中信盛景星耀地产基金集合信托计划

中信盛景星耀地产基金集合信托计划一、产品介绍1.产品名称：中信盛景星耀地产基金集合信托计划2.规模 ：不少于67.9亿元人民币，其中次级受益权出资权益不少于32.9亿元；优先级收益权23.5亿元；超优先级收益权11.5亿元。3.投资标的：天津星耀五洲项目公司股权、债权运用、其他房地产企业股权、债权以及结构性信托产品。4.期限：超优先级受益权15个月,满6个月后可强制提前赎回；优先级受益权3年；次级受益权5年。5预期收益：超优先受益权预期年化收益率为14%（含一次性认购费2%）。6.交易结构图：7.风险控制措施：(1)本信托计划持有天津星耀项目公司100%股权及其收益权，该公司以其持有的天嘉湖地块土地作为抵押，抵押率为18.28%,抵押登记手续已办理完毕。(2) 中信集团及中信信托作为优先级受益权投资者，并以自有资金合计出资23.5亿元，为超优先级投资者提供内部信用增级。(3) 次级受益权投资者昆明星耀公司已投入超过人民币32.9亿元，该部分权益投入为超优先级及优先级投资者提供内部信用增级。(4) 在预计将面临偿付时点现金流不足的风险时，受托人会及时向相关方出让本信托计划持有的股权，为投资者提供流动性保障。(5) 本信托计划资金的存放及划拨使用均由中国工商银行股份有限公司实施全程监管。二、产品发行评价1.产品发行背景：该产品发行于2008年9月25日，由“中信盛景昆明星耀特定资产收益权投资项目集合资金信托计划”重组而来。该特定资产收益权计划于2007 年 12 月25 日成立，其投资标的为天津星耀项目公司100%股权。在2008年前两季度实现利益分配的情况下，由于国内严厉的宏观调控政策，加之国际金融危机的影响，出现了银行谨慎放贷的现象。国内房地产市场不景气也直接推升了地产商的融资压力。2008年9月，房地产信托在前几月温和上升的基础上，本月放出巨量，发行数量达23个，资金规模超过100亿元，几乎占当月发行规模的一半，并创下了房地产信托有史以来单月发行规模的最大值。截至到9月底，当年房地产信托产品累计发行近百个，发行规模达249.5亿元，分别占同期全部集合信托产品的19.72%和35.17% 数据来源：用益信托网站 。2.投资者适合度分析：从收益率来看，当月发行的集合信托产品平均预期年化收益率为 9.28 %，而本信托计划预期年化收益率为12%（包括一次性申购费2%）,较平均水平高出2.72个百分点，收益性比较高。从流动性来看，本信托计划中，作为一般投资者的超优先受益权经受托人审核后可进行转让，登记费为标的信托资金的1%，但从最低认购额为1000万，特别是在国内经济下行的形势来看，不论企业和个人都更愿意持有现金，还是存在一定的流动性风险。从安全性来看，首先可以从信托收益来源分析。本信托计划在持有天津星耀公司100%股权的同时，还持有昆明星耀集团公司持有的昆明房地产项目收益权、云南长丰房地产公司49%股权的预期利润收入和股权处置收益以及天津星耀公司项目销售收益权。其收益来源过于集中在房地产这一行业当中，作为母公司昆明星耀集团公司信息披露不到位，无法得知其资产负债情况，难以估计企业营运的风险。其次，从应对无法按时偿付的风险措施来看，本信托计划将启动股权转让安排，将天津星耀公司100%的股权转让给中信地产或第三方公司，同样，这一补偿计划存在无法获得足够收益的风险。当然，中信集团和中信信托以自由资金合计出自23.5亿元，昆明星耀公司投入超过32.9亿元，这些投入为超优先级投资者提供了内部信用增级。同时，从信托收益的主要来源-“星耀五洲项目”本身来分析，该项目是天津市天嘉湖湖内唯一批准的别墅，别墅项目逐渐成为稀缺户型，能够吸引高端客户的购买。天津市其他在售别墅项目销售较好，并有价格越高、品质越好的楼盘销售越好的特征，这也为信托收益的实现提供了一定的保证。总之，本信托计划适合对收益率要求较高，风险容忍度高，同时对流动性没有太大要求的投资者。3.同类产品比较分析由于信息披露等相关原因，这里仅选取平安信托发行的另一只地产信托产品做一个比较，对比如下：星耀地产安鑫1号 数据来源：平安信托网站：投资方式股权、债权和其他结构化产品股权、债权信托期限15个月18个月预计年化收益率7%12%是否可以转让可以不可保管银行工商银行平安银行信用增级由中信集团、中信信托、昆明星耀提供无从上表中可以看出，本信托产品信托期限更短，且可以转让，流动性方面更胜一筹；本信托产品年化收益率要高出5个百分点，投资方式也更加多样；本信托产品由中信集团等其他方提供信用增级，信托资金也由无关第三方工商银行保管，相比安鑫1号资金由同属平安集团旗下的平安银行保管，安全性更高。4、该产品系列的比较分析为了对中信信托发行的同类产品进行分析，笔者从公司网站上取得了可以获得了以“中信盛景”开头的信托产品，并除去其中一个非房地产信托，简单比较如下：星耀地产基金中国农业科技 园股权投资永顺特定资产收益权通州宾馆股权投资投资方式股权、债权等股权物权股权信托期限15个月2 年2年2年预计年化收益率12%10.5%-11.5%10%-10.5%10.5%-12%规模11.5亿（仅超优先级5亿2.3亿2.8亿担保措施土地抵押、股权质押、大股东个人连带责任担保股权质押、债权担保、信托公司介入经营管理现房抵押、股权质押、个人连带责任担保资产抵押、股权质押、个人连带担保、受托人介入经营管理成立时间2008年9月2010年12月2010年6月2011年7月从此表中可以看出，中信信托发行的该类房地产信托产品更倾向于股权投资的方式，信托期限在2年左右，年化收益率在10%左右，并通过资产抵押、股权质押等方式为信托计划进行担保。总之，这一系列产品较好地做到了收益性与安全性的结合。三、本人的思考这一信托计划从收益性、安全性、规模等方面来看都是比较吸引人的，但是值得注意的是本身产品是由“昆明星耀特定资产收益权投资项目集合资金信托计划“重组而来，信托计划的重组有可能是因为短期现金流不足，同时房地产销售也不如预期。事实上本信托计划在2009年7月14日提前向超优先级信托受益人分配全部信托本金115,000 万元，对应期间信托收益 13,059 万元，向优先级信托受益人分配信托本金 126,880 万元，分配信托收益59,617 万元。从普通投资者的角度来看，在较短的时间内取得了较高的收益，可以说是一笔较为成功的投资。但是从信托公司的角度来看，本身中信信托和中信地产就已经投入了23.5亿元的巨额资金，实际到2010年4月21日，其信托收益才最终分配完毕，中信信托此后又发行了三款产品，用于征集该项目后期的资金。说明该项目的现金流，企业的营运有可能存在一定问题，信托公司本身也可能承担更多的风险，这是不得不加以考虑的。在完成此次作业的过程中发现信托这一领域还是十分吸引人的，也是在今后几年里可能大有作为的领域，同时也深深地感觉自己专业知识的不足与努力学习的必要，希望在课堂内外可以在老师的帮助和自己的努力下得到更大的收获。