重庆某项目市场、定位报告.doc

第一部分 重庆宏观经济与全国其他城市的对比分析 5 一 国内生产总值 GDP 对比分析 5 二 产业结构发展变化对比分析 6 三 直辖至今各年的人均 GDP 变化状况 8 四 直辖至今各年的人口增长情况 9 五 城镇居民人均年可支配收入 10 六 重庆市社会消费品零售总额发展趋势分析 11 七 重庆市固定资产投资总额对比分析 13 第二部分 重庆宏观房地产市场简析 15 一 重庆房地产市场发展历程研究 15 1 重庆房地产开发投资规模以及与国内其他城市的比较 15 2 重庆房地产开发市场情况 单位 万平方米 16 二 重庆房地产市场起步至今主城区宏观房地产市场对比研究 18 1 重庆主城区房地产开发投资 单位 万元 对比分析 18 2 重庆主城区商品房竣工面积对比分析 单位 平方米 19 3 重庆主城区各区商品房销售面积对比分析 单位 万平方米 19 4 重庆主城各区商品房销售金额对比分析 单位 亿元 21 5 重庆主城区商品房销售均价对比分析 单位 元 平方米 22 第三部分 重庆中高端住宅物业的发育历程 25 一 中高端住宅物业的界定 25 二 中高端住宅物业发育历程 25 1 萌芽阶段 92 97 年 25 2 起步阶段 98 2000 年 26 3 发展阶段 2001 2002 年底 26 4 逐步成熟阶段 2003 年至今 27 三 中高端住宅物业未来几年竞争态势 28 第四部分 项目所在区域的规划发展 29 一 观音桥商业中心 29 二 北滨路沿线 29 1 北滨路新商圈的规划 29 2 社区氛围 未来将会像成城市中心的中高档聚居地 30 3 交通规划 交通骨架畅通 30 4 人口与 消费 辐射 将会辐射全市范围 30 三 江北嘴 CBD 30 第五部分 重庆市各区域各板块住宅市场分析 见附件一 31 第六部分 重庆市各区域重点潜在项目分析 32 一 各项目概况 32 二 楼盘区域数量及体量分布 36 第六部分 竞争板块市场分析 38 一 热点板块供应及需求状况分析 38 1 各竞争板块供应状况 39 2 各竞争板块各类产品供应体量分析 54 3 预测 2006 年各热点竞争板块产品放量 72 二 其他竞争板块的现有供应和潜在供应情况 78 1 观音桥板块 78 2 南滨路板块 81 3 沙滨路板块 86 三 竞争市场小结 87 第七部分 典型项目列举 见附件二 第八部分 项目定位探讨 88 第八部分 项目定位探讨 89 一 市场主力供应各房型户型面积区间以及总价区间 89 二 房型统计分析 92 第九部分 消费者研究 97 一 参考贵司前期完成的 消费需求专题调查报告 97 二 纬联市场研究中心数据库的客户座谈会结论 见附件三 97 第十部分 项目定位 98 一 项目分析 98 1 地块基本情况 98 2 项目交通状况分析 99 3 项目周边商业及配套分析 99 4 项目地块 SOWT 分析 99 5 项目自身素质及项目突破破口分析 100 二 项目定位 101 1 项目总体定位概念 101 2 项目档次定位 101 3 产品定位 101 4 目标客户群定位 102 5 项目价格定位 104 三 项目分期计划 入市时机及销售周期 105 1 项目分期计划 105 2 项目入市时机及销售周期 105 第十一部分 项目产品建议 106 一 各地块建筑形态 户型配比及各功能房面积建议 106 1 A 地块 点式高层及小高层 106 1 C 地块 点式高层及小高层 106 2 B 地块 风车形点式高层及 11 层 18 层的板式小高层 107 3 D 地块点式高层及小高层 具体根据开发进度调整 107 二 各种户型种类设置条件 109 三 项目售楼中心设计要求 111 1 售房部选址建议 111 2 售楼中心面积建议 112 3 售楼中心功能要求 112 4 结合 C 地块人行入口和会所设置建议 112 五 社区配套建议 113 1 商业配套 113 2 会所配套 113 3 户外设施配套 113 4 特色配套 114 六 社区交通及停车场 库 114 七 住宅规划 114 1 可游可赏可融入 空间规划格局 114 2 空间的开放性与相对封闭性 114 3 布局流线态势 115 4 点式围合空间 115 5 点板结合 空间的流动 115 八 住宅物业形态 115 1 电梯花园洋房 115 2 集中设置一栋酒店式公寓 A 地块 115 3 高层景观公寓 117 4 空中花园豪宅 117 九 住宅建筑外立面风格建议 118 十 住宅创新点建议 119 1 窗 119 2 色彩 120 3 阳台 121 4 其他 123 十一 建筑材质 123 1 外墙材质 123 2 阳台栏杆 123 3 入户门 124 4 窗 124 十二 道路交通体系 124 1 人行系统 124 3 车行系统 124 3 组团出入口 125 4 路面材料 125 5 社区园路规划参考 125 十三 环境 景观及园林 126 1 项目环境景观总体设计思路及风格建议 128 2 景观 园林风格特色演绎 131 1 园林水体的运用 131 2 人性化 133 3 绿化配置 134 4 环境设施 138 5 公园 140 6 园路与种植 140 7 重要节点景观 141 第一部分 重庆宏观经济与全国其他城市 的对比分析 说明 本部分数据来源于重庆市 成都市 武汉市 上海市 北京市等省市 1999 2005 年 统计年鉴 统计手册 一 国内生产总值 GDP 对比分析 1998 2005 年 1 9 月重庆 GDP 增长情况 亿元 1429 1480 1589 1750 1971 2250 2665 2115 18 40 11 80 14 20 12 60 10 10 7 40 3 60 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 05年 1 9月 0 0 2 0 4 0 6 0 8 0 10 0 12 0 14 0 16 0 18 0 