楼盘营销展示区策略PPT课件

回顾对于项目产品定位的回顾对于项目产品定位的回顾产品定位产品定位河景高层河景高层洋房产品洋房产品普通高层普通高层 明星产品，站位主流市场，挖掘灞河景观资源，树立标杆产品价值 现金流产品，抓住市场机会点，以稀缺产品形式赢得客户 婴儿产品，借助区域内华南城开业，以紧凑实用型产品满足潜在客户需求 关键词：观景大露台、阳台、舒适. 关键词：情景化、生活方式、庭院、露台、阳台 关键词：紧凑、实用、大赠送、高性价比1第1页/共46页回顾对于项目产品定位的回顾对于项目产品定位的回顾河景高层河景高层 展示河景的资源价值展示河景的资源价值洋房产品洋房产品 情景化的生活氛围打造，情景化的生活氛围打造， 通过样板间展示露台、阳台通过样板间展示露台、阳台普通高层普通高层 高附加值的户型设计高附加值的户型设计营销展示点营销展示点立体园林景观体系立体园林景观体系实景展示实景展示样板间体验样板间体验精致展示园林景观营造精致展示园林景观营造生活氛围生活氛围整体社区规划感整体社区规划感通过观河平台、通过观河平台、沿河绿带沿河绿带样板间体验样板间体验推售时间计划推售时间计划洋房产品与河景高洋房产品与河景高层产品同期入市层产品同期入市（预计今年（预计今年9月）月）洋房以低密度物业、洋房以低密度物业、市场稀缺产品形式市场稀缺产品形式赢得客户，树立品赢得客户，树立品牌、快速销售牌、快速销售河景高层意在树立河景高层意在树立项目标杆价值，为项目标杆价值，为洋房的价格预留空洋房的价格预留空间间普通高层契合华南普通高层契合华南城今年城今年10月开业的月开业的时间点入市时间点入市2第2页/共46页河景高层普通高层花园洋房商业洋房产品：地块中心，私密性较好户型面积：主力120130平米，一层带地下室，顶层退露台回顾对于项目产品定位的回顾对于项目产品定位的回顾普通高层：形成区隔，利用日照户型面积：80平米110平米河景高层：挖掘河景价值户型面积：160-180平米物业排布建议物业排布建议3第3页/共46页滨河路滨河路改造时间节点不明改造时间节点不明现状道路现状道路1.1.通达性分析：通达性分析：杏园立交改造时间节点不详，未来主要人流方向判断为滨河路2.2.昭示性分析：昭示性分析：西侧滨河路昭示性较强3.3.资源分析：资源分析：项目的主要外部景观资源为西侧的灞河及70米绿化带，为充分体现项目资源价值和景观水平，建议代建70米绿化带，并将其作为项目销售期内的景观展示区为充分体现项目景观打造力度和资源价值，结合进入性和昭示性分析，为充分体现项目景观打造力度和资源价值，结合进入性和昭示性分析，建议代建建议代建7070米绿化带作为项目的景观展示区米绿化带作为项目的景观展示区4杏园立交杏园立交回顾对于营销展示区选址的回顾对于营销展示区选址的回顾昭示力较弱区域昭示力较强区域未来主要人流方向第4页/共46页u 好望角的发现，促使许多欧洲国家把目光转向东方。荷兰、英国、法国、西班牙等国的船队都先后经过这里。u 苏伊士运河1869年开通之前的三百多年时间里，好望角航路成为欧洲人前往东方的唯一海上通道。对项目文化理念的回顾对项目文化理念的回顾Cape of Good Hope好 望 角第5页/共46页对项目文化理念的回顾对项目文化理念的回顾第6页/共46页7 7营销展示区策略营销展示区策略v对上阶段工作的回顾对上阶段工作的回顾v营销展示区设计原则及策略营销展示区设计原则及策略v营销展示区功能划分及建议营销展示区功能划分及建议第7页/共46页营销展示区设计原则营销展示区设计原则8树立形象，打造体验式营销树立形象，打造体验式营销充分发挥项目现有资源，展现项目优势充分发挥项目现有资源，展现项目优势与项目整体风格保持一致，给客户未来与项目整体风格保持一致，给客户未来生活的想象生活的想象第8页/共46页营销展示区策略营销展示区策略9以大面积临河绿化带为展示中心场所，突出河景价值和以大面积临河绿化带为展示中心场所，突出河景价值和景观价值景观价值实景样板间展示产品力水平实景样板间展示产品力水平12体验式营销设计体验式营销设计3第9页/共46页1010营销展示区策略营销展示区策略v对上阶段工作的回顾对上阶段工作的回顾v营销展示区设计原则及策略营销展示区设计原则及策略v营销展示区功能划分及建议营销展示区功能划分及建议第10页/共46页销售中心销售中心 