实务习题课件

实务习题 第一章第一章 复习题复习题一、一、单项选择题单项选择题、物业企业管理是依法成立，具有专门资质并具有独立法人 地位，依据（ ）从事物业管理相关活动的经济实体。 前期物业服务合同 物业服务合同 业主公约 法律、法规120万平方米的高层住宅，其资质就核定为（ ）。 一级二级三级四级实务习题、所设立的物管企业资质一般按最低等级核定，并 设（ ）暂定期。 三个月半年一年二年、前期物业管理招标中，招标主体是（ ）。 业主（或业主大会）招标公司 建设单位业主委员会、招标人向投标人所提问的口头答复（ ）法律效力。 具备 不具备 有时具备 视具体问题而定实务习题、邀请招标招标人预先选定的企业不能少于（ ）。 个个个个 7、合同的订立，必须经过（ ）两个阶段。 邀请要约和承诺 要约和承诺 要约和反要约 邀请要约和反要约实务习题、下列新建项目中，必须通过招标选聘物管企业的项目是（ ）。写字楼工业用房商场住宅小区10、下列不属于公共管理制度范畴的是（ ）。绩效考核办法业主公约装饰装修管理规定人员出入管理制度实务习题二、多选题、物管企业设立必须经过（ ）两个阶段。 政府主管部门批准工商注册登记 资质审批 税务机关登记、影响物管企业组织机构设置的因素有（ ）。 企业战略因素 外部环境因素 技术因素 组织规模及所处阶段、物管企业组织机构设置的要求是（ ）。按照规模，任务设置统一领导，分层管理 分工协作 精干、高效、灵活实务习题、公开招标应在公众媒介上发布公告，下列免费等公告的媒介是（ ）。 中国房地产报 中国物业管理杂志 中国住宅与房地产信息网 物管理企业被宣告破产、物业服务合同可因下列原因终止（ ）。 合同期满，双方未续签合同 亏损严重 业主委员会不满意 物管企业被宣告破产实务习题、物业服务合同和前期物业服务合同比较，具有（ ）的特点。 期限明确赢利水平高 期限长稳定性好、有效合同应因具备的条件是（ ）。 当事人有缔约能力 合同内容是当事人真实意思表示 合同的内容合法 合同的形式合法实务习题、合同的形式主要有（ ）。 书面合同 口头合同 事实合同 其他合同、下列哪种行为不是要约（ ）。 拍卖 标价 招标 悬赏广告10、前期物业服务合同与物业服务合同的主要区别（ ）。 订立合同的当事人不同 合同内容不同 签订的时间不同 合同期限不同实务习题三、案例分析题：、公司管理的某栋住宅楼有住户78户，76户与物业公司签订了管理服务协议，户未签，这户业主以未签协议不承认公司管理为由拒交物管费。问题：这户业主的理由（ ） 成立 不成立 有一定道理 可以理解实务习题问题：物业公司与这户业主是一种（ ）关系。 书面合同口头合同 事实合同服务与被服务问题：物业公司应采取（）办法追缴物管费 说服规劝 法律诉讼 停水断电 停止特约服务、某小区由公司提供管理和服务，业主委员会成立后，与公司续签了管理合同一年后，业委会对物业公司工作给予了肯定性评价过后不久，业主们推翻了业委会，选举产生了新业委会，实务习题新业委会决定与公司提前解除合同，并通过招标选中了公司。公司以业委会无权提前解除合同为由向仲裁委申请仲裁，要求继续履行合同，仲裁委支持了公司的请求。 问题：仲裁委支持公司的理由是什么？ 问题：这一案例，给我们什么启示？实务习题一、单选题、（ ）是指新建物业竣工之前，建设单位根据开发建设的需要引入的物业管理的咨询活动。 早期介入前期接管物业招投标、前期物业管理是指从物业（ ）开始至业主大会选聘物业管理企业为止的物业管理阶段 早期介入承接查验 竣工验收更迭移交实务习题、物业管理机构更迭时的承接查验必须符合（ ）条件。 物业的产权单位或业主大会同新的物业管理企业签订了物业服务合同 原物业管理企业向物业的产权单位进行移交后 原物业管理企业向业主委员会进行移交后、物业管理单位实施装饰装修管理的依据是建设部110号令（ ）以及国家和地方的其他规定。 