闵行区商业地产市场调研及天歌莘庄项目定位分析报告.doc

闵行区商业地产市场调研及天歌莘庄项目定位分析报告目录 一、闵行区经济发展规划概况 3 二、项目位置介绍 3 三、项目周边宾馆市场状况 4 四、项目周边写字楼市场状况 5 五、项目周边商业市场状况 6 六、项目市场定位 7 七、项目主要竞争对手分析 9 八、项目优劣势分析 11 九、结论 12一、 闵行区经济发展规划概况 闵行区下辖9个镇、3个街道、1个市级工业区，区政府设在莘庄镇。虹桥经济技术开发区、漕河泾高新技术开发区、闵行经济技术开发区和虹桥国际机场分布在区境内。闵行区是上海市重要对外交通枢纽，上海西南地区重要的工业基地、科技创业区、现代居住区和区域性商业、物流中心，是一个现代化国际大都市的新城。 闵行区在十二个五年规划中主要发展新能源、民用航空、航天先进重大设备、生物医药、电子信息、新材料六大高新技术产业，下属有上海莘庄工业区、闵东工业区、闵北工业区等三座布局超前、基础设施配套一流、投资服务系统完善的现代化工业园区。德国曼内斯曼公司、巴斯夫公司，日本的伊藤忠株式会社、丸红株式会社、东棉株式会社，荷兰的ING集团，韩国的现代株式会社，法国的圣戈班化学公司、阿尔卡特阿尔斯通等一批跨国公司、知名公司纷纷落户区内。 二、 项目位置介绍本项目位于闵行区沪闵路西侧沁春路北侧的十字路口，地块呈长方形，占地面积约13340平方米，项目的北面是沪杭高速公路、外环高速公路，东面是莘奉金高速公路，附近有距轨道交通5号线、公共交通816、712、莲庄专线、莘荷线、徐闵线等，因此项目地理位置优越、交通发达。 项目周边有大量中高端商品房住宅，如春申府邸、金竹园、江南苑、雅阁花园、雅仕居、剑桥别墅等。三、 项目周边宾馆市场状况 名称 星级 标准间人民币（已打折） 地点 备注 金燕大厦 三 449 春申路 入住率: 75% 莘城宾馆 366 春申路 入住率: 75% 锦江之星 309 地铁北广场 入住率: 90% 九宫宾馆 218 沪闵路 入住率: 60% 恒福商务酒店 准四星 880 七莘路 入住率: 70% 宝燕商务酒店 三 385 都市路 入住率: 70% 绿地智选假日酒店 准四星 558 银都路 入住率: 60%春上雪商务酒店 218 沁春路 入住率: 60% 莫泰168 228 青年路 入住率:90%得丘花园酒店 三 470 莘庄工业园区 入住率: 60% 紫藤宾馆 三 328 东川路 入住率: 70% 华纳时尚酒店 三 508 莲花路 入住率: 80%四、 项目周边商务写字楼市场状况名称 等级 面积 （平方米） 租金 物业费 备注 莲花国际广场 乙 100300 3.5 10 简装，出租率:95% 宝利商务楼 乙 60200 2.8 8 毛坯 出租率:40% 财富108广场 甲 50200 3.84.5 简装 可售 邻里商务楼 30100 2 2.5 地面停车 出租率:95%凯德龙之梦 甲 100300 4 30 2011年10月开业 绿地科技岛 甲 100500 4.25 16 出租率:90% 梅陇新都会 乙 100200 2.7 免 出租率:50% 金燕商务楼 乙 60100 2.7 免 目前自用 莘庄商务楼 120-180 2.2 免 莘庄慧峰大厦 60150 1.7 1.6 春申商务楼 乙 100-160 2 免 银霄大厦 90130 1.4 1.7 商住楼五、 项目周边商业市场状况名称 业态 面积 地点 距离项目 （公里） 备注 家乐福 超市 30000 都市路 2 百盛 百货 10000 都市路 2 大润发 超市 25000 春申路 2.5 易买得 超市 25000 莲花路 3 乐购 超市 30000 莘松路 2.5 4月份开业 九佰家居 家居 15000 春申路 1.5 梅陇新都 休闲、娱90000 莲花路银 3 会休闲广场 乐、餐饮、酒店、商务 都路 华清商业广场 餐饮、百货 15000 莲花路 3 金盛国际家居 家居 10000 银都路 好爱广场 休闲、娱乐、餐饮、宾馆 50000 都市路梅州路 3 农工商 超市 4000 沪闵路 3 凯德龙之梦 购物、休闲、娱乐、餐饮 20000 沪闵路 莘松路 1.5 2011年12月开业 城市剧院 电影 都市路六、 项目市场定位 通过对项目周边宾馆、商务写字楼、商业的调研，并对项目地块的分析，再结合市场特点及未来发展趋势提出定位建议。即项目定位即项目定位即项目定位即项目定位为高档宾馆（准四星级）和乙级商务写字楼及高端商业配套项目三个主要功能之间应形成运转良好的互动作用，成为闵行区独特的高品质综合性项目，具体体现在整体项目应以宾馆为主要功能，商务写字楼为次要功能形成项目的主体；商业配套作为对二者功能的补充和完善。三种功能在统一的商务氛围下相互支撑形成合力效应，最终能够以较强的综合实力参与市场竞争。