外围展示区外围展示区景观示范区景观示范区售楼处景观售楼处景观外部展示外部展示功能分区功能分区面积面积备注备注销售中心销售中心销售现场销售现场约1000平米接待、模型、洽谈等区域办公区办公区约200平米2F预留450平米样板间样板间350平米洋房、河景高层各一间外部展示区外部展示区外围展示区外围展示区300米长南侧和东侧围墙包装景观展示区景观展示区15000平米西侧绿化带售楼处景观售楼处景观售楼处与景观示范区的过渡展示区整体空间分区建议展示区整体空间分区建议样板间样板间销售现场销售现场办公区办公区11第11页/共46页展示区整体空间分区建议展示区整体空间分区建议 1销售中心销售中心 样板间样板间销售现场销售现场办公区办公区销售中心建议：销售中心建议：售楼处的选址售楼处的选址建筑单体建议建筑单体建议空间尺度建议空间尺度建议功能分区建议功能分区建议样板间建议样板间建议12第12页/共46页售楼处的选址售楼处的选址建筑单体建议建筑单体建议空间尺度建议空间尺度建议功能分区建议功能分区建议样板间建议样板间建议从建设周期和展示效果的角度考虑，建议选取方案二，在从建设周期和展示效果的角度考虑，建议选取方案二，在绿化带建立内临时建筑绿化带建立内临时建筑方案：绿化带内临时性建筑方案：绿化带内临时性建筑销售中心销售中心非项目用地，后期保留不确定非项目用地，后期保留不确定售楼处选址要求：售楼处选址要求：交通便捷度高，利于客户看房引导交通便捷度高，利于客户看房引导靠近枫林九溪项目，便于拦截客户靠近枫林九溪项目，便于拦截客户周期要求：周期要求：1.今年今年4月月28日前出形象，如在地块内设日前出形象，如在地块内设置售楼处，需要方案总平图确定，时间置售楼处，需要方案总平图确定，时间不合适。不合适。2.对建筑材料的限制，时间工期短、因对建筑材料的限制，时间工期短、因此选址以钢结构为主。此选址以钢结构为主。方案方案销售中心销售中心13第13页/共46页 以现代荷兰风格为主，体现简洁、明快 利用高差、钢构搭建三层 邻河以玻璃幕墙为主，充分展示河景效果 主入口与滨河路联通，搭建情景体验通道绿化带内临时建筑，供销售使用，后期保留不确定绿化带内临时建筑，供销售使用，后期保留不确定销售中心销售中心售楼处的选址售楼处的选址建筑单体建议建筑单体建议空间尺度建议空间尺度建议功能分区建议功能分区建议样板间建议样板间建议14第14页/共46页展示区整体空间分区建议展示区整体空间分区建议建议售楼处分为两层，共2000平米。一层：层高建议5米，销售大厅，分为沙盘展示区、洽谈区、影音区、认购签约区、VIP房、卫生间，大厅是项目的品牌体现，要明亮高档。销售中心销售中心二层：层高建议3.3米，样板间及办公区。建议设置观河平台，让客户体验河景价值，摆放坐骑等。售楼处的选址售楼处的选址建筑单体建议建筑单体建议空间尺度建议空间尺度建议功能分区建议功能分区建议样板间建议样板间建议152F1F灞河灞河东路绿化景观售楼处售楼单体建议：售楼单体建议：l与灞河东路标高一致，东侧可架空做景观和后期营销活动场所；l2层的样板间区预留空间，可用轻质隔板进行搭建。