物业管理条例 住宅小区物业管理公共服务指导标准 住宅室内装饰装修管理规定实务习题 、物业管理单位发现装修人或者装修企业有违反相关法规规定的行为不及时向有关部门报告的，由（ ）给出警告。 物业管理协会 开发建设单位 房地产行政主管部门、基础性、过渡性、不稳定性和经营风险性是（ ）的特点。 早期介入前期物业管理物业管理 实务习题、卫生间厨房间可以通过通水、闭水实验检测是否漏水，即（ ）。 观感查验 使用查验 检测查验试验查验、房屋结构基本完好，少量构部件有轻微损坏，装修基本完好，油漆缺乏保养，设备、管道现状基本良好，能正常使用，经过一般性的维修即可恢复使用功能的房屋是（ ）。 完好房一般房 严重损坏房基本完好房实务习题、消防演习是测试（ ）有效手段，它不仅能全面测试消防设备的运行情况，及时发现错误和隐患，还可以训练操作人员，避免在实际发生火警时发生由于紧张而产生的判断和操作失当的错误。 消火栓消防设备 消防技能紧急事件10、在物业的承接查验中，（ ）是发生在建设单位向物业管理企业移交物业的过程中 物业管理机构更迭时的承接查验 竣工验收 综合验收 新建物业的承接查验实务习题二、多选题早期介入的作用（ ）。 优化设计 有利于了解物业情况 为前期物业管理做充分准备 便于收取费用、早期介入的内容主要有（ ）。 可行性研究阶段规划设计阶段 建设阶段 销售阶段 竣工验收阶段实务习题、物业的承接查验是指物业管理企业对新接管项目的物业（ ）进行承接查验。 共用部位共用设施设备 自用部位自用设施设备、对于承接查验中发现的问题，一般的处理程序是（ ）。 收集整理存在问题 处理 跟踪验证实务习题、物业在销售阶段有必要早期介入，原因是（ ）。 物业管理企业可以帮助开发建设单位销售房屋，从中获益 在售楼现场安排专职的物业管理咨询人员，接受购房者的咨询 了解、掌握哪些业主属于“钉子户”，便于今后工作的开展 为使业主或未来业主对物业管理有所了解，在销售时，在售楼处、样板间等处展开规范的物业管理工作（如清洁、绿化、安全保护等），使业主对物业管理有良好的印象实务习题6 、按房屋的建筑结构类型和材料可分为（ ）钢筋混凝土结构和其他结构。 多层结构 砖木结构 混合结构 高层结构、物业共用设备设施的运行管理包括（ ）。 制订合理的运行计划 配合合格的运行管理人员 提供良好的工作环境 建立健全必要的规章制度 设施设备的状态管理 节能管理实务习题、典型的高层建筑消防系统通常由（ ）等个部分组成。 火灾报警系统消防控制中心 自动灭火喷洒系统 安全疏散和防火隔离系统、物业管理的承接查验主要以（ ）的方式进行，在现场检查、设备调试等情况下还可采用（ ）使用查验、检测查验和（ ）等具体方法进行检查。 核对 观感查验 检验查验 试验查验实务习题10、根据各类房屋的结构、装修、设备等组成部分的完好及损坏程度，房屋的完损等级分为（ ）、基本完好率、一般损坏房、（ ）和（ ）。 完好房严重损坏房 危险房废弃房三、案例分析案例分析、某高层写字楼一户业主在国庆长假期间实施装、某高层写字楼一户业主在国庆长假期间实施装修，物业管理人员要求其节假日期间停止装修活动；修，物业管理人员要求其节假日期间停止装修活动；国庆节后，物业管理人员巡视时，发现此户装修现国庆节后，物业管理人员巡视时，发现此户装修现场对方混乱，工人在用电饭炉做饭，且无灭火设备，场对方混乱，工人在用电饭炉做饭，且无灭火设备，于是立即对该装修户提出整改要求。于是立即对该装修户提出整改要求。实务习题问题：国庆节期间停止业主的装修活动，物业管理问题：国庆节期间停止业主的装修活动，物业管理人员的要求是（人员的要求是（ ）。）。 正确错误正确错误问题：以下观点正确的是（问题：以下观点正确的是（ ）。）。 正值节日期间，物业管理相关岗位人员都在正值节日期间，物业管理相关岗位人员都在休假，无法监督检查其装修活动。休假，无法监督检查其装修活动。 