商品房开发及交易中应注意的问题.doc

商品房开发及交易中应注意的问题一、房屋抵押贷款、购房抵押贷款与按揭的涵义二、按揭贷款中开发商为何承担连带保证责任三、商品房交付四、产权证五、住宅质量保证书和住宅使用说明书六、保修七、建设工程竣工验收及备案八、契税九、共用部位和共用设施设备维修基金十、商品房设定抵押所产生的问题十一、物业服务收费十二、供暖费十三、天然费初装费十四、可以退房的几种情况十五、装修房屋问题十六、商品房交付前的收楼程序十七、商品房交付后的质量问题处理十八、小区基础设施、公共配套建筑的正常运行前言：商品房的交付和入住，无论对开发商还是对购房人来说都是至关重要的一个环节。俗话说：“安居才能乐业”，能住上称心如意的房子是很多购房人梦寐以求的事情；对开发商而言，投入资金已逐步回笼，也为下一步工作的顺利开展奠定了坚实的基础。但是因交付和入住所产生的纠纷却层出不穷，纠纷产生的原因也纷繁复杂，其中缺乏规范的收房标准及依据、相关法律、法规不健全是一方面原因，也有来自开发商方面的原因，也有因为购房人对相关的法律、法规不了解的原因。下面对商品房交付和入住前后所涉及的法律、法规，须交纳的税和费以及入住的程序等问题与大家共同探讨，使买卖双方明晰彼此在此期间的权利和义务。一、房屋抵押贷款、购房抵押贷款与按揭的涵义？1、何谓房屋抵押贷款？房屋抵押贷款是指借款人（或第三人）将自己有权处分的房屋抵押于贷款人，贷款人将一定数额的款项贷给借款人的行为。2、何谓购房抵押贷款？购房抵押贷款是指购房人（借款人）为了能从贷款人处贷得一定数额的款项，而将有权处分的财产或第三人将自己有权处分的财产抵押予贷款人，从而使借款人贷得相应款项的行为。3、何谓按揭？按揭是指未能一次性支付房款的购房人将其与房产商之住房买卖合同项下的所有权益抵押予按揭银行，或将其因与房产商之买卖合同而取得的住房抵押于按揭银行，按揭银行将一定数额的款项贷给购房人并以购房人名义将款项交由房产商所有的一种市场行为之总称。二、按揭贷款中开发商为何承担连带保证责任？在按揭贷款中，购买期房与开发商交付合格的现房有一段时间差，此时该房屋作为抵押物在法律上并不存在，即完全意义的抵押房屋尚未形成；银行在此阶段承担为并不存在的抵押物进行担保的风险，为减少风险银行要求开发商必须提供连带保证责任。三、商品房交付1、何谓商品房交付？关于商品房的交付问题，有许多不同的看法：但根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释的规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。从上述规定可知，此规定不以房屋所有权的转移作为交房的成立条件，确认了交钥匙就是交房。2、交付时开放商应向购房人提供那些文件？参见，第十六条商品房交付前的收楼程序四、产权证1、产权手续究竟该谁办？近年来，许多购房人基于对开发商的不完全信任，一般都在签订商品房买卖合同时要求开发商在一定期限内将产权手续办妥。但是根据城市房屋权属登记管理办法的有关规定，购房人是办理房屋权属登记的申请人；而开发商承担的义务只是协助办理。对于商品房预售合同的预售登记备案手续，根据城市商品房预售管理办法则是应由开发商履行的义务。2、购房人不办理房屋权属证书有何法律后果？购房人在购房后，根据有关规定，还要交纳契税、住宅共用部位共用设施设备维修基金、买卖手续费、印花税、公正费、委托办理产权手续费（包括预售登记、产权登记、抵押登记等）、产权证工本费、律师费以及各项杂费。但有些购房人认为：既然办理房屋权属登记属于自己的义务，又要承担上述费用，还不如就不办了。在此提示购房人的是：房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权的唯一合法凭证；不办理房屋权属登记将无法获得房屋所有权证书，无房屋所有权证书购房者不能取得如下权利：1、不能买卖、置换、赠与、继承、分家析产、转让、租赁、抵押等，如进行上述行为，也会因为此行为违反国家法律的禁止性规定而被宣布无效，损失只能由自己来承担。2、无法设定他项权利。他项权利主要指抵押权、典权，因为按我国法律规定，房屋抵押实行登记制度，而登记的唯一凭证就是房屋所有权证，所以购房者无法通过房屋抵押来获得贷款或承担其它民事责任。3、在房屋被拆迁时无法按国家政策、法规获得拆迁补偿。4、如因项目非法开发而无法办理房产证，则购房者所购房屋有被强制拆除或被拍卖的风险。3、何时办理房屋抵押权登记？办理房屋抵押权登记的前提是取得房屋权属证书。根据有关规定，设定房屋抵押权、典权等他项权利的，权利人应当自事实发生之日起日内申请他项权利登记。申请房屋他项权利登记，权利人应当提交房屋权属证书，设定房屋抵押权、典权等他项权利的合同书以及相关的证明文件。4、为何要办理房屋产权登记？根据物权法的公示原则，对于房屋来讲，采用产权登记的原则。房屋的产权会有已登记的物权和未登记而由权利人实际享有的物权之间的区分；这样会产生法律上的产权人与事实上的产权人相分离的现象。正因为上述相分离的现象，在任何善意第三人根据公示原则取得房屋产权的情况下，将会对事实上的物权进行限制。