中广告投放。让项目迅速在市场中享有高的知名度除开盘期外，销售期保证周期相对稳定的广告投放量。告知客户，楼盘处于销售阶段适用围大型项目，特征明显的项目发展商希望尽快争取部分资金回笼的项目；“概念楼盘”的推广；也适用于市场上同质楼盘推出量巨大时的项目处于普通状况的大多数楼盘2-1-2、可使用的营销传播工具报纸广告、软文；特定刊物广告、软文；楼体广告、户外广告牌、灯箱广告牌、网页、DM直邮、电视宣传片、三维电脑片、其他辅助性宣传资料；公共活动、房交会、专题报告和新闻发布会；售楼中心、样板间；口碑、关系购买、老客户推荐；直销（/上门推介/特别定制）；“体验式”沙龙、聚会、赞助活动等。2-1-3中远江南白露推广节奏广告总策略：“循序渐进策略”+“强势推广策略”+“常规稳健策略”第一阶段：“循序渐进策略”（形象宣传：7月-9月）主要通过报纸广告（软文）、户外广告牌、现场导视系统、电台广播、车身等媒介，达到对项目的推广主题有所了解和认知，从而为项目的认购、开盘作好铺垫；主要任务：检验定位与项目形象导入。广告重点：广而告之，积蓄客户，检验市场的反应，检验价格定位，确认推广卖点的承受度，寻求以最正确方式表现产品的特质。公共传播：报纸广告/电台广播/车身广告/杂志印刷媒体：海报户外媒体：形象广告牌、围墙广告展 示：销售中心装修装饰与沙盘、模型制作、展示；现场局部包装、灯杆旗、展板设计制作、看楼路线上的温馨提示牌等业务配合：配合价格制定期间的市场调查和登记客户回访等活动推广第二阶段：“循序渐进策略”（形象宣传与认购期，10月-11月底）延续第一阶段的宣传推广策略，并逐步加强报纸媒介的宣传力度，适当开始投入硬广告加强形象导入以与发布认购信息，实施增筹计划。主要任务：检验定位与为开盘积累客户、积聚人气，确保开盘销售率。广告重点：广而告之，积蓄客户，检验价格定位公共传播：报纸广告（软文+硬广告）/电台广播/车身广告印刷媒体：楼书/折页/海报户外媒体：广告牌展 示：沙盘、模型；现场局部包装、灯杆旗、展板、看楼路线上的温馨提示牌、广场包装等业务配合：参加房交会、住交会、组织公关活动并拟订各项优惠方案等第三阶段“强势推广策略”：（开盘期：开盘前一个月与后一个月，即12月-次年1月），通过硬性广告、客户营销、活动营销等强势宣传，让项目迅速扩大在的知名度，树立楼盘形象并迅速消化一期组团产品。主要任务：公司品牌、楼盘形象、产品信息广泛、强势推广，以迅速推动销售。广告重点：此阶段以确立市场形象为重点。广告以整体展示形象，突出楼盘鲜明特质为主体述求点，唤起目标客户的注意与购买欲望，聚集大量客户。公共传播：报纸广告/电台广播/车身广告（新闻报道和报纸广告同时展开，广告量达到最大）印刷资料：楼书/折页/海报；户外媒体：形象广告牌视具体情况调整，增加适当条幅、楼梯广告影视媒体：在售楼中心影视宣传片楼体展示：沙盘、模型形象展示促销活动：结合开盘、节庆日进行相应的活动营销，并拟订各种促销方案业务配合：在平面媒体并配合促销活动之下，人员销售全面展开（现场促销、客户回访、追踪等）第四阶段“常规稳健策略”：（持续期：2005年2月-2005年4月）。在开盘期确立市场形象后，持续期采取中等规模的广告，采用“常规稳健策略”，主要以稳定的报纸广告、电台广播、车身广告和促销活动配合阶段性销售。主要任务：保持项目持续的销售人气。广告重点：依据不同时段，立体广告，促使成交，扩大业绩。以独立的卖点进行针对性宣传，吸引目标客户。公共传播：报纸广告适量/电台广播/车身广告印刷媒介：楼书/折页/海报，进行活动营销、口碑传播。影视媒体：在售楼中心影视宣传片展示楼体展示：沙盘、模型展示、样板间形象展示、准现楼形象展示（会所、外立面局部和外装修材料用品展示）户外媒体：户外媒体（广告牌、条幅）视广告主题修正与时更改第五阶段：一期尾盘销售期（2005年5月-6月）、新组团开盘主要任务：针对剩余商品特点，进行特质营销。并导入二期产品广告重点：顺利过度到二期的组团销售，保持对市场影响力公共传播：适量报纸广告营销配合：工程形象为准现楼，重点展示外立面、环境、样板房等。业务配合：有效的利用客户的口传效应，发挥客户之间的传帮带作用. 中国最庞大的资料库下载2-1-4推广主题提炼项目推广主题应该作为楼盘开发理念、产品价值的概括。是综合项目的市场定位与楼盘的形象定位提炼出来的用于楼盘对外宣传的诉求主题。本项目的优劣均较为突出，宣传推广过程中在描绘良好的社区环境、营造项目的居住氛围的同时，应着重于提炼西郊生活主，更要表现项目着力打造的生活方式。各阶段推荐推广主题如下：形象导入阶段：西部的浪漫传说或西郊38万平米情调生活小镇！