20 0 重 庆 市 GDP 同 比 增 幅 1998 2004 年 7 年期间 重庆市国民经济取得了高速的发展 重庆经济已步入发展快 车道 1998 2005 年 1 9 月城市 GDP 对比 亿元 GDP 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 05 年 1 9 月 重庆市 1429 1480 1589 1750 1971 2250 2665 2115 成都市 1103 1190 1313 1492 1667 1871 2186 1783 武汉市 1002 1086 1207 1348 1492 1662 1956 1644 上海市 3689 4035 4551 4951 5409 6251 7450 6112 北京市 2011 2174 2479 2846 3213 3663 4283 3542 从总量上看 重庆市 GDP 和武汉市及成都市两个中 西部实力较强的城市相比还有一 定的总量优势 这很大程度上要归因于重庆庞大的辖区范围与总人口 但与总人口数不及 重庆的 1 3 的北京 上海相比却相去甚远 按照每年增长 9 的乐观估计 为保证国民经 济质量与效率并重 重庆市政府规划未来几年 GDP 平均增长率在 8 8 5 之间 重庆要 用 12 左右的时间才能达到今天上海的经济总量水平 1999 年 2005 年 1 9 月城市 GDP 同比增幅对比 3 00 6 00 9 00 12 00 15 00 18 00 重 庆 市 3 60 7 40 10 10 12 60 14 20 18 40 11 80 成 都 市 7 90 10 30 13 60 11 70 12 20 16 80 13 00 武 汉 市 8 40 11 10 11 70 10 70 11 40 17 70 14 10 上 海 市 9 40 12 80 8 80 9 30 15 60 19 20 10 60 北 京 市 8 10 14 00 14 80 12 90 14 00 16 90 10 50 1999 2000 2001 2002 2003 2004 05年 1 9月 从 GDP 增长幅度看 2000 年以前要远远落后于其他城市 但增速一直保持加速趋势 在 2004 年超过成都 武汉 北京 仅次于增长速度高达 19 2 的上海 从中可以看出 起步相对较晚的重庆发展后劲十足 另外 受国家宏观调控政策的影响 2005 年前三季度 GDP 增速集体放缓 国民经济发 展不再单纯追求高速 而是要质量与效率并重 二 产业结构发展变化对比分析 1998 2004 年城市产业结构变化对比 城市 产业 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 第一产业 20 9 19 2 17 8 16 7 16 0 15 2 16 2 第二产业 41 0 40 8 41 4 41 5 41 9 43 4 44 3 重庆市 第三产业 38 1 41 4 40 8 41 7 42 1 41 4 39 5 成都市 第一产业 11 2 10 4 9 5 8 9 8 6 8 0 7 7 第二产业 45 1 44 7 44 9 45 4 45 5 45 9 46 8 第三产业 43 7 44 9 45 6 45 8 45 9 46 1 45 5 第一产业 7 6 7 2 6 7 6 3 6 1 5 7 5 3 第二产业 44 9 44 1 44 2 44 1 44 2 44 6 46 2 武汉市 第三产业 47 5 48 7 49 1 49 6 49 7 49 7 48 5 第一产业 2 1 2 0 1 8 1 7 1 6 1 5 1 3 第二产业 50 1 48 4 47 6 47 6 47 4 50 1 50 8 上海市 第三产业 47 8 49 6 50 6 50 7 51 0 48 4 47 9 第一产业 4 3 4 0 3 6 3 0 2 6 2 7 2 4 第二产业 39 1 38 7 38 1 34 8 35 8 35 8 37 6 北京市 第三产业 56 6 57 3 58 3 68 2 61 6 61 5 60 0 重庆市产业结构变化示意图 20 90 19 20 17 80 16 70 16 00 15 20 16 20 41 00 40 80 41 40 41 50 41 90 43 40 44 30 38 10 41 40 40 80 41 70 42 10 41 40 39 50 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 第 一 产 业 占 GDP比 重 第 二 产 业 占 GDP比 重 第 三 产 业 占 GDP比 重 重庆市因其被广大的农村所包围 被形象的称为 大农村 大城市 第一产业在 GDP 中占很大的比例 其比重虽然总体呈现下降的趋势 但在 2002 年至 2004 年期间其比重高 居不下 作为老工业基地 西南工业重镇 第二产业一直占有重要的地位 其比重有逐步 上升的趋势 在第三产业比重徘徊不前的情况下 成为第一产业比重下降的主要原因 第 三产业的发展相对第二产业显得止步不前 其在 GDP 中的比重在 1999 2004 年期间一直在 39 5 42 之间低位徘徊 城市 2004 年产业结构对比图 16 20 7 70 5 30 1 30 2 40 44 30 46 80 46 20 50 80 37 60 39 50 45 50 48 50 47 90 60 00 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 重 庆 成 都 武 汉 上 海 北 京 第 一 产 业 占 GDP比 重 第 二 产 业 占 GDP比 重 第 三 产 业 占 GDP比 重 根据国际化和现代化城市的指标 第三产业的比重应该达到 70 可以看出重庆第三产 业的比例明显偏低 加快第三产业发展 