西第15页/共46页销售功能空间尺度销售功能空间尺度销售中心销售中心层数功能面积（平米）说明1F接待区前台迎宾5迎宾引导，布置在大堂入口，可容纳12人站立主接待台1520810名销售代表，位置上应方便业务员兼顾入口和洽谈区客户沙盘展示区项目模型50建议按1：200比例区域模型0可适度调整比例，挂墙展示户型模型、单体模型208个户型模型，1个洋房单体立面模型工法展示区50洽谈服务区洽谈区120深度交淡、议价杀客区域，体现项目品质和形象，迎合客户审美吧台6-8体现项目品质和形象公共休息区50沙发+茶几，体现项目品质和形象，迎合客户审美辅助功能区卫生间35清洁工具间、三蹲位男女卫生各一辅助功能20物料存储和库房用2F办公区经理室15办公室50财务室20小型会议室30辅助功能区卫生间35清洁工具间、三蹲位男女卫生各一样板间洋房户型120130主力产品户型河景高层户型180西侧占有一线河景的户型售楼处的选址售楼处的选址建筑单体建议建筑单体建议空间尺度建议空间尺度建议功能分区建议功能分区建议样板间建议样板间建议16第16页/共46页销售动线销售动线销售中心销售中心客户接待及客户登记项目概况了解及项目形象感知了解客户基本信息及置业倾向情景感受区，以实景打动客户意向客户深度沟通，议价及杀客成功销售景观示范及样板间景观示范及样板间沙盘区沙盘区洽谈区洽谈区接待区接待区洽谈区洽谈区签约区签约区售楼处的选址售楼处的选址建筑单体建议建筑单体建议空间尺度建议空间尺度建议功能分区建议功能分区建议样板间建议样板间建议17第17页/共46页办公区办公区水吧区水吧区沙盘区沙盘区展示区展示区洽谈区洽谈区接待区接待区售楼处功能分区及展示要点售楼处功能分区及展示要点销售中心销售中心售楼处的选址售楼处的选址建筑单体建议建筑单体建议空间尺度建议空间尺度建议功能分区建议功能分区建议样板间建议样板间建议18第18页/共46页接待区接待区销售中心销售中心接待区位置应靠近入口，方便业务员看到往来客户接待区不适宜直接面对入口接待区通过灯光、天花吊顶、背景板、接待台异形处理等方式营造视觉中心19第19页/共46页沙盘区分为四个层次的展示： 区域模型展示区域模型展示、项目模型、建筑单体展示项目模型、建筑单体展示以及单体户型展示。单体户型展示。销售中心销售中心沙盘区沙盘区20第20页/共46页区域模型：区域模型：展现形式建议：挂墙，既能节约室内面积，也能丰富墙面造型，突出区域的气势感销售中心销售中心模型制作设计建议：模型制作设计建议：交通路网：展现区域交通规划及现状绕城高速、三环、机场、世园会、市区、地铁3号线等；展示区域价值：灞河黄金水链、国际港务区第一站生活配套：周边学校、医院等突出，未来区域规划中的配套设施展现沙盘区沙盘区区域模型区域模型21第21页/共46页沙盘区沙盘区项目模型展示项目模型展示销售中心销售中心比例：1：100项目模型应临近洽谈区，分功能不分区域，方便售楼员为客户讲解22第22页/共46页沙盘区沙盘区单体模型单体模型销售中心销售中心展示洋房室内情景生活场景；能写实表现。如材质、洋房造型等； 洋房符号情景突出：小院、坡屋顶、老虎窗、退台、独立入户等； 内置灯光柔和，体现居住氛围；便于移动，正式售楼处可再利用。23第23页/共46页沙盘区沙盘区户型模型户型模型销售中心销售中心户型模型的展示强调面积赠送24第24页/共46页洽谈区应靠近项目模型，同时宜临窗，具有良好的景观视野，靠近洽谈区应有吧台等服务设施洽谈区桌椅之间保持必要的距离，避免交谈时互相影响洽谈区洽谈区销售中心销售中心25第25页/共46页水吧台水吧台销售中心销售中心提供贴心服务，有效提升形象吧台区应保证品质标准，与项目形象匹配26第26页/共46页展示区展示区工法展示工法展示销售中心销售中心27第27页/共46页销售中心销售中心展示区展示区公示，政府规定需要展示的相关文件的区域公示，政府规定需要展示的相关文件的区域售楼处现场须公示以下售楼处现场须公示以下文件：文件：建设用地规划许可证建设工程规划许可证施工许可证房地产预售许可证企业法人营业执照房地产开发资质证书商品房价目表买卖合同若有代理商代理若有代理商代理,还需公还需公示：示：代理商资质证明委托代理销售证明28第