1、宾馆星级定位 A、市场需要高档酒店 闵行区作为上海工业经济发展最活跃的区域之一，入驻中外企业达5000多家，其中不乏世界500强企业和国内知名企业，企业的聚集除了进行生产、研发等活动，同时会产生大量商务交流的需要，再有莘庄地区高档甲级商务写字楼正雨后春笋般发展，因此对高档次宾馆有较为强烈的需求。因为闵行区高档宾馆大多数集中在虹桥、吴中路、漕宝路等地区，而莘庄地区高端宾馆明显不足，项目五公里范围内三星级宾馆仅为三四家，大多数是一些便捷式商务酒店，故已无法满足闵行区众多工业园区大量高端商务人士的商务活动的需要，又因为项目开业是二、三年之后的事，那时闵行区的经济又将有很大发展，对高档宾馆需求更为迫切，因此综合评估，对项目定位为高档宾馆（准四星级）是必要的.B、客户群体定位 闵行区政府各部门大型商务活动，国内外各大中型企业高端商务人士等。 C、宾馆客房房价定位 标准间（已打折）：588元人民币/天2、商务写字楼定位设立商务写字楼实质上是为了规避项目整体的风险，因为26000平方米全部做宾馆体量较大，因此分出一部分建筑体量能降低整个项目的风险。闵行区商务写字楼体量很大，出租率尚可，地铁一号线徐家汇一直到莘庄沿线两侧有众多的甲、乙级商务写字楼与商住办公楼。甲级商务写字楼周边都有众多的各档次商业配套。 A、因项目地理位置较好，轨道交通和公共交通相当发达，建60008000平方米体量乙级商务写字楼风险很小，又因为体量不大且没有各档次商业配套，建甲级商务写字楼意义不大。 B、项目客户群体定位 大中型企业区域总部、分公司、办事处、IT、咨询服务、物流、电子信息、商贸行业等。 C、乙级商务写字楼租金、物业管理费定位 租金：2.73元/平方米/天 物业管理费:5元/平方米/月 3、商业及其他设施定位商业配套设施主要是对宾馆、写字楼所需配套的补充，即以购物、休闲、娱乐、餐饮、会议厅为主。如有可能增加游泳池和网球场。 地下一层：休闲、娱乐及各辅助设施。（目的是提高楼面经营面积） 地下二层：停车位（至少300个以上）。 七、 项目主要竞争对手分析1、宾馆： A、金燕宾馆、金燕商务写字楼是一家公司，由两栋楼组成。 金燕宾馆属三星级总高17层，14层由大厅餐饮会议中心组成，517层是客房，入住率约在75%，标准客房449元（已打折） 金燕商务写字楼原来是租赁的，租金是2.7元/平方米/天,由于酒店客房生意不错,故把宾馆里的行政办公室全部迁往商务楼里。该宾馆最大的问题是停车位严重不足（地上、地下只有70个）且宾馆大厅已陈旧。该宾馆离本项目只有约200米，因此是本项目最直接竞争对手。 B、绿地智选假日酒店 该酒店属准四星级，位于莲花南路、银都路。该酒店是绿地集团开发的梅龙镇新都会休闲广场九万平方米内的一部分。入住率约在60%，标准客房558元（已打折），因为旁边是SHOPPING MALL，商业配套设施非常完备。唯一不足是大堂不够气派，感觉不到是准四星级标准。该酒店离本项目约3公里也是本项目强有力的竞争对手。 2、商务写字楼： A、绿地科技岛比邻地铁一号线北广场，由三栋高层甲级写字楼和配套商业设施组成，写字楼租金在莘庄地区是最高的，出租率达到90%以上，租赁客户层次也比较高，国内外高科技产业众多，应该讲该项目开发的很成功。该写字楼离本项目约2.5公里。 B、梅陇新都会商务写字楼也是绿地集团开发的，商业广场设施非常完备，国内外知名品牌商家比较多，由于地段稍偏，体量又大约5万平方米，又没有轨道交通，因此出租率不高，租金价格也偏低。该写字楼离本项目约2.5公里。 C、邻里商务楼是由几栋三层楼组成的普通商务楼，只有地面停车位而且数量很有限，因租金价格较低，出租率高达95%以上。该商务楼离本项目约0.7公里。 市场调研依据为了准确的项目定位，故对项目一定范围内的大卖场、商业广场、宾馆、商务写字楼展开问答式的调查，在调研过程中拜访了闵行区发改委、闵行区经委、闵行区投资发展办公室获得了闵行区工业、商业、服务业等行业大量信息。在此基础上进行认真仔细的定性、定量分析、比较和判断进而对本项目作出这样的定位。 七、 项目优劣势分析 项目优势： 区位优势：地段长期前景看好，项目的定位将改善闵行区莘庄地区高档宾馆的匮乏状况。 交通优势：沪杭高速公路、外环高速公路、莘奉金高速公路，轨道交通5号线、公共交通都非常发达、便捷、通畅，从而使项目的客户覆盖面得到了扩大。 项目有一定的规模和档次，具备了当地商圈的硬件条件，有利于吸引中高端商务人士消费和创业项目邀请知名酒店管理运营公司进行管理及整体规划布局。 项目劣势： 项目所处地段既不是商务区也不是工业园区而是大片的居民住宅区，离目标客户有一定的物理距离，项目在短期内难以引起市场深度认知。 八、 结论：综上所述，项目的开发在拥有诸多的市场竞争优势和众多市场机遇的同时，竞争劣势和市场威胁也同时存在，要确保项目的操作成功，对项目自身的优势的提炼扩大、整体资源的整合运用、客户消费市场需求的引导等都十分重要。因此，项目在操作过程中不能盲目乐观，要遵循客观规律，扬长避短、实事求是。项目必须注重招商策划的深入和创新，才能在竞争激烈的市场中立于不败之地。