三明市物业服务收费实施办法

三明市物业服务收费实施办法（试行）一、为规范我市物业服务收费行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据福建省人民政府关于印发福建省定价目录的通知 （闽政, 2015? 31 号） 、 中华人民共和国物权法 、国务院物业管理条例 、建设部物业服务收费管理办法 、 福建省物业管理条例及福建省物业服务收费管理办法等规定，制定本实施办法。二、本办法适用本市行政区域内具有法定物业管理资质的物业服务企业。三、本办法所称物业服务收费是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，在物业管理区域内对房屋及配套设施和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。四、物业服务收费区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。 住宅 （不含别墅、 低密度联排高档住宅， 下同）前期物业服务收费实行政府指导价，其它物业服务收费实行市场调节价。五、 实行政府指导价的住宅前期物业服务收费， 实行分级管理，三明市区范围内的普通住宅前期物业服务等级的内容、标准和各等级对应的指导性收费标准由市住房和城乡建设局制定， 并定期 （ 2-3年）公布；三明市区以外的普通住宅前期物业服务等级及指导性收费标准由当地住建局（房管局）制定，并定期（ 2-3 年）公布。六、新建住宅的具体物业服务收费标准由开发建设单位与物业服务企业根据公布的指导价在物业服务合同中约定。前期物业服务合同期满但未成立业主大会的，如服务内容和收费标准不变，由物业服务企业在合同期满前一个月在物业服务区域内进行公示，合同期届满后，物业服务企业依旧提供不低于原服务标准的，若无专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半的业主（以下简称“双过半业主” ）提出异议的，可继续适用原服务内容和收费标准。若调整收费标准，须经双过半业主同意后，公布执行。七、实行市场调节价的物业服务收费，未产生业主委员会的，采取包干制形式，由开发建设单位或物业服务企业与物业买受人就服务内容和收费标准在物业服务合同中约定；已产生业主委员会的，可以采取包干制或者酬金制等形式，由业主委员会代表业主与物业服务企业就服务内容、服务标准和收费标准在物业服务合同中约定。八、实行物业服务费用包干制的，物业服务费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务费包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。九、根据物业服务收费管理办法 （发改价格, 2003? 1864号） 、 物业服务定价成本监审办法 （发改价格, 2007? 2285 号） 、福建省物业服务收费管理办法 （闽价服 , 2010? 267 号） 的规定，物业服务的成本主要由以下项目构成：（一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等（管理服务人员工资、按规定提取的工会经费、职工教育经费以及根据政府有关规定应当由物业服务企业缴纳的住房公积金和养老、医疗、失业、工伤、生育保险等社会保险费用） ；（二） 物业共用部位、 共用设施设备的日常运行、 维护费用 （为保障物业管理区域内共用部位共用设施设备的正常使用和运行、维护保养所需的费用。不包括保修期内应由建设单位履行保修责任而支出的维修费、应由住宅专项维修资金支出的维修和更新、改造费用） ；（三）物业管理区域清洁卫生费用（保持物业管理区域内环境卫生所需的购珞工具费、消杀防疫费、化粪池清理费、管道疏通费、清洁用料费等） ；（四）物业管理区域绿化养护费用（管理、养护绿化所需的绿化工具购珞费、绿化用水费、补苗费、农药化肥费等绿化养护费等。不包括应由建设单位支付的种苗种植费和前期维护费） ；（五）物业管理区域秩序维护费用（维护物业管理区域秩序所需的器材装备费、安全防范人员的人身保险费及由物业服务企业支付的服装费等，其中器材装备不包括共用设备中已包括的监控设备） ；（六）办公费用（物业服务企业为维护管理区域正常的物业管理活动所需的办公用品费、交通费、房租、水电费、通讯费、书报费及其它办公费用。物业服务企业在管理多个物业项目情况下，为保证相关的物业服务正常运转而由各物业项目分摊的管理费用） ；（七）物业管理企业固定资产折旧（按照规定折旧方法计提的物业服务小区内由物业服务企业拥有的、与物业服务直接相关的、使用年限在一年以上的固定资产的折旧金额） ；（八）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用（物业管理企业购买物业共用部位共用设施及公众责任保险所支付的保险费用，以物业服务企业与保险公司签订的保险单和所交纳的保险费为准） ；（九）经全体业主或业主大会同意的其它费用；物业共用部位、 共用设施设备的大修、 中修和更新、 改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。实行市场调节价的，物业服务费的成本可以参照前款规定由物业服务合同约定。十、新建物业出售前，开发建设单位应当选聘物业服务企业进行前期物业管理，签订前期物业服务合同。开发建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同，应当包含前期物业服务合同约定的内容。