（针对形象定位方案一）来自法兰西的浪漫传说（奇）（针对形象定位方案二）开盘销售阶段：爱生活、恋生活，就拥有（拥抱）林居生活（针对形象定位方案一）凝聚梦想的传说（针对形象定位方案二）2-1-5媒体组合纸媒体组合：报纸+海报+户型单页报纸广告：以都市报、晚报为主，日报商报为辅；广告形式包括硬性广告与软文宣传。电子媒体组合：电台广播+电视宣传+现场触摸屏+网页户外媒体组合：广告牌+车身广告+条幅+围墙2-2促销公关活动2-2-1促销活动活动一：开盘仪式整个楼盘销售最重要的公关活动之一，楼盘聚集人气的重要手段，同时也是营造现场销售气氛的最直接的活动方式，本项目的地理位置决定了其凝聚人气的重要性，特别要注重是现场气氛的营造。建议筹划隆重的开盘仪式，并与相关媒体联合造势，邀请政界、商界知名人士参加，策划大型酒会或音乐会等活动，制造开盘的轰动效应，使项目一炮打响。活动二：利用各种节日或专业的活动组织进行促销 节庆日举办的活动，如：五一、十一、圣诞节、元旦节等，吸引最多数人的关注，营造项目的声势，扩大知名度，把目标客户吸引到现场来。2-2-2公关活动根据各销售阶段的情况，适时举办围绕家庭生活品质、生活方式的高雅公关活动，提升项目品质感和知名度，积聚人气，促进销售。2-3卖场策略2-3-1销售现场包装销售现场是楼盘形象展示的主要场所，给客户传达对楼盘的信心和良好印象。售楼处售楼处装修风格：清晰、简约、现代，凸现浓厚情调生活气息，营造卖场气氛。售楼处主色调：与楼盘LOGO、生活主色调相符售楼处布局（见附件示意图）：分休闲观景区、接待区、洽谈区、办公区、财务室，洗手间。建议在项目进入认购期前，考虑在市区中心设置销售接待中心，并开设现场市区接待中心的穿梭看耧车。售楼工具沙盘模型-制作比例按1：200；建筑物模型高度在10-15厘米之间，整个模型的长度在6米左右，宽度约6米。基座高度在0.801米之间,以绿色色为主色调，间以公司VI色调线条。户型模型、户型单、售楼书、宣传海报、置业计划单、认购书；展示架、洽谈桌椅、背投与音响系统。整个售楼用资料在设计、制作上要与楼盘的LOGO与楼盘识别色充分结合，从细节上不断的积累、树立楼盘形象，树立华纬公司专业的房地产开发商形象。样板房装修风格：清晰、简约、现代，凸现浓郁的居家氛围，中等档次标准，给人强烈的归属感和置业欲望，充分展示体验式购房模式。选取位置：根据施工进度（一期工程）和项目的较长销售周期，临时样板房和实物样板房都可以作为考虑对象。临时样板房场地适应性强，可以展示项目规划建设的主要户型，能够更好的发挥设计元素，尽情展示生活格调。缺点是无法真实展现户型特点，特别是后期如果户型调整比较大时。而实物样板房则可准确的根据户型的情况进行设计装饰，展示的户型效果真实性强，缺点是需要根据施工进度才能满足，时效性不强。看楼通道充分展示楼盘的施工形象和保护客户看房的安全性，增强对楼盘施工质量的信心。在包装上与整个项目的宣传基调一致，在必要的位置增设相应的看楼温馨提示牌与导向系统，并在恰当位置用展板展示项目的施工材料的说明介绍。工程现场包装随着工程的施工进度，根据当时销售需求在施工现场悬挂大型户外海报和宣传条幅。要求施工单位配合做好文明施工宣传与悬挂施工进度楼层、施工单位实力展示等。2-3-2导视系统以车身广告、户外灯箱、户外广告牌、建筑体条幅为主。车身广告利用公交车流动性强、辐射面广的特点，展示项目的形象，迅速扩充知名度，特别是在项目的形象导入期，无论从时效性、营销成本控制上都不失为较好的选择。户外广告牌楼盘、企业形象直接展示平台，展示效果长久持续，对于楼盘的形象宣传具有较强的冲击力，建议选择商业繁华或是人、车流量比较大的位置做广告牌，设计主调与楼盘的宣传主调相一致。若选取在市区中心位置，价格十分高昂，建议7月份就可以开始寻找适宜的位置，（市区中心和项目沿改茶路或三桥立交附近选择两块）在确定项目的定位、推广形象后立即投入设计安装，以便尽早的展开项目宣传。条幅 告知楼盘动态、传递楼盘信息、温馨提示等，包括工程现场与户外，根据工程进度与销售需要考虑制作。3、推广费用（见附件一）4、销售策略4-1根据一期组团的开工面积、产品构成，制定周密的上市策略，既要保证充足的产品供应，保证市场占有率，避免客户无谓流失，又要营造良好的热销局面，确保项目成功上市。4-2结合项目的定位，本项目在销售模式上应力求创新，在充分发挥常规销售方式的前提下，全面推广情景营销、场景营销模式，并充分利用和发挥客户关系网络营销模式的威力，提高成交率，提升楼盘的口碑效应。5、价格策略5-1 低开高走的价格策略：鉴于项目所在区域现状以与项目的开发周期，通过实施低开高走的价格策略，拉动销售，逐步炒热市场，并通过后期项目品质、产品品质的展现，逐步拉高价格。 