目前出现较多的情况就是，自己出钱购房，而却登记在他人名下，在发生纠纷时，根据目前的司法实践将主要保护登记的产权人的利益。5、开发商在协助办理房屋权属证书时的违约责任有那些？根据相关规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。6、开发商在办理房屋权属证书时有那些风险？从上述第4条可以看出：其只规定了开发商的责任，而未涉及购房人和登记机关。若购房人在购房后，未根据有关规定，交纳契税、住宅共用部位共用设施设备维修基金、买卖手续费、印花税、公正费、委托办理产权手续费（包括预售登记、产权登记、抵押登记等）、产权证工本费、律师费以及各项杂费等费用，使得开发商不能协助购房人取得房屋权属证书，也就不能办理抵押登记，开发商作为贷款担保人，在办理抵押登记之前一直要承担担保风险。五、住宅质量保证书和住宅使用说明书1、开发商何时交付住宅质量保证书和住宅使用说明书？对于房地产开发企业出售的商品住宅，开发商应在住宅交付用户的同时提供住宅质量保证书和住宅使用说明书给用户。住宅质量保证书是房地产开发企业对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件，房地产开发企业应当按住宅质量保证书的约定，承担保修责任。住宅质量保证书可以作为商品房购销合同的补充约定。住宅质量保证书和住宅使用说明书以购买者购买的套（幢）发放。每套（幢）住宅均应附有各自的住宅质量保证书和住宅使用说明书。2、住宅质量保证书包括哪些内容？根据相关规定，住宅质量保证书应当包括以下内容：、工程质量监督部门核验的质量等级；、地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修；、正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期：屋面防水年；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏年；墙面、顶棚抹灰层脱落年；地面空鼓开裂、大面积起砂年；门窗翘裂、五金件损坏年；管道堵塞个月；供热、供冷系统和设备个采暖期或供冷期；卫生洁具年；灯具、电器开关个月；其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定；、用户报修的单位，答复和处理的时限。3、住宅使用说明书包括哪些内容？根据相关规定，住宅使用说明书应当对住宅的结构、性能和各部位（部件）的类型、性能、标准等做出说明，并提出使用注意事项，一般应当包含以下内容：、开发单位、设计单位、施工单位，委托监理的应注明监理单位；、结构类型；、装修、装饰注意事项；、上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等设施配置的说明；、有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项；、门、窗类型，使用注意事项；、配电负荷；、承重墙、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项的说明；、其他需说明的问题。六、保修1、商品房保修期限从何时开始，保修内容是什麽？住宅保修期从开发企业将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算。保修内容参见住宅质量保证书中的约定根据相关规定，商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定中确定的最低保修期限的，保修期不得低于商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定中确定的最低保修期限。非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。2、那些情况下开发商不承担保修责任？根据相关规定，房地产开发企业向用户交付商品住宅时，应当有交付验收手续，并由用户对住宅设备、设施的正常运行签字认可。用户验收后自行添置、改动的设施、设备，由用户自行承担维修责任。房地产开发企业在住宅使用说明书中对住户合理使用住宅应有提示。因用户使用不当或擅自改动结构、设备位置和不当装修等造成的质量问题，开发企业不承担保修责任；因住户使用不当或擅自改动结构，造成房屋质量受损或其他用户损失，由责任人承担相应责任。七、建设工程竣工验收及备案1、建设工程竣工验收应当具备下列条件：(一)完成建设工程设计和合同约定的各项内容；(二)有完整的技术档案和施工管理资料；(三)有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；(四)有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；(五)有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。