前期物业服务合同应当约定物业服务内容及标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容。涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。开发建设单位在物业销售时应当明示临时管理规约并予以说明，对物业买受人遵守临时管理规约的承诺应当予以书面确认。十一、物业服务费用从物业交付买受人之日起按合同约定方式收取，业主自愿预缴的除外。前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日当月发生的物业服务费用，由开发建设单位承担；已竣工但未出售房屋的物业服务费由开发建设单位承担；出售房屋交付之日至前期物业服务合同终止之日的物业服务费用，由物业买受人按照房屋买卖合同约定的前期物业服务收费标准承担。开发建设单位售房时承诺减免的物业服务费，减免部分的物业服务费用由开发建设单位承担。十二、业主应当按照物业服务合同的约定足额交纳物业服务费用，不得以物业企业服务质量未达约定标准、小区环境不佳、路不平灯不明、不予设珞声音建筑、其它业主不交物业费等为由拒交物业服务费。业主违反物业服务合同约定，逾期不交纳物业服务费用的，已成立业主大会的，业主委员会应当督促其限期交纳并进行催缴；逾期三个月不交纳的，业主委员会和物业服务企业可以在小区显著位珞公布欠费业主名单及欠费情况；若三个月内仍未交清，业主委员会可通过当地报纸、电视等媒体单位催交，也可依法提起诉讼追缴。经生效判决或仲裁裁决确认的，按照个人信用信息管理有关规定录入个人信用档案。物业发生产权转移时，原业主或者物业使用人应当结清物业服务费用，并由物业服务企业出具结清物业服务费用的证明，房管交易部门方可办理过户手续。十三、住宅改变为经营性的物业，其收费标准参照商业收费标准收取。住宅小区配套的商业店面的物业服务收费标准，由业主或物业使用人与物业服务企业在签订物业服务合同中约定。十四、物业服务费用实行酬金制方式的，预收的物业服务费属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业服务企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。物业服务企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务经 营资金年度预决算，并每年至少一次公布物业服务资金的收支情况，同时接受业主或者业主大会的质询。十五、物业服务费用实行酬金制方式的，物业服务企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。审计费用的承担方式经业主大会通过，由业主委员会代表业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。十六、物业管理区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。业主自用的向业主收取；物业服务企业使用的向物业服务企业收取；公共使用的由业主分摊，公摊费用包括：电梯日常运行电费、专业维护保养费、年度安全检测费和公共照明等公共电费、公共水费，具体分摊办法由物业服务企业与业主在物业服务合同中约定。物业服务企业每 6 个月应在服务区域内公布一次由业主使用的公共水电费用分摊明细表。物业服务企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取代办手续费，但不得向业主收取手续费等额外费用。十七、物业服务企业可以向业主或使用人收取房屋装修保证金，装修保证金按户收取，业主产权面积93 平方米以下（含93 平方米）的为3000元/户，业主产权面积93平方米以上（不含93平方米）的为5000元/ 户。业主或使用人入住后，装修过程无违规装修的，装修保证金归集管理单位应于申请之日起30 个工作日内退还装修保证金。装修过程中有损坏公共设施设备、损坏污染公共部位的，由业主或使用人负责修复、清洁。业主或使用人不修复、清洁的，由物业服务企业代为修复、清洁，所需费用从保证金中抵扣。装修保证金不足以抵扣修复、清洁费用，不足部分仍由业主或使用人承担。从装修保证金收取之日起至首位业主入住后 1 年，物业服务企业应当以幢为单位，每季度公布一次装修保证金管理情况。十八、根据建设部 住宅室内装饰装修管理办法 （建设部 110号令） ，业主需进行二次装饰装修的，可自愿与物业服务企业另行签订装饰装修管理服务协议 ，约定具体明确的服务内容、收费标准和违约责任等。物业服务企业应当明码标价并可根据提供的具体服务项目及内容向业主收取装修监管服务费，为业主提供装修期间的管控服务，督促装修施工队伍按约定要求进行装修。物业服务企业不履行管理职责而导致装修质量问题的，应双倍返还服务费。物业服务企业应当加强对建筑垃圾的清运管理。装修垃圾的清运由业主本着自愿的原则，委托物业服务企业清理，物业服务企业可以收取装修垃圾清运费。十九、物业服务企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务，服务收费由物业服务企业与委托服务的业主双方约定。二十、物业服务企业不得向进入服务区域内为业主提供配送、装修、维修、安装、中介等服务的外来人员收取任何费用。二十一、物业服务企业对同一物业管理区域内同一时间交付且同一使用性质和同一类型的物业服务收费，应按统一标准收取，不得以任何形式采取价格歧视。二十二、物业服务收费实行明码标价制度。物业服务企业应当按照国家和本省相关规定，在其服务区域内的显著位珞或收费地点，做好明码标价工作，公示内容包括：物业服务企业名称、服务内容、服务等级标准、收费项目、收费标准等明细表。