以吸引更多农村劳动力进城就业 加速农转非城 镇化进程 进一步缩小第一产业在 GDP 中的比重 将是未来重庆国民经济结构调整的主要 方向 三 直辖至今各年的人均 GDP 变化状况 1998 2005 年 1 9 月重庆市人均 GDP 增长情况 元 4684 4826 5157 5654 6347 7209 7727 8496 5 20 9 90 13 70 17 80 13 60 8 60 7 90 7 10 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000 9000 1998年 1999年 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 05年 1 9月 0 0 2 0 4 0 6 0 8 0 10 0 12 0 14 0 16 0 18 0 20 0 在 GDP 增长加速 而人口增长平稳 0 5 的情况下 人均 GDP 保持了 7 年的加速增 长期 而在 2005 年前三季度增速出现了 1998 年以来的首次回落 预计 2005 年全年人均 GDP 仍将达到 9660 元 在常住人口逐年下降 2000 2004 年平均每年下降约 13 8 万人 的 情况下 预计 2005 年按常住人口计算的人均 GDP 将突破 10000 元大关达到 10900 元 人民 生活水平有了大幅提高 城市人均 GDP 对比 元 人均 GDP 1998 年 1999 年 2000 年 2001 年 2002 年 2003 年 2004 年 重庆市 4684 4826 5157 5654 6347 7034 7209 8077 8496 9608 成都市 11103 11897 12957 14629 16172 17914 20626 武汉市 13765 14751 16206 17882 19560 21460 24963 上海市 28240 30805 34547 37382 40646 46718 55307 北京市 18478 19846 22460 25523 28449 32061 37058 备注 括号外的数据按户籍人口计算值 括号内数据为按常住人口计算值 2001 年以前均按户籍人口计 算 常住人口是指全年经常在家或在家居住 6 个月以上 而且经济和生活与本户连成一体的人口 虽然重庆经济总量要大于成都 武汉等城市 但庞大的人口数使其人均 GDP 不及两市 的 1 2 按照年平均增长 9 重庆要赶上今日成都水平 将要用超过 10 年时间 1999 2004 年城市人均 GDP 增长速度对比 5 0 10 0 15 0 20 0 25 0 重 庆 市 7 10 7 90 8 60 9 90 17 80 17 76 成 都 市 7 2 8 9 12 9 10 5 10 8 15 1 武 汉 市 7 2 9 9 10 3 9 4 9 7 16 3 上 海 市 9 1 12 1 8 2 8 7 14 9 18 4 北 京 市 7 4 13 2 13 6 11 5 12 7 15 6 1999年 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 与国内生产总值一样 重庆市近几年人均 GDP 增长速度持续增长 在 2003 年达到 17 8 增速超过同期成都 武汉 上海和北京四城市 2004 年其增速也仅次于上海市 经济发展强劲的重庆正在奋力追赶其它城市 四 直辖至今各年的人口增长情况 人口总量变化情况 万人 3059 69 3072 34 3091 09 3097 91 3113 83 3130 1 3144 23 2826 27 2809 94 2795 48 2777 47 2770 98 0 40 0 60 0 20 0 50 0 50 0 60 0 50 2500 2600 2700 2800 2900 3000 3100 3200 1998年 1999年 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 0 00 0 10 0 20 0 30 0 40 0 50 0 60 0 70 总 人 口 数 万 人 常 住 人 口 总 人 口 同 比 涨 幅 虽然重庆人口在直辖后的增速有逐年放缓的趋势 但 2002 年至 2004 年连续三年保持 了 0 5 的人口增长率 每年增长约 16 万人 在常住人口上 呈追年下降趋势 由 2000 年的 2826 27 万人下降到 2004 年 2770 98 万人 平均每年减少 13 8 万人 平均降幅为 0 52 五 城镇居民人均年可支配收入 1998 2004 年重庆城镇居民人均可支配收入 元 0 2000 4000 6000 8000 10000 0 0 2 0 4 0 6 0 8 0 10 0 12 0 14 0 16 0 城 镇 居 民 人 均 可 支 配 收 入 5443 5828 6176 6572 7238 8093 9221 城 镇 人 口 1074 661130 951163 76 1205 7 收 入 增 幅 7 80 6 40 7 10 7 70 11 80 13 90 城 镇 人 口 增 幅 5 2 2 9 3 6 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 随着经济的增长 居民生活水平亦逐年得到提高 2004 年城市居民年人均可支配收入 已达到 9220 96 元 以平均每户 3 02 2000 2004 年这一指标在 2 97 3 05 之间 人计算 家庭可支配收入已达到 27847 元 预计 2005 年将达到 31050 元 2004 年 城镇居民人均 可支配收入的增长幅度再次为历年最高涨幅比率 达到 13 9 这已是该增幅连续第 5 年 的增长 保守估计 2005 年全年增长率将超过 11 2 人均可支配收入将突破 10000 元大 关 达到 