2022年房地产估价师-房地产开发经营与管理考试题库_5

米宝宝科技2022年房地产估价师-房地产开发经营与管理考试题库题目一二三四五六总分得分一.单项选择题(共20题)1.（）对于宏观经济变化的反应是最快和最大的。A. 工业物业B. 居住物业C. 零售商业用房D. 写字楼正确答案：C,2.房地产投资风险中的( )是房地产投资中危害最大的一种风险。A. 通货膨胀风险B. 市场供求风险C. 政策风险D. 政治风险正确答案：D,3.下列关于资金等效值概念的表述中，正确的是（）。A. 时值是资金运动起点的金额B. 终值是资金运动结束时的金额C. 不同时点发生的绝对值相等的资金具有相同的价值D. 资金等效值是指与某一时点上一定金额的实际经济价值相等的另一时点的价值正确答案：D,4.从房地产市场的投资周期来看，房地产市场资本流量的显著增加通常发生在房地产市场自然周期的（）。2011年真题A. 第一阶段B. 第二阶段的后半段C. 第三阶段的后半段D. 第四阶段正确答案：B,5.用于计算房地产开发项目全部投资动态经济评价指标的财务报表是（ ）现金流量表。 A. 资本金B. 财务计划C. 项目投资D. 投资者各方正确答案：C,6.房地产投资组合的目标之一，是在固定的预期收益率下使（ ）。A. 投资利润最大B. 投资效率最高C. 投资成本最低D. 投资风险最小正确答案：D,7.资本价值随着收益率的变化而变化，使得预期资本价值和现实资本价值之间产生差异，并在很大程度上影响置业投资的绩效，这体现了房地产投资面临（）。A. 利率风险B. 收益现金流风险C. 未来运营费用风险D. 资本价值风险正确答案：D,8.2010年某市可供租售房屋面积3000万m2，其中可供销售的住宅面积为1800万m2，可供出租的住宅面积为450万m2；当年销售和出租的房屋总面积为2750万m2，其中销售的住宅面积为1680m2，出租的住宅面积为320万m2。该市2010年住宅市场吸纳率为（）。A. 71.11%B. 88.89%C. 91.67%D. 93.33%正确答案：B,9.在房地产市场自然周期的复苏阶段，房地产市场中的空置率与合理空置率的关系是（）。A. 空置率合理空置率B. 空置率合理空置率C. 空置率=合理空置率D. 不能正确答案：A,10.某房地产开发企业董事会要求融资不得稀释股东控制权，可供选择的融资方式是( )。A. 发行可转换债券B. 发行普通股股票C. 发行优先股股票D. 发行公司债券正确答案：D,11.产业与结构布局，属于房地产市场运行环境中的（）因素。A. 社会环境B. 政治环境C. 经济环境D. 金融环境正确答案：C,12.对于发生在计息周期的现金流入或流出，为了简化计算，公认的习惯方法是（）。A. 期初惯例法B. 期中惯例法C. 期末惯例法D. 任意折算法正确答案：C,13.直接投资的特点是（）。A. 资金所有者和资金使用者不能分离B. 资金所有者和资金使用者分离C. 不能直接干预和有效控制其投资资金的运用状况D. 在资产的经营管理上不直接体现投资人的意志正确答案：A,14.下列各项中，不属于房地产置业投资项目主要不确定性因素的是（）。A. 购买价格B. 空置率C. 运营费用D. 资本化率正确答案：D,15.住房抵押支持证券是把金融机构所持有的（）债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的。A. 房地产企业债券B. 个人住房抵押贷款C. 房地产企业抵押贷款D. 金融机构长期融资正确答案：B,16.某物业的购买价格为80万元，其中30万元为金融机构提供的抵押贷款，在正常经营期内，年租金收入为15万元，年运营费用为7万元，年还本付息额为3万元，所得税率为33%,则该项投资的税前现金回报率为（ ）。A. 6.25%B. 10%C. 16.67%D. 16%正确答案：B,17.房地产投资风险可分为系统风险和个别风险，下列属于个别风险因素的是（）。2008年真题A. 变现风险B. 时间风险C. 自然损失风险D. 通货膨胀风险正确答案：B,18.