2、建设单位办理工程竣工验收备案应当提交下列文件：（一）工程竣工验收备案表；（二）工程竣工验收报告。竣工验收报告应当包括工程报建日期，施工许可证号，施工图设计文件审查意见，勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件及验收人员签署的竣工验收原始文件，市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料以及备案机关认为需要提供的有关资料；（三）法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件；（四）工单位签署的工程质量保修书；（五）法规、规章规定必须提供的其他文件。商品住宅还应当提交住宅质量保证书和住宅使用说明书。八、契税1、目前商品房契税的税率是多少？个人购买普通住宅，在3税率基础上减半征收契税（即1.5%）。别墅、度假村以及每建筑平方米价格超过上年度商品住房平均价格一倍以上的为高档住宅，不享受减半征收契税的优惠政策（即别墅、度假村和每平建筑方米单价在9432元以上公寓，买方缴房价款的%）。2、办理期房退房手续后商品房契税如何处理？按照现行契税政策规定，购房者应在签订房屋买卖合同后、办理房屋所有权变更登记之前缴纳契税。对交易双方已签订房屋买卖合同，但由于各种原因最终未能完成交易的，如果购房者已按规定缴纳契税，在办理期房退房手续后，对其己纳契税款应予以退还。3、目前商品房契税在何时交纳？交纳契税的时间也由过去签订购房合同的时间改为立契过户的时间，即办理产权证时交纳。九、住宅共用部位共用设施设备维修基金1、目前商品房的共用部位和共用设施设备包括那些内容？共用部位是指住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。第四条凡商品住房和公有住房出售后都应当建立住宅共用部位、共用设施设备维修基金（以下简称“维修基金”）。2、目前商品房的共用部位共用设施设备维修基金是多少？目前，购房人一般按购房款的比例向开发商缴交维修基金。3、目前共用部位共用设施设备维修基金是如何管理和使用的？物业管理委员会(以下简称“管委会”)成立后，物业管理企业应在每年年初制定房屋及小区公共设施维修(包括大修，中修、更新、改造)计划及经费预算，报管委会批准后执行。维修基金专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。3、若购房人不交纳“契税”、“公共维修基金”、“贷款抵押登记费”开发商不给钥匙，违约责任如何确定？虽然，上述费用按照相关规定应当在办理产权证时交纳，但在商品房买卖合同中另有约定的除外，因为上述费用毕竟是由开发商代收。即：若合同有约定的从其约定，若合同中无约定则在办理产权证时交纳，违约责任自然可以确定。十、抵押问题1、怎样了解土地使用权是否设定抵押？以土地使用权设定抵押，法律规定应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。购房人可以依法到房地产登记部门了解自己希望购买的房屋是否设定抵押，也可以查看开发商的土地使用权证书的原件看是否有设定抵押的记载。2、土地使用权设定抵押的房屋还能不能买？一些开发商为解决资金不足问题，一般会将已经取得的土地使用权抵押给银行以获得贷款。因为土地和房屋的不可分割性，法律规定二者须同时抵押；如果购房人购买了土地使用权已经设定抵押的房屋并且在购买时开发商并未将该抵押解除（解押），就会给购房者带来巨大的风险。若满足如下条件可以购买：1）、根据担保法规定：抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。所以，开发商首先应征得银行的同意并将抵押事项告之购房人。2）、根据中华人民共和国城市房地产管理法规定：房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。所以，购房人在签订合同时，开发商应根据其与银行之间的事先约定向银行支付对应款项，并向购房人出示关于所购房屋已经解押的证明文件。3、那些房地产不得设定抵押？下列房地产不得设定抵押：（一）权属有争议的房地产；（二）用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；（三）列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；（四）已依法公告列入拆迁范围的房地产；（五）被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；（六）依法不得抵押的其他房地产。4、贷款买房，抵押房地产的保险由谁承担、受益人是谁？根据相关规定：贷款买房，保险费由买房人承担，银行为保险赔偿的第一受益人。5、开发商应履行那些主要告知义务以避免风险？根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释相应条款的规定：第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。