10250 元 六 重庆市社会消费品零售总额发展趋势分析 1998 2005 年 1 9 月社会消费品零售总额 亿元 0 200 400 600 800 1000 1200 0 0 5 0 10 0 15 0 20 0 25 0 30 0 社 会 消 费 品 零 售 总 额 亿 元 553 7 596 26643 58699 33763 05835 521061 5785 98 人 均 GDP 十 元 468 4 482 6 515 7 565 4 634 7 720 9 849 6 772 7 零 售 总 额 同 比 增 幅 7 70 7 90 8 70 9 10 9 50 27 00 13 70 人 均 GDP同 比 增 幅 7 10 7 90 8 60 9 90 17 80 17 76 11 20 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 05年1 9月 备注 为了便于作图 将人均 GDP 单位变为十元 2004 年以来 消费明显升温并出现升级趋势 城乡消费品市场均呈现出快速增长的态 势 由于 2003 年遭遇非典袭击 整个经济受创较大 但消费市场整体上仍然保持了持续上 涨的趋势 2004 年更是使消费得到了一个大的释放 社零总额为 1061 5 亿元 同比上涨 幅度达到 27 无论在消费额还是在增涨幅度上均创了历史的最高纪录 同时这一增幅也 是自 1999 年以来连续 6 年的增长 从增速看 社会消费品零售总额增长速度自 2000 年后一直要低于人均 GDP 增长速度 直到 2004 年 社会总支出增长速度大于收入增长速度 1998 2004 年重庆城镇居民消费支出比例 5443 5828 6176 6572 8093 9221 7238 79737118 63605725 547253774957 91 1 92 3 88 6 86 5 88 0 87 9 87 1 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000 9000 10000 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 78 0 80 0 82 0 84 0 86 0 88 0 90 0 92 0 94 0 城 镇 居 民 人 均 可 支 配 收 入 平 均 每 人 消 费 性 支 出 消 费 支 出 比 例 从城镇居民消费性支出比例的变化看 呈现逐步下降的趋势 居民储蓄进一步增 长 消费潜力还有待挖掘 1998 2005 年 1 9 月社会消费品零售总额对比 亿元 城市 1998 年 1999 年 2000 年 2001 年 2002 年 2003 年 2004 年 05 年 1 9 月 重庆市 553 7 596 3 643 6 699 3 763 1 835 5 1062 786 0 成都市 451 2 500 1 554 2 627 5 709 5 771 5 875 3 836 7 武汉市 491 9 539 6 606 1 685 8 770 1 854 0 960 6 779 3 上海市 1471 0 1590 4 1722 3 1861 3 2035 2 2220 6 2454 6 2154 6 北京市 1195 2 1313 3 1443 3 1593 5 1744 8 1916 7 2191 8 2143 9 从总量看 2004 年重庆市社会消费品零售总额大于成都 武汉 但还没有达到上海 北京等发达城市的 1 2 0 500 1000 1500 2000 0 00 10 00 20 00 30 00 40 00 50 00 60 00 固 定 资 产 投 资 498 81 562 87 655 81 801 82 995 66 1269 4 1621 9 1149 6 基 本 建 设 186 49 211 43 262 93 328 32 474 76 665 49 891 32 房 地 产 开 发 97 3 112 51 139 63 196 67 245 91 327 89 405 08 307 3 房 地 产 开 发 投 资 比 例 19 51 19 99 21 29 24 53 24 70 25 83 24 98 26 70 基 本 建 设 投 资 比 例 37 39 37 56 40 09 40 95 47 68 52 43 54 95 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 05年 1 9月 1998 2005 年 1 9 月城市社会消费品零售总额增长幅度对比 7 0 12 0 17 0 22 0 27 0 重 庆 市 7 70 7 90 8 70 9 10 9 50 27 10 13 70 成 都 市 10 80 10 80 13 20 13 10 8 70 13 50 14 50 武 汉 市 9 70 12 30 13 10 12 30 10 90 12 50 13 40 上 海 市 8 10 8 30 8 10 9 30 9 10 10 50 11 30 北 京 市 9 90 9 90 10 40 9 50 9 90 14 40 11 00 1999年 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 05年 1 9月 从增长速度看 重庆市一直处于五城市下游水平 但 2004 年消费出现井喷 增长幅度 达 27 1 从中可以看出重庆市民的消费能力较强 七 重庆市固定资产投资总额对比分析 1998 2005 年 1 9 月固定资产与房地产开发投资对比 亿元 社会固定资产投资由基本建设 更新改造 房地产开发投资及其他投资四部分组成 自 1999 年后 重庆全社会固定资产投资额增幅持续上升 投资额也从 562 87 亿元增长到 1621 9 亿元 翻了近 3 倍 从结构看 基本建设投资所占比例越来越大 