写字楼最合理的装修时间应是节假日写字楼最合理的装修时间应是节假日 节假日期间实施装修，影响了整体环境，损节假日期间实施装修，影响了整体环境，损害了其他业主的权益害了其他业主的权益 装修作业的时间控制要根据不同楼盘类型和装修作业的时间控制要根据不同楼盘类型和特点实施管理特点实施管理实务习题问题：国庆节后，物业管理人员对该户提问题：国庆节后，物业管理人员对该户提出整改要求的依据是（出整改要求的依据是（ ）。）。 装修时严禁使用易燃易爆材料装修时严禁使用易燃易爆材料 装修人员未办理装修手续装修人员未办理装修手续 现场必须配备灭火装置现场必须配备灭火装置 装修现场材料应堆放有序装修现场材料应堆放有序 施工人员不得在现场采用简易方式点施工人员不得在现场采用简易方式点火做饭火做饭实务习题、某日，某高层楼宇楼室的业主想管理部门上报一份装修申报登记表，申报在阳台装一台太阳能热水器，物业管理单位装修管理人员在接到申报后拟予以同意上级主管在审核相关资料时发现安装地点不明确，于是要求装修人员去现场核实，发现该户申报的安装位置实为共用屋面，而非业主自用部位。 问题：该案例中反映的主要问题是什么？ 问题：物业管理单位应从哪方面进行改进？实务习题一、单项选择、（ ）是物业管理服务的直观体现。 保安形象环境管理 车辆有序停放、晶面处理是（ ）服务。 延伸性的专项常规性的公共 随机性的特约、采用“挖巢法”防治白蚁最好的时间是（ ）。 春天冬天夏天随时、辖区内出现可疑人员，应（ ）。 劝离辖区跟踪盘问留心观察实务习题、物业管理项目的义务消防队由（ ）组成。 全体业主 项目的全体员工 保安 业主与保安、一般多层建筑每层楼配置（ ）个灭火瓶。 、物业管理区域的公共秩序管理服务是（ ）工作。 安全保卫防范协助保镖实务习题、在（ ）条件下物业管理企业每年不少于一次公布午夜服务资金的收支情况。 酬金制包干制 行政主管部门规定、物业管理区域的消防工作应立足于（ ），并人力物力技术等方面做好随时灭火的充分准备。 火灾预防落实设备 培训教育广泛宣传实务习题10、（ ）风险对物业管理企业具有较大杀伤力。 违规装修收费风险舆论风险二、多项选题、物业绿化管理除了日常绿化养护外，还包括（ ）。 绿化翻新改造花木种植 环境布置节日装饰实务习题、公共秩序管理服务的依据是（ ）。 业主公约 法律法规 物业服务合同、避免车辆管理的法律纠纷，应注意（ ）。 卡证的有效 停车服务协议的约定 专业服务咨询实务习题、物业管理早期介入的风险主要是（ ）。 合同风险 项目接管的不确定性 交通标示充足明显、在消防安全检查组织形式上，可采取（ ）。 日检与月检相结合 专项抽查 日检和重点检查相结合 全面检查与抽检相结合、物业服务费编制的依据是（ ）。 收费标准 产权人要求 可收费的管理面积实务习题、专项维修资金来源主要有（ ）。开发建设单位午夜服务费结转业主、使用人缴纳业主共有物业收益、清洁卫生服务的主要内容（ ）。 建筑物内、外公共区域清洁 垃圾收集与处理 管道疏通 化粪池清掏、物业管理常见的保险险种，大致有（ ）这几种类型。投资风险财产保险人身保险和医疗保险公众责任险实务习题10、为保证人身安全，物业公司应在物业管理区域内易于发生危险的地方（ ）。 明示救助电话 设置警示标志 设置小时值守 采取相应的防范措施实务习题三、案例分析案例一某花园栋604房业主李某深夜回来时在小区内被不法分子袭击受伤。李某以某物业公司未尽物业管理职责，安防人员不合格导致小区不安全，业主人身受到伤害为由将某公司告上法庭，要求物业公司赔偿医疗费、交通费、营养费及精神损失费共计108605元。某物业公司辩称，物业管理保安服务的范围是指为维护物业管理区域的公共秩序而配合公安机关实施的防范性安全保卫活动，其在进行物业管理时，并不负有保证每个居民人身安全的义务。而且该物业公司也按合同要求配置了24小时按防人员在案件发生时，门岗当班的安防人员及巡逻安防人员并未发生违规操作或脱岗现象，未发现陌生人进入大厦。因此不同意原告的诉讼请求，但原从道义上给予原告一次性经济补偿人民币3000元。实务习题问题1 本案例的焦点问题是什么?问题2 请简要回答法院为什么不支持李某的要求?