28页/共46页办公室、会议室、财务室各空间相对独立会议室建议面积30平米左右办公区办公区销售中心销售中心29第29页/共46页签约区签约区销售中心销售中心保持一定的私密性和独立性，维护客户隐私，同时保持避免互相干扰家俱以舒适、尊贵、品质感为宜，提升客户价值感知30第30页/共46页卫生间是于细节处体现项目形象的重要空间，整体设计应与项目形象匹配，装修标准应与项目档次匹配卫生间要求保持干净整洁、气味宜人，细节处设计人性化的清洁及梳洗设施卫生间卫生间销售中心销售中心31第31页/共46页洋房户型：洋房户型：120130平米的主力户型客户描述：客户描述：30-45岁，个体经营户、私企或国企高中低层，教授、主任医师等高收入群体，眼界开阔，大多多次置业，看重低密产品的生活感受，有文化品位，有郊区居住、度假或养老的生活理想。装修风格：装修风格：荷兰风情，色彩选择主要跳跃欢快的颜色，体现悠闲的生活感受，装修材料的质地较粗，并有明显、纯正的肌理纹路。原木与海洋元素贯穿始终。KeywordKeyword：粗硬材质、海洋、原木家俬、斑斓水彩画、历史感装修要点：装修要点：赠送面积空间展示情趣功能和高性价比花园洋房花园洋房 样板间样板间样板间样板间装修风格示装修风格示意意售楼处的选址售楼处的选址建筑单体建议建筑单体建议空间尺度建议空间尺度建议功能分区建议功能分区建议样板间建议样板间建议32第32页/共46页河景高层户型：河景高层户型：180平米西向直接观河户型客户描述：客户描述：30-50岁，私企业主或国企高层，眼界开阔，财富实力雄厚，多次置业，追求对城市稀缺资源的占有古典风格：古典风格：椅角的线条、窗栏的造型、书桌的细微处、精致的描金花纹图案、古典的裂纹 ，使用各色大理石、宝石、青铜、金等装饰华丽、壮观。KeywordKeyword：巴洛克 、宫廷遗风、馥郁浪漫、油画美式风格：美式风格：抛弃了烦琐与奢华，兼具优美造型与完备功能，简洁明快，注重实用。色彩以自然色调为主，居室色调整体以绿色，灰褐色为常见。KeywordKeyword：实用主义 、怀旧、纸浆质地壁纸、黄金时代。装修要点：装修要点：赠送面积空间展示情趣功能和高性价比参考装修风格一：古典参考装修风格一：古典风格风格参考装修风格二：美式参考装修风格二：美式风格风格河景高层河景高层 样板间样板间样板间样板间33第33页/共46页外围展示区外围展示区景观示范区景观示范区售楼处景观售楼处景观外部展示外部展示展示区整体空间分区建议展示区整体空间分区建议 2外部展示建议：外部展示建议：体验路线建议体验路线建议售楼处景观售楼处景观景观示范区建议景观示范区建议外围展示建议外围展示建议实体洋房展示（后期）实体洋房展示（后期）34第34页/共46页主要交通道路：宽度适主要交通道路：宽度适宜的宁静小路，两侧为宜的宁静小路，两侧为行道树及灌木，建议在行道树及灌木，建议在道路两侧做指示牌道路两侧做指示牌左侧可观左侧可观400米宽阔水米宽阔水面的灞河景观，建议在面的灞河景观，建议在突出水面的平台上设置突出水面的平台上设置一些临时性可移动的景一些临时性可移动的景观、座椅，增加与河景观、座椅，增加与河景的互动体验的互动体验右侧为右侧为70米的绿化带，米的绿化带，植被丰富，景色宜人植被丰富，景色宜人客户体验路线建议客户体验路线建议70米绿化带米绿化带入口景观：突出仪式感，给客户尊入口景观：突出仪式感，给客户尊贵感受，建议景观处理上以简洁大方贵感受，建议景观处理上以简洁大方的手笔，结合石材的景观墙、花坛等的手笔，结合石材的景观墙、花坛等设计，奠定项目高端品质感设计，奠定项目高端品质感停车区，贴心的服务和管理停车区，贴心的服务和管理35售楼处及景观区：售楼处及景观区：2000平米，含平米，含2个个样板间前期展示，体验优美景观和户样板间前期展示，体验优美景观和户型设计型设计景观示范区漫步道：后期通往实体景观示范区漫步道：后期通往实体洋房展示区洋房展示区洋房实体展示区洋房实体展示区体验路线建议体验路线建议售楼处景观售楼处景观景观示范区建议景观示范区建议外围展示建议外围展示建议实体洋房展示实体洋房展示第35页/共46页售楼处景观打造售楼处景观打造 