2004 年达到了 54 95 重庆着意加大基础建设投入 改善经济建设条件的意图明显 房地产开发投资比 例自 1998 年连续增长后 于 2001 年达到 24 左右 此后 4 年一直维持在这一水平 房地 产开发投资所占比例在合理范围 与固定资产投资同步增长 协调发展 0 500 1000 1500 2000 0 00 10 00 20 00 30 00 40 00 50 00 60 00 固 定 资 产 投 资 498 81 562 87 655 81 801 82 995 66 1269 4 1621 9 1149 6 基 本 建 设 186 49 211 43 262 93 328 32 474 76 665 49 891 32 房 地 产 开 发 97 3 112 51 139 63 196 67 245 91 327 89 405 08 307 3 房 地 产 开 发 投 资 比 例 19 51 19 99 21 29 24 53 24 70 25 83 24 98 26 70 基 本 建 设 投 资 比 例 37 39 37 56 40 09 40 95 47 68 52 43 54 95 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 05年 1 9月 第二部分 重庆宏观房地产市场简析 一 重庆房地产市场发展历程研究 1 重庆房地产开发投资规模以及与国内其他城市的比较 1998 2005 年 1 9 月重庆市固定资产与房地产开发投资对比 亿元 1998 2005 年 1 9 月各城市房地产开发投资额占全社会固定资产投资总额比例 分析 从上表可以看出 2004 年上海房地产开发投资占全社会固定资产投资总额的比例已接 18 00 23 00 28 00 33 00 38 00 重 庆 市 19 51 19 99 21 29 24 53 24 70 25 83 24 98 26 70 成 都 市 21 51 22 43 27 15 29 34 28 95 28 44 26 85 32 15 武 汉 市 25 40 22 43 21 93 22 68 23 23 26 29 28 38 25 78 上 海 市 29 37 27 73 30 28 31 62 34 24 36 75 38 11 35 09 天 津 市 20 62 21 99 22 88 21 67 20 20 20 96 21 18 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 05年 1 9月 近 40 而同期重庆仅为 24 98 随着基础设施的日益完善 基本建设的投资将会逐步 减少 而房地产开发投资必将占有越来越大的比例 从横向发展看 成都 武汉 天津 上海等城市均出现了较大的波动 只有重庆自直 辖后的发展平稳 可以看出 目前重庆房地产市场总体健康 并没有出现投资过剩的情况 并且尚有较大的发展空间 2 重庆房地产开发市场情况 单位 万平方米 指 标 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 预 测 新开工面积 1290 05 1661 19 1709 47 2098 24 2190 99 2230 房屋竣工面 积 600 04 619 56 849 42 1020 63 1390 73 1676 97 1585 98 2515 新开工面积 增幅 29 3 23 4 1 8 房屋竣工面 积增幅 3 25 37 10 20 16 36 26 20 58 5 43 58 6 数据来源 2001 2005 年重庆统计年鉴及统计月报 备注 2005 年数据增幅参照 2005 年 1 10 月份各分类项的增幅预测 2005 年开发情况 数据仅供参考 1 推算 2006 年市场潜在供应量 数据项解释 重庆市场总供应面积 累加 2002 年 2005 年的重庆市 6 年来的新开工面积减去配套建 筑面积 如车库 会所等 其计入开工面积 但却不能反映实际销售 可实现销售面积在 此按 85 的比重取值 我司通过对目前在售项目的可实现销售面积比上项目总建筑面积而 得 重庆市场总消化面积 累加 2002 年 2005 年的重庆市 6 年来的商品房销售面积 重庆市场总空置面积 因为该数据的统计是以累加的形式得出 因此我司取值 2005 年的预 测商品房空置面积 房 屋 竣 工 面 积 房 屋 竣 工 面 积 房 屋 竣 工 面 积 房 屋 竣 工 面 积 房 屋 竣 工 面 积 房 屋 竣 工 面 积房 屋 竣 工 面 积 新 开 工 面 积 0 500 1000 1500 2000 2500 1998年 1999年 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2006 年会推向市场的前期累计供应量 重庆市场总供应面积 重庆市场总消化面积 重庆市场总空置面积 2006 年会推向市场的前期累计供应量 11180 0 85 7911 568 1024 万平方米 备注 2002 2005 年的各项数据均以重庆市房管局公布数据为准 公式 分析 统计得出 2006 年供应市场中 至少有 1024 万平方米是 2005 年供应市场中遗留下 来的尚未消化的面积 这部分体量必将在 2006 年推向市场的 加上 2006 年新开工面积 根据近几年新开工面积的总量和增幅预计 2006 年新开工面积不会低于 2000 万方 2006 年有待消化的商品房供应面积将不低于 3000 万方 这也告诉我们 2006 年的市场竞争异常 激烈 2 商品房新开工面积和竣工面积 分析 各年新开工面积在竣工后会转化为竣工面积 在一定程度上具有一致性 从同期涨 幅看 其发展趋势也较为一致 趋于正常 二 重庆房地产市场起步至今主城区宏观房地产市场对比 研究 1 重庆主城区房地产开发投资 单位 万元 对比分析 分析 近几年房地产开发的热点地区江北区 