5-2价格充分论证经过开盘前期的预热、造势，产品在市场中已经有一定的市场知名度，在充分了解市场、通过对认购期市场客户信息客观分析的基础上，制定适销的市场价格5-3定价流程核心均价采用市场比较法，对比周边楼盘4P组合做详细的调查、对比，综合应用市场法和成本法结合，求出市场核心均价，再根据开发商的成本与利润的关系作适当的修正。 调价差（幢间差）我们的目的是做到一幢一价，甚至一户一价，充分考虑到各因素对户型的影响，如朝向、景观、通风、采光、噪音、户型等因素，再根据客户选房时对以上因素的参考程度，分配加权值，对以上因素对比打分，但要保证纵向归“0”，（这是技术上的问题，在具体的定价报告里会表达出来，在这里就不必做解释）求出套间差值，再乘以调价差额，得出套间差额。平均折扣率调查周边楼盘客户选用的付款方式与所占比例，求出折扣率，再用平均法求本项目的平均折扣率，预测本项目的付款方式比例，当然，还得考虑别墅消费群体的消费习惯与开发商对资金回笼周期的期望、要求，通过综合考虑得出各种付款方式的折扣点。制作价格表利用以上结果，输入公式，求出同一层面每一套房子的的价格，制作销售价格表与市场敏感价格表（以便随时调整）。价格表的修正通过开盘前的价格摸底，根据市场反映对价格表局部微调。三、项目组织管理1、销售组织：营销组织架构（见附图三） 营销推广人员职责如下： 营销组织协调负责人（甲方委派）负责对整个销售计划的监控、广告宣传策略的审核和确认，协助代理公司组织、接洽相关合作的专业公司与营销推广计划、公关活动的组织执行以与接洽解决工程上出现的问题、客户反映的工程上需要整改的地方和相关合作公司关于销售上需要协助做好的事情等。 行政文员或合同科（甲方委派）联系当地政府部门，落实银行按揭，办理按揭、合同登记，办理产权证，入户手续等。 财务人员（甲方委派）负责收款、开票、经济指标统计等财务上的工作。 营销策划中心（乙方委派）负责整理信息反馈，调整营销策略，收集、分析客户调查表，制定楼盘销售计划，策划宣传推广计划以与配合广告公司做好项目的推广、宣传。 项目主管（乙方委派）对营销计划的操作、实施，负责现场销售控制、销售人员的管理、培训，制定制度并执行，人员组织、分工、监督等工作。 置业顾问（乙方委派）执行销售工作，完成接待、看房、洽谈、签约联系跟踪客户，上门洽谈、信息反馈等等工作，。人员招聘时间：2003年9月地点：条件：大专以上文化程度，形象佳，善沟通交流，房地产相关专业、有工作经验者优先。项目人员 销售人员（含销售主管）5-7人方式：从中远城市花园抽调销售主管，销售人员按计划展开招聘培训工作人员培训培训时间：9月上旬开始培训容：（1）房地产基本知识；（2）房地产相关法律、法规，房地产办理相关证件的步骤、流程；工程建筑与调查的容、调查技巧、调查方式、调查分析等相关知识；（3）销售项目相关情况，项目的位置，周边的基本情况，片区的交通情况，周边的配套，片区的规划发展趋势，项目建筑上的容：户型大小、小区的配套、建筑结构、建筑风格等知识；（4）房地产销售现场管理制度；（5）房地产销售技巧销售接待技巧、销售洽谈技巧、销售跟踪技巧等。人员考核招聘选取在满足招聘条件的前提下，进行笔试、口试等考试择优录取。培训合格培训的时间为三周，在掌握了培训知识的前提下方可申请考试， 正式聘用在正式被我司聘用之前同样也要考核，原则上我司的试用期为三个月。考核围为：平时的表现、试用期的业绩、制度考核等。每月指标根据项目的总体开发计划、开发步骤与销售周期将销售任务落实到每个季度、每个月、每个部门、每个人，这样每个人都有任务、有责任、有义务完成项目的销售工作。2、现场管理着装工作时间服装要求，员工在上班时间必须严格按照 章制度执行。（具体的要求见现场管理报告要求。）礼仪销售的工作就是服务，客户就是我们的上帝，时时刻刻为他们服务，定期或不定期的举行“微笑服务活动”提高服务质量。作息时间销售服务时间由销售公司依据具体情况进行安排。客户管理包括 来访客户登记分析 咨询客户 成交客户登记、分析 意向性客户 广告评估管理 成交客户档案相关工作流程的组织制定工作流程销售流程按揭流程下款流程部门与部门对接流程等附件一：推广容与费用预算表容执行时间执行方式费用预算（万元）跟进人/负责人现场包装销售中心样板房8月-9月份（开始正式认购前完成）装饰、用品、销售工具如沙盘、模型洽谈、休闲等用品30华纬、中远、装饰公司围墙8月18日现场制作05华纬、中远、广告公司销售宣传资料楼书9月28日设计印刷。作为楼盘的主要宣传资料，重点突出楼盘的卖点。8（含设计费）华纬、中远、广告公司等户型单页9月28日户型与商业分组单位的基本介绍资料。1华纬、中远、广告公司等海报9月28日作为楼书的补充资料，前期用。1华纬、中远、广告公司等置业计划单、认购书9月28日统一印制一式四联单，规销售工具 0.8华纬、中远、广告公司等户外宣传户外广告牌9月传递楼盘的信息。