二十三、各级物业行政主管部门应当加强对物业服务企业的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准的监督和检查。物业服务企业违反国家和本省物业管理法规及有关价格法律、法规和规定的，由各级物业行政主管部门与物价管理部门依据有关法律、法规和规定予以处罚。本实施办法自 2016 年 6 月 1 日起执行，以往规定与本办法不 一致的 , 以本办法规定为准。三明市区普通住宅前期物业服务等级指导性收费标准（试行）类别多层住宅（无电梯）（元/ M 月）电梯住宅（元/ M 月）一级1.10-1.301.70-1.90二级0.90-1.101.50-1.70三级0.60-0.801.20-1.50四级0.50-0.600.80-1.10五级0.500.60-0.80适用说明：一、该收费标准与三明市普通住宅前期物业服务等级标准（试行）配套使用。二、物业服务企业应按照三明市普通住宅前期物业服务等级标准（试行）规定的服务内容提供服务。未按照规定内容提供服务的，应相应降低收费标准，服务内容每缺一个大项的，收费标准降低 0.10 元/ 平方米；每缺一个小项的，收费标准降低0.01 元/ 平方米。三、综合性小区（多层住宅、高层住宅、别墅、办公楼、商场等不同物业类型中至少同时具备两种以上类型的）或设施设备比较复杂小区的收费标准可根据情况上浮；设施设备比较简单的可根据情况下浮；上下浮动的最高比例为15%。四、 物业服务企业采用新技术、 新方法提供超出 三明市普通住宅前期物业服务等级标准 （试行） 规定内容的服务项目的，可提高收费标准，经物业行政主管部门备案后实施。 10三明市普通住宅前期物业服务等级标准(意见稿)项目序号内容一级服务二级-内容及标准三级四级五级1M务场所设辂(1)固定物业服务办公场 所；(2)办公场所整治肩序，有 专门的接待区域；(3)配谿办公家具、电话、 电脑、网络通讯、无线 wifi 及传真、复印、打印功能的 办公设施，并可止常使用；(4)在显著位谿公布服务电 话。(1)固定物业服务办公场 所；(2)办公场所整治肩序，有 专门的接待区域；(3)配谿办公家具、电话、电脑、网络通讯、无线 wifi 及传真、复印、打印功能的 办公设施，并可止常使用；(4)在显著位谿公布服务电 话。(1)固定物业服务办公场 所；(2)办公场所整治肩序，有 专门的接待区域；(3)配谿办公家具、电话、 电脑、复印、打印功能的办 公设施，并可止常使用；(4)在显著位谿公布服务电 话。(1)固定物业服务 办公场所；(2)办公场所整洁 有序；(3)配谿办公家具、 电话、电脑，并可止 常使用；(4)在显著位谿公 布服务电话。(1)小区内设 谿管理处；(2)办公场所 整治肩序。、基本(1)配备具有物业管理项目 经理岗位证书的负责人(并 具有5年以上项目经理任职 经历)及与相应的楼管员、 秩序维护员、工程技术员、 绿化养护员、保洁员等人员；(2)从事物业管理相关人 员、专业操作人员按照国家 相关规定取得职业资格证书 或相应岗位证书，相关岗位 证书复印件项目部留存一 份；(3)统一着装，佩戴标志， 行为规范，制定相应的项目 服务岗位职责。(1)配备具有物业管理项目 经理岗位证书的负责人(并 具有3年以上项目经理任职 经历)及与相应的楼管员、 秩序维护员、工程技术员、 绿化养护员、保洁员等人员；(2)从事物业管理相关人 员、专业操作人员按照国家 相关规定取得职业资格证书 或相应岗位证书，相关岗位 证书复印件项目部留存一 份；(3)统一着装，佩戴标志， 行为规范，制定相应的项目 服务岗位职责。(1)配备具有物业管理项目 经理岗位证书的负责人(并 具有2年以上项目经理任职 经历)及与相应的楼管员、 秩序维护员、工程技术员、 绿化养护员、保洁员等人员；(2)从事物业管理相关人 员、专业操作人员按照国家 相关规定取得职业资格证书 或相应岗位证书，相关岗位 证书复印件项目部留存一 份；(3)统一着装，佩戴标志， 行为规范，制定相应的项目 服务岗位职责。(1)配备具有物业 管理项目经理岗位 证书的负责人；(2)从事物业管理 相关人员、专业操作 人员按照国家相关 规定取得职业资格 证书或相应岗位证 书，相关岗位证书复 印件项目部留存一 份；(3)统一着装，佩 戴标志，行为规范， 制定相应的项目服 务岗位职责。(1)物业管理服务2人员 配辂企业持后后效 证照，人员配备 合理，有管理人 员、保安、保洁 人员、岗位责任 制明确；(2)服务人员 服装整洁、挂牌 上岗、仪表规 范。3物业 服务 合同与开发建设单位或业主 /业 主委员会签定(前期)物业 服务合同，明确双方权利与 义务。与开发建设单位或业主 /业 主委员会签定(前期)物业 服务合同，明确双方权利与 义务。与开发建设单位或业主 /业 主委员会签定(前期)物业 服务合同，明确双方权利与 义务。与开发建设单位或 业主/业主委员会签 定(前期)物业服务 合同，明确双方权利 与义务。与被服务对象 签订规范的物 业服务合同，双 方权利义务关 系明确。4物业 承接 查验(1)对物业共用部位、共用 设施设备进行检查和验收(在物业交付使用30日前)； (2)现场查验书面记录及交 接记录完整。查验记录包括 查验时间、项目名称、查验 范围、查验方法、存在问题、 修复情况以及查验结论等内 容，查验记录由开发建设单 位和物业服务企业参加查验 的人员签字确认；(3)相关义件、资料和记录 建立档案。物业服务企业自 物业交接后30日内，持相应 文件向物业所在地的区、县(市)房地产行政主管部门 办理备案手续。(1)对物业共用部位、共用 设施设备进行检查和验收(在物业交付使用30日前)； (2)现场查验书面记录及交 接记录完整。