九龙坡区 南岸区和渝北区 2004 年的投资规 模均大幅上扬 其中 增长幅度最大的是包含北部新区 两路等热点区域的渝北区 2004 年该区房地产开发投资同比增长 62 64 是同年主城区平均增幅的 2 4 倍 房 地 产 开 发 投 资 万 元 80000 20000 120000 220000 320000 420000 520000 620000 渝 中 区 316800 324700 286428 272182 268555 292511 335438 大 渡 口 区 15900 26100 19119 41664 50953 105293 80582 江 北 区 92900 93100 132293 187263 232606 327664 456188 沙 坪 坝 区 57100 55400 137099 204737 259246 346482 353221 九 龙 坡 区 88300 144000 152186 244384 312776 386180 488097 南 岸 区 81900 94700 140287 206351 299504 497888 604143 北 碚 区 22000 30500 36162 44747 62861 81736 114238 渝 北 区 77900 83500 134061 234009 291192 346347 563113 巴 南 区 30900 27800 37803 48747 63579 116012 169458 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2 重庆主城区商品房竣工面积对比分析 单位 平方米 分析 竣工面积主要受到报告期当年及前几年商品房施工面积及新开工面积的影响 同时 开发商资金实力以及对项目的操控能力也将对工程进度取到关键作用 所以从上表可以看 出 重庆市各主城区各年的竣工面积虽然总体呈现增长势头 但各区在各年的表现却是有 涨有跌 2004 年 只有江北区 渝北区 南岸区保持了一贯的增长势头 九龙坡区 沙坪 坝区 渝中区 大渡口区 北碚区等区竣工面积均出现了负增长 这一方面与施工面积及 新开工面积减少有关 另一方面 也表明部分开发项目受宏观调控政策影响 存在一定资 金困难 没有按计划工期建成 3 重庆主城区各区商品房销售面积对比分析 单位 万平 方米 区 域 2002 年 2003 年 2004 年 2005 年 1 9 月 2005 年预 测 渝中区 94 80 112 69 100 92 85 56 116 21 江北区 124 97 135 16 148 90 100 31 123 44 0 200000 400000 600000 800000 1000000 1200000 1400000 1600000 1800000 2000000 渝 中 区 1351000 824100 833344 571462 1046455 936324 619669 大 渡 口 区 91700 143900 363853 117693 251525 503613 471983 江 北 区 399300 424900 392705 571546 1144298 1234898 1512468 沙 坪 坝 区 330800 516700 590102 640698 1363430 1508986 1280703 九 龙 坡 区 429800 711400 793783 1117259 1688144 1716848 1533603 南 岸 区 401600 410800 713436 825302 1086748 1784142 1850139 北 碚 区 328100 200800 619775 556020 281425 475771 359116 渝 北 区 555300 447600 653090 986003 1481710 1073588 1710683 巴 南 区 154800 195200 147270 357302 339063 514251 597568 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 南岸区 79 42 116 68 94 91 88 02 115 87 沙坪坝区 99 85 118 95 111 58 49 92 59 26 九龙坡区 71 58 138 70 101 44 66 21 81 41 大渡口区 19 28 33 52 43 01 29 09 33 36 高新区 45 45 38 55 56 70 114 13 152 62 经开区 46 32 82 86 64 15 77 10 103 91 北部高新区 12 70 26 51 68 43 116 09 158 56 北部经开区 1 43 8 23 60 59 80 0 渝北区 130 07 212 03 239 55 174 26 237 99 巴南区 31 56 53 11 117 35 42 29 61 04 备注 2005 年预测数据是依据 2005 年 1 9 月份所出数据的同比增幅与去年的面积相比而进行预测的 分析 从横向看 2004 年渝北区商品房成交面积一支独秀 紧随其后的是江北区 渝中区 南岸区 沙坪坝区 九龙坡区以及后来居上的巴南区商品房成交规模较为接近 而北部新 区高新园和经开区因起步较晚 总量相对较小 进入 2005 年 热点区域仍然集中在三北区 域 从纵向发展看 只有渝北区 江北区 大渡口区 巴南区等四城区以及北部新区连续 两年保持了正增长 其余各区都有不同程度的起伏 其中 北部新区高新园自 2002 年起步 后龙湖系列为主发展迅速 2003 年 2004 年的增幅分别为 108 7 158 15 而北部经 0 50 100 150 200 250 300 2002年 2003年 2004年 2005年 预 测 巴 南 区渝 北 区 北 部 经 开 区 北 部 高 新 