建议在市区中心、改茶路或三桥立交附近选择两块，规格大小在150平方17华纬、中远、专业公司灯杆箱广告10月（一年）三桥南路15华纬、广告公司车身广告10月（半年）选择9路、1路、10华纬、广告公司导向系统9月贵黄公路、三桥南路与改茶路路口项 目入口处0.5华纬、广告公司媒体宣传报纸广告开盘前期8月-年11月开盘前保证每月1-2期的软文，10月开始适当开始硬广告投入，宣传认购开始15华纬、中远、报社、广告公司开盘强销期12月-开盘前与开盘后一个月广告投入达最大量，软文+硬广告35华纬、报社、广告公司持销期05年2月-4月保持项目的销售热度，持续人气，采用软文+硬广高15华纬、报社、广告公司二组团上市05年5-6月发布新组团、新产品信息12华纬、报社、广告公司电台广告开盘前2个月经济广播电台或交通广播电台8华纬、电台、广告公司SP促销活动开盘仪式2004年12月某日现场售楼处，参加人员：意向性认购登记客户、媒体相关人士、政府相关领导、项目相关合作公司等。6华纬、中远、礼仪公司等房交会/主交会11月左右展示楼盘形象，参加荣誉奖项评比25华纬、中远、广告公司等节日等促销活动不定现场或户外等10华纬、中远、广告公司等项目推广费用预计：209.8万元附件二：营销时间表事项容时间跟进/执行华纬中远相关合作单位公开发售开盘典礼2004. 12.25开工施工建议2004.7.30开工落实合作方案A、广告公司推介报价与评定结论B、模型公司推介报价与评定结论施工完成7月16日7月20日7月25日7月28日8月1日8月6日9月10日售楼处A、设计方案初稿再稿审定B、装饰施工验收7月22日7月28日7月30日8月1日9月30日样板房A、设计装饰大的方向初审定稿B、设计方案初稿再稿审定C、装饰施工验收7月18日7月22日7月25日7月30日8月10日8月25日8月30日10月20日11月25日售楼工具A、楼书/户型单页/置业计划单/海报/单等设计初稿初审再稿再审定稿出菲林印刷7月30日8月15日8月18日8月22日8月19日8月24日8月28日8月30日现场包装A、广告牌/车身选址设计审定施工验收B、广告牌/指示牌/条幅容确定设计制作安装8月1日8月8日8月15日8月20日8月22日8月18日8月22日8月28日8月30日广告投放A、投放媒体选定建议讨论结论/执行B、投放时间的确定建议讨论结论C、广告预算预算审定8月18日8月20日8月22日8月18日8月20日8月22日8月10日8月20日定价 A、定价方案B、定价项目对比打分得出核心均价套间对比打分套间差价制作价格初表审定修正对外宣传正式价格表使用实施9月18日9月20日9月22日9月23日9月23日9月23日9月26日9月28日9月30日10月1日-开盘前开盘前一周开盘销售推广策略建议书初审再审定稿7月30日8月5日8月8日8月15日按揭银行银行的选定10月10日前法律文件预售许可证施工许可证规划许可证质量保证书使用说明书开盘前一周8月18日前7月30日前开盘前一周开盘前一周人员安排组织培训考核再培训选定进场9月10日9月24日9月28日9月30日SP促销活动方案活动方案建议定案施行9月25日9月30日10月1日始(注：“”表示跟进/执行，时间表中提与的方案、报告在实施的过程中我公司会逐步提交给贵公司。事项具体执行的时间按照工程的进度前后顺延。)附件三： 市市场状况分析报告一）、市城市建设十年建设总体规划概要市城市总体规划是市政府于2000年在1986年国务院批准市城市总体规划的基础上调整、修订的，规划确定了1996-2010年间15年的中长期规划方案，从社会、城市发展的各个方面明确了未来的发展的指导性方向。其中各城区的规划布局编制如下：城区由中心区、小河(含中甘荫塘)、白云、龙洞堡、花溪、三桥马王庙、新添、二戈寨九个片区组成，规划城区总用地495平方公里，其中，城市市建设用地约157平方公里，规划人口174万人。城区是省、市党政机关所在地，突出金融、信息、交通、通信、文化艺术、科技、商贸和旅游服务中心的功能，优化城市用地结构，调整城市发展方向和规模，加强新区开发和旧城改造，开拓城市发展空间；严格控制中心区人口规模，提高城市基础设施水平，改善城市环境质量。城区总体布局2010年，城区形成以中心区为市级中心，小河、白云为市级次中心，、龙洞堡、花溪、三桥马王庙、新添、二戈寨为片区中心的城市结构。各片区依托中心区形成“众星捧月”的空间布局形态。片区之间以绿色空间相隔离，通过交通干线相连接，呈组团式格局。强化“山中有城，城中有山”的城市特点。中心区：位于城区中部，规划总用地58平方公里，为城区的核心。应进一步优化用地布局，调整产业结构，不新增工业项目，实行“退二进三”、“退二进绿”，逐步消除现有污染源，加强城市基础设加建设。