查验记录包括 查验时间、项目名称、查验 范围、查验方法、存在问题、 修复情况以及查验结论等内 容，查验记录由开发建设单 位和物业服务企业参加查验 的人员签字确认；(3)相关义件、资料和记录 建立档案。物业服务企业自 物业交接后30日内，持相应 文件向物业所在地的区、县(市)房地产行政主管部门 办理备案手续。(1)对物业共用部位、共用 设施设备进行检查和验收(在物业交付使用30日前)； (2)现场查验书面记录及交 接记录完整。查验记录包括 查验时间、项目名称、查验 范围、查验方法、存在问题、 修复情况以及查验结论等内 容，查验记录由开发建设单 位和物业服务企业参加查验 的人员签字确认；(3)相关义件、资料和记录 建立档案。物业服务企业自 物业交接后30日内，持相应 文件向物业所在地的区、县(市)房地产行政主管部门 办理备案手续。(1)对物业共用部 位、共用设施设备进 行检查和验收；(2)现场查验书面 记录及交接记录完 整；(3)相关义件、资 料和记录建立档案。承接项目时，对 住宅小区共用 部位、共用设施 设备进行认真 查验。5业务 接待 时间(1)政府法定工作日不少于 12小时在服务场所进行业务 接待；(2)节假日有管理人员值 班，并提供服务。(1)政府法定工作日不少于 10小时服务场所进行业务接 待；(2)节假日有管理人员值 班，并提供服务。(1)政府法定工作日不少于 8小时服务场所进行业务接 待；(2)节假日有管理人员值 班，并提供服务。政府法定工作日不 少于4小时服务场所 进行业务接待。周一至周五在 指定地点有业 务接待。6服务 公示在物业项目服务场所，上墙 公布物业服务企业工商营业 执照、资质证书、物业服务 内容相关标准及其收费标 准、特约服务内容及其收费 标准。在物业项目服务场所，上墙 公布物业服务企业工商营业 执照、资质证书、物业服务 内容相关标准及其收费标 准、特约服务内容及其收费 标准。在物业项目服务场所，上墙 公布物业服务企业工商营业 执照、资质证书、物业服务 内容相关标准及其收费标 准、特约服务内容及其收费 标准。在物业项目服务场 所，上墙公布物业服 务企业工商营业执 照、资质证书、物业 服务内容相关标准 及其收费标准、特约在物业项目办 公场所上墙公 布物业服务内 容及标准、物业 收费标准、特约 服务内容及其服务内容及其收费 标准。收费标准。7日常管理1服务(1)有完整的物业管理方 案、质量管理、财务管理、 档案管理等制度健全，建立 业主资料档案、各项收费管 理档案、房屋技术工程资料、 设施设备技术资料管理档 案、项目承接查验资料档案， 制定小区物业管理与物业服 务工作计划并组织实施；(2)业主或使用人投诉、咨 询、求助在1个工作日内予 以答复；(3)设有服务接待中心，公 示24小时服务电话。提供24 小时的受理公共部位的业主 或使用人报修。急修半小时 内、其它报修按双方约定时 间到达现场，一般维修1日 内处理，如遇特殊原因无法 按时修复，应告知原因并做 出修复限时承诺；有完整的 报修、维修记录，有回访制(4)对违反相关法律法规政 策规定或管理规约的行为进 行劝阻、制止或报有关部门 处理，提请相关部门限制该 房屋产权；(5)每季或半年公布由业主(1)有完整的物业管理方 案、质量管理、财务管理、 档案管理等制度健全，建立 业主资料档案、各项收费管 理档案、房屋技术工程资料、 设施设备技术资料管理档 案、项目承接查验资料档案， 制定小区物业管理与物业服 务工作计划并组织实施；(2)业主或使用人投诉、咨 询、求助在1个工作日内予 以答复；(3)设有服务接待中心，公 示24小时服务电话。提供24 小时的受理公共部位的业主 或使用人报修。急修半小时 内、其它报修按双方约定时 间到达现场，一般维修1日 内处理，如遇特殊原因无法 按时修复，应告知原因并做 出修复限时承诺；有完整的 报修、维修记录，有回访制 oism；(4)对违反相关法律法规政 策规定或管理规约的行为进 行劝阻、制止或报有关部门 处理，提请相关部门限制该 房屋产权；(5)每季或半年公布由业主(1)有完整的物业管理方 案、质量管理、财务管理、 档案管理等制度健全，建立 业主资料档案、各项收费管 理档案、房屋技术工程资料、 设施设备技术资料管理档 案、项目承接查验资料档案， 制定小区物业管理与物业服 务工作计划并组织实施；(2)业主或使用人投诉、咨 询、求助在2个工作日内予 以答复；(3)设有服务接待中心，公 示24小时服务电话。提供8 小时的受理公共部位的业主 或使用人报修。有完整的报 修、维修记录，有回访制度 并实施；(4)对违反相关法律法规政 策规定或管理规约的行为进 行劝阻、制止或报有关部门 处理，提请相关部门限制该 房屋产权；(5)半年公布由业主分摊的 公共水电等费用详细测算及 分摊情况，半年公布共用部 位经营收益及其他物业管理 代收代支费用情况；(6)按有关规止或合同约(1)后相关的物业 管理和档案管理制 度，有小区物业管理 服务工作计划并组 织实施；(2)业主或使用人 投诉、咨询、求助在 2个工作日内予以答 复；(3)公示24小时服 务电话，提供工作日 内8小时的受理公共 部位的业主或使用 人报修。侣相关的报 修、维修记录；(4)对违反相关法 律法规政策规定或 管理规约的行为进 行劝阻、制止或报启 关部门处理，提请相 关部门限制该房屋 产权；(5)半年公布由业 主分摊的公共水电 等费用详细测算及 分摊情况，半年公布 共用部位经营收益 及其他物业管理代 收代支费用情况；(1)后基本的 物业管理制度 和档案制度；(2)公示8小 时服务电话；解 答业主的咨询、 处理业主投诉 及受理维修等； 业主咨询、投诉 在一周内予以 答复处理；业主 急修2小时内、 其它报修按双 方约定时间到 达现场；(3)每半年在 管理处公布一 次由业主分摊 的公共水电等 费用详细测算 情况；每年一次 在管理处公布 涉及住户共用 设施设备费用 分摊情况和其 他物业管理代 收代交费用情 况；(4)对违反相(6)有安全警示标 识；(7)按法律法规的 规定及合同约定规 范使用住房专项维 修资金。