区 经 开 区 高 新 区 大 渡 口 区 九 龙 坡 区 沙 坪 坝 区 南 岸 区 江 北 区 渝 中 区 开区 2003 年商品房成交面积仅为 1 43 万方 2005 年 1 9 月份达到 52 01 万方 由此可 以看出 三北城区 是近几年房地产开发的热点区域 4 重庆主城各区商品房销售金额对比分析 单位 亿元 区 域 2002 年 2003 年 2004 年 2005 年 1 9 月份 2005 年销售 金额预测 渝中区 26 09 34 51 35 39 30 96 43 02 江北区 25 9 29 14 35 5 30 62 39 50 南岸区 15 67 26 8 24 75 27 02 36 33 沙坪坝区 20 21 24 96 25 9 15 86 18 96 九龙坡区 13 34 27 62 22 33 15 97 19 54 大渡口区 2 83 5 19 7 95 7 05 8 25 高新区 9 23 9 41 15 33 33 94 46 33 经开区 8 78 17 57 15 71 20 38 28 41 北部高新区 4 94 8 83 23 76 39 50 53 48 北部经开区 0 1 4 22 25 48 88 86 渝北区 24 17 35 23 50 72 37 28 52 31 巴南区 3 36 7 26 16 75 7 42 10 88 0 20 40 60 80 100 2002年 2003年 2004年 2005年 销 售 金 额 预 测 巴 南 区 渝 北 区 北 部 经 开 区 北 部 高 新 区 经 开 区 高 新 区 大 渡 口 区 九 龙 坡 区 沙 坪 坝 区 南 岸 区 江 北 区 渝 中 区 2004年 主 城 各 区 房 地 产 市 场 分 额 商 品 房 成 交 金 额 江 北 区 12 76 渝 中 区 12 72 巴 南 区 6 02 渝 北 区 18 22 北 部 经 开 区 1 52 北 部 高 新 区 8 54 经 开 区 5 64 高 新 区 5 51 大 渡 口 区 2 86 九 龙 坡 区 8 02 沙 坪 坝 区 9 31 南 岸 区 8 89 2004 年主城各区商品房成交金额市场分额 分析 从上图可以看出 2001 年建制的北部新区 房市在 2002 年起步后迅速发展 至 2004 年其市场分额已超过 10 预计随着该区房地产开发的不断深入 其将在主城区房地 产市场中占有越来越重要的地位 渝北区市场分额为 18 22 远远高出排名第二的渝中 区 重庆向北 成为不可逆转的潮流 5 重庆主城区商品房销售均价对比分析 单位 元 平方米 成 交 均 价 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 4500 5000 5500 沙 坪 坝 区 2024 2098 2321 3177 渝 中 区 2572 3063 3507 3619 九 龙 坡 区 1863 1991 2201 2412 大 渡 口 区 1468 1547 1848 2424 南 岸 区 1947 2297 2608 3070 江 北 区 2073 2156 2384 3053 渝 北 区 1859 1662 2117 2139 巴 南 区 1063 1366 1427 1755 北 部 经 开 区 3890 3331 3472 3403 北 部 高 新 区 699 5128 4205 2002年 2003年 2004年 05年 前 三 季 度 成 交 均 价 同 比 增 幅 比 较 12 00 2 00 8 00 18 00 28 00 38 00 沙 坪 坝 区 3 66 10 63 37 86 渝 中 区 19 09 14 50 5 54 九 龙 坡 区 6 87 10 55 9 59 大 渡 口 区 5 38 19 46 33 87 南 岸 区 17 98 13 54 20 28 江 北 区 4 00 10 58 34 27 渝 北 区 10 60 27 38 3 80 巴 南 区 28 50 4 47 24 88 北 部 高 新 区 15 00 4 20 2 00 北 部 经 开 区 18 2003年 2004年 2005年 前 三 季 度 数据来源 重庆国土房管局 分析 从横向看 北部新区商品房成交均价在房价偏低的重庆可谓鹤立鸡群 聚集的高品 质楼盘成为该区高价位的有力支撑 2002 年的高价格主要是因为龙湖 香樟林别墅的高价 格带动了整体区域的成交均价 该区域的价格虽有所下降 但仍然是主城中价格高的一个 区域 其次是渝中区 该区域项目因为拥有绝佳的地理位置 重庆核心商圈的高价格带动 了整体区域的成交均价 之后 该区域的价格虽有所下降 但仍然是主城中价格高的一个 区域 其次是渝中区 该区域项目因为拥有绝佳的地理位置 重庆核心商圈高价格带动了 整体区域的成交均价 之后 该区域的价格虽有所下降 但仍然是主城中价格高的一个区 域 其次是渝中区 该区域项目因为拥有绝佳的地理位置 重庆核心商圈的地段支撑了区 域整体的高价格 从该区域产品的价格走势我们也可以看出 城市资源核心价值的不可复 制性 推动其价格不断上涨 到 2005 年 该区域项目整体价格水平已经接近北部新区中高 端产品的价格 成交价格较低的区域是巴南区和大渡口区 这两个区域远离主城核心商圈 配套 交通 发展速度等均与其他区域有较大的差异 因此房地产市场的发展也是相对缓 慢 销售价格在主城各区中也处于较低的水平 分析 从纵向看 北部新区项目价格虽高 但同时因为基数较高而使其价格的增长显得比 较缓慢 2004 年大批量的高端产品入市促使其价格暴涨 2005 年的涨幅就显得相对缓慢 此外 渝北区也是在 2004 年通过大量项目整体托市 以低价格吸引市场的关注 价格有较 大的上涨 价格变化相对稳定的要算江北区 该区域的产品种类相对丰富 各板块的建设 也相继起步 中心观音桥商圈小户型产品有地段作为高单价的支撑 五黄路的发展带动了 