有计划有步骤地疏解人口，降低人口密度和建筑密度，提高居住环境质量，规划城市建设用地约39 6平方公里，规划人口691万人。小河片区(含中甘荫塘)：位于城区南部，规划总用地约81.3平方公里。完善基础设施配套建设。工业以机械、电子、航空、新材料为主片区公共服务设施用地沿黄河路两侧布置，三江口山以北和花溪大道以东以居住用地为主，三江口以南黄河路以西为工业用地，规划矿山机械厂东南部为仓储用地和铁路货场，火车西站建成铁路集装箱货物运输和物资、粮食仓储区，甘荫塘建设粮食期货交易中心：在马鞍新村建设污水处理厂。金竹发展无污染：工业，防止对阿哈水库的污染，规划期搬迁水泥厂。城市建设用地约21.2平方公里，规划人口21.7万人。白云片区(含都拉营)：位于城区西北部，规划总用地约66平方公里，以铝厂为主体，加快白云经济开发区的建设。工业以铝加工与配套行业和建材为主。规划新增工业用地在艳山红、鸡场和朝关，居住用地和公共服务设施用地布置在龚家寨、大山洞和龙井。白云片区与片区之间规划500-1000米的绿化隔离带，以确保城区组团式结构。都拉营车站以西为工业产品、大宗货物转运仓储区，东面以工业和居住用地为主。规划城市建设用地19.22平方公里，规划人口21. 1万人 新添片区：位于城区东北部，规划总用地70.2平方公里。以电子信息、光机电一体化、生物工程、新材料为主的全省高新技术产业基地。规划工业用地布置在开发区东南部，公共服务设施和居住用地在新添大道两侧展开。在新添大道西北部新建新添公园，片区南部新添温泉至北部滴水岩为501000米绿色长廊。在片区外围建设航华路、四光路环线，避免过境交通穿越片区中心。建设新庄污水处理厂和高雁垃圾卫生填埋场。规划城市建设用地约10.3平方公里，规划人口1l.2万人。花溪片区：位于城区西南部，规划总用地约60平方公里，以风景旅游、文教科研用地为主，是国家级风号名胜区和省高等教育基地，严格控制有污染的项目发展南明河上游上车田、象鼻岩到下游中龙王庙为花溪风景名胜区的保护围，严格控制沿河两侧的建设。禁止对自然山体、水体、绿地的破坏，保持原始地形地貌。新增公共服务设施用地主要在贵惠路两侧，各类建(构)筑物的高度、体型、色彩必须与风景区协调居住用地和文教科研用地王要安排在花溪奶牛场附近以与花磊路以南花溪大道南段以东地段。编制风景区详细规划，用以指导景区建设。规划城市建设用地约1.75平方公里，规划人口9.5万人。三桥马王庙片区：位于城区西部，规划总用地约60平方公里，以机械制造和加工和橡胶工业为主。规划在三桥北路、金马街分片区安排公共服务设施用地，加强居住区级公共服务设施的配套建设。维持现有工业用地布局和规模，不新增工业用地，企业发展应以挖潜改造为主，减少、控制各项污染源。规划城市建设用地约7 .37平方公里，规划人口9.8万人。龙洞堡片区：位于城区东部，规划总用地面积37.4平方公里，规划用地以航空港与对外交通配套设施为主。加强机场净空保护，防止电磁波对机场导航、通讯的干扰，加强对鱼粱河的保护，在机噪音影响围外的西部安排居住用地、公共服务设施用地和省级体育设施用地；片区南部结合东出口线和城区环线规划为仓储区。规划城市建设用地约13 .6千方公里规划人口7 .8万人。二戈寨片区：位于城区东南部，规划总用地约28 .9平方公里，规划以对外交通和仓储设施用地为主。规划南站西侧为铁路预留用地，配套完善公共服务设施和市政基础设施。南部牛郎关为国家粮食储备库基地，北部舒家察、龙家寨为铁路货物流通中心与仓储用地；规划地市建设用地约11.7平方公里，规划人口5.7万人。片区：位于城区西北部，规划总用地32. 4平方公卑，以行政办公、居住、文化和高新柱术用地为主的新区。以十二滩公园、观山公园、长坡岭公园为骨干，突出绿色主题，西北部为商业金融用地和居住用地，西南部为教育科研、文化、体育用地，东部为高科技园区和商贸区。大力发展高科技产业，严格控制有污染项目。近期应加强各项城市基础设施的配套建设，为中远期的整体开发奠定基础。规划城市建设用地16.3平方公哩，规划人口18万人。二）、房地产市场、政策环境分析和相关信息关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知针对房地产开发投资的不断增涨，为加强宏观调控力度，促进房地产业的健康发展，中国人民银行于2003年颁布实施关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知，通知的主要容包含七个方面。