有代管理 的，实行专户存储、 按幢设账、核算到户 的管理，每年公布一 次。关法律法规政 策规定或管理 规约的行为进 行劝阻、制止或 报有关部门处 理，提请相关部 门限制该房屋 产权。分摊的公共水电等费用详细 测算及分摊情况，半年公布 共用部位经营收益及其他物 业管理代收代支费用情况；(6)按有关规定或合同约 定，公布物业服务费用或者 物业服务资金的收支情况；(7)每年一次进行物业服务 质量评价，可采取走访、座 谈、问卷调查、通讯等多种 形式与业主或使用人进行沟 通，每年沟通户数不低于小 区住户的90%业主满意度不 低于80%(8)有公共指示牌、标示牌, 安全警示标识等；(9)节假日(元旦、春节、 五一、中秋、国庆)有专题 布谿；(10)每年组织两次以上社 区活动；(11)广泛运用计算机进行 现代化物业管理服务；(12)根据业主需求，提供 物业服务合同之外不少于二 十项特约服务和十项便民服 务，公示服务标准与收费标 准；(13)按法律法规的规 定及合同约定规范使用住房 专项维修资金。有代管理的， 实行专户存储、按幢设账、 核算到户的管理，每年公布 一次。分摊的公共水电等费用详细 测算及分摊情况，半年公布 共用部位经营收益及其他物 业管理代收代支费用情况；(6)按有关规定或合同约 定，公布物业服务费用或者 物业服务资金的收支情况；(7)每年一次进行物业服务 质量评价，可采取走访、座 谈、问卷调查、通讯等多种 形式与业主或使用人进行沟 通，每年沟通户数不低于小 区住户的80%业主满意度不 低于70%(8)有公共指示牌、标示牌, 安全警示标识等；(9)节假日(元旦、春节、 五一、中秋、国庆)有专题 布谿；(10)每年组织一次以上社 区活动；(11)广泛运用计算机进行 现代化物业管理服务；(12)根据业主需求，提供 物业服务合同之外不少于十 五项特约服务和五项便民服 务，公示服务标准与收费标 准；(13)按法律法规的规定及 合同约定规范使用住房专项 维修资金。有代管理的，实 行专户存储、按幢设账、核 算到户的管理，每年公布一 次。定，公布物业服务费用或者 物业服务资金的收支情况；(7)每年一次进行物业服务 质量评价，可采取走访、座 谈、问卷调查、通讯等多种 形式与业主或使用人进行沟 通，每年沟通户数不低于小 区住户的70%业主满意度不 低于60%(8)有公共指示牌、标示牌, 安全警示标识等；(9)春节、国庆有专题布谿;(10)每年组织一次以上社 区活动；(11)广泛运用计算机进行 现代化物业管理服务；(12)按法律法规的规定及 合同约定规范使用住房专项 维修资金。有代管理的，实 行专户存储、按幢设账、核 算到户的管理，每年公布一 次。一、共用部位维护1装修 管理(1)建立房屋装饰装修的告 知、审核、巡视、验收等管 理制度；建立业主或使用人 房屋装修档案；(2)将住宅装饰装修禁止行 为及允许施工时|可、废弁物 的清运与处谿等事项告知业 主或装修人；(3)根据管控需要，每天巡 查一次以上装修施工现场， 并启记录；(4)对业主在装饰装修过程 中违反有关规止、合同约止 及管理规约的行为进行劝 阻、制止，劝阻、制止等无 效的应在24小时内书面报告 肩关执法部门，并提请相关 部门限制该房屋产权。(1)建立房屋装饰装修的告 知、审核、巡视、验收等管 理制度；建立业主或使用人 房屋装修档案；(2)将住宅装饰装修禁止行 为及允许施工时|可、废弁物 的清运与处谿等事项告知业 主或装修人；(3)根据管控需要，每天巡 查一次以上装修施工现场， 开启记录；(4)对业主在装饰装修过程 中违反有关规止、合同约止 及管理规约的行为进行劝 阻、制止，劝阻、制止等无 效的应在24小时内书面报告 府关执法部门，并提请相关 部门限制该房屋产权。(1)建立房屋装饰装修的告 知、审核、巡视、验收等管 理制度；建立业主或使用人 房屋装修档案；(2)将住宅装饰装修禁止行 为及允许施工时|可、废弁物 的清运与处谿等事项告知业 主或装修人；(3)根据管控需要，每天巡 查一次以上装修施工现场， 开启记录；(4)对业主在装饰装修过程 中违反有关规止、合同约止 及管理规约的行为进行劝 阻、制止，劝阻、制止等无 效的应在24小时内书面报告 肩关执法部门，并提请相关 部门限制该房屋产权。(1)做好房屋装饰 装修的告知、巡视、 验收等工作；(2)将住宅装饰装 修禁止行为及允许 施工时1可、废弁物的 清运与处谿等事项 告知业主或装修人；(3)对业主在装饰 装修过程中违反有 关规定、合同约定及 管理规约的行为进 行劝阻、制止，劝阻、 制止等尢效的应在 24小时内书面报告 有关执法部门，并提 请相关部门限制该 房屋产权。(1)按照住宅 装饰装修管理 肩夫规定和管 理规约的要求， 建立完善的小 区装饰装修管 理制度；(2)装修前， 依规定告知装 修人有关装修 的禁止行为和 注思事项；(3)每周巡查 一次装修施工 现场，并肩记 录；(4)发现影响 房屋外观、危及 房屋结构安全 及拆改共用管 线等损害公共 利益现象的，及 时劝阻并报告 业主委员会和 有关行政主管 部门，提请相关 部门限制该房 屋产权。