某市2013年住房可支付性指数(HAI)为90,表明该市中位数收入家庭的购房能力（ ）。A. 正好能够承受中位数房价B. 只能承受比中位数房价更低的房价C. 只能承受比中位数房价更高的房价D. 可以承受平均水平的房价正确答案：B,19.消费者的购买行为不包括（ ）。A. 习惯性购买行为B. 单一购买行为C. 复杂购买行为D. 化解不协调购买行为正确答案：B,20.建筑工程招标文件中，不包括（）。A. 工程标底B. 工程数量C. 设计图纸D. 合同条件正确答案：A,二.多项选择题(共20题)1.商品零售物价的变动直接影响到（）。A. 城乡居民的生活支出和国家的财政收入B. 居民购买力和市场供需的平衡C. 消费与积累的比例关系D. 企业的生产和效益状况E. 商业流通领域的整体状况正确答案：A,B,C,2.关于房地产投资项目敏感性分析的说法，正确的有（ ）A. 敏感性分析是一种动态不确定性分析B. 敏感性分析常用的方法是蒙特卡洛模拟法C. 敏感性分析可以分为单因素敏感性分析和多因素敏感性分析D. 通过敏感性分析能够判断项目承担风险的能力E. 敏感性分析的不足可以通过概率分析加以弥补正确答案：A,C,D,E,3.按照物业用途的不同，房地产投资可以分为（ ）投资。A. 居住物业B. 商业物业C. 工业物业D. 出租物业E. 房地产经营物业正确答案：A,B,C,4.以下关于房地产企业的经营净收入、利润和税金的数量关系表达式中，不正确的是( )。A. 经营收入=销售收入+出租收入+自营收入B. 利润总额=经营利润+营业外收支净额C. 税后利润=利润总额-所得税D. 经营利润=经营收入-经营成本-期间费用-销售税金E. 销售税金=营业税+城市维护建设税+房产税+土地使用税正确答案：D,E,5.房地产投资决策分析的主要工作包括（）。A. 投资机会寻找B. 市场分析C. 投资机会筛选D. 项目财务评价E. 规划设计正确答案：B,D,6.城乡规划管理部门在规划意见书（选址）中，规划土地使用要求包括（）等。A. 建筑规模B. 公共场景C. 容积率D. 绿地率E. 建筑高度正确答案：A,C,D,E,7.我国部分城市如深圳特区已开始进行城市规划图体系的改革，将规划分为（）等层次。A. 发展策略B. 次区域发展纲要C. 重点区位发展纲要D. 发展大纲图E. 详细蓝图正确答案：A,B,D,E,8.在可行性研究阶段，房屋开发费用中各项费用的估算可以采用的方法有（ ）。A. 概算指标估算法B. 根据类似工程经验估算C. 工程量近似匡算法D. 蒙特卡洛模拟法E. 单位指标估算法正确答案：A,B,C,E,9.下列关于风险分析中解析法和蒙特卡洛法的表述中，正确的有（）。A. 解析法对随机的现金流进行概率分布估计，得到净效益的概率分布B. 蒙特卡洛法用数学方法在计算机上模拟实际概率过程，然后加以统计处理C. 解析法建立在利用德尔菲法进行风险辨识与估计的基础之上D. 蒙特卡洛法主要用于解决不多于23个随机变量的风险问题，而解析法能够分析更多随机变量的风险问题E. 解析法主要用于解决不多于23个随机变量的风险问题，蒙特卡洛法能够分析更多随机变量的风险问题正确答案：A,B,C,E,10.下列风险属于房地产投资系统风险的有（）。A. 持有期风险B. 收益现金流风险C. 政策风险D. 通货膨胀风险E. 或然损失风险正确答案：C,D,E,11.现金流量图是进行复利计算和投资分析的有效辅助工具，现金流量图中的时间点“零”是（ ）。A. 资金运动的时间始点B. 日历年度的年初C. 当前时点D. 某一基准时刻E. 资金运动的时间终点正确答案：A,C,D,12.房屋施工面积包括（）几项。A. 报告期新开工的面积B. 上期开工跨入报告期继续施工的房屋面积C. 上期已停建在报告期恢复施工的房屋面积D. 上期已经停建本期未恢复施工的面积E. 上期开始施工跨入本期未施工的面积正确答案：A,B,C,13.房地产开发投资的清偿能力指标一般有（）。A. 借款偿还期B. 偿债备付率C. 投资利润率D. 资产负债率E. 利息备付率正确答案：A,D,E,14.房地产投资市场系统风险不包括（）。A. 时间风险B. 持有期风险C. 通货膨胀风险D. 