一、加强房地产开发贷款管理、引导规贷款投向二、严格控制土地储备贷款的发放三、规建筑施工企业流动资金贷款用途四、加强个人住房贷款管理，重点支持中低收入家庭购买住房的需要五、强化个人商业用房贷款管理六、充分发挥利率杠杆对个人住房贷款需求的调节作用七、加强个人住房公积金委托贷款业务的管理该通知的颁布实施在一定程度上对房地产开发和商品房销售带来限制和影响，融资渠道和门槛提高，房地产开发经营成本增加，但他的实施同时对于规市场将起到一定的作用，房地产业将逐步向2：8市场规律过渡，有实力、专业、诚信的开发单位占据市场的主要份额。三）、住房公积金政策调整，使用门槛降低，公积金总量增大市住房公积金贷款门槛降低：市住房资金管理中心对住房公积金贷款申请人的条件、贷款额度翻番的贷款年限、快退休职工的贷款年限予于适度放宽、住房公积金贷款的额度加大。在申请人条件方面，原来规定必须连续缴存住房公积金1年以上的职工才能申请，现调整为连续缴存住房公积金6个月以上，缴存人就可以申请住房公积金贷款。原来规定委托贷款年限在5年以下的（含5年），委托贷款额度可以放宽到委托贷款额度的2倍（含2倍），现规定委托贷款年限在10年以下的（含10年）贷款额度就可以翻番。原来规定快达到法定退休年龄的职工申请住房公积金贷款最长只能到法定退休年龄（男60岁、女55岁），现在规定离法定退休年龄不足5年（含5年）的职工，委托贷款期限可适当延长，延长期最长不得超过5年。住房公积金贷款的发放额度按照借款人夫妻双方的计缴住房公积金的工资总额、还款能力和借款年限等予于确定。原来执行的还款能力按最高不超过夫妻双方的计缴住房公积金工资总额的35%测算，现在还款能力按最高不超过夫妻双方的计缴住房公积金工资总额的50%测算，也即是说，住房公积金贷款的额度提高了15%。从2004年4月1日起，市购买二手房可以使用公积金贷款。市的房改政策在 “存量补贴”兑现期，对的房地产开发和销售起到良好的促进作用， “存量补贴”政策取消后，房地产消费少了一个资金源，住房公积金政策的调整、放宽，在一定程度上将能够促进房地产二、三市场的共同繁荣和发展。四）、2004年楼市总体发展趋势分析延续2003年的平稳势头，2004年的楼市将继续稳步发展，市场整体进入理性发展的时期，市场的竞争更加激烈，市场总体趋于成熟，具体主要表现在以下几个方面：1、大盘时代来临、地产新贵崛起如果说，上世纪90年代初是房地产的起步阶段， 90年代末是房地产的成长期，则自2002年以来，房地产市场进入了一个调整阶段。伴随着房地产市场10余年的发展，开发商实力的增强，市场消费力和消费意识的提高，楼市逐步摆脱了单体、小规模商住楼的开发模式，向小型社区、大规模纯住宅或纯商业办公的方向发展，由于开发规模大、开发成本相对低、便于修建高质量的建筑和环境好、配套完善等因素。大盘规模化开发经营成为楼市的开发的趋势。椐不完全统计，楼市10万平方米以上的项目已经不下20个，50万平方米以上的住宅小区逐渐增多，占地1000亩，开发量100万平方米以上的项目也已经登上楼市舞台。尽管同、等地的3000亩、万亩大盘相比，大盘的单个体量相对较小，但对于城市常住人口仅160余万人，年成交量不足150万平方米的市场而言，不管你愿不愿意，可以这样认为，的大盘时代已经来临。2004年就是大盘时代的启动年。经过多年的开发、培育和发展，的开发商也逐步成长壮大，并形成了一定的市场影响力，如老牌的中华集团、鸿基集团等。市场宏观经济的良性走势、各种经济实体的多元化发展、一些非老牌的地产公司进入市场，共同来发展和分享的楼市蛋糕，如中铁五局旗下的铁房开、民营的祺龙房开等。出于对市场的看好，官房集团也在风光的走了一回秀，而更多有实力的本地和外地机构也相续进入市场，如振华集团、澳龙房开等。相信2004年将会有更多的地产新贵在的地产舞台上崛起。2、开发量持续增长、市场竞争日趋激烈延续2003年的发展势头，楼市步入2004年，全市的房地产开发量将继续保持强劲的增长态势。预计商品房的施工总量和新开工面积都将会超过2003年。楼市开发区域由过去的三点（云岩、南明、小河）独俏，走向东、南、西、北、中、新全面开花。市场竞争日趋激烈。据了解，2004年城市中心区将保持约100万平方米相对平稳的开发量。主要的开发量将集中在三桥、乌当、几个区域，以上三个区域将陆续推出的总量预计达到550万平方米，其中三桥区域定点项目约20个，年陆续推出的开发量将达250万平方米。乌当根据去年的土地出让情况，预计在年将有约80平方米的项目开工上市。新区除碧海花园的待上市部分外，市政府规划200万平方米的生活林城也将在推出,如果进展顺利全年预计有近220万平方米项目开发。小河板块步入2004年，板块整体开发量较前两年下降，但由于中远等大盘的支撑，加上近10个中小项目的开发建设，预计全年有约50万平方米的项目开工。即使不包括白云和花溪两个板块，初步估计房地产市场2004年的商品房新开工量将达到700万平方米，大大超过去年的开工记录，成就又一历史新高。