鉴于上述情况，为减少不必要的风险，建议开发商采用书面形式履行告知义务。十一、物业服务收费1、目前商品房的物业服务收费包括那些内容？物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。根据目前的政策和法规的规定，业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。2、物业服务收费管理办法与原先的收费办法有那些不同？1）、取消政府定价；2）、物业管理收费将更多地采用政府指导价和市场调节价；3）、明确了物业管理服务构成；4）、提倡业主和物业公司采用包干制或酬金制的形式约定物业服务费用。3、不按时交纳商品房物业服务费用的法律后果？根据有关规定，业主不按时交纳物业服务费用，物业管理企业可以向人民法院起诉。4、那些是不属于物业服务收费？物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。5、何时交纳物业服务费？目前，购房人入住的时间并不完全相同，每年的供暖费从何时开始计算，变成了一个现实的问题，建议参照如下交纳；合同中有约定，参照约定；合同中无约定从房屋实际验收之日起交纳；房屋不具备交付条件的，从实际交付时间算起。十二、供暖费1、目前商品房的供暖费？采用集中供暖方式的如下：（一）、市热力集团供暖价格市热力集团供应的民用供暖价格由每建筑平方米、采暖季元调整为元；供应旅游饭店、使馆、出租公寓的供暖价格仍为每建筑平方米、采暖季元；除上述两类供应对象以外的用户供暖价格也由每建筑平方米、采暖季元调整为元。（二）、锅炉供暖价格、燃煤锅炉（直供方式）供应的民用供暖价格由每建筑平方米、采暖季元调整为元；供应旅游饭店、出租公寓的供暖价格仍为每建筑平方米、采暖季元；除上述两类供应对象以外的用户供暖价格也由每建筑平方米、采暖季元调整为元。、燃煤锅炉（间供方式）供应的民用供暖价格由每建筑平方米、采暖季元调整为元；供应旅游饭店、出租公寓的供暖价格仍为每建筑平方米、采暖季元；除上述两类供应对象以外的用户供暖价格也由每建筑平方米、采暖季元调整为元。、燃油（柴油）、燃气（天然气、煤气）、电锅炉供应的民用供暖价格由每建筑平方米、采暖季元调整为元，其它供应对象仍为每建筑平方米、采暖季元。（三）、对供暖单层建筑高度超过米和简易房屋、工棚及冬季施工特殊用热的加倍收费。如按使用面积收费，按以上每建筑平方米、采暖季的收费标准除以的换算系数计算。例如：燃油锅炉供应居民供暖的收费标准为每建筑平方米、采暖季元，如按使用面积收费，每使用平方米、采暖季价格为元。以上供暖价格一律为到户价格，不得另加其他费用。购房人可根据所购房屋实际供暖方式确定应交纳的供暖费2、供暖期房间最低温度？根据规定，供暖期房间的最低温度16度。3、每年的供暖费从何时开始计算？目前，购房人入住的时间并不完全相同，每年的供暖费从何时开始计算，变成了一个现实的问题，建议参照如下交纳；合同中有约定，参照约定；合同中无约定从房屋实际验收之日起交纳；房屋不具备交付条件的，从实际交付时间算起。十三、天然费初装费购房人在入住时，有些开发商会向购房人收取天然气初装费，那麽，购房人是否该承担此笔费用？建议如下：除非在商品房买卖合同双方已经明确约定了天然气初装费由购房者承担，否则购房者在入住后不承担天然气初装费根据北京市商品住宅销售价格构成管理办法第六条规定：本市商品住宅的销售实行明码标价制度。开发经营者不得超过标价出售商品住宅，不得收取任何未予标明的费用。第七条规定：商品住宅销售价格包括以下部分：住宅开发成本费用，包括土地使用权出让金、征地费、房屋拆迁补偿补助费、勘察设计及前期工程费、建筑安装工程费、附属工程费和间接费用。对于新建住宅，所有基础配套设施的成本费用和安装费用都应包含在房价之内。对天然气初装费问题，若商品房买卖合同中有特别约定，并依相关规定符合应收取的条件的，参照约定；若无特别约定，则根据所购商品房的实际情况和所处的实际位置，无相关规定此笔费用应予交纳，则不必交纳。十四、可以退房的几种情况买卖过程中的一些不规范操作和开发商在资金、工程进度等方面的问题，造成买卖合同无法正常依照约定履行，并最终导致购房者退房的事情时有发生。以下情况购房者有权利退房：1、出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；2、出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；3、出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实；4、商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；5、商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人；6、出卖人迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行；8、面积误差比绝对值超出时；9、因房屋质量问题严重影响正常居住使用；10、因不可归责于当事人双方的事未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的；11、因不可抗力致使不能实现合同目的；12、经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起日内，书面通知买受人。