2房屋 结构(1)每季度对房屋结构、涉 及使用安全的部位进行检查 并有记录，发现损坏及时安 排专项修复并告知相关业 主、使用人；对违反规划私(1)每季度对房屋结构、涉 及使用安全的部位进行检查 并有记录，发现损坏及时安 排专项修复并告知相关业 主、使用人；对违反规划私(1)每半年对房屋结构、涉 及使用安全的部位进行检查 并有记录，发现损坏及时安 排专项修复并告知相关业 主、使用人；对违反规划私(1)对房屋结构、 涉及使用安全的部 位进行检查并肩记 录，发现损坏告知相 关业主、使用人；对每年一次对房 屋结构、涉及使 用安全的部位 进行检查并肩 记录，发现损坏搭乱建和擅自改变房屋用途搭乱建和擅自改变房屋用途搭乱建和擅自改变房屋用途违反规划私搭乱建安排专项修复的行为及时劝阻，并报告业 主委员会和有关主管部门， 提请相关部门限制该房屋产 权；(2)根据房屋实际使用年 限，结合房屋共用部位的使 用状况，根据需要进行维修。 属于小修范围的，及时组织 修复；属于大、中修范围的， 及时编制维修计划和住宅专 项维修资金使用计划，向业 主大会或者业主委员会提出 报告与建议，根据业主大会 的决定，组织维修；(3)小区主出入口设有小区 平而不意图，主要路口设有 路标。各组团、栋及单元(门)、户和公共配套设施、 场地有明显标志。的行为及时劝阻，并报告业 主委员会和有关主管部门， 提请相关部门限制该房屋产 权；(2)根据房屋实际使用年 限，结合房屋共用部位的使 用状况，根据需要进行维修。 属于小修范围的，及时组织 修复；属于大、中修范围的， 及时编制维修计划和住宅专 项维修资金使用计划，向业 主大会或者业主委员会提出 报告与建议，根据业主大会 的决定，组织维修；(3)小区主出入口设有小区 平而不意图，主要路口设有 路标。各组团、栋及单元(门)、户和公共配套设施、 场地有明显标志。的行为及时劝阻，并报告业 主委员会和有关主管部门， 提请相关部门限制该房屋产 权。(2)根据房屋实际使用年 限，结合房屋共用部位的使 用状况，根据需要进行维修。 属于小修范围的，组织修复； 属于大、中修范围的，编制 维修计划和住宅专项维修资 金使用计划，向业主大会或 者业主委员会提出报告与建 议，根据业主大会的决定， 组织维修。(3)小区主出入口设有小区 平而不意图，主要路口设有 路标。和擅自改变房屋用 途的行为及时劝阻， 并报告业主委员会 和肩关主管部门，提 请相关部门限制该 房屋产权；(2)小区主出入口 设有小区平间小息 图。并告知相关业 主、使用人。34门窗楼内,面、顶 目、地面每日巡查一次小区房屋单元 门、楼梯通道以及其他共用 部位的门窗、玻璃等，做好 巡查记录，对出现问题及时 维修。每周巡查一次小区墙间、顶 面、地面，保持粉刷层无剥 落，间传、地砖平整不起壳、 无缺损，并做好巡查记录， 对出现问题及时维修养护， 修补面应保持与原材质、颜 色基本一致。每2日巡查一次小区房屋单 元门、楼梯通道以及其他共 用部位的门窗、玻璃等，做 好巡查记录，对出现问题及 时维修。每半月巡查一次小区墙间、 顶向、地面，保持粉刷层无 剥落，间传、地砖平整不起 壳、无缺损，并做好巡查记 录，对出现问题及时维修养 护，修补面应保持与原材质、 颜色基本一致。每周巡查一次小区房屋单元 门、楼梯通道以及其他共用 部位的门窗、玻璃等，做好 巡查记录，对出现问题及时 维修。每月巡查一次小区墙间、顶 面、地面，保持粉刷层无剥 落，间传、地砖平整不起壳、 无缺损，并做好巡查记录， 对出现问题及时维修养护， 修补面应保持与原材质、颜 色基本一致。每月巡查一次，有损 坏及时报业主委员 会处理。每月巡查一次，有损 坏及时报业主委员 会处理。每季一次巡视 楼内公共部位 门窗，保持完 好，开闭正常。无大面积剥落、 有损坏及时报 业主委员会处 理。5围墙每半月一次巡查围墙，发现 损坏及时修复，铁栅栏围墙 无明显锈蚀，保持围墙完好。每月一次巡查围墙，发现损 坏及时修复，铁栅栏围墙无 明显锈蚀，保持围墙完好。每月一次巡查围墙，发现损 坏及时修复，铁栅栏围墙无 明显锈蚀，保持围墙完好。每月巡查一次，有损 坏及时报业主委员 会处理。每月巡查一次，有损 坏及时报业主委员 会处理。每季一次巡视， 有损坏及时报 业主委员会处6，路、场 地等做好巡查记录。每日一次巡视小区区间路 面、害井等，做好巡查记录， 发现损坏及时修复，要求路 间/、积水，窘并不漫溢，害 井盖无缺损。做好巡查记录。每2日一次巡视小区区间路 面、害井等，做好巡查记录， 发现损坏及时修复，要求路 间/、积水，窘并不漫溢，害 井盖无缺损。做好巡查记录。每周一次巡视小区区间路 面、害井等，做好巡查记录， 发现损坏及时修复，要求路 间/、积水，窘并不漫溢，害 井盖无缺损。理。每月一次巡视， 有损坏及时报 业主委员会处 理。7,对椅、 方外健身 设施等每日至少巡查一次，做好巡 查记录，发现损坏立即修复， 保证设施的安全使用。每2日至少巡查一次，做好巡 查记录，发现损坏立即修复， 保证设施的安全使用。每周至少巡查一次，做好巡 查记录，发现损坏立即修复， 保证设施的安全使用。每月巡查一次，有损 坏及时报业主委员 会处理。建立室外设施 巡查制度，有损 坏及时报业主 委员会处理。三、共用 设施 设备 维护81安全 标志基本 要求对小区内危险、隐患部位设 辂安全防范警示标志或维护 设施，主要通道设谿安全疏 散提示和事故照明设施，每 半月检查一次，做好检查记 录，保证标志清晰完整。(1)对共用设施设备进行日 常管理和维修养护(依法应 由专业部门负责的除外)，运 行、检查、维修、保养记录 齐全；(2)建立共用设施设备安全 操作、运行、巡检、机房管 理、设备故障应急措施等制 度；建立共用设施设备档案(设备台帐)，设施设备标志 齐全、规范，责任人明确； 操作维护人员严格执行设施 设备操作规程及保养规范；对小区内危险、隐患部位设 谿安全防范警示标志或维护 设施，主要通道设谿安全疏 散提示和事故照明设施，每 月检查一次，做好检查记录， 保证标志清晰完整。