在如此大的新开工面积和以往的在建面积双重压力下，市场竞争更加激烈，如何在增长相对缓慢的销售总量中分取更多的份额，成了各地产公司乃至各板块楼盘营销工作的重中之重，进一步细分市场、实施产品差异化战略、走板块联合道路等等，相信会成为2004年房地产市场开发工作的热门话题。谁能在2004年的房地产市场上引领风骚呢？3、三桥、乌当将会成为楼市中的新亮点。三桥在的城市老版图上一直处于配角角色，长期以来给人以交通不便、环境糟糕、缺乏人文气息的印象，但随着大战略的实施、新区的建设、云岩区政府的重点发展，三桥已经今非昔比。凭着连接新老城区，紧连贵遵、贵黄两大交通干道，区域良好的植被和用地条件等多种优势，吸引了省外多家具备较强实力的地产机构进入开发行列，一些新的地产思想与本土较为成功的开发经验将在这块土地上演绎出新的地产风云录。新区经过几年来的强力开发，在市政府的全力支持下，从路网、行政中心到市民广场、城市公园、教育、公交等配套设施逐步实现，碧海花园的陆续完工交房，对市民或全省人民来讲已经不再是海市蜃楼，以的行政地位和一流的配套规划、优秀的自然环境，较低的房价，从吸引眼球到实现购买，相信只是时间问题而已，而且给其他板块的时间已经不太长了。2004的楼市中将会是一大亮点。乌当板块有些相当年的小河板块，区域的地产开发已经由低端市场向中高端市场前进，挟便捷的交通优势、环境优势、配套优势、价格优势，2004年，乌当地产在楼市中将具备相当的影响力。4、二手房日趋活跃、梯级消费结构初现 经过几年来的培育和发展，的存量房交易日趋活跃，且发展势头增速，交易量和交易价格明显增加，房地产消费形成了一个基本的梯级模式：“没房的租房、有房的换房、换房的投资房”。二手房市场初步与商品房市场形成联动的发展，在一定程度上推进了商品房市场的发展。2003年，市登记的二手房交易数量达到5270套，同比增加21.44%，占到商品房交易数量的35.33%。加上交易未登记的部分，二手楼市已经逐步成为房地产消费中的一个重要力量。但成交量主要集中在两城区，两区域的交易量占全市交易套数的60.51%，全市成交均价较低（1290元/平方米）等情况也反映出该市场的不够成熟。不过，随着市民住房梯级消费观念的进一步转变和成熟，政府对房改房、经济适用住房上市交易条件的放宽、房地产中介行业的自身规与发展等条件的推动，的二手房交易市场将更加活跃，房地产产品的梯级消费结构的增强，将给的房地产业发展形成新的动力源。5、宏观经济走好，消费力量分流根据有关资料数据显示，2003年中国GDP增长速度达8.9%，的GDP增长达到12.9%，三城区的居民人均可支配收入，接近1000美元。这些数据显示在宏观经济增长的同时，市民的个人经济收入也在不断的增长，按照国际标准划分，1000美元的收入水平，意味着高消费时代的来临，这一切无疑为市民购房、改善居住条件提供了坚实的消费基础。市“大”战略的实施，城市化进程的加快也给的房地产业发展提供了持续的市场空间。在看到这些利好空间的同时，应该也看到市场消费力量被其他消费行为分流的趋势。经过几年来的调整，近期以来国家整顿金融市场的系列政策出台，中国熊寂多年的股市在进入2004年后呈现上升势头，股市春华到来的说法吸引部分投资者的目光，持币待购的地产投资客增多。随着股市的复舒，房地产竞争激烈，投资风险加大，地产投资客的减少将是一个不可回避的事实。先买车、还是先买房？在年轻一族的消费华平上，已经不在是买房一边倒的局面，对有房的中年消费者而言，购买私家用车也成为热门话题，在中国汽车行业的鼓动下，先购车，占缓购房或换房，对楼市消费的分流将产生相当的影响。影响力有多大？看看满街的车流，每日新上牌近100台的记录，不得不承认，楼市消费多了一个对手。楼市在存量补贴政策的取消，银行购房贷款门槛的提高等因素的影响下，即使个人经济收入不断增长，在相对较低的工作水平与日趋增高的楼价的差距面前，消费力量的合理回归是楼市不可避免的一个局面。6）、综合因素影响、房价稳中有升2003年全市的房地产销售均价为1991元/平方米，其中住宅预售均价为1730元/平方米。房地产的整体预售价格较去年同期下降2.83%，住宅部分的预售价格同比上涨2.43%，办公用房预售均价达到3157元/平方米，同比上涨10.06%；商业用房预售均价为4570元/平方米，同比下降了10.87%。从数值上看，的房地产价格下降了，是乎正在向消费者的需求靠近，但在仔细分析各区域的销售价格，你会发现，的房价不但没有降低，反而在稳步上涨。例如：2003年两城区商品住宅销售均价达2369元/平方米，同比上涨了6%；小河区商品住宅销售均价1561元/平方米，同比上涨8%；其他各区的房价同样在逐年上涨。房价数据上的降低，更多的是反应出2003年房地产产品的供应结构发生变化，房价相对较低的产品交易量上升所致，降价只是一种表面现象而已。 