体现精致的景观设计，注重空间的围合 铺装：变化丰富的铺装，给客户以愉悦的感受 小型水景：画龙点精，烘托氛围36售楼处景观售楼处景观体验路线建议体验路线建议售楼处景观售楼处景观景观示范区建议景观示范区建议外围展示建议外围展示建议实体洋房展示实体洋房展示材料搭配材料搭配第36页/共46页销售中心景观：精致细节销售中心景观：精致细节37售楼处景观售楼处景观体验路线建议体验路线建议售楼处景观售楼处景观景观示范区建议景观示范区建议外围展示建议外围展示建议实体洋房展示实体洋房展示树阵营造仪式感水景与建筑结合 植物与座椅结合 细节设计传递价值第37页/共46页入口景观风格示意入口景观风格示意运用植物、指示牌、雕塑营造仪式和秩序感。 时令花卉普遍运用，颜色鲜艳亮丽，通过庭院灯、移动花箱装饰点缀。通过岗亭、门楼对进出人车的有效管理。38景观示范区体验路线建议体验路线建议售楼处景观售楼处景观景观示范区建议景观示范区建议外围展示建议外围展示建议实体洋房展示实体洋房展示第38页/共46页景观示范设计要点景观示范设计要点39 绿化设计要点：颜色搭配、密植，体现丰富感 高大乔木、灌木、花灌木、花卉、草坪五重景观，注重色彩的搭配，形成独特的立体绿化景致。 蜿蜒的道路，疏密有致的植被绿化 小型水景，活跃空间，凸显品质景观示范区第39页/共46页 植被的收放形成内聚空间和开敞空间，营造收放有致的空间序列节奏 体验区内打造至高点和次高点，串联形成微地形起伏，丰富景观体验空间营造示意：植物和微地形的运用空间营造示意：植物和微地形的运用景观示范区体验路线建议体验路线建议售楼处景观售楼处景观景观示范区建议景观示范区建议外围展示建议外围展示建议实体洋房展示实体洋房展示40第40页/共46页停车区停车区 控制成本 停车位两侧种植绿化苗木，形成对车位的有效遮挡 地上通过草皮的特殊处理，在保证停车需要的同时，有效提升车位与周围景观的融合度41景观示范区体验路线建议体验路线建议售楼处景观售楼处景观景观示范区建议景观示范区建议外围展示建议外围展示建议实体洋房展示实体洋房展示第41页/共46页外围展示区围挡展示围挡展示位置：北三环、西滨大道沿线结构：钢结构结合镀锌板，附喷绘画面规格：高8米，长1520米面积：约2400平米施工周期：约30天体验路线建议体验路线建议售楼处景观售楼处景观景观示范区建议景观示范区建议外围展示建议外围展示建议实体洋房展示实体洋房展示42第42页/共46页洋房实景展示区洋房实景展示区实景洋房展示区，占地面积约4000平米，2栋洋房选址地块南侧展现荷兰风格建筑特色洋房低密度体验增加客户对于洋房“庭院”的想象，营造客户对未来生活场景的想象和体验43实体洋房展示实体洋房展示体验路线建议体验路线建议售楼处景观售楼处景观景观示范区建议景观示范区建议外围展示建议外围展示建议实体洋房展示实体洋房展示第43页/共46页洋房实景展示区：情景化生活氛围的体验洋房实景展示区：情景化生活氛围的体验实体洋房展示实体洋房展示44第44页/共46页营销展示区的组成营销展示区的组成组成：景观示范区、售楼处、样板间、广告围墙组成：景观示范区、售楼处、样板间、广告围墙景观示范区景观示范区l 选址及面积70m277m面积约面积约1.71.7万平米万平米景观示范区选址占地面积1.7万平米，其中 售楼处占地面积约1000平米 停车场：停车位20-30个，按每个车位35平米计算，占地面积约1000平米 道路：按3%计算，约510平米 以上面积总计：2510平米景观绿化面积约：景观绿化面积约：14490平米平米45第45页/共46页46感谢您的观看。第46页/共46页