(1)对共用设施设备进行日 常管理和维修养护(依法应 由专业部门负责的除外)，运 行、检查、维修、保养记录 齐全；(2)建立共用设施设备安全 操作、运行、巡检、机房管 理、设备故障应急措施等制 度；建立共用设施设备档案(设备台帐)，设施设备标志 齐全、规范，责任人明确； 操作维护人员严格执行设施 设备操作规程及保养规范；对小区内危险、隐患部位设 谿安全防范警示标志或维护 设施，主要通道设谿安全疏 散提示和事故照明设施，每 月检查一次，做好检查记录， 保证标志清晰完整。(1)对共用设施设备进行日 常管理和维修养护(依法应 由专业部门负责的除外)，运 行、检查、维修、保养记录 齐全；(2)建立共用设施设备安全 操作、运行、巡检、机房管 理、设备故障应急措施等制 度；建立共用设施设备档案(设备台帐)，设施设备标志 齐全、规范，责任人明确；(3)每年编制共用设施设备 维修养护计划和专项维修资对小区内危险、隐患 部位设谿安全防范 警示标志，主要通道 设谿安全疏散提示 和事故照明设施，每 季检查一次，保证标 志清晰完整。(1)共用设施设备 运行后基本的维修 养护制度；(2)容易危及人身 安全的设施设备有 明显警示标志和防 范措施；(3)每月一次对共 用设施设备组织巡 查，做好巡查记录； 需要维修，向业主 大会提出报告与建 议,根据业主大会对小区内后存 在危险隐患部 位设谿安全防 范警示标志，有 损坏及时报业 主委员会处理。(1)共用设施 设备运行启基 本的维修养护 制度；(2)容易危及 人身安全的设 施设备有明显 警示标志和防 范措施；(3)每月一次 对共用设施设 备组织巡查， 做好巡查记设施设备运行正常；(3)每年编制共用设施设备 维修养护计划和专项维修资 金使用计划，向开发建设单 位或业主提出报告和建议， 根据开发建设单位或业主决 定组织维修；(4)根据设施设备使用的相 关规定对共用设施设备组织 巡查，并记录；(5)提供不少于12小时的维 修服务，紧急抢修服务应在 半小时内到达现场，及时报 告开发建设单位或业主，并 在24小时内修复，如遇特殊 原因无法按时修复，应告知 原因并做出修复限时承诺， 及时记录维修情况；(6)保持共用设施设备运行 正常，如遇故障及时维修， 在维修费用确保前提下共用 设备完好率不低于95%共用 设施完好率不低于90%(7)接到相关部门停水、停 电、停气等通知应及时通告 业主；(8)设备房保持整洁、通风， 无跑、冒、滴、漏和鼠害现 象；(9)主要道路及停车场交通 标志齐全、规范；(10)容易危及人身安全的 设施设备有明显警示标志和 防范措施；对可能发生的各设施设备运行正常；(3)每年编制共用设施设备 维修养护计划和专项维修资 金使用计划，向开发建设单 位或业主提出报告和建议， 根据开发建设单位或业主决 定组织维修；(4)根据设施设备使用的相 关规定对共用设施设备组织 巡查，并记录；(5)提供不少于10小时的维 修服务，紧急抢修服务应在 半小时内到达现场，及时报 告开发建设单位或业主，并 在24小时内修复，如遇特殊 原因无法按时修复，应告知 原因并做出修复限时承诺， 及时记录维修情况；(6)保持共用设施设备运行 正常，如遇故障及时维修， 在维修费用确保前提下共用 设备完好率不低于90%共用 设施完好率不低于85%(7)接到相关部门停水、停 电、停气等通知应及时通告 业主；(8)设备房保持整洁、通风， 无跑、冒、滴、漏和鼠害现 象；(9)主要道路及停车场交通 标志齐全、规范；(10)容易危及人身安全的 设施设备有明显警示标志和 防范措施；对可能发生的各金使用计划，向开发建设单 位或业主提出报告和建议， 根据开发建设单位或业主决 定组织维修；(4)根据设施设备使用的相 关规定对共用设施设备组织 巡查，并记录；(5)提供不少于8小时的维 修服务，紧急抢修服务应在 半小时内到达现场，及时报 告开发建设单位或业主，并 在72小时内修复，如遇特殊 原因无法按时修复，应告知 原因并做出修复限时承诺， 及时记录维修情况；(6)保持共用设施设备运行 正常，如遇故障及时维修， 在维修费用确保前提下共用 设备完好率不低于90%共用 设施完好率不低于85%(7)接到相关部门停水、停 电、停气等通知应及时通告 业主；(8)设备房保持整洁、通风， 无跑、冒、滴、漏和鼠害现 象；(9)主要道路及停车场交通 标志齐全、规范；(10)容易危及人身安全的 设施设备有明显警示标志和 防范措施；对可能发生的各 种突发设备故障有应急方 案。的决定，及时组织 维修或者更新改 造；(4)设备房保持整 洁、通风，无跑、 冒、滴、漏和鼠害 现象；(5)接到相关部门 停水、停电通知；按 规定时间在小区醒 目处提前通知业主。录；需要维修， 向业主大会提 出报告与建 议，根据业主 大会的决定， 及时组织维修 或者更新改 造；(4)设备房保 持整洁、通风， 无跑、冒、滴、 漏和鼠害现 象；(5)接到相关 部门停水、停 电通知；按规 定时间在小区 醒目处提前通 知业主。种突发设备故障有应急方 案。种突发设备故障有应急方 案。2电梯(1)电梯各项技术参数应符 合国家肩关质量标准，取得安全检验合格证，并在电 梯轿厢内显著位谿公示；(2)电梯根据相关规范及制 造商维护标准进行保养，24 小时运行(节能措施除外)， 如肩故障及时组织维修；(3)每日进行日常巡查，并 府相关记录；(4)建立电梯运行档案，记 录电梯运行情况和维修保养 工作内容；(5)当电梯发生困人或其它 突发重大故障时，物业服务 人员须在10分钟内到现场应 急处理，专业技术人员须在 半小时内到达现场进行处 理；(6)电梯故障或维修期间， 应设谿安全警示，并采取相 关防护措施；(7)电梯轿厢内按钮、灯具、 对讲等配件保持完好，轿厢 整洁；(8)委托专业维修保养单位 进行定期保养，并有管控措 施。