政治风险E. 利率风险正确答案：A,B,15.房地产景气循环的原因有（）。A. 供需因素的影响B. 供需调整不均衡存在的时滞C. 政策因素的影响D. 房地产价格从长期看呈螺旋上升的影响E. 制度因素的影响正确答案：A,B,C,E,16.按房地产用途可将房地产市场细分为若干子市场，这是因为不同用途的房地产在（）等方面存在差异。A. 投资决策B. 规划设计C. 工程建设D. 地域范围E. 产品功能正确答案：A,B,C,E,17.影响购买者的心理因素有（）。A. 动机B. 感觉C. 学习D. 信念和态度E. 欲望正确答案：A,B,C,D,18.关于流动性偏好利率理论的说法，正确的有（）。A. 利率是由储蓄和投资决定的B. 利率是由货币的供求决定的C. 利率是由可贷资金的供求决定D. 利率是在商品市场和货币市场同时达到均衡时形成的E. 货币供给是外生变量，由央行决定，无利率弹性正确答案：B,E,19.在金融机构对房地产贷款项目进行审查时，下列属于市场分析指标的有（）。A. 市场定位B. 资金落实情况C. 市场营销能力D. 销售利润率E. 贷款偿还期正确答案：A,C,20.下列关于房地产投资特点的说法中，不正确的有（）。A. 房地产所处的宏观区位或区域对投资者也很重要B. 房地产投资非常适合作为一种长期投资C. 不可移动性是房地产的重要特性，直接导致市场上没有两宗完全相同的房地产D. 房地产资产的证券化能够从根本上改变房地产资产流动性差的弱点E. 房地产投资容易受到政府宏观调控和市场干预政策的影响正确答案：C,D,三.判断题(共20题)1.按期末惯例法绘制的现金流量图，时间轴上的时点n表示第(n-1)个计息周期的期末。()正确答案：B,2.房地产开发投资通常属于长期投资，它形成了房地产市场的增量供给。（）2008年真题正确答案：B,3.由于房地产市场主要集中在城市化地区，所以最常见的房地产市场划分是按城市划分。（）正确答案：A,4.住房可支付性指数是指中位数收入水平的家庭对中位数价格的住房的承受能力，在数值上等于家庭可承受房价的上限与该城市实际住房中位数价格之比。（）正确答案：A,5.房地产市场自然周期的第三阶段始于供求转折点，此时房地产空置率低于合理空置率。（）正确答案：A,6.房地产投资之所以具有期权性质，是因为房地产投资具有可逆性和可延期性。（ ）正确答案：B,7.开发商进行房地产开发投资，不是其积累固定资产的重要方式。 ( )正确答案：A,8.应用科学的投资组合理论，可以大幅度降低个别风险，也可以使系统风险有一定程度的降低。（）正确答案：B,9.风险对房地产投资决策的影响之一是使投资者尽可能减少甚至抵消风险。（）正确答案：B,10.由于房地产投资存在效益外溢和转移的特点，投资者在进行投资决策时，不仅关心某宗房地产及其所处位置的特性，而且十分重视分析与预测区域未来环境的可能变化。()正确答案：B,11.细分市场就是以消费需求的某些特征或变量为依据，区分具有不同需求的顾客群体。（）正确答案：B,12.购买住房抵押支持证券的个人和机构，是房地产间接投资者。（）正确答案：A,13.在实际核算中，国内生产总值有三种计算方法，即生产法、收入法和支出法。（ ）正确答案：A,14.写字楼同样大小的面积，在不同的建筑物内其使用的有效性可能是样的。正确答案：B,15.空置率是指报告期末已竣工、尚未销售或出租的建筑面积与当期竣工建筑面积的比值。（ ）正确答案：B,16.由于房地产是人类生产生活的必需品，所以说房地产投资具有增值性。（）正确答案：B,17.详细可行性研究即通常所说的可行性研究。是在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。( )正确答案：B,18.某投资项目的预期收益率与市场平均收益率的变化幅度相同，则该项目的系统性市场风险系数为1。（）正确答案：B,19.短期投资和长期投资在任何条件下均可相互转化。（）正确答案：B,20.在房地产开发项目可行性研究中，资金筹措计划是以开发项目的资金使用计划和销售收入计划为基础，确定资金的来源和相应的数量。()正确答案：A,