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。13、开发商证照不全等等。十五、装修房屋问题1、购房人对房屋进行装修注意那些问题？房屋建筑使用者，这里当然也包括已购公房、商品房的所有者，在进行家庭装修过程中，不得擅自变动房屋建筑主体和承重结构，如拆除隔墙，窗洞改门洞等，都是不允许的，至于哪些部位是承重结构，以及装修中应注意的其他事项，在房地产开发企业提供给用户的住宅使用说明书中作了说明。房地产开发企业在住宅使用说明书中对住户合理使用住宅应有提示。因用户使用不当或擅自改动结构、设备位置和不当装修等造成的质量问题，开发企业不承担保修责任；因住户使用不当或擅自改动结构，造成房屋质量受损或其他用户损失，由责任人承担相应责任。业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。如果业主在装修过程中出现违规的情况，物业公司可报房屋行政主管部门对其进行处罚。2、对于精装修房屋应注意的问题？目前越来越多的房屋使用精装修，由此带来的问题也越来越多。国家还并未出台对房屋进行精装修所应采用的标准，而开发商在商品房买卖合同中的约定又相对模糊。在此，建议购房人在商品房买卖合同中明确约定装修材料的品牌、型号，以便将来产生争议时依合同约定处理。十六、商品房交付前的收楼程序虽然，每个开发商在交付房屋时的情况有所不同，但作为购房人来说在收房时一般遵循如下程序：（一）、入伙或交房通知接到开发商的入伙交房通知书后，按照该通知中说明的时间、地点、注意事项、所须证件和所须交纳的费用等要求进行准备。（二）、现场收房购房人收房一般由本人亲自前往，购房人本人不能来的，受托人应提供委托人的授权委托书和双方的身份证件。领取开发商交付的“一表两书”和实测面积数据。“一表”指的是北京市建设工程竣工验收备案表（目前大多采用此种方式）；“两书”指的是住宅质量保证书和住宅使用说明书。没有出示以上四个文件或者只出示了复印件的，购房人有权拒绝收房。（三）、结算或支付款项1、与开发商结算款项1）、面积误差发生的款项，按照商品房买卖合同的约定多退少补；2）、交纳剩余房款有的分期付款的购房人应将剩余房款交付或按约定时间支付。2、向物业管理公司支付的款项按照交费的标准和时间支付物业管理费（有的还须交供暖费）。（四）、验房由物业公司开出批准收楼通知单。持该单和身份证明文件去验收房屋，符合约定标准的，业主在房屋交接单上认可；对于不符合房屋交接单的项目，由物业公司记录并由业主签字确认在房屋交接单上注明，由开发商限期整改，符合条件后再进行验收，若开发商因此超过约定的交房期限的，还可要求其承担违约责任。（五）、签订安全消防协议、供暖协议、物业管理公约、物业管理服务合同、装修协议、停车管理服务协议等协议。以上协议并非任何商品房项目全部齐备。（六）、领钥匙和用户通知(或用户手册)根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十一条明确规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用；故交钥匙就等于交付购房人使用。实际当中有购房人将房门钥匙领错的情况，最好将每个房间的钥匙核实一下，以免日后发生不必要的纠纷。十七、商品房交付后的质量问题的处理根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释有关规定：因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。购房人可根据上述实际情况向开发商主张自己的权利。十八、小区基础设施、公共配套建筑正常运行根据相关规定，居住区（含居住小区、居住组团）的配套设施和环境建设应当与住宅建设同步完成。未能同步完成的，对相应的住宅建筑不予进行规划验收。建设工程未经规划验收或者经规划验收不合格的，产权登记机关不予办理产权登记手续。物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业；物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。业主、物业管理企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业管理企业的同意；物业管理企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。业主、物业管理企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。