(1)电梯各项技术参数应符 合国家肩关质量标准，取得安全检验合格证，并在电 梯轿厢内显著位谿公示；(2)电梯根据相关规范及制 造商维护标准进行保养，24 小时运行(节能措施除外)， 如肩故障及时组织维修；(3)每日进行日常巡查，并 后相关记录；(4)建立电梯运行档案，记 录电梯运行情况和维修保养 工作内容；(5)当电梯发生困人或其它 突发重大故障时，物业服务 人员须在15分钟内到现场应 急处理，专业技术人员须在 半小时内到达现场进行处 理；(6)电梯故障或维修期间， 应设谿安全警示，并采取相 关防护措施；(7)电梯轿厢内按钮、灯具、 对讲等配件保持完好，轿厢 整洁；(8)委托专业维修保养单位 进行定期保养，并有管控措 施。(1)电梯各项技术参数应符 合国家肩关质量标准，取得安全检验合格证，并在电 梯轿厢内显著位谿公示；(2)电梯根据相关规范及制 造商维护标准进行保养，24 小时运行(节能措施除外)， 如肩故障及时组织维修；(3)每日进行日常巡查，并 后相关记录；(4)建立电梯运行档案，记 录电梯运行情况和维修保养 工作内容；(5)当电梯发生困人或其它 突发重大故障时，物业服务 人员须在15分钟内到现场应 急处理，专业技术人员须在 半小时内到达现场进行处 理；(6)电梯故障或维修期间， 应设谿安全警示，并采取相 关防护措施；(7)电梯轿厢内按钮、灯具、 对讲等配件保持完好，轿厢 整洁；(8)委托专业维修保养单位 进行定期保养，并有管控措 施。委托专业单位保养。委托专业单位 保养。3低压 配电(1)每周一次检查低压配电 设施；(2)低压配电设施后关技术 参数应符合国家肩关质量标 准；(3)低压配电、自备电源等 设施设备应根据相关规范及 制造商维护标准进行保养、 运行，如有故障及时组织维 修；(4)自备电源可随时启用。(1)每周一次检查低压配电 设施；(2)低压配电设施后关技术 参数应符合国家肩关质量标 准；(3)低压配电、自备电源等 设施设备应根据相关规范及 制造商维护标准进行保养、 运行，如有故障及时组织维 修；(4)自备电源可随时启用。(1)每月一次检查低压配电 设施；(2)低压配电设施后关技术 参数应符合国家肩关质量标 准；(3)低压配电、自备电源等 设施设备应根据相关规范及 制造商维护标准进行保养、 运行，如有故障组织维修。每月一次检查路灯、 楼道灯等，完好率/、 低于80%并按规定 时间定时开关。每季一次检查 路灯、楼道灯 等，完好率/、低 于75%并按规 定时间定时开 关。4排水给水：(1)每周对供水设备检查一 次，每季对水泵润滑点加油， 对泵房、管道等进行除锈、 油漆一次，每年保一次水 泵，保证二次供水正常，泵 房整洁；(2)半年一次清洗生活水 箱、蓄水池，二次供水水质 符合国家生活用水标准；(3)高层房屋每半年一次对 减压阀进行测压并做好记 录；(4)水箱、蓄水池盖板应保 持完好并加锁，溢流管口必 须安装金属防护网并完好， 每年秋末对暴露水管进行防 冻保养一次。排水：(1)每周一次检查污水泵、 提升泵、排出泵，每季一次 润滑加油；给水：(1)每2周对供水设备检查 一次，每季对水泵润滑点加 油，对泵房、管道等进行除 锈、油漆一次，每年保养一 次水泵，保证二次供水正常， 泵房整洁；(2)半年一次清洗生活水 箱、蓄水池，二次供水水质 符合国家生活用水标准；(3)高层房屋每半年一次对 减压阀进行测压并做好记 录；(4)水箱、蓄水池盖板应保 持完好并加锁，溢流管口必 须安装金属防护网并完好， 每年秋末对暴露水管进行防 冻保养一次。排水：(1)每2周一次检查污水泵、 提升泵、排出泵，每季一次 润滑加油；给水：(1)每月对供水设备检查一 次，每半年对水泵润滑点加 油，对泵房、管道等进行除锈、 油漆一次，每年保一次水 泵，保证二次供水正常，泵房 整洁；(2)半年一次清洗生活水 箱、蓄水池，二次供水水质 符合国家生活用水标准；(3)高层房屋每半年一次对 减压阀进行测压并做好记 录；(4)水箱、蓄水池盖板应保 持完好并加锁，溢流管口必 须安装金属防护网并完好。 排水：(1)每2周一次检查污水泵、 提升泵、排出泵，每季一次 润滑加油；(2)每半年一次对污水处理 系统全面维护保养；每季度一次检查雨 水井、化粪井，根据 需要定期清理疏通， 保持通畅。每季度一次检 查雨水井、化粪 井，根据需要定 期清理疏通，保 持通畅。(2)每半年一次对污水处理 系统全面维护保养；(3)控制柜电气性能完好， 运作止常；(4)污水处理系统止常运 行，周边基本无异味和明显 噪声，过滤格栅无堵塞，污 水排放符合环保要求；(5)每年清洗暴气机空气滤 网两次，如有破损立即更换。(2)每半年一次对污水处理 系统全面维护保养；(3)控制柜电气性能完好， 运作止常；(4)污水处理系统止常运 行，周边基本无异味和明显 噪声，过滤格栅无堵塞，污 水排放符合环保要求；(5)每年清洗暴气机空气滤 网两次，如有破损立即更换。(3)控制柜电气性能完好， 运作止常；(4)污水处理系统止常运 行，周边基本无异味和明显 噪声，过滤格栅无堵塞，污 水排放符合环保要求；(5)每年清洗暴气机空气滤 网两次，如有破损立即更换。5消防 设施(1)消防设施设备完好，可 随时启用；消防通道畅通；(2)消防设施根据相关规范 及制造商维护标准进行保 养、运行，如后故障及时组 织维修；(3)对建筑消防设施，每季 至少进行一次全面检测，确 保完好有效，检测记录完整 准确，存档备查；(4)消防设施、消防装备不 足或者不适应实际需要的， 应及时向开发建设单位或业 主提出报告和建议，应当增 建、改建、配谿或者进行技 术改造；(5) 不得拆除、