中端产品的大量入市 龙头寺和北滨路板块的发展又支撑起了中高端项目的建设 区域项 目整体价格走势一路上升 相对稳定 而大渡口区域项目因为本身价格低 基数小 增长 相对较快 南方花园 板块 洋河板块 新牌坊板块 第三部分 重庆中高端住宅物业的发育历 程 一 中高端住宅物业的界定 我司根据 2005 年在售楼盘的成交均价 划分各个价格区间楼盘的个数 取出价格的中 数区间为总体市场的普遍中等档次水平 高于此价位的物业的范围则界定为中高端物业及 高端物业 根据此规律我们发现整个重庆市场在 3200 3500 这个价格区间上是一个重要 的转折范围 以价格为划分标准 3200 3500 即为重庆市中端物业的价格区间 3200 元 平方米以下的即为中低端物业 3500 元 平方米以上的即为中高端楼盘 二 中高端住宅物业发育历程 1 萌芽阶段 92 97 年 买得起商品房的人就是 有钱人 除别墅物业外 其他物业并 没有明显的高 中 低端界 限 在此阶段后期 96 97 年 开始出现封闭式小区和小区 配套设施 在福利分房还大行其道的 当时 十多二十万一套的住 宅无疑属于极端奢侈品 非 绝大大多数人所能够承受 因此 经济条件较好的中 高端人群成为了重庆首批置业者 芳草地 竞地城市花园 新东福花园 解放碑版块 五黄路板块 黄金堡小区 新牌坊板块 南方花园板块 当时的普通住宅小区价位在 1200 1800 元 平方米 别墅为 6000 7000 元 平方米 主要集 中在北部 代表楼盘有 锦绣山庄 别墅 龙湖南苑和加州花园 洋河花园 南方花园等 2 起步阶段 98 2000 年 掀起重庆的第一批购 房潮 各区均出现了代表性楼盘 北部仍是领先地位 形成 了独立的新区板块 逐步引入了好的合作单 位 建筑及环境设计单位 物业管理受到客户重视 新的建筑形态开始引入 户型开始流行跃层和错层还有凸窗 建筑外立面受到重视 会 所开始盛行 小区环境成为客户购房的重要参考因素 掀起了第一批由公房转为购买商品房的换房热潮 这一阶段的代表项目 五黄路板块 天骄俊园 皇冠东和 新牌坊板块 龙湖花园 黄金堡板块 坡月山庄 黄金堡城市 花园 竞地城市花园 新东福花园 沙区凤天路的芳草地等 3 发展阶段 2001 2002 年底 低 中 高端界限越来越明显 从 2001 开始 众多外地开发商纷纷进驻重庆 如浙江华立 浙江广厦等 房地产开发技术含量不断提高 个性越来越突出 新的产品形态出现 学府路板块 凤天路板块 南方花园板块 九龙广场板块 块 南经开区板块 块 解放碑板块 黄金堡板块 松树桥板块 新牌坊板块 五黄路板块 各大主城区也纷纷有了自己代表性的中高档楼盘 主城各区百花齐放 低 中 高端价 格界限越来越明显 中高端产品主力价位区间为 2000 2500 元 平方米 建面 这一阶段的中高端物业代表板块或项目 北部 新牌坊板块 五黄路 黄金堡 松树桥板 块 南岸 经开区板块 渝中 解放碑周边 沙区 凤天路板块 学府路板块 九龙坡 九龙广场板块 高新区板块 4 逐步成熟阶段 2003 年至今 房价涨幅较大 外地开发商纷纷进入 开发水平明显提高 龙头寺板块 北部新区板块 新牌坊 冉家坝板块 沙滨路板块 北滨路板块 南滨路板块 从 2003 年上半年开始 重庆楼市更是进入到高速发展期 项目规模越来越大 硬件设施 档次越来越高 配套设施发齐备 产品细节更加精致 重庆楼市也呈现供需两旺 的良好局面 房价上涨较多 房地产开发随着城市的发 展方向开始向外拓展 高 中 低段物业的界限 也逐步明显 其分布要么集 中在城市中心地段 要么处 于更远的新区 主要是北部 新区 第二批换房潮开始兴起 可以看出 重庆的换房周 期为 5 6 年 这一阶段中高端物业的主要分布 主要集中在新牌坊板块 北部新区 北滨路板块 解 放碑板块 南滨路板块 南经开片区 三 中高端住宅物业未来几年竞争态势 未来中高端物业较为集中的区域为 北部新区 近 1000 万方以上 北滨路板块 600 万方以上 南滨路板块 500 万方 龙头寺板块 550 万方以上 冉家坝板块 300 万方以上 沙滨路板块 近 200 万方 1 南 北两岸仍是中高端 楼盘供应的主力区域 从目前 市场来看 北部已经领先一步 但随着南岸交通的逐步改善 两岸的竞争将会更加激烈 2 巨大供应量的竞争 北部新区 北滨路 南滨路在未来的供应总量约 2500 万方 市 场如此集中的巨大放量 对于有限的有效客户群体 对各个项目都将产生不同程度的分流 3 产品同质的竞争 北部新区主要以供应多层花园洋房 联排别墅 别墅类的中高档 高档物业为主 而北滨路和南滨路则主要以供应小高层 高层电梯公寓为主 产品间 的同质化竞争将愈演愈烈 4 替代性产品产生的竞争 无论是北部新区的多层洋房 别墅和还是滨江地段所开发的 滨江高档社区物业 其总价的相近决定了其面对的客户群体具有很大程度的共性 两 类不同的产品却彼此产生了相互间的替代关系 又形成了各类替代性产品的竞争 第四部分 项目所在区域的规划发展 项目所处的地理位置决定了项目的发展依托于北滨路沿线和观音桥商业中心的发展 一 观音桥商业中心 在经历了长期的变革和发展 观音桥商业中心已经逐步走向成熟的重庆第二大商贸中心 这无疑带给项目完善的配套和生活的便利 同时也带来购买力 二 北滨路沿线 1 北滨路新商圈的规划 根据政府的最新规划 由于原有的市级 次级商圈发展均受到诸如交通 规模 业态 单一的制约 拟在北滨路的改造规划基础上 打破目前重庆区域性中心商业圈的现状 以 金源时代购物广场为中心形成一个覆盖全市的新商圈 而本项目处于该商圈的中心位置 紧邻金源购物中心 2 社区氛围 未来将会像成城市中心的中高档聚居地 目前北滨路的地块已基本被众多本地和外地的实力开发商圈完 仅剩余 1 块地 未来 开发规模达 600 万平方米以上 且各项目占地和建筑面积均较大 将形成城市中心的高尚 居住社区 3 交通规划 交通骨架畅通 规划中的北滨路东起黄花园大桥 西至石门大桥 覆盖面积约 7 平方公里 江北区将 投资 15 20 亿元 在 3