2004年的房地产市场竞争进一步增强，楼市面临竞争是否会降价呢？房价将不降反涨。言房价上涨的原因主要是基于几个综合因素影响的判断。步入2004年房地产市场的竞争更加激烈，为了在竞争中胜出，开发商们将会在开发建设过程中提高产品技术含量、产品创新、通过环境建设、配套建设等手段来提高产品含金量，提升市场空间，这一切都以成本为支撑；从2003年起土地的协议出让时代一去不返，在这个土地本就紧缺的山地城市，有限的土地资源在众多竞争者的争夺，土地成本势必增加；金融政策的调整，收紧，对需要大量资金在较长时间运作的地产行业来讲，房地产的资金成本、财务成本必定会增多；再加上旺盛的市场需求、持续增长的宏观经济、以钢材为代表的建筑原材料上涨等因素，2004年房地产的成本必定上涨，房价向上涨的日子可以预测也就不远了，不涨价是不太可能的，只是涨多少罢了。. 中国最庞大的资料库下载五）、04年一季度楼市运行情况今年第一季度我市房地产市场销售情况良好，呈现出良性的持续发展态势，各类住宅销售总数为3738套，同比增长116%，颁发商品房预售许可证数量和批准预售面积与去年同期相比均有大幅的增加，高层住宅均价有小幅下降，普通住宅均价有所上扬，新区碧海花园成为经济适用房的销售主力。今年一季度市房地产市场呈现以下几个特点：一是批准预售面积大幅增长，以两城区城郊结合部的项目为主。1-3月份，市共批准预售面积911880.74平方米，同比增长150%。批准预售房屋中住宅所占面积比例最大，占88%，办公和商业用房仅占5.7%和5.4%，可见，第一季度住宅的供应量在各类房屋中具有绝对优势。第一季度出现这种“开年红”势头与去年市的房地产开发总量有较大增长有很大关系，另外，由于今年不在批准联建项目，使得以前有联建意向的项目，为了搭上末班车也正抓紧开发，使得市场的投放量增大。一季度共颁发商品房预售许可证32个，同比增长33%，颁布的预售许可证中，两城区的多层项目19个，其中城郊结合部的楼盘占多数，商业物业少。高层、小高层项目各1个，经济适用房5个，其中新区碧海花园3个，小河3个，白云、乌当、花溪各一个。第二个特点是：普通住宅量增价扬。从商品房预售合同登记备案的统计情况看，今年一季度我市工销售2005套，同比增长143.6%，均价为每平方米1990.37元，同比增长2%。普通住宅的销售量大，主要是供应量大，一方面是去年年底批准预售的项目较多，销售多表达在今年一季度，另外今年一季度普通住宅的新盘也不少，使得普通住宅的销售全线飘红。虽然普通住宅的均价的增长幅度从数值上看并不大，但由于城中心区几乎没有多层楼盘，多层楼盘多位于相对偏远一些的城郊结合部，因而实际上多层楼盘的价位实际涨幅大于2%。与去年相比，今年一季度我市高层楼盘销售略有增长，但均价略有下降，大户型逐步减少。一季度高层销售760套，同比增长21.9%，均价为3000.67/平方米，同比下降1.9%。高层楼盘一季度仅有2个新项目获得预售，所销售的房屋多为老盘，如在水一方、蓝波湾等价位相对较高的楼盘销售已经接近尾声，故销售量较小，销售相对好一些的楼盘，多为价位较适中的楼盘，如华谊苑、盛世华庭等，而且高层楼盘的户型一改以前大户型多的状况，中等户型居多，从而出现一季度高层房价略有下降，而销售套数有所上升的格局。新区碧海花园十五个组团陆续获准预售，也是今年一季度销售的特点。1-3月份，我市经济适用房共销售956套，同比增长237.8%，其中主要以碧海花园为主，由于碧海花园的价格比城郊结合部经济适用房的价格低，受其影响，今年一季度经济适用房的均价走低，为每平方米1343.4元，同比下降12.5%，实际上玉田小区等城郊结合部的经济适用房价格并未出现低走的态势。商铺今年一季度销售为293套，同比增长32%，但销售面积增长却不大，这是由于商铺多为一些楼盘项目的低层，经过分割后，面积并不大，有些甚至用柜台的形式销售，使得销售套数增加，但面积却不见有大幅的增长。一些大面积的商铺，开发商多采用整体的形式招租，销售统计的数字也就没有表达。由于商铺的位置直接影响价格，因而可比性较低，估计商铺的价格将仍然呈现增长的趋势。写字楼市场一季度没有新写字楼项目推出，办公楼销售仅23套，均价为3118元/平方米，同比下降32%。六）、房地产重点区域市场调查分析南明区行情一、提要核心区域均值：约3300元平方米东山、水口寺区域均值：约1600元平方米油榨街区域均值：约2850元平方米太慈桥区域均值：约2000元平方米二、版块楼市概述南明区是的传统核心区域，都市繁华，拥有很好的区位资源与景观资源。经过多年的改造开发，区域中心已经基本无地可用，少量高层项目持续供应。伴随城市发展，区域楼市已经向城郊结合部寻求发展，发展方向主要集中在太慈